UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

ESCUELA DE ARQUITECTURA CARLOS RAL VILLANUEVA
SECTOR MTODOS
ANLISIS FINANCIERO






L A D E P R E C I A C I O N


E N L A S


C O N S T R U C C I O N E S









NOTAS DE CLASE







PREPARADAS POR: Ing. Alexis Mndez Hernndez


REVISION: abril de 2.011


2






I N D I C E

Pg.

1 GENERALIDADES

1.1 Antecedentes. 3
1.2 Concepto. 3

2 CAUSAS DE LA DEPRECIACIN

2.1 Causas Fsicas. 4
2.2 Causas Funcionales. 5

3 CUANTIFICACIN DE LA DEPRECIACIN

3.1 Notacin. 7
3.2 Frmula General para el Valor Actual. 7
3.3 Procedimientos para el Clculo de la Depreciacin 8
3.4 Depreciacin Adicional por mala conservacin del inmueble. 16
3

1 GENERALIDADES


1.1 Antecedentes.

La palabra depreciacin tiene su origen en el desarrollo de la contabilidad y se emple por
primera vez hacia la primera mitad del siglo XIX, tanto en Inglaterra como en los Estados
Unidos.

El primer tratado de contabilidad conocido se remonta a 1494 y se debi al monje Luca Pa-
cioli. En este libro se sentaron las bases de la disciplina contable, aunque no trat el concepto
de depreciacin.

El autor Stephen Monteague, en un libro de 1683, tom en cuenta el deterioro de ciertos bie-
nes. En 1.833, la Compaa del Ferrocarril de Baltimore y Ohio (USA), dispuso en su memo-
ria un apartado anual del 5% destinado a la renovacin de equipos.

En 1.835, una empresa londinense encarg a una comisin la realizacin de un estudio sobre
la factibilidad del proyecto de creacin de una lnea de buques a vapor para la navegacin in-
terior en la India. En dicho estudio se emple por primera vez la expresin Depreciacin
Anual. La comisin emple un 5% de depreciacin anual aplicada a los barcos y a la ma-
quinaria y un 20% para las calderas. El trmino y la prctica de la depreciacin contable se
extendieron a partir de la referida fecha a medida que se expandieron las empresas y crecie-
ron sus necesidades, especialmente la de reflejar en sus libros la situacin financiera derivada
de la inversin y el uso de sus activos.

De una manera simultnea, desde la misma poca reseada, se produjo la asociacin o rela-
cin del trmino depreciacin con la condicin o estado fsico del bien.

Ambas acepciones de la palabra depreciacin se han mantenido vigentes hasta la fecha, tal
como lo analizaremos en los prrafos siguientes.

1.2 Concepto.

La depreciacin es un concepto econmico que se refiere a la prdida de valor de un bien, la
cual se deriva de una serie de factores que se hallan directamente ligados al envejecimiento y
obsolescencia del referido bien.

La disminucin de valor de un bien se considera, de manera usual, como una prdida por
desgaste y se mide en relacin al precio de adquisicin del bien.

Desde el punto de vista contable, la depreciacin es funcin del agotamiento del bien y se
traduce en un cargo peridico a gastos de parte del capital invertido en la adquisicin del
bien, a fin de compensar el desgaste y proveer fondos para su reposicin. Este procedimiento
4
se conoce como amortizacin del capital representado en bienes y su monto ser inversa-
mente proporcional a la "vida til" del activo.

Tambin es comn encontrar la depreciacin concebida como el deterioro que sufre un bien a
medida que transcurre el tiempo. Esta sera la concepcin fsica de la depreciacin, la cual
presenta muchas dificultades para ser cuantificada.

En materia valuatoria, especficamente de bienes inmuebles, maquinarias y equipos, la de-
preciacin se concibe en su expresin econmica y no se mide en relacin al precio de com-
pra sino al costo de sustitucin a nuevo.

Si una edificacin no nueva tiene en el momento actual un Valor de Mercado y el Valor de
Sustitucin es inferior a aqul, la depreciacin sera, entonces, la diferencia entre el valor de
sustitucin y el valor de mercado del bien, obtenindose la siguiente frmula general:


Valor de Sustitucin - Depreciacin = Valor de Mercado (1)


La determinacin del valor de sustitucin (valor de reposicin o valor nuevo) de una edifica-
cin se discute aparte, dentro del proceso de estimacin de costos. Si la depreciacin se cuan-
tifica apropiadamente, de manera que refleje la prdida de capacidad productiva la frmula
(1) permitir, en efecto, calcular el valor de mercado del edificio para el momento de realizar
la valoracin.

En los desarrollos posteriores de estas notas, preferiremos el empleo del trmino "Valor Ac-
tual" o Valor Presente de la edificacin, lo que nos permitir obviar discusiones metodo-
lgicas (en este caso innecesarias) acerca de la naturaleza y cuantificacin del "Valor de Mer-
cado".


2 CAUSAS DE LA DEPRECIACIN

La depreciacin puede ser causada por un conjunto de factores, que sern enunciados segn
la clasificacin debida a Marston y Agg. Segn estos autores, tales factores pueden agruparse
en dos grandes grupos: causas de origen fsico y causas de origen funcional.

2.1 Causas Fsicas.


2.1.1 Destruccin repentina:

La destruccin parcial o total de una edificacin puede originarse por desastres o ca-
tstrofes ajenas al propio edificio, tales como terremotos, explosiones incendios y
cualquier accidente en general.

5
Puede incluirse como "destruccin repentina", la demolicin de una edificacin por
motivo de remodelaciones urbanas u obras pblicas en general.

Fallas progresivas, vicios ocultos y el uso de tcnicas o materiales deficientes, pue-
den llegar a causar la destruccin repentina de la construccin.

2.1.2 Decrepitud por deterioro fsico:

Es funcin de la edad y la exposicin a diversos agentes externos que van produ-
ciendo la decrepitud. Por ejemplo, la oxidacin de las partes metlicas de un edifi-
cio. En general, si una construccin es de baja calidad (tanto en materiales como en
tcnicas constructivas) el proceso ser ms notable que en una de calidad superior;
es decir, que influye ms la edad que el uso al que est sometida la edificacin.

2.1.3 Decrepitud por desgaste:

Esta es la principal causa de depreciacin en los edificios bien construidos, ya que el
desgaste y la rotura son consecuencia del uso. Hay construcciones destinadas a ser-
vicios, tales como colegios, salas de espectculos, oficinas pblicas, etc, que se ven
particularmente afectadas por este tipo de causas: roce, golpes, vibraciones, etc.

La depreciacin producida por causas fsicas puede ser atenuada mediante oportunos gastos
de conservacin o mantenimiento, los cuales debern ser programados y distribuidos de ma-
nera uniforme a lo largo de la vida del bien.

Las reparaciones menores deben efectuarse oportunamente a fin de evitar complicaciones
posteriores. En un gran nmero de casos, basta con prestar la debida atencin a la conserva-
cin de los acabados.


2.2 Causas Funcionales.


2.2.1 La inadecuacin:

Se puede sealar tres grupos de causas que se pueden englobar bajo el concepto de
inadecuacin:

a) La falta de concordancia entre la funcin o propsito del edificio y la forma
como se resolvi; en otras palabras: los errores de proyecto y/o ejecucin.

b) La insuficiencia o falta de capacidad que puede presentarse en edificaciones ta-
les como puestos asistenciales, estaciones de servicio, etc.

c) Falta de adecuacin al entorno.

6
d) Existen otros factores como la modificacin repentina de las normas y ordenan-
zas, la prdida de inters del pblico por determinados lugares o zonas, etc.

2.2.2 La obsolescencia:

Puede describirse como el atraso de los edificios ya construidos respecto de los futu-
ros. Constantemente se producen innovaciones en materiales de acabado, en los ser-
vicios e instalaciones, etc, que hacen obsoletos a los edificios existentes. La obso-
lescencia puede ser combatida mediante la incorporacin de nuevos revestimientos,
equipos y sistemas. Se considera, en general, que estas modificaciones pueden resul-
tar excesivamente costosas. Sin embargo, podemos sealar que en Caracas y en los
ltimos aos, ha podido observarse una cierta tendencia a favor de la "remodela-
cin" de edificios viejos.

2.2.3 La anulacin:

Se refiere a dos tipos de fenmenos:

a) Cuando un bien queda anulado por el empleo de nuevas unidades de una clase
totalmente diferente que mejoran el servicio: ejemplo, cocinas a kerosene.

b) Disminucin insalvable en el suministro. En edificaciones corrientes lo general es
la anulacin parcial. Slo en edificios cuyo destino es muy especfico (industrias,
por ejemplo) la anulacin por este concepto podra ser total.

Es necesario recalcar que lo que se ha enumerado son las causas que pueden producir la
depreciacin. En ningn caso es dable confundir las causas con la depreciacin misma, por
ello, resulta errneo hablar de tres tipos de depreciacin (fsica, funcional y econmica), co-
mo puede encontrarse en algunos textos. Se estara cometiendo, no slo un error de lenguaje,
sino tambin una grave equivocacin conceptual que acarrea graves consecuencias de orden
metodolgico.

La depreciacin es pues, un fenmeno exclusivamente econmico que puede tener causas
fsicas o funcionales; la depreciacin es una sola: es la prdida en la capacidad de pro-
ducir beneficios.

7
3 CUANTIFICACIN DE LA DEPRECIACIN

3.1 Notacin.

D = Depreciacin o prdida de valor sufrida hasta la fecha de la valora-
cin.
VR = Valor de Reposicin o de Reemplazo, Valor a nuevo.
VS = Valor Residual, de Rescate o de Salvamento.
VR - VS = Valor depreciable.
e = Edad del bien. Es decir, tiempo trascurrido desde la construccin o
puesta en servicio hasta el momento de efectuarse el avalo.

Algunos autores consideran que "e" no es la edad cronolgica de la construccin
sino su "edad aparente" o "edad efectiva", entendindose por ello la edad que
aparenta tener cuando se le compara con una estructura nueva. Esta edad efecti-
va ser el resultado del mejor o peor mantenimiento que se le haya dado a la edi-
ficacin.

v = Vida til o vida probable. Tiempo total que se estima habr de trascu-
rrir desde la puesta en servicio del bien hasta su agotamiento; es decir
hasta el momento en que dejar de producir beneficios ("muerte"
econmica).
v - e = Vida restante, esperanza o expentancia.

De acuerdo a los autores que definen "e" como edad efectiva del inmueble, la
vida econmica restante o expentancia deber estimarse a partir de la condicin
actual de la edificacin y ser el perodo de tiempo entre la fecha del avalo y la
fecha en que el bien habr perdido su capacidad econmica. Por consiguiente,
"v" (vida total o vida til) ser la suma de la edad efectiva ms la expentancia.

k; o; c = factores o coeficientes de depreciacin, empleados en distintas frmu-
las o mtodos.

3.2 Frmula General para el Valor Actual.

Resulta evidente que a menor expentancia mayor depreciacin y viceversa. Por otra parte, el
Valor Actual del bien (VA) ser igual al Valor de Reposicin (VR) menos la Depreciacin
(D) -frmula general establecida en la pgina 2- y mientras menor sea la expentancia menor
ser el Valor Actual, lo cual es consistente con el hecho econmico de que el valor presente
se mide por la posibilidad de utilidades futuras.

La frmula para el valor actual es:

VA = VR - D (1)

(Expresin vlida cualquiera que sea el mtodo o procedimiento empleado para calcular D)


8
3.3 Procedimientos para el Clculo de la Depreciacin


Existen muchos procedimientos de clculo para la depreciacin. Ateniendo a su naturaleza y
a su utilizacin, estos mtodos pueden agruparse en cuatro grupos:

PRIMER GRUPO
Mtodos de tipo "fsico", porque se basan en la
relacin entre la edad y la vida til y no recogen
los aspectos econmicos que actan sobre los
bienes.
SEGUNDO GRUPO
Mtodos de carcter "fiscal", de naturaleza bsi-
camente arbitraria.
TERCER GRUPO
Mtodos "econmicos" que, adems de conside-
rar la edad y la vida til, toman en cuenta el in-
ters del capital.
CUARTO GRUPO Mtodos de naturaleza variable.


METODOS DEL PRIMER GRUPO.

3.3.1 Mtodo de la Lnea Recta.

Este criterio postula que para cada bien, ya sea un mueble o un inmueble, el valor que se
pierde (depreciacin) es directamente proporcional a la edad del bien. Esto implica un factor
de depreciacin peridico constante a lo largo de toda la vida til. La frmula utilizada, co-
rrespondiente a la ecuacin de una recta, es la siguiente:


v
e
= k

( )
v
e
VS VR = D (4)

El mtodo de la lnea recta parece ser ms indicado para estimar la
depreciacin acumulada de bienes de vida corta, tales como techos y
cobertizos, depsitos de basura, calentadores de agua, equipos de ai-
re acondicionado, etc. Para estos bienes, el promedio general de vi-
da puede ser calculado con razonable precisin y si se conoce la fe-
cha aproximada de instalacin, puede estimarse el factor de depre-
ciacin por este mtodo. En bienes con vida til prolongada (edifi-
cios), el criterio de la lnea recta conduce al clculo de depreciacio-
nes muy elevadas.
9
3.3.2 Mtodo de Kuentzle.

El mtodo supone que la funcin de depreciacin tiene un comportamiento que puede ser
equiparado a una parbola de segundo grado:
( )
2
v
e
= k

( ) ( )
2
v
e
VS VR = D (5)

Mediante este procedimiento la depreciacin se incrementa a me-
dida que transcurre el tiempo. Se utiliza para bienes que tienen
actividad constante, ya que la recuperacin del capital es lenta ya
que la amortizacin durante los primeros aos es baja.

3.3.3 Mtodo de Ross.

El mtodo es un promedio entre la Lnea Recta y el mtodo de Kuentzle y fue desarrollado
inicialmente para el clculo de la depreciacin en construcciones, ya que los edificios tienen
una vida til prolongada, hay un desgaste ms regular (sin ser uniforme como en la lnea re-
cta) y un incremento acelerado de la depreciacin hacia el final de su vida (tal como resultar-
a de la aplicacin de la frmula de Kuentzle) no reflejara adecuadamente el fenmeno real:

|
|
.
|

\
|
+ =
2
2
2
1
k
v
e
v
e


( )
|
|
.
|

\
|
+ =
2
2
2
1
D
v
e
v
e
VS VR (6)


METODOS DEL SEGUNDO GRUPO.

3.3.4 Mtodo de la Suma de Dgitos.

Es un mtodo arbitrario, sin basamento emprico o racional. Sin embargo, las Autoridades
Fiscales de muchos pases lo aceptan como herramienta contable para determinar descargas
con fines impositivos.

El mtodo consiste en lo siguiente:

Para una edad e y una vida til v, el factor de depreciacin k se calcula dividiendo el dgito
inverso (DI) de e entre la suma de los dgitos (SD):

SD
DI
= k Donde,
1 + = e v DI y
( )
2
1 +
=
v v
SD
10
(Para una vida til de v aos, la suma de los dgitos (SD) corresponde a la suma de los v pri-
meros nmeros naturales)
El factor de depreciacin ser:
( )
( ) 1
1
2
+
+
=
v v
e v
k

La depreciacin se calcula multiplicando el factor de depreciacin por el valor depreciable:


( )
( )
( ) 1
1
2
+
+
=
v v
e v
VS VR D (2)

Ejemplo

Si se tiene v = 10 aos y se quiere calcular el factor para el ao 4, se podra hacer la si-
guiente tabla a fin de ilustrar el significado del "Dgito Inverso":

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Como puede verse, el dgito inverso de 4 es 7, resultado que se puede obtener calculando:

v - e + 1 = 10 - 4 + 1 = 7

13 0
110
7
2 , k = =

El mtodo, da valores acelerados de depreciacin y esto representa
una recuperacin ms rpida de la inversin, por lo que resulta
muy til a los fines del empresario. Sin embargo, no representa un
clculo razonable de la depreciacin.

3.3.5 Mtodo del Saldo Decreciente.

Esta es la frmula de Matheson, tambin llamado mtodo del porcentaje constante. En l, se
supone que el costo anual por depreciacin es un porcentaje fijo del valor de reposicin al
empezar el ao. Se emplea una tasa de depreciacin constante durante toda la vida til del
bien, la cual se designa con la letra k:


v
VR
VS
=1 k

La depreciacin acumulada en el ao e, se calcula:

( )
e
k VR = 1 D (3)

11
Esta frmula determina montos de depreciacin diferentes para
cada ao. Da origen a una menor valoracin del bien. Se emplea
frecuentemente para el clculo de la depreciacin en automviles.
Mediante este procedimiento el valor de depreciacin en los prime-
ros aos de vida es bastante alto. Al aplicar este mtodo, el capital
invertido es recuperado durante los primeros aos del bien.


3.3.6 Ejemplo comparativo del uso de los mtodos de los dos primeros grupos.

Datos:
Mquina para fbrica de ropa.
Estado de conservacin: bueno.
Fecha de adquisicin: 30-09-2003
Fecha del estudio: abril 2007 e= 3,5 aos
VR= Valor de reposicin: Bs. 140.000,oo
v= Vida til o probable: 10 aos.
VS= Valor Residual (salvamento): Bs. 15.000,oo
NOTA: Los valores han sido llevados a Bs. Actuales.

A) METODO LINEAL.
( ) = =
v
e
VS VR D (140.000,oo - 15.000,oo) 3,5/10
D = Bs. 43.750,oo
Valor Actual = VR - D = Bs. 96.250,oo

B) METODO DEL SALDO DECRECIENTE.
= = =
10
000 . 140
000 . 15
1 1 k
v
VR
VS
0,2002
( )
e
k VR = 1 D = 140.000 (1 - 0,2002)
3,5

D = Bs. 64.064,16
Valor Actual = VR - D = Bs. 75.935,84

C) METODO DE LA SUMA DE DIGITOS.
( )
( ) ( ) 1 10 10
1 5 , 3 10
2 000 . 125
1
1
2 D
+
+
=
+
+
=
v v
e v
VS VR
D = Bs. 17.045,45
Valor Actual = VR - D = Bs. 122.954,55

D) METODO DE KUENTZLE
( ) = |
.
|

\
|
=
2
v
e
VS VR D 125.000. x (3,5/10)
D = Bs. 15.312,50
Valor Actual = VR - D = Bs. 124.687,50

12

E) METODO DE ROSS
( ) =
|
|
.
|

\
|
+ =
2
2
2
1
v
e
v
e
VS VR D 125.000 x 1/2 (3,5/10 + 3,5/100)
D = Bs. 29.531,25
Valor Actual = VR - D = Bs 110.468,75

C U A D R O C O M P A R A T I V O DE RESULTADOS

METODOS DEPRECIACION VALOR ACTUAL
Lnea Recta 43.750,00 96.250,00
Saldo Decreciente 64.064,16 75.935,84
Suma de Dgitos 17.045,45 122.954,55
Kuentzle 15.312,50 124.687,50
Ross 29.531,25 110.468,75
PROMEDIO Bs. 33.940,67 Bs. 106.059,32


METODOS DEL TERCER GRUPO.

3.3.7 Datos de mercado.

Tambin denominado "Depreciacin observada en el mercado", este mtodo se fundamenta
en un hecho sencillo: "Ningn comprador bien informado pagar por una propiedad, ms de
lo que le costara adquirir -dentro de un lapso razonable- una propiedad sustituta. Este
comprador, tiene la alternativa de adquirir un terreno en una localizacin comparable y cons-
truir una edificacin similar; o bien, adquiere otra propiedad de caractersticas similares, a un
menor precio. Lo anterior significa que el pblico (el mercado) paga por una propiedad usada
menos de lo que sera su costo de reposicin a nuevo.

Ejemplo

Valor de reposicin a nuevo de un inmueble: Bs. 600.000,oo
Valor promedio de mercado de inmuebles similares,
(Tomado del estudio de referenciales y deducido el
Valor de la tierra): Bs. 460.000,oo
Depreciacin determinada por el mercado: Bs. 140.000,oo
Porcentaje de depreciacin:
000 . 600
000 . 140
Bs
Bs
=0,2333 23,33%
1


1
Un mtodo similar al expuesto, fue desarrollado por el Lic. Luis Hurtado Martnez en un trabajo denominado: "ES-
TIMACION DEL VALOR DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR A TRAVES DE LA DEPRECIACION OBSERVADA
EN EL MERCADO
13


3.3.8 El Fondo amortizante.

El mtodo consiste en formar una reserva igual, en cada fecha, al valor perdido por deprecia-
cin. Se acumulan cuotas anuales fijas depositadas a inters compuesto. La frmula para la
depreciacin sera:


( )
( )
VD
i
i
D
v
e

+
+
=
1
1 1


Donde,
i = tasa de inters
VD = Valor Depreciable
e = edad para el momento del avalo
v = vida probable

Ejemplo

Estimar el monto de la depreciacin acumulada de una construccin, aplicando el mtodo del
fondo amortizante, de acuerdo a los siguientes datos:

i= 8% VR= 2.500.000 Bs VS= 450.000 Bs
e= 15 aos v= 60 aos

Solucin: VD = VR VS = 2.050.000 Bs


( )
( )
000 . 050 . 2
08 , 0 1
1 08 , 0 1
60
15

+
+
= D = 43.976,67

METODOS DEL CUARTO GRUPO.

3.3.10 Por unidad de producto.

Se basa en la cantidad de producto que una mquina es capaz de producir a lo largo de su
vida til. Si se conoce este dato y se conoce, adems, el nmero de unidades producidas hasta
la fecha del avalo. El Factor de Depreciacin sera el cociente entre este valor y la capacidad
total de produccin. Multiplicando este factor por el valor depreciable se determinara la de-
preciacin.

3.3.11 Por unidad de tiempo.

Es similar al anterior, slo que se basa en el nmero total de horas que una mquina es capaz
de trabajar durante su vida til. Es posible obtener la cuota de depreciacin correspondiente
al costo de operacin horario, dividiendo el valor depreciable entre el nmero de horas en
expectativa.
14

Esta forma de clculo sera aplicable, por ejemplo, a los equipos
de construccin de vialidad, debido a su naturaleza y a que su ca-
pacidad de produccin es independiente del producto mismo.

3.3.12 Por juicio de experto.

Este procedimiento, que no mide la obsolescencia econmica, tambin recibe el nombre de
"Mtodo de observacin directa". En l, el tasador inspecciona la construccin y sus compo-
nentes para estimar la depreciacin sufrida por el deterioro fsico, comparando "paso a paso"
la edificacin tal como est, con otra hipottica, nueva en un 100% y debidamente planeada.
De acuerdo a esta observacin, el tasador determina -para cada uno de los rubros en los que
se divide la obra- un "Porcentaje de deterioro", el cual aplicar al valor de reposicin del res-
pectivo rubro obtenindose un monto en bolvares. Finalmente, dividiendo la sumatoria de
estos montos entre el valor de reposicin de la edificacin, se obtiene un porcentaje total de
deterioro, que vendra a ser un "factor de depreciacin fsica".

Ejemplo


Descripcin
Costo de
Reposicin.
(M Bs)
Deterioro
Observado
(%)
Monto del
Deterioro
(M Bs)
Excavacin 732 0 0
Fundaciones 1.770 5 89
Bases de piso 468 5 23
Estructura 12.528 25 3.132
Terrazas 830 30 249
Acabados de piso 1.840 20 370
Instalaciones Elctricas 1.021 20 204
Albailera 3.552 25 888
Plomera 2.235 30 671
Herrera y Carpintera 1.000 20 200
Varios 516 5 26
TOTAL Bs. 26.492 5.852

Bs. 5.852
Factor de depreciacin = ------------- = 0,221 22,1 %
Bs. 26.492

Una variante del mtodo:

Se compara el inmueble en estudio con una construccin tipo de caractersticas similares.
Para dicha construccin tipo, se conocen los porcentajes de incidencia de cada uno de los ru-
bros en el costo total del inmueble. Como producto de la observacin, se conocen los porcen-
tajes de deterioro de cada uno de los rubros. Al multiplicar ambos porcentajes, se determina
15
el factor de incidencia del deterioro en el total de la construccin. La suma de estos factores
individuales sera el Factor de Depreciacin.

1 2 3
Descripcin
Factor de
Incidencia.
(% / 100)
Deterioro
Observado.
(% / 100)
Incidencia
Deterioro 1
x 2
Excavacin 0,028 0,00 0,000
Fundaciones 0,067 0,05 0,003
Bases de piso 0,018 0,05 0,001
Estructura 0,473 0,25 0,118
Terrazas 0,031 0,30 0,009
Acabados de piso 0,069 0,20 0,014
Instalaciones Elctricas 0,039 0,20 0,008
Albailera 0,134 0,25 0,034
Plomera 0,084 0,30 0,025
Herrera y Carpintera 0,038 0,20 0,008
Varios 0,019 0,05 0,001
TOTAL 1,000 0,221

Factor de Depreciacin = 0,221 22,1 %



16

3.4 Depreciacin Adicional por mala conservacin del inmueble.

Heideck seal que el estado de conservacin es un factor que debe ser considerado en el
clculo de la depreciacin. La mayora de los mtodos que se utilizan calculan la deprecia-
cin "normal" que generada por el paso del tiempo y por tanto, emplean una frmula o fun-
cin de e (edad del bien) y de v (vida probable). Heideck introdujo el concepto de Plus-De-
preciacin o depreciacin adicional originada por fallas en la conservacin o mantenimiento
de las edificaciones. Heideck defini cinco (5) estados de conservacin, con ciertos criterios
para asociarlos a un determinado edificio y haciendo corresponder a cada uno un porcentaje
de depreciacin adicional. Posteriormente, considerando que la diferencia de los factores de
depreciacin entre un estado y otro significaba un "castigo" demasiado fuerte para la mayora
de los inmuebles, la prctica de la tasacin incluy los estados intermedios (no definidos por
Heideck) cuyos porcentajes de depreciacin se obtuvieron por interpolacin de los valores
originales, lo cual se expresa en la siguiente tabla:

ESTADO CONDICION FISICA CLASIFICACION C%
1 Nuevo, no necesita reparacin. Excelente 0,00
1,5 Muy bueno 0,032
2 Regular, con conservacin normal. Bueno 2,52
2,5 Intermedio 8,09
3 Necesitando reparaciones sencillas. Regular 18,10
3,5 Deficiente 32,20
4 Requiere reparaciones importantes. Malo 52,60
4,5 Muy malo 75,20
5 Estado de demolicin Psimo 100,00

El criterio de Heideck se usa en combinacin con cualquiera de los mtodos del SEGUNDO
GRUPO y la frmula sera:

( ) ( )( )c VS VR VS VR o o + = 1 D y entonces:

( ) ( ) | | c VS VR o o + = 1 D

Donde,
[o+ (1 - o) c] = k , (Factor de depreciacin ajustado con el estado de conser-
vacin)
o= factor de depreciacin determinado por cualquiera de los mtodos.
c = depreciacin adicional por estado de conservacin, en forma de coeficiente.

17

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS






Cmara Chilena de la
Construccin Las Depreciaciones del Activo Fijo Cartilla Tributaria No1.
Enero 2006

Chandas, Mario E. "La Depreciacin". Artculo publicado en Revista SOTAVE
N 76. Caracas. 1985.

"Depreciacin y Amortizacin". Conferencia publicada en
Revista SOTAVE N 36. Caracas. 1974


Knowles, Jerome "Estimacin del Monto de la Depreciacin", traducido por
Eduardo Wulff. Artculo publicado en Revista SOTAVE N
10. 1967

Marston, Anson
Agg, Thomas R Ingeniera de Valuacin, Seleccin Contable, Buenos Aires,
Argentina. 1947

McMichael, Stanley "Depreciacin". Artculo publicado en Revista SOTAVE N
27. Caracas. 1971