Calculo valorización en El

Poblado

Metodología y procedimiento
Julio de 2010
El FONVAL entrega la ubicación de 400 puntos (que luego son ampliados
a 432) que deben ser avaluados en diferentes escenarios:

Escenario 0: Sin Obras

Escenario 1: Ampliación de Carrera 34 entre la Avenida El Poblado y la

vía Las Palmas y las obras complementarias al puente de la Calle 4 Sur
entre la vía Regional y la Carrera 43 C. (Obras 1 y 2)

Escenario 2: Ejecución de las obras 1 a la 14

Escenario 3: Ejecución de las 22 obras.

Variables a tener en cuenta

Movilidad
Ruido Mediciones para cada punto (432)
CO2

Accesibilidad
Uso normativo (potencial
de uso) Efectos directos por la
Paisaje (para puentes construcción de las obras
elevados) (162 puntos)
Escenario 0
Se efectúan las visitas a todos los puntos objetos de avalúo y se toman los
siguientes datos en cada uno de ellos

Generales Físicas Normativas Ambientales

Polígono de
Fecha Avalúo Potencial de Desarrollo Tratamiento Ruido
Restricciones de
Comuna accesos Uso por Norma CO2
Barrio Servicios Públicos Densidad Movilidad
Características de la Impactos
Dirección vía Índice Construcción Ambientales
Características de la
Uso Actual vía de acceso Índice Ocupación  
Restricciones para
Estrato Nivel de consolidación uso normativo  
Categoría Accesibilidad    
  Topografía    
Metodología de Avalúo: Residual Estático

Procedimiento
1. Se avalúa el terreno sin tener en cuenta lo construido en él, de
acuerdo al decreto 1420/98 y resolución 620/08 se tiene en cuenta
lo determinado por la norma (POT- Acuerdo 62 de 2006).

2. Para cada polígono normativo se encuentra un valor base,

determinado por el uso predominante.

3. Se encuentra el valor de cada punto multiplicando el valor base

por los factores que se encuentran para incorporar los efectos del
Ruido, CO2, Movilidad y Categoría, los cuales se explican mas
adelante.

4. Con el valor hallado para cada punto se encuentra la ecuación que

explica el valor del terreno de acuerdo a las variables explicativas.

5. A la ecuación encontrada se le aplican las variables modificadas

para cada escenario y se hallan los nuevos valores de terreno.
6. Analizando cada una de las obras se encuentra las posibles
variaciones de valor debido al cambio en la Accesibilidad, Uso y
Paisaje.

7. La suma de las variaciones halladas en el numeral 5 y 6, para cada

escenario determinan el nuevo valor del terreno.
Trabajo de Campo
Para la medición del Ruido se utiliza un decibelímetro, para la medición
del CO2 se cuentan los vehículos que pasan por la vía.

Se cruza la relación de la producción de CO2 por vehículo y motos con

la cantidad de vehículos por hora así:
-Un vehículo produce 269.59 grms de CO2 por kilómetro, una moto la
mitad.
-El modelo supone un lote de 50 mts de frente x 100 de fondo, con ese
recorrido vehicular se calcula la “producción” de CO2 por predio.

La medida de ruido y CO2 sobre la vía se corrige por la distancia entre

la vía y el centro del predio para tener la medida que afecta
directamente a éste.
Ruido: Los primeros 10 mts no disminuye, luego disminuye 1db por
cada 5 mts de distancia.
Se define un nivel mínimo de ruido como resultado de la disminución
por distancia, 42 db para uso residencial y 48 db para uso diferente al
residencial.
CO2: Los primeros 30 mts no disminuye, luego disminuye por
rangos, así:

0 a 30 mts: 100%
30 a 40 mts: 97%
40 a 60 mts: 94%
60 a 80 mts: 90%
80 a 150 mts: 85%
150 a 300 mts: 80%
Mas de 300 mts: 75%
Movilidad
Se divide el sector en zonas y dentro cada zona se seleccionan varios
de los puntos objeto de avalúo.

Se seleccionan 9 lugares a los cuales se va desde los puntos seleccionados,

estos son: Parque El Poblado, Clínica Las vegas, Aeropuerto OH, Campos de
Paz, Centro Comercial mas cercano, Norte, Sur, Oriente, Occidente.
Se mide la distancia y la velocidad para las diferentes vías que llevan a
estos lugares destino y se calcula el tiempo de viaje promedio (hora pico
y hora valle) de desplazamiento de cada punto analizado a los 9 lugares
destino; así se calcula el tiempo de viaje promedio.
Con los datos encontrados para los puntos analizados se encuentra el
tiempo de viaje para los 432 puntos.
A los valores encontrados para las variables de Ruido, CO2 y Movilidad
se les encuentra su relación en la formación del valor del terreno

CO2: Se calcula el costo de emisión de CO2 basados en el valor de los

certificados de captación de CO2 internacional (protocolo de kioto) -13 Euros /
ton-anual.

Se encuentra la relación entre el costo de la contaminación y el valor comercial

del lote

Rango % contaminacion
Veh/hora / valor lote
0 a 50 0,164%
51 a 200 0,764%
201 a 400 1,856%
401 a 1000 4,368%
1001 a 1500 7,644%
1501 a 2000 10,811%
2001 a 2500 13,868%
mas de 2500 16,052%
Se determina el rango normal de vehículos para residencia (200 a 400)
y para diferente de vivienda (600 a 800). El factor en esos rangos es
100%

Se elabora tabla de premios y castigos correlacionando # de vehículos

con el costo de contaminación.
CO2 Residencial CO2 Diferente de vivienda
Rango Veh/hora Rango
0 a 50 102% Veh/hora
51 a 200 101% 0 a 50 100%
201 a 400 100% 51 a 200 100%
401 a 500 99,50% 201 a 400 100%
501 a 600 99% 401 a 500 100%
601 a 700 98,50% 501 a 600 100%
701 a 800 98% 601 a 700 100%
801 a 900 97,50% 701 a 800 100%
901 a 1,000 97% 801 a 900 99,50%
1,001 a 1,100 96,50% 901 a 1,000 99,50%
1,101 a 1,200 96% 1,001 a 1,100 99,50%
1,201 a 1,300 95,50% 1,101 a 1,200 99,50%
1,301 a 1,400 95% 1,201 a 1,300 99,00%
1,401 a 1,500 94% 1,301 a 1,400 99,00%
1,501 a 1,600 93,50% 1,401 a 1,500 99,00%
1,501 a 1,600 99,00%
1,601 a 1,700 93%
1,601 a 1,700 98,50%
1,701 a 1,800 92,50%
1,701 a 1,800 98,50%
1,801 a 1,900 92%
1,801 a 1,900 98,50%
1,901 a 2,000 91%
1,901 a 2,000 98,50%
2,001 a 2,100 90,50% 2,001 a 2,100 98%
2,101 a 2,200 90% 2,101 a 2,200 98%
2,201 a 2,300 89,50% 2,201 a 2,300 98%
2,301 a 2,400 89% 2,301 a 2,400 98%
2,401 a 2,500 88% 2,401 a 2,500 97,50%
2,501 a 2,600 87% 2,501 a 2,600 97,50%
2,601 a 2,700 86% 2,601 a 2,700 97,50%
2,701 a 2,800 85% 2,701 a 2,800 97,50%
Mas de 2,800 84% Mas de 2,800 96%
Ruido

Se determina el rango normal de db para cada uso, residencial (57 a

59) y diferente de vivienda (62 a 63), el factor en esos rangos es 100%.

Se encuentra la correlación entre un incremento en 1 db y la

disminución del valor comercial del terreno: 1.4%

Se premia en %, valores por debajo en db y se castiga, en % valores

por encima en db.
Residencial Diferente de vivienda
Menos de 42 106,00% 57 – 59 100,00% menos de 55 102,10%
43 106,00% 60 98,60% 56 101,80%
61 97,20% 57 101,50%
44 106,00%
62 95,80% 58 101,20%
45 106,00%
63 94,40% 59 100,90%
46 105,50% 64 93,00%
47 105,00% 60 100,60%
65 91,60%
61 100,30%
48 104,50% 66 90,20%
62-63 100,00%
49 104,00% 67 88,80%
64 99,30%
50 103,50% 68 87,40%
69 86,00% 65 98,60%
51 103,00% 66 97,90%
52 102,50% 70 84,60%
71 83,20% 67 97,20%
53 102,00% 68 96,50%
72 81,80%
54 101,50% 73 80,40% 69 95,80%
55 101,00% 74 79,00% 70 95,10%
56 100,50% 75 77,60% 71 94,40%
57 – 59 100,00% 76 76,20% 72 93,70%
77 74,80% 73 93,00%
78 73,40% 74 92,30%
79 72,00% 75 91,60%
80 70,60% 76 90,90%
Mas de 80 70% 77 90,20%
78 89,50%
79 88,80%
80 88,10%
Mas de 80 88,00%
Relación Movilidad – Valor de la tierra

2,5%

2,0%
Valorizacion Terreno

1,5%

1,0%

0,5%

Incremento Movilidad
0,0%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Datos obtenidos del mercado año 2008 – 2009

Se mide el tiempo de movilización de cada punto a 9 destinos dentro
del polígono.
Factor Movilidad Incremento
Movilidad Movilidad Factor total
6 50,00% 2,31% 102,31%
6,3 42,86% 2,08% 102,08%
6,5 38,46% 1,92% 101,92%

6,8 32,35% 1,70% 101,70%

7 28,57% 1,54% 101,54%
7,3 23,29% 1,31% 101,31%
7,5 20,00% 1,16% 101,16%
7,8 15,38% 0,93% 100,93%
8 12,50% 0,78% 100,78%
8,3 8,43% 0,55% 100,55%
8,5 5,88% 0,40% 100,40%
8,8 2,27% 0,17% 100,17%
Movilidad
normal
minutos 9

9,3 3,33% 0,24% 99,76%

9,5 5,56% 0,38% 99,62%
9,8 8,89% 0,57% 99,43%
10 11,11% 0,70% 99,30%
10,3 14,44% 0,88% 99,12%
10,5 16,67% 0,99% 99,01%
10,8 20,00% 1,16% 98,84%
11 22,22% 1,26% 98,74%
11,3 25,56% 1,41% 98,59%
11,5 27,78% 1,51% 98,49%
11,8 31,11% 1,65% 98,35%
12 33,33% 1,73% 98,27%
12,3 36,67% 1,86% 98,14%
12,5 38,89% 1,94% 98,06%
12,8 42,22% 2,06% 97,94%
13 44,44% 2,13% 97,87%
13,3 47,78% 2,24% 97,76%
13,5 50,00% 2,31% 97,69%
13,8 53,33% 2,41% 97,59%
14 55,56% 2,47% 97,53%
14,3 58,89% 2,57% 97,43%
14,5 61,11% 2,63% 97,37%
14,8 64,44% 2,73% 97,27%
15 66,67% 2,79% 97,21%
Factor categoría

Este factor es el que ubica el tipo de mercado final al cual estaría

dirigido el producto inmobiliario que se plantea en el modelo residual
estático.

Multifamiliares Casas
Estatus % categoria Estatus % categoria
5 75% 5 95%
6 100% 6 100%
7 110% 7 105%
8 120% 8 115%
9 123%
Red11 y 12 Servicios y comercio Area lote 5,000 m2. Parqueos oficina 1/100
Tipo $/m2 oficina CD oficina $/m2 local CD Local $/m2 Lote
D1 2.800.000 1.040.000 5.000.000 710.000 1.063.000
D2 2.800.000 1.040.000 7.000.000 1.000.000 1.485.000
C1 3.000.000 1.100.000 5.000.000 710.000 1.145.000
C2 3.000.000 1.100.000 7.000.000 1.000.000 1.567.000

Red 11 y 12 Servicios y comercio Area lote 5,000 m2. Parqueos oficina 1/50
Tipo $/m2 oficina CD oficina $/m2 local CD Local $/m2 Lote
B1 3.500.000 1.180.000 5.000.000 710.000 1.070.000
B2 3.500.000 1.180.000 7.000.000 1.000.000 1.380.000
A1 3.800.000 1.250.000 5.000.000 710.000 1.205.000
A2 3.800.000 1.250.000 7.000.000 1.000.000 1.515.000
Los factores encontrados para cada una de las variables Ruido, CO2 y
Movilidad se aplican al valor base encontrado para cada polígono y se
encuentra el avalúo de cada predio en el Escenario 0, sin obras.

Se procede luego por el método de los Mínimos Cuadrados a encontrar la

ecuación que explique el valor del terreno de acuerdo a las diferentes
variables analizadas:

Yi = F(Xi)
Yi: Avalúo de cada predio sin obras
X1: Area del Lote
X2: Decibeles (corregidos)
X3: CO2 (# Vehículos corregidos)
X4: Tiempo (movilidad)
X5: Categoría (estatus)
X6: Densidad
X7: Indice de Construcción
X8: Uso normativo
Utilizando la regresión lineal a los 432 puntos se obtiene el siguiente
resultado
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple 0,92
Coeficiente de determinación R^2 0,84
R^2 ajustado 0,83
Error típico 160,97
Observaciones 400,00

Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad

Intercepción -173,99 135,89 -1,28 0,20
Area Lote 0,00 0,00 0,42 0,68
db corregido (2) -1,12 1,39 -0,81 0,42
# veh corregidox distancia -0,02 0,02 -1,03 0,31
tiempo (movilidad) -26,01 8,31 -3,13 0,00
factor categoria 646,14 63,54 10,17 0,00
Densidad -0,77 0,23 -3,30 0,00
IC 315,87 23,91 13,21 0,00
Rural -137,53 50,15 -2,74 0,01
Parcela 62,11 55,95 1,11 0,27
Comercio 306,83 31,21 9,83 0,00
Industria 357,40 42,65 8,38 0,00
API -88,08 53,43 -1,65 0,10
Bruto -99,97 46,40 -2,15 0,03
corredor 17,07 37,19 0,46 0,65
estr3 -204,80 52,37 -3,91 0,00

Se obtiene un mejor resultado calculando ecuaciones para cada uso.

La ecuación encontrada determina el valor de referencia de los terrenos
Sin Obra, de tal forma que al cambiar las variables de CO2, Ruido y
Movilidad , para cada Escenario, se puede hallar el porcentaje de
variación en los valores para cada Escenario; dicho porcentaje de
variación se aplica al avalúo del punto y se halla el valor del punto para
cada escenario.

En esas condiciones se tiene el cálculo del valor debido a la variación de

las tres variables Ruido, CO2 y Movilidad.

Para el cálculo de la variación de la variables se tuvo como insumo

principal los datos arrojados por el modelo de movilidad entregado por el
FONVAL para el polígono del El Poblado.
 Velocidad
% de variación de Velocidad Vehiculos/hora
Kmts/ hora

Corredores Base
Avenida 34 Cl 1 Decretación 14 2 Decretación 22
4S Parcial obras obras Base
Avenida 34
Cl 4S Parcial
1 Decretación
14 obras
2 Decretación
22 obras
escenario 1 escenario 2 escenario 3 escenario 1 escenario 2 escenario 3
Transversal superior 25,77 -2,06% 11,72% 36,05% 1.272 1.149 1.036 933
Transversal Inferior 22,83 -5,26% -3,32% 41,23% 899 908 887 856
Avenida 34 15,08 130,66% 76,86% 84,73% 392 656 647 577
Avenida de El Poblado (43A) 27,22 -6,05% 3,44% 6,46% 1.361 1.311 1.262 1.263
Las Vegas 29,45 -4,60% -3,66% 0,81% 1.424 1.494 1.443 1.306
Regional Oriental 34,10 -13,29% 1,61% 5,06% 2.518 3.225 2.463 2.418
Linares 38,85 0,00% 0,00% 0,00% 67 143 111 143
Carrera 43BCD Manila 28,73 -3,26% 19,36% 24,41% 220 336 205 152
Las Palmas 30,45 -2,72% 1,87% 1,29% 1.325 1.408 1.294 1.326
La 10 30,05 7,70% 9,09% 13,10% 997 957 908 801
cra 43 f 31,63 -3,23% 7,66% 6,86% 342 417 304 309
Loma El Tesoro 36,85 -0,38% -8,58% -11,61% 107 109 127 103
Loma los Parra 24,09 -10,44% 19,91% 32,79% 339 363 290 248
Loma los Gonzales 23,44 27,36% 34,06% 36,12% 590 834 571 315
Loma los Balsos 29,67 1,28% 15,16% 39,38% 824 950 671 558
Lomas del Campestre y la Frontera 21,49 0,90% -5,90% 0,19% 427 451 403 318
Carrera 37A (Castropol) 16,03 101,80% 13,58% 26,20% 363 354 320 316
Transversal Inferior a San lucas 18,92 -7,49% -4,47% 34,43% 1.295 1.342 1.371 860
Variante las Palmas de San Diego al
Hotel Intercontinental 28,86 -1,58% 3,67% 4,54% 1.513 1.572 1.345 1.379
Autopista Sur 37,42 -4,31% -0,29% 0,62% 1.533 1.670 1.599 1.584
Calle 10 entre las transversales
superior e inferior 15,90 57,13% 13,97% 39,49% 410 284 389 272
Calle 10 entre la Transversal Inferior y
la Avenida 34 15,58 60,28% 94,47% 44,68% 438 284 699 261
Avenida 34 entre la Calle 10 y la Calle
12 Sur 18,48 70,10% 53,94% 55,83% 392 710 633 595
Avenida 34 de la Calle 10 a la Variante
Las Palmas 8,80 242,46% 107,46% 114,03% 395 306 908 758
Loma del Campestre 20,26 2,05% -20,27% 36,71% 496 488 608 252
Calle 16 (Castropol) 37,51 -13,76% 3,99% 6,47% 212 354 244 227
Calle 20 Sur entre la Avenida El
Poblado y La Transversal Inferior 21,49 -1,86% 45,48% -0,21% 466 461 289 329
Transversal Inferior del Tesoro a Los
Balsos 20,52 -6,05% -6,39% 51,26% 1.259 1.248 1.162 1.522
Calle 10 del Río a la Avenida 34 34,60 -3,68% 13,11% 8,96% 1.274 1.430 1.193 971
Calle 12 Sur entre Las Avenida Las
Vegas yEl Poblado 37,30 -23,39% -10,79% -12,97% 1.103 1.603 1.205 1.240
Carrera 43 BCD desde Los Balsos
hasta la Calle 1 31,54 0,54% 8,04% 18,59% 442 449 522 373
Calle 29 entre el río y La Avenida El
Poblado 46,66 -3,02% 1,83% -0,73% 1.089 1.155 1.049 1.101
Transversal Inferior de Variante las
Palmas a la Calle 10 24,26 3,25% 11,43% 49,47% 486 470 377 478
Carretera Las Palmas del Hotel
Intercentinental al Tesoro 49,17 -5,71% -2,24% -1,82% 1.067 1.201 1.098 1.092
Linares y transversales 24,52 -4,41% 5,10% 36,99% 1.093 1.024 773 734
Zuñiga 25,64 0,79% 16,88% 23,35% 592 627 461 569
Calle 18Bs 17,30 -0,15% 14,56% 10,68% 574 576 364 520
Nota: Ninguno de los escenarios contempla el Puente sobre el Rìo Medellín en la calle 2Sur-4Sur
Afectación directa por las obras a construir

Veamos ahora como varían los valores de los terrenos con la variación
de la Accesibilidad, Uso y paisaje.

Se analiza, para cada una de las 22 obras, como se modifica la

situación actual de los puntos ubicados a una distancia máxima de 300
mts.

Se utilizan las analogías encontradas en el mismo polígono normativo

para prospectar que podría pasar cuando un punto específico modifica
su condición y queda semejante a otro existente.

Se analizan las variables que consideramos son afectadas

directamente por las obras planteadas, así:

Accesibilidad: Como aumentan o disminuyen las posibilidades de

acceso (salida o entrada) al construir la obra.
Afectación directa por las obras a construir
Uso normativo: Como cambia el uso permitido por norma, sin obra o
con obra, teniendo en cuenta que en algunos casos la construcción de
la obra potencializa un uso permitido no utilizado; en otros casos, como
en la 34, el POT determina el cambio de uso residencial a corredor
barrial cuando se tenga la doble calzada.

Paisaje: Se analiza solo el efecto negativo que se puede tener por la

construcción de un puente elevado (mas de 2 mts de altura sobre la
vía)
Accesibilidad

calificacion % valorizacion
-3 -3,00% de 3 accesos pierde 2: mas del 70% de los accesos
-2 -2,00% de 2 accesos pierde 1:30% al 70% de los accesos
-1 -1,00% de 3 accesos pierde 1:hasta el 30% de los accesos
-0,5 -0,50% de 4 accesos pierde 1
0 0%
1 1% de 3 accesos pasa a 4
2 1,50% de 2 accesos pasa a 3
3 3% de 1 acceso pasa a 2 accesos
4 4,00% de 1 acceso pasa a 3 accesos
5 2,00% de 2 pasa a 4 accesos
6 5% de 0 accesos a 2 accesos
7 0,25% mejora ancho de via 33% ( 5 a 7 mts)
Uso Normativo (potencialización)

calificacion % valorizacion
0
1 3% potencializa norma de comercio
2 10,00% residencial a comercio
3 17% residencial a corredor cn2-19
3 10% residencial a corredor cn2-24
3 15% residencial a corredor cn2-20
 Paisaje
% valorizacion
Para para para corredor para corredor para corredor para corredor
calificacion area lote vivienda comercio cn2-19 cn2-24 cn2-20 cn2-18
Punto 0 a 100 mts de distancia
-3 hasta 2.000 m2 -25% -9% -16,0% -14,0% -11% -15,00%
-3 2.000 a 5.000 m2 -20% -6% -13,0% -11,0% -8,60% -12%
-3 5.000 a 10.000 m2 -10% -4% -6,5% -5,7% -4,50% -6,0%
-3 mas de 10.000 m2 -5% -2% -3,0% -2,6% -2,00% -2,7%

Punto 100 a 200 mts de distancia

-2 hasta 2.000 m2 -12% -3% -7,5% -6,6% -5,20% -7,0%
-2 2.000 a 5.000 m2 -10% -2% -6,5% -5,7% -4,50% -6,0%
-2 5.000 a 10.000 m2 -5% -1% -3,0% -2,6% -2,00% -2,7%
-2 mas de 10.000 m2 -3% -1% -1,8% -1,6% -1,30% -1,8%

Punto 200 a 300 mts de distancia

-1 hasta 2.000 m2 -5% 0% -3,0% -2,6% -2,00% -2,7%
-1 2.000 a 5.000 m2 -3% 0% -1,8% -1,6% -1,30% -1,8%
-1 5.000 a 10.000 m2 -2% 0% -1,2% -1,0% -0,80% -1,0%
-1 mas de 10.000 m2 -1,00% 0% -0,5% -0,4% -0,30% -0,4%
Por lo tanto en cada punto se suman de los porcentajes de
valorización (positivos o negativos) por efectos directos de cada obra.
ESCENARIO 1
ESCENARIO 2
ESCENARIO 3