Copropiedad. Propiedad en condominio. Cdulas hipotecarias.

Por: Mauricio Jimnez

A raz de unos breves comentarios con mis compaeros del Digesto sobre unos puntos jurdicos de inters de las sentencias surgieron ciertas dudas que me impulsaron a estudiar de nuevo y a escribir estas lneas que de una manera muy resumida tratar aclararlas. Se refieren a tres temas de la rama de derechos reales: copropiedad, propiedad colectiva e hipoteca de cdulas.

Hablar de copropiedad es pensar en una mancomunidad de intereses en un mismo objeto; es una fraccin ideal, un derecho sobre el todo, una parte alcuota del todo.

La copropiedad se puede originar de cuatro formas: por medio de un acto contractual (venta, matrimonio), por un legado, por mezcla y por accesin.

Los principios bsicos de la figura se desarrollan en los artculos 270, 271 y 272 del Cdigo Civil. As por ejemplo el artculo 270 de dicho cdigo establece que los condueos ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario singular (en proporcin a la parte que cada uno tenga en propiedad comn).

Otro principio que se desprende del articulado es el de administracin, el cual se refiere a que ningn copropietario puede realizar actos de administracin sino con el concurso de todos: todos administran o solo uno pero con el consentimiento de todos (y preferiblemente por escrito para evitar futuros problemas).

Tambin es necesario destacar que ningn copropietario est en obligacin de permanecer en esa calidad salvo las excepciones que establece el artculo 272 que bsicamente es por normas de urbanismo, cosa indivisible o si est involucrada una sociedad mercantil.

No es posible renunciar a este derecho de divisin del copropietario pero s pueden convenir que dentro de determinado plazo no se divida y hasta prorrogarlo posteriormente.

Una de las interrogantes de la figura es cmo deshacerse de la misma, a lo cual respondera que la copropiedad puede desaparecer por: 1. Venta de la parte alcuota al otro copropietario. 2. Venta judicial. 3. Inscripcin de derechos indivisos y 4. Segregacin.

En cuanto a los dos primeros supuestos creo que no hay ms que decir. En relacin con la inscripcin de derechos indivisos se debe seguir los presupuestos fcticos de la ley que lleva el mismo nombre(Ley # 2755) entre los que destacan que haya: 1) posesin mnimo de un ao, de manera quieta, pblica, pacfica y como duea de una de las partes del terreno del cual se solicita la inscripcin, 2) escritura pblica, 3) plano, 4) avisar para que un plazo de 15 das digan lo que deseen los acreedores, colindantes, otros copropietarios o interesados, 5) se emite un resolucin judicial que autorice la inscripcin y luego se efecte la protocolizacin de piezas. Es decir no debe haber contencin.

Existen unos plazos de convalidacin de 3 y 10 aos, aun dentro de este plazo se puede segregar. Al final el resultado es una segregacin (proceso no contencioso y se requiere plano) que es lo mismo que ponerse de acuerdo.

Es necesario mencionar el artculo 129 del Cdigo Notarial, referente a actuaciones extraprotocolares(o sea: sin necesidad de ir a la va judicial) Aqu el notario es responsable de la autenticidad de las actuaciones y debe preparar un expediente que una vez concluido, lo entrega al Archivo Judicial.

Algunos textos de consulta son: Derecho Civil de Manuel Albaladejo y El derecho de propiedad en la actualidad de Manuel Adrogu.

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Referente al tema de propiedad colectiva es necesario indicar que se trata de un solo objeto entendido como un conjunto, dentro del cual cada uno de los titulares tiene dominio pleno sobre su propiedad individual, y cada titular estsometido a un rgimen. Hay varios sujetos que ejercen la titularidad de acuerdo a lo que hayan pactado y la funcin que deciden que

vaya a tener, con un destino especfico y en forma alterna o continua. Ese destino especfico se dar conforme a la organizacin a la que el individuo se somete para ser propietario.

Dentro de la propiedad colectiva se incluye a los cementerios, a la discutida multipropiedad, a los clubes, a las urbanizaciones privadas, a los condominios (o propiedad horizontal), a los centros comerciales, entre otros.

Un tipo de propiedad colectiva son los condominios, en los cuales las unidades privativas pertenecen exclusivamente a varios sujetos donde cada uno es propietario pero adems en ese conjunto se van a tener elementos comunes inseparables.

Segn el proceso histrico a la propiedad en condominio se le ha llamado tambin propiedad horizontal debido a que en un inicio se empez a construir casas con varios pisos por razones geogrficas, econmicas y sociales. Los primeros registros de este tipo de propiedad nos dirigen al Oriente, en Caldea, 2000 AC. Tambin se sabe que existi en Egipto y Palestina. En Costa Rica con la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio(ley # 7733) permite la construccin de condominios horizontales, verticales y mixtos para diferentes usos, por lo que ya se super el concepto de horizontalidad.