Derechos Reales

RESTRICCIONES Y
LIMITES al DOMINIO
Comisión 7922
Eduardo Molina Quiroga
Contenido negativo dominio

 Restricciones Derecho Administrativo

 (art. 2611 CCiv., normas edilicias, impacto
ambiental, medio ambiente)
 Restricciones libre disponibilidad: orden publico,
prohib. Inenajenabilidad, indivision, etc.
 Restricciones Razones vecindad
 (Titulo VI, Libro III Cód.Civil)

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A la disposición jurídica

 Numero cerrado – orden público (2614)

 Inenajenabilidad (2612/2613)
 División horizontal del dominio (2617 * Ley
13.512: Propiedad horizontal.
 * Ley 25.509, derecho real Superficie forestal.

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 A la disposición material
Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar a vecinos (2615,
2616, 2620, 2625)
 Molestias ocasionadas por actividades (2618)
 Utilización del fundo vecino o de pared divisoria (2621)Chimenea, fogón,
hogar (2622)Horno o fragua (2623)Pozos (2624)
 Destrucción muro (2626)Colocación andamios, etc. (2627)
 Árboles y arbustos (2628 y 2629)
 Luces y vistas (2655/2656/2657/2658/2659/2660)
 No abrir ventanas en pared medianera(2654)
 Restricciones vinculadas al régimen de aguas (2630/2653)
 Camino de sirga (2639/2640)

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 Art. 2618 C. Civil
Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o daños similares
 por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
 no deben exceder la normal tolerancia
 teniendo en cuenta:
– las condiciones del lugar
– y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden: disponer la

indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias
de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad,
asimismo tendrá en cuenta la prioridad del uso. El juicio tramitará
sumariamente.

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CLASES

 Molestias que ocasionen las llamadas

inmisiones (calor, ruidos, olores, etc.)
 Fuente productora: actividades que se
desarrollan en inmuebles vecinos.
 Deben exceder la normal tolerancia.
 No puede resolverse dando por respuesta un
principio general.

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Normal tolerancia ?

 El juez debe considerar:

 Circunstancias fácticas del caso particular
 Debe tratar de conciliar:
 las exigencias de la producción
 la prioridad en el uso
 y el respeto debido al uso regular de la
propiedad.

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 Qué puede hacer el juez?

 La autorizacion administrativa no incide.

 Sentencia de condena puede ser:
 RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS
POR VÍA DE UNA INDEMNIZACIÓN, o
 Ordenar el CESE DE LAS
MOLESTIAS.

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Restricciones en la C.A.B.A.

 Art. 27 Constitución local. La Ciudad desarrolla en

forma indelegable una política de planeamiento y
gestión del ambiente urbano integrada a las políticas
de desarrollo económico, social y cultural, que
contemple su inserción en el área metropolitana.
Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial
y ambiental participativo y permanente que promueve:

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 Constitución C.A.B.A.
 La preservación y restauración de los procesos
ecológicos esenciales y de los recursos naturales que
son de su dominio.
 La preservación y restauración del patrimonio natural,
urbanístico, arquitectónico y de la calidad visual y
sonora.
 La protección e incremento de los espacios públicos de
acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de
las áreas costeras, y garantiza su uso común.

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Constitución C.A.B.A.

 La preservación e incremento de los espacios verdes, las áreas

forestadas y parquizadas, parques naturales y zonas de reserva
ecológica, y la preservación de su diversidad biológica.
 La protección de la fauna urbana y el respeto por su vida: controla
su salubridad, evita la crueldad y controla su reproducción con
métodos éticos.
 La protección, saneamiento, control de la contaminación y
mantenimiento de las áreas costeras del Río de la Plata y de la
cuenca Matanza-Riachuelo, de las subcuencas hídricas y de los
acuíferos.

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 Constitución C.A.B.A.
La regulación de los usos del suelo, la localización de las actividades y las
condiciones de habitabilidad y seguridad de todo espacio urbano, público y
privado.
 La provisión de los equipamientos comunitarios y de las infraestructuras de servicios
según criterios de equidad social.
 La seguridad vial y peatonal, la calidad atmosférica y la eficiencia energética en el
tránsito y el transporte.
 La regulación de la producción y el manejo de tecnologías, métodos,
sustancias, residuos y desechos, que comporten riesgos.
 El uso racional de materiales y energía en el desarrollo del hábitat.
 Minimizar volúmenes y peligrosidad en la generación, transporte, tratamiento,
recuperación y disposición de residuos.
 Un desarrollo productivo compatible con la calidad ambiental, el uso de
tecnologías no contaminantes y la disminución en la generación de
residuos industriales.
 La educación ambiental en todas las modalidades y niveles.

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 Leyesde
Código C.A.B.A.
Planeamiento Urbano (Ley 449
y modif.) regula los usos del suelo y divide
al territorio de la C.A.B.A. en zonas donde
se regula la actividad comercial, de
servicios, y residencial. Son los llamados
“distritos de zonificación”.

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Zonificación

 Distritos Residenciales – R (zonas destinadas

a la localización preferente de la vivienda admiten
usos conexos)
 R 1 a - Residencial exclusivo de densidad media
 R 1 b - Residencial exclusivo de densidad media-baja, con altura
limitada
 R 2 a - Residencial general de densidad alta
 R 2 b - Residencial general de densidad media-baja. del
saneamiento ambiental

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 Zonificación
Distritos Centrales – C
 C l - Área Central;
 C 2 - Centros Principales;
 C 3 - Centros Locales.
 Distritos de Equipamiento - E
 E 1 - Equipamiento mayorista
 E 2 - Equipamiento general
 E 3 - Equipamiento local
 E 4 - Equipamiento especial.
 Distrito Industrial - I

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 Zonificación
Distritos de Equipamiento - E
 Areas, dotadas de buena accesibilidad, donde se localizan usos
que sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus
características de tamaño, molestias, etc., no deben localizarse en
zonas centrales o residenciales.
 En estos distritos se admiten también usos complementarios que
contribuyan a mejorar la funcionalidad de aquéllos.
 E 1 - Equipamiento mayorista
 E 2 - Equipamiento general
 E 3 - Equipamiento local
 E 4 - Equipamiento especial.

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Zonificación

 Distrito Industrial – I (destinadas al agrupamiento de las

actividades manufactureras y de servicio)
 I 1 - Industrial exclusivo;
 I 2 - Industrial compatible con el uso residencial en forma
restringida (usos: administrativo, financiero, comercial
 y de servicios, a distintos niveles cuali y cuantitativos, que definen rasgos
diferenciales entre distintas categorías de centros. Tales funciones
producen algún tipo de molestia (congestión vehicular y peatonal, ruidos,
etc.) que podrían perturbar las condiciones de habitabilidad de las áreas
residenciales; por ello, en estos distritos sólo se admite el uso residencial
con restricciones.

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Ocupación suelo
 F.O.T. : Factor de ocupación total (F.O.T.): número
que multiplicado por la superficie total de la
parcela determina la superficie edificable.
 F.O.S.: Factor de ocupación del suelo (F.O.S.)
indica, en porcentaje, la superficie de terreno que
podrá construirse.
 Estos “factores” condicionantes, juegan con límites de
altura y volumen construíble variables y que, según el
distrito donde esté emplazado el lote en cuestión, nos
dará la superficie a construir

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Contaminación atmosférica

 Ley 1356: Preservación del recurso aire. Prevención y

control contaminación atomosférica
 Regulación en materia de preservación del recurso aire y la
prevención y control de la contaminación atmosférica, de
aplicación a todas las fuentes públicas o privadas capaces de
producir contaminación atmosférica en el ámbito de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, propendiendo a la coordinación
interjurisdiccional e interinstitucional en lo atinente a su objeto,
sin perjuicio de lo establecido en la Ley Nacional Nº 20.284.

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 Contaminación atmosférica
Contaminación atmosférica: introducción directa o indirecta mediante la
actividad humana de sustancias o energías en la atmósfera, que puedan
tener efectos perjudiciales para la salud humana o calidad del ambiente, o
que puedan causar daños a los bienes materiales o deteriorar o perjudicar
el disfrute u otras utilizaciones legitimas del ambiente.
 Estándar de calidad atmosférica: disposición legal que establece el valor
límite, primario o secundario, de concentración o intensidad de un
contaminante en la atmósfera durante un período de tiempo dado. Son
límites primarios los destinados a la protección de la salud de la población y
son límites secundarios los destinados a mejorar el bienestar público, que
incluye la protección de los recursos naturales y el ambiente.
 Emisión: acción de incorporar a la atmósfera como cuerpo receptor o
transmisor todo agente físico, químico o biológico.

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Contaminación atmosférica

 Son límites de emisión aquellos valores de cantidad de

contaminantes por unidad de tiempo, concentración o intensidad,
de carácter temporario o permanente, establecidos por la
Autoridad de Aplicación como máximos permisibles de emisión
con relación al estándar de calidad atmosférica.
 Son fuente de contaminación los vehículos, rodados,
maquinarias, equipos o instalaciones, temporarios o permanentes,
fijos o móviles, cualquiera sea el campo de aplicación u objeto a
que se lo destine, que produzcan o pudieran producir
contaminación atmosférica. Hay fuentes fijas y móviles.
Monitoreo.

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 Contaminación acústica
 Ley 1540. Prevenir, controlar y corregir, la
contaminación acústica que afecta tanto a la
salud de las personas como al ambiente,
protegiéndolos contra ruidos y vibraciones
provenientes de fuentes fijas y móviles, así
como regular las actuaciones específicas en
materia de ruido y vibraciones en el ámbito de
competencia de la C.A.B.A.

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Contaminación acústica

 Considera a los ruidos y a las vibraciones como una forma de

energía contaminante del ambiente.
 Contaminación acústica: la introducción de ruidos o vibraciones
en el ambiente habitado o en el ambiente externo, generados por
la actividad humana, en niveles que produzcan alteraciones,
molestias, o que resulten perjudiciales para la salud de las
personas y sus bienes, para los seres vivos, o produzcan
deterioros de los ecosistemas naturales.
 Toda persona física o jurídica tiene derecho, sin obligación de
acreditar un interés determinado, a acceder a la información
sobre el ambiente en el ámbito de la CA.B.A.(Ley 104, 1041 y
303.
Contaminación acústica

 Plan permanente en materia de ruido y vibraciones, revisado y

actualizado en períodos no superiores a cinco (5) año
 Información y concientización del público.
 Elaboración de mapas de ruido y vibraciones como primera
herramienta de diagnóstico.
 Establecimiento de un catálogo de actividades potencialmente
contaminantes por ruido y vibraciones.
 Determinación de los Estándares de Calidad Acústica (ECAs)
asociados a los límites de emisión e inmisión de ruidos y
vibraciones, a alcanzar gradualmente en períodos verificables de
dos (2) años a partir de la vigencia de la presente Ley.
Contaminación acústica

 Inmisiones y emisiones acústicas

 La valoración de los niveles de inmisión y emisión de ruidos y vibraciones
producidas por los emisores acústicos, se realizará conforme a los
procedimientos establecidos en la reglamentación de la presente Ley, la
cual podrá tomar como referencia las normas IRAM correspondientes.
 Áreas de sensibilidad acústica
 Ambiente exterior:
Tipo I: área de silencio zona de alta sensibilidad acústica, que
comprende aquellos sectores que requieren una especial protección
contra el ruido tendiente a proteger y preservar zonas de tipo:
a) Hospitalario.
b) Educativo.
c) Áreas naturales protegidas.
d) Áreas que requieran protección especial.
Contaminación acústica

 Areas de sensibilidad acústica (cont)

1. Tipo II: área levemente ruidosa.
Zona de considerable sensibilidad acústica, que comprende aquellos sectores que
requieren una protección alta contra el ruido con predominio de uso residencial.
Tipo III: área tolerablemente ruidosa.
Zona de moderada sensibilidad acústica, que comprende aquellos sectores que
requieren una protección media contra el ruido con predominio de uso comercial.
Tipo IV: área ruidosa.
Zona de baja sensibilidad acústica, que comprende aquellos sectores que
requieren menor protección contra el ruido con predominio de uso industrial.
Tipo V: área especialmente ruidosa.
Zona de muy baja sensibilidad acústica, que comprende aquellos sectores
afectados por infraestructuras de transporte (público automotor de pasajeros,
automotor, autopistas, ferroviario, subterráneo, fluvial y aéreo) y espectáculos al
aire libre.
A fin de evitar que colinden áreas de muy diferentes sensibilidad se deben
establecer zonas de transición.
Contaminación acústica

1. Ambiente interior
Tipo VI: área de trabajo.
Zona del interior de los ambientes de trabajo que comprende
las siguientes actividades: sanidad, docente, cultural, oficinas,
comercios e industrias, sin perjuicio de la normativa específica
en materia de seguridad e higiene en el trabajo.

2. Tipo VII: área de vivienda.

Zona del interior de las viviendas y usos equivalentes, en la que
se diferenciará entre la zona habitable, que incluye dormitorios,
salones, despachos y sus equivalentes funcionales y la zona de
servicios, que incluye cocinas, baños, pasillos, aseos, patios,
centros libre de manzana, terrazas y sus equivalentes
funcionales.
Contaminación acústica

 Niveles de evaluación sonora.

 Nivel de emisión de ruido de fuentes fijas al ambiente exterior.
 Nivel de inmisión de ruido de fuentes fijas en ambiente interior.
 Nivel de emisión de ruido de las fuentes móviles.
 Nivel de inmisión de transmisión de vibraciones en ambiente interior.
 Valores Límite Máximos Permisibles (LMP).
La Autoridad de Aplicación, en el plazo de trescientos sesenta y cinco
(365) días, debe establecer los valores máximos permisibles a alcanzar
como metas u objetivos de calidad acústica. Hasta tanto se determinen
dichos valores se utilizarán como referencia las tablas contempladas en
el art. 47 de la presente Ley.
 Períodos de referencia para la evaluación
 Como período diurno el comprendido entre las 7.01 y las 22 horas.
 Como período nocturno el comprendido entre las 22.01 y las 7 horas
Código Edificación

 Las disposiciones del Código de la Edificación

alcanzan a los asuntos que se relacionan con:
- La construcción, alteración, demolición,
remoción e inspección de edificios, estructuras
e instalaciones mecánicas, eléctricas,
electromecánicas, térmicas, de inflamables y
sanitarias o partes de ellas; - Mantenimiento e
inspección de predios, edificios, estructura e
instalaciones.
Comentario

 Las definiciones, estándares, y otras

consideraciones que contienen las leyes
locales tienen relevancia a la hora de
establecer cual es la “normal tolerancia” en
caso de conflictos originados por las
inmisiones referidas en el art. 2618 C.Civil, que
a su vez, es pauta de interpretación de las
otras restricciones.
Preguntas?

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