Ley N 27157 LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN TITULO PRELIMINAR Artculo 1 .- Del objeto de la Ley

o

La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, cen tros y galeras comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva; as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica y el rgimen legal de las unida des inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
TITULO I PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES Artculo 2 .- De las definiciones
o

Para los efectos de la presente L ey se considera: a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de ms de un piso. b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva qu e cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien comn. c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o servicios comunes. d) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades

inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial. e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso comercial

Artculo 3 .- De la regularizacin

Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso, podrn sanear su situacin de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley.
Artculo 4 .- Del Formulario Registral
o

4.1. Para efectos registrales se considera ttulo al Formulario Registral con la documentacin que le sirve de sustento en el que consta la informacin relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripcin y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra. 4.2. El formulario Registral al que se refiere e l prrafo precedente ser suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las firmas son legalizadas por Notario.
Artculo 5 .- De la funcin notarial
o

5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente, para los fines de la legalizacin, certifica y verifica la documentacin que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley. 5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.
Concordancias: Ley N 27333.- Ley Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de

Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularizacin de Edificaciones. - (30/07/2000): Art. 2

CAPITULO II DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS Artculo 6 .- Del inicio del proceso
o

6.1. Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artculo precedente se debe tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios de departamentos, en una reunin que ser convocada para estos efectos por el o los propietarios in teresados, mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de la convocatoria. 6.2. La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y el nombre del convocante, as como la agenda a tratar.

6.3. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad. 6.4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el prrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir de la fecha de la ltima publicacin y se tramita de acuerdo a los artculos 546 y siguientes del Cdigo Procesal Civil. 6.5. Se presume que las alcuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
Artculo 7 .- De la inscripcin cuando el terreno est registrado
o o

Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos).
Artculo 8 .- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
o

Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artculo 2018
o

del Cdigo Civil. Una vez

acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietario s de departamentos en calidad de bien comn y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las reas y bienes comunes.
CAPITULO III QUINTAS,
o

CASAS

EN

COPROPIEDAD

OTRAS

UNIDADES

INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES Artculo 9 .- De la inscripcin cuando el terreno est registrado

Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta, casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes,

cualquier propietario o poseedor pl eno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 7 de la presente Ley.
Artculo 10 .- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
o o

10.1. Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artculo 2018 Civil. 10.2. Una vez acreditada la referida posesin el Registrador procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el rea de propiedad comn y el rea y bienes de propiedad exclusiva. 10.3. El rea y bienes de propiedad comn se inmatriculan en su calidad de copropiedad y la seccin de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artculo 11 .- Del terreno
o o

del Cdigo

En ningn caso se puede considerar como bien comn el terreno sobre el cual est edificada la seccin de propiedad exclusiva, salvo que sobre el mismo terreno exista ms de una seccin de esta naturale za.
TITULO III DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN CAPITULO I GENERALIDADES Artculo 37 .- De la definicin

o

Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galeras comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, estn sujetos al rgimen al que se refiere el p resente Ttulo.
Artculo 38 .- De los regmenes
o

Los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o independizacin y copropiedad. Esta opcin debe constar en el Formulario Unico Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.

CAPITULO II REGLAMENTO INTERNO Artculo 39 .- Del Reglamento Interno

o

Las edificaciones a que se refiere el artculo 37 de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participacin.
Artculo 40 .- De los bienes de propiedad comn
o

Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso: a) El terreno sobre el que est construida la edificacin; b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirven a una o ms secciones; c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso comn; d) Los ascensores y montacargas; e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn; f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros; g) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular; h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos; j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
Artculo 41 .- De los servicios comunes
o

Son servicios comunes los siguientes: a) La guardiana, la portera y la jardinera; b) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los bienes de propiedad y uso comunes; c) La incineracin y/o eliminacin de basura;

d) El alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y, e) La administracin de la edificacin
Artculo 42 .- Del contenido
o

El Reglamento Interno debe contener obligatoriame nte, lo siguiente: a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de propiedad comn y los servici os comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que dema nden los servicios comunes, la conservacin, mantenimiento y administracin de la edificacin, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de las Juntas de Propietarios.
Artculo 43 .- De la transferencia de bienes de propiedad comn
o

La transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles, contados a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar c on la votacin antes dispuesta es nula de pleno derecho.
Artculo 44 .- De la acumulacin, subdivisin o independizacin
o

Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento N acional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios

para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.
Artculo 45 .- De la pluralidad de reglamentos
o

45.1. En todos los casos se puede otorgar ms de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por reas fsicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios. 45.2. De requerirse por los interesados, se constituir adems un a Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargar de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificacin en su conjunto. 45.3. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas y dems aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento Interno General.
CAPITULO III LAS INSCRIPCIONES Artculo 46 .- De las inscripciones
o

46.1. En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios. 46.2. Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarn de conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.
CAPITULO IV DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Artculo 47 .- De la constitucin
o

47.1. La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones y tendr la representacin conjunta de stos. 47.2. La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta, pero la admisin a su seno siemp re estar expedita.

Artculo 48.- Del Presidente de la Junta de Propietarios

48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representacin sealadas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil. 48.2. Para ejercer la representacin procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que est debidamente inscrita.
Artculo 49 .De los propietarios hbiles
o o o

49.1. Se entender por propietario hbil al que est en condicin de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios. 49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacin de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o ms cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria. 49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios enva una comunicacin al propietario moroso comunicndole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesar al momento de cancelarse la deuda pendiente. 49.4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las ses iones slo con derecho a voz y no se les considera para el cmputo del qurum. 49.5. Slo podrn impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aqullos que no se encuentren inhabilitados.
Artculo 50 .- Del mrito ejecutivo de las deudas
o

Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso se tramitar de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecucin del Cdigo Procesal Civil