PLAN CASA JOVEN

El Plan Casa Joven es un instrumento creado para solucionar el problema de la primera vivienda de los jvenes en la Argentina, que inexplicablemente, por las malas polticas desarrolladas por este gobierno y a pesar de las altas tasas de crecimiento que tienen los pases latinoamericanos como el nuestro, hoy no pueden acceder a un techo propio para comenzar a formar su hogar. Mediante el Plan Casa Joven, se generar una modalidad crediticia muy accesible, barata, y de muy largo plazo. El Estado argentino generar las medios para que el sistema financiero, pblico y privado participen del Plan Casa Joven, y est en condiciones de garantizar que se otorguen hasta 150 mil crditos de este tipo por ao, por un valor de hasta $30.000 millones de pesos. Una pareja con un ingreso promedio de $3000 (tres mil pesos) ya podr acceder a un crdito, por ejemplo de $200.000 (doscientos mil pesos, o sea casi 50 mil dlares), que le cubrir un 84% del valor de la propiedad, con una cuota mensual de $750 (setecientos cincuenta pesos). En la tabla adjunta consignamos el valor de la cuota y los aos necesarios para cancelar distintos montos de prstamo. La financiacin ser de hasta 40 aos y una cuota no superior al 25% de los ingresos de quien solicite el prstamo, que estar indexada de acuerdo a un ndice del aumento de salario o al ndice de precios el que elija quien solicita el crdito y con un inters del 3%. Tambin estar acompaado por un Seguro de Desempleo, que le permitir cubrir por un plazo determinado la cuota, en caso de que el deudor pierda el empleo. El Plan Casa Joven estar complementado por un muy ambicioso plan de vivienda social, que se presentar a la brevedad, orientados a los que no estn en condiciones de acceder a financiamiento bancario.

Con nosotros el crecimiento ser para todos, y no para unos pocos.

PLAN CASA JOVEN

Diagnstico:
Tras nueve aos desde la crisis, Argentina exhibe el menor cociente de crdito al sector privado sobre el PBI de todo Latinoamrica: apenas el 14%, comparado con 85% para Chile, 55% en Brasil, 43% en Colombia y 25% en Uruguay. Esto se combina con un mercado de hipotecas que pas de representar 6% del PBI en 2001 (32% de la cartera de crdito al sector privado de los bancos) a 1.5% del PBI en 2010 (11% de de la cartera de los bancos). Este dficit de financiamiento se compensa en parte con la proliferacin de fideicomisos inmobiliarios al costo, un esquema similar al plan de ahorro para la compra de autos con el que el ahorrista junta a lo largo de dos a tres aos el monto de una vivienda. Naturalmente, slo hogares con capital propio o con muy altos ingresos pueden acumular el monto total de una propiedad en un perodo tan corto. El resto de la clase media con capacidad de ahorro, desprovista de crdito y de instrumentos alternativos de proteccin contra la erosin inflacionaria, se ve obligada a invertir en bienes durables o en el banco, en ambos casos con rendimientos reales fuertemente negativos. As, la falta de crdito condena a la clase media al desahorro permanente. No es de extraar que el crdito sea escaso. Los depsitos del sector privado en los bancos apenas llegan a 16% del PBI. Pero, an dentro de este mercado raqutico, la hipoteca ha perdido terreno aceleradamente frente a crditos por tarjeta o prendario para la compra de bienes durables (electrodomsticos, vehculos). La inflacin es sin duda el obstculo principal. Por un lado, en ausencia de una unidad de cuenta indexada (subproducto de la manipulacin del IPC en base al cul se calcula el CER), el riesgo inflacionario hace que el crdito de largo plazo a tasa fija se vuelva excesivamente oneroso y que los deudores rehyan del crdito a tasa variable, por miedo a una correccin al alza de una tasa nominal hoy artificialmente deprimida. Por el otro, en el marco del sistema francs de cuota fija que es estndar en el mercado hipotecario, la inflacin eleva exageradamente el cociente cuotasalario al inicio del prstamo, de modo de compensar la erosin del valor real de la cuota fija a lo largo del tiempo. De este modo, se excluye a gran parte de

la poblacin que, con un crdito mejor proporcionado en el tiempo, tendra la necesaria capacidad de pago. Por ltimo, la ausencia de activos de ahorro distorsiona el mercado inmobiliario al favorecer el ahorro en ladrillos de la clase media alta, elevando as los precios de las propiedades en zonas selectas, lo que a la postre derrama sobre el resto del mercado inmobiliario encareciendo precios y dificultando adicionalmente el acceso.

PLAN CASA JOVEN

Propuesta:
De lo anterior se desprende que la manera natural de generar un mercado hipotecario es reducir y estabilizar las expectativas inflacionarias. Pero este proceso llevar al menos tres aos (hasta llevar la inflacin a un dgito), por lo que, simultneamente al combate a la inflacin, hay que trabajar en paliativos. A fin de evitar las soluciones demaggicamente simples que involucren un subsidio a la clase media, es necesario atacar las imperfecciones de mercado que limitan el acceso al crdito hipotecario. Un primer paso en esta direccin es la creacin de un nuevo ndice de inflacin creble, condicin de toda poltica anti inflacionaria y medida prioritaria del prximo gobierno. Este ndice permitira prestar en unidades reales y reducira la relacin cuota salario inicial, reduciendo barreras de acceso. Sin embargo, como mostr la escasez de hipotecas en el perodo previo a la intervencin del INDEC, el deudor argentino teme tomar deuda indexada. A fin de morigerar esta resistencia, el gobierno podra ofrecer un seguro contra la inflacin: El saldo del prstamo ajustara por inflacin hasta una tasa predeterminada (siguiendo el modelo utilizado, por ejemplo, en Colombia), que podra incluso ser fijada en funcin de la meta de inflacin del BCRA. El seguro se hara cargo del ajuste restante. En el marco de una poltica monetaria de metas de inflacin, el esquema ofrece varias ventajas. Por un lado, a diferencia de un seguro de tasa que genera incentivos a deprimir las tasas de inters y se activa justo cuando el costo financiero del gobierno se incrementa, el subsidio de inflacin se activa cuando la inflacin es alta (lo que genera recursos fiscales adicionales) e introduce incentivos para no exceder la meta de inflacin pautada por el BCRA (para evitar pagar el seguro). Por otro lado, el seguro es fcilmente direccionable a la compra de vivienda nica hasta un monto predeterminado, de modo de mitigar la regresividad del boom inmobiliario y maximizar el efecto progresivo de la medida. Vale hacer notar que el seguro en principio no constituye tanto un subsidio como una proteccin contra el riesgo de una inflacin confiscatoria: el costo fiscal es cero en ausencia de sorpresas inflacionarias. Si la indexacin queda por debajo de lo que el banco privado tiene que recuperar, el Tesoro cubre la diferencia mediante el seguro, que puede alcanzar hasta 350, otorgando 350 millones de dlares por ao (lo mismo que el gobierno le dio a Schoklender). Los prstamos ajustables sobre una unidad indexada existen en muchos pases de Latinoamrica, como por ejemplo Colombia. En todos ellos, fue un xito. La novedad de este programa es que para incentivar a los bancos y a los

tomadores de crdito a utilizar el programa, el Banco Central provee un seguro en caso de que la inflacin se desve de un lmite prefijado. Es importante destacar que al hacer esto, el Banco Central refuerza adems la credibilidad de su esfuerzo anti inflacionario, ya que si la inflacin supera los lmites establecidos, debe pagar el costo del "seguro". Con este programa se conjuga la habilidad de los bancos privados o pblicos en preservar adecuadamente el riesgo de crdito, al ser ellos quienes otorgan los crditos, con la accin del sector pblico, que se compromete a que las metas macroeconmicas de inflacin se traduzcan en un beneficio muy concreto para el desarrollo del crdito hipotecario. A diferencia de un subsidio tpico, el esquema propuesto resuelve el problema inmobiliario a un costo fiscal que, en caso de que la inflacin no se desboque, es cero.