AAR1797

UNIVERSIDAD CATLICA ANDRS BELLO
VICERRECTORADO ACADEMICO
DIRECCIN GENERAL DE ESTUDIOS DE POSTGRADO
AREA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y DE GESTIN
POSTGRADO EN GERENCIA DE PROYECTOS
TRABAJO ESPECIAL DE GRADO
PLAN MAESTRO PARA LA CULMINACIN DE 10 VIVIENDAS Y SU

URBANISMO EN LA URBANIZACIN VALLE ALTO
EN MATURN EDO. MONAGAS.
Presentado por:
Ortiz Coraspe, Lourdes J.
para optar al ttulo de
Especialista en Gerencia de Proyectos
Asesor:
Bascaran C, Estrella
Caracas, Abril 2007.
A TI, MI DIOS TODOPODEROSO!

Eres mi roca fuerte!
A una persona muy especial,

Jairo Torrealba, Amor!
Gracias por todo t apoyo.
Pap y Mam, Gracias!

Lo que hoy soy es gracias a ustedes
Y a su ejemplo.
A mi querida hermana,
Gracias, por mostrarme caminos y metas
Que nunca pens alcanzar!
Con mucho cario y esfuerzo

para mis hermanos!
AGRADECIMIENTOS.
Agradezco a DIOS por abrirme las puertas, darme la sabidura y las fuerzas
para llegar a la meta!
A la Prof. Bascarn por sus aportes con sus conocimientos a este trabajo.
A la empresa por permitirme aportar mis conocimientos.
INDICE
ndice de Tablas y Figuras.............
Resumen....
Introduccin...
CAPITULO 1. Propuesta de Trabajo........................................................ 10

1.1 Planteamiento y delimitacin de la problemtica.................................. 10
1.1.1 Sntomas y causas.....................................................................
10
1.1.2 Pronstico................................................................................... 14
1.1.3 Control al pronstico................................................................... 15
1.1.4 Pregunta de Investigacin..........................................................
15
1.2. Justificacin del proyecto..................................................................... 16

1.3. Objetivos del proyecto.......................................................................... 16
1.3.1. Objetivo general ........................................................................ 16
1.3.2. Objetivos especficos................................................................. 16
1.4. Marco Metodolgico............................................................................. 16
CAPITULO 2. Marco Terico y Conceptual............................................. 18
2.1 Administracin profesional de proyectos y las nueve reas del
conocimiento........................................................................................
18
2.2 Marco Normativo.................................................................................
21
CAPITULO 3. Marco Organizacional.......................................................
23
3.1 Historia................................................................................................
23
3.2 Visin................................................................................................... 23
3.3 Misin .................................................................................................
23
3.4 Estructura Organizativa de la Empresa............................................... 23

CAPITULO 4. Desarrollo del Proyecto....................................................
25
4.1 Formulacin del Inicio del Proyecto..................................................... 25

4.2 Aplicar las tcnicas y herramientas de Planificacin de Gerencia de
Proyectos aplicables para el proyecto de culminacin de la 26
urbanizacin de 10 viviendas..............................................................
4.2.1. Administracin del Alcance...................................................... 26
4.2.2. Administracin de los Recursos Humanos.............................. 36
4.2.3. Administracin de la Comunicacin. 39
4.2.4. Administracin del Tiempo...................................................... 42
4.2.5. Administracin del Costo......................................................... 42
4.2.6. Administracin de la Calidad................................................... 46
4.2.7. Administracin del Riesgo....................................................... 47
4.2.8. Administracin de Abastecimiento........................................... 49
4.2.9. Administracin de la Integracin.............................................. 51
CAPITULO 5. Anlisis de los Resultados del Proyecto......................... 55
CAPITULO 6. Evaluacin de los Resultados del Proyecto...................
57
CAPITULO 7. Conclusiones y Recomendaciones.................................
59
Bibliografas Consultadas........................................................................ 61
ndice de Anexos.
Anexo A.
Acta de Inicio del Proyecto..... 65
Anexo B.
Planillas Base recoleccin de Datos Mampostera............
Anexo B-1.
Planilla Base recoleccin de Datos Instalaciones

Sanitarias A/C y A/S..
Anexo B-2.
Planilla Base recoleccin de Datos Instalaciones

Elctricas...
67
69
71
Anexo C.
Planilla Base para Cmputos Mtricos. 73
Anexo D.
Programa de Ejecucin en Diagrama de Gantt... 75
Anexo E.
Diagrama de Red Ruta Crtica.... 77
Anexo F.
Modelo de Anlisis de Precios Unitarios..
79
Anexo G.
Presupuesto Base
81
Anexo H.
Programa de Erogaciones/Flujo de Caja.....
82
INDICE DE TABLAS Y FIGURAS
TABLAS:
Tabla N 1 Matriz de Roles y Funciones............
38
Tabla N 2 Matriz de Comunicacin.
39
Tabla N 3 Calendario de Eventos...
41
Tabla N 4 Estimado de Costos...........
43
Tabla N 5 Matriz de Administracin de Riesgos... 48

Tabla N 6 Estudio de Ofertas de Contratistas... 50
Tabla N 7 Matriz de Abastecimientos.
51
Tabla N 8 Planilla Tipo para Solicitud de Cambios..
53
Tabla N 9 Planilla Tipo para Registro de Lecciones Aprendidas..........
54
FIGURAS:
Figura N 1
Estructura Organizativa de La Empresa..............
24
Figura N 2
Diagrama Organizacional del Proyecto..... 36
Figura N 3
Proyeccin del Presupuesto Base.. 45
Figura N 4
Proyeccin del Programa de Erogaciones
46
Figura N 5
Proyeccin de Ofertas para la Construccin....
50
Figura N 6
Diagrama de Flujo del Sistema de Control de Cambios. 52
Universidad Catlica Andrs Bello

Postgrado en Gerencia de Proyectos
Plan Maestro para la culminacin de 10 viviendas en la
Urbanizacin Valle Alto en Maturn Estado Monagas.
Asesor: Bascaran C., Estrella
Presentado por: Ortiz Coraspe, Lourdes J.
Caracas, Abril 2007.
RESUMEN DE LA PROPUESTA
Es conocido el actual dficit habitacional que incrementa la demanda de viviendas,
esto junto a las polticas y medidas recientemente establecidas por el Estado,
impulsan el sector de la construccin al punto de existir escasez de insumos, y la
importacin ha sido una medida de compensacin. A pesar del peso del mercado
paralelo, las expectativas actuales de devaluacin y las regulaciones en los precios
de los materiales, se considera que es un buen momento para el sector
construccin. Por esto y la rentabilidad que caracteriza el ramo recientemente la
empresa adquiere una construccin paralizada, con el objetivo final de concluir la
construccin de las viviendas y su urbanismo dndole valor agregado a la
urbanizacin y recuperando la inversin ms una rentabilidad razonable.
El objetivo de este trabajo es desarrollar un plan para la culminacin de 10 viviendas
y su urbanismo en la urbanizacin Valle Alto en Maturn Estado Monagas, a fin de
establecer las bases que aseguren el desarrollo y culminacin exitosa del proyecto.
Se logr determinar las condiciones y cantidades de obra que existen y faltan en la
construccin adquirida, y confirmar el valor de lo adquirido vs. costo de adquisicin.
Este trabajo est enmarcado en la disciplina de Organizacin y Direccin de
Empresas, dentro del campo de las Ciencias Econmicas. De acuerdo al propsito y
al tipo de problema que aborda, se puede clasificar como una investigacin
monogrfica de tipo evaluativa, la cual se desarrollo a travs del mtodo EscalaMR,
para la administracin profesional de proyectos, aplicando conocimientos,
habilidades, tcnicas y herramientas a las actividades de un proyecto, con el fin de
satisfacer, cumplir y superar las necesidades y expectativas de los involucrados.
Se espera un plan del proyecto con resultados confiables que permita avanzar a la
siguiente etapa de ejecucin y control. La aplicacin continua de la gerencia de
proyectos dentro de la organizacin a corto plazo permite ahorrar recursos en
tiempo y costo. A mediano plazo estimular el aprendizaje y la maduracin de la
empresa en el rea gerencial, para operar de forma ms efectiva y eficiente. A largo
plazo, con la implantacin del proyecto generar una base de lecciones aprendidas y
mejoras continuas, as como una cultura organizativa.
Palabras claves: Diagnstico, Plan de Proyecto, Alcance, Recursos Humanos,
Tiempo, Costo, Comunicacin, Calidad, Riesgos, Abastecimientos e Integracin.
Campo: Ciencias Econmicas.
Disciplina: Organizacin y Direccin de Empresas.

rea de Conocimiento: Gerencia de Proyectos.
Tipo de Investigacin: Investigacin Evaluativa.
INTRODUCCIN.
En la actualidad se requiere que los profesionales y las empresas
conozcan y manejen la Gerencia de Proyectos. Es para todo aquel que
desee renovar sus estrategias de trabajo a fin de ser cada vez ms eficientes
y competitivos.
Se presentan los principales conocimientos que requiere un profesional

de proyectos, con hincapi en lo que es ms importante en cada disciplina,
en un esfuerzo por coordinar lo aprendido con el fin de lograr un objetivo:
satisfacer las necesidades de la organizacin y del cliente ofreciendo
servicios, productos y procesos de calidad, utilizando la menor cantidad de
recursos y tiempo posibles.
A continuacin se aborda un tema latente hoy da en el sector de la

construccin y es la culminacin de construcciones paralizadas, ocasionadas
por las caractersticas fluctuante del rea en los ltimos tiempos.
Estos casos son la evidencia la cultura empresarial predominante hacia la

improvisacin y la solucin sobre la marcha, se tiende a creer que todo esta
bajo control con slo creer una visualizacin de lo que se quiere, esto es un
enfoque informal del proyecto.
El siguiente trabajo se estructura iniciando un anlisis de la problemtica

planteada y sus limitaciones, se justifica e identifican los objetivos del
presente trabajo, y se caracteriza la investigacin como tipo evaluativa a nivel

de metodologa, englobando esto el captulo 1: propuesta del proyecto.
Indicar y detallar los trminos, conceptos y teoras que apoyan directamente
el desarrollo de la investigacin, es la finalidad del captulo 2. Luego se
presenta el entorno organizacional del trabajo, muestra el escenario, los
participantes y la estructura organizativa donde se realiz el proyecto.
Todo lo anterior es el prembulo para el eje central de este trabajo, lo

representa el desarrollo del caso estudio Plan para la culminacin de 10
viviendas y su urbanismo en la urbanizacin Valle Alto en Maturn Estado
Monagas en el captulo 4, desplegado en dos partes: la primera parte se
formula el inicio del trabajo con el diagnstico de lo existente en la
construccin recientemente adquirida; en una segunda parte se aplicaron las
herramientas y tcnicas suministradas por el Mtodo EscalaMR para la
administracin profesional de proyectos, el cual esta basado en los principios
fundamentales
desarrollados
por
el
Project
Management
Institute,
alcanzando mediante la unin de estas partes el desarrollo de la planificacin

para la culminacin de las viviendas y su urbanismo.
Seguidamente se inicia la fase de valoracin de los resultados, en el

captulo 5 se presenta el anlisis de los resultados demostrando para que
nos sirve la informacin obtenida, en el captulo 6 se evala si el propsito
del presente trabajo se alcanz, pasando luego a realizar las conclusiones y
recomendaciones pertinentes al caso en el captulo 7.
CAPITULO 1. PROPUESTA DE TRABAJO

Es importante sealar que por razones de confidencialidad los nombres
del equipo de trabajo de algunas empresas participantes y mencionadas en
este trabajo fueron cambiados.
1.1. Planteamiento y Delimitacin de la Problemtica.
1.1.1. Sntomas y Causas.
Es un hecho conocido y notorio que el sector empresarial venezolano se

caracteriza por tener
una planificacin deficiente, con
tendencia a la
improvisacin, toma de decisiones sobre la marcha de los acontecimientos

sin previo anlisis de los factores internos y externos.
Esto quizs pueda ser por desconocimiento de la importancia de la

planificacin por parte de los lideres de proyectos, en este caso
constructores, quienes desconocen los mtodos indicados para realizar
planificacin con previsin financiera, que es lo ms importante para
sobrevivir en el sector a largo plazo, adems de la caracterstica inestable de
la economa venezolana, que ha trado como consecuencia que el sector de
la construccin haya sufrido perodos de paralizacin y fuerte depresin
durante muchos aos, dejando como resultado muchas edificaciones
suspendidas a media ejecucin.
10
Dado el dficit habitacional que actualmente se registra en nuestro pas,

el Estado emite en Gaceta Oficial del 13 de Marzo del 2006, el decret N
4.343 del 06-03-06 donde declara en Emergencia el Sistema de Vivienda y
Hbitat en todo el territorio nacional, ordena al rgano rector de la materia
Ministerio para la Vivienda y Hbitat as como a todos los entes pblicos
nacional, estadal y municipal integrantes del Sistema Nacional de Viviendas,
realizar las acciones requeridas en el mbito de sus competencias para
atender a la poblacin de forma inmediata en coordinacin con el Ministerio
rector. De igual manera elabora El Plan de Emergencia en Vivienda y
Hbitat, cuyo fin entre otros ser la instrumentacin perentoria de la atencin
inmediata al acceso a una solucin habitacional a la ciudadana, as como
facilitar la construccin, reparacin, acondicionamiento, adquisicin y
equipamiento urbano de mbito primario de viviendas unifamiliares y
multifamiliares. As tambin, la adquisicin de insumos provenientes del
pas o fuera del mismo, mediante mecanismos expeditos para su importacin
cuando no se cuente con dichos insumos. Y en general todas las
contrataciones que sean necesarias para la ejecucin y culminacin de obras
en todos sus mbitos.**1
Como medida de respuesta a la necesidad habitacional el Estado regula

las tasas de inters en los crditos para la construccin y para la adquisicin
de viviendas, todo bajo un marco legal que es la Ley del Rgimen de
Viviendas. En Gaceta Oficial del 03-08-2005 resolucin del 29-07-2005 se
establece que la Tasa de Inters Social (TIS) mxima referida en la Ley del
Rgimen Prestacional de Vivienda era de 15,88% para el 1er semestre del
2005 y se resuelve a mximo 10,32%, y la Tasa de Inters Social (TIS)
Decreto N 4.343 (Declaracin de Estado de Emergencia del Sistema de Vivienda y Habitat

en todo el Territorio Nacional). (2006, Marzo 6). Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana
de Venezuela, Marzo 13, 2006.
11
mxima referida en la Ley Especial al Deudor Hipotecario de Vivienda es de

16,76% en ese mismo periodo pero se resuelve a mximo 10,89%. **2
El Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hbitat inform que
durante el 2006 se otorgarn 477 millardos en subsidios para viviendas, en
beneficio de 28.808 familias. As mismo indican que se aprobaron crditos
por 1,74 billones de bolvares y los recibieron 46.166 familias.
(Diario
Constructor Report , Feb 2007 N50 pag.1).**3
Adems se establece un convenio con la banca privada para otorgar

financiamientos en materia habitacional, en Gaceta Oficial del 28-03-2006,
Resolucin N 012-06 del 13-03-06: Art. 1. Se fija en un 10% el porcentaje
mnimo sobre la cartera de crditos bruta que, de carcter obligatorio deben
colocar con recursos propios el sector financiero, en el otorgamiento de
crditos
hipotecarios
destinados
la
adquisicin,
construccin,
autoconstruccin, ampliacin o remodelacin de vivienda principal, en las

condiciones establecidas en la Ley Especial de Proteccin al Deudor
Hipotecario de Vivienda... distribuidos de la manera siguiente: hasta 3% para
crditos hipotecarios a largo plazo para adquisicin de vivienda principal
(para familias con ingresos mensuales hasta 500 U.T.) y mnimo el 7% para
crditos hipotecarios a corto plazo (enfocado al constructor)4. Se modifica
esta condicin en Gaceta Oficial del 5 de Marzo del 2007, resolucin N 015
del 27-02-07, donde se mantiene el 10% de la cartera pero se modifica la
Resolucin s/n, Ministerio para la Vivienda y Hbitat (Las Tasas de Inters Social
Mxima). (2005, Julio 29). Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Agosto
3, 2005.
3
Durante el 2006 se otorgaron 477 Millardos a los Subsidios de Vivienda. (2007, Febrero).
Diario Constructor Report, N 50 p.1.
4
Resolucin 012-06, Ministerio para la Vivienda y Hbitat (10% de la Cartera de Crditos

Bruta Anual de la Banca para Crditos Hipotecarios). (2006, Marzo 13). Gaceta Oficial de la
Repblica Bolivariana de Venezuela, Marzo 28, 2006.
12
distribucin en un 5% para crditos de adquisicin a largo plazo y 5% para

crditos a corto plazo.**5
En el ltimo trimestre del ao 2006 el Estado estableci la regulacin de

precios para algunos insumos bsicos de la construccin como el cemento,
el acero, la arena, piedra entre otros; ante esta situacin se observ escasez
de insumos para la construccin.
Esta situacin se agudiz ante la decisin del Gobierno de

incrementar el nmero de insumos controlados, seal el presidente
de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela, Lus Emilio Vegas.
Algunos rubros han escaseado de manera importante y desde que
se ampli la regulacin, las fallas han sido mayores. Al haber
problemas con los insumos se impacta la realizacin de nuevas
viviendas, muchos proyectos han visto retrasados sus cronogramas".
Vegas explica que "si bien existe una regulacin, los servicios
relacionados han aumentado". Por ejemplo, cuando se adquiere uno
de los tipos de arena que estn bajo control, el transporte lo realiza
el fabricante y por esa va se compensa la prdida que se genera
con el valor controlado.
Segn los datos del sector inmobiliario, los insumos han tenido un
incremento promedio de 30%, y en el caso de aquellos productos
que no estn bajo el control, el aumento ha sido de hasta 100%. En
algunos tipos de tejas el repunte ha sido de 114%, los bloques han
subido 100% y los bienes para instalaciones elctricas se han
elevado en 82%.**6
Con respecto a la comercializacin de los insumos, se puede observar

que existe escasez y riesgos de procura dado por una alta demanda de
materiales que los proveedores nacionales no cubren, teniendo que recurrir a
la importacin de algunos insumos. A su vez los fabricantes no visualizan
Resolucin 015-07, Ministerio para la Vivienda y Hbitat (10% de la Cartera de Crditos

Bruta Anual de la Banca para Crditos Hipotecarios). (2007, Febrero 27). Gaceta Oficial de
la Repblica Bolivariana de Venezuela, Marzo 5, 2007.
6
Armas, M. (2007, Marzo 2) Persiste Escasez de Insumos para la Construccin. (Entrevista
a Luis E. Vegas Presidente de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela). El Universal. P: 1-10.
13
una ampliacin de su capacidad productora en la incertidumbre de la gestin

poltica actual, por ejemplo la renovacin de concesiones para la explotacin
minera (piedra, cemento, arena, arcilla).
1.1.2. Pronstico.
Si el Estado mantiene
las polticas para el impulso en el rea de la
construccin, que se enfocan principalmente al sector viviendas pero que

benefician finalmente a todos, se espera obtener un crecimiento sostenido
del sector; aunque a mediano plazo seguirn los ajustes de precios en las
viviendas, dado que an es escasa e insuficiente la oferta de unidades
habitacionales con respecto a su demanda y a largo plazo se estabilicen los
precios a medida que sea satisfecha la demanda.
Las tasas sociales establecidas para la adquisicin de viviendas origina

que los propietarios incrementen sus precios de ventas por considerar que
hay mejores condiciones para comprar, adems de usar como referencia el
mercado paralelo para establecer un precio. La Cmara Inmobiliaria de
Venezuela estima un ajuste del 20% en el precio de las viviendas para el
primer trimestre del 2007, esto segn su presidente Luis Emilio Vega, es
producto del clima de incertidumbre creado frente al nuevo escenario
econmico anunciado por el Ejecutivo Nacional, y por las variables adversas
que estn afectando al mercado: la inflacin y el impacto del dlar
paralelo.**7
Por todo lo antes sealado se considera que es un buen momento para

este sector, an existiendo en el ambiente econmico la regulacin de
7
Segn Cmara Inmobiliaria de Venezuela Habr Ajustes de Precios en las Viviendas.

(2007, Febrero). Diario Constructor Report, N50 p.1.
14
algunos insumos y una sombra de devaluacin que afecta la procura de

insumos y servicios en el sector.
El ao 2006 fue de alto repunte en la economa nacional, expresado en el

crecimiento del PIB, como consecuencia, bsicamente, del aumento de los
precios del petrleo en el mercado internacional. Si los precios del petrleo
se mantienen en el 2007, la actividad econmica se sustentar y por ende se
mantendr la inversin en el rea de la construccin por parte del sector
pblico y privado.
1.1.3. Control al Pronstico.
Con respecto al incremento de los precios en el sector vivienda el

Estado ya planifica una Ley Inmobiliaria que regule los precios de las
viviendas, ya que no justifica el alza de precios si han bajado los intereses.
Los productores de materia prima para el sector construccin deben

recibir un apoyo o incentivo para mejorar su capacidad de produccin, con el
fin de frenar la tendencia especulativa con los materiales y la importacin de
insumos, algo ms all de una simple regulacin de materiales, puede ser
propiciar una sana competencia en el sector estimulando la participacin
para nuevos productores de insumos.
Por todo esto es necesario que para concluir una construccin se

planifique en el tiempo, los riesgos inminentemente econmicos y tcnicos
que apliquen, con el fin de disear estrategias que protejan el xito del
proyecto, tanto en ejecucin como en venta del producto deseado.
1.1.4. Pregunta de Investigacin.
15
Qu aspectos deben ser considerados para elaborar de forma exitosa un

plan detallado que permita lograr la culminacin de la construccin?
1.2. Justificacin del Proyecto.

El resultado de este trabajo permitir elaborar el plan maestro para la
culminacin de las 10 viviendas paralizadas y del correspondiente urbanismo
en la urbanizacin Valle alto, aportando soluciones y alternativas concretas al
caso, segn el contexto del sector construccin durante la ejecucin de
estas. Obteniendo as las rentabilidad deseada por la empresa promotora del
proyecto que son Inmobiliarios ABC, S.A.
1.3. Objetivos del Proyecto.
1.3.1. Objetivo General.
Elaborar el Plan Maestro para la culminacin de 10 Viviendas y su

urbanismo, ubicadas en la Urbanizacin Valle Alto, Maturn Estado
Monagas.
1.3.2. Objetivos Especficos.
1.3.2.1. Formular el Inicio del Proyecto.

1.3.2.2. Aplicar las tcnicas y herramientas de Planificacin de
Gerencia de Proyectos aplicables para el proyecto de
culminacin de las 10 viviendas y su urbanismo.
1.3.2.3. Analizar los diversos factores que afecten la planificacin
inicial (anlisis de sensibilidad).
16
1.4. Marco Metodolgico.
El presente proyecto est aplicado al rea de conocimiento de la

Gerencia de Proyectos enmarcado dentro una Investigacin Monogrfica,
dado que el investigador se basa en la bibliografa de investigacin
existente, para desarrollar y avanzar en la teora en cualquier rea de su
campo (Velazco, 2006:p:5);**
esto significa segn Fernndez-Ballesteros
(1996:21-46)**9, que tiene como propsito la sistemtica determinacin de la

calidad o valor de programas, proyectos, planes o intervenciones. En nuestro
caso se desarrolla un Plan Maestro para la culminacin de 10 viviendas y su
urbanismo, ubicadas en la Urbanizacin Valle Alto, Maturn Estado Monagas.
Para lograr los objetivos generales y especficos, y realizar el anlisis

requerido se utilizar el modelo descrito por Yamal Chamoun,
llamado
Mtodo EscalaMR, este est basado en los lineamientos y guas estndares

establecidos por el Project Management Institute (PMI) para la Gerencia de
Proyectos. Sigue los cinco procesos en el desarrollo de Proyectos: Inicio,
Planeacin, Ejecucin, Control y Cierre; de los cuales se enfocar la
aplicacin de la planeacin, considerando las nueve reas del conocimiento
para
la
Administracin
Profesional
de
Proyectos
(APP),
que
son:
administracin del Alcance, Tiempo, Costo, Calidad, Recursos Humanos,

Comunicacin, Riesgo, Abastecimiento e Integracin.
Velazco, J. (2006). Gua Prctica para la Elaboracin del Trabajo Especial de GradoEspecializacin en Gerencia de Proyectos. Universidad Catlica Andrs Bello. Caracas,
Venezuela.
9
Fernndez-Ballesteros, R. (Ed) (1996). Evaluacin de Programas. Madrid: Editorial

Sntesis.
17
CAPITULO 2. MARCO TEORICO Y CONCEPTUAL

El presente capitulo describe cada uno de los elementos de la teora que
fueron directamente utilizados en el desarrollo del proyecto, se dividi en dos
partes,
la
primera
parte
presenta
los
conceptos
definiciones
correspondientes a la administracin profesional de proyectos y sus reas,

estos son la base para realizar la evaluacin del proyecto objeto de este
estudio. La segunda parte describe los aspectos normativos y legales que
enmarcan al proyecto y sus procesos.
2.1. Administracin Profesional de Proyectos y las nueve reas del

conocimiento.
2.1.1. Administracin Profesional de Proyectos (APP) (concepto) Es la

aplicacin de conocimientos, habilidades, tcnicas y herramientas
a las actividades de un proyecto, con el fin de satisfacer, cumplir y
superar
las
necesidades
involucrados.(Chamoun, 2002, p39)**
expectativas
de
los
10
10
Chamoun, Y. (2002). Administracin Profesional de Proyectos La Gua. Mxico: Dtto.

Federal. Editorial McGraw-Hill Interamericana.
18
2.1.2. Plan del Proyecto. Documento formal aprobado que se utiliza para
guiar tanto la ejecucin como el control del proyecto. Los usos
principales del plan del proyecto son documentar las hiptesis y
decisiones de planificacin, facilitar la comunicacin entre las
personas implicadas e interesadas en el proyecto y documentar los
planes de referencia aprobados en materia de alcance, costo y
planificacin. (PMBOK,2000, p210)** 11
2.1.3. Estructura Detallada del Trabajo (EDT)/ Work Breakdown Structure

(WBS). Herramienta base para crear y manejar todas las dems.
Consiste en la preparacin ordenada de una lista detallada de
todas las actividades que deben realizarse para completar el
proyecto. Es el instrumento que permite manejar el alcance del
trabajo. (Palacios, 2003, p17)**12
2.1.4. Nueve reas de la Administracin Profesional de Proyectos. Son

las nueve reas que afectan todo proyecto y son: alcance, tiempo,
costo,
calidad,
recursos
humanos,
comunicacin,
riesgo,
abastecimientos e integracin.
2.1.5. Alcance del Proyecto. Labor que debe realizarse para entregar un
producto con las caractersticas y funciones especificadas.
(PMBOK,2000, p198)** 11
10

11
Proyect Management Institute. (2000). Una Gua a los Fundamentos de la Direccin de Proyectos
(PMBOK Guide). Pensylvania, EUA.
12
Palacios A, L. (2000). Principios esenciales para realizar proyectos. Un enfoque Latino.

Caracas: Publicaciones UCAB.
19
2.1.6. Administracin de los Recursos Humanos. Procesos para lograr el

mejor desempeo de las personas participantes en el proyecto.
(Chamaoun,2002,p249)** 10
2.1.7. Administracin del Tiempo. Procesos requeridos para asegurar

que
el
proyecto
termine
de
acuerdo
al
programa.
(Chamaoun,2002,p249)**10
2.1.8. Administracin del Costo. Procesos para asegurar que el proyecto

concluya
dentro
del
presupuesto
aprobado.
(Chamaoun,2002,p249)** 10
2.1.9. Administracin de la Calidad. Procesos para asegurar que el

proyecto satisfaga sus necesidades originales. Incluye identificar
los estndares de calidad relevantes al proyecto y determinar cmo
satisfacerlos. (Chamaoun,2002,p249)** 10
2.1.10.
Administracin de la Comunicacin. Procesos requeridos para
lograr una comunicacin efectiva entre los involucrados y asegurar

la oportuna y apropiada generacin, recoleccin, distribucin,
archivo
disposicin
final
de
la
informacin
del
proyecto.(Chamaoun,2002, p249)** 10
2.1.11.
Administracin
del
Riesgo.
Procesos
para
reducir
la
repercusin negativa de los riesgos en nuestro proyecto e
10

20
identificar las reas de oportunidad por lograr y las amenazas por

controlar. (Chamaoun,2002, p249)** 10
2.1.12.
Administracin del Abastecimiento Procesos para optimizar la
adquisicin de bienes y servicios externos a la organizacin a

cargo del proyecto. (Chamaoun,2002, p249)**10
2.1.13.
Administracin del Integracin. Procesos para asegurar que los
diferentes elementos del proyecto sean propiamente coordinados.

(Chamaoun,2002, p249)** 10
2.2. Marco Normativo.
2.2.1. Normas Sanitarias para Proyectos, Construccin, Reparacin,

Reforma y Mantenimiento de Edificaciones.
Gaceta Oficial N
4.044 del 8-09-1988. En est normativa se establecen las

condiciones sanitarias y mecnicas de los espacios segn su
cantidad de rea y uso.
2.2.2. Manual de Contratacin de Servicios de Consultora de Ingeniera,

Arquitectura y Profesiones Afines del Colegio de Ingenieros de
Venezuela. En el se establecen los conceptos y normativas
bsicas para la contratacin y remuneraciones para los miembros
del Colegio de Ingenieros de Venezuela que actan como
consultores, incluye la descripcin de los deberes y derechos en
los que se sustentan los contratos entre consultor y comitente, as
como los correspondientes honorarios. (C.I.V. ,1994,p1)**13
13
Colegio de Ingenieros de Venezuela, (1994). Manual de Contratacin de Servicios de

Consultora de Ingeniera, Arquitectura y Profesiones Afines.
21
2.2.3. Gua Referencial de Costos del Colegio de Ingenieros de

Venezuela.
Esta
gua
publica
peridicamente
los
precios
actualizados de la gran mayora de partidas para la ejecucin de

obras, establece una estructura referencial para la formulacin de
precios unitarios por partida para el sector construccin, describe la
cantidad de material, equipos, herramientas y mano de obra que
son necesarios para ejecutar en una unidad la partida descrita.
Ser una referencia de comparacin para la elaboracin y revisin
del presupuesto en la gerencia del presente proyecto.
2.2.4. Condiciones Generales de Contratacin para la Ejecucin de

Obras. Decreto 1.417 del 31 de Julio de 1.996. En el se declaran
las condiciones generales de contratacin, adems se definen
todos los elementos que deben incluir los contratos, como lo son:
lapsos de ejecucin, condiciones de pago, fianzas y garantas,
inspeccin de los trabajos, responsabilidad del contratista,
terminacin y aceptacin de la obra, entre otros.
22
CAPITULO 3. MARCO ORGANIZACIONAL

3.1. Historia
Esta es una empresa creada en el ao 2006, dentro del grupo de
empresas Mis Sueos C.A., esta ltima con ms de 12 aos dedicada
inicialmente al sistema de compras programadas por autofinanciamiento para
la adquisicin de vehculos y viviendas, este producto lo buscan los clientes,
la empresa slo otorga el financiamiento, luego surge la inquietud de invertir
en el rea inmobiliaria, de all Inmobiliarios ABC, S.A., su enfoque es ofrecer
el proyecto de vivienda, comercio u oficina como producto ya definido para la
venta, y otorgar el financiamiento para este.
3.2. Visin
Ser reconocida como una organizacin innovadora, confiable y exitosa en
el mercado inmobiliario nacional.
3.3. Misin
Proveer soluciones inmobiliarias de calidad, con planes de inversin que
satisfaga las diferentes necesidades y requerimientos de nuestros clientes de
manera oportuna y rentable, contribuyendo al desarrollo socio-econmico del
pas y de nuestra organizacin.
23
3.4. Estructura Organizativa de la Empresa.

La empresa Inmobiliarios ABC, S.A., estructura su organizacin con una
Junta Directiva que discute y orienta las decisiones, en esta el presidente es
la mayor autoridad, y es quien finalmente seala y aprueba las decisiones
ms importantes, guiado por los reportes suministrados por la gerencia
Fuente: Lourdes Ortiz, 03-03-2007.
Figura N 1. Organigrama de la Empresa Inmobiliarios ABC, S.A.
comercial y la gerencia de proyectos. (Ver Fig. N 1).
24
CAPITULO 4. DESARROLLO DEL PROYECTO

Este proyecto nace en reunin de Junta Directiva, donde se manifest la
necesidad de concluir la construccin de las 10 viviendas y su urbanismo,
dada la reciente adquisicin de lo existente por parte de la empresa, all se
registro el acta de inicio del proyecto. (Ver anexo A).
4.1. OBJETIVO ESPECIFICO N 1. FORMULACIN DEL INICIO DEL

PROYECTO
Para iniciar el proyecto la Gerencia de Proyectos procedi a recolectar

toda la informacin y documentacin disponible del proyecto original con el
fin de elaborar un diagnstico de lo construido y lo que falta por construir. En
la adquisicin de este proyecto el vendedor slo suministro los planos de
instalaciones elctricas y sanitarias a nivel de vivienda y urbanismo, con est
informacin se planific el traslado al sitio: en una primera inspeccin la
gerencia observ los parmetros y similitudes entre las 10 viviendas para
plantear el procedimiento de medicin de avance; elabor planillas modelos
de verificacin basadas en el proyecto original (ver anexo B), apoyadas en
planos de distribucin y ubicacin de las viviendas, esto con el fin de
25
observar mediante visita en sitio casa por casa y registrar rpidamente el

nivel de avance en la construccin de las 10 viviendas, evaluando las
estructuras, mampostera, instalaciones sanitarias y elctricas; y de manera
general se registro por medicin directa el urbanismo. Todo esto sustentado
con un registro fotogrfico que permiti ocasionalmente aclarar interrogantes.
El registro de lo que falta por construir se registr en planillas de

Cmputos Mtricos (ver anexo C), segn los planos suministrados y las
mediciones tomadas en el sitio. Se tiene entonces las cantidades de obras
por partidas necesarias para concluir las viviendas y su urbanismo.
Luego de evaluar las caractersticas del proyecto original, la gerencia

aport los cambios que consider a las viviendas originalmente proyectadas,
con el fin de bajar costos y ganar en tiempo, esto posteriormente fue
planteado y aprobado por Junta Directiva.
La Gerencia de proyectos realiz los planos de arquitectura del proyecto,

basados en lo observado en sitio, los planos de las instalaciones y los
cambios sugeridos. Con esto se completa la informacin grfica del proyecto.
4.2. OBJETIVO
ESPECIFICO
Herramientas
de
Planificacin
2.
Aplicar
de
las
Gerencia
Tcnicas
de
Proyectos
aplicables para el proyecto de culminacin de 10 viviendas y su

urbanismo.
Para elaborar el Plan del Proyecto para la Conclusin de las diez

Viviendas y su urbanismo en la Urb. Valle Alto tomaremos como gua el
esquema que plantea el mtodo Escala, donde se establece lo siguiente:
4.2.1. ADMINISTRACIN DEL ALCANCE.

26
Es muy importante, es una etapa de definicin, incluye las metas del

proyecto A dnde queremos llegar? permite identificar
lo que debemos
hacer para llegar a ellas, los entregables y sub-entregables.
4.2.1.1. Charter.
Es lo primero ha desarrollar en
el proyecto, identifica, documenta y
concilia las expectativas de los involucrados.
Justificacin.
Invertir a corto plazo para concluir diez casas y su urbanismo en la
Urbanizacin Valle Alto, generando el mnimo de utilidad esperado por la
empresa.
Descripcin del Producto o Servicio.

Diez viviendas de 191 m2 en rea de construccin, distribuidos en dos
niveles, en parcela de 184 m2 aproximadamente, distribuidas de forma
pareada en dos grupos de cinco viviendas.
Cada vivienda contiene los siguientes ambientes:
Nivel Planta Baja.

o Saln-comedor
o Bao de visitas.
o Closet auxiliar.
o Amplia cocina.
o Habitacin de servicio con bao, lavadero.
o Jardn principal y posterior.
o Estacionamiento con capacidad para dos vehculos.
o Jardineras en fachada principal.
Nivel Planta Alta.

27
o Habitacin principal con bao privado y rea para closet.

o Dos habitaciones con rea para closet.
o Un bao
o Closet auxiliar.
o Amplio estar ntimo.
o Jardineras en fachada principal.
En cuanto acabados se refiere se detallan de la siguiente manera:
Arquitectura
o Acabado de piso en cermica nacional o similar en todas las reas
internas de la casa, excepto las escaleras.
o Paredes internas y externas acabadas en friso liso y pintura de
caucho color blanco.
o Los antepechos de las fachadas principales acabados en friso liso
con pintura de caucho en combinacin con una franja de tablilla de
arcilla.
o Paredes de sanitarios en cermica nacional o similar (altura 1.80 m
en ducha y 1.50 m en lo restante)
o Puertas de madera entamborada tipo batiente, con cerraduras
o Marcos de metal para puertas de acceso principal, habitaciones y
baos.
o Sin cerramiento ni equipamiento en todos los closet.
o Franja de cermica de 1.00 m de altura en reas hmedas (mesn
donde se ubica el lavaplatos)
o Ventanas correderas en perfiles de aluminio o similar y vidrio
blanco liso transparente. Y ventanas de persianas tipo macuto con
vidrio escarchado.
o Acabado de techo inferior en friso liso y pintura de caucho color
blanco.
28
o Escalera de estructura metlica con peldaos de madera,

pasamanos de en perfiles metlicos acabados con pintura de
esmalte color blanco.
o Sistema
constructivo
tradicional,
estructura
de
concreto
mampostera.
o rea de estacionamiento en obra limpia (cemento acabado rustico)
o Acabado de techo superior en machihembrado apoyado en
estructura metlica. Acabado exterior en teja de arcilla tipo criolla.
Instalaciones Sanitarias
o Piezas sanitarias nacional o similar color blanco lnea econmica,
incluye griferas.
o Instalaciones para agua caliente en lavaplatos, lavadora y
sanitarios del nivel superior.
o Jardineras con drenajes empotrados, sin colocacin de tierra y
plantas.
Instalaciones Elctricas
o Tablero principal ubicado en la cocina.
o Tomacorrientes dobles.
o Tomacorrientes especiales para rea de lavadero.
o Timbre en acceso principal y campana de aviso en la cocina.
o Punto de tv y telefona fija.
Urbanismo:
Urbanizacin conformada por un conjunto de 10 viviendas en total,
distribuidas en grupos de 5 unidades, cada uno dispuesto a los dos lados de
una va central de circulacin interna que los conecta a la va pblica ms
prxima.
El conjunto estar totalmente cerrado por el conjunto de viviendas y cerco
complementario para el rea recreacional.
Aceras de concreto.
29
Alumbrado pblico con postes tipo farol.
reas verdes de recreacin.
Acceso controlado garita de vigilancia.
Entregables Finales.
Diez casas con su urbanismo de acuerdo a lo planteado en el proyecto,
con todas las instalaciones necesarias operativas y los acabados
establecidos, dentro del tiempo pautado.
Todos los planos definitivos del proyecto actualizados y numerados

(viviendas y urbanismo).
Supuestos:
El sector construccin no exceder un 25% de incremento en los

precios de los materiales este ao.
Para continuar la ejecucin deben estar vendidas el 50% de las

viviendas.
Las viviendas y el urbanismo estarn listas en seis meses a partir de

su inicio.
La alta demanda en el sector vivienda permitir colocar todo el

producto en el tiempo requerido.
El control de obra lo realizar un miembro del equipo de proyectos,

mediante una inspeccin semanal a la obra.
Restricciones:
Disponibilidad en el mercado de los insumos y las cantidades

requeridas para concluir la urbanizacin.
Especulacin de precios en el sector construccin.
El precio de venta de las viviendas ser ajustado en el tiempo por IPC.
30
Aprobacin del presupuesto y autorizacin de inicio de ejecucin.
Mantener enlace y supervisin permanente, entre la sucursal de la

zona y el ingeniero inspector.
Tiempo mximo de ejecucin de la obra seis meses.
El presupuesto no deber excederse de Bs. 1.600.000.000,00.
4.2.1.2.
Declaracin del Alcance.
Se defini y confirm cmo sern los entregables finales del proyecto.

Para ello se dividi el trabajo a realizar por entregables y sub-entregables,
as como la descripcin y el criterio de aceptacin para estos.
Se realiz la declaracin de alcance para cuatro entregables principales,

que a continuacin se presentan:
Entregable n 1:
Declaracin del Alcance del Diagnostico de lo existente.

Entregable Final 1
Descripcin
Criterio de Aceptacin
1. Diagnostico de lo
existente.
Revisar y comparar el proyecto de Un informe real y veras de lo

las 10 viviendas en planos vs. en que falta por construir en un
lapso de un mes.
sitio.
Realizar un registro de lo que falta
por construir.
Sub-entregables
1.1
1.2
Evaluacin de Visita al sitio.

lo que falta por Anlisis de todos los elementos
construir.
faltantes
en
instalaciones
y
acabados por casa.
Registro fotogrfico
Memoria Descriptiva.
Anlisis
completo
con
cmputos mtricos de los
elementos faltantes.
Fotografas
digitales
de
respaldo de media a alta
resolucin.
de
Planos
Elaboracin de Representar los posibles cambios Conjunto
completos y numerados, de
Planos del
observados en el sitio.
31
Proyecto.
Hacer
y
representar
nuevos cmo se quiere concluir la
construccin. A nivel de
cambios.
Complementar
la
informacin viviendas y urbanismo.
grfica del proyecto.
Entregable n 2:
Declaracin del Alcance de la Factibilidad del Negocio

Entregable Final 2
Descripcin
2. Factibilidad del
Negocio
informe
con
las
Consideracin de todos los costos Un
asociados a la construccin y proyecciones de costos a 1
ao, para la conclusin de las
venta de las 10 viviendas.
viviendas,
mercadeo
y
colocacin. Incluyendo precio
de venta referencial.
Sub-entregables
2.1. Evaluacin de Consideracin de la inversin
la inversin
inicial.
requerida.
Renovacin de Permisologas e
impuestos.
Costo de m2 de construccin
actual.
Inspecciones
Inversin de Mercadeo.
Informe de evaluativo todos

los costos que se requieren.
Diseo
de
concepto
publicitario, estrategias de
ventas en los medios de la
zona costeados.
Considerar
fuentes
de
financiamiento adicionales a
los propios.
Consulta y anlisis de precios

referenciales de
productos
similares en la zona.
Consideraciones
del
poder
adquisitivo en la zona.
2.3. Estimacin del Estimado de costos por referencia
Precio de
de mercado.
Informe
comparativo
de
precio del m2 en viviendas de
condiciones similares, con
precio promedio.
2.2. Investigacin
de mercado.
Precio Inicial de Venta.

Estimacin de tiempo para la
32
Venta y
Rentabilidad.
Definicin del margen de utilidad recuperacin de lo invertido.

deseado por la empresa.
Elaboracin de un plan de Venta.
Entregable n 3:
Declaracin del Alcance de la Ejecucin /Construccin del Proyecto

Entregable Final 3 Descripcin
Concluir la construccin de las 10

viviendas y el urbanismo dentro de
los parmetros de costo, diseo,
acabado y tiempo establecido.
Conjunto Residencial de 10
viviendas
listas
para
entregar
al
comprador,
segn lo ofertado.
Lograr ofertas de tres empresas

constructoras.
Anlisis de las ofertas y negociacin
de estas
Establecer tipo de Contratacin.
3.2. Construccin Seguimiento
de
obra
segn
y Control
cronograma para detectar posibles
desviaciones.
Inspeccin continua de la gerencia
de proyectos.
Manejo de reconsideraciones.
Seleccin de un contratista
entre varias.
Contrato
de
ejecucin
firmado.
3. Ejecucin del
Proyecto
Sub-entregables
3.1. Licitacin
3.3. Cierre.
En el tiempo estimado.
Con las especificaciones de
acabados proyectadas.
Informes aprobados por la
Junta Directiva para las
reconsideraciones
o
escalatorias.
Acta de Finalizacin
y
Todas las cuentas canceladas.
aprobacin de la obra,
Elaboracin de valuacin de cierre.
Todos los servicios e instalaciones firmada entre las partes
contratantes.
operativas.
33
Entregable n 4:
Declaracin del Alcance de la APP

Entregable Final 4
Descripcin
4. Administracin
Profesional del
Proyectos
Proyecto completo a tiempo, en

costo y en calidad.
Involucrados satisfechos.
Registro de todo el proceso del
proyecto, bases de datos y
reporte final.
Lecciones aprendidas.
Documentacin completa de
todo el proceso de acuerdo
con las nueve reas.
Reporte final del proyecto.
Evaluacin final del proyecto.
Documentacin de lecciones
aprendidas.
Sub-entregables
4.1 Charter del
Proyecto.
4.2 Plan del
Proyecto.
4.3 Archivos y
reportes del
Proyecto.
de
Inicio
Documento de Inicio del Proyecto Documento
completo,
actualizado
y
firmado por el Director
con
la
Documento de planeacin de todo Documento
el proyecto, integrando las nueve informacin de la planeacin
reas de la Administracin de las nueve reas de la
Administracin Profesional de
Profesional de Proyectos.
Proyectos,
actualizado
y
firmado por el Director.
semanales
de
Documentacin
de
todo el Reportes
avance.
proceso del proyecto.
Reporte final de obra a los 15
das de culminacin.
La informacin deber ser
clara, secuencial y ordenada
segn las nueve reas de
34
APP,
con
su
correspondiente.
4.2.1.3.
ndice
Estructura Detallada del Trabajo (EDT)/ Work Breakdown
Structure (WBS).
Consisti en elaborar una lista de todas las tareas a realizar para lograr
los entregables deseados, verificando entre todos los participantes del
proyecto que slo se incluy lo que realmente se requiere y que no falta
nada. A continuacin se muestra la acordada para el presente proyecto:
NIVELES
1
1.1
2
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.1.6
2.1.7
2.2
1.1.8
1.1.9
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
4
4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6
4.1.7
4.1.8
4.1.9
4.1.10
4.2
4.2.2
4.2.3
4.2.4
4.3
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.3.5
4.3.6
4.3.7
4.3.8
4.3.9
4.4
4.4.1
4.4.2
4.4.3
4.4.4
4.4.5
4.4.6
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.5.4
4.5.5
ESTRUCTURA DETALLADA DEL TRABAJO (EDT)

ACTIVIDAD
APP
Administracin del Proyecto
INICIO - DIAGNOSTICO DE LAS CASAS EXISTENTES
Evaluacin de lo que falta para concluir
Revisin del proyecto original en planos
Elaboracin de planilla de evaluacin para cada casa
Visita al sitio
Registro fotogrfico de las casas existentes.
Registro en planillas de lo existente vs. lo proyectado
Elaboracin de comptos mtricos de lo existente segn planillas evaluativas
Elaboracin de comptos mtricos de lo faltante segn proyecto original.
Elaboracin de Planos del Proyecto
Elaboracin de cambios al proyecto original.
Representacin grfica del proyecto con los cambios (Planos).
FACTIBILIDAD DEL NEGOCIO
Evaluacin de l ainversin requerida.
Inspecciones
Permisologa.
Mercadeo.
Costo m2 construccin.
Investigacin de mercado.
Estimacin del precio de venta y rentabilidad.
CONSTRUCCIN DEL PROYECTO
Proceso de licitacin
Solicitar Carpetas de Presentacin a Constructoras
Anlisis de las Empresas. Verificacin de datos a las empresas concursantes - Solvencias (IVSS, Seniat,
INCE, Laboral) y liquidez econmica.
Seleccin de Candidatos
Suministrar Memoria Descriptiva del proyecto a los Seleccionados
Solicitar Presupuestos por la Ejecucin del Proyecto.
Solicitar Cronogramas de Obra para el Proyecto por la Constructora
Eleccin de Mejor Opcin
Entrega de notificacion de las empresas seleccionada
Recepcion de carta de aceptacion por parte de la empresa
Solicitud de Fianzas al constructor
Firma de Contrato
Entrega del anticipo
Inicio y ejecucion de obra
Acta o Notificacin de Inicio de Obra ante la Municipalidad.
Ejecucin de la Obra
Obras Preeliminares
Obras de Infraestructura
Obras de Superestructura
Acabados Humedos
Instalaciones Electricas
Acabados finales
Obras de Servicios
Obras Exteriores
Valuaciones Parciales
Elaboracin de expediente del desarrollo del proyecto.
Conformacin de la Obra por parte del Ingeniero Inspector
Recepcin del expediente por parte de la Promotora , C.A.
Revision del Expediente
Consignacion del expediente a la Gerencia de Administracin
Pago por Valuacin (Gerencia de Administracin)
Cierre de la Obra
Culminacin de la Obra
Elaboracin de Expediente del Desarrollo del Proyecto.
Revision del expediente
35
4.2.2. ADMINISTRACIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
Consisti en integrar y coordinar a todos los participantes e involucrados

en el proyecto, tanto internos como externos, estos se identifican a
continuacin:
4.2.2.1.
Diagrama Organizacional del Proyecto.

JUNTA DIRECTIVA
ASESOR LEGAL
UNID ADMINISTRATIVA
UNID OPERACIONES
UNID COMERCIAL
GCIA. DE PROYECTOS
INSPECTOR
CONTRATISTA
Figura N 2. DIAGRAMA ORGANIZACIONAL DEL PROYECTO

Fuente: Lourdes Ortiz, 03-03-2007.
4.2.2.2.
Matriz de Roles y Funciones.
Basndonos en la estructura detallada del trabajo (EDT), en cada

actividad identificaremos a los involucrados, as como sus roles y funciones
36
en cada una. Es muy importante definir Quin hace qu?, Quin decide
qu?, y dnde? se requiere que apliquen sus conocimientos y habilidades a
fin de obtener el mejor rendimiento del recurso humano disponible.
La integracin del equipo comprende la formacin inicial, conflictos por
divergencia
de
pensamiento,
normas
de
funcionamiento
interno
aceptacin, hasta lograr un desempeo coordinado donde el gerente slo es

el facilitador. (Palacios, 2003, p355)**14
El Gerente asignado se responsabiliz de:
Coordinar los equipos y sus entregables.
Revisar y aprobar en Junta Directiva los cambios de alcance y de

cronograma de obra.
Hacer recomendaciones presupuestarias ante la Junta Directiva.
Coordinar las ofertas de construccin de la obra.
El Equipo de la Gerencia de Proyectos actu en:
Investigar y reunir toda la informacin disponible del proyecto.
Desarrollar mediciones, cmputos mtricos, presupuesto, planos

actualizados y memoria descriptiva.
Desarrollar la documentacin final del proyecto para las ofertas de

contratacin y el soporte para el inspector de la obra.
El Inspector de la Obra:
Dirige y supervisa las actividades en la obra, segn el alcance y el

cronograma planificado.
Recibe y justifica las solicitudes de cambios y prorrogas.
Verifica los estndares de calidad planificados.
14
Palacios A, L. (2000). Principios esenciales para realizar proyectos. Un enfoque Latino.

Caracas: Publicaciones UCAB. L.
37
Todo lo establecido en las condiciones generales de contratacin de

obra.
Control de avance de obra, con mediciones y reportes a la gerencia de

proyectos con frecuencia semanal.
Aprobacin de valuaciones parciales y finales.
Observar y evaluar el desempeo del contratista, en cuanto a

normativas vigentes.
Esto es un diseo inicial desarrollado durante la planificacin que debe

actualizarse a lo largo del proyecto. Ver tabla n 1.
38
R revisa
ACTIVIDAD
1
1.1
2
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.1.6
2.1.7
2.2
1.1.8
1.1.9
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
4
4.1
4.1.1
4.1.2
4.1.3
4.1.4
4.1.5
4.1.6
4.1.7
4.1.8
4.1.9
4.1.10
4.2
4.2.2
4.2.3
4.2.4
4.3
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.3.5
4.3.6
4.3.7
4.3.8
4.3.9
4.4
4.4.1
4.4.2
4.4.3
4.4.4
4.4.5
4.4.6
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.5.4
4.5.5
4.5.6
4.5.7
4.6
4.6.1
4.6.2
4.6.3
4.6.4
4.6.5
APP
Revisin del proyecto original en planos
Elaboracin de planilla de evaluacin para cada casa
Visita al sitio
Registro fotogrfico de las casas existentes.
Registro en planillas de lo existente vs. lo proyectado
Elaboracin de comptos mtricos de lo existente segn planillas evaluativas
Elaboracin de comptos mtricos de lo faltante segn proyecto original.
Elaboracin de cambios al proyecto original.
Representacin grfica del proyecto con los cambios (Planos).
Evaluacin de l ainversin requerida.
Inspecciones
Permisologa.
Mercadeo.
Solicitar Carpetas de Presentacin a Constructoras
Anlisis de las Empresas. Verificacin de datos a las empresas concursantes - Solvencias
(IVSS, Seniat, INCE, Laboral) y liquidez econmica.
Seleccin de Candidatos
Suministrar Memoria Descriptiva del proyecto a los Seleccionados
Solicitar Presupuestos por la Ejecucin del Proyecto.
Solicitar Cronogramas de Obra para el Proyecto por la Constructora
Eleccin de Mejor Opcin
Entrega de notificacion de las empresas seleccionada
Recepcion de carta de aceptacion por parte de la empresa
Solicitud de Fianzas al constructor
Firma de Contrato
Entrega del anticipo
Inicio y ejecucion de obra
Acta o Notificacin de Inicio de Obra ante la Municipalidad.
Ejecucin de la Obra
Obras Preeliminares
Acabados Humedos
Acabados finales
Obras de Servicios
Obras Exteriores
Valuaciones Parciales
Elaboracin de expediente del desarrollo del proyecto.
Revision del Expediente
Pago por Valuacin (Gerencia de Administracin)
Cierre de la Obra
Culminacin de la Obra
Elaboracin de Expediente del Desarrollo del Proyecto.
Revision del expediente
Pago por Valuacin Final (Gerencia de Administracin)
Entrega de Obra
Inspeccin de Bomberos
Permiso Sanitario- Organismos de Salud
Permiso de habitabilidad- Ingeniera Municipal
Elaboracin Documento de Condominio
Protocolizacin de Ventas.
CLAVES
CONSTRUCTORA
MERCADEO
ADMINISTRACIN
AREA COMERCIAL
C coordina
DPTO LEGAL
A autoriza
GCIA. DE PROYECTOS-ING.
INSPECTOR
MATRIZ DE ROLES Y FUNCIONES
GERENCIA DE PROYECTOS
P participa
WBS/
EDT
JUNTA DIRECTIVA
E ejecuta
IDENTIFICACIN DE ROLES
A
A
A
A
A
A
A
A
A/C
A
A
A
A
A
A
A
A/E
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
E
E/C
A/E
A/E
E/C
A/E
A/E
A/E
A/E
E/C
E
A/E
C
P
A/C
A/C
A
P
P
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P
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P
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P
P
E/R
E
E/R
C
P/R
E
P
E
E
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P
P
P
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E
P
E
P
E
P
P
E
P
A
A
A
A
A
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R
R
R
R
R
E
E
E
E
E
E
C
C
C
C
C
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P
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C
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A
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E
E
E
P
E
C
C
C
P
E
P
P
P
E
E
E
P
E
E
P
P
E
E
Tabla n 1. Matriz de Roles y Funciones.
39
4.2.3. ADMINISTRACIN DE LA COMUNICACIN

Consisti en asegurar la distribucin oportuna de la informacin, de forma
prctica y concisa, utilizando las siguientes herramientas:
4.2.3.1.
Matriz de Comunicaciones.
Lograr una comunicacin efectiva entre los involucrados y asegurar la

oportuna y apropiada generacin, recoleccin, distribucin, archivo y
disposicin final de la informacin del proyecto. (Chamoun,2002).**15
Se manejan medios tecnolgicos con el uso del correo electrnico y
tradicionales como los reportes escritos, tambin es importante indicar quien
Estatus
Semanal
Reporte
mensual
Minutas de
Juntas Internas
Minutas de
Juntas
Externas-
Ordenes de
Cambio
Requisiciones
de pago
Control de
Presupuesto
Mediciones de
ObraEvaluacin de
Plan del
Proyecto.
es el responsable de generar la informacin. Ver tabla. n 2
Sem.
Men.
Men.
Sem.
Even.
Men.
Men.
Men.
Men.
MATRIZ DE
COMUNICACIN
Del Proyecto: Plan Maestro para
la conclusin de 10 Viviendas en
el Estado Monagas.
ROL EN EL
INVOLUCRADO PROYECTO
Junta Directiva
Cliente
Carlos Coln
Leonor Ortiz
Patrocinador
Gte. del
Proyecto
*@
Por Definir
Ing. Inspector
Luis Coln
Administrador
Rodolfo Mndez Mercadeo

Juan Coln
Asesor Legal
Rubn Blanco
Constructor
@
@
*
*@
Tabla N 2. MATRIZ DE COMUNICACIN. Leyenda:

= Reporte escrito
Sem = Semanal.
Men = Mensual
* = Generador de la informacin
Even= Eventual.
@ = correo electrnico
15

Federal. Editorial McGraw-Hill Interamericana
40
4.2.3.2.
Calendario de Eventos.
En el se program cada evento, grficamente se mantienen informados a

todos los involucrados del proyecto, se marc un orden de funcionamiento
estableciendo:
Fecha de inicio del Proyecto.
Frecuencia de Juntas Directivas y las Juntas Semanales, con fecha y

hora.
Entregas de reportes de avances, uno por mes, entregable los cinco

primeros das del mes, se rod para el da siguiente si es da lunes, de
manera que no choquen las actividades y se puedieran agregar datos
a estos luego de las Juntas.
Manejo de pagos, se establece un da de la semana para solicitar

reembolsos y un da para emitirlos, se establece un procedimiento
administrativo.
Se estiman valuaciones parciales mensuales, luego del inicio de la

construccin.
Fechas Itos, culminacin de fases del proyecto, como lo son el

diagnostico de lo existente, la factibilidad del negocio, el inicio y fin de
la construccin. Ver tabla n 3.
41
42
DICIEMBRE
NOVIEMBRE
OCTUBRE
SEPTIEMBRE
AGOSTO
JULIO
JUNIO
MAYO
ABRIL
MES
DIA
10
10
10
11
11
11
12
10
12
10
12
15
10
13
16
11
14
16
11
13
16
11
14
17
12
15
17
16
18
21
16
19
22
17
20
22
17
19
22
17
20
23
18
21
23
18
20
23
18
21
24
19
22
24
19
21
24
19
22
25
20
23
25
20
22
25
20
23
26
21
24
26
21
23
26
21
24
27
22
25
27
22
24
27
22
25
28
23
26
28
23
25
28
23
26
29
24
27
29
DIA FESTIVO
15
17
20
15
18
21
16
19
21
VALUACIN PARCIAL
14
16
19
14
17
20
15
18
20
13
15
18
13
16
19
14
17
19
ENTREGA DE REPORTES MENSUALES

5 Primeros Das del Mes.
FIN DEL PROYECTO
12
14
17
12
15
18
13
16
18
FIN DEL DIAGNOSTICO
LEYENDA
11
14
12
15
10
13
15
INICIO DE LA CONSTRUCCIN
10
13
11
14
12
14
INICIO DEL PROYECTO
12
10
13
11
13
Fuente: Lourdes Ortiz, 03-2007.
Tabla N 3. Calendario de Eventos.
JUNTA SEMANAL
Lunes 10:00 AM - Gerencia de Proyectos
JUNTA DIRECTIVA MENSUAL
Lunes 9:00 AM - Sala de Reuniones Sede Ppal
SOLICITUD DE PAGOS
ANTES DE 12 M
EMICIN DE PAGOS
DESPES DE LAS 10 AM
CALENDARIO DE EVENTOS
24
26
29
24
27
30
25
28
30
25
27
30
25
28
31
26
29
26
28
31
26
29
27
30
27
29
27
30
28
31
28
30
28
31
29
29
29
30
30
30
31
4.2.4. ADMINISTRACIN DEL TIEMPO
Este proceso consist en tomar todas las actividades necesarias para la

culminacin de la urbanizacin segn el alcance del proyecto en la EDT y
asignarle la duracin estimada para cada una, tomando como referencia lo
establecido en el item de rendimiento en la estructura de anlisis de la gua
referencial de costos del Colegio de Ingenieros de Venezuela y las del
software Lulowin. Estableciendo as la duracin y secuencia de actividades
durante el proyecto, esto permiti elaborar el programa del proyecto
mediante diagrama de Gantt (ver anexo D), al incorporarle las interrelaciones
entre cada actividad se obtuvo el diagrama de red donde se identific la ruta
critica del proyecto. (Ver anexo E). El programa se realiz con un software
para proyectos segn las actividades, secuencia y duracin proyectadas.
4.2.5. ADMINISTRACIN DEL COSTO
La meta es concluir el proyecto dentro del presupuesto aprobado por la

Junta Directiva de Inmobiliarios ABC, S.A. Para ello se requiere:
4.2.5.1.
Estimado de Costos.
A fin de obtener un estimado de costos clase II o III, se inicio por tener la

estructura detallada del trabajo de forma que cada actividad contempla
erogaciones de dinero en los componentes bsicos del costo, costear por
anlisis de precio a cada actividad, basado en las cantidades y unidades
resultantes del diagnostico inicial del proyecto.
En este caso estudio se consider un 5% de obras extras, que sern para

imprevistos o contingencia, ya que, este proyecto paralizado y retomado no
es dirigido por el ejecutor inicial, la culminacin de la construccin puede
43
tener elemento ocultos, fuera del alcance del equipo actual; y se estima un
aproximado del 10% del presupuesto de obra para la variacin de precios
latente en el sector a lo largo de la construccin. Ver Tabla n 4
ACTIVIDAD (WBS)
Cve
1.1
1.1
1.2
1.2.1
1.2.2
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.3
1.3.4
1.3.5
1.3.6
1.3.7
1.4
1.4.1
1.4.2
1.4.3
1.4.4
1.4.5
1.4.6
1.4.7
1.4.8
1.4.9
1.4.10
1.4.11
APP
Evaluacin de la inversin requerida.
Inspecciones
Permisologa.
Mercadeo.
Obras Preeliminares
Acabados Humedos
Acabados finales
Obras de Servicios
Obras Exteriores
OBRAS EXTRAS
VARIACIN DE PRECIOS
Unidad
Cantidad
P.U.
mes
5,000,000.00
S/G
S/G
1
1
1,800,000.00
817,000.00
lote
mes
S/G
mes
1
6
1
3
270,000,000.00
4,014,444.33
9,000,000.00
4,200,039.33
40,000,000.00
40,000,000.00
2,617,000.00
1,800,000.00
817,000.00
315,686,784.00
270,000,000.00
24,086,666.00
9,000,000.00
12,600,118.00
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
S/G
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2,070,793.18
12,577,844.20
71,060,659.20
565,771,994.99
93,791,324.90
27,168,953.69
202,719,011.40
21,830,178.47
88,558,422.54
56,147,033.43
100,000,000.00
1,241,696,216.00
2,070,793.18
12,577,844.20
71,060,659.20
565,771,994.99
93,791,324.90
27,168,953.69
202,719,011.40
21,830,178.47
88,558,422.54
56,147,033.43
100,000,000.00
TOTAL
Total
%
2.50%
0.16%
19.73%
77.61%
1,600,000,000.00 100.00%
Tabla N 4. ESTIMADO DE COSTOS
4.2.5.1.1. Anlisis de Precio Unitario.
Mediante el anlisis de precios unitarios se costeo cada partida que

describe la actividad requerida, considerando materiales, mano de obra,
equipos y herramientas, costos directos, impuestos. Utilizando como
referencia la estructura de anlisis de la Gua Referencial de Costos del
Colegio de Ingenieros de Venezuela, las partidas no encontradas fueron
analizadas y estructuradas con referencia en los software especializados
Lulowin y APV. Ver modelo de anlisis de precio unitario en anexo F.
44
4.2.5.1.2. Fuentes de Informacin.
Tenemos al alcance diversas fuentes de informacin para establecer los

costos aplicables al caso:
Bases de datos.
o
Gua referencial de Costos del Colegio de Ingenieros de

Venezuela. Con ediciones mensuales.
o A nivel de software especializados en anlisis de precios para la

construccin:
APV Software.
LuloWin Software.
IP3 Control de obras.
Cotizaciones.
Dado que cada regin del pas tiene sus ventajas y desventajas con
respecto a la procura de algunos insumos, esto debido a su cercana con el
principal productor o proveedor. Se establecieron los precios de la zona de
trabajo, mediante solicitud escrita de 2 a 3 cotizaciones por insumo, a fin de
establecer un precio promedio y un precio mximo, as como un registro de
proveedores locales.
Investigacin de Mercado.
Consisti en integrar los precios referenciales de la zona en cuanto a

costos en mano de obra, costos de materiales, costos directos y de
transporte.
Estas dos ltimas fuentes de informacin descritas sern las de mayor

consideracin para nuestro caso, ya que, las bases de datos son a nivel de
costos slo referenciales y generales a nivel nacional.
45
4.2.5.2.
Presupuesto Base.
El presupuesto disponible para la culminacin de las 10 viviendas y

autorizado por la Junta Directiva (Patrocinante) fue de 1.600 millones de
bolvares a invertir. Ver Anexo G: Presupuesto Base. Para planear y medir
el porcentaje de avance de cada partida de la EDT a travs del tiempo se
utiliz el Mtodo de Porcentaje de Avance, este permiti estimados de
avance del proyecto con base en porcentajes. (Chamoun,2002)**15
Se realiz una proyeccin del presupuesto base y se obtuvo una curva
que indica el acumulado de los desembolsos del presupuestos a travs del
tiempo, considerando el cronograma de trabajo/obra por actividad y
distribuyendo uniformemente los desembolsos requeridos por estas entre la
1,4
01,
711
,80
6.8
Bs 1,600,000,000
Bs 400,000,000
311
,84
4,8
55.
4
Bs 600,000,000
287
,17
1,9
13.
3
737
,82
7,0
82.
5
Bs 800,000,000
484
,35
2,3
33.
8
Bs 1,000,000,000
274
,87
0,1
72.
4
Importe
Bs 1,200,000,000
1,0
25,
456
,
704
.8
Bs 1,400,000,000
1,6
00,
000
,00
0.0
PRESUPUESTO BASE
Bs 1,800,000,000
1,5
50,
713
,31
8.9
duracin de cada actividad entre das laborables por mes. Ver fig. n 3
Bs 200,000,000
Bs 0
4
Meses
Curva Acumulada del Presupuesto en el Tiempo
Figura N 3. Proyeccin Presupuesto Base.

15

Federal. Editorial McGraw-Hill Interamericana
46
4.2.5.3.
Programa de Erogaciones / Flujo de Caja.
Muestra el programa de los desembolsos en el tiempo, se visualiz los

recursos requeridos. Ver Anexo H: Programa de erogaciones. Se realiz la
proyeccin lineal de este, ver figura n 4.
4,8
77.
7
9
9 .2
299
,8 4
3 ,7
48.
Bs 400,000,000
288
,91
7,0
5
Bs 600,000,000
0.0
Bs 800,000,000
000
,00
1 ,6
00,
795
537
,4 1
6 ,0
56.
,40
Bs 1,000,000,000
270
,75
0,0
0
Importe
Bs 1,200,000,000
1,3
0
Bs 1,400,000,000
1,0
59,
053
,
399
.9
Bs 1,600,000,000
6,8
26,
741
.9
Bs 1,800,000,000
1 ,4
65,
092
,34
5.7
0.0
PROGRAMA DE EROGACIONES
Bs 200,000,000
Bs 0
1
Meses
Curva Acumulada del Flujo de Caja
Figura N 4. Proyeccin Programa de Erogaciones.

4.2.6. ADMINISTRACIN DE LA CALIDAD
La calidad del producto de este proyecto lo determin el cliente(la Junta

Directiva), este ha establecido las caractersticas del producto que
comercializa (charter del proyecto).
47
Con fines de control de calidad, se estableci realizar inspecciones

peridicas durante la ejecucin de la obra para verificar que se siguen los
parmetros y criterios del diseo aprobado, en cuanto a calidad de materiales
y acabados establecidos en memoria descriptiva. As como el cumplimiento
de las normas y procedimientos estndar del rea de la construccin:
Normas Covenn para la construccin de edificaciones, en las ramas

de ingeniera civil para el diseo de las reas, instalaciones sanitarias,
instalaciones elctricas, acabados y cerramientos vigente.
Normas
Sanitarias
para
Proyectos,
Construccin,
Reparacin,
Reforma y Mantenimiento de Edificaciones. Gaceta Oficial N 4.044

del 8-09-1988.
Manual de Contratacin de Servicios de Consultora de Ingeniera,

Arquitectura y Afines. Colegio de Ingenieros de Venezuela. 1994.
LOCYMAT.
4.2.7. ADMINISTRACIN DEL RIESGO
4.2.7.1.
Matriz de Administracin de Riesgos.
Permiti prever riesgos y dar seguimiento a las medidas planteadas en

esta, es de carcter cualitativo a juicio de expertos como el autor del
presente trabajo. Ver tabla N 7.Nos permitir prever los riesgos y dar
seguimiento a las medidas planteadas en ella, es de carcter cualitativo. Ver
tabla. n 5.
48
RIESGO
Cambio en
los Precios
de los
insumos.
Escasez de
algunos
materiales de
construccin.
POSIBLES RESPUESTAS
PLAN DE ACCIN
Plan A Reducirlo:
Compra
de
todos
los
materiales no perecederos en
el primer mes de ejecucin.
Programar
con
la
empresa contratista est
opcin.
Monitorear de cerca la
entrega del anticipo.
Plan B- Evitarlo/Reducirlo:
Establecer acuerdo con los
proveedores
para
que
conserve el precio de venta
previa
cancelacin
y
despacho cuando se requiera
en el sitio.
Plan C- Asumirlo:
Reconsideracin de precios.
RESPONSABLE
Buscar alternativas de
solucin
ms
econmicas, reduciendo
el grado de calidad.
Gerencia de
Proyectos.
Partida especial en el
presupuesto
por
variacin de precios.
Plan A Transferirlo:
Establecer en los contratos
de compra-venta clusulas de
proteccin de ajuste de
Aumentos en precios por inflacin y/o IPC.
la paridad
cambiaria $
Plan B Asumirlos:
Rpida Reconsideracin de
precios para evitar atrasos.
Generar un plan
pago ms flexible
cliente para cubrir
ajuste.
Ofrecer otras fuentes
financiamiento
comprador LPH.
Plan A Transferirlo:
Obras Extras Contratar con el esquema
diseo-construccin con un
no
consideradas. tope mximo y criterios de
aceptacin definidos.
Partida especial en el
presupuesto
para
eventualidades de obras
extras.
de
al
el
de
al
Junta Directiva.
Informar oportunamente
al patrocinador.
Gerencia de
Proyectos.
Tabla N 5. MATRIZ DE RIESGOS

Fuente: Lourdes Ortiz 04-2007.
49
4.2.8. ADMINISTRACIN DE LOS ABASTECIMIENTOS
En este caso estudio el abastecimientos tiene que ver con la optimizacin

en la adquisicin del servicio externo de construccin para culminar la
urbanizacin con las 10 viviendas, dado que la organizacin a cargo del
proyecto tiene poca capacidad para ello. Por lo que la gerencia de proyectos
a dems de la APP, genera el diseo y las caractersticas del producto final a
producir y para ejecutar la obra se estableci un contrato general, donde la
empresa tenga menor carga administrativa, la responsabilidad total recae en
un proveedor, aunque con un posible costo mayor. Este contrato es general
por precios unitarios, se establecieron precios por cada trabajo especificado
en las partidas, con reconocimiento por variacin de precios, previa
demostracin y aprobacin de Junta Directiva. El proveedor asume todo el
riesgo, excepto cambios, le corresponde subcontratar.
La forma de pago se estableci por sistema de valuaciones parciales,

mensuales y una final, considerando los desembolsos del programa de
erogaciones se cotejar lo ejecutado en obra segn lo programado en tiempo
y costos. Pagando con base en resultados versus criterio de aceptacin
predefinidos.
La seleccin del proveedor se bas en la evaluacin y seleccin de una

constructora, de entre al menos tres ofertas recibidas, mediante un proceso
de concurso, donde la Junta Directiva evalu la mejor oferta en
correspondencia con la experiencia, trayectoria y capacidad instalada de
cada una, entre otras. Ver tabla n 6 y figura n 5.
50
Empresa
Ubicacin
Experiencia
Oferta en Bs.
Observaciones
Aprob.
Constructora
Betancourt
Caracas
Baja
2.890.560.000,50
Se observ en los APU un

elevado
%
de
prestaciones sociales, que
incrementa
considerablemente
los
precios.
Constructora RB
Puerto La
Cruz
Alta
1.035.650.000,00
Se conoce y certifica la
trayectoria de la empresa.
Constructora
Velsquez
Puerto La
Cruz
Regular
800.000.000,00
Se conoce muy
pocas referencias.
poco,
Estimados por
Construccin
Propia
Colegio de
Ingenieros
De Venezuela
Caracas
Regular / Alta
800.000.000,00
Se realiz basado en
cotizaciones de la zona y
la gerencia administrando
la ejecucin.
Caracas
-------
1.500.000.000,00
Estimacin con precios

mximos establecidos por
el Colegio de Ingenieros a
nivel de la Capital.
Tabla N 6. Estudio de Ofertas de Contratistas.

Fuente: Lourdes Ortiz, Abril 2007.
PRESUPUESTO EN Bs.
3.500.000.000,00
3.000.000.000,00
2.500.000.000,00
Constructora Betancourt
Constructora RB
2.000.000.000,00
Constructora Velsquez
1.500.000.000,00
Construccin Propia
Colegio de Ingenieros
1.000.000.000,00
500.000.000,00
0,00
EMPRESAS OFERTANTES
Figura N 5. Proyeccin de Ofertas.

51
4.2.8.1.
Matriz de Abastecimiento.
Esta matriz permiti definir cmo y cundo ser contratado cada paquete
de trabajo, se basa en la EDT garantizando as que se abarca todo
lo
requerido. Muestra el tipo de contrato, esquema de contratacin con la figura

del proveedor (en este caso la constructora), importe del contrato, forma de
pago, anticipo aproximado y las fechas importantes para la contratacin. Ver
tabla n 7.
PAQUETE DE
CONTRATACIN
MATRIZ DE ABASTECIMIENTOS
Cve
1
1.1
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
4
EDT
GERENCIA DE
PROYECTOS
GERENCIA DE
MERCADEO
UNIDAD
COMERCIAL
Interno
Interno
Interno
CONSTRUCTORA
APP
Evaluacin de la inversin requerida.
Inspeccin
Permisologa.
Mercadeo.
Ejecucin de la Obra
4.1
4.3
ESQUEMAS DE CONTRATACIN
TIPO DE CONTRATO
FORMA DE PAGO
IMPORTE APROXIMADO
ANTICIPO APROXIMADO
FECHA DE CONCURSO
FECHA DE CONTRATACIN
Interno
Bs 75,703,666.00
0%
Asignacin
09-Abr
Interno
Interno
Bs 12,600,118.00 Bs 270,000,000.00
0%
0%
Asignacin
Asignacin
09-Abr
10-Abr
Contrato General por

Ejecucin
% Avance
Bs 1,241,696,216.00
30%
29-May
10-Jun
Tabla N 7. Matriz de Abastecimiento.

4.2.9. ADMINISTRACIN DE LA INTEGRACIN
Es importante coordinar cada uno de los elementos del proyecto, esto

comprende interactuar recprocamente con los procesos de las otras reas
de la APP, con el fin de desarrollar el plan del proyecto, generar un sistema
de control de cambios y registrar las lecciones aprendidas.
52
4.2.9.1.
Control de Cambios.
Los cambios son inevitables y deben esperarse, por lo que es muy difcil
la ejecucin de proyectos de acuerdo a lo exactamente establecido en la
planificacin original. Por todo lo antes sealado es importante generar un
sistema de respuesta y manejo de los cambios, conocido por todo el equipo
de trabajo. El manejo de los cambios implica establecer el proceso de
control, el orden jerrquico de autorizacin en funcin al impacto o
repercusin de este en el proyecto, por esto es importante diagrama el flujo
del sistema de control a los cambios. Ver figura n 6.
1
Solicitud de
Cambio
Generacin del Cambio
no
Justificacin
s
Afectacin en Alcance,
Tiempo, Costo, Calidad y
Riesgo (costo/beneficio)
Evaluacin
del
Impacto
Orden de Cambio
(OC) documentada
s
No
Procede
no
Autorizacin
4
5
Actualizacin
Actualizar Documentos:
Plan del Proyecto, Programa,
Presupuesto, etc.
Figura N 6. Diagrama de Flujo del Sistema de Control de Cambios.

Fuente: Chamoun, (2005, p148)16
16

53
1. Ocurre un cambio que afecta al proyecto y puede ser por: SC Solicitud del Cliente,
E/O Errores u Omisiones, CI Condiciones Inesperadas y OA Oportunidades de
Ahorro.
2. Se presenta el documento de solicitud de cambio al Gerente del Proyecto (ver tabla
n 8), que incluye: Entregable de la EDT que afecta, razn de cambio especificada,
segn punto anterior, efecto preliminar en el programa, posible nueva fecha de
terminacin, efecto en el presupuesto y en el alcance.
3. Corresponde la revisin del Gerente y el equipo, y si procede evaluar el impacto en
alcance, tiempo, costos, calidad riesgo y beneficio.
4. Presentacin de la solicitud de cambios al patrocinador para que autorice, si procede
se debe actualizar el plan del proyecto y documentar el cambio y sus
correspondientes efectos.
5. Los cambios ocurridos por condiciones inesperadas y errores u omisiones se
debitan de la partida de obras extras, adems se reflejan en el programa y el
presupuesto.
A continuacin se presenta la plantilla de solicitud de cambio utilizada.

SOLICITUD DE CAMBIO
x
CUENTA:
Dia-mes
SUBCUENTA:
1.X.X.X
Cliente/otro
ESTATUS:
Autorizada
CARGO A:
Presupuesto
No.:
FECHA:
SOLICITUD:
1.X.X
Cambio de especificaciones de por ejemplo: color, piezas, tipo de friso, etc
CONCEPTO:
DESCRIPCIN:
Se cambi la especificacin del tipo de piezas sanitarias color claro linea econmica por
piezas de color de mejor calidad, al mismo precio, ver cotizacin anexa.
RAZN DE SOLICITUD:
Solicitud del Cliente.
IMPACTO EN EL PROGRAMA:
n/a - mejorar los tiempos de ejecucin en xx dias
NUEVA FECHA DE TERMINACIN:
n/a - la
IMPORTE NETO:
Bs. Xxxxx
IMPACTO EN PLANOS:
Ninguno.
Autorizacin GERENTE
(firma)
Autorizacin CLIENTE
(firma)
Tabla N 8. Planilla Tipo para Solicitud de Cambios.

54
4.2.9.2.
Lecciones Aprendidas.
El momento para capturarlas es cada vez que ocurre un cambio o

desviacin (positiva o negativa) con respecto a lo planeado. Este es un
registro que permite documentar las experiencias para lograr un mejor
desempeo en los prximos proyectos, adems de que el equipo aprende
tanto de sus logros como sus errores. Se recomend el registro de cada
situacin en un modelo de planilla, donde se desglos la situacin, ubicacin
del rea afectada, consecuencias, evaluacin y solucin. Ver tabla n 9.
REGISTRO DE LECCIONES APRENDIDAS

CRITERIO DE BUSQUEDA
APP/Diagnostico/ Alcance/ Costo/ Tiempo
SITUACIN
El diseo original de las casas propone el techo en concreto, se plantea cambiarlo
a techo liviano de madera tipo machihembrado, apoyado en estructura metlica.
CONSECUENCIA
Hay que ajustar el presupuesto.
EVALUACIN.
Las condiciones estn dadas, la zona es productora del material, se consiguen
buenos precios, ahorrar encofrados y la bsqueda de materiales para las vigas
originalmente de concreto. Significa ahorro de tiempo y costo.
Con el conocimiento que ahora tengo, qu hara

diferente en esa situacin?
Cmo lo
resolvimos?
Se plante otras alternativas buscando oportunidad de Se evalu la relacin

ahorro, el cambio se propuso durante el diagnstico por lo costo beneficio y
que se consider a tiempo.
qued dentro del
presupuesto.
Tabla N 9. Planilla Tipo para Registro de Lecciones Aprendidas.
55
CAPITULO 5. ANALISIS DE LOS RESULTADOS.

Con el diagnstico inicial realizado a la urbanizacin, la cuantificacin y
registro de su situacin inicial permiti que la empresa conociese en detalle
lo adquirido y considerara que la inversin fue acertada, evaluando los
factores costo-beneficios, es decir, lo que pag en bolvares por lo que
adquiri en bienes (terreno, construccin y proyecto).
Toda la informacin procesada y ordenada en el presente trabajo permite

identificar todas las labores por ejecutar para lograr los objetivos finales
establecidos en el charter. Se gener una estructura de tareas en detalles,
que va de lo general a lo particular, con descripcin y criterio de aceptacin
para cada uno, a fin de que todos los involucrados (cliente, patrocinador y
equipo de trabajo) confirmen los entregables del proyecto por conseguir,
visualizando qu es lo que se va hacer y cmo se har para alcanzar el
producto y organizar los procesos para llegar a el, que es el proyecto.
El plan del proyecto con todos los procesos que engloba es la gua para la
siguiente etapa de ejecucin y control del proyecto. Este registro establece el
estndar o punto de referencia contra el cual verificar si se ejecuta
eficientemente y comparar lo ejecutado contra lo deseado. Es confiable ya
que integra todas las reas y trabajos que generalmente dependen de varias
personas, se establecieron las herramientas y estrategias del proyecto que
proporcionan disminucin en cambios de costo y tiempo, as como los
riesgos.
56
Se facilita la toma de decisiones al identificar las lneas de autoridad en la

organizacin promotora del proyecto, as como la dependencia entre
gerencias. Se identifican las responsabilidades en el equipo al saber quin
ejecuta, autoriza, revisa, coordina y participa, y en que momento lo hace.
La comunicacin es ms efectiva y facilita la toma de decisiones al definir
el flujo de informacin (quin la genera, quin la recibe y a travs de que
medios) y su frecuencia.
Al identificar las actividades claves del proyecto se identific la ruta crtica

del mismo, conformada por todas aquellas actividades que afectan
directamente la fecha de culminacin del proyecto, por lo que deben tener
seguimiento continuo durante la ejecucin.
El manejo de costos es muy importante, es comn conseguir proyectos

que sobrepasan su presupuesto, debido a tareas que no fueron incluidas en
el proceso de planificacin, es por ello que el presupuesto aqu planteado
contempl porcentajes adicionales al presupuesto de la construccin para
compensar la caractersticas propias de la construccin que fue adquirida en
estado de paralizacin, se estim el item obras extras y con respecto a las
cualidades inestables de los insumos en el sector construccin se refleja el
item variacin de precios.
Con la proyeccin del presupuesto se observ su acumulado a lo largo del

tiempo, permite tener una base para cotejar el desarrollo del proyecto en
tiempo y costo. Con el programa de erogaciones se observ los recursos
financieros requeridos a travs del tiempo planificado, evidencindose los
mayores desembolsos en los meses del cuatro al siete del proyecto, donde el
promedio es de 235 millones por mes.
57
CAPITULO 6. EVALUACIN DE LOS RESULTADOS DEL

PROYECTO.
Al concluir el trabajo especial sobre el proyecto planteado, se requiere
revisar los objetivos establecidos al inicio de este a fin de comprobar si el
propsito se cumpli.
El punto de partida de este proyecto lo marca el diagnstico realizado,

se requera saber el nivel constructivo en el que se paraliz la obra y evaluar
las condiciones de deterioro por el paso del tiempo. La informacin levantada
en sitio permiti cuantificar y registrar por escrito y grficamente, tanto lo que
se adquiri inicialmente como todo lo que falta por realizar para concluir la
urbanizacin con las diez casas, se obtuvo cantidades por unidades
especficas de tareas a realizar, esto ser la base para el clculo del
presupuesto; se logr actualizar el proyecto en lo que a representacin
grfica se refiere, se diagnostic que es lo que realmente existe en la
construccin, por todo lo antes mencionado se cumple con el objetivo
especfico n 1.
Se proyect lo que se requiri hacer, concluir las 10 viviendas y su

urbanismo, se desarroll los pasos y secuencias de las tareas por hacer,
siguiendo las pautas solicitadas por el cliente en tiempo, costo y calidad,
basado en las herramientas y tcnicas de la administracin profesional de
proyectos, especficamente aplicando el mtodo de Escala, se demostr el
manejo y aplicacin instrumental de los conocimientos adquiridos en el rea
de la administracin o gerencia de proyectos, con ello se logr el objetivo
especfico n 2.
58
Considerando todos los resultados finales del proceso, se puede

avalar que el objetivo general del trabajo se cumpli, al obtener la propuesta
de plan inicial del proyecto en cuestin para la empresa Inmobiliarios ABC,
este fue aprobado por la gerencia y la junta directiva, convirtindose en el
modelo de cmo enfrentar los futuros proyectos de la gerencia de proyectos
dentro de la empresa.
59
CAPITULO 7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
El proceso de visualizar y documentar las necesidades del proyecto

permiti afinar y definir expectativas que se pens que eran evidentes
o muy claras, por lo general se tiene una falsa idea de creer saber lo
que se quiere.
El enfoque informal de un proyecto ocasiona el desarrollo del alcance

inadecuado o fuera de tiempo y por lo tanto aparecen los retrabajos,
costos innecesarios y entregas tardas.
Ningn proyecto es igual a otro, todo proyecto lleva consigo

restricciones mnimas de tiempo de ejecucin, de recursos y
operatividad que marcan su desarrollo, y es muy comn que cada uno
cambie a lo largo de su desarrollo, se tiende a pensar que el plan
establecido no se puede modificar, ya que dificultara el seguimiento,
esta inflexibilidad es indeseada, el gerente tiende a perder el enfoque
de lograr la meta por apegarse a ejecutar el plan por el cual lo
evaluarn.
El plan de un proyecto busca ordenar y coordinar por adelantado lo

que se tratar de realizar en un futuro, pero si no hay un registro y
actualizacin continua en cada proceso, se trabaja en vano, no hay
bases slidas para el autoanlisis y el aprendizaje.
Elaborar y aplicar el Plan del Proyecto para la ejecucin y control,

permite detectar a tiempo las posibles desviaciones que se presenten
durante su ejecucin, y aplicar oportunamente los correctivos
60
adecuados que diluyan el riesgo y sus consecuencias, que

generalmente son de sobrecostos y prolongacin de fechas.
El plan del proyecto resultado del presente trabajo es totalmente

viable, se encuentra en proceso de implantacin.
Recomendaciones:
Aplicar la metodologa de la gerencia de proyectos en una empresa no

es una tarea rpida o fluida. Es un proceso de aceptacin y
maduracin que lleva tiempo y esfuerzo.
La gerencia de proyectos es muy til su aplicacin en las

organizaciones permite ahorrar tiempo y recursos en los procesos.
Registro y seguimiento en los cambios y de las lecciones aprendidas,

bases para el futuro.
El equipo de trabajo debe estar verdaderamente comprometido para

lograr el xito del proyecto, es tarea de la gerencia crear una visin
compartida.
61
BIBLIOGRAFIA CONSULTADAS.
Armas, M. (2007, Marzo 2). Persiste Escasez de Insumos para la

Construccin. [Entrevista a Lus E. Vegas Presidente de la Cmara
Inmobiliaria de Venezuela]. El Universal. p 1-10.
Durante el 2006 se otorgaron 477 Millardos a los Subsidios de Vivienda.

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Decreto N 4.343 (Declaracin de Estado de Emergencia del Sistema de

Vivienda y Hbitat en todo el Territorio Nacional). (2006, Marzo 6).
Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Marzo 13,
2006.
Colegio de Ingenieros de Venezuela (1994). Manual de Contratacin de

Servicios de Consulta de Ingeniera, Arquitectura y Profesiones Afines.
Caracas: Editorial Arte.
Fernndez-Ballesteros, R. (Ed) (1996). Evaluacin de Programas. Madrid:

Editorial Sntesis.
Palacios A, L. (2000). Principios esenciales para realizar proyectos. Un

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Direccin de Proyectos (PMBOCK Guide). Pensylvania, EUA.
62
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Repblica Bolivariana de Venezuela, Agosto 3, 2005.
Resolucin 012-06, Ministerio para la Vivienda y Hbitat (10% de la

Cartera de Crditos Brutal Anual de la Banca para Crditos
Hipotecarios). (2006, Marzo 13). Gaceta Oficial de la Repblica
Bolivariana de Venezuela, Marzo 28, 2006.
Resolucin 015-07, Ministerio para la Vivienda y Hbitat (10% de la

Cartera de Crditos Brutal Anual de la Banca para Crditos
Hipotecarios). (2007, Febrero 27). Gaceta Oficial de la Repblica
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Investigacin y Postgrado. (1998). Manual de Trabajos de Grado de
Especializacin y Maestra y Tesis Doctorales. Caracas: Autor.
63
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modelo de gestin para la investigacin de postgrado en Gerencia.
Versin preliminar. Trabajo no publicado.
Caracas: Universidad
Catlica Andrs Bello.
Velazco, J. (2006). Gua
Prctica Trabajo Especial de Grado-
Especializacin en Gerencia de Proyectos. (Revisin Enero-Marzo

2006). Caracas: Universidad Catlica Andrs Bello.
64
A N E X O A:
ACTA DE INICIO DE PROYECTO.
65
JUNTA DE CONSEJO DIRECTIVO N 1

FECHA
INICIO
FIN
PROX. JUNTA HORA
ELABOR
15/01/2007
9:15 AM
Objetivo:
Ubicacin:
INICIO DE PROYECTO
Sala de Juntas
Departamento
Asistentes:
Puesto
Clave
Carlos Coln
Presidente
Presidencia
CC
Jorge Perz
Vice-presidente de Operaciones
Operaciones
JP
Rodolfo Mendez
Vice-presidente de Mercadeo
Mercadeo
RM
Juan Coln
Asesor Legal
Legal
JM
Leonor Ortiz
Arquitecto
Gerencia de Proyectos
LO
Luis Coln
Administracin
Administracin
LC
DESCRIPCIN:
1.1
El Proyecto comprende la conclusin diez (10) casas de 190 m2 de dos (2) niveles c/u, ubicadas
dentro de un conjunto residencial de veinte casas en total incluyendolas.
Se deber cuantificar lo requerido en tiempo y dinero para concluir estas casas.
Es necesario realizar una inspeccin al sitio y con los planos del proyecto original de estas casas y
del urbanismo realizar un levantamiento de que existe y que se requiere para la conclusin del
proyecto.
1.2
Se requiere un diagnstico de costos de culminacin del Proyecto y todos los tramites requeridos
CC
RM
para establecer un precio de venta que incluya todos los costos generados por el proyecto.
Con el flujo de caja establecido podremos saber cuanto se requiere vender en el tiempo.
1.3
El diagnstico del estatus del proyecto se realizar con la inspeccin para levantar la informacin
de lo existente, comparacin con el proyecto original para establecer unos computos metricos que
sern la base del presupuesto requerido para concluir las diez casas.
La elaboracin del presupuesto requiere cotizar materiales con precios de la zona.
LO
Se debe renovar el permiso de construccin ante la alcalda de la zona.

El tiempo de ejecucin no deber exceder los seis meses, a partir del inicio de la obra, contando
con todos los recursos econmicos requeridos.
1.4
Se iniciarn las ventas con la firma de un documento de reserva elaborado por el dpto legal.
Caractersticas de las viviendas y el urbanismo para incluirlos en la caratula del contrato, donde se
establecern el tiempo y el monto de las cuotas a cancelar, as como las caractersticas de la
unidad inmobiliaria a vender. Clasulas descriptivas de la negociacin.
1.5
Se debe definir cmo sern los desembolsos a la contratista que ejecute la obra.
1.6
Se requiere cerrar el compromiso de ejecucin en un contrato que proteja ambas partes.
JP
LC
JC
66
A N E X O B:
PLANILLA BASE DE RECOLECCIN DE DATOS
MAMPOSTERA.
67
PLANILLA DE REGISTRO DE MAMPOSTERIA

PROYECTO: URB. VALLE ALTO VIVIENDA N:
PAREDES N
PB
ALTO
ANCHO
12
14
16
18
20
12
14
16
18
20
S/F=SIN FRISO
C/F=CON FRISO
BLOQUES DE ARCILLA
OBSERVACIONES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
INDIQUE CON "N" LO QUE NO EXISTE Y "S" LO

QUE EXISTE
68
A N E X O B-1:
INST. SANITARIAS A/B Y A/N.
69
PLANILLA REGISTRO DE INSTALACIONES SANITARIAS

PROYECTO: URB. VALLE ALTO
VIVIENDA N:
12,14,16,18 Y 20
1ERO
SI
NO
NO
NO
ELEMENTO
COLUMNAS
VIGAS
LOSAS
ESCALERA
PB
SI
SI
SI
NO
PAREDES
HERRERIA
SANITARIAS
SI NO
NO NO
S-1 (HAB)
A/B
C
OBSERVACIONES
CONCRETO
CONCRETO
CONCRETO
METLICA PELDAOS DE MADERA
BLOQUES DE ARCILLA
A/N
LAV
WC
DUCHA
CENTRO DE PISO
TAPON DE REGISTRO
RIEGO
PM
S-2 (VISITA)
LAV
WC
CENTRO DE PISO
BAJANTE DE A/N
TAPON DE REGISTRO
S-3 (COCINA)
FREGADERO
CENTRO DE PISO 1
TAPON DE REGIS. 1
LAVADORA
TAPON DE REGIS. 2
CENTRO DE PISO 2
CALENTADOR
BATEA
RIEGO-PATIO
VENTILACIN
S-1
VENT-LAVAMANOS
VENT-WC
VENT-CENTRO D PISO
S-2 (VISITA)
VENT-RAMAL
VENT-LAVAMANOS
VENT-MONTANTE
S-3 (COCINA)
VENT-LAVAPLATOS
VENT-LAVADORA
TOTAL SUBEN 4 PTOS DE VENT. SOBRE TECHO
MEDIDOR
INDIQUE CON "N" LO QUE NO

EXISTE Y "S" LO QUE EXISTE
70
A N E X O B-2:
INST. ELCTRICAS.
71
PLANILLA DE REGISTRO PUNTOS DE ELECTRICIDAD

PROYECTO: URB. VALLE ALTO
VIVIENDA N:
ELEMENTO
PB
TOMACORRIENTES
ESTACIONAMIENTO
1
SALN
3
CLOSET-CALENTADOR
1
COMEDOR
2
COCINA
4
TABLERO-COCINA
HAB-CLOSET
1
HABITACIN
1
PATIO
2
TOTAL PB
15
OBSERVACIONES
MONTANTE DE ELEC.
INTERRUPTORES
SALN
S-1 (HAB)
S-2(VISITA)
FRENTE A ESCALERAS
COMEDOR
COCINA
HABITACIN
PATIO
20
TECHO
TECHO
TECHO
TECHO
PARED/TECHO
PARED/TECHO
PARED
TECHO
PARED
S3
1
1
1
1
1
1
1
4
18
TECHO
S2
1
16
COCINA-HAB
1
1
1
1
1
2
2
1
1
3
14
S
14
ESTACIONAMIEN
LUMINARIAS
ESTACIONAMIENTO
ENTRADA
SALN
COMEDOR
COCINA
S-1 (HAB)
S-2(VISITA)
ESCALERA
HABITACIN
PATIO
TOTAL PB
12
SALON-ESCAL-C
PATIO
1
4
1 INDIQUE CON "N" LO QUE NO EXISTE Y "S" LO QUE EXISTE

9
72
A N E X O C:
PLANILLA PARA COMPUTOS METRICOS.
73
74
TUBERA DE 3/4" A.F.
TUBERA DE 3/4" A.C.
PARTIDA
DESCRIPCIN
URB. VALLE ALTO
PROPIETARIO:
PROYECTO:
1,5
1,5
ML
ML
0,9
3,1
ML
3,9
ML
3,9
ML
4,2
ML
1,45
ML
4,55
ML
3,9
0,9
ML
3,1
3,65
1,4
ML
1
1,55
ML
LARGO
ML
ML
CANT
ML
UND
ANCHO
POSITIVOS
ALTO
1,5
3,9
1,45
0,9
1,4
1,5
1,8
3,1
3,9
4,2
4,55
3,9
3,1
3,65
1,55
SUBTOTAL
COMPUTOS METRICOS
AGUAS BLANCAS
CANT
LARGO
ALTO
REALIZADO POR:
ANCHO
NEGATIVO
SUBTOTAL
1,5
3,9
1,45
0,9
1,4
1,5
1,8
3,1
3,9
4,2
4,55
3,9
3,1
3,65
1,55
TOTAL
FECHA:
FIRMA:
OBSERVACIN
A N E X O D:
PROGRAMA DE EJECUCIN
DIAGRAMA DE GANTT.
75
76
A N E X O E:
DIAGRAMA DE RED / RUTA CRITICA.
77
A N E X O F:
MODELO DE ANALISIS DE PRECIO UNITARIO.
78
INMOBILIARIOS ABC, S.A.
15/02/2007.
79
A N E X O G:
PRESUPUESTO BASE.
80
81
18/06/2007
* SALARIOS ACTUALIZADOS AL 01- 03- 07

* BONO DE ALIMENT ACION A Bs. 9,408.00
* PREST ACIONES SOCIALES AL 130%
* IVA SOBRE T ODO A 11%
* 5 % DE ADMINIST RACIN
* 15 % DE UT ILIDAD.
NOTA:ESTO INCLUYE
1.600.000.000,00
TOTAL/MES
12/12/2007
22/10/2007
38d
50.582.913,65
100.000.000,00
21 d
1.4.9 OBRAS EXT ERIORES
1,6 VARIACIN DE PRECIOS
14/11/2007
20 d
1.4.8 OBRAS DE SERVICIOS
1,5 OBRAS EXTRAS
12/12/2007
17/10/2007
23 d
1.4.7 OBRAS DE ACABADOS FINALES
1.401.964,29
17,18%
17,18%
COSTO DE ADQUISICIN DE LO EXIST ENTE
% MES
% ACUMULADO
1
274.870.172,38
274.870.172,38
MES
13/11/2007
06/11/2007
20/09/2007
MES 1
3.468.208,09
MES 2
6.000.000,00
1.215.035,71
5.086.705,20
12.301.740,92
IL
0,77%
17,95%
287.171.913,29
R
AB
270.000.000,00
N
FI
ACUMULADORES/MES
04/10/2007
06/09/2007
03/10/2007
01/11/2007
11 d
06/09/2007
1.4.6 INST ALACIONES SANITARIAS
16/07/2007
77 d
20 d
31/07/2007
1.4.4 ACABADOS HUMEDOS
09/07/2007
16 d
1.4.3 OBRAS DE SUPEREST RUCT URA
25/07/2007
1.4.5 INST ALACIONES ELECT RICAS
29/06/2007
9d
17 d
25 d
1.4.1 OBRAS PRELIMINARES
315.686.784,39
28 d
28/06/2007
12/12/2007
18/06/2007
1.091.113.301,96 125 d
IO
22/06/2007
C
NI
21/05/2007
1.4.2 OBRAS DE INFRAEST RUCT URA
1,4 CONSTRUCCIN
1,3 FACTIBILIDAD DEL NEGOCIO
18/05/2007
DU
C
RA
10/04/2007
12/12/2007
AS
09/04/2007
PT
B
O.
2.617.000,00
1,2 DIAGNSTICO DE LO EXISTENTE
CONCEPTO
ED
40.000.000,00 173 d
1,1 APP
CV
MES 3
666.552,42
1.865.579,44
17.006.784,39
4.855.491,33
1,54%
19,49%
MES 4
72.814.928,57
64.018.611,89
10.664.838,75
4.160.000,00
4.624.277,46
L
JU
10,78%
30,27%
484.352.333,76
172.507.478,38
IO
UN
24.672.942,09
311.844.855,38
AY
URB. VALLE ALT O
PRESUPUESTO BASE
MES 5
4.160.000,00
5.317.919,08
S
GO
MES 6
4.160.000,00
4.624.277,46
SE
E
TI
287.629.622,25
25.000.000,00
24.476.534,86
71.822.185,74
132.390.779,22
TO
15,84%
46,11%
17,98%
64,09%
737.827.082,51 1.025.456.704,76
253.474.748,75
75.000.000,00
152.249.396,10
IO
OC
4.160.000,00
376.255.102,00
10.649.034,45
10.816.755,10
150.868.045,26
12.674.503,37
23,52%
87,61%
6.619.538,96
4.160.000,00
5.086.705,20
MES 8
OV
149.001.512,10
29.284.844,74
49.389.081,65
8.850.072,35
31.761.693,74
RE
M
IE
9,31%
96,92%
1.550.713.318,87
B
TU
5.086.705,20
MES 7
145.629.857,14
BR
1.401.711.806,76
M
D
IC
1.880.000,00
1.849.710,98
MES 9
E
M
IE
3,08%
100,00%
1.600.000.000
49.286.681,15
10.649.034,45
30.393.281,01
BR
E
TA
315.686.784,39
2.617.000,00
40.000.000,00
TOTAL
TO
1.600.000.000,00
100.000.000,00
50.582.913,65
79.782.362,66
19.666.827,45
182.629.739,00
24.476.534,86
84.496.689,10
509.704.499,99
64.018.611,89
11.331.391,17
1.865.579,44
1.091.113.301,96
BR
A N E X O H:
PROGRAMA DE EROGACIONES.
82
83
31/07/2007
01/11/2007
03/10/2007
20/09/2007
06/11/2007
13/11/2007
12/12/2007
12/12/2007
09/07/2007
16/07/2007
06/09/2007
06/09/2007
04/10/2007
17/10/2007
14/11/2007
50.582.913,65 22/11/2007
1.4.3 OBRAS DE SUPEREST RUCT URA
1.4.4 ACABADOS HUMEDOS
1.4.5 INST ALACIONES ELECT RICAS
1.4.6 INST ALACIONES SANIT ARIAS
1.4.7 OBRAS DE ACABADOS FINALES
1.4.8 OBRAS DE SERVICIOS
1.4.9 OBRAS EXT ERIORES
VARIACIN DE PRECIOS
TOTAL/MES
1,6
NOTA:
EST O INCLUYE
* IVA SOBRE T ODO A 11%
EN LA CONST RUCCIN
* 5 % DE ADMINIST RACIN
* 15 % DE UT ILIDAD.
100.000.000,00
1.600.000.000,00
OBRAS EXTRAS
1,5
16,92%
16,92%
COST O DE ADQUISICIN DE LO EXISTENTE
% MES
% ACUMULADO
1
270.750.000,00
MES
270.750.000,00
ACUMULADORES/MES
25/06/2007
29/06/2007
1.4.2 OBRAS DE INFRAEST RUCT URA
28/06/2007
18/06/2007
1.4.1 OBRAS PRELIMINARES
CONSTRUCCIN
12/12/2007
1,14%
18,06%
288.917.059,20
18.167.059,20
6.300.059,20
11.300.059,20
1.867.000,00
24.086.666,00
1.091.113.301,96 18/06/2007
1,4
MES 2
5.000.000,00
12.600.118,39
IL
Inspe ccin
270.000.000,00
750.000,00
MES 1
R
AB
Me rcade o
22/06/2007
315.686.784,39 21/05/2007
N
FI
5.000.000,00
1,3
18/05/2007
IO
IC
IN
2.617.000,00 10/04/2007
SE
12/12/2007
BA
40.000.000,00 09/04/2007
PP
.
TO
Pe rmisologa
DIAGNSTICO DE LO EXISTENTE
1,2
CONCEPTO
ED
APP
1,1
CV
AY
MES 3
1.406.666,00
2.520.023,68
2.000.000,00
5.926.689,68
5.000.000,00
N
JU
0,68%
18,74%
299.843.748,87
10.926.689,68
MES 4
64.018.611,89
11.331.391,17
1.865.579,44
4.160.000,00
1.260.011,84
5.420.011,84
5.000.000,00
L
JU
14,85%
33,59%
537.416.056,04
237.572.307,16
127.426.125,00
IO
URB. VALLE ALT O
MES 5
4.160.000,00
2.520.023,68
6.680.023,68
5.000.000,00
S
GO
16,12%
49,71%
795.404.877,71
257.988.821,67
20.000.000,00
203.881.800,00
IO
PROGRAMA DE EROGACIONES
30.000.000,00
37.937.185,24
24.476.534,86
63.372.516,83
76.455.675,00
4.160.000,00
4.160.000,00
5.000.000,00
MES 6
EP
16,48%
66,19%
1.059.053.399,94
U
CT
4.160.000,00
4.160.000,00
5.000.000,00
MES 7
247.773.341,98
5.900.048,24
136.972.304,25
21.124.172,28
50.970.450,00
BR
15,49%
81,68%
1.306.826.741,93
EM
TI
263.648.522,23
TO
4.160.000,00
4.160.000,00
5.000.000,00
MES 8
NO
E
VI
23.934.708,80
13.766.779,22
45657434,75
50.970.450,00
9,89%
91,57%
1.465.092.345,69
158.265.603,77
BR
EM
CI
DI
12.645.728,41
55.847.653,86
1.880.000,00
2.000.000,00
3.880.000,00
5.000.000,00
MES 9
134.907.654,32
50.000.000,00
BR
8,43%
100,00%
1.600.000.000,02
TA
315.686.784,39
2.617.000,00
40.000.000,00
TOTAL
TO
100.000.000,00
50.582.913,65
79.782.362,66
19.666.827,45
182.629.739,00
24.476.534,86
84.496.689,10
509.704.499,99
64.018.611,89
11.331.391,17
1.865.579,44
1.091.113.301,96
1.600.000.000,00
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UNIVERSIDAD CATLICA ANDRS BELLO

TRABAJO ESPECIAL DE GRADO

PLAN MAESTRO PARA LA CULMINACIN DE 10 VIVIENDAS Y SU

Caracas, Abril 2007.

A TI, MI DIOS TODOPODEROSO!

A una persona muy especial,

Pap y Mam, Gracias!

Con mucho cario y esfuerzo

A la empresa por permitirme aportar mis conocimientos.

CAPITULO 1. Propuesta de Trabajo........................................................ 10

1.2. Justificacin del proyecto..................................................................... 16

2.2 Marco Normativo.................................................................................

CAPITULO 3. Marco Organizacional.......................................................

3.4 Estructura Organizativa de la Empresa............................................... 23

4.1 Formulacin del Inicio del Proyecto..................................................... 25

CAPITULO 7. Conclusiones y Recomendaciones.................................

Acta de Inicio del Proyecto..... 65

Planillas Base recoleccin de Datos Mampostera............

Planilla Base recoleccin de Datos Instalaciones

Planilla Base recoleccin de Datos Instalaciones

Planilla Base para Cmputos Mtricos. 73

Programa de Ejecucin en Diagrama de Gantt... 75

Diagrama de Red Ruta Crtica.... 77

Modelo de Anlisis de Precios Unitarios..

Programa de Erogaciones/Flujo de Caja.....

INDICE DE TABLAS Y FIGURAS

Tabla N 2 Matriz de Comunicacin.

Tabla N 3 Calendario de Eventos...

Tabla N 4 Estimado de Costos...........

Tabla N 5 Matriz de Administracin de Riesgos... 48

Tabla N 8 Planilla Tipo para Solicitud de Cambios..

Tabla N 9 Planilla Tipo para Registro de Lecciones Aprendidas..........

Estructura Organizativa de La Empresa..............

Diagrama Organizacional del Proyecto..... 36

Proyeccin del Presupuesto Base.. 45

Proyeccin del Programa de Erogaciones

Proyeccin de Ofertas para la Construccin....

Diagrama de Flujo del Sistema de Control de Cambios. 52

Universidad Catlica Andrs Bello

Disciplina: Organizacin y Direccin de Empresas.

Se presentan los principales conocimientos que requiere un profesional

A continuacin se aborda un tema latente hoy da en el sector de la

Estos casos son la evidencia la cultura empresarial predominante hacia la

El siguiente trabajo se estructura iniciando un anlisis de la problemtica

presente trabajo, y se caracteriza la investigacin como tipo evaluativa a nivel

Todo lo anterior es el prembulo para el eje central de este trabajo, lo

alcanzando mediante la unin de estas partes el desarrollo de la planificacin

Seguidamente se inicia la fase de valoracin de los resultados, en el

CAPITULO 1. PROPUESTA DE TRABAJO

1.1.1. Sntomas y Causas.

Es un hecho conocido y notorio que el sector empresarial venezolano se

una planificacin deficiente, con

improvisacin, toma de decisiones sobre la marcha de los acontecimientos

Esto quizs pueda ser por desconocimiento de la importancia de la

Dado el dficit habitacional que actualmente se registra en nuestro pas,

Como medida de respuesta a la necesidad habitacional el Estado regula

Decreto N 4.343 (Declaracin de Estado de Emergencia del Sistema de Vivienda y Habitat

mxima referida en la Ley Especial al Deudor Hipotecario de Vivienda es de

Constructor Report , Feb 2007 N50 pag.1).**3

Adems se establece un convenio con la banca privada para otorgar

autoconstruccin, ampliacin o remodelacin de vivienda principal, en las

Resolucin 012-06, Ministerio para la Vivienda y Hbitat (10% de la Cartera de Crditos

distribucin en un 5% para crditos de adquisicin a largo plazo y 5% para

En el ltimo trimestre del ao 2006 el Estado estableci la regulacin de