ANLISIS DE COSTOS

INTRODUCCIN

El costo de la realizacin de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma
del Costo Directo que genera dicha obra ms los Gastos Generales que de ella se
desprenden.
Costo Empresa Constructora = Costo Directo + Gastos Generales

Por otra parte, el Costo del Mandante, est relacionado con el costo que asume la Empresa
Constructora al realizar el proyecto que se le encarg ms las Utilidades u Honorarios que
la Empresa Constructora cobre por dicho proyecto.
Costo Mandante = Costo E.C. + Utilidades

Las utilidades dependen de la poltica de la empresa, y generalmente son expresados en

porcentajes. En tiempos de prosperidad econmica, rodean el 15% mientras que en tiempos
de escasez productiva y econmica, rodean el 0%, es decir, las empresas solo tratan de
sobrevivir el mal tiempo.
El Costo Directo (C.D.) est dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto,
y por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
C.D. = Cantidad Precio Unitario

Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Anlisis de
Precios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tanto
de la Mano de Obra, como de los Materiales, para as despus, poder obtener las Prdidas y
las Leyes Sociales (asociados a un %).

Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar.

Los Gastos Generales (G.G.), que varan entre el 15 30% del C.D. del proyecto, se
dividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos.

En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyen
los costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora.

ANALISIS DE PROPUESTAS

Una propuesta, es un sistema a travs del cual, podemos adjudicar la ejecucin de un

proyecto de construccin especfico a un responsable, en funcin del costo, plazo y calidad
que ste ofrece para llevar a cabo dicha obra.

ENTES PARTICIPANTES

Podemos distinguir dos participantes fundamentales en una propuesta:

1. Mandante
2. Contratista
El mandante, puede ser una empresa o persona jurdica, o bien, alguna institucin pblica.
De lo anterior, se desprende que existen dos tipos de propuestas:
1. Pblicas (Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitacin del proyecto
que quieren realizar)
2. Privadas
Dentro de los participantes de una propuesta, tambin encontramos los Consultores,
Subcontratistas, los ITO, etc.

ETAPAS DE UNA PROPUESTA

Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodologa bsica para realizar el llamado,
estudio y adjudicacin de proyecto de construccin.
Estas etapas, ordenadas cronolgicamente, son las siguientes:

1. Seleccin de Participantes
Esta etapa, se subdivide en tres partes:
a. Preclasificacin
b. Clasificacin
c. Registro de Contratistas: en el caso particular del MINVU, existen contratistas
para distintos rubros (edificacin, urbanizacin, etc.), dependiendo de la
experiencia y el capital de la empresa.
2. Llamado o Invitacin
3. Confirmacin o Rechazo
Cualquier motivo por el cual, una constructora desiste de participar en una licitacin, debe
hacerse por escrito al mandante (darle aviso), ya que en general, existen sanciones a las
constructoras que no avisan su retiro de la licitacin.
4. Compra de Documentos
Una vez que se decide participar, se compran los documentos al mandante. Estos
documentos son de tres tipos:
a. Calendarizacin de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la
obra y el proyecto.
i. Fecha de visita a terreno
ii. Da, hora y lugar de visita a terreno
iii. Fecha ltimas consultas
iv. Fecha de aclaraciones hechas
v. Fecha y lugar de entrega de las ofertas
vi. Fecha tope de informacin de la adjudicacin de la propuesta.
vii. Fecha de firma del contrato
viii. Fecha estimada de inicio de la obra
b. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Es
el rayado de cancha administrativo.
i. B.A. Generales
ii. B.A. Especficas
c. Antecedentes del Proyecto
i. E.T.
ii. Memoria de Clculo
iii. Informe de Mecnica de Suelos
iv. Etc.

5. Revisin por parte del Departamento de Estudios

En esta etapa, lo importante es:
a. Ver que no hallan vacos entre los distintos documentos del proyecto

b. Ver que estn todas las lminas del proyecto y coincidan con las E.T. (en
materialidad, tamao, dimensiones, etc).
6. Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudio
Con la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que ste incluya, tanto el
departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajen
en el proyecto, podrn hacer su calendarizacin en funcin de los plazos definidos por el
mandante, teniendo as los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer.

7. Comienzo de Cubicaciones, cotizaciones especiales y A.P.U.

Necesito conocer los volmenes de obra para definir la tecnologa a utilizar, y as, hacer los
A.P.U.
Con los rendimientos considerados, se empieza a programar, para saber cunto va a
demorar la obra y luego, obtener los G.G.

Otro de los objetivos de cubicar primeramente, es para conocer las economas de escala. No
es lo mismo comprar 10 m3 de hormign que 1000 m3 (ventas por mayor), como tambin
no va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10.000 el da), que por instalar
100 m2 (en cuyo caso, cobra por m2).
8. Visita a Terreno
Lo importante, es fijar el da, lugar de emplazamiento de la obra, etc.

Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cmo se
resolvern (si hay carpinteros de primera cerca del predio, transporte, etc.).
9. Envo de Consultas
Luego de la visita a terreno, se hacen las consultas respectivas al mandante y su equipo
tcnico. Por ello, es necesario un estudio previo de los documentos del proyecto.
10. Recepcin de Aclaraciones
11. Finalizacin Cubicaciones y A.P.U.
Luego de recepcionar las aclaraciones hechas, se finalizan las cubicaciones y los A.P.U.,
dando paso a programar la obra.
12. Programacin de la Obra
Es el tem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del proyecto.

Si el plazo que se da no es el correcto, se aplican multas. No es recomendable ajustar el

plazo a los G.G.
13. Clculo del C.D. del proyecto
14. Anlisis de Gastos Generales

15. Envo a Gerencia

La Gerencia, cuestiona el costo que tiene el realizar el proyecto, para la Empresa
Constructora.

La distancia de la Obra a la Oficina Central, es de suma importancia, ya que incide en los

G.G.
Las utilidades se calculan referente a:
a. Lo que mande el mercado
b. Volmenes de Obra
c. Riesgo de realizar el proyecto para la E.C.
16. Revisin Final
17. Preparacin de la Oferta (Sobres)
Se refiere a la entrega, es decir, fecha, hora, lugar especificado, de la propuesta de la
empresa constructora al mandante.
Los sobres generalmente son dos, y contienen
Sobre 1:
a. Presupuesto de Venta
b. Plazo / Calidad
c. Carta de Presentacin

Sobre 2:
a. Presupuesto detallado (A.P.U.)
b. Carta Gantt
c. Boleta por Seriedad de la Oferta
d. A.P.U.
e. Anlisis de G.G.

Toda la informacin, debe ir con firma y timbre de la E.C.

18. Recepcin de Ofertas
El da y el proceso, debe estar en las bases administrativas.
19. Revisin de los Sobres
La revisin de los sobres se realiza:
a. En presencia de todas las E.C. y el mandante. Primero se revisa el sobre 2
(oferta tcnica) para ver si estn todos los papeles y se firma un acta.
b. En procesos transparentes, tambin se abre el sobre 1 y todas las E.C. saben
quienes participan y los presupuestos y plazos entregados en las propuestas.

20. Estudio de las Ofertas

21. Adjudicacin de la Propuesta
El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarizacin, ya que el tiempo
entre estudiar y firmar el contrato, debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta de
Seriedad de la Oferta.
22. Estudio del Contrato
23. Firma del Contrato
24. Devolucin de Boleta por Seriedad de la Oferta
El mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta, y la cambia por la boleta de Fiel
Cumplimiento de Contrato. Nunca el mandante se queda sin una boleta.

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BASES ADMINISTRATIVAS

Son documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizar un proyecto.
Forman parte del contrato que se firmar y forman parte de los documentos contractuales.

Cuando uno se inscribe en una institucin como contratista (registro de contratistas), se nos
entrega las B.A. Generales.
1. Bases Administrativas Generales
a. Definiciones e Interpretaciones: mandante, contratista, etc.
b. Documentos del Contrato: alcance de cada documento, cual prima, etc.
c. Obligaciones: de las distintas partes, como mandante, constructora, etc.
d. Mano de Obra y Materiales: responsabilidad de la M.O. y de los materiales.
e. Garantas y Seguros: tipos de documentos para usar garantas, funcin de los
documentos, etc.
Ejemplos:
- Boleta Garanta Bancaria
- Seguros
- Vales a la Vista
f. Impuestos y Derechos: pago de derechos, cmo depositar residuos en botaderos.
g. Plazos y Retrasos: plazos de obra como inicio y fin de obra, qu se entiende por
fin de obra, si es la recepcin municipal, la definitiva, etc. Tambin se define
cmo se da trmino a la obra, las multas por retraso (no la cantidad), cmo se
cobran y cancelan las multas, etc.
h. Adiciones u Omisiones: aumento o disminucin de obra, obras extraordinarias,
se definen y determinan los procedimientos administrativos para ellas.
Ejemplo:
Si como constructora, se entrega una propuesta con:
Pavimento Cermico: 1000 m2 a $4000/unid
Pavimento Flxit:
500 m2 a $3800/unid.
Si el contrato es por Suma Alzada, yo soy responsable del Precio Unitario
que se fija en la partida. En los $4000/unid, no se consider la M.O. Por ello,
se agrega una clusula a las bases generales, diciendo que el aumento y
disminucin de obra, est dentro de un rango (10-20%), para mantener los
precios. Si se pide un porcentaje fuera de este rango, se pueden reestudiar los
precios y cambiarlos: el mandante decidir si acepta o no (en el diferencial).
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Obra Extraordinaria: obra solicitada por el mandante, que no existe en el

presupuesto, es decir, es otro presupuesto.
i. Instalacin de Faenas: requerimientos para obra e ITO, como sala de reuniones,
servicios sanitarios, etc.
j. Determinacin de cantidades de obra: cubicacin, forma de cubicar,
reglamentacin, etc.
k. Subcontratos: se especifica que el contratista y el mandante, son responsables de
la relacin con los subcontratistas, como cambio de subcontratistas, calidad de
obra, etc.
En el MOP o MINVU, se contratan slo subcontratos que estn en el Registro.
l. Formas de pago: qu se entiende por estado de pago, quin lo firma, plazos para
el pago, perodos de ingresos y egresos.
Las clusulas de forma de pago, influyen en la caja (flujos de caja). El flujo de
caja, es el resultado de los movimientos mensuales de ingresos y egresos de
dinero.
m. Arbitraje: atribuciones del rbitro, rbitro suplente.
En general, los rbitros son: abogados de la bolsa de comercio o personas de
bien (como el presidente de la Cmara Chilena de la Construccin, etc.).
La intervencin de un rbitro, en general, la paga la parte que pierde el arbitraje.
2. Bases Administrativas Particulares
a. Nombre y ubicacin del proyecto
b. Identificacin del propietario
c. Identificacin del arquitecto o ingeniero responsable del diseo
d. Identificacin del administrador del proyecto
e. Descripcin del proyecto
f. Alcance de los servicios
g. Garantas: tipo, caractersticas y monto
h. Seguros exigibles al contratista.

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VISITA A TERRENO

En la visita a terreno, debemos obtener informacin acerca del lugar donde se implementar
el proyecto.
Las caractersticas de una visita a terreno, son las siguientes:
- Planificacin cuidadosa
- Programacin detallada: permitir planificar medios de transporte, tramitacin de
permisos, provisin de elementos de seguridad, lugares de reunin, extender planos
y dar explicaciones, proveer alimentacin.
- Inscripcin de participantes: es muy importante que el mandante tenga una buena
impresin de los proponentes.

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En la visita a terreno, debemos recoger antecedentes de:

1. Medios de Transporte
a. Para la M.O. (arriendo de furgones de acercamiento, alojamiento)
b. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad, etc.)
2. Caminos
a. Red Existente
b. Clases y caractersticas
c. Puentes
d. Pasos bajo nivel
e. Efecto del clima
f. Radio mnimo de curvas
g. Limitaciones de carga y tamaos
3. Antecedentes Meteorolgicos
a. Inundaciones
b. Cursos de agua
c. Nivel de agua
d. Presencia y altura de nieve
e. Viento, calor, humedad (influyen en los rendimientos, es decir en los plazos y en
los A.P.U.).
4. Agua
5. Servicios de Infraestructuras
a. Energa elctrica
b. Agua potable
c. Comunicacin
6. Mecnica de Suelos
a. Observacin por medio de calicatas, sondajes y toma de muestras.
b. Observacin de cortes o excavaciones cercanas
c. Antecedentes de obras cercanas.
Otros antecedentes a recoger, son:
1. Obstrucciones areas o subterrneas: lneas de alta tensin, tendidos bajo tierra,
posibilidad de interrumpir el servicio.
2. Fuentes de Material: ridos para hormign, emprstitos, ubicacin, caractersticas y
volumen, visualizar las instalaciones necesarias.
3. Botaderos: existencia y capacidad
4. Mano de Obra: disponibilidad, cantidad y calificacin, transporte y remuneraciones
usuales.
5. Condiciones para personal forneo: oficios y especialidades no disponibles en el
lugar, organizaciones y autoridades en el lugar, etc.

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6. Recursos y restricciones locales: bancos, correo, telfonos, contratistas, maestranzas,

maquinarias, simultaneidad con otras obras, asistencia mdica, industria local,
abastecimiento de materiales y comida, transporte, restricciones de trnsito.
7. Instalacin de faenas: ubicacin, componentes, tamao, cercos o cierros,
caractersticas especficas.

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CONTRATOS

Definiremos contrato, como un documento elaborado en conformidad con las leyes

chilenas, suscrito entre un propietario (o mandante) y un contratista, mediante el cual se
establecen responsabilidades, derechos y obligaciones para la ejecucin de un proyecto.

MODALIDADES

Existen 4 categoras de contratos:

- Suma Alzada
- Administracin Delegada
- Serie de Precios Unitarios
- Llave en Mano
1. Suma Alzada
Se fija la ejecucin del proyecto por un monto fijo, nico, global y total. Es el ms usado.
Aqu, el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado.
Las cubicaciones, A.P:U., y cotizaciones, son de exclusiva responsabilidad del contratista.
Las caractersticas de un contrato a suma alzada, son:
- Pueden ser reajustables
- Contratista debe asumir responsablemente su oferta
- El proyecto debe estar terminado
- Se suele pagar en forma parcial (estados de pago)
- Generalmente se dispone de un anticipo
- Requiere un estudio riguroso
- Puede existir solo por mano de obra.
2. Administracin Delegada
El contratista toma a cargo, la direccin, ejecucin y administracin de una obra, por cuenta
del propietario quin reembolsa al contratista, adems de los G.G. indirectos y los
honorarios del mismo.
Este tipo de contrato, es una solucin cuando necesitamos partir pronto con las obras, y el
proyecto an no est terminado.
Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir, y confianza entre el
mandante y la empresa contratista.

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Su caracterstica principal es que no se hace un llamado a propuesta, sino que se realiza un

concurso de antecedentes, ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre el
contratista.
Existen variantes para este tipo de contrato. Por ejemplo, contratar las instalaciones
elctricas de manera individual.
3. Serie de Precios Unitarios
Se fija slo el valor de los precios unitarios, y las unidades de medida de cada partida.
Dichos precios unitarios, incluyen:
- Costo Directo
- G.G.
- Utilidades
Las caractersticas de un contrato de serie de precios unitarios, son:
- El contratista no es responsable de las cubicaciones
- Se paga segn los avances efectivos
- Puede incluir clusulas de reajustabilidad
- Con las cubicaciones, estableceremos los A.P.U., por lo que deben existir clusulas
acerca de los aumentos o disminuciones de obra.
- Los hay slo por mano de obra.
4. Llave en Mano
Para este tipo de contratos, se establece un precio de venta o costo final, que incluye el
proyecto completo: suministros, costos del proyecto, construccin, G.G. y utilidades.
Las caractersticas de un contrato con llave en mano, son:
- El mandante tiene que decir aproximadamente, de cunto dinero dispone para el
proyecto, para que los contratistas puedan definirlo y proyectarlo.
- El propietario exigir que el producto final, cumpla con las especificaciones del
proyecto.
- Pagos segn avance o slo al finalizar la obra (empresas deben tener la liquidez
suficiente para realizar el proyecto, en sus etapas de diseo, estudio y ejecucin).
- Incentivo para las empresas: premio en dinero, para los que no ganan la propuestas
por razones de costo de estudio.
- Puede existir reajustabilidad.

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CLUSULAS MNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATO

Las clusulas mnimas que debe tener un contrato de construccin, son:

1. Individualizacin de las partes.
2. Naturaleza del contrato
3. Modalidad
4. Antecedentes del Proyecto

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5. Precio y Moneda
Es un tem muy importante, ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y nico.
Se debe indicar monto, moneda, si est o no con I.V.A., si se aplicar o no reajustabilidad
al monto, por devaluacin de la moneda.
6. Forma de Pago
Se debe indicar el perodo en el cul, la empresa entregar el pago a la ITO, la cual revisar
el estado de pago en un perodo, y si est bueno, le indicar a la constructora que le enve la
factura, la cual manda la ITO al mandante, quin tambin tiene un plazo para pagar. Todo
lo anterior, est en las Bases Administrativas.
Si se rechaza, se devuelve a la constructora, la cual debe arreglar su estado de pago y
mandarlo nuevamente a la ITO.
Mandantes Privados
10 a 15 das de plazo
Mandantes Pblicos
depende. El peor mandante es un ente pblico, sobre todo en
tiempos malos.

La ITO es la parte que ms respeta los plazos.

Este punto, tiene un impacto directo en el flujo de caja proyectado.
7. Existencia de Reajuste
8. Plazo
Desde qu momento empieza el plazo, desde qu hito (firma de contrato, comienzo de
obras, etc.) y en qu hito finaliza (recepcin sin ITO, recepcin provisoria con
observaciones, recepcin final, etc.).
Por ejemplo: 180 das desde la entrega del terreno, hasta la recepcin provisoria sin
observaciones.

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Normalmente, el mandante no acepta atrasos por lluvias, huelga de trabajadores, paros de

micros, etc. El tipo de atraso que acepta, son de situaciones de fuerza mayor (terremotos).
La recepcin provisoria se solicita mediante carta certificada al mandante, ya que va con
fecha y slo cuando el 100% de la obra est finalizada. Si no hubiera ningn tipo de
observaciones, la fecha en la cual fue emitida la carta, es la fecha de fin de obra.
Si se hacen observaciones, se levanta un listado de observaciones por una comisin de
cuatro integrantes mnimo (representantes del mandante, ITO y constructora).

Un ao despus de la recepcin sin observaciones, se hace una recepcin definitiva (el

mandante tiene la Boleta de Garanta). Si hay algn desperfecto, se presiona con la Boleta
de Garanta para que la Empresa Constructora arregle las observaciones.
9. Anticipos
Un anticipo, es una cantidad de dinero que se da por adelantado, para dar partida al
proyecto. Es un % del monto del contrato, y normalmente equivale a un 20 o 30%. Lo
anterior, debe estar estipulado en el contrato.
10. Garantas y Retenciones

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Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes, se utilizan las garantas y las
retenciones. stas, deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordado
y no se deriven hacia otros motivos, como tambin, deben caucionar frente al dinero
pagado al contratista.
Las garantas ms usualmente utilizadas, son:
- Seriedad de la Oferta (monto cerrado)
- Garanta de Correcta Ejecucin: 120 das despus del fin del contrato.
- Garanta por Anticipo: dura mientras siga el plazo de la obra.
- Retenciones: dinero que se guarda por garanta de no cumplimiento.
- Garanta por Mantencin: un ao despus de finalizado el contrato.
11. Multas
Se debe pagar, al no cumplir una clusula.
Multas por plazo, van desde el 1 3%, y se descuentan de las utilidades.
12. Premios
Son incentivos para el contratista y seguridades para el mandante, ya que el contratista trata
de terminar lo antes posible la obra.
Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructora
se ahorra).
13. Responsabilidad
Dejar por escrito, aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de las
partes).
14. Seguridad
La constructora debe velar por ella; si sta no lo hace de alguna manera, le recae el
mandante. Se deja explcito en los contratos.

21

GARANTAS

Constituyen un compromiso del proponente, frente a la inversin que realizar el mandante.

Como contratistas, hay que demostrar:
- Solvencia econmica
- Idoneidad tcnica (es decir, ser capaces tcnicamente del estudio y de la ejecucin.
- Responsabilidad
Las garantas pueden ser cheques, plizas, vales a la vista o boletas de garanta bancarias
(las ms comunes).
Las Boletas de Garanta Bancaria, tienen las siguientes caractersticas
- Son nominativas, no endosables e irrevocables
- Se pueden emitir en cualquier moneda
- Pueden ser reajustables
- Pagaderas a la vista o a plazo.
Las Boletas de Garanta Bancaria, se pagan por una razn especfica (denominada Glosa);
por ejemplo, si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes, el mandante
no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo, o por las excavaciones.

TIPOS DE GARANTAS

1. Seriedad de la Oferta
Es un monto fijo para todos los participantes de la propuesta.
Sus caractersticas son:
- Compromiso en dinero del proponente, frente al desafo del estudio de la propuesta.
- Con ella, el contratista quiere demostrar que estudi a cabalidad el proyecto y que no se
arrepentir de lo ofertado.
- Su vencimiento se establece siempre para despus de la fecha de adjudicacin
- En caso de resultar favorecido con la adjudicacin de la propuesta, y la constructora se
abstiene de asumir la designacin, el mandante puede cobrar esta garanta.
2. Fiel Cumplimiento del Contrato
El contratista deber mantener, a su exclusivo costo, durante toda la vigencia del contrato
y hasta 60 das despus del plazo establecido en su oferta, una boleta bancaria de garanta,
en favor de XXXX, por la suma equivalente al 10% del total del contrato, que garantizar:
El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante
en este contrato.

22

El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sido
completamente enterados, ya sean pagos pendientes, leyes sociales, etc. El pago de las
multas establecidas por atraso en la entrega, que no hayan sido deducidas
administrativamente de algn estado de pago.
Esta garanta ser devuelta al Contratista despus de efectuada y aceptada la Recepcin
Provisoria. El Mandante, queda expresamente facultado, circunstancia que el Contratista
declara conocer y aceptar, para cobrar esta garanta si llegado el da de su vencimiento no
se ha logrado la Recepcin Provisional de las Obras a satisfaccin del Mandante o si la
Boleta de Garanta no se hubiere reemplazado por otra en iguales trminos, con una
vigencia tal que cubra el periodo restante para este evento.
3. Anticipo
Adicionalmente, el contratista deber mantener, a su exclusivo costo, durante toda la
vigencia de la obra y hasta 60 das despus del plazo establecido en su oferta, una o ms
boleta bancaria de garanta en favor de XXXX por la suma equivalente al porcentaje del
total del contrato que haya solicitado como Anticipo, que garantizar la correcta inversin y
utilizacin de ste hasta la total restitucin del mismo.
Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantas.
Ejemplo: Anticipo del 25%

EP1:

15%

EP2:

60%

EP3:

25%
100%

100% de Pago

25%
75%

4. Retenciones
Para garantizar la Correcta Ejecucin de la Obra, de cada Estado de Pago se retendr un
10% del valor total de cada uno hasta completar el 5% del valor total del contrato.
5. Mantencin
Si despus de efectuada la Recepcin Provisoria, resultare que la obra ha sido ejecutada
sin defecto alguno y en conformidad a los planos, especificaciones tcnicas y Reglas de la

23

Tcnica, se devolvern al Contratista las retenciones efectuadas, debiendo el Contratista

entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garanta, incondicional e irrevocable, a la orden
de XXXX, equivalente al 2% del valor actualizado del contrato, IVA incluido expresada en
Unidades de Fomento y vlida hasta transcurridos 12 meses, contados desde la fecha del
Acta de la Recepcin Provisoria

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PRESUPUESTOS

El mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. Si no lo hace,
debemos entregar nosotros todas las formas y niveles.

PRESUPUESTO DE VENTA

Indica un total neto con IVA, lo que da el total bruto. El presupuesto de venta, va en el
sobre n1 (oferta econmica), y contempla:
TOTAL NETO
IVA (%)
TOTAL BRUTO

=
=
=

2
3
4

El Total Bruto, es el Total del Costo de Construccin.

PRESUPUESTO RESUMIDO

Es un desgloce de los costos, de acuerdo a los captulos en que subdivimos el C.D. del
proyecto, y va en el sobre n2.
I.
II.
III.
IV.
V.

OBRAS PREVIAS
OBRA GRUESA
TERMINACIONES
OBRAS EXTERIORES
INSTALACIONES

=
=
=
=
=

A
B
C
D
E

TOTAL C.D.
G.G. (%)
UTILIDADES (%)

=
=
=

1
F
G

TOTAL NETO
IVA (%)

=
=

2
3

TOTAL BRUTO

(<5%)
(30 - 45%)
(30 - 60%)

% del C.D.
% del C.D.

El porcentaje para Obra Gruesa, vara segn:

- Obra Social: 30 35%
- Viviendas Clase Alta: 60%
- Grandes fundaciones y estructuras pesadas: 45%

25

Las utilidades, dependen de las polticas de la empresa, y varan entre 0 y 15%.

PRESUPUESTO DETALLADO

Hay una modalidad de entregar el presupuesto, llamada Valor Pro Forma (V.P.F.), que es
un clculo estimado mximo al cual puede llegar una partida.
Se hace cuando el mandante no ha definido una partida y necesita llamar a la licitacin, y
en el transcurso se define.
Antes de la partida (ejecucin), la constructora debe presentar 3 presupuestos, y el
mandante puede elegir una de ellas o buscar alternativas ms econmicas. La constructora
se hace cargo de la gestin integral del subcontrato.
El V.P.F. se hace para que el mandante pueda pedir el prstamo bancario, y se puede
encontrar generalmente en contratos a suma alzada.
Los G.G. y Utilidades, normalmente quedan fijos, independiente del valor real que salga el
V.P.F.
Lo que queda congelado el da del contrato o propuesta, queda as hasta el final y queda
plasmado en anexos y cartas de obra. Si el V.P.F. es parte de la ruta crtica, la constructora
debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus
especificaciones.

26

En Suma Alzada, hay riesgo para la constructora, ya que el mandante gasta ms en obtener
un proyecto bien diseado (arquitectos, estructurales, etc.), y no est dispuesto a correr
riesgos.
La ITO cuida que no se abuse del mandante, pero tampoco a cuesta de la constructora.
Por ejemplo: Testigos de Hormign
Si salen buenos, los paga el mandante.
Si salen malos, paga la constructora ms las reparaciones.
Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO, paga los ensayos, salgan buenos o
malos.
La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecucin del proyecto, pero no
certifica calidad. Las instituciones como DECON, DICTUC, pueden certificar calidad.
A cada partida, se le asigna un valor en % de avance, los que se suman para los estados de
pago. Es por esto, que los G.G. y las utilidades, se consideran como un %, ya que la suma
de avances nos dar un C.D. total y sobre ste, se aplican los %, dando el total neto del
estado de pago.

27

CUBICACIONES

RELLENOS

El volumen geomtrico a rellenar, depende de:

- Tipo de material
- Grado de compactacin
Para cubicar rellenos, usamos las siguientes expresiones:
1. VGEOM RELLENO = ARELLENO hRELLENO
2. V REAL =

VGEOM RELLENO
, con x: % de compactacin
1 x

Ejemplo:
Lo que se necesita rellenar, es un lugar con las siguientes caractersticas:
- h = 0 ,5 m
- Compactacin del 20%

VGEOM RELLENO = 2 ,5 2 0 ,5 = 2 ,5 m3
V REAL =

2 ,5
= 3 ,13 m3
1 0 ,2

28

La excavacin de fundaciones, tiene estas caractersticas:

L = 2 (2 ,2 + 2 ,7 ) = 9 ,8 m
VGEOM = 9 ,8 0 ,5 0 ,8 = 3 ,92 m3
Para un esponjamiento del 30%: V EXC ESPONJADO = 3 ,92 (1 + e ) = 5 ,1 m3.
As, el volumen a botadero es:

V BOTADERO = V EXC ESPONJADO VGEOM = 5 ,1 3 ,13 = 1,97 m3.

HORMIGN DE FUNDACIN (CON 25% BOLN)

Para cubicar hormigones de fundacin con boln desplazador, utilizamos:

V HGON + V BOLON = V FUNDACIN

En el ejemplo anterior:

V HGON = 0 ,75 3 ,92 = 2 ,94 m3

V BOLON = 0 ,25 3 ,92 = 0 ,98 m3.

ENFIERRADURAS

29

Para transformar de metros a kilos, usamos los siguientes factores:

Dimetro
6
8
10
12
16
18

Kg
0,22
0,40
0,64
0,89
1,6
2

Por otro lado, para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio:
- 6 16 mm
- 12 para 18 25 mm
Para los estribos, tenemos:

LPIEZA

N ESTRIBOS =
+ 1
Dis tan ciamiento
LTOTAL = N ESTRIBOS LESTRIBO
LESTRIBO = 2 (47 + 17 ) + 2 (6 0 ,8) = 1,38 m
LSOBRECIMIENTO = 9 ,8 m
9 ,8
LTOTAL =
+ 1 1,38 = 69 m = 28 kg
0 ,2

Para las barras longitudinales

Para 16 mm: LTOTAL = (2 ,7 + 0 ,1 2 ) 4 + (2 ,2 + 0 ,1 2 ) 4 = 21,2 m = 34 kg.
30

Para 12 mm: LTOTAL = (2 ,7 + 0 ,08 2 ) 4 + (2 ,2 + 0 ,08 2 ) 4 = 20 ,88 m = 18,6 kg.

VIGAS Y CADENAS

1. Enfierraduras V/C
Dimetro
12
10
8

Kg
0,6
0,3
0,1

2. Consideraciones para Muros

3. Consideraciones en Vigas

La norma que rige las cubicaciones, es la NCh 363.

31

CONSIDERACIONES NORMATIVAS

1. La albailera se cubica por superficie efectiva.

2. En el caso de vanos menores a 1 m2, se descuenta el 50% de la superficie del vano.
3. En el caso de vanos mayores o iguales a 1 m2, se descuenta el 100% de la superficie del
vano.
4. Para efectos de hormign, se descuentan todas las superficies mayores a 0,05 m2.
5. En el caso de albaileras armadas y semiarmadas, tensores verticales y horizontales, se
cubican y se corrigen en los A.P.U. de albailera.
6. Los encofrados generalmente se encargan en empresas, pero se debe cubicar la
superficie efectiva de contacto (por norma).

MOLDAJES

Ejemplo 1: Pilar aislado de 15 x 15 cm. Altura: 2 m.

Segn norma: S = 0 ,15 2 4 = 1,2 m2.
Real: S = (0 ,2 2 2) + (0 ,15 2 2) = 1,4 m2.

Ejemplo 2: Pilar encuentro de 15 x 15 cm y altura 2 m.

Segn norma: S = 0 ,15 2 = 0 ,30 m2.
Real: S = (0 ,35 + 0 ,15 + 0 ,20) 2 = 1,4 m2.

ESTRUCTURA DE TECHUMBRE
Se cubica por m2 de proyeccin en planta.
Consideraciones:
- Si los canes son parte de la proyeccin de los tijerales o cerchas, se consideran en la
proyeccin en planta.
- Can falso, es cuando el alero es adicional a las cerchas.
- La cubierta se cubica en m2 de proyeccin en su propio plano (en forma normal).

OTROS PARAMENTOS

Paramento
Tabiques

Unidad
m (por norma, en ml x h)
2

32

Cielos y Cielos Rasos

Cielos falsos (shaft, vigas falsas, etc.)
Pisos falsos
Puertas y Ventanas
Revestimientos y Pavimentos (cermica, pinturas, alfombra)
Molduras
Artefactos
Quincallera y Grifera
Accesorios (enchufes, llaves de paso, etc.)

m2
ml
m2
Unidad
m2
m2
Unidad (por tipo)
Unidad (por tipo)
Unidad (por tipo)

33

COSTOS FINANCIEROS

34

GASTOS GENERALES

Entenderemos como Gastos Generales, al costo de aquellos insumos que no cargamos

directamente como un costo dentro de una partida. Por ejemplo:
- Telfonos
- Almuerzos
- Instalacin de Faenas, etc.
No se pueden cargar en una partida determinada, ya que:
1. Intervienen en varias actividades (los andamios para faenas de hormigonado,
enfierraduras, etc.)
2. Resulta complejo determinar el rendimiento unitario (o no es posible calcularlo a
priori)
3. No se relacionan con ninguna actividad en particular (almuerzo).
Los G.G., aunque se calculan para cada obra, siempre se expresan como un % del C.D. del
proyecto.
Se calculan en funcin del plazo de la obra, es decir, despus de su programacin y del
clculo de los C.D. de cada partida.
Se pueden distinguir dos clases de gastos generales:
- G.G. de la obra, o Directos: Son aquellos que se producen por efecto de ejecutar
un proyecto (monto, plazo, etc.)
- G.G. de la empresa o Indirtectos: son aquellos gastos de Oficina Central, como el
arriendo de oficina, personal permanente, etc.

G.G. DIRECTOS

Dentro de los G.G. Directos, podemos encontrar los siguientes tems:

1. Garantas: en general, las boletas bancarias, como
a. Seriedad de la Oferta
b. Fiel Cumplimiento del Contrato
c. Por Anticipo
2. Seguros: son primas por efectos de
a. Incendio
b. Todo Riesgo
c. Daos a Terceros
d. De Vehculos

35

Los seguros se pagan a travs del mandante.

3. Costos Financieros: son los activos de la empresa, como
a. Inters de capital de giro
b. Inters a las retenciones
4. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de direccin, administracin y apoyo que
no ejecutan directamente la obra, como
a. Constructor civil, jefe de obra, capataces
b. Bodegueros, administrativos, guardia
c. Laboratorista, topgrafo, junior, etc.
5. Maquinarias: mquinas, equipos y vehculos que no se incluyeron en el C.D. de una
partida, como gras, elevadores, camiones, andamios, etc.
6. Insumos: est referido a los consumos de
a. Energa
b. Agua Potable
c. Comunicaciones
d. Insumos de Oficina
7. Permisos Municipales: en general, los paga la empresa constructora. Por ejemplo
a. Uso de veredas para andamios
b. Utilizacin de calzada (para camiones, conexiones, etc).
8. Gastos Legales y de Comercializacin: atribuidos slo a las constructoras que trabajan
como inmobiliarias a la vez. Entre ellos, encontramos
a. Honorarios abogados por contrato compraventa
b. Gastos de promocin (publicidad).

G.G. INDIRECTOS

Los gastos de la Oficina Central, son pagados por el conjunto de todas las obras que se
estn ejecutando en un tiempo determinado.
Estos G.G. Indirectos, incluyen:
- Arriendo de Oficinas
- Personal Permanente
- Cuentas (electricidad, A.P., etc)
- Papelera, etc.
Como monto, se calcula sobre la base de los gastos y rentas del ao anterior.

36

TASACIONES DE BIENES INMUEBLES

En tasaciones, el concepto valor tiene las siguientes acepciones:

- Sealar o medir el valor econmico de un bien
- Determinar el valor de mercado de un inmueble (objetivo).
- Valor de seguro, intereses o inversiones.
- Costo de reemplazo
- Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satisfacer una necesidad,
producir ingresos y posesin.
Por otro lado, el concepto costo, significa la reposicin del bien.
Por ltimo, el precio, es lo que se est dispuesto a pagar o recibir en una transaccin
As, ser el mercado de adquisiciones quien fija:
- El precio (P*)
- Cantidad a transar (Q*)
- Velocidad de venta.
En el mercado, podemos encontrar diferentes tipos de inmuebles, tales como:
- Viviendas (casas, departamentos)
- Locales comerciales
- Edificios
- Predios agrcolas
- Oficinas
- Naves industriales
- Loteos industriales
- Terrenos
- Industrias
- Parcelas de agrado, etc.
Finalidades:
- Crditos Hipotecarios
- Regularizacin de Activos
- Compraventas
- Fondos de Inversin
- Establecer Garantas
- Herencias
- Actuaciones Judiciales (Remates)
- Anlisis de Inversin
- Valoracin de activos empresariales

Tasacin o Valoracin, es el proceso de valorar un bien inmueble en funcin de sus

caractersticas cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2).
37

CONSIDERACIONES GENERALES

1. Terreno
a. Superficie y deslindes
b. Plan regulador y aprovechamiento
c. Uso de suelo y destino
d. Morfologa y orientacin
e. Urbanizacin
f. Entorno y accesibilidad
g. Riesgos naturales
h. Plusvalas
i. Expropiaciones (cesiones o ensanches, y servidumbres)
2. Edificacin
a. Antigedad: nuevo o usado
b. Calidad constructiva (estructura, terminaciones, instalaciones)
c. Depreciacin fsica y funcional
d. Flexibilidad funcional (polivalente)
e. Orientacin y vistas
f. Entorno y accesibilidad
g. Plusvalas
Depreciacin Fsica
- Se considera que la vida til total y residual es limitada.
- Mediante un proceso de amortizacin lineal, se establece un cuociente entre
Antigedad / Vida til.
Edificios Residenciales
Edificios de Oficinas
Edificios Comerciales
Edificios Industriales

100 aos
75 aos
50 aos
35 aos

38

Depreciacin Funcional
Se calcular como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el
edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseo u
obsolescencia. Ej: Edificios Santiago Centro

CMO SE DESARROLLA UNA TASACIN

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Definicin del bien a valorar

Definicin del mtodo a utilizar
Finalidad de la tasacin
Requisitos del informe de tasacin:
Antecedentes e informacin municipal (plan regulador y ordenanzas)
Direccin Municipal, S.I.I., C.B.R., Escrituras y R.O.L.
Recopilacin y Levantamiento de Datos
Testigos y referencias

CONSIDERACIONES GENERALES

1. Uso de suelo y destino

2. Direccin municipal y ROL de avalo
3. Terreno:
a. Superficie
b. Deslindes
c. Orientacin
d. Morfologa
e. Urbanizacin
f. Expropiaciones (Ensanches, Cesiones y Servidumbres)
4. Edificacin:
a. Superficie (regularizada o no)
b. Tipo de edificacin
c. Calidad constructiva
d. Terminaciones
e. Instalaciones
f. Programa (recintos)
g. Orientacin
h. Antigedad y vida til
5. Obras Complementarias:
a. Estacionamientos
b. Terrazas
39

c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.

Piscinas
Espacios deportivos
Quinchos
reas verdes
Bodegas
Lockers
Cierres

6. Informacin del Mercado:

a. Anlisis de la informacin disponible
b. Boletines estadsticos, prensa e internet.
c. Bsqueda y recopilacin de valores (eleccin, seleccin e interpretacin de la
informacin).

MTODOS DE VALORACIN

Existen 4 mtodos bsicos de valoracin o tasacin de un bien inmueble, los cuales son:
- Mtodo de Comparacin
- Mtodo de Costos de Reposicin
- Mtodo de Capitalizacin: clculo del valor por rentabilidad
- Mtodo Residual (dinmico y esttico)

1. Mtodo de Comparacin
Permite establecer, a partir de la comparacin de ciertos parmetros, el valor de un
inmueble en funcin del Mercado, es decir, responde a la pregunta cunto paga el
mercado por propiedades como la que se est tasando?.

Caractersticas:
- Es el mtodo usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras.
- Permite definir valor de garanta (crditos, hipotecas, valoracin de activos, etc.)
- Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidacin.
Procedimiento de Tasacin:
- Caractersticas o atributos propios del inmueble.
- Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares.
- Seleccionar muestra representativa.
Lo importante en el procedimiento de tasacin por comparacin, es determinar qu
inmuebles pueden considerarse de iguales caractersticas y sustitutivos del objeto a tasar.

Anlisis de la Propiedad:
- Inspeccin fsica de la propiedad y el sector
- Documentacin legal y tcnica
40

Normativas y dotacin de Servicios Pblicos

Lo que interesa es la localizacin, entorno, terreno, normativa, servicios pblicos y

construccin de la propiedad

Anlisis del Mercado:

- Anlisis del mercado inmobiliario
- Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo
Evaluacin:

Tasacin del inmueble tipo:

- Captura de Informacin
- Elementos de Comparacin
- Tipologa
- Ubicacin
- Superficies
- Precio
- Fecha
- Fuentes

2. Mtodo de Costos de Reposicin

El mtodo de los Costos de Reposicin:
- Es aplicable a toda clase de edificios, sea en proyecto, construccin o rehabilitacin.
- Permite calcular un valor tcnico o de reemplazo (de reposicin).
- El valor calculado puede ser bruto (nuevo) o neto (depreciado)

Procedimiento para Valor Bruto

Se debern sumar las siguientes inversiones
1. Valor del terreno: se define a travs del mtodo de comparacin o residual.
2. Costo de la Edificacin: se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto.
3. Gastos necesarios: impuestos no recuperables, honorarios por proyectos, seguros,
estudios, administracin, etc.
No se considerarn como gastos necesarios:
- Beneficios ni comisiones del promotor.
- Gastos financieros
- Costos de comercializacin
En la determinacin del valor de reposicin bruto, no se consideran acopios de materiales,
mobiliario ni maquinaria usada en las obras.
Una vez definido el valor, para la hiptesis del edificio terminado, los precios pueden
corregirse o ajustarse segn la evolucin del mercado.
41

Procedimiento para Valor Neto

Se restarn del valor de reposicin bruto:
1. Depreciacin fsica del inmueble
2. Depreciacin funcional del inmueble

CRN = CRB (Depreciacin Fsica + Depreciacin Funcional )

3. Mtodo de Capitalizacin: clculo del valor por rentabilidad
Basado en el principio de anticipacin, permite obtener el valor de tasacin de un inmueble
en funcin de las rentas que genera o generar dicho inmueble.

Caractersticas:
- Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas.
- Altamente recomendable para Locales, Oficinas, Bodegas y Estacionamientos.
Capitalizacin de las Rentas Esperadas
Permite obtener el valor de tasacin en funcin de la explotacin econmica del inmueble,
segn sus flujos de caja de ingresos y gastos, capitalizados a una tasa previsible.
Su aplicacin requiere:
1. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de
su vida til. Es importante:
a. Criterio de prudencia, hiptesis ms probable.
b. Ratios medios de ingresos y gastos (localizacin, particularidad, perspectivas
econmicas del sector).
c. Si son arriendos: ocupacin actual, probabilidad de ocupacin futura,
condiciones legales o pactadas rentas, revisiones, plazos, morosidad
evolucin del mercado.
d. Clculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles).
2. Estimar el valor de reversin del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta
el final de su vida til)
3. Elegir tipo de actualizacin (tasa porcentual representativa).

Capitalizacin de la Renta Actual

Permite obtener el valor de tasacin en funcin de la Renta Neta Anual, considerando
tambin la tasa de capitalizacin (actualizada).

RNA = (Re nta Mensual Meses Arriendo ) Gastos

42

Meses de arriendo al ao consideran lucro cesante en funcin de un contrato a 3 aos. Los

gastos, corresponden al monto de las contribuciones.
Se debe considerar tambin la Tasa de Capitalizacin, segn el tipo de inmueble y su uso.

Tipo de Inmueble
Vivienda 1 residencia
Vivienda 2 residencia
Oficinas
Locales Comerciales
Naves Industriales
Estacionamientos
Predios Agrcolas

Tasa (%)
7,5
9,5
9,5
10
12
9
7

4. Mtodo Residual (dinmico y esttico)

Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso. Este mtodo permite
determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar.

Mtodo Residual Dinmico

Su aplicacin requiere:
- Determinar el proyecto inmobiliario ms probable a desarrollar sobre el inmueble a
valorar segn el principio de mayor y mejor uso.
- Estimar las fechas y los plazos de la construccin o rehabilitacin y de la
comercializacin del inmueble terminado.
- Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin, financieros
y de comercializacin normales para un promotor de tipo medio y para una
promocin de caractersticas similares a la analizada.
- Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hiptesis del edificio
terminado, referido a las fechas previstas de comercializacin.
- Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores, se determinarn los flujos
de caja previsible durante la promocin.
- Fijar un tipo de actualizacin, siendo el ms representativo de la tasa de rentabilidad
media anual sobre fondos propios, que obtendra un promotor medio.

43