Tema 1 El registro de la propiedad y sus fines

El Notario puede realizar documentos públicos de bienes de cualquier sitio, pero el

Registrador sólo de bienes de ese lugar. Tiene un mini monopolio.

El registro de la propiedad como conjunto de libros (legislación hipotecaria), oficina o

institución.

Artículo 1.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y

contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya

circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos
238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Artículo 221.

Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el
estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por
razón de su oficio o cargo.

Fines

 Dar publicidad a los bienes inmuebles.

 Protección del tráfico jurídico, lo cual facilita la movilidad del crédito.
 Estadísticos (accesorio): ver la movilidad de las viviendas por ejemplo.
 Información de la riqueza inmuebles, ficheros
 Fiscales, cualquier movimiento que se haga debe pagar los impuestos correspondientes.

Sistemas inmobiliarios, conjunto de normas que rigen la manera de organizar el Reg

propiedad (no entra): Clasificación:

1. Por la forma de extensión de los asientos: transcripción, el Reg meramente

transcribe lo que dice la escritura y ya está (francés), no aporta más. Inscripción, el
Reg extracta la información que le hace falta de la Escritura y además opina,
haciendo un doble control de la legalidad del mismo. (español).
2. Por la forma de organizar: folio real: folio para cada una de las fincas y vas
contando su historia registral (Registro de la Propiedad español, junto Alemania,
Suiza o Austria) o personal: los bienes que tiene una determinada persona-
comerciante individual o empresa (Registro Mercantil y en Francia).
 El sistema español, latino o tradicional es de seguridad jurídica preventiva. En el
sistema inglés en caso de que el vendedor no sea el que realmente es, hay una serie
de compañías de seguros para evitar la evicción.

3. Causa: abstracto (alemán) se desconecta de la causa, y causal: con causa en el

negocio, la inscripción se inscribe porque hay una causa para hacerlo, ej. Hipoteca
hay un derecho de hipoteca.
De hecho en Alemania no hay registradores son jueces. Tiene que determinar la
dependencia o no con la causa del negocio,

¿Qué fue primero el Notario o el registrador en España? La Ley Hipotecaria es de 1861 y la del
Notariado es de 1862. A los Registradores se les ocurrió que hubiera un filtro previo a los
documentos que iban a recibir para que hubiera una mayor calidad. Los escribanos que estaban
dispersos por el Reino se organizaron para coordinar esto, creando un grupo de funcionarios.

Evolución de la legislación en España.

La Pragmática de Don Carlos y Doña Juana, en 1539, hicieron un registro de censos y tributos.
Con fines recaudatorios hicieron un registro.

1768 Oficios o Contadurías de Hipotecas de Carlos III

8 de febrero de 1861 – Ley Hipotecaria. Surge del fracaso del Código Civil, que ya regulaba un
poco el sistema de Registros, desgajando la legislación hipotecaria. Se plasman por primera vez
unos principios que estudiaremos, como el de tracto sucesivo, consentimiento. Fue innovadora,
aunque de influencia germana.

Reforma importante 1944, mejor y más adecuada protección de los derechos de crédito. Tb 60,
90, 92.

Ley de 27 de diciembre de 2001, que modificó preceptos LH, Ley de Acompañamiento de los
PGE, de dudosa constitucionalidad en algunos casos. En el 2001 se baja por primera vez el
arancel a los Notarios, dado que tienen un monopolio. Acceden por oposición. El arancel lo fija
el Estado, son funcionarios pero especiales, dado que sus sueldo no viene de los PGE. Pero en el
fondo son baratos, dado que el cliente paga por usarlo, a diferencia de jueces, abogados del
estado, inspector de Hacienda. Básicamente los principios son de la LH original de 1861. La
Ley viene complementada por el Reglamento Hipotecario (RH), de 14 febrero 1947. En el
ámbito registral se dan los ascensos por mera antigüedad cuando sale a concurso una plaza
vacante, y los Notarios por oposición interna.

Delimitación de materia inscribible

Derechos reales sobre bienes inmuebles, en general.

Artículo 2.

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los

derechos reales impuestos sobre los mismos.
 2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o

derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir
su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para

administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,

cesiones y subrogaciones de los mismos. (se discute si es personal o real)

6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que

pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción
a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Se dice que se inscriben los títulos por el sistema de numerus apertus. Otros dicen que se
inscribe el derecho real del bien en sí, no el título que presentas.

Hay dos sistemas: numerus clausus, sólo los DR que viene en la LH (sistema alemán) o
numerus apertus, lo que las partes decidan (sistema español “…y otros cualesquiera reales.”)

Los derechos reales se pueden clasificar según sus inscripción sea: constitutiva, superficie e
hipoteca o declarativa, regla general.

Derecho real pero no inscribible es la posesión (se considera por algunos incluso que no es DR,
hay inmediatez sobre la cosa pero tiene peculiaridades), vid. art. 5, “Los títulos referentes al
mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles”. También los derechos reales sobre bienes
muebles. Hay un Registro de bienes muebles específico para ellos. Ej. Buque, vale más que una
casa y se puede hipotecar pero no es inscribible. Tampoco el Derecho de tanteo o retracto
legales: al gozar de publicidad legal, no es posible su inscripción (ej. Comuneros, LAU). Las
servidumbres aparentes (las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.), lo que es evidente hace
inexcusable su conocimiento. Ej. Las de paso, acueducto. Tampoco de arrendamientos de leyes
especiales, ej. arrendamientos rústicos.

Situaciones no jurídico reales pero sí son inscribibles. Obligaciones que sirvan de

garantía. Ej. Art 51.6 RH (No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones,
cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.) art. 14 LH derecho de opción, o
de retorno arrendaticio, o los DR con anotación preventivas. Los derechos de los
acreedores en caso de adjudicación para el pago de deudas. Derecho a recibir pensiones
periódicas. Tb prohibiciones de disponer, art 26 LH.