Estudio de Mercado

San Martín de los Andes – Neuquén

1
1- Introducción

 San Martín de los Andes es una villa de montaña sobre la cordillera de

los Andes a orillas del lago Lacar, su población estable de 35.000
habitantes muestra un perfil socio-económico muy por sobre la media del
país.
 Su economía, compuesta por prestaciones y servicios al turista, el
comercio minorista y servicios para la población residente y la industria
de la construcción, está sobre la media del país, con un índice de
desocupación de un dígito.
 Las inversiones, sostenidas e importantes, están orientadas a la
construcción de infraestructura para el turismo y al desarrollo de
urbanizaciones y construcción de inmuebles para población residente y
no residente.

2- Mercado

2.1 Características

 El mercado inmobiliario de San martín de los Andes muestra un

crecimiento fuerte y sostenido desde hace 25 años.
 A partir de mediados de 2002 el crecimiento se potencia fuertemente
debido al incremento de la migración interna y del turismo nacional e
internacional.
 La industria turística muestra dos temporadas fuertes, la invernal con
actividades centradas en el centro de Ski Chapelco, y la primavera y
verano orientada a las actividades outdoors de montaña, pesca y caza
deportiva de máximo nivel internacional y al disfrute de una naturaleza
única en el mundo, completándose con baja temporada en otoño de una
belleza singular por la diversidad de colores en los bosques y montañas.
 La rigurosa política urbana de la ciudad y el poblamiento de alto nivel
socio económico con elevada capacidad de inversión de los últimos 25
años han dado a San Martín un alto nivel de desarrollo urbano y
arquitectónico tanto en lo residencial como en lo turístico.
 Actualmente San Martín de los Andes está posicionado como destino
turístico de alto nivel y como ciudad residencial muy valorada y deseada.

2.2 Demanda

 El turismo aporta alrededor de 250.000 turistas por año con una mezcla
de 35% de turismo internacional y una permanencia promedio de 4 días
por pasajero.

2
  La demanda turística es creciente en cantidad y calidad y está satisfecha
por la oferta actual, producto de fuertes inversiones en el sector en los
últimos 25 años.
 La demanda de establecimientos comerciales fuerte y creciente
acompaña el crecimiento de la industria turística y del flujo migratorio
interno.
 La demanda de alojamiento residencial es alta y creciente tanto para
vivienda permanente como para 2da y 3ra vivienda, orientada a
productos de calidad en dimensiones, ubicación, diferenciación y
servicios complementarios, con valorizaciones especiales para productos
que propongan una propuesta diferente con servicios complementarios
de valor e incluyan el concepto de pertenencia económico-social.
 La demanda residencial está orientada tanto a unidades terminadas como
a lotes aptos para construir, y muestra muchas operaciones anuales, en
especial en los productos de calidad con valores razonables.

2.3 Oferta

 La oferta de alojamiento turístico es de 5.700 plazas, con mayoría en el

sector 3* y 4*, satisface holgadamente la demanda turística actual. El
conjunto de proyectos en marcha es suficiente para las previsiones del
crecimiento turístico de la ciudad, la región y del país.
 La oferta para establecimientos comerciales es escasa, el conjunto de
nuevos proyectos en construcción es suficiente para dar respuesta a
esta necesidad insatisfecha.
 La oferta residencial en casas y departamentos terminados es mínima.
 La oferta de lotes residenciales para nivel ABC1 es amplia y variada, en
tabla adjunta se puede ver la oferta total con sus valores y características.
 Competencia: Lotes y urbanizaciones
El análisis detallado de la competencia nos muestra:

• Por ubicación

3
2

1
4

3
 1. Lotes en el centro consolidado (de la YPF al lago) con lotes de muy
alto costo y muy escasa oferta.
2. Lotes y urbanizaciones a lo largo de la ruta 234 de acceso a san
Martín (desde la adyacencias de la ciudad hasta 18 km), sobre el
valle y los faldeos de los cerros, con lotes de valores altos a medios
y variada oferta.
3. Lotes y urbanizaciones en el camino al lago Lolog. Con lotes de
valores altos a medios y variada oferta.
4. Urbanizaciones sobre el cerro Chapelco alejadas a más de 20 km
de la ciudad, con acceso complejo en invierno.

• Valores
• Por m2:
 Desde 100 a 400 U$D/m2 en el centro.
 Desde 15 a 100 U$D/m2 para los ubicados en ruta 234 y en la
ruta al lago Lolog.
 Desde 25 a 100 U$D/m2 para las urbanizaciones sobre el
cerro Chapelco
• Por lote:
 Desde 50.000 a 800.000 U$D en el centro.
 Desde 20.000 a 140.000 U$D para los ubicados en ruta 234 y
al lago Lolog.
 Desde 40.000 a 150.000 U$D para las urbanizaciones sobre
el cerro Chapelco.
• Mayor valor por (orden alfabético)
• Accesos de calidad, baja pendiente, sin complicación por nieve o
hielo, circulación interna con calles adecuadas y conservadas.
• Afinidad económico social.
• Cercanía al centro.
• Club de campo cerrado.
• Forestación.
• Infraestructura de servicios completa – Gas – Teléfono.
• Lotes más grandes.
• Orientación Norte.
• Servicios comunes de calidad y valorización.
• Vista.

• Características:
• Hay 22 urbanizaciones en los alrededores de SMA, de ellos hay 3
(Golf del Chapelco, Las Pendientes, Tierra de Sol) se destacan por
sus características de las demás.

4
• Estas 3 urbanizaciones se encuentran en general en la franja
superior de valores totales de lotes, pero se diferencian entre ellas
por su valor por m2 (o lo que es lo mismo, superficie del lote).
 Las Pendientes se diferencia por su ubicación contigua al
centro de esquí Chapelco y cuenta con medio de elevación y
pista propia y se conecta con las pistas del centro.
 Golf del Chapelco, al frente de El Desafío Club de Montaña,
es un proyecto nuevo con cancha de golf de 18 hoyos con el
primer proyecto para Sudamérica del estudio de Jack Niklaus
(la segunda esta en proyecto en Nordelta Buenos Aires), de
próxima inauguración (verano de 2005), muestra a la fecha un
importante desarrollo inmobiliario con el 75% de los lotes
vendidos y una docena de casas en construcción
 Tierra del Sol, es un proyecto de alrededor de 60 lotes con
casas exclusivas (se vende lote y casa llave en mano en
conjunto) de altísimo valor (desde U$D 500.000), donde se
juntan ricos y famosos de Buenos Aires
• En general el valor por m2 tiende a disminuir como es habitual a
medida que aumenta la superficie del lote.
• Se detectan las siguientes características de las urbanizaciones:
 Valor por m2: Disminuye claramente con la distancia. Las
excepciones son las urbanizaciones con valor agregado –
Golf del Chapelco y Las Pendientes.
 Superficie de los lotes: Esta aumenta con la distancia a SMA.
 Cantidad de lotes: los proyectos más grandes en general son
los mas alejados
 Calidad de construcción: Esta acorde al valor del lote,
partiendo de una mínima de casas de 100 mts con buena
calidad y proyecto, hasta construcciones muy grandes y
suntuosas ubicadas en distintas urbanizaciones,
destacándose El golf (tendencia observada en sus escasas
12 casas), las pendientes como situación generalizada, y en
Tierra de Sol con máximo nivel constructivo en su totalidad.

5
3- Anexo

3.1 Datos de la competencia

Ubicación Construcción Valores de Venta u

Cantidad Lotes Superficie Lotes
Loteo Detalle Superficie x Mt2 Tota
Cercania (km) Totales Vendidos Mínima Máxima Cantidad Calidad min max min max min
Cascada Chica Arriba del cementerio 1,5 32 32 800 1650 3 6 50 50 40.000
Alihuen Alto - Sincalir Ruta Lolog 4 Muchos Todos 1200 2000 Muchas 6 100 200 35 35 42.000
Alihuen Bajo - Sincalir Call. Gin Gin Fte San Pablo 3 Muchos Todos 600 1000 Muchas 6 90 200 50 50 30.000
Rincon Radales Ruta Lolog 8 38 23 1000 1700 15 7 120 200 23 35 35.000
Los Riscos R 234 - Caminera - Arriba 4 39 34 1500 3000 3 6,5 120 230 20 20 30.000
Handel Aldea de M ontana A cont. de Los Riscos 4,5 25 12 1400 3200 5 5,5 100 170 20 20 30.000
Ruca Hue R 234 Antes Pio Proto Subiendo 15 Muchos Todos 1000 5000 Muchas 4 80 150 12 25 25.000
El Pehual Arriba Ruca Hue 18 74 20 3000 5000 4 5,5 100 180 18 18 54.000
El Casco R 234 Fte Call.Torres Arriba 8 20 14 1500 2000 3 6 100 200 30 30 45.000
Los Maitenes Callejon de Gin Gin 5,5 50 25 1400 3100 10 6,5 120 300 35 35 35.000 1
San Lorenzo - Giglio Callejon de Gin Gin 4,5 40 22 1300 2700 8 7,5 140 300 40 40 40.000 1
Rai Trai Callejon de Gin Gin 3,5 60 0 1200 2900 0 40 55 50.000 1
Faldeo del Chapelco Ruta 234 Subiendo 6,5 159 105 900 2200 25 7 120 220 30 30 28.000
Paso Del Chapelco Ruta 234 2 500 1700 7 120 220 45 70 32.000
Golf Del Chapelco Ruta 234 18 462 357 1500 4100 5 8 140 350 24 40 40.000 1
Miralejos Sobre C. Chapelco (Pegado Pendientes) 24 200 200 2500 6000 13 7,5 140 300 15 18 45.000
Las Pendientes Sobre C. Chapelco (Pegado P. Ski) 26 182 109 2500 10000 25 50 75.000 2
Tierra de Sol Ruta 234 arriba 5 35 22 1700 3000 20 9 150 500 70 70 119.000 2
Barrio Chapelco Ruta 234 3 Muchos Todos 600 1200 casi todo 6,5 100 220 40 45 28.000
S/N Atras Tierra de Sol Atras Tierra de Sol 4,5 6 5 650 700 43 43 28.000
La Tranquera Call. Gin Gin (al lado S. Lorenzo 4,5 6 5 1300 28 28 36.000
Parque los Robles Ruta a Lolog Características
5 Varios Todos 700 3000 8 6,5 100 180 14 Servicios
23 16.000
Loteo Altura
Orientación Vegetación Topografía Accesos Vista Detalle Observa
Cascada Chica SE +/- Buena B-Pend. baja Muy bueno 1/2 Cerrada-Buena Baja A-G-E-IL-TE-VC Subterr
Alihuen Alto - Sincalir SE M. Buena B-Pend. baja Bueno M. Buena 1/2 Abierta Media Alta A-G-E-IL-H-TE-VC E-T-VC-
Alihuen Bajo - Sincalir S Buena Pend. Media M. Bueno Media baja A-G-E-IL-H-TE-VC
Rincon Radales NE Buena-Nire-Maiten-Radal MB Pend Baja Bueno M.Buena Abierta valle Alta A-G-E(Tri)-IL-H-TEx4(FO) Subterr
Los Riscos N - NO M Buena B-Pend Baja Faldeo Largo/Dificil MB a Mala Alta A E IL G TE A E IL
Hande l Aldea de Montana N - NO M Buena B- Pend Media Faldeo Largo/Dificil Buena a Pozo Alta A E IL G TE A E IL
Ruca Hue SO Escasa Pinos Pend baja Buenos Buena Abierta Media A-G-E-IL-TE-VC Aere
El Pehual S Escasa Pinos Casi Plana Buenos Buena Abierta Media Alta A E IL G TE
El Casco N Muy Poca Pend muy baja Bueno Buena Abierta Media Alta A-G-E-IL-TE Subterr
Los Maitenes S Buena Pend. Baja M. Bueno Buena Abierta Media Alta A-G-E-IL-TE Subterr
San Lorenzo - Giglio S Buena Pend. Media M. Bueno Buena a 1/2 Oscura Media Alta A-G-E-IL-TE Subterr
Rai Trai S Buena Pend Baja /Media M. Bueno Buena Baja a Media A E IL G TE VC Subterr
Faldeo del Chapelco N Media Pend Media M Bueno Empindo Buena Abierta Media a Media alta A-G-E-IL-TE Subterr
Paso Del Chapelco
Golf Del Chapelco S Pinos Pend baja a media M. Bueno Pavim. Buena Abierta Baja / Media A E G IL TE Subterr
Miralejos Muy Buena Pend. Media Muy dificil y largo Muy Buena Muy alta A E IL
Las Pendientes
Tierra de Sol N M Buena Pen Baja Faldea M. Bueno Muy Buena Abierta Media alta A E IL G TE Subterr
Barrio Chapelco N Bueno Llano / Pend baja MB Pavimento Buena Baja / Media baja A-G-E-IL-TE-VC
S/N Atras Tierra de Sol SE Buena Pend. Baja Bueno Media a Tierra de Sol Media alta A E IL G TE
La Tranquera S Buena Pend baja / Media Bueno Buena baja / Media A-G-E-IL-TE-VC Subterr
Parque los Robles SE Buena Pen. Baja Bueno Abierta a Valle Lolog Media A E IL G

6
3.2 Gráficos de posicionamiento
Valor por m2 vs. Valor lotes
Nota: No se incluyen Tierra del Sol
Valor x m2 vs. Valor lote (mínimos) ya que tiene un valor total de US$
400.000 incluyendo construcción
80
Valor x m2 mínimo

70
Tierra de Sol

60

50

40

30

Golf Del Chapelco Las Pendientes

20

Miralejos

10

Valor
0
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.00

Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales Los Riscos Handel Aldea de Montana
Ruca Hue
Paso Del Chapelco
El Pehual
Barrio Chapelco Valor x m2 vs. Valor lote (máximos)
El Casco
Parque los Robles
Los Maitenes
Rai Trai
San Lorenzo - Giglio
S/N Atras Tierra de Sol
Faldeo del Chapelco
La Tranquera
Miralejos Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol
80
Valor x m2 máximo

70

60

50
Las Pendientes

40
Golf Del Chapelco

30

20
Miralejos

10

Valor
0
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.00

Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales Los Riscos Handel Aldea de Montana
Ruca Hue El Pehual El Casco Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco
Paso Del Chapelco Barrio Chapelco Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera
Miralejos Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol

7
3.2.2 Superficie de los lotes vs. Cantidad de lotes
Superficie de lotes (mínimo) vs. Cantidad de lotes

10000
Superficie lotes mínima

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

Miralejos

2000
Tierra de Sol Las Pendientes
Golf Del Chapelco

1000

Cantidad de lotes
0
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Parque los Robles Superficie

Cascada Chica de lotes (máximo)
Rincon Radalesvs. Cantidad de lotes
Los Riscos Handel Aldea de Montana
El Pehual El Casco Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco
Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos Golf Del Chapelco
10000 Las Pendientes Tierra de Sol
Superficie lotes máxima
Las Pendientes
9000

8000

7000

6000
Miralejos

5000
Golf Del Chapelco

4000

3000
Tierra de Sol

2000

1000

Cantidad de lotes
0
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Parque los Robles Cascada Chica Rincon Radales Los Riscos Handel Aldea de Montana
El Pehual El Casco Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco
Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos Golf Del Chapelco
Las Pendientes Tierra de Sol

8
3.2.3 Valor por m2 vs. Superficie de los lotes
Valor x m2 vs. Superficie lotes (mínimos)

100
Valor x m2 min

90

80

70
Tierra de Sol

60

50

40

30

Las Pendientes
Golf Del Chapelco

20

Miralejos

10

Sup.lotes min
0
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Parque los Robles Valor x m2 vs. Alihuen

Cascada Chica Superficie lotes (máximos)
Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Riscos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos
100 Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol
Valor x m2 max

90

80

70
Tierra de Sol

60

50

40 Golf Del Chapelco

30

20

Miralejos

10

Sup.lotes max
0
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Parque los Robles Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Riscos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos
Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol

9
3.2.4 Valor por m2 vs. Distancia a SMA
Valor x m2 (mínimos) vs. Distancia SMA

100
Valor / m2

90

80

70 Tierra de Sol

60

50

40

30

Golf Del Chapelco Las Pendientes

20

Miralejos

10

Distancia SMA
0
0 5 10 15 20 25 30
Parque los Robles Cas cada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales Los Riscos
Handel Aldea de Montana Ruca Hue Valor x m2 (máximos) vs. Distancia SMA
El Pehual El Casco Los Maitenes San Lorenzo - Giglio
Faldeo del Chapelco Pas o Del Chapelco Barrio Chapelco Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol
La Tranquera Miralejos Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol

100
Valor / m2

90

80

70 Tierra de Sol

60

50 Las Pendientes

40 Golf Del Chapelco

30

20
Miralejos

10

Distancia SMA
0
0 5 10 15 20 25 30
Parque los Robles Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Riscos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos
Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol

10
3.2.5 Valor lotes vs. Distancia a SMA
Nota: El valor total de Tierra del Sol es
mayor a 400.000 US$ (incluye
Valor lote (mínimos) vs. Distancia SMA contrucción)

140000
Valor lote mínimo

120000 Tierra de Sol

100000

80000
Las Pendientes

60000

Miralejos
40000 Golf Del Chapelco

20000

Distancia SMA
0
0 5 10 15 20 25 30
Nota: El valor total de Tierra del Sol es
Parque los Robles Cas cada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir mayor aRincon
400.000 Radales
US$ (incluye
Los Riscos Valor lote (mínimos) vs. Distancia SMA
Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
contrucción), y el valor total máximo de
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos
Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol
140000 Golf Del Chapelco
Valor lote máximo

120000

100000

Miralejos

80000

60000

40000

20000

Distancia SMA
0
0 5 10 15 20 25 30
Parque los Robles Cas cada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Riscos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos
Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol

11
3.2.6 Superficie lotes vs. Distancia a SMA
Tamaño lotes (mínimo) vs. Distancia SMA

6000
Tamaño lotes mínimo (m2)

5000

4000

3000

Miralejos

Las Pendientes
2000

Tierra de Sol Golf Del Chapelco

1000

Distancia SMA
0
0 5 10 15 20 25

Parque los Robles Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Ris cos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes
Parque los Robles Tamaño lotes (máximo)
San Lorenzo - Giglio
Rai Trai vs.
Faldeo del Chapelco
S/N Atras Tierra Distancia
de Sol SMA
Paso Del Chapelco
La Tranquera
BarrioNota:
Chapelco
Miralejos
El tamaño de lote máximo
Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol para Las Pendientes es de

6000 Miralejos
Tamaño lotes máximo (m2)

5000

Golf Del Chapelco

4000

3000
Tierra de Sol

2000

1000

Distancia SMA
0
0 5 10 15 20 25

Parque los Robles Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Riscos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos
Golf Del Chapelco Las Pendientes Tierra de Sol

12
3.2.7 Cantidad de lotes vs. Distancia a SMA

Nota: No hay datos de cantidad de

Cantidad de lotes vs. Distancia SMA lotes para Alihuen Alto/Bajo, Ruca
Hue, Paso del Chapelco, El Molino,

500
Cantidad de lotes
Golf Del Chapelco
450

400

350

300

250

200 Mirale

150 Las Pen

100

50

Tierra de Sol Distancia S

0
0 5 10 15 20 2

3.2.8 Calidad de construcción vs. Distancia a SMA

Parque los Robles Cascada Chica Rincon Radales Los Riscos Handel Aldea de Montana
El Casco Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco
Rai Trai S/N Atras Tierra de Sol La Tranquera Miralejos Golf Del Chapelco
Las Pendientes Tierra de Sol

Nota: No se tienen datos sobre calidad

de construcción de Rai Trai , Las
Calidad construcción vs . Distancia SMA Pendientes, S/N y La Tranquera

9
Tierra de Sol
Calidad construcción (0 a 10)
8,5

8 Golf Del Chapelco

7,5 Miralejos

6,5

5,5

4,5

Distancia S
4
0 5 10 15 20 25

Parque los Robles Cascada Chica Alihuen Alto - Sincalir Alihuen Bajo - Sincalir Rincon Radales
Los Riscos Handel Aldea de Montana Ruca Hue El Pehual El Casco
Los Maitenes San Lorenzo - Giglio Faldeo del Chapelco Paso Del Chapelco Barrio Chapelco
Parque los Robles Miralejos Golf Del Chapelco Tierra de Sol 13
3.3 Conclusiones

De los datos disponibles se tienen 7 variables cuantificables:

• Distancia al centro de SMA
• Cantidad de lotes
• Superficie de los lotes (máxima y mínima)
• Calidad de construcción
• Superficie de construcción (máxima y mínima)
• Valor por m2 (máximo y mínimo)
• Valor total lote (máximo y mínimo)

De las 22 urbanizaciones se pueden identificar 3 cuyos datos generalmente se

destacan de los demás y están marcadas en los gráficos por un triángulo (en
vez de un círculo para las demás):

• Tierra de Sol
• Golf Del Chapelco (en los gráficos marcado con un triángulo más grande
que los demás)
• Las Pendientes

Gráficos realizados:

• Valor x m2 vs Valor total:

o Mínimos: Los valores totales se concentran casi todos entre U$D
28.000 y U$D 40.000/45.000, y los valores por m2 tienen mayor
dispersión entre U$D15 y U$D70
o Máximos: Hay mucha más dispersión pero se percibe, de la misma
forma que para los valores mínimos, que las 3 urbanizaciones
mencionadas se encuentran siempre en el límite superior de los
valores totales de los lotes, pero que se diferencian principalmente
por sus valores por m2.

• Superficie lotes vs. Cantidad de lotes: A medida que aumenta la cantidad

de lotes de las urbanizaciones, también aumenta la superficie de cada
lote.

• Valor x m2 vs. Superficie lotes: Con los valores mínimos de ambas

variables, se ve como es esperable que disminuya el valor por m2 cuando
aumenta la superficie del lote. Con los valores máximos hay mucha más
dispersión de los datos, pero se ve claramente la diferencia en el
posicionamiento de las 3 urbanizaciones mencionadas al comienzo
(marcadas con un triángulo), y como se encuentran todas en el extremo
superior de precios.

14
 Se ve una clara relación entre varias de las variables y la distancia al centro de
SMA. Las urbanizaciones se pueden agrupar entre las que se encuentran a
menos de 15km de distancia, y las que se encuentran a más de 15 Km.:

Valor por m2 Valor total Tamaño de los lotes

Mínimo: para las
urbanizaciones que se
encuentran a menos de
15km, se ve claramente que
el valor desciende a medida
que se alejan de SMA, con la
excepción de Tierra del Sol.
Para las urbanizaciones a
más de 15km, los valores son
muy variables en una franja
de 12 a 50 US$/m2.
Máximo: sigue viéndose la
relación pero es menos clara
ya que los valores máximos
pueden deberse a
particularidades de cada
urbanización (ej. cercanía a
campo de golf/pistas de
esquí). Esto se nota
justamente en los casos de
Golf del Chapelco y Las
Pendientes
Mínimo: Para Mínimos: Se ve muy
urbanizaciones a claramente como
menos de 15km no aumenta la superficie
hay tendencia. Para mínima de los lotes a
más de 15km, los medida que nos alejamos
valores totales se de SMA.
encuentran en la franja
superior de las Máximo: Hay más
urbanizaciones más dispersión pero se
cercanas a la ciudad. confirma lo anterior. Para
las urbanizaciones a más
Máximo: Se nota de 15km de SMA puede
mucha más dispersión verse que hay mucha
que para los valores más diferencia entre las
mínimos superficies mínimas y
(probablemente debido máximas.
a las características
propias de cada
urbanización) pero
sigue válido lo dicho.

• Cantidad de lotes vs. Distancia SMA: Puede verse que a grandes rasgos
aumenta la cantidad de lotes de las urbanizaciones a medida que nos
alejamos de SMA.

• Calidad de la construcción vs. Distancia SMA: Hay mucha dispersión, la

calidad aumenta en las 3 urbanizaciones diferenciadas.

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