ORIGENHISTRICODELAENFITEUSIS DerechoRomano: LasdisposicionesdelCdigoCivilsobreelcontratodeenfituesisestncasi ntegramente basadas en el Derecho romano.

mano. Troplong, en relacin con los antecedentes romanos de la institucin de la enfiteusis seala lo siguiente: ser necesarioremontarbastantearribaenlasantigedadesdelderechoromano;esall dondeestlacunadelaenfiteusis. Los antecedentes mas remotos de la enfiteusis son la Lex Manciana denominadaas porlagensMarciapromulgadaafinalesdelsigloIantesdeJ.C., votadaporelterritoriodeAfrecha,ylaLexAdrianaqueconten aaquellayaplicable alastierrasquetodavanohansidocultivadasdurantelosltimosdiezaos.LaLex HadrianiesdelEmperadorAdrianoymedianteellaseautorizabalaocupacinde tierras pantanosas y pobladas de rboles confiriendo un derecho con visos de propiedad.Estederechodeocupacinestabaenfuncindelaactividaddesutitular, de su trabajo y de sus inversiones en la tierra concebida, lo cual era ideal para aseguraralavezlavalorizacindelastierrasnocultivadasyevitarsuregresoo reintegroasusestadosprimitivos. Frente a la propiedad privada se encontraba el ager publicus, es decir, la propiedaddelpueblo,queconstitua,segnBonfantelabasedelrgimenfundario romano.DebidoaquenilasciudadesnielEstadoestabanencapacidaddeexplotar las tierras pblicas, que eran de grandes extensiones, los ciudadanos romanos tuvieronaccesoaesas tierras,al inicio, mediante contratos de arrendamientos de predios rsticos bajo la condicin de que quien tomara tierras o sus herederos permaneceranenposesindelasmismasmientraspagaranregularmenteelprecio del arrendamiento que llamaban vectigal y los fundos as concebidos se denominaron agri vectigales. Las tierras vrgenes que eran la mayora del ager publicusfueronposedasporfamiliasquieneslashaban,efectivamente,desmontado ycultivado,yelloloefectuaronenrazndeunasimpleautorizacindeocuparlas medianteelpagodeunarentaanual.Comoelderechodeldetentadoroposeedorde estastierras,debidoalosinterdictosdecretadosporelpretor,fuetransformadoen verdadero derecho real sustituyendo la posesin precaria que lo caracteriz originalmente,elloseaplic porextensinalosfundosoprediosdelapropiedad privadadelpueblooalosfundospatrimonialesdelosemperadores.Sinembargo,la poltica del Estado romano de desarrollar y poblar las extensiones de terrenos improductivasnoserealizabayaqueesoscontratosdearrendamientoseranescasosy espordicos, y en el curso del siglo IV la penuria del tesoro determin a los

emperadoresconfiscarlosbienesdelasciudadesydelostemplos,incorporndolosa lapropiedaddelaCorona,sustituyndoseelEstadoalosantiguospropietariosy,por ello,fuenecesariomejorarelmecanismodelas leyes MancianayHadriana.Los arrendatarios de ager vectigialis se convirtieron en arrendatarios del Estado y el emperador decidi, en adelante, en lugar de arrendar pequeos lotes o reas de terrenosincultos,arrendargrandesextensionesdetierrasincultasaparticularespero imponindoleslaobligacindemejorarlasydesmontarlasenlosmismostrminos quelospequeosarrendatariossegnlodisponanlasdosmencionadasleyes,locual diolugaraquelassimplestenenciasvectigalianasseconvirtieranenenfituticas,no existiendo,apartirdeentonces,diferenciasentreelderechosobreelagervectigialisy laenfiteusis,convirtindoseensntomasestasexpresionesenlostextoslegales,no siendo extrao que que se haya usado una palabra griega enrgica y bien significativa,ancuandoestapalabrafueranuevaenellenguajedederecho. Segn Accarias, en el ltimo estado del lenguaje jurdico, los nombres enfiteuta y enfiteusis sobreviven solos y se emplean, cualquiera quien sea el propietario:tambinnoesnecesariodudarenaplicaralaenfiteusislasdecisionesque lostextosclsicosdanrelativamentealagervectigalis. Sin embargo, una gran diferencia exista entre las concesiones del ager vectigalis y las posesiones del ager publicus. Estas ltimas eran siempre y perpetuamenterevocables;cuandoelEstadoejercasuderechoderecuperacindelas tierras, era necesario aceptarlo y obedecer simplemente; por el contrario, quien manejabaelagervectigialis.Conelloseobservacomoelderechoromanoseacercaba alcontratodeenfiteusis. Los derechos de que era titular quien manejaba un ager vectigiales eran numerososyextensos.Frenteaterceros,suposicineramuycercanaalderechode propiedad,hastaelextremodequemuchosjurisconsultosloconsideraronmscomo compradordelacosaquecomosimpleexplotadordeella,peroGayoopinquenose leconsiderarasinocomounarrendatario.Igualmenteningntextoromanoledael ttulodepropietarioyelarrendatario.Eltitulardederechosobreelagervectigialis tenaeldominiodelpropietario,elcuallefueexpresamentenegado,reducindoselea lasimplecondicinoestatusarrendatario. Derechovenezolano: EnelCdigoCivildelosfrancesesde1804noseregulalaenfiteusis,en virtuddelaabolicindelamismaporlaRevolucinFrancesade1789.En1790la enfiteusisfueobjetodeunaleyespecialparaestablecerunlmitede99aosasu

duracinyprohibirlaconstitucindeenfiteusisperpetuas.Debidoalsilenciodel CdigoCivildelosfrancesesde1804acercadelaenfiteusis,seconsider quela enfiteusishabadesaparecidocomoderechorealcontodaslasconsecuenciasquede ellosederivan,perolajurisprudenciafrancesanodudnuncaacercadeestederecho real,yporello,enFrancia,laprcticadelaenfiteusishapermanecidocomoderecho real,comoerasunaturalezaenelDerechoromano.Hoyenda,laenfiteusisexiste,en Francia, desde la ley del 25 de junio de 1902, encontrndose regulada en el arrendamientoenfituticoenelCdigoRuralenlosartculos937a950(LibroVI Ttulo5). EnVenezuela,desdelareformadelCdigoCivilde1873existereguladoen nuestro Cdigo Civil el Contrato de enfiteusis, siguiendo o repruduciendo la normativacontenidaenelCdigoCivilitalianode1865envirtuddequeexistanen dichopascantidadesdetierrasincultas.Dicharegulacinsemantieneenelvigente CdigoCivildeItaliade1942. NATURALEZADELDERECHODEENFITEUSIS Laenfiteusisesunderechorealinmueble: Laenfiteusisesunderechoqueconfierealenfiteutaderechosmsextensoso msampliosquelosqueseconcedenmedianteelarrendamientodeprediosrsticos, como son el de enajenar el derecho de enfiteusis en s (C.C.V. Art. 1573), y de constituirhipotecayeldetenerlafacultaddebeneficiarsedeservidumbresactivasy degrabarelpredio,porttulo,deservidumbrespasivas;tiene,ademselderechode constituirusufrutoydehacersuyoeltesoroylasminasdescubiertasenelfundo enfitutico(C.V.Art.1572). Comoderechorealinmueble,conformedisponeelordinal1delartculo1920 delCdigoCivil,losactosrelativosalaenfiteusisdebenserregistradosporantela Oficina de Registro Pblico con jurisdiccin en el lugar donde se encuentra el inmuebleenfitutico;deberegistrarseenvirtuddequetodoactoentrevivos,seaa ttulogratuito,seaattuloonerosotraslativodeotrosbienesoderechossusceptibles dehipoteca,deberegistrarse. Laenfiteusisconsisteenlasituacinmuypeculiarenlacualunprediorstico ofincaseencuentrasometidoaderechosdedospersonas:unallamadaenfiteutao dueotilenvirtuddequeestitulardelacasitotalidaddelosderechosqueconcede laleyalpropietarioexclusivo,coneldeberdepagarunapensin;ylaotrapersona,

llamada,dueodirecto,quientieneotroderechorealmasreducidoymuysimilara unanudapropiedad,peroquelaleyconcibecomodueoauncuandonolosea,pero conelderechodecrditodepercibirlapensin. Segnladoctrinatradicional,inspiradaenelDerechoromano,enlaenfiteusis noexistedoblepropiedad,sinoun nicopropietariocomodueodirectodelpredio rstico, el concedente, y el enfiteuta no tiene sobre dicho predio r stico sino un derechoreal(iusinre).Ladoctrinaitaliana,alaquedebemosseguirenelestudiode laenfiteusisyaquehemostomado,traducindolo,elarticuladosobrelaenfiteusisdel CdigoCivilitalianode1865,haacogidoestainterpretacintradicional.Seapoya, entreotrasrazones,esainterpretacin,enelderechodedevolucinquesereservael concedente,quenoessinolademostracindequedichoconcedenteconservala propiedad,yelderechoderedencindelenfiteuta,yaque,comoapuntaDeRuggiero, mientraselpreciodelrescateporelenfiteutanosehayasatisfecho,lapropiedadno puedeconsiderarsetransferidaalenfiteuta.

Objetodelaenfiteusis: La enfiteusis tiene por objeto bienes inmuebles por su naturaleza, y ms espacficamenteporrecaersobreterrenos.Elartculo1.565elCdigoCivildispone quelaenfiteusisesuncontratoporelcualseconcedeunfundo....Eltrminofundo loempleaellegisladorenlosartculos1568,1571,1572,1574,1575,1576y1577.Sin embargo,cabedistinguirencuantoalobjeto,laenfiteusiscomotal,porunaparte,y elfundosobreelcualrecae.Elenfiteutausaygozaelfundo,ypuededisponerdesu derecho. Canon: El canon o pensin a que tiene derecho el concedente puede consistir en dinerooenespecie,quepuedenserfrutoscomodisponeelartculo1575delCdigo Civil.Canonenespeciepuedesercualquiertipodebienmueblecomoanimales o bienprestaralgnservicio. Elcanonenfituticoopensinenfituticanoessinolacontraprestacinala concesin,yenprincipioproporcional,enconsecuencia,alosproductosdelfundoo valordelinmueble.Sinembargo,elcanonenfituticoesusualmenteinferioralos cnonesdearrendamientodelosprediosrsticosyaque,adiferenciadelarrendatario quepuedeobtenerprovechoinmediatodelfundoarrendado,elenfiteutarecibeun

fundoincultoenelcualdebehacerinversiones,quepuedensergrandes,yadem s deberealizardesembolsosparamejorarlo. Derechosdelenfiteuta: 1DerechosdelaEnfiteutaencuantoalfundo: Elarticulo1572deCdigoCivildisponequeelenfiteutasehacepropietario delosproductosdelfundoydesusaccesorios.Tienenlosmismosderechosque tendra el propietario respecto del tesoro y de la minas descubiertas en el fundo enfitutico. Conforme a esta disposicin legal el enfiteuta tiene el derecho de disfrutar del fundo, haciendo suyo los productos de el y de sus accesiones y correspondindole los derechos que al propietario le corresponde relativos a los tesorosyminasquedescubraenel. ENFITEUSIS,USUFRUCTOYDERECHODESUPERFICIE EnfiteusisyUsufructo: LaenfiteusisyUsufructosonlosderechosrealesquepermitendisfrutardeun inmuebleajeno.Laenfiteusisesmasampliaoextensaqueelusufructotantoporsus contenidocomoporeltiempodeduracin. 1elEnfiteutatienenderechodeplenodisfrutedelfundo,estitulardelosderechos queintegranlapropiedad,siempreycuandonodeterioreelfundoenfit utico.Porel contrario,elusufructuariodebeconformarsudisfruteanteunbuenpadredefamilia (C.C.V.Art.601),alosusosdelosantiguospropietarios(C.C.V.Arts.591y592). 2Elenfiteutanoestaobligadoadarcaucindehacerusodesusderechoscomoun buenpadredefamiliaqueelcdigoCivilexigealusufructuario(C.C.V.Art.602). 3Laenfiteusissetransmiteporcausademuertealosherederosdelenfiteuta(C.C.V. Art.1573),mientrasqueleusufructonodurasinoporlavidadelusufructuario,noes transmisibleporcausademuerte,siendoentoncesunderechoesencialmentevitalicio. 4elenfiteutalaobligacindemejorarelfundo(C.C.V.Art.565),mientrasqueel usufructuario,enprincipio,estaobligadoamantenerlacosarecibidaenusufructoen elmismoestadoquelarecibiyahacerlasreparacionesmenoresomayoresquesean necesariaparalaconservacindelacosaenelmismoestado(C.C.V.Arts.606,607,

608,609y610),yenel casodequehubierehechomejorano tiene derecho,al finalizarelusufructo,alaindemnizacinporlasmejorasquehayahecho(C.C.V. Art.600);encambioencasodeentregadelfundo,elenfiteutatienederechoala indemnizacinporlamejorasquehayahechoenelfundoenfitutico(C.C.V.Art. 1577). Enfiteusisyderechodesuperficie: 1laenfiteusiscomprendeoincluyeunderechodesuperficie,yaqueelenfiteuta puede construir y plantar sobre el fundo enfitutico, y esas construcciones y plantaciones le pertenecen hasta la extensin de sus derecho, si esta ha sido constituidaporunaduracintemporal(C.C.V.Art.1566). 2laenfiteusissediferenciadelderechodesuperficieenquelaenfiteusisrecaesobre elfundomismoyelsubsuelo,incluyendoeltesoroylasminasdescubiertasenel fundoenfitutico(C.C.V.Art.1572),ademsdelasconstruccionesyplantaciones quesehayansobreel,mientrasqueelderechodesuperficienotienenporobjetosino lasconstruccionesoplantaciones,oseaelvolumen,queseerijasobreelfundo.Las construcciones y plantaciones son el objeto principal del derecho de superficie, mientrasqueellassonslounaccesoriodelaenfiteusis. 3Elenfiteutapagaunapensinanual;eltitulardelderechodesuperficienopaga pensinsinoquepagaunacontraprestacin. CONSTITUCIONYEXTINSIONDELAENFITEUSIS ConstitucindelaEnfiteusis: Elderechodeenfiteusispuedeconstituirseporconversin,portestamentoo porprescripcinadquisitiva,usucapin. 1PorConvencin: La convencin o contrato es el modo normal y, prcticamente nico de constituirlaenfiteusis,existiendotipificadoennuestroCdigoCivilelcontratode enfiteusis(C.C.V.Arts.1565al1578).Laenfiteusis,usualmenteseconstituyepor Contratoenfituticodefinidoenelartculo1565delCdigoCivil,elcualesun contratoatituloonerososemejanteomuycercanoalcontratodearrendamiento.El

derechodeenfiteusisessimplementeelderechorealconstituidoporestecontrato. Laexistenciadeunapensinanualeslaesenciadeestecontrato.Cualquier tipodecontratomedianteelcualseconstituyaunderechorealsobreuninmueble,sin pensinanualseriauncontratoinnominado,alcualnoseleaplicaranlasnormasque regulanlaenfiteusis. Eldocumentodondeconstalacelebracindeuncontratoenfituticodebeser registradoporantelaoficinasubalternadelregistropblicoconjurisdiccinenel lugarendondeseencuentraelinmueble(C.C.V.Art.1920)envirtuddetratarsede derechorealsobrebieninmueble. Envirtuddequemedianteestecontratoseconstituyeunderechorealsobre bien inmueble, el contrato enfitutico no puede celebrase sino por personas con capacidadnegocialplena,esdecirconcapacidaddedisponer.

2Portestamento: Nadaimpidelaconstitucindelaenfiteusisportestamentocomosepuede transmitirmortiscausaunderechoenfituticopreexistente. 3Porprescripcin: Como todo otro derecho real, la enfiteusis puede ser constituida por prescripcinadquisitivaousucapin,debindoseleaplicarlanormativageneralsobre laprescripcinadquisitiva(C.C.V.Arts.1952y1953).Conviene,aesterespecto, aclararquenosetratadelaadquisicinprescriptivadelapropiedadsinodelderecho realdeenfiteusisyaquesiseposeelegtimamenteestederecho,laprescripcindela propiedadesimposibleyaqueelenfiteuta,respectodelapropiedad,noesposeedor sinodetentador. Extincindelaenfiteusis: 1Vencimientodetrmino: Laenfiteusisseextingueporelvencimientodeltrminoporelcualseha constituido.Sinosehaqueridodartermino,laenfiteusissesuponeperpetua(C.C.V. Art.1566).

Extinguidalaenfiteusisporvencimientodeltermino,ellanoserenuevopor tcticareconduccin,yaqueestainstitucinnoesaplicableenlaenfiteusis. 2Laenfiteusisseextingueporlaredencinqueconsisteenelactodevoluntaddel enfiteutadeliberarsedelgravamenmediantelaentregaalconcedentedelinmueble sobreelcualpesalaenfiteusis.Paraellonoexisteplazo,demaneraqueelenfiteuta puedeprocederalaredencincuandoquiera,sinestarobligaraestarobligadoa avisaroaponerenconocimientoalconcedentesuvoluntadderedimir.Laredencin debesertotalynoparcialporraznanalgicadelarticulo1.291delCdigoCivil.En casodequelaenfiteusishayasidoconstituidamediantecontrato,laredencinopera por va de revocacin de contrato, o sea terminacin del mismo por voluntad unilateraldelenfiteuta.Comolaredencinpropiamentedicha,larevocacinopera haciaelfuturoynotieneefectosretroactivos. 3Resolucindelcontratodeenfiteusissiestahasidoconstituidaporcontrato.La resolucindelcontratodeenfiteusisesadmitidaencasodeincumplimientodelas obligacionesasumidasporelenfiteutaporaplicacindelosartculos1.167deCdigo Civil,especialmenteenelcasodefaltadepagodecanonopensinenfitutico. 4laenfiteusisseextingueporexpropiacinforzosaporcausadeutilidadpublica, debindoseadistinguirqueellaseatotaloparcial,aplic ndoseporanalogaeneste casolodispuestoenelartculo1.571delCdigoCivilsobreperecimientototalo parcial del fundo enfitutico: extincin total de la enfiteusis si todo el fundo es expropiado;extincinparcialsilaexpropiacinesslodepartedelfundo. 5 La enfiteusis se extingue igualmente por confusin, de igual manera que el usufructoyelderechodesuperficie.Laconfusindebeentenderseenelsentidode consolidacin:lareuninenlamismapersonadelascualidadesdepropietarioala cualidaddeenfiteuta.Ellonoes,propiamentedicho,unaextincindelaenfiteusis sinomsbienunaimposibilidaddeejerciciodelaenfiteusiscomotalyaqueenel casoquesilaimposibilidaddeejercerelderechodesaparece,comoenelcasode nulidaddelaadquisicindelapropiedad,elderechodeenfiteusisrenaceamenosque puedatenerlugarlaprescripcinextintivaenelinterim. Porelcontrario,lareunindelaenfiteusisalapropiedadnotienenadadeespecial:la enfiteusisseextinguecomocualquierotromodonormaldeextincindelaenfiteusis. 6.Laenfiteusisseextingueporelperecimientodelfundo.Paraquelaprdidao destruccindelfundoenfituticoproduzcalaextincindelaenfiteusis,escondicin que se trate de una prdida o inutilizacin absoluta y total, ya que la simple temporalidadreferida,particularmente,alaesterilidadaccidentaloprdidadefrutos

(C.C.V.Art.1.570),noconstituyemotivodeextincindelaenfiteusis yaqueno permitenisiquierareduccindelapensin. Encasodeprdidaparcial,disponeelartculo1.571delCdigoCivil,quela enfiteusissubsisteyelenfiteutanopuedeexigirningunadisminucindelarenta, cuandolapartequequedaesbastanteparapagarla ntegra.Agregataldisposicin que en este caso, sin embargo, si una parte notable del fundo ha perecido, el enfiteutapuederenunciarsuderechocediendoelfundoalconcedente. 7. La enfiteusis se extingue por prescripcin extintiva. La propiedad es el nico derecho real que no se extingue por falta de su uso o ejercicio. El lapso de prescripcinesdeveinteaos,aplicablealasaccionesreales(C.C.V.Art.1.977). 8.Existendoscausalespropiasdeextincindelaenfiteusisqueson:1 lafaltade pagoporelenfiteutadelapensinpordosaosconsecutivosdespusdehabersido interpeladoporelconcedentey2 Sielenfiteutadeterioraelfundoonocumple conlaobligacindemejorarlosegndisponeelartculo1.576delCdigoCivil. Sielenfiteutadejadepagarlaspensiones,elconcedentetieneunaaccinpara ejercer el cobro de lo debido. Sin embargo, desde el Derecho romano se ha establecidoqueesteincumplimientodelaobligacinprincipaldelenfiteutadalugaro escausadeextincindelaenfiteusis.Eselllamadocomisoenfituticooentregadel fundoenfituticoalconcedente. Laconsecuenciadelcomisoenfituticotienelugarcuandohayanocurridolas circunstanciassiguientes: a)queelenfiteutahayadejadodepagarlapensinpordosaosconsecutivos; b)queelconcedenteinterpeleporelpagoalenfiteuta. El enfiteuta no puede excepcionarse y evitar la extincin de la enfiteusis alegandolaesterilidaddelfundo.Elartculo1.570delCdigoCivildisponequeel enfiteutanopuedepretenderlaremisinoreduccindelapensinporesterilidad, aunqueseaextraordinaria,niaunporperdidadefrutos. Respectodeestemodoparticulardeextincindelaenfiteusis,debesealarse: 1 Que no slo puede impedir el enfiteuta el comiso, sino tambin sus acreedorespuestoqueelaparte nicodelartculo1.576disponelosiguiente:Los acreedores del enfiteuta pueden invertir en el juicio para conservar sus derechos,

sirvindose,encasonecesario,delderechoderescatequepertenecealenfiteuta,y puedenofrecerelpagodelosdaosyperjuiciosydarfianzaporelfuturo. 2 Quesiseproduceelcomisodebenindemnizarsealenfiteuta,conforme disponeelartculo1.577delCdigoCivil,lasmejorasquehayanhechoenelfundo enfitutico. La segunda causal propia de extincin dela enfiteusis es queel enfiteuta deterioreelfundoonocumplaconlaobligacindemejorarlo. El enfiteuta tiene la obligacin de cuidar el fundo, evitando su deterioro. Cuandoeldeterioroesgrave,producindoseunasensibleprdidaodegradacindel fundoenfitutico,yporlotantodisminucindelvalordelfundo,stecaeencomisoy puedeelconcedentepedirlaentregadelfundoenfitutico.Lagravedaddeldeterioro esunacuestindehechoaapreciarseencadacaso,quedandoalasoberanadelos juecessuapreciacin.Estoeslaaplicacindelmismoprincipioqueparaelusufructo (C.C.V.Art.620)