Valuación Catastral de Inmuebles de PEMEX Región Marina Noreste

2011
Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste

Basado en Instructivo de Valuacin del Municipio de Ciudad del Carmen, Campeche.
Se analizan 11 inmuebles para verificar los montos que el catastro de Ciudad del Carmen pretende cobrar a PEMEX.
Ing. Csar Augusto Camargo Vidal Pemex Exploracin y Produccin 06/04/2011
Pemex Exploracin y Produccin
6 de abril de 2011
[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]
Tabla de contenido
Estudios del Autor A. Definiciones de conceptos a utilizar en el anlisis de valuacin
1. Ley de Catastro del Estado de Campeche 2. Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Mpio. del Carmen
Pgina 18 Punto II CARACTERSTICAS URBANAS Pginas 4 al 7.-CAPITULO SEGUNDO MERITOS Y DEMRITOS PARA TERRENOS Y CONSTRUCCIONES I. Mritos para terrenos urbanos a) Por su ubicacin II. Demritos para terrenos urbanos a) Demrito por geometra b) Demrito por servicios c) Demrito por ubicacin d) Demrito por fondo e) Demrito por topografa f) Demrito por forma III. Demritos para construcciones a) Demerito por su estado de conservacin b) Demrito por la edad de la construccin c) Demerito por su calidad constructiva IV. Meritos para terrenos rsticos V. Demritos para terrenos rsticos a) Demrito por va de acceso b) Demrito por suministro de agua
5 6
6 6
6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 9
3. Manual de valuacin catastral para el Estado de Puebla
B. Antecedentes C. Anlisis de los presupuestos de catastro para el impuesto predial

U-02500 Colonia Pemex II U5660 Fraccionamiento San Manuel R2381 Rancho la Lagartera (CASES) R2622 Fraccin de Rancho la Lagartera (Amortiguamiento del CASES) R13011 Fraccin del predio California (Amortiguamiento del CASES) R10215 Resguardo de Estructuras de Plataformas Petroleras 14+500 U9260 Zona Industrial del 4+500 U74792 Sala Interactiva U67553 Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores R14610 Predio Rstico Poblado de Atasta
9 11
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
D. Clasificacin de los terrenos en Urbanos y Rsticos

Pemex Exploracin y Produccin 2
21
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24 27 30 33 36
E. Clculo de los meritos y demritos de los terrenos Urbanos

Colonia Pemex II. Fraccionamiento San Manuel Colonia Pemex III. Zona Industrial del Km 4+500 Sala Interactiva Estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500
F. Clculo de los meritos y demritos de los terrenos Rsticos

El Polvorn 14+500 Resguardo de Estructuras de Plataformas Marinas Km 14+500 Fraccin del Rancho la Lagartera Km 22+800 (CASES) Rancho la Lagartera Km 22+800 (CASES) Fraccin del Rancho California Km 22+800 (CASES) Predio Rstico de Atasta.
38
38 39 41 42 43 45
G. Clculo de los demritos de las Construcciones H. Calculo del impuesto Predial para el ao 2011 I. Conclusiones J. Glosario de trminos K. Bibliografa Consultada
47 48 50 52 53
Planos
Plano 1 Zonificacin Catastral de Ciudad del Carmen, Campeche ___________________________ 22 Plano 2 Ubicacin de Inmuebles Urbanos de la Subdireccin Marina Noreste de Pemex Exploracin y Produccin en la Zona Urbana de Ciudad del Carmen, Campeche ___________________________ 22 Plano 3 Ubicacin de Inmuebles Rsticos de la Subdireccin Marina Noreste de Pemex Exploracin y Produccin fuera de la Zona Urbana de Ciudad del Carmen, Campeche ______________________ 23 Plano 4 Mapa de la Colonia Pemex II _________________________________________________ 24 Plano 5 Mapa del Fraccionamiento San Manuel, Colonia Pemex III __________________________ 27 Plano 6 Mapa de la Zona Industrial del Km 4+500 ______________________________________ 30 Plano 7 Mapa de la Sala Interactiva __________________________________________________ 33 Plano 8 Mapa del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500 ______________________ 36 Plano 9 Mapa de ubicacin del Polvorn Km 14+500 _____________________________________ 38 Plano 10 Mapa de ubicacin del predio Resg. de Estruc. de Plataformas Marinas Km 14+500 _____ 39 Plano 11 Fraccin del Rancho la Lagartera (CASES) _____________________________________ 41 Plano 12 Rancho la Lagartera (CASES) _______________________________________________ 42 Plano 13 Fraccin del Rancho California (CASES) _______________________________________ 43 Plano 14 Predio Rstico Atasta ______________________________________________________ 45
Tablas
Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla 1 2 3 4 5 Presupuesto de Predial 2011 _____________________________________________________ 9 Presupuesto de Predial 2010 ____________________________________________________ 10 Desglose de Predial Colonia Pemex II _____________________________________________ 11 Desglose de Predial del Fraccionamiento San Manuel _________________________________ 12 Desglose de Predial de Rancho la Lagartera (CASES) _________________________________ 13
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Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla Tabla
6 Desglose de Predial de Fraccin del Rancho la Lagartera (CASES) _______________________ 14 7 Desglose del Predial de Fraccin del predio California (Amortiguamiento del CASES) ________ 15 8 Desglose del Predial de Resguardo de Estructuras de Plataformas Petroleras 14+500 _______ 16 9 Desglose del Predial de Zona Industrial del 4+500 ___________________________________ 17 10 Desglose de Predial de Sala Interactiva __________________________________________ 18 11 Desglose de Predial de Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores ____________________ 19 12 Desglose de Predial del Predio Rstico Poblado de Atasta _____________________________ 20 13 Relacin de Inmuebles ________________________________________________________ 21 14 Clasificacin de terrenos en Urbanos y Rsticos ____________________________________ 24 15 Meritos de la Colonia Pemex II _________________________________________________ 25 16 Demritos de la Colonia Pemex II _______________________________________________ 25 17 Clculo de M/D del terreno de la Colonia Pemex II __________________________________ 27 18 Merito del Fraccionamiento San Manuel __________________________________________ 28 19 Calculo del Merito por Ubicacin del Fraccionamiento San Manuel ______________________ 28 20 Demrito del Fraccionamiento San Manuel ________________________________________ 29 21 Clculo del Demerito por ubicacin del Fraccionamiento San Manuel ____________________ 29 22 Clculo del M/D del terreno del Fraccionamiento San Manuel __________________________ 30 23 Merito Zona Industrial del Km 4+500 ____________________________________________ 31 24 Demrito de la Zona Industrial del Km 4+500 _____________________________________ 31 25 Clculo del M/D del terreno de la Zona Industrial del Km 4+500 _______________________ 32 26 Merito de Sala Interactiva _____________________________________________________ 33 27 Demrito de la Sala Interactiva _________________________________________________ 34 28 Clculo del M/D del terreno de la Sala Interactiva __________________________________ 35 29 Merito del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500 _______________________ 36 30 Demrito del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500 _____________________ 37 31 Clculo del M/D del terreno del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500_______ 37 32 Merito y Demerito del Polvorn Km 14+500 _______________________________________ 38 33 Merito y Demerito del predio Resg. de Estruc. de Plataformas Marinas Km 14+500 ________ 40 34 Merito y Demerito de la Fraccin del Rancho la Lagartera Km 22+800 __________________ 41 35 Merito y Demerito de la Fraccin del Rancho la Lagartera Km 22+800 __________________ 42 36 Merito y Demerito de la Fraccin del Rancho California Km 22+800 ____________________ 44 37 Merito y Demerito del Predio rstico de Atasta _____________________________________ 45 38 Resumen de M/D de Terrenos __________________________________________________ 46 39 Clculo de demrito de construccin Zona Urbana __________________________________ 47 40 Calculo de demerito de construccin de Zona Rstica________________________________ 48 41 Determinacin del impuesto Predial con los factores de M/D obtenidos en este estudio. _____ 49 42 Comparativo de M/D 2010, 2011 y 2011 calculado __________________________________ 50 43 Ejemplo de Impuesto Predial sin considerar construccin. ____________________________ 50 44 Pago calculado del Impuesto Predial para el ao 2011 _______________________________ 51 45 Comparativo de presupuestos prediales entre 2010, 2011 y lo calculado en este estudio ____ 51
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Estudios del Autor

Ingeniera Civil Instituto Tecnolgico de Estudios Superiores de Monterrey Monterrey, Nuevo Len Con promedio de 8.5 Ttulo obtenido en diciembre 1984 Cedula profesional No. 1106599 Maestra en administracin Especialidad en Finanzas Empresariales. Universidad la Salle Con promedio de 9.95 Grado de maestro obtenido el 3 de marzo del 2005 Cedula Profesional No. 4471520 Maestra en Administracion Especialidad en Ingeniera Financiera. Universidad del Valle de Mxico Con promedio de 9.95 mencin honorifica y reconocimiento de alto rendimiento Grado de maestro obtenido con opcin cero 18 diciembre 2004 Cedula Profesional No. 4716160 2002-2004 1980-1984
1999-2002
Certificado No. D-111004 como Ingeniero en Costos a nivel nacional por la Sociedad Mexicana de Ingeniera Econmica, Financiera y de Costos, A.C. 2004 Certificado No. D-11004 como Ingeniero en Costos a nivel internacional avalado por The International Cost Engineering Council. 2004 Diplomado en costos duracin de 135 horas. Diplomado en administracin por procesos por Manthano 160 horas 2004-2004 2005-2005
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A.
Definiciones de conceptos a utilizar en el anlisis de valuacin
1. Ley de Catastro del Estado de Campeche Artculo 4.- Para los efectos de la presente Ley se entender por: Predio Rstico: Todo predio que no rena los requisitos para ser considerado urbano. Predio Urbano: El que se encuentra dentro de los lmites del rea de influencia de las ciudades, villas o pueblos en los trminos del Artculo 12 de la Ley Orgnica de los Municipios del Estado de Campeche, que cuente con electrificacin y que adems se localice sobre calles trazadas. 2. Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Mpio. del Carmen
Pgina 18 Punto II CARACTERSTICAS URBANAS
La informacin relativa a las caractersticas urbanas se refiere a la zona o la colonia donde se ubica el inmueble a valuar, y no slo a la manzana.
Pginas 4 al 7.-CAPITULO SEGUNDO MERITOS Y DEMRITOS PARA TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
I.
Mritos para terrenos urbanos
a) Por su ubicacin Para el clculo del valor de Mrito del terreno por ubicacin (Mu) se usar alguno de los siguientes factores, segn sea el caso de la ubicacin del predio 1.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos avenidas se le aplicara el factor de 1.30 2.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de una avenida y una calle se les aplicara el factor 1.20 3.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos calles se les aplicara el factor. 1.10 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor 1.00 5.- Los predios ubicados con tres o ms frente 1.15 6.- Los predios manzaneros con tres frente 1.25 7.- Los predios manzaneros con cuatro ms frente 1.30 8.- Los predios ubicados frente a drsenas 1.30 9.- Los predios con mayor frente de los lote tipos ms tres veces el tipo 1.10 II. Donde: Qt= Qg xQs x Qu x Qd Qg: Demrito debido a la geometra del terreno Qs: Demrito debido a los servicios municipales
Demritos para terrenos urbanos
Para el clculo del valor de Demrito del terreno (Qt) se usara la siguiente expresin: (1)
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Qu: Demrito debido a la ubicacin del terreno Qd: Demrito debido al desnivel del. Terreno a) Demrito por geometra
Para el clculo demrito por geometra (Qg) se usara al siguiente expresin: Qg = g1x g2 Donde (2)
[ Siendo B= Frente del terreno en metros H= Fondo del terreno en metro b) Demrito por servicios
Para el clculo del demrito o del terreno por servicio se usara la siguiente expresin: 1. 2. 3. c) 1. 2. d) Si donde se ubica el predio carece de uno de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 0.85 Si donde se ubica el predio carece de dos de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 0.70, Si donde se ubica el predio carece de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 0.45 Demrito por ubicacin Predios con frente a calle Predios con servidumbre de paso Demrito por fondo 1.0 0.5
1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo ............ ............. Ff=P/p e) 1. 2. f) Demrito por topografa Si el predio es hundido o excavado ......................................... 0.65 Si el predio fue rellenado ............................................................ 0.60 Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular ............................................... 0.50
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III. Demritos para construcciones a) Demerito por su estado de conservacin
Para el clculo del factor de demerito por su estado de conservacin (Ks) se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. .Si la construccin no presenta alguno de las caractersticas que se detallan a continuacin se aplicara un factor de: 1.00 2. Si la construccin presenta hasta dos de las caractersticas que se detallan a continuacin se aplicara un factor de: 0.80 3. Si la construccin presenta tres o ms de las caractersticas que se detallan a continuacin se aplicar un factor de: 0.60 donde las caractersticas son: Filtraciones en techos Muros agrietados debido a fallas en cimentacin Hundimientos de pisos y/o muros Repellos de muros reventados debido a problemas de humedad b) Demrito por la edad de la construccin
Para el clculo del Demerito por edad de la construccin se usar el mtodo de Ross - Heidecke D=1[1-(e/VUT)1.4]xQ Ver grfica: c) Demerito por su calidad constructiva
Por su estado de conservacin a las construcciones se aplicar los siguientes factores de demritos Bueno Regular Malo Ruinoso IV. 1. V. a) 1. 2. 3. 4. Meritos para terrenos rsticos Si el predio tiene acceso por camino pavimentado Demritos para terrenos rsticos Demrito por va de acceso Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha Si el acceso es por va fluvial ................................. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera ... 0.70 0.60 0.50 0.90
8
1.00 0 85 0.65 0.40
1.30
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b)
Demrito por suministro de agua
Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. ....... Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. ....... Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. ....... Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo : 3. Manual de valuacin catastral para el Estado de Puebla 1.00 0.80 0.60
Se toma como referencia este manual porque la informacin contenida en l define claramente los conceptos que no son claros en el Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen. Predios regulares: Son los de forma de cuadriltero con uno o ms frentes, cuyos ngulos no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto; as tambin aquellos cuadrilteros que presenten uno o ms ancones que no excedan en ms de 1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con pancoups que no excedan en ms de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto de las perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran tambin predios regulares, los polgonos con un slo frente que sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares. Predios irregulares: Son los que teniendo uno o ms frentes, sean cuadrilteros cuyos ngulos difieran en ms de 10 del ngulo recto, los tringulos con uno o ms lados a la calle, los polgonos de ms de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares, as como los lotes interiores.
B.
Antecedentes
Con oficio No. CC-01/2011.006.O de fecha 12 de enero del 2011, se recibi los montos a pagar por Impuesto Predial de las instalaciones que administra la Regin Marina Noreste, siendo los siguientes.
Tabla 1 Presupuesto de Predial 2011
Nmero de cuenta U-02500 U-05660 U-110722 U-110723 R-13011 U-110789 U-9260 U-74792 U-80487 R-14610 U-67553
Ubicacin Colonia Pemex II Fraccionamiento San Manuel Rancho la Lagartera (CASES) Fraccin del predio la Lagartera (CASES) Fraccin del predio California (CASES) Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva El Polvorn 14+500 Predio Rstico Poblado de Atasta Suma $ $ $
Monto 2011 $ 1,872,069.50 75,592.45 48,036.97 113.40 $ 122,271.39
$ 199,982.18 $ 1,407,025.60 $ $ 8,788.38 387.73 $ 289,368.09
Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores $ 333,079.96 $ 4,356,715.65
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Los pagos correspondientes al ao 2010 fueron los siguientes:

Tabla 2 Presupuesto de Predial 2010
Nmero de cuenta U-02500 U-05660 R-2381 R-2622 R-13011 R-10215 U-9260 U-74792 U-80487 R-14610 U-67553
Ubicacin Colonia Pemex II Fraccionamiento San Manuel Rancho la Lagartera (CASES) Fraccin del predio la Lagartera (CASES) Fraccin del predio California (CASES) Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva El Polvorn 14+500 Predio Rstico Poblado de Atasta $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Pago 2010 621,817.76 36,496.92 51,950.05 108.94 227.92 6,868.42 179,504.64 3,377.01 101,227.87 113.40 22,877.60 1,024,570.53
Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores $ $
De las tablas se puede observar las diferencias que existen en los montos, siendo un incremento global del 425.22%. Se pretende realizar un anlisis de los montos que el Catastro de Ciudad del Carmen, present para el pago de Impuesto Predial para el ao 2011 de los inmuebles administrados por la Regin Marina Noreste, se utilizar el instructivo de valuacin, revaluacin y deslinde para el Municipio de Carmen, Campeche, publicado en el diario oficial del Estado de Campeche el 24 de diciembre de 2001, las definiciones de la Ley de Catastro del Estado de Campeche en lo que se refiere a Predio Urbano y Rstico y plano denominado Zonificacin Catastral de la localidad de Carmen, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 1 del decreto nmero 213, expedido por la H. Legislatura el 16 de diciembre de 2002, publicado en el Peridico Oficial del Gobierno del Estado de Campeche, el 16 de ese mismo mes y ao.
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C.
Anlisis de los presupuestos de catastro para el impuesto predial
Se realiza una comparativa de los desgloses de clculo del impuesto predial del 2011 con los del 2010, por cada una de las instalaciones que son administradas por la Subdireccin de la Regin Marina de Pemex Exploracin y Produccin. U-02500 Colonia Pemex II Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno 2010 U2500 B 192,598.21 $1,529.00 0.15 $44,172,399.46 2011 U2500 B 165,345.89 $1,529.00 Catastro solo considera meritos y no los demritos Se incrementa por el aumento $290,735,945.68 del valor de M/D (merito/demerito) Se modificaron los metros cuadrados de las construcciones y se actualiz el catastro sin dar primero el 201,319.86 derecho de audiencia a los propietarios. Incumplindose el articulo 52 y 53 de la Ley de Catastro del estado de Campeche. 1.15 $2,631.47 0.75 $397,325,379.00 $688,061,324.68 0.30% $2,064,183.97 10% $1,857,765.57 El aumento es debido en mayor porcentaje por el incremento a los M/D Catastro incrementa M/D ya que considera 20 aos de edad de la edificacin y es de 32 aos Observaciones al 2011
De acuerdo a escritura la superficie es 156,995.04 m2, el catastro considera la escuela Art. 123
Superficie Construida
75,578.00
V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito)
$6,841.00 0.36
Valor de Construccin $186,130,475.28 Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar $230,302,874.74 0.30% $690,908.62 10% $621,817.76
Tabla 3 Desglose de Predial Colonia Pemex II
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U5660 Fraccionamiento San Manuel
Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno
2010 U5660 C 11,784.50 1,169.00 0.65 $ 8,954,452.33
2011 U5660 C 11,785.52 1,169.00
Observaciones al 2011
De acuerdo a escritura la superficie es 9,994.87 m2.
5,516.55
Catastro solo considera meritos y no los demritos Se incrementa por el aumento $ 17,910,454.74 del valor de M/D (merito/demerito) Se modificaron los metros cuadrados de las construcciones y se actualiz el catastro sin dar primero el 7,675.09 derecho de audiencia a los propietarios. Incumplindose el articulo 52 y 53 de la Ley de Catastro del estado de Campeche. 1.30 $ 3,525.97 0.88 $ 23,814,680.64 $ 41,725,135.38 0.20% $ 83,450.27 10% $ 75,105.24 El aumento es debido en mayor porcentaje por el incremento a los M/D Catastro incrementa M/D se desconoce como obtuvo el 0.88.
V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito) Valor de Construccin Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar
$ 6,841.00 0.30 $ 11,321,615.57 $ 20,276,067.90 0.20% $ 40,552.14 10% $ 36,496.92
Tabla 4 Desglose de Predial del Fraccionamiento San Manuel
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R2381 Rancho la Lagartera (CASES) Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno 2010 R2381 1 3.81 373.00 1.00 $1,421.13 2011 U110722 C De acuerdo a escritura la 32,867.55 superficie es 38,186.87 m2. Cambio por conversin a 1,169.00 Urbano Cambio por conversin a 0.93 Urbano Se incrementa por cambio a $35,732,614.33 Urbano Se modificaron los metros cuadrados de las construcciones y se actualiz el catastro sin dar primero el 5,201.38 derecho de audiencia a los propietarios. Incumplindose el articulo 52 y 53 de la Ley de Catastro del estado de Campeche. Cambio por conversin a $2,416.64 Urbano Cambio por conversin a 0.75 Urbano. $9,427,397.22 $45,160,011.55 0.30% $135,480.03 10% El aumento es debido a $121,932.03 cambio a Urbano Observaciones al 2011 Catastro cambia de rstico a urbano sin sustento alguno como se demostrar en este anlisis
2,999.38
1,924.00 1.00 $5,770,807.12 $5,772,228.25 1.00% $57,722.28 10% $51,950.05
Tabla 5 Desglose de Predial de Rancho la Lagartera (CASES)
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R2622 Fraccin de Rancho la Lagartera (Amortiguamiento del CASES) Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno 1.90 373.00 1.00 $ 708.70 2010 R2622 2011 U110723 C De acuerdo a escritura la superficie es 19,741.077 m2. Cambio por conversin a 1,169.00 Urbano Cambio por conversin a 0.74 Urbano Se incrementa por cambio a $ 17,465,059.67 Urbano No existe ninguna construccin en este predio, probablemente 120.28 estn considerando la escuela que se rodea con este predio propiedad de la SEP . No existe ninguna construccin $ 3,570.72 en este predio No existe ninguna construccin 0.75 en este predio No existe ninguna construccin 322,114.65 en este predio $ 17,787,174.32 0.30% $ 53,361.52 20,189.42 10% $ 108.94 $ 48,025.37 El aumento es debido a cambio a Urbano y a la construccin que agregaron. Observaciones al 2011 Catastro cambia de rstico a urbano sin sustento alguno como se demostrar en este anlisis
Superficie Construida V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito) Valor de Construccin Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar $ 708.70 1.00% $ 108.94
Tabla 6 Desglose de Predial de Fraccin del Rancho la Lagartera (CASES)
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R13011 Fraccin del predio California (Amortiguamiento del CASES) Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno Superficie Construida V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito) Valor de Construccin Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar $ 108.94 $ 113.40 $ 660.21 1.00% $ 108.94 $ 660.21 1.00% $ 113.40 2010 R13011 1 1.77 373.00 1.00 $ 660.21 2011 R13011 1 1.77 373.00 1.00 $ 660.21 Observaciones al 2011 Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones
Tabla 7 Desglose del Predial de Fraccin del predio California (Amortiguamiento del CASES)
Este predio que est en la misma ubicacin que el rancho lagartera y la fraccin, si lo consideran Rstico.
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R10215 Resguardo de Estructuras de Plataformas Petroleras 14+500
Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno Superficie Construida V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito) Valor de Construccin Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar
2010 R10215 1 2,046.00 373.00 1.00 $ 3,158.00
Observaciones al 2011 Catastro cambia de rstico a urbano sin sustento alguno U110789 como se demostrar en este anlisis Cambio por conversin a C Urbano De acuerdo a escritura la 51,292.39 superficie es 61,892.85 m2. Cambio por conversin a 1,169.00 Urbano Cambio por conversin a 1.20 Urbano Se incrementa por cambio a $ 71,952,964.69 Urbano Existen casetas y la palapa del 1,319.19 Club Petrolero. $ 1,825.35 0.87 $ 2,094,945.62 $ 74,047,910.31 0.30% $ 222,143.73 10% $ 199,929.36 El aumento es debido a cambio a Urbano y a la construccin existente.
2011
$ 763,158.00 1.00% $ 7,631.58 10% $ 6,868.42
Tabla 8 Desglose del Predial de Resguardo de Estructuras de Plataformas Petroleras 14+500
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U9260 Zona Industrial del 4+500 Ao Cuenta
2010 U9260
2011 U9260
Observaciones al 2011 Catastro cambio la Zona sin sustento, se le solicit en reuniones que se tuvieron, el plano publicado en el diario oficial del 16 de diciembre del 2002. Con la finalidad de verificar que efectivamente haba un error en la Zona. A la fecha no se tiene. De acuerdo a escritura la superficie es 221,117.41 m2. incremento por cambio de Zona Catastro incrementa M/D se desconoce como obtuvo el 1.08. Se modificaron los metros cuadrados de las construcciones y se actualiz el catastro sin dar primero el derecho de audiencia a los propietarios. Incumplindose el articulo 52 y 53 de la Ley de Catastro del estado de Campeche..
Clave VUT
Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno
221,117.41 720.00 0.40 $ 63,681,814.08
221,488.04 1,529.00 1.08 $ 365,747,630.21
2,390.26
65,467.80
$ 2,930.00 0.40 $ 2,801,384.72 $ 66,483,198.80 0.30% $ 199,449.60 10% $ 179,504.64
$ 2,930.00 0.80 $ 153,456,523.20 $ 519,204,153.41 0.30% $ 1,557,612.46 10% $ 1,401,851.21 El aumento es debido al cambio de Zona, al incremento de los m2 de construccin y a los M/D. Catastro incrementa M/D se desconoce como obtuvo el 0.80
Tabla 9 Desglose del Predial de Zona Industrial del 4+500
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U74792 Sala Interactiva Ao Cuenta 2010 U74792 2011 U74792 Observaciones al 2011 Catastro cambio la Zona sin sustento, se le solicit en reuniones que se tuvieron, el plano publicado en el diario oficial del 16 de diciembre del 2002. Con la finalidad de verificar que efectivamente haba un error en la Zona. A la fecha no se tiene. De acuerdo a escritura la superficie es 1,368.74 m2. Incremento por cambio de Zona Catastro solo considera meritos y no los demritos Se modificaron los metros cuadrados de la construccin y se actualiz el catastro sin dar primero el derecho de audiencia a los propietarios. Incumplindose el articulo 52 y 53 de la Ley de Catastro del estado de Campeche..
Clave VUT
1,368.74 $ 1,169.00 0.40 $ 640,022.82
1,480.84 $ 1,529.00 1.00 $ 2,264,204.36
385.85
456.35
$ 3,957.00 0.40 $ 610,723.38 $ 1,250,746.20 0.30% $ 3,752.24 10% $ 3,377.01
$ 3,146.43 0.68 $ 976,393.86 $ 3,240,598.22 0.30% $ 9,721.79 10% $ 8,749.62 El aumento es debido al cambio de Zona, al incremento de los m2 de construccin y a los M/D. Catastro incrementa M/D se desconoce como obtuvo el 0.68
Tabla 10 Desglose de Predial de Sala Interactiva
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U67553 Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores Ao Cuenta 2010 U67553 2011 U67553 Observaciones al 2011 Catastro cambio la Zona sin sustento, se le solicit en reuniones que se tuvieron, el plano publicado en el diario oficial del 16 de diciembre del 2002. Con la finalidad de verificar que efectivamente haba un error en la Zona. A la fecha no se tiene. De acuerdo a escritura la superficie es 29,420.78 m2. Incremento por cambio de Zona Catastro solo considera meritos y no los demritos Se modificaron los metros cuadrados de la construccin y se actualiz el catastro sin dar primero el derecho de audiencia a los propietarios. Incumplindose el articulo 52 y 53 de la Ley de Catastro del estado de Campeche..
Clave VUT
29,470.78 720.00 0.40 $ 8,487,584.64
29,833.42 1,529.00 1.15 $ 52,457,594.06
633.24
V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito) Valor de Construccin Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar $ 8,487,584.64 0.30% $ 25,462.75 10% $ 22,916.48
$ 2,930.00 0.81 $ 1,502,868.49 $ 53,960,462.55 0.30% $ 161,881.39 10% $ 145,693.25 El aumento es debido al cambio de Zona, al incremento de los m2 de construccin y a los M/D. Catastro incrementa M/D se desconoce como obtuvo el 0.68
Tabla 11 Desglose de Predial de Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores
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R14610 Predio Rstico Poblado de Atasta
Ao Cuenta Clave VUT Superficie del Terreno V.U.T (Valor Unitario del Terreno) M/D (Merito/Demerito) Valor del Terreno Superficie Construida V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito) Valor de Construccin Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total A pagar
2010 R14610 1 1.81 373.00 1.00 $ 675.13
2011 R14610 1 1.81 373.00 1.00 $ 675.13
Observaciones al 2011 Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones
$ 675.13 1.00% $ 113.40 0% $ 113.40
$ 675.13 1.00% $ 113.40 0% $ 113.40
Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones Sin observaciones
Tabla 12 Desglose de Predial del Predio Rstico Poblado de Atasta
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D.
Clasificacin de los terrenos en Urbanos y Rsticos
De acuerdo a la Ley de Catastro del Estado de Campeche se clasifican los terrenos en Urbanos y Rsticos con las siguientes definiciones. Predio Rstico: Todo predio que no rena los requisitos para ser considerado urbano. Predio Urbano: El que se encuentra dentro de los lmites del rea de influencia de las ciudades, villas o pueblos en los trminos del Artculo 12 de la Ley Orgnica de los Municipios del Estado de Campeche, que cuente con electrificacin y que adems se localice sobre calles trazadas. CARACTERSTICAS URBANAS. La informacin relativa a las caractersticas urbanas se refiere a la zona o la colonia donde se ubica el inmueble a valuar, y no slo a la manzana. Bajo esta definicin ubicaremos los predios indicados en la tabla siguiente, los Urbanos dentro del plano de Zonificacin Catastral de la localidad del Carmen, Campeche y los Rsticos fuera de la Zona urbana.
Tabla 13 Relacin de Inmuebles
Nmero de cuenta U-9260 U-74792 U-67553 U-05660 U-02500 U-80487 R-10215 R-2381 R-2622 R-13011 R-14610
Ubicacin Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores Fraccionamiento San Manuel Colonia Pemex II El Polvorn 14+500 Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Rancho la Lagartera (CASES) Fraccin del predio la Lagartera (CASES) Fraccin del predio California (CASES) Predio Rstico Poblado de Atasta
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Plano 1 Zonificacin Catastral de Ciudad del Carmen, Campeche
Plano 2 Ubicacin de Inmuebles Urbanos de la Subdireccin Marina Noreste de Pemex Exploracin y Produccin en la Zona Urbana de Ciudad del Carmen, Campeche
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Fraccin Rancho California (CASES) Km 22+800 Fraccin Rancho la Lagartera (CASES) Km 22+800 Zonificacin Urbana de Catastro Resg. De estructura Km 14+500
Predio de Atasta
Rancho la Lagartera (CASES) Km 22+800
Polvorn Km 14+500
Plano 3 Ubicacin de Inmuebles Rsticos de la Subdireccin Marina Noreste de Pemex Exploracin y Produccin fuera de la Zona Urbana de Ciudad del Carmen, Campeche
Tomando en cuenta la definicin, caractersticas de Urbano y el plano de Zonificacin, 5 inmuebles se clasifican en Urbanos y 6 en Rsticos tomando en cuenta la definicin de Rstico y las caractersticas de Urbano, ya que ellos no se encuentran dentro de la Zonificacin y por lo tanto no tienen una zona, colonia o manzana que los identifique, por lo que no renen los requisitos para ser denominados Urbanos. Considerando que la valuacin de los terrenos Rsticos, va ms enfocado a terrenos agropecuarios, no por ello implica que se conviertan en Urbanos si Pemex Exploracin y Produccin, es propietario de algunos de estos terrenos para uso de su actividad petrolera, permitida por la Ley General de Bienes Nacionales, que establece la adquisicin de inmueble por las dependencias en cualquier parte del territorio nacional y que como supletoria utilizamos el Artculo 27 fraccin VI de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, que establece que sociedades mercantiles pueden ser propietarias de predios rsticos para el cumplimiento de su objeto, lo anterior es porque el catastro del Municipio del Carmen, Campeche, sin fundamento alguno pretende cambiar en Urbanos, los terrenos donde se ubica el Centro de Adiestramiento en Seguridad, Ecologa y Salvamento (CASES) y sus reas de amortiguamiento, as como tambin el predio denominado resguardo de Estructuras de Plataformas Marinas, cuando en aos anteriores al 2011, los Impuesto Prediales de estos predios estn valuados como Rsticos. De la revisin tambin se detect que el terreno denominado Polvorn 14+500, el catastro lo tena valuado como Urbano, cuando por su caracterstica y su ubicacin, como se puede observar en el Plano No. 3, no cumple con los requisitos para ser considerado Urbano. De acuerdo a lo explicado y fundamentado en prrafos que anteceden, se elabora la siguiente tabla de clasificacin de los inmuebles propiedad de Pemex Exploracin y Produccin administrados por la Regin Marina Noreste.
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Tabla 14 Clasificacin de terrenos en Urbanos y Rsticos
Urbano U-02500 Colonia Pemex II
Ubicacin
Rstico
Ubicacin
U-80487 El Polvorn 14+500 R-10215 Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 R-2381 R-2622 Rancho la Lagartera (CASES) Fraccin del predio la Lagartera (CASES)
U-05660 Fraccionamiento San Manuel U-9260 Zona Industrial Km 4 1/2
U-74792 Sala Interactiva U-67553 Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores
R-13011 Fraccin del predio California (CASES) R-14610 Predio Rstico Poblado de Atasta
E.
Clculo de los meritos y demritos de los terrenos Urbanos
El clculo de meritos y demritos se har basado en el Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen, autorizado por la LVII Legislatura del Congreso del estado de Campeche como decreto No. 125 y publicado en el diario Oficial del Estado de Campeche el 24 de diciembre del 2001 y que est vigente a la fecha. Colonia Pemex II.
Plano 4 Mapa de la Colonia Pemex II
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Merito Para el caso del predio de la Colonia Pemex II como se observa en el mapa no se encuentra en ninguno de los casos del 1 al 3 ni del 5 al 9 establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de merito es de 1.00 indicado como punto 4 en dicho instructivo.
Tabla 15 Meritos de la Colonia Pemex II
Meritos a) Por ubicacin 1.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos avenidas se le aplicara el factor de 2.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de una avenida y una calle se les aplicara el factor 3.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos calles se les aplicara el factor. 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor 5.- Los predios ubicados con tres o ms frente 6.- Los predios manzaneros con tres frente 7.- Los predios manzaneros con cuatro ms frente 8.- Los predios ubicados frente a drsenas 9.- Los predios con mayor frente de los lote tipos ms tres veces el tipo Demerito
Factor
Aplica
Comentarios El predio no est en esquina El predio no est en esquina El predio no est en esquina
1.30
No
1.20
No
1.10
No
1.00 1.15 1.25 1.30 1.30 1.10
Si No No No No No No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No hay drsenas Esta consideracin no aplicara si dividimos el terreno en lotes tipo
Los demritos aplicables a la colonia Pemex II por su fondo, topografa y forma son los siguientes:
Tabla 16 Demritos de la Colonia Pemex II
Demeritos a) Demrito por geometra Para el clculo demrito por geometra (Qg) se usara la siguiente expresin: b) Demrito por servicios 1. Si donde se ubica el predio carece de uno de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica)
Factor Qg=g1x g2
Aplica No
Comentarios
0.85
No
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2. Si donde se ubica el predio carece de dos de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 3. Si donde se ubica el predio carece de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) c) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle 2. Predios con servidumbre de paso d) Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo e) Demrito por topografa 1. Si el predio es hundido o excavado 2.Si el predio fue rellenado f) Demrito por forma
0.7
No
0.45
No
1 0.5
Si No El terreno tiene un fondo de 475 metros del punto ms alejado perpendicularmente con respecto a la calle 31. Ver explicacin debajo de esta tabla.
Ff=P/p
Si
0.65 0.6 Si La zona era manglar antes de construir la colonia por lo que se tuvo que rellenar Polgono de ms de cuatro lados que no es divisible totalmente en cuadrilteros regulares (ver definicin en el apartado de Definiciones)
1. Si el predio tiene forma irregular
0.5
Si
d)
Demrito por fondo Ff=P/p
1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo
El instructivo no indica cual es el tamao de un lote tipo pero por la mayora de los que se tienen por la zona consideramos que el fondo tipo es de 25 metros y el fondo correspondiente a este predio es de 475 metros (p) considerando (P) al valor del frente que es igual 239 metros podemos determinar el factor de fondo. Por lo que el factor de fondo es Ff=239/475=0.50 Es importante aclarar que la forma de determinar el clculo de este demerito no es claro por falta de datos, por lo que realizando investigacin de otros catastros del pas de cmo se determina, siempre existe la relacin entre el frente y el fondo para determinarlo, por lo que se realiz de esa forma, ya que si consideramos el fondo tipo entre el fondo del predio nos resulta una cantidad muy pequea que consideramos no es real para este demerito.
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Calculo del factor de M/D (merito/demerito) del terreno

Tabla 17 Clculo de M/D del terreno de la Colonia Pemex II
Meritos a) Por ubicacin 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor Demritos d) Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo e) Demrito por topografa 2. Si el predio fue rellenado f) Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular Multiplicando todos los factores obtenemos el M/D del terreno Fraccionamiento San Manuel Colonia Pemex III.
Factor
1.00
0.50 0.60 0.50 0.15
Plano 5 Mapa del Fraccionamiento San Manuel, Colonia Pemex III
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Merito Para el caso del predio del Fraccionamiento San Manuel Colonia Pemex III se considera por cada uno de los lotes que integran el fraccionamiento para determinar el merito, de la siguiente forma, 5 lotes con 200 m2 c/u aplicaran el punto 3 y los 45 restantes el punto 4, establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen
Tabla 18 Merito del Fraccionamiento San Manuel
Meritos a) Por ubicacin 1.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos avenidas se le aplicara el factor de 2.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de una avenida y una calle se les aplicara el factor 3.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos calles se les aplicara el factor. 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor 5.- Los predios ubicados con tres o ms frente 6.- Los predios manzaneros con tres frente 7.- Los predios manzaneros con cuatro ms frente 8.- Los predios ubicados frente a drsenas 9.- Los predios con mayor frente de los lote tipos ms tres veces el tipo
Factor
Aplica
Comentarios El predio no est con cruzamiento de dos avenidas El predio no est con cruzamiento de una avenida y una calle 5 lotes cumplen con esta caracterstica. 45 lotes estaran considerados en este punto. No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No hay drsenas
1.30
No
1.20
No
1.10
Si
1.00 1.15 1.25 1.30 1.30 1.10
Si No No No No No
La superficie total del terreno es de 9,994.87 m2 y se considerar para los 5 lotes en esquina 1,000 m2, por lo que el merito se calculara de la siguiente manera:
Tabla 19 Calculo del Merito por Ubicacin del Fraccionamiento San Manuel
Lotes 5 Lotes 45 Lotes Sumas Factor de merito Demerito
Merito por ubicacin M2 Factor 1,000.00 1.10 8,994.87 1.00 9,994.87 10,094.87/9,994.87
M2 con/merito 1,100.00 8,994.87 10,094.87 1.01
Los demritos aplicables a la Fraccionamiento San Manuel Colonia Pemex III, son por su ubicacin y topografa siendo los siguientes:
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Tabla 20 Demrito del Fraccionamiento San Manuel
Demritos a)Demrito por geometra Para el clculo demrito por geometra (Qg) se usara la siguiente expresin: b)Demrito por servicios 1. Si donde se ubica el predio carece de uno de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 2. Si donde se ubica el predio carece de dos de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 3. Si donde se ubica el predio carece de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) c) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle 2. Predios con servidumbre de paso d)Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo e) Demrito por topografa 1. Si el predio es hundido o excavado 2.Si el predio fue rellenado f) Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular
Factor Qg=g1x g2
Aplica No
Comentarios
0.85
No
0.7
No
0.45
No
1 0.5
Si Si
30 predios tienen frente a calles 20 tienen andadores considerndose servidumbre de paso.
Ff=P/p 0.65 0.6 0.5
No
Si No
El predio se relleno antes de construir la colonia.
Tabla 21 Clculo del Demerito por ubicacin del Fraccionamiento San Manuel
Demerito por ubicacin Lotes 30 Lotes 20 Lotes Sumas Factor de demerito M2 Factor 5,994.87 1.00 4,000.00 0.50 9,994.87 7,994.57/9,994.87 M2 c/merito 5,994.87 2,000.00 7,994.87 0.80
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Tabla 22 Clculo del M/D del terreno del Fraccionamiento San Manuel
Meritos a) Por ubicacin 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor Demritos a) Demrito por ubicacin 2. Predios con servidumbre de paso e) Demrito por topografa 2. Si el predio fue rellenado Multiplicando todos los factores obtenemos el M/D del terreno
Factor
1.01
0.8 0.6 0.48
Zona Industrial del Km 4+500
Plano 6 Mapa de la Zona Industrial del Km 4+500
Merito Para el caso del predio de la Zona Industrial del Km 4+500 como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro amarillo, no se encuentra en ninguno de los casos del 1 al 3 ni del 5 al 9 establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de merito es de 1.00 indicado como punto 4 en dicho instructivo.
6 de abril de 2011
Tabla 23 Merito Zona Industrial del Km 4+500
Factor
Aplica
Comentarios El predio no est con cruzamiento de dos avenidas El predio no est con cruzamiento de una avenida y una calle El predio no est en esquina con cruzamiento de dos calles Estar considerado en este punto. No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No hay drsenas
1.30
No
1.20
No
1.10
Si
1.00 1.15 1.25 1.30 1.30 1.10
Si No No No No No
Los demritos aplicables a la Zona Industrial del Km 4+500, son por sus servicios, ubicacin, fondo y topografa siendo los siguientes:
Tabla 24 Demrito de la Zona Industrial del Km 4+500
Demritos a)Demrito por geometra Para el clculo demrito por geometra (Qg) se usara al siguiente expresin: b)Demrito por servicios 1. Si donde se ubica el predio carece de uno de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 2. Si donde se ubica el predio carece de dos de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica)
Factor Qg=g1x g2
Aplica No
Comentarios
0.85
No
El predio tiene tres Norias por lo que no utiliza la Red Potable del Municipio.
0.7
No
31
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3. Si donde se ubica el predio carece de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) c) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle 2. Predios con servidumbre de paso d)Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo e) Demrito por topografa 1. Si el predio es hundido o excavado 2.Si el predio fue rellenado f) Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular d) Demrito por fondo
0.45
No
1 0.5
Si No El terreno tiene un fondo de 1,046.56 metros del punto ms alejado perpendicularmente con respecto a la carretera Carmen-Puerto Real. Ver explicacin debajo de esta tabla.
Ff=P/p
Si
0.65 0.6 0.5 Si No El predio se rellen antes de construir la Zona Industrial.
Ff=P/p
El instructivo no indica cual es el tamao de un lote tipo pero por la mayora de los que se tienen por la zona consideramos que el fondo tipo es de 25 metros y el fondo correspondiente a este predio es de 1,046.56 metros (p) considerando (P) al valor del frente que es igual 209.83 metros podemos determinar el factor de fondo. Por lo que el factor de fondo es Ff=209.83/1046.56=0.20 Es importante aclarar que la forma de determinar el clculo de este demerito no es claro por falta de datos, por lo que realizando investigacin de otros catastros del pas de cmo se determina, siempre existe la relacin entre el frente y el fondo para determinarlo, por lo que se realiz de esa forma, ya que si consideramos el fondo tipo entre el fondo del predio nos resulta una cantidad muy pequea que consideramos no es real para este demerito.
Tabla 25 Clculo del M/D del terreno de la Zona Industrial del Km 4+500
Meritos b) Por ubicacin 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor Demritos b) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle
Factor
1.00
1.0
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[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste] c) Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo e) Demrito por topografa 2. Si el predio fue rellenado Multiplicando todos los factores obtenemos el M/D del terreno
0.2 0.6 0.12
Sala Interactiva
Plano 7 Mapa de la Sala Interactiva
Merito Para el caso del predio de la Sala Interactiva como se observa en el mapa no se encuentra en ninguno de los casos del 1 al 3 ni del 5 al 9 establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de merito es de 1.00 indicado como punto 4 en dicho instructivo.
Tabla 26 Merito de Sala Interactiva
.Meritos a) Por ubicacin 1.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos avenidas se le aplicara el factor de 2.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de una avenida y una calle se les aplicara el factor 3.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos calles se les aplicara el factor.
Factor 1.30 1.20 1.10
Aplica No No Si
Comentarios El predio no est con cruzamiento de dos avenidas El predio no est con cruzamiento de una avenida y una calle El predio no est en esquina con cruzamiento de dos calles
33
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[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste] Estar considerado en este punto. No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No hay drsenas
4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor 5.- Los predios ubicados con tres o ms frente 6.- Los predios manzaneros con tres frente 7.- Los predios manzaneros con cuatro ms frente 8.- Los predios ubicados frente a drsenas 9.- Los predios con mayor frente de los lote tipos ms tres veces el tipo Demerito
1.00 1.15 1.25 1.30 1.30 1.10
Si No No No No No
Los demritos aplicables a la Sala Interactiva, son por ubicacin, fondo y topografa siendo los siguientes:
Tabla 27 Demrito de la Sala Interactiva
Demritos a)Demrito por geometra Para el clculo demrito por geometra (Qg) se usara al siguiente expresin: b)Demrito por servicios 1. Si donde se ubica el predio carece de uno de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 2. Si donde se ubica el predio carece de dos de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) 3. Si donde se ubica el predio carece de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) c) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle 2. Predios con servidumbre de paso d)Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo e) Demrito por topografa 1. Si el predio es hundido o excavado 2.Si el predio fue rellenado f) Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular
Factor Qg=g1x g2 0.85 0.7 0.45 1 0.5
Aplica No
Comentarios
No No No Si No El terreno tiene un fondo de 55.40 metros del punto ms alejado perpendicularmente con respecto a la calle Hroes del 21 de Abril. Ver explicacin debajo de esta tabla.
Ff=P/p
Si
0.65 0.6
No No Polgono de ms de cuatro lados que no es divisible totalmente en cuadrilteros regulares (ver definicin en el apartado de Definiciones)
0.5
34
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d)
Demrito por fondo Ff=P/p
El instructivo no indica cual es el tamao de un lote tipo pero por la mayora de los que se tienen por la zona consideramos que el fondo tipo es de 25 metros y el fondo correspondiente a este predio es de 55.40 metros (p) considerando (P) al valor del frente que es igual 23.73 metros podemos determinar el factor de fondo. Por lo que el factor de fondo es Ff=23.73/55.40= 0.43 Es importante aclarar que la forma de determinar el clculo de este demerito no es claro por falta de datos, por lo que realizando investigacin de otros catastros del pas de cmo se determina, siempre existe la relacin entre el frente y el fondo para determinarlo, por lo que se realiz de esa forma, ya que si consideramos el fondo tipo entre el fondo del predio nos resulta una cantidad muy pequea que consideramos no es real para este demerito.

Tabla 28 Clculo del M/D del terreno de la Sala Interactiva
Meritos c) Por ubicacin 4.- Los predios que no se encuentran ubicados en alguno de los casos anteriores se les aplicar el factor Demritos d) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle e) Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que el tipo f) Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular Multiplicando todos los factores obtenemos el M/D del terreno
Factor
1.00
1.0 0.43 0.50 0.22
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Estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500
Plano 8 Mapa del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500
Merito Para el caso del predio del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500 como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro amarillo, se encuentra ubicado en un esquina formado por el cruzamiento de dos avenidas, situando en el caso 1 establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de merito es de 1.30.
Tabla 29 Merito del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500
Factor 1.30 1.20 1.10 1.00 1.15 1.25 1.30 1.30 1.10
Aplica Si No No No No No No No No
Comentarios El predio est con cruzamiento de dos avenidas El predio no est con cruzamiento de una avenida y una calle El predio no est en esquina con cruzamiento de dos calles
No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No tiene ms de dos frentes No hay drsenas
Los demritos aplicables al Estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500, son por sus servicios, ubicacin, fondo y topografa siendo los siguientes:
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Tabla 30 Demrito del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500
Demritos Factor Aplica Comentarios a)Demrito por geometra Para el clculo demrito por geometra Qg=g1x g2 No (Qg) se usara al siguiente expresin: b)Demrito por servicios 1. Si donde se ubica el predio carece de El predio utiliza agua de las tres Norias de uno de los servicios (pavimentacin, red 0.85 Si la Zona Industrial del 4+500 por lo que no de agua potable o energa elctrica) utiliza la Red Potable del Municipio. 2. Si donde se ubica el predio carece de dos de los servicios (pavimentacin, red 0.7 No de agua potable o energa elctrica) 3. Si donde se ubica el predio carece de los servicios (pavimentacin, red de 0.45 No agua potable o energa elctrica) c) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle 1 Si 2. Predios con servidumbre de paso 0.5 No d)Demrito por fondo 1. Si los predios tienen mayor fondo que Ff=P/p No el tipo e) Demrito por topografa 1. Si el predio es hundido o excavado 0.65 El predio se rellen antes de construir el 2.Si el predio fue rellenado 0.6 Si estacionamiento.. f) Demrito por forma 1. Si el predio tiene forma irregular 0.5 No
Tabla 31 Clculo del M/D del terreno del estacionamiento de la Zona Industrial del Km 4+500
Meritos d) Por ubicacin 1.- Los predios ubicados en una esquina formada por el Cruzamiento de dos avenidas se le aplicara el factor de Demritos f) Demrito por servicios 1. Si donde se ubica el predio carece de uno de los servicios (pavimentacin, red de agua potable o energa elctrica) g) Demrito por ubicacin 1. Predios con frente a calle f) Demrito por topografa 2. Si el predio fue rellenado Multiplicando todos los factores obtenemos el M/D del terreno
Factor 1.30
0.85 1.0 0.6 0.66
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F.
Clculo de los meritos y demritos de los terrenos Rsticos
El clculo de meritos y demritos de los terrenos rsticos se har basado en el Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen, autorizado por la LVII Legislatura del Congreso del estado de Campeche como decreto No. 125 y publicado en el diario Oficial del Estado de Campeche el 24 de diciembre del 2001 y que est vigente a la fecha. El Polvorn 14+500
Plano 9 Mapa de ubicacin del Polvorn Km 14+500
Merito y demrito Para el caso del predio del Polvorn Km 14+500 como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro rojo, se encuentra ubicado en el Km 14+500 de la carretera Carmen-Puerto Real, situando en el caso 1 de los Meritos y 1 de los demritos por va de acceso establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de M/D es de 0.91.
Tabla 32 Merito y Demerito del Polvorn Km 14+500
Merito/demerito (M/D)
Factor
Aplica Si
Comentarios
I. Meritos para terrenos rsticos 1. Si el predio tiene acceso por camino pavimentado II. Demritos para terrenos rsticos
1.30
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a) Demrito por va de acceso 1. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera 2. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha 3. Si el acceso es por va fluvial 4. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera b) Demrito por suministro de agua Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo M/D aplicable al terreno
0.70 0.60 0.50 0.90
Si No No No
Se encuentra en el Km 14+500
1.00 0.80 0.60 0.91
No No No
Resguardo de Estructuras de Plataformas Marinas Km 14+500
Plano 10 Mapa de ubicacin del predio Resg. de Estruc. de Plataformas Marinas Km 14+500
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Merito y demrito Para el caso del predio del Resguardo de Estructuras de Plataformas Marinas de Km 14+500 como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro rojo, se encuentra ubicado en el Km 14+500 de la carretera Carmen-Puerto Real, situando en el caso 1 de los Meritos y 1 de los demritos por va de acceso establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de M/D es de 0.91.
Tabla 33 Merito y Demerito del predio Resg. de Estruc. de Plataformas Marinas Km 14+500
Factor
Aplica Si
Comentarios
I. Meritos para terrenos rsticos 1. Si el predio tiene acceso por camino pavimentado II. Demritos para terrenos rsticos a) Demrito por va de acceso 1. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera 2. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha 3. Si el acceso es por va fluvial 4. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera b) Demrito por suministro de agua Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo M/D aplicable al terreno
1.30
0.70 0.60 0.50 0.90
Si No No No
1.00 0.80 0.60 0.91
No No No
40
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Fraccin del Rancho la Lagartera Km 22+800 (CASES)
Escuela Guadalupe Victoria propiedad de la SEP
Plano 11 Fraccin del Rancho la Lagartera (CASES)
Merito y demrito Para el caso del predio Fraccin del rancho la Lagartera como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro rojo, se encuentra ubicado en el Km 22+800 de la carretera Carmen-Puerto Real, situando en el caso 1 de los Meritos y 1 de los demritos por va de acceso establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de M/D es de 0.91.
Tabla 34 Merito y Demerito de la Fraccin del Rancho la Lagartera Km 22+800
Factor
Aplica Si
Comentarios
I. Meritos para terrenos rsticos 1. Si el predio tiene acceso por camino pavimentado II. Demritos para terrenos rsticos a) Demrito por va de acceso 1. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera 2. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha 3. Si el acceso es por va fluvial 4. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera b) Demrito por suministro de agua Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso:
1.30
0.70 0.60 0.50 0.90
Si No No No
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[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste] 1.00 0.80 0.60 0.91
No No No
1. Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo M/D aplicable al terreno Rancho la Lagartera Km 22+800 (CASES)
Plano 12 Rancho la Lagartera (CASES)
Merito y demrito Para el caso del predio Rancho la Lagartera est formado por dos polgonos como se observa en el mapa, las reas rodeadas en cuadro rojo, se encuentran ubicados en el Km 22+800 de la carretera Carmen-Puerto Real, situados en el caso 1 de los Meritos, 1 de los demritos por va de acceso y 13 de por suministro de agua, establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de M/D es de 0.55.
Tabla 35 Merito y Demerito de la Fraccin del Rancho la Lagartera Km 22+800
Factor
Aplica Si
Comentarios
I. Meritos para terrenos rsticos 1. Si el predio tiene acceso por camino pavimentado
1.30
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II. Demritos para terrenos rsticos a) Demrito por va de acceso 1. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera 2. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha 3. Si el acceso es por va fluvial 4. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera b) Demrito por suministro de agua Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo M/D aplicable al terreno Fraccin del Rancho California Km 22+800 (CASES)
0.70 0.60 0.50 0.90
Si No No No
1.00 0.80 0.60 0.55
No No No
Plano 13 Fraccin del Rancho California (CASES)
43
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Merito y demrito Para el caso del predio Fraccin del Rancho California como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro rojo, se encuentra ubicado en el Km 22+800 de la carretera Carmen-Puerto Real, situando en el caso 1 de los Meritos y 1 de los demritos por va de acceso establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de M/D es de 0.91.
Tabla 36 Merito y Demerito de la Fraccin del Rancho California Km 22+800
Factor
Aplica
Comentarios
I. Meritos para terrenos rsticos 1. Si el predio tiene acceso por camino pavimentado II. Demritos para terrenos rsticos a) Demrito por va de acceso 1. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera 2. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha 3. Si el acceso es por va fluvial 4. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera b) Demrito por suministro de agua Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo M/D aplicable al terreno 1.00 0.80 0.60 0.91
No
1.30
Si
0.70 0.60 0.50 0.90
Si
No No No
No
No
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Predio Rstico de Atasta.
Plano 14 Predio Rstico Atasta
Merito y demrito Para el caso del predio Rstico de Atasta como se observa en el mapa el rea rodeada del cuadro rojo, se encuentra ubicado en el Poblado de Atasta de la carretera Carmen-Frontera, situando en el caso 1 de los Meritos y 1 de los demritos por va de acceso establecidos en el capitulo segundo punto I inciso a) de los Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio de Carmen por lo que el factor de M/D es de 0.91.
Tabla 37 Merito y Demerito del Predio rstico de Atasta
Factor
Aplica
Comentarios
I. Meritos para terrenos rsticos 1. Si el predio tiene acceso por camino pavimentado II. Demritos para terrenos rsticos a) Demrito por va de acceso 1. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino pavimentado / terracera 2. Si est ubicado a mas de 10 km. de camino con brecha 0.70 0.60
Si Se encuentra en el Km 50 Carmen-Villahermosa
1.30
Si
No
45
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[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste] 0.50 0.90

No No
3. Si el acceso es por va fluvial 4. Si est ubicado a menos de 10 km. de carretera b) Demrito por suministro de agua Para el clculo del factor de Demrito por suministro de agua, se aplicar alguno de los factores siguientes, segn sea el caso: 1. Si el predio tiene suministro de agua a travs de un rio principal o secundario 2. Si el predio tiene suministro de agua en Los campos por medio de Jageyes 3. Si el predio tiene suministro de agua por medio de pozo profundo M/D aplicable al terreno
1.00 0.80 0.60 0.91
No
No
No
Tabla 38 Resumen de M/D de Terrenos
Cuenta Urbano U-02500 U-05660 U-9260 U-74792 U-67553 Rstico U-80487 R-10215 R-2381 R-2622 R-13011 R-14610
Ubicacin Colonia Pemex II Fraccionamiento San Manuel Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores El Polvorn 14+500 Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Rancho la Lagartera (CASES) Fraccin del predio la Lagartera (CASES) Fraccin del predio California (CASES) Predio Rstico Poblado de Atasta
M/D Terreno 0.15 0.48 0.12 0.22 0.66 0.91 0.91 0.55 0.91 0.91 0.91
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G.
Clculo de los demritos de las Construcciones
b) Demrito por la edad de la construccin Para el clculo del Demerito por edad de la construccin se usar el mtodo de Ross - Heidecke D=1[1-(e/VUT)1.4]xQ D= Depreciacin e = edad del inmueble VUT=vida til del Inmueble Q= Calificacin del estado de conservacin segn el criterio de mantenimiento y/o conservacin planteado por Heidecke El instructivo de valuacin, revaluacin y deslinde del municipio de Carmen, Campeche, en su pgina 33 contiene una Tabla Depreciacin por Edad y Estado de Conservacin, que determina el valor de la formula anterior aplicando la diferencia con la unidad, por lo que con este criterio se calcula el demerito de construccin para los siguientes Inmuebles:
Tabla 39 Clculo de demrito de construccin Zona Urbana
Urbano
Ubicacin
Edad
Factor de Depreciacin de acuerdo a la tabla con estado de conservacin de BUENO
U-02500
Colonia Pemex II
31
1-0.3938 = 0.6062
U-05660
Fraccionamiento San Manuel
15
1-0.1590= 0.8410
U-9260
Zona Industrial Km 4 1/2
26
1-0.3128= 0.6872
U-74792
Sala Interactiva
15
1-0.1590= 0.8410
U-67553
Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores
10
1-0.1001= 0.8999
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Tabla 40 Calculo de demerito de construccin de Zona Rstica
Rstico
Ubicacin
Edad
Factor de Depreciacin de acuerdo a la tabla con estado de conservacin de BUENO
U-80487 El Polvorn 14+500
24
1-0.2823=0.7177
R-10215 Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500
12
1-0.1228=0.7177
R-2381
Rancho la Lagartera (CASES)
1-0.0580=0.9420
H.
Calculo del impuesto Predial para el ao 2011
El valor catastral del terreno ser el producto de multiplicar el valor catastral unitario del suelo por Factor Resultante por la superficie del terreno. Para obtener el factor resultante se multiplicaran entre s los factores de merito y demerito. El valor catastral del predio ser la suma del valor catastral del terreno ms el valor catastral de la construccin. Este ltimo se calcular multiplicando el valor unitario, de acuerdo al tipo de construccin y estado de conservacin publicado, por el factor de edad. El resultado de dicha operacin ser multiplicado por la superficie construida.
Con la informacin obtenida de este estudio se recalcula el impuesto predial de cada una de los inmuebles planteados en este estudio, considerando los mismos Valores Unitarios determinados por el catastro. Con respecto a las superficies del terreno se consideran los establecidos en las escrituras que sustentan la propiedad de Pemex Exploracin y Produccin, y a las de construccin las determinadas por catastro.
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Tabla 41 Determinacin del impuesto Predial con los factores de M/D obtenidos en este estudio.
Inmueble Colonia Petrolera Fraccionamiento San Manuel Rancho la Lagartera Fraccin del predio la Lagartera Fraccin del predio California Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva El Polvorn 14+500 Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores Predio Rstico Poblado de Atasta Cuenta U2500 U5660 R2381 R2622 R13011 R10215 U9260 U74792 U80487 U67553 R14610 Clave Vut B C 1 1 1 1 B B C B 1 Sup Terreno 156,995.04 9,994.87 3.81 1.90 1.77 6.19 221,488.04 1,480.84 7.95 29,420.78 1.81 V.U.T 1,529.00 1,169.00 373.00 373.00 373.00 373.00 1,529.00 1,529.00 373.00 1,529.00 373.00 M/D Valor del Terreno Sup. Constr 201,319.86 7,675.09 5,201.38 V.U.C. $2,631.47 $3,525.97 $1,924.00 M/D 0.6062 0.8410 0.9420 Valor de Construccin $321,144,859.66 $ 22,759,257.29 $ 9,427,022.72 Valor catastral Tasa Impuesto D.A. Total a pagar $ 964,309.52 $ 51,061.64 $ 84,850.24 $ 113.40 $ 113.40 $ 13,056.11 $ 465,636.00 $ 4,605.37 $ 17,005.78 $ 84,670.26 $ 113.40
0.15 $36,006,812.42 0.48 0.55 0.91 0.91 0.91 0.12 0.22 0.91 0.66 0.91 $ 5,608,321.45 $ 781.62 $ 644.92 $ 600.79 $ 2,101.07 $40,638,625.58 $ 498,124.96 $ 2,698.47 $29,689,685.93 $ 614.37
$357,151,672.08 0.30% $28,367,578.74 0.20% $ 9,427,804.34 1.00% $ 644.92 1.00% $ 600.79 1.00%
$1,071,455.02 10% $ 56,735.16 10% $ 94,278.04 10% $ 113.40 $ 113.40 $ 14,506.79 10% $ 517,373.34 10% $ 5,117.08 10% $ 18,895.31 10% $ 94,078.06 10% $ 113.40
1,319.19 65,467.80 456.35 1,718.30 633.24
$1,530.00 $2,930.00 $3,146.43 $1,530.00 $2,930.00
0 7177 0.6872 0.8410 0.7177 0.8999
$ 1,448,577.47 $131,819,153.43 $ 1,207,569.47 $ 1,886,832.58 $ 1,669,668.34
$ 1,450,678.54 1.00% $172,457,779.01 0.30% $ 1,705,694.43 0.30% $ 1,889,531.05 1.00% $31,359,354.27 0.30% $ 614.37 1.00%
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I.
Conclusiones
Derivado del anlisis realizado a los desglose de los presupuestos del impuesto predial para los 11 inmuebles de Pemex Exploracin y Produccin administrados por la Subdireccin de la Regin Marina Noreste, enviados por el catastro del municipio de Ciudad del Carmen, Campeche, se detect que los incrementos que presentan se derivan en mayor parte por la modificacin de los factores de meritos y demerito y cambios de los metros cuadrados de construccin. Se verificaron los meritos y demritos, de acuerdo al instructivo de valuacin obtenindose diferentes valores muy por debajo de los aplicados por el catastro en 2011 como puede observarse en el comparativo de la siguiente tabla:
Tabla 42 Comparativo de M/D 2010, 2011 y 2011 calculado
Cuenta Urbano U-02500 U-05660 U-9260 U-74792 U-67553 Rstico U-80487 R-10215 R-2381 R-2622 R-13011 R-14610
Ubicacin
M/D Terreno 2010 Catastro 0.15 0.65 0.40 0.40 0.40 0.40 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
M/D Terreno 2011 Catastro 1.15 1.30 1.08 1.00 1.15 1.00 1.20 0.93 0.74 1.00 1.00
M/D Terreno 2011 Calculado 0.15 0.48 0.12 0.22 0.66 0.91 0.91 0.55 0.91 0.91 0.91
Colonia Pemex II Fraccionamiento San Manuel Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores El Polvorn 14+500 Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Rancho la Lagartera (CASES) Fraccin del predio la Lagartera (CASES) Fraccin del predio California (CASES) Predio Rstico Poblado de Atasta
La modificacin de estos factores hacen que el valor catastral se incremente y por ende el impuesto predial como ilustramos en el siguiente ejemplo:
Tabla 43 Ejemplo de Impuesto Predial sin considerar construccin.
Inmueble Colonia Petrolera
Clave Vut B B
Sup Terreno 165,345.89 165,345.89
V.U.T 1,529.00 1,529.00
M/D 0.15 1.15
Valor del Terreno $ 37,922,079.87 $290,735,945.68
tasa 0.30% 0.30% Incremento
Impuesto Predial $ 113,766.24 $872,207.84 666.67%
Como puede verse este factor tiene gran importancia en el clculo del impuesto predial y con no calcularse correctamente, puede pasar lo que en el ejemplo que muestra un incremento estratosfrico del 666.67 %. Estos valores aunados a la modificacin de los metros cuadrados de construccin, son los conceptos que derivan del incremento del presupuesto del Impuesto Predial con relacin al 2010. Sin modificar los metros cuadrados de construccin determinados por catastro con su levantamiento fotogramtrico, el resultado de este estudio determina que Pemex Exploracin y Produccin debe pagar de impuesto predial para el 2011 lo siguiente:
50
6 de abril de 2011

Tabla 44 Pago calculado del Impuesto Predial para el ao 2011
Inmueble Colonia Petrolera Fraccionamiento San Manuel Rancho la Lagartera Fraccin del predio la Lagartera Fraccin del predio California Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva El Polvorn 14+500 Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores Predio Rstico Poblado de Atasta Total
*Pendiente incrementar pagos de aos anteriores
Total a pagar 2011 $ 964,309.52 $ 51,061.64 $ 84,850.24 $ 113.40 $ 113.40 $ 13,056.11 $ 465,636.00 $ 4,605.37 $ 17,005.78 *$ 84,670.26 *$ 113.40 $ 1,685,535.12
Lo que representa una cantidad mucho menor de la cantidad que el catastro pretende que se pague, en la tabla siguiente se realiza comparativo de lo calculado en este estudio con respecto al pago del 2010 y al presupuesto de catastro del 2011:
Tabla 45 Comparativo de presupuestos prediales entre 2010, 2011 y lo calculado en este estudio
Inmueble Colonia Petrolera Fraccionamiento San Manuel Rancho la Lagartera Fraccin del predio la Lagartera Fraccin del predio California Resg. De Estruc. Plat. Petroleras 14+500 Zona Industrial Km 4 1/2 Sala Interactiva El Polvorn 14+500 Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores Predio Rstico Poblado de Atasta
Pago 2010 $621,817.76 $36,496.92 $51,950.05 $108.94 $227.92 $6,868.42 $179,504.64 $3,377.01 $101,227.87
Pago 2011 de Catastro $1,872,069.50 $75,592.45 $122,271.39 $48,036.97 $113.40 $199,982.18 $1,407,025.60 $8,788.38 $289,368.09 $333,079.96 $387.73
Diferencia 2011 Catastro vs 2010 201.06% 107.12% 135.36% 43994.89% -50.25% 2811.62% 683.84% 160.24% 185.86%
Pago calculado 2011 $964,309.52 $51,061.64 $84,850.24 $113.40 $113.40 $13,056.11 $465,636.00 $4,605.37 $17,005.78 *$272,056.97 *$387.73
Diferencia 2011 Cal. vs 2010 55.08% 39.91% 63.33% 4.09% -50.25% 90.09% 159.40% 36.37% -83.20%
Diferencia 2011 Cal. vs 2011 Catastro -48.49% -32.45% -30.60% -99.76% 0.00% -93.47% -66.91% -47.60% -94.12% -18.32% 0.00%
$1,001,579.53
$4,356,715.65
5358.86% $1,873,196.16
34.98%
-48.34%
*Incrementa por los pagos de aos anteriores que faltan por pagar.
Como se puede observar el porcentaje de lo presupuestado por el Catastro de Ciudad del Carmen, Campeche para el 2011 con respecto al 2010, representa un incremento promedio del 5358.86%, situacin que deriva este estudio que tiene como resultado una disminucin del presupuesto de catastro de $ 4,356,715.65 a $1,873,196.16 lo que representa una baja del 48.34%.
6 de abril de 2011
J.
Glosario de trminos
Catastro: Es el inventario de la propiedad raz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la identificacin, registro y valuacin de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado. Clave Catastral: El nmero nico que la Dependencia Catastral respectiva asigna a cada predio en el momento de su inscripcin en el Padrn Catastral de su jurisdiccin. Construcciones: Las edificaciones de cualquier tipo, destino y uso adheridas al inmueble. Factor de demrito.- Factor o porcentaje en que se disminuye el valor catastral del suelo o de las construcciones, de un bien inmueble, de acuerdo a lo dispuesto en las normas tcnicas para la valuacin catastral. Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde: Conjunto de normas y procedimientos para calcular cada uno de los mritos y desrticos que afectan el valor de un predio, as como los procedimientos para identificar, ubicar, medir y clasificar los terrenos y construcciones. Mrito y demrito.- Son factores de eficiencia de la construccin, que podrn aplicarse a la revisin del valor de una porcin de construccin segn sus caractersticas. Padrn Catastral: El Conjunto de registros en los que se contienen los datos generales y particulares de los bienes inmuebles ubicados en el territorio de los municipios. Pancoup.- Colindancia que es parte del permetro de un predio, de forma recta o curva, la cual no permite que dos lados colindantes con una calle conformen un vrtice en esquina. Predio: El bien inmueble conformado por un terreno comprendido dentro de un permetro, con construccin o sin ella que pertenezca en propiedad, posesin o por cualquier otro ttulo a una o varias personas. Predio Edificado: El que tiene construcciones; no se entienden como tales, las bardas perimetrales. Predio No Edificado o Baldo: El predio que no tiene construcciones, aunque tenga bardas perimetrales. Predio Rstico: Todo predio que no rena los requisitos para ser considerado urbano. Predio Urbano: El que se encuentra dentro de los lmites del rea de influencia de las ciudades, villas o pueblos en los trminos del Artculo 12 de la Ley Orgnica de los Municipios del Estado de Campeche, que cuente con electrificacin y que adems se localice sobre calles trazadas. Predios regulares: Son los de forma de cuadriltero con uno o ms frentes, cuyos ngulos no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto; as tambin aquellos cuadrilteros que presenten uno o ms ancones que no excedan en ms de 1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con pancoups que no excedan en ms de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto de las perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran tambin predios regulares, los polgonos con un slo frente que sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares. Predios irregulares: Son los que teniendo uno o ms frentes, sean cuadrilteros cuyos ngulos difieran en ms de 10 del ngulo recto, los tringulos con uno o ms lados a la calle, los polgonos de ms de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares, as como los lotes interiores Revaluacin Catastral: El conjunto de actividades tcnicas para asignar un nuevo Valor Catastral a un predio. Sector Catastral: La delimitacin de las reas comprendidas en una zona catastral que presentan caractersticas especficas similares en cuanto a usos del suelo, servicios pblicos, tipo de desarrollo, densidad de poblacin, tipo y calidad de las construcciones e ndice socioeconmico. Valor Catastral: El asignado a cada uno de los predios ubicados en el territorio del municipio, de acuerdo con los procedimientos de valuacin.
6 de abril de 2011
Valuacin Catastral: El conjunto de actividades tcnicas realizadas para asignar un valor catastral por primera vez a un predio. Valores Unitarios de Suelo (V.U.T.): Los determinados para el suelo, por unidad de superficie, en cada sector catastral. Valores Unitarios de Construccin (V.U.C.): Los determinados para las distintas clasificaciones de construccin por unidad de superficie o de volumen, en cada zona catastral. Zonas Catastrales: Las reas relativamente homogneas en las que se divide el territorio del municipio. Zonificacin Catastral: La demarcacin del territorio del municipio en zonas y sectores catastrales. K.
Bibliografa Consultada
Ley de Catastro del Estado de Campeche ltima reforma publicada en el peridico oficial: 26 de diciembre de 1995. Ley publicada en el Peridico Oficial del Estado de Campeche, el sbado 11 de abril de 1992 como Decreto nmero 266 de la LIII Legislatura del Congreso del Estado de Campeche. Instructivo de Valuacin, Revaluacin y Deslinde para el Municipio del Carmen Publicado en el Peridico Oficial del Estado de Campeche, el lunes 24 de diciembre de 2001 como Decreto nmero 125 de la LVII Legislatura del Congreso del Estado de Campeche. Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Campeche. ltima reforma publicada en el peridico oficial: 27 de diciembre de 2005. Ley publicada en el Peridico Oficial del Estado de Campeche, el lunes 4 de diciembre de 1993 como Decreto nmero 173 de la LIV Legislatura del Congreso del Estado de Campeche. Manual de Valuacin Catastral del Estado de Puebla. Publicado en el Peridico Oficial del Estado de Puebla, el lunes 15 de diciembre de 2008. Zonificacin Catastral y Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construccin del Municipio de Carmen para el Ejercicio Fiscal 2011. Publicado en el Peridico Oficial del Estado de Campeche, el mircoles 22 de diciembre de 2010 como Decreto nmero 81 de la LX Legislatura del Congreso del Estado de Campeche. Anlisis comparativo entre diversos mtodos de clculo de la depreciacin en Bienes inmuebles. Autor: Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G. http://es.scribd.com/doc/9699554/Analisis-metodos-de-calculos-de-La-Depreciacion-Luis-Fernando Catastro y valoracin catastral Jos Luis Bern Valero, Carmen Femenia Ribera, Jernimo Aznar Bellver Ed. Univ. Politc. Valencia, 2004
53

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2011

Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste

Ing. Csar Augusto Camargo Vidal Pemex Exploracin y Produccin 06/04/2011

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

3. Manual de valuacin catastral para el Estado de Puebla

B. Antecedentes C. Anlisis de los presupuestos de catastro para el impuesto predial

D. Clasificacin de los terrenos en Urbanos y Rsticos

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste] 24

E. Clculo de los meritos y demritos de los terrenos Urbanos

F. Clculo de los meritos y demritos de los terrenos Rsticos

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Estudios del Autor

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Definiciones de conceptos a utilizar en el anlisis de valuacin

Pgina 18 Punto II CARACTERSTICAS URBANAS

Mritos para terrenos urbanos

Demritos para terrenos urbanos

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

III. Demritos para construcciones a) Demerito por su estado de conservacin

1.00 0 85 0.65 0.40

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Demrito por suministro de agua

Monto 2011 $ 1,872,069.50 75,592.45 48,036.97 113.40 $ 122,271.39

$ 199,982.18 $ 1,407,025.60 $ $ 8,788.38 387.73 $ 289,368.09

Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores $ 333,079.96 $ 4,356,715.65

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Los pagos correspondientes al ao 2010 fueron los siguientes:

Estacionamiento Z.I. 4+500 Av. Contadores $ $

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Anlisis de los presupuestos de catastro para el impuesto predial

V.U.C. (Valor Unitario de Construccin) M/D (Merito/Demerito)

Tabla 3 Desglose de Predial Colonia Pemex II

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

U5660 Fraccionamiento San Manuel

2010 U5660 C 11,784.50 1,169.00 0.65 $ 8,954,452.33

2011 U5660 C 11,785.52 1,169.00

De acuerdo a escritura la superficie es 9,994.87 m2.

$ 6,841.00 0.30 $ 11,321,615.57 $ 20,276,067.90 0.20% $ 40,552.14 10% $ 36,496.92

Tabla 4 Desglose de Predial del Fraccionamiento San Manuel

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

1,924.00 1.00 $5,770,807.12 $5,772,228.25 1.00% $57,722.28 10% $51,950.05

Tabla 5 Desglose de Predial de Rancho la Lagartera (CASES)

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Tabla 6 Desglose de Predial de Fraccin del Rancho la Lagartera (CASES)

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

Pemex Exploracin y Produccin

[Valuacin catastral de inmuebles de PEMEX Regin Marina Noreste]

R10215 Resguardo de Estructuras de Plataformas Petroleras 14+500

2010 R10215 1 2,046.00 373.00 1.00 $ 3,158.00

$ 763,158.00 1.00% $ 7,631.58 10% $ 6,868.42