JOSE ORTEGA

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PROYECTO DE LEY DE REFORMA DE LA  
LEY 22/1988, DE 28 DE JULIO, DE COSTAS 
 
 

ELABORADO A PETICIÓN DE LA
PLATAFORMA NACIONAL DE AFECTADOS POR LA LEY DE COSTAS

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

 
PROYECTO DE REFORMA DE LA LEY 22/1998, DE 28 DE JULIO, DE 
COSTAS 
 
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS 
 
Veinte años después de la entrada en vigor de la ley de costas, los tiempos están 
maduros  para  hacer  balance,  contrastar  sus  postulados  teóricos  con  los 
resultados obtenidos e introducir las reformas precisas, todo lo cual es el objeto 
de la presente reforma.  
 
La ley de costas se ha demostrado un instrumento sólido e imprescindible para 
mantener el carácter público de nuestras playas y para permitir su uso gratuito 
a  todos  los  ciudadanos.  Las  mejoras  que  introdujo  respecto  a  la  legislación 
anterior  son  indiscutibles,  entre  ellas  la  debida  coordinación  del  bloque 
normativo  de  costas  con  la  ordenación  del  territorio,  hasta  ese  momento 
totalmente descoordinados entre sí.    
 
La presente reforma viene condicionada por la respuesta ciudadana concretada 
en la resolución del Parlamento Europeo de 26 de marzo de 2009, que condena 
a España por aplicación retroactiva y arbitraria de la ley y reclama una reforma 
que  impida  su  aplicación  a  supuestos  de  hechos  anteriores  a  su  nacimiento  y 
garantice  una  compensación  digna  y  suficiente  para  los  ciudadanos  que  como 
consecuencia de su aplicación se vean privados de sus derechos de propiedad. 
Aunque  el  Estado  tenga  perfecta  competencia  para  ordenar  sus  costas  como 
tenga  por  conveniente,  vivimos  en  una  comunidad  supranacional  cuyas 
opiniones y pedidos no podemos ignorar, especialmente si resultan razonables.  
 
Junto a ello, la práctica aconseja la reforma de determinados aspectos de la ley 
que  se  han  demostrado  inadecuados.  Las  definiciones  de  dominio  público,  al 
ser  contrastadas  con  su  aplicación  práctica,  resultan  demasiado  genéricas  y  al 
mismo tiempo expansivas. La zona marítimo terrestre es un concepto que se ha 
venido  definido  desde  la  primera  ley  de  puertos,  de  7  de  mayo  de  1.880,  de 
forma  pacífica,  como  la  zona  alcanzada  por  la  pleamar  o  los  temporales 
ordinarios. La  actual  definición,  atinente a los máximos temporales conocidos, 
introduce  inseguridad  jurídica  y  deja  a  la  sociedad  entera  a  merced  de 
temporales  imprevistos  y  nada  significativos,  por  su  excepcionalidad,  para  la 
justa definición del demanio costero. 
 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

El carácter globalizador de la actual definición legal de zona marítimo terrestre 
absorbe indebidamente situaciones históricas y perjudica razones comerciales o 
industriales  que  son  inocuas  para  el  medio  ambiente  y  merecedoras  de 
protección.  En  las  rías  del  norte  de  España,  desde  tiempo  inmemorial    se 
contuvo  el  alcance  natural  de  las  mareas  mediante  muros  de  contención  que 
dieron  lugar  a  los  llamados  porreos,  espacios  desecados  dedicados  a  pastos  y 
frecuentados por aves palustres cuya desaparición exige la actual redacción de 
la  ley  sin  beneficio  visible  para  los  intereses  generales.  Por  otro  lado,  si  una 
piscifactoría requiere que terrenos de particulares sean inundados con agua de 
mar,  que  éstos  pasen  al  dominio  público  por  ese  solo  motivo,  no  solo  parece 
inapropiado,  sino  que  además  constituye  un  freno  a  la  iniciativa  empresarial. 
Algo parecido puede afirmarse de los antiguos molinos de mareas, joyas vivas 
de la etnografía cuya expropiación por ser terrenos inundados carece de sentido 
y de utilidad pública.   
 
 Por  su  parte,  la  definición  de  playa  también  debe  ser  objeto  de  revisión.  No 
resulta  de  buena  técnica  jurídica  que  la  ley  defina  como  dominio  público  la 
duna,  en  general,  y  que  el  reglamento  de  desarrollo  introduzca  limitaciones  a 
esta  definición.  Esta  doble  regulación  causa  no  solo  inseguridad,  sino  
desorientación y titubeos en la interpretación del derecho. Teniendo en cuenta 
que  las  zonas  dunares  se  definieron  como  dominio  público  por  su  carácter  de 
reservorio de arena de la playa, parece lógica consecuencia que solo constituyan 
demanio  las  que  se  encuentren  en  movimiento  como  consecuencia  del 
transporte  eólico  y  que  esta  limitación  quede  adecuadamente  plasmada  en  la 
propia  ley.  Al  mismo  tiempo,  se  retira  el  carácter  de  dominio  público  a  los 
depósitos de materiales sueltos de origen artificial, no solo por la inoportunidad 
del precepto y la inseguridad que origina, pues una regeneración de playa o un 
vertido de arena pueden definir por sí solas nuevas zonas de dominio público, 
sino  por  la  contradicción  incluso  intelectual  que  implica  asignar  carácter  de 
dominio público natural a depósitos de origen artificial. Por fin, se eliminan de 
la definición de playa los depósitos de materiales sueltos de origen continental, 
que nada tienen que ver con el ambiente marino, y, en suma, se hacen coincidir, 
aunque con la adición de los espacios dunares, los conceptos legal y cultural de 
playa.  
 
Las condiciones que se imponen a la tramitación de los expedientes de deslinde 
obedecen  a  la  necesidad  de  corregir  disfunciones  debidas  a  la  falta  de 
instrucciones más precisas de la actual redacción de la ley. En los casos en los 
que  la  costa  se  encuentra  en  regresión  a  consecuencia  de  erosión  marina  de 
origen artificial, especialmente por puertos y espigones, resulta injusto tramitar 
un  deslinde  que  naturalmente  deberá  retrasar  al  interior  la  delimitación  del 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

demanio costero. El sacrificio que por esta vía se exige a los ciudadanos carece 
de justificación y para ponerle fin la ley exigirá que la Administración primero 
proceda  a  la  restauración  de  la  costa  a  su  primitivo  estado  y  solo  entonces 
tramite el deslinde.  
 
A  la  Administración  se  le  impone  la  obligación  de  recoger  con  cada  orden 
aprobatoria  de  deslinde  un  anejo  con  todas  las  propiedades  afectadas,  sus 
titulares  y  las  indemnizaciones  correspondientes.  Este  nuevo  deber  pretende 
poner  fin  a  la    mala  práctica  de  aprobar  deslindes  dejando  sin    resolver  la 
condición legal de los inmuebles incluidos en el dominio público. En particular 
esto  es  lo  que  ha  venido  sucediendo  con  la  concesión  especial  regulada  en  la 
disposición transitoria primera, apartado primero de la ley.  Incluso aunque el 
reglamento  de  costas  recoge  determinadas  situaciones  en  las  que  la 
Administración  debe  otorgarla  de  oficio,  la  práctica  confirma  una  dejadez 
inadmisible,  ya  que  en  demasiadas  ocasiones  estas  situaciones  quedaban  sin 
resolver  y  los  afectados  permanecían  por  tiempo  indefinido  en  un  limbo 
jurídico  impropio  de  un  Estado  de  derecho  que  proclama  entre  sus  valores  la 
seguridad  jurídica  y  donde  cada  uno  debe  saber  en  cada  momento  cuáles  son 
sus derechos y obligaciones.  
 
Las reformas y adiciones a la regulación de la recuperación posesoria de oficio 
se hacían necesarias teniendo en cuenta que la ambigüedad o insuficiencia de la 
regulación legal se concretaban en el empleo contra propiedades escrituradas e 
incluso registradas del expediente especial y sumario regulado en el reglamento 
de costas, cuyo objeto son las ocupaciones carentes de título. Por este motivo se 
garantiza  que  ese  procedimiento  podrá  emplearse  solo  contra  los  actos  de 
auténtico y contrastado despojo.   
  
Las  normas  sobre  desafectación  se  modifican  a  fin  de  eliminar  la  prohibición 
implícita de que los terrenos desafectados del dominio público pasen o retornen 
a manos privadas. Existen ciertos núcleos de población situados en el dominio 
público  desde  antiguo  y  que  hace  años  que  constituyen  auténticas  ciudades. 
Para  ellos,  la  única  solución  es  una  desafectación  que  permita  a  sus  antiguos 
titulares  volver  a  disfrutar  de  sus  inmuebles  en  pleno  derecho  de  propiedad.  
En  este  caso  la  actual  regulación  de  la  ley  se  limita  a  originar  o  prolongar 
problemas arrastrados durante mucho tiempo, que afectan a  muchas familias y 
que los poderes públicos no han sido capaces re resolver.  
 
Naturalmente  que  esta  puerta  no  debe  abrirse  para  consolidar  situaciones  de 
abuso, como son las que se derivan de la construcción ilegal dentro del dominio 
público después de que éste ha sido delimitado por un deslinde. En estos casos 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

de auténtico fraude la desafectación solo cabe cuando concurren circunstancias 
excepcionales y previa información pública.  
  
En  el  capítulo  de  obras,  se  establecen  criterios  y  jerarquías  que  resultan 
imprescindibles.  No  parece  apropiado  que  mientras  unas  partes  de  nuestra 
costa se encuentran en peligrosa regresión sin que los poderes públicos pongan 
una  solución  estable  y  definitiva,  en  otras  zonas  carentes  de  ese  problema  se 
acometan costosas obras para hacer playas nuevas que alteran el paisaje natural 
y  fomentan  la  presión  urbanística  sobre  el  litoral.  A  fin  de  romper  esta 
contradicción  se  establece  preferencia  a  favor  de  las  obras  necesarias  sobre  las 
que podríamos llamar suntuarias.  
 
Las  reformas  de  mayor  calado  se  encuentran  en  la  modificación  de  la 
disposición  transitoria  primera  y  en  la  introducción  de  una  nueva  disposición 
transitoria.  En  cuanto  a  la  primera,  atendiendo  a  la  petición  tanto  de  los 
ciudadanos  como  del  Parlamento  Europeo,  se  sustituye  el  anterior  y  polémico 
sistema de compensaciones mediante concesión administrativa por un pago en 
dinero.  Hemos  de  reconocer  una  falla  en  la  lógica  del  anterior  sistema:  Si  el 
objeto de la ley es despejar el dominio público ocupado, especialmente la duna, 
a fin de restablecer no solo su uso público, sino también el transporte eólico que 
garantiza  la  salud  de  las  playas,  carece  de  sentido  mantener  los  edificios  allí 
presentes durante sesenta años, aunque sea en régimen de concesión. Al paisaje 
le da igual el título jurídico con el que los edificios ocupan los espacios dunares. 
La indemnización económica es el remedio más justo para lo que en el fondo es 
una  expropiación,  como  bien  ha  reconocido  el  Tribunal  Constitucional  en  su 
sentencia  149/91.  La  medida  puede  resultar  gravosa  para  la  economía  del 
Estado, pero los intereses generales no pueden garantizarse a costa del sacrificio 
de una parte de los ciudadanos.  
   
La  nueva  disposición  transitoria  introducida  establece  el  principio  claro, 
riguroso e incontestable de que la ley de costas no puede aplicarse a situaciones 
nacidas con anterioridad a su entrada en vigor. Se trata posiblemente del punto 
más polémico y difícil de la ley y de su aplicación. La respuesta ciudadana ha 
originado  un  debate  con  acusaciones  de  aplicación  retroactiva  y  desmentidos 
desde los poderes públicos que sin embargo no pueden soslayar la realidad de 
deslindes en los que, por ejemplo, se ha utilizado como justificación del alcance 
del dominio público la subida del nivel del mar durante el final de la glaciación 
Würm.  La  filosofía  que  ha  informado  la  política  de  deslindes  de  los  últimos 
años  ha  sido  la  de  recuperación  de  los  espacios  dunares,  con  resultados 
irregulares,  desiguales  y  generadores  de  arbitrariedad.  A  este  fin  se  han 
declarado  dominio  público,  sin  coste  para  el  Estado,  poblaciones  y  bosques. 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

Para agravar más las cosas, y a fin de dejar a un lado la escenificación de una 
aplicación de la ley retroactiva y por tanto prohibida, se ha creado el principio 
de  que  para  determinar  el  carácter  demanial  o  no  de  unos  terrenos  hay  que 
estar a  su composición  mayoritaria. Esta  fórmula solo ha  conseguido unir  a la 
aplicación  retroactiva  la  arbitrariedad,  puesto  que  en  su  virtud  los  núcleos  de 
población  densos  que  se  construyeron  sobre  las  dunas  en  los  años  sesenta  y 
setenta quedan al margen del dominio público debido a que allí la composición 
mayoritaria  de  los  terrenos  no  es  dunar  y  por  tanto  demanial.  En  cambio,  las 
zonas donde se ha construido de manera dispersa son incorporados al dominio 
público  al  amparo  del  anterior  principio.  De  esta  manera,  los  que  han 
construido  más  sobre  la  duna  resultan  premiados,  y  los  que  han  construido 
menos resultan castigados.  
 
El  Estado  no  puede  mantener  por  más  tiempo  esta  situación.  La  necesidad  de 
igualar a todos los ciudadanos exige idéntico respeto para quienes construyeron 
en su momento en terrenos que no eran de dominio público. Por eso la reforma 
se  orienta  al  respeto  de  esas  propiedades,  que  deberá  hacerse  efectivo  de 
manera retroactiva, ya que de otro modo la ley no podría cumplir su misión de 
ordenar la convivencia conciliando los diversos intereses en juego. 
 
Un  punto  necesitado  de  urgente  reforma  es  el  relativo  a  la  autoridad 
competente  para  determinar  si  el  deslinde  asigna  a  la  servidumbre  de 
protección  su  extensión  ordinaria  de  cien  metros,  la  reducida  de  veinte  o  una 
intermedia entre ambas, con arreglo a lo prevenido en la disposición transitoria 
tercera. La pugna entre el Estado y las Comunidades Autónomas a este respecto 
se ha centrado en todos aquellos casos en los que los planes de ordenación no 
asignaban a los terrenos el carácter de suelo urbano antes de la entrada en vigor 
de esta ley, pero sin embargo los mismos se encontraban ya consolidados por la 
edificación  o  bien  contaban  con  los  servicios  urbanísticos,  con  lo  que,  de 
conformidad  con  la  legislación  de  uso  del  suelo,  podían  tener  tal  carácter  al 
margen  de  los  planes.  La  disposición  transitoria  novena  del  reglamento  de 
costas proporciona un remedio a estas situaciones mediante una declaración de 
la  autoridad  urbanística,  pero  a  menudo  estas  declaraciones  han  sido 
rechazadas  por  la  Administración  del  Estado,  lo  que  en  principio  resulta 
contradictorio  con  el  esquema  constitucional  de  competencias,  que  reserva  las 
urbanísticas a favor de las comunidades autónomas. Resulta contradictorio que 
la  autoridad competente en urbanismo haga una declaración  sobre materia de 
su  competencia  y  que  otra  autoridad,  carente  de  cualquier  atribución  al 
respecto, tenga la facultad de desautorizarla.  
 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

 En  ese  tenso  caldo  de  cultivo,  las  soluciones  dadas  en  algún  caso  por  las 
autoridades  competentes  en  urbanismo,  asignar  a  la  declaración  de  la 
disposición  transitoria  novena  del  reglamento  de  costas  el  carácter  no  de 
informe  o  certificación,  sino  de  resolución  administrativa,  solo  ha  conseguido 
empeorar  aún  más  el  problema,  puesto  que  ante  ello  la  Administración  del 
Estado  se  ha  limitado  a  impugnar  dicha  resolución  ante  los  tribunales,  dando 
lugar a una conflictividad institucional innecesaria y a una situación circular en 
la  que  el  recurso  judicial  contra  el  deslinde  y  el  recurso  judicial  contra  la 
declaración de la autoridad urbanística dependían el uno del otro. 
 
El  origen  del  conflicto  es  el  siguiente:  la  sentencia  del  Tribunal  Constitucional 
149/91 declaró contrarios a la Constitución los preceptos de la ley de costas que 
reservaban  al  Estado  la  gestión  de  la  servidumbre  de  protección.  Al  obedecer 
dicha  servidumbre  a una  preocupación  derivada  del  uso  del  suelo,  el  tribunal 
razonó  que  esas  competencias  debían  corresponder  a  las  Comunidades 
Autónomas, pero dejó intacta la capacidad del Estado para tramitar y aprobar 
los deslindes, incluyendo la delimitación de la servidumbre de protección. Esto 
es algo lleno de lógica en cuanto que el deslinde es una operación técnica. Con 
esa regulación se está salvando, de forma muy coherente, la posibilidad de que 
haya  dos  deslindes,  uno  para  definir  el  dominio  público  y  otro  para  situar  la 
servidumbre  de  protección.  Ahora  bien,  la  asignación  a  la  servidumbre  de 
protección de su superficie ordinaria de cien metros o la excepcional de veinte 
(u otra inferior a cien) no es una operación técnica, sino jurídica, que tiene que 
ver  exclusivamente  con  cuestiones  urbanísticas,  y  en  la  que  la  decisión  de  la 
Comunidad  Autónoma  debía  ser  definitiva.  Las  Comunidades  gallega  y 
canaria, en un intento desesperado por recuperar competencias que consideran 
propias  y  exclusivas,  han  dictado  sendas  leyes  atribuyéndose  a  sí  mismas  la 
competencia en la definición o la delimitación de la servidumbre de protección. 
Esta  fórmula  resulta  probablemente  contraria  a  la  Constitución,  proporciona 
una  solución  técnica  deficiente  y  de  nuevo  fomenta  conflictos  institucionales 
innecesarios. Sin duda la competencia para tramitar el deslinde, definiendo los 
límites  de  todas  las  franjas  y  espacios  definidos  en  la  ley  de  costas,  debe 
permanecer en manos de una sola Administración, en este caso el Estado. Pero 
al  mismo  tiempo,  puesto  que  la  Administración  del  Estado  carece  de 
competencias  urbanísticas,  no  debe  dejarse  en  sus  manos  la  decisión  sobre  la 
asignación  a  la  servidumbre  de  protección  de  su  extensión  ordinaria  o 
excepcional. La solución viene recogida en la siguiente propuesta, mediante la 
asignación a la declaración de la autoridad urbanística del carácter de informe 
vinculante.   
 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

En  resumen,  la  adecuada  protección  de  las  costas  y  el  mantenimiento  de  su 
carácter  público  no  pueden  hacerse  a  costa  de  cualquier  cosa  y  resultan 
compatibles  con  los  derechos  individuales,  incluyendo  el  derecho  de 
propiedad. Esta reforma puede ayudar a hacer efectiva esa compatibilidad y a 
obtener una paz social sin ninguna renuncia por parte del Estado.  
 
Artículo  primero.‐  Los  artículos  que  a  continuación  se  relacionan  de  la  ley 
22/1988, de 28 de julio, de costas, quedarán redactados como sigue: 
 
1.  Artículo  3º  1  a):  La  zona  marítimo‐terrestre  o  espacio  comprendido  entre  la 
línea  de  bajamar  escorada  o  máxima  viva  equinoccial,  y  el  límite  hasta  donde 
alcanzan las olas en los temporales ordinarios o, cuando lo supere, el de la línea 
de  pleamar  máxima  viva  equinoccial.  Esta  zona  se  extiende  también  por  las 
márgenes  de  los  ríos  hasta  el  sitio  donde  se  haga  sensible  el  efecto  de  las 
mareas. 

Se consideran incluidas en esta zona las marismas, albuferas, marjales, esteros 
y, en general, los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y 
reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar. 

 No tendrán la consideración de zona marítimo terrestre: 

 ‐Los  espacios  inundados  artificialmente,  previa  autorización  y  con  fines 

comerciales, tales como piscifactorías o salinas.  

‐Los espacios inundados artificialmente como parte de industrias tradicionales, 
tales como los molinos de mareas.  

‐Los  espacios  excluidos  del  alcance  natural  de  las  mareas  mediante  muros  de 
contención cuando la intervención formara parte de la costumbre inmemorial, 
tales como los porreos de las rías de Asturias.   

Artículo  3º  1  b):    Las  playas  o  zonas  de  depósito  de  materiales  sueltos,  tales 
como  arenas,  gravas  y  guijarros,  incluyendo  escarpes,  bermas  y  dunas  en 
movimiento,  con  vegetación  nula  o  escasa  y  característica,  formadas  por  la 
acción del mar o del viento marino. 
 
2. Artículo 10º, apartado segundo:  
 
Asimismo tendrá la facultad de recuperación posesoria, de oficio y en cualquier 
tiempo sobre dichos bienes. 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

 
Reglamentariamente  se  regulará  un  procedimiento  especial  y  sumario  que  irá 
dirigido  a  la  recuperación  se  la  posesión  en  caso  de  ocupaciones  del  dominio 
público marítimo terrestre sin título.   
 
Cuando un edificio situado en terrenos privados o sin deslindar haya quedado 
incluido  posteriormente  a  su  construcción  dentro  del  dominio  público  como 
consecuencia  de  la  aprobación  de  un  deslinde,  la  Administración  resolverá  lo 
que  corresponda  previo  expediente  tramitado  con  arreglo  a  las  normas 
generales  de  procedimiento  administrativo,  no  procediendo  la  tramitación  del 
procedimiento especial regulado en este artículo. 
 
3. Se añadirá el siguiente párrafo al artículo 11º: 
 
2.  En  los  tramos  de  costa  que  se  encuentren  en  regresión  debida  a  causas 
artificiales  no  podrá  incoarse  expediente  de  deslinde  hasta  que  se  haya 
procedido a restaurar la costa a su estado original.  
 
Se entiende por estado original el inmediatamente anterior a la aparición de las 
causas artificiales causantes de regresión. Se consideran causas artificiales, entre 
otras, las siguientes: 
 
  ‐Embalses  en  los  ríos  y  otras  obras  que  interrumpan  el  transporte  natural  de 
limo hasta el mar. 
 
  ‐Espigones,  puertos  y  diques  en  el  mar  que  frenen  la  corriente  marina  y  por 
tanto el transporte de áridos. 
 
Las  Administraciones  Públicas  serán  responsables  de  los  perjuicios  que  se 
causen a los ciudadanos con motivo de la regresión de la costa cuando ésta sea 
imputable, en todo o en parte, a obras públicas realizadas por ellas. 
 
4. Se añade el siguiente apartado al artículo 12º:  
 
8.  Con  el  expediente  de  deslinde  se  tramitará,  simultáneamente,  una  pieza 
separada que recogerá los inmuebles que resultarán expropiados, su valoración 
de  mercado,  la  identificación  de  los  titulares  y  las  indemnizaciones  que  les 
correspondan.  El  listado  de  inmuebles,  titulares  e  indemnizaciones  formará 
parte de la orden aprobatoria del deslinde. 
 
 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

5. Artículo 19º:    
 
Los  terrenos  desafectados  conforme  a  lo  previsto  en  el  artículo  anterior  se 
incorporarán  al  Patrimonio  del  Estado.  Cuando  no  se  juzgue  previsible  su 
afectación,  podrán  ser  cedidos  gratuitamente  al  Municipio  o  a  la  Comunidad 
Autónoma. 
 
La desafectación no será posible cuando los particulares se hayan apropiado o 
hayan construido ilegalmente dentro del dominio público ya delimitado por un 
deslinde,  excepto  que  concurran  razones  justificadas,  manifiestas  y 
excepcionales  de  interés  público,  incluso  sociales  derivadas  de  la  aparición  de 
terceros adquirentes de buena fe,  y previa información pública.  
 
6. Se añade el siguiente apartado al artículo 111º: 
 
En  casos  de  regresión  grave  del  litoral,  las  obras  ordenadas  a  su  restauración 
tendrán preferencia sobre las de creación de playas artificiales y otros proyectos 
susceptibles de modificar la configuración natural del paisaje.  
 
Artículo segundo:  Modificación de las disposiciones de la parte final de Ley 
22/1988, de 28 de julio, de régimen jurídico de las costas.  
 
Las disposiciones de la parte final de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de régimen 
jurídico  de  las  costas,  que  a  continuación  se  relacionan,  quedarán  redactadas 
como sigue: 
 
1. La disposición transitoria primera tendrá la siguiente redacción:  
 
El  Estado  indemnizará  a  los  particulares  que  pierdan  sus  bienes  como 
consecuencia  de  un  deslinde  de  dominio  público  marítimo  terrestre  aprobado 
de conformidad con esta ley o que los hayan perdido como consecuencia de un 
deslinde  de  zona  marítimo  terrestre  o  playa  aprobado  con  arreglo  a  leyes 
anteriores.  
 
La  indemnización  será  obligada  en  todos  los  casos  excepto  en  aquéllos  en  los 
que resulte acreditado que los particulares edificaron en  espacios que ya eran 
demaniales con arreglo a la ley aplicable en aquel momento, lo que deberá ser 
probado por el Estado.  
 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

En  ningún  caso  procederá  indemnización  ni  compensación  alguna  cuando  la 
construcción  haya  tenido  lugar  en  espacios  previamente  delimitados  como 
demaniales por un deslinde. 
 
La indemnización se entregará en dinero y será igual al valor de mercado de la 
vivienda en el momento de su otorgamiento.  
 
2. Se añade la siguiente disposición transitoria primera bis:  
 
De  conformidad  con  el  principio  de  prohibición  de  retroactividad  de  las  leyes 
desfavorables a los ciudadanos, contenido en el artículo 9.3 de la Constitución, 
las  definiciones  de  ribera  del  mar  aplicables  a  espacios  que  no  tuvieran  este 
carácter con arreglo a la ley de costas de 26 de abril de 1969 no podrán aplicarse 
a terrenos  que  hubieran  sido  ocupados por obras antes de  la entrada  en vigor 
de la presente ley. 
 
Esta  disposición,  por  ser  favorable  a  los  ciudadanos,  de  aplicará 
retroactivamente y por lo tanto se revisarán de oficio todos los casos afectados 
por la misma, incoándose nuevo expediente de deslinde en el que se declararán 
excluidos del dominio público los correspondientes terrenos, con excepción a lo 
establecido en el artículo 4º apartado 5 de esta ley. 
 
 Estos  terrenos  y  las  edificaciones  construidas  en  ellos  serán  entregados  en 
propiedad a sus antiguos titulares. En caso de que las construcciones hubieran 
sido  ya  demolidas,  se  entregará  a  los  interesados,  gratuitamente,  un  inmueble 
de  similares  características  en  los  terrenos  más  cercanos  posibles.  Si  esto  no 
resultase  viable,  se  indemnizará  a  los  interesados  mediante  la  entrega  de  un 
importe  igual  al  valor  de  mercado  de  los  inmuebles  a  la  fecha  de  la 
indemnización.    
 
3. Se añade el siguiente párrafo al apartado tercero de la disposición transitoria 
tercera: 
 
 Asimismo, se asignará a la servidumbre de protección una extensión reducida 
de  veinte  metros  cuando  la  autoridad  de  la  comunidad  autónoma  competente 
en materia de urbanismo informe que los terrenos ya constituían suelo urbano 
por  contar  con  los  servicios  exigidos  por  la  legislación  urbanística  o  por 
constituir núcleo de población  consolidado por la construcción.  
 
  Esta declaración se hará en los casos en los que no existiera plan de ordenación 
o incluso en contra de las determinaciones del plan cuando se aprecie que a la 

¿QUÉ HAREMOS CUANDO YA NO QUEDEN ÁRBOLES?

entrada en vigor de la presente ley el carácter urbano de los terrenos no estaba 
recogido. La declaración se instrumentalizará mediante el informe prevenido en 
el  artículo  12.2  de  esta  ley,  que    tendrá  carácter  vinculante  en  cuanto  a  las 
determinaciones que aquí se regulan. 
 
 
 
 
 
 
 
 

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