INFORME DE INSPECCIN Y AVALO

Panam, 13 de enero de 2014

Ref.: EV-01-20416/14

SEOR: JOSE J. SOFER

Atendiendo a la solicitud para que efectuemos la Inspeccin y Avalo que
consiste en un local comercial identificado con el N12 ubicado en el Nivel
000 dentro del Centro Comercial Plaza Edison.
NOMBRE DEL PROPIETARIO: RIN JACK, S.A
REGISTRO DEL INMUEBLE: FINCA 43560 PH DOCUMENTO 5
CDIGO 8705
PROVINCIA DE: Panam.
A.
UBICACIN: Entre la Avenida Ricardo J. Alfaro (Tumba Muerto) y
Va El Paical, identificado como el local N12 dentro de Centro Comercial
P.H. Plaza Edison, en el Corregimiento de Betania de esta ciudad.
B.

DESCRIPCIN DEL TERRENO:

(NO APLICA)

C.

INFORMACIN CATASTRAL Y ESTADO FSICO

Estado de la Propiedad: Bueno

Fecha de Declaracin:

9 de febrero de 1998

Valor Registrado:

B/.300,000.00

D.

CARACTERSTICAS DEL SECTOR

El Centro Comercial Edison Plaza, se localiza en un sector donde
predomina un desarrollo mixto compuesto por este amplio centro
comercial y frente a este se encuentra el Centro Comercial Plaza XXI; De
igual forma este colinda con una zona de uso industrial donde se alojan
diversas empresas de proceso y distribucin (Cervecera Nacional,
Distribuidora Tagarpulos, Tropigas entre otras), y un rea que en los
ltimos aos ha presentado una transformacin con la construccin de
diferentes edificios habitacionales incluyendo un plantel educativo.
Asimismo en su entorno se localiza sectores residenciales de
mediana densidad (Urbanizacin Los ngeles, Locera, Villa Soberana
entre otras).
El Centro Comercial se localiza estratgicamente la que tiene acceso
directo a una de las arteras vehiculares de importancia de la ciudad (Ave.
Ricardo J. Alfaro) y muy prxima a otra va de importancia (Avenida Simn
Bolvar Transstmica).
Se cuenta con infraestructura compuesta por calles internas de
concreto armado, aceras, cordn cuneta, sistema de acueducto conectado
a la red metropolitana del IDAAN, sistema pluvial, sanitario, sistema
elctrico y telefnico soterrado.
Cabe sealar que entre la Avenida Ricardo J. Alfaro (Tumba Muerto)
y la Va El Paical frente a el Centro Comercial Plaza Edison donde se
localiza la propiedad se ha realizado la construccin de un nuevo puente
vehicular el cual ha permitido la mejor circulacin vehicular entre ambas
vas.
E.

DESCRIPCIN DE LA CONSTRUCCIN
La propiedad motivo del presente Informe de Inspeccin y Avalo
consiste de un local comercial identificado con el No.12 ubicado en el Nivel
000 dentro del Centro Comercial Edison Plaza entre la Avenida Ricardo J.
Alfaro (Tumba Muerto) y La Va El Paical en el Corregimiento de Bethania
de esta ciudad.
El Centro Comercial consta de un ala derecha principal, as como de
un ala izquierda de locales comerciales; un edificio multipiso de oficinas
frontal y edificio de uso comercial, oficinas y estacionamientos independiente
que se comunica al edificio principal por medio de un puente peatonal.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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El ala derecha sobre el cual se encuentra el local en referencia se

distribuye en un nivel de planta baja compuesto por diecisis (16) locales
comerciales de doble altura lo que ha permitido a algunos locales construir
un entrepiso; donde se localizan diversos comercios; tres plantas superiores
tpicas de oficinas donde se ubican treinta y seis secciones para oficinas por
piso; algunas integradas con un rea de estacionamientos en su parte
posterior y un nivel de azotea para uso de estacionamientos. Su acceso es a
travs de dos juegos de escalera y dos ascensores, disponiendo de una
rampa lateral para acceso al rea de estacionamientos. El ala izquierda
cuenta con un edificio de similar distribucin incluyendo dos elevadores y
en centro de ambos pabellones localizamos una torre central de diecisis
pisos para oficinas.
En gran medida la edificacin P.H. Edison Plaza se encuentra ocupada
por entidades gubernamentales donde localizamos el Ministerio de la
Vivienda, Ministerio de Comercio, Ministerio de Desarrollo Social, Ministerio
de Trabajo y rgano Judicial.
La edificacin es de arquitectura moderna construida de mampostera
(columnas y vigas de concreto); losas postensadas y muro de retencin con
sistema de drenaje en su parte posterior. Adems cuenta con rea de
estacionamientos comunes; planta elctrica para las reas de uso comn,
sistema de mangueras, extintores, detectores de humo y una parada de
autobuses frente a la Tumba Muerto.
A continuacin hacemos una descripcin general del local sealando
su distribucin y tipos de acabados con que cuenta.
LOCAL No.12
El local comercial actualmente se encuentra ocupado por el Almacn
Todo a Dollar; el mismo se distribuye en rea de caja, amplia sala de
exhibicin de mercanca, depsito de limpieza y servicio sanitario.
Sus acabados son a base de piso de concreto cubierto con baldosas y
zcalos de cermica importada, piso de granito (depsito de limpieza);
paredes de bloques repellados revestidos parcialmente con azulejos de
cermica importada (servicio sanitario y depsito de limpieza); puerta
principal doble de vidrio fijo en marcos de madera, puertas internas de
madera contrachapada, ventanales frontales de vidrio fijo en marcos de
metal; accesorios sanitarios importados, columnas y vigas de concreto,
techo de losa de concreto con cielo raso suspendido escalonado de lminas
de gypsum con luces integradas.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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Dispone de equipo de aire acondicionado central, detectores de

humo y cmaras de vigilancia.
De acuerdo al reglamento de copropietarios al local le corresponde
un 0.7497% de participacin de las reas comunes, as como uso general
del rea de estacionamientos.
F.

ESTIMACIN DE VALORES
TERRENO
El valor del terreno ser establecido considerando el rea total que
ocupa la Finca Madre donde fue levantado el Centro Comercial Edison
Plaza, el que fuera segregado para conformar Fincas independientes de
propiedad horizontal, donde hemos considerado para el local motivo de
nuestra inspeccin, su debida participacin de las reas comunes
establecida en un 1.3382%.
TERRENO
rea del Terreno

29,116.21 m

Valor del Terreno

29,116.21 m x

B/.800.00 x 0.7497% = B/. 174,627.38

VALOR DEL TERRENO

B/. 174,627.38

VALOR DE REPOSICIN
El rea sealada corresponde a las medidas obtenidas de nuestra
investigacin en el Registro Pblico.
rea de Construccin
180.00 m x
VALOR TOTAL DE REPOSICIN

B/. 1,500.00

B/. 270,000.00
B/. 270,000.00

Los valores sealados para cada una de las reas incluyen los costos
de construccin (mano de obra, materiales, utilidades, financiamiento e
intereses), facilidades que disponen el edificio y uso de las reas comunes
de acuerdo a su porcentaje de participacin.
DEPRECIACIN
El Centro Comercial fue construido en 1998, siendo sujeto el local de
buen mantenimiento y algunas mejoras en aos posteriores.
Por lo tanto, la depreciacin ser establecida en primera instancia de
acuerdo a la Vida Efectiva (Edad Cronolgica en aos) ponderada por las
mejoras realizadas a travs de los aos estimadas en un 15% y la Vida til
establecida por sus caractersticas en 75 aos.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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Adicional se debe considerar el Estado de Conservacin, por lo que

utilizaremos para este anlisis, el Mtodo Heidecke, que relaciona el estado
de conservacin o mantenimiento, aprobada y utilizada por la Unin
Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV.
El Valor Residual esperado del local es de un 15% que representa
B/.40,500.00
Valor de Reposicin
B/.
Valor Residual
(B/.
Valor Sujeto a Depreciacin B/.

270,000.00
40,500.00)
229,500.00

Vida Efectiva x Factor de Mejoras

Vida til
15 aos x 85% = 17.00%
75 aos
B/.229,500.00 x 17.00% =

B/.

39,015.00

El Estado de Conservacin se clasifica en Normal,

coeficiente por estado fsico es de 2.52%.
B/.229,500.00 x 2.52% =

B/.

5,783.40

DEPRECIACIN TOTAL

B/.

44,798.40

VALOR FISICO ACTUAL

Valor del Terreno
Valor de Reposicin
Depreciacin

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

B/.
B/.

174,627.38
270,000.00

(B/.
B/.

44,798.40)
399,828.98

por lo que el

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VALORES COMPARATIVOS
Se efecto una investigacin de los niveles de oferta y demanda
actual en el entorno, el cual en esta zona se presenta una gama variada de
locales comerciales y de apreciaciones por parte de la demanda, las que si
bien se observa una serie de facilidades con algunas diferencias, se puede
establecer relacin de homologacin y establecer las actuales tendencias
del mercado.
Los Valores de Capitalizacin por Renta para stos locales
comerciales oscilan entre B/.15.00 m @ B/.20.00 m; los que presentan
variaciones en facilidades ofrecidas en acabados y tamao de la
construccin (reformas efectuadas) y edad de los edificios.
Los Valores de Oferta en el Mercado, para estos locales comerciales
se encontraron entre B/.2,100.00 m @ B/.2,400.00 m; que al igual a
lo indicado difieren en edad, tamao del local y acabados de la
construccin sujetos de diversas reformas.
Una relacin de Valor Comparativo Homologado nos resulta para
esta propiedad en B/.415,000.00.
VALOR DE CAPITALIZACION POR RENTA
Probable Entrada Bruta Mensual
Entrada Bruta Anual

B/.
B/.

3,600.00
43,200.00

VER NOTA N2

Menos Gastos Aproximados

Renta Neta Anual
Calculada al 9.20% neto sobre la inversin
VALOR DE CAPITALIZACION POR RENTA

B/.
B/.

7,560.00
35,640.00

17.5%

B/.

387,391.30

VALOR FISICO ACTUAL

VALOR DE CAPITALIZACION POR RENTA
VALOR POR RELACION COMPARATIVA

B/.
B/.
B/.

399,828.98
387,391.30
415,000.00

VALOR ACTUAL DEL MERCADO

B/.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

405,000.00

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OBSERVACIONES
GRAVMENES: De Registro Pblico se obtiene que la Finca No.43560 PH se
encuentra actualmente Libre de Gravmenes.

OTRAS OBSERVACIONES
NOTA No.1: El Valor de Liquidacin Ordenada que corresponde al precio ms probable
que puede obtener el vendedor que se encuentre en la necesidad de encontrar comprador
en el mercado libre en un plazo corto de tiempo, el cual hemos estimado en
B/.364,500.00
NOTA No.2:
Hacemos la observacin que la Entrada Bruta Mensual sealada,
corresponde al ingreso que se puede generar de acuerdo a las condiciones actuales del
mercado donde se considera principalmente la ubicacin, accesibilidad, facilidades que
brinda la propiedad, oferta y demanda.
Asimismo dentro de los porcentajes gastos sealados se ha considerado adems de los
gastos de mantenimiento, el factor de desocupacin y cobranza (atrasos en el pago de
alquiler que se pudiera generar).
NOTA No.3: VALORES PARA OBTENCIN DE PLIZA DE SEGUROS
Se sugiere para la obtencin de una cobertura de seguros, los siguientes parmetros.
No Incluye Terreno
Valor de Reposicin: B/.270,000.00
Valor Fsico Actual: B/.225,200.00
NOTA No.4: NORMA DE DESARROLLO URBANO C2
C2 COMERCIAL URBANO: Instalaciones comerciales en general. Adems el uso
residencial multifamiliar independiente o combinado de acuerdo a la densidad y a las
caractersticas del rea y sus usos complementarios. Tambin usos industriales que no
constituyan peligro o perjudique el carcter del rea.
NOTA No.5: MEDIDAS Y LINDEROS
Norte: Colinda con el Local No 11.
Sur: Colinda con el Local No 13.
Este: Colinda Resto Libre de la Finca.
Oeste: Colinda con rea de Estacionamientos
NOTA No.6
SECUESTRO: Ninguno.
EMBARGO: Ninguno.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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FORMULARIO DE RIESGOS DE GARANTIAS INMUEBLES

RELACIONADOS CON ASUNTOS AMBIENTALES Y SOCIALES
NO. DE FINCA(S):

43560 PH

CDIGO

8705

1. TIPO BIEN:

5. UBICADA EN:

Residencial:
Casa
Apartamento
Proyecto en construccin
Comercial e Industrial:
Edificio
Restaurante
Galera/Bodega
Planta Industrial

Agropecuario:
Terreno
Mejoras
Cultivo
Local en Centro Comercial
Local Independiente
Instalaciones de Salud
Proyecto en construccin

2. USO ANTERIOR DEL TERRENO:

Uso Industrial. Actividad:
Vertedero
Saneado
No saneado
Polgono de tiro
Minera. Tipo:
Taller mecnico
Estacin de combustible
Expendio de alimentos
Agrcola. Nombre del Cultivo(s):
Pecuario. Tipo de ganado:
Otro (s): RESIDENCIAL-COMERCIAL
El uso anterior concuerda con la zonificacin actual
Si
No. Explicar el impacto en observaciones del
avalo.
3. CONSIDERACIONES DE LAS INSTALACIONES O
DETERIORO DE LAS MEJORAS:
Grietas:
superficial
estructural
Oxidacin avanzada de las estructuras:
techo
vigas
cerchas
otro:
Presencia de asbesto en:
paredes
techo
tuberas
Sistemas de control de incendio:
alarmas
extintores
rociadores
mangueras
Otro (s):
Sistema de tuberas visibles en mal estado
vapor
agua potable
agua caliente
aguas sanitarias
aire comprimido
Otro (s):
No se observ deterioro por simple inspeccin
4. POSIBLES PELIGROS NATURALES:
Deslizamientos/ deslave
Ninguno de las anteriores
Hundimiento
Otro (s):
Inundaciones
Zona ssmica

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

rea protegida
Bosque primario o secundario
Zona arqueolgica
rea de inters social (cultural o histrica)
Zona con restriccin de uso
Zona roja o de alta delincuencia
Cuenca hidrogrfica:
Ninguna de las anteriores
Otra (s): REA RESIDENCIAL - COMERCIAL

6. SE OBSERVA, PERCIBE O EXISTE EVIDENCIA DE:

Vibraciones
Olores nocivos
Polvo
Gases
Aguas sanitarias
Residuos lquidos industriales o comerciales
(aceites, qumicos, etc.)
Roedores
Residuos slidos/ basura
Ninguna de las anteriores
Otro (s):
Cercana a industrias, compaas o actividades
que puedan afectar la garanta.
Nombre(s):
7. AGUAS SUPERFICIALES PRESENTES
Ro(s):
Mar:
Quebrada(s):
Drenaje Natural
Humedal (es):
Estn siendo afectadas por la actividad?
No.
Si. Cul?
Estado de las aguas superficiales por simple
inspeccin:
Bueno (sin presencia de basura, limpia, sin algas,
sin coloracin distinta a la tpica, sin mal olor)
Malo (con desperdicios, con presencia de algas,
con coloracin, con mal olor)
Los residuos lquidos (aguas sanitarias o del
proceso)
son vertidos en aguas superficiales:
No. Dnde son vertidos? SISTEMA SANITARIO
Si. Nombre:
Ninguna de las anteriores

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CERTIFICACIN
Por este medio certificamos que nuestro Informe de Inspeccin y
Avalo que corresponde a la Finca No. 43560 PH, es producto de mtodos
objetivos, cientficos, comn y universalmente aceptados.
Asimismo, sealamos que no hemos sido influenciados por ninguna
intencin o acuerdo de honorarios profesionales que pudiese alterar en lo
ms mnimo los procedimientos, metodologa, levantamiento de datos,
convicciones, criterios, consideraciones especiales y conclusiones.
Los anlisis y resultados solamente se ven restringidos por las
hiptesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe.
Toda informacin aqu suministrada corresponde a lo observado
durante nuestra inspeccin sin que se haya exagerado ni omitido
conscientemente ningn factor importante o detalle. La valuacin se llev
a cabo conforme a un cdigo de tica y norma de conducta.
Los datos de registro de la propiedad estn basados en la
informacin obtenida y existente en el Registro Pblico de Panam, por lo
tanto nuestra empresa no asume responsabilidad alguna por cualquier
error proveniente de dicha institucin.
El valor de la propiedad se ha establecido dentro de la fecha efectiva
sealada en el presente informe, por lo tanto resulta claro que no
asumimos responsabilidad por algunas variaciones del orden econmico o
variaciones fsicas que pudieran presentarse en una fecha posterior y que
puedan afectar la opinin del valor establecido.
De manera ilustrativa anexamos plano de localizacin y juego de
fotografas tomadas durante nuestra inspeccin.
Suscribimos el presente informe en la Ciudad de Panam, a los trece
(13) das del mes de enero de 2014.
Atentamente,

CORPORACIN DE INGENIEROS ASOCIADOS, S.A.

Alexander M. Parrilla E.
Ingeniero Civil, M.B.A.
Gerente General

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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PLANO DE LOCALIZACIN

PROPIEDAD

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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VISTA DEL ENTORNO Y LA VA RICARDO J. ALFARO.

VISTA PARCIAL FRONTAL DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA EDISON.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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VISTA GENERAL DE LOS ESTACIONAMIENTOS DEL CENTRO COMERCIAL

PLAZA EDISON.

VISTA FRONTAL DEL LOCAL No.12 CON FINCA No.43560 PH, MOTIVO DE
NUESTRA INSPECCIN.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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VISTAS INTERNAS DEL LOCAL No. 12 DONDE SE APRECIA LA AMPLIA SALA

DE EXHIBICIN DE MERCANCA.

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

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VISTA INTERNA DE LA PARTE FRONTAL DEL LOCAL DONDE SE

ENCUENTRA EL REA DE CAJA.

VISTA DEL MEDIO SERVICIO

SANITARIO

Centro Comercial Plaza Edison

Local No. 12, Finca No. 43560 PH

VISTA DEL DEPSITO DE

LIMPIEZA

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