Citar Lexis N 70040711

Tribunal: C. Nac. Civ., sala M

Fecha: 13/10/1997
Partes: Alerse S.R.L. v. Carrefour Argentina S.A.
CONTRATOS DE COMERCIALIZACIN - Centros de comercializacin - Locacin de un local a
un supermercado - Conclusin - Resolucin unilateral por el locatario - Modificacin de las
circunstancias de hecho que incidan sobre el contrato - Improcedencia del resarcimiento del
lucro cesante - Falta de prueba del incumplimiento de la locadora
--------------------------------------------------------------------------------

2 INSTANCIA.- Buenos Aires, octubre 13 de 1997.

El Dr. Daray dijo:
Por los recursos interpuestos por ambas partes contra el decisorio de grado vienen a estudio
del tribunal estos obrados. Por razones lgicas resulta necesario analizar la queja trada a esta
instancia por la actora, quien se agravia de la eximicin de responsabilidad establecida por el
inferior en la resolucin del contrato, que una a las partes.
Cabe sealar primeramente que la base de la demanda la constituye el contrato en virtud del
cual Carrefour Argentina SA. alquila a Alerse SRL. un local (llamado saln comercial m. 528) en
el Shopping Soleil.
Destaco que considero estril, en este estadio, la discusin sobre la caracterizacin del
contrato aludido, pues dentro del derecho actual, al acoger el juez una accin fundada sobre el
contrato, no est obligado a indicar el tipo contractual, porque no hay una "actio ex empto"
distinta de la "actio ex locato", sino que se conoce una accin genrica. De all que, no estando
el juez condicionado a un formalismo riguroso en su pronunciamiento, puede tambin
dispensarse de la identificacin del "nomen iuris" de los negocios sometidos a su examen,
siempre que ello no sea indispensable a los fines de la decisin (Sacco, R., "Autonoma
contrattuale e tipi", citado por J. C. Rezznico, "El tipo en los contratos civiles y comerciales",
La Ley, 1990-C, 976).
En efecto, la ndole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes. No por la
nominacin que le hayan atribuido se determina la naturaleza jurdica de los contratos; sta
nace de la relacin jurdica que han pretendido establecer los contratantes, siendo necesario
para ello indagar el motivo impulsor o fin perseguido y fijar lo que verosmilmente entendieron o
pudieron entender al vincularse.
Respecto de este contrato, no resulta ocioso decir que -como en todo acto jurdico- la causa,
razn jurdica del negocio, adems de un aspecto objetivo, consistente en el propsito
recproco y comn de las partes de obtener el cumplimiento ntegro de las prestaciones
supuestas ab initio en el intercambio mutuo de prestaciones patrimoniales, posee un aspecto
subjetivo consistente en la finalidad concreta, propia o individual, formada por los motivos
determinantes de la voluntad jurdica, que al exteriorizarse es causalizada.
En consecuencia, podramos decir que el fin del contrato es el propsito prctico y bsico de
las partes que, conocido y aceptado, es objetivo y se convierte en fin para ambos (conf. Espert,
Sanz, "La frustracin del contrato", Madrid, 1968, p. 45/7).
En ese sentido, en la clusula primera se habla de la "finalidad global, especfica y de
funcionamiento de un Shopping Center", y en las normas generales se agrega: "La finalidad de

un Shopping Center, como es universalmente identificado, es congregar, en un mismo local, un

nmero adecuado de actividades empresariales, distribuyendo los diferentes ramos de
comercio y servicios segn una planificacin tcnica precedida de estudios sobre las
preferencias y vocaciones del consumidor, destinado a darle a ste el mayor confort y el
mximo estmulo, facilitndole la eleccin y adquisicin de bienes y servicios".
De modo que podemos colegir que el motivo determinante -que deviene en la causa propia del
presente contrato-, lo constituye la funcionalidad, organizacin, atraccin ejercida sobre el
pblico y por los servicios que ofrece el Shopping Center (bares, restaurantes, espectculos,
salas de juego para nios, guarderas infantiles, etc.). De modo que el locatario se instala all
por todo esto, lo cual determina un desfile incesante de pblico que, muchas veces, va slo a
pasear, pero del cual surgen clientes. Qu ocurre si comienzan a cerrarse los negocios, bares,
restaurantes, pistas de patinaje, pertenecientes a otros locatarios por decisin de ellos mismos,
por quiebra u otra causa?
No ha sido materia de agravios la recisin del contrato en s, por cuanto no se cuestiona que, si
bien la prestacin es an perfectamente hacedera, la finalidad del contrato ya no puede
cumplirse, hacindolo intil y carente de inters. En efecto, aun cuando la prestacin es pasible
de satisfaccin, a una de las partes ya no le interesa esa solucin porque se frustr el resultado
econmico perseguido, la utilidad esperada. Las circunstancias posteriores a la celebracin
modificaron de tal modo los elementos de hecho sobre los que incide el contrato, hasta el punto
de que el fin es inalcanzable.
En virtud de ello, resulta necesario esclarecer la medida en que resulta imputable a la
administracin del centro de compras, a cargo de la locadora, el decaimiento de actividad,
prdida de atractivo para el pblico, disminucin de ventas, etc. que condujo al fracaso del
Shopping Soleil y su posterior transformacin en Soleil Factory.
De conformidad con los principios de lealtad y buena fe con que cabe interpretar el contrato
segn precepto del art. 1198 Ver Texto , CCiv., va de suyo que tras la finalidad declarada deba
encolumnarse tambin la actividad del locador, a quien corresponda la administracin del
centro.
Ciertamente, para garantizar un centro comercial de prestigio, jerarqua y selecta clientela
-como era el objetivo general-, se requera para el locador amplias facultades de fiscalizacin.
Asimismo, para la determinacin del "nmero adecuado de actividades empresariales, y la
distribucin de los diferentes ramos de comercio y servicios segn una planificacin tcnica
precedida de estudios sobre preferencias y vocaciones del consumidor" se desprende que
Carrefour realiz una serie de sondeos en el mercado, que le permitieron conocer sus
preferencias y gustos, necesidades, capacidad de consumo, etc., sobre las que bas la
planificacin del funcionamiento y organizacin del centro comercial. Tales actos son, sin lugar
a dudas, demostrativos de una conduccin, de donde la suerte global del emprendimiento no le
es por completo ajena. En efecto, si bien no se asegur el xito del negocio, se tomaron
especiales previsiones y reservado peculiares poderes de fiscalizacin.
Ahora bien, para poner en cabeza de Carrefour la responsabilidad por la frustracin del
contrato, debe valorarse su conducta y acreditarse fehacientemente la culpa; la que exige una
adecuada invocacin y prueba por parte de quien la alega.
El Cdigo Civil define a la culpa en el art. 512 Ver Texto refirindola al incumplimiento de las
obligaciones, dice: "La culpa del deudor en el cumplimiento de la obligacin consiste en la
omisin de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligacin, y que
correspondiesen a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar". Es por ende una
omisin, positiva o negativa, para prever o evitar un dao a otro.
En la nota del art. 512 Ver Texto , expresa Vlez, con criterio eminentemente prctico, que en
esos casos siempre sera preciso en la prctica considerar las circunstancias en concreto, tener
siempre presente el hecho y seguir los datos positivos del negocio, para determinar la
existencia e importancia de las culpas. La sola ley es la conciencia del juez, agrega nuestro

Codificador, convencido con razn de que ser aqul quien en cada caso habr de determinar
si la parte actu como debi hacerlo, segn el mdulo de comparacin que adopte tomando en
consideracin las circunstancias concretas (Bustamante Alsina, Jorge, "Teora General de
responsabilidad civil", LexisNexis - Abeledo-Perrot, p. 330 ). Es que la culpa no es una nocin
rgida, sino flexible, adaptable a las circunstancias de las personas y del caso, conforme la
prudente apreciacin judicial (conf. Guillermo A. Borda, "Tratado de Derecho Civil Obligaciones").
La realidad social no es simple sino compleja, es decir, los hechos no aparecen perfectamente
dibujados, sino que de ordinario integran un conjunto o masa de acontecimientos que actan
como factores determinantes, condicionantes o coadyuvantes de sucesivos fenmenos y que
se interfieren recprocamente en sus respectivas derivaciones, de manera de presentar un
panorama borroso que dificulta la apreciacin del nexo de causalidad existente entre los
hechos (Llambas, "Parte General", t. II).
As las cosas, no debemos olvidar que si bien Alerse SRL. no posee la envergadura y
expansin de su contraria, no puede equipararse a un particular carente de experiencia, ni que
desconozca las reglas y riesgos de la plaza en la que gira, como bien apunta la a quo, se trata
de una empresa comercial que evaluando los riesgos propios de todo negocio, resolvi alquilar
un saln de ventas en el Shopping Soleil.
Asimismo, entiendo que el emprendimiento comercial llevado adelante por la razn social
demandada, necesariamente implica la coordinacin de mltiples factores, ya sea comerciales,
arquitectnicos, estticos o de servicios.
El rol conductivo asumido por Carrefour, con sus extensas facultades, era la herramienta ms
idnea para la puesta en prctica del proyecto denominado "Shopping Soleil". Empero de ello
no cabe calificar la obligacin por l debida como de resultado, de ninguna parte puede
interpretarse que el accionado garantiz un resultado, o xito en la empresa. As como
tampoco, se prueba la culpa del supuesto incumplimiento.
Esta conclusin no es rebatida por los extensos argumentos de la actora, ya que la suerte del
Centro Comercial obedeci, en mi opinin, a un cmulo de factores desfavorables -entre ellos,
su lejana, la coyuntura econmica, la apertura del Unicenter- que no pueden ser imputados
nicamente a las partes del contrato.
En suma, y como resultado de la valoracin de los hechos y de las pruebas, confrontadas con
los preceptos legales pertinentes, la parte actora no ha logrado formar conviccin, en el
juzgador sobre la culpabilidad atribuida a Carrefour Argentina SA. en la resolucin de contrato
que las ligaba.
En consecuencia, no resulta procedente el resarcimiento por encontrarnos en una situacin
diferente a la de la resolucin por incumplimiento, que siempre es imputable a una de las
partes. As Larenz considera que el lucro cesante no puede otorgarse, ya que constituye una
forma de resarcimiento demasiado amplia, y de esta manera tornara exigible la
contraprestacin ntegra (conf. Norma O. Silvestre y Juan C. King, "La frustracin del fin del
contrato", JA, 1991-III).
Por ello, y porque en la extensa expresin de agravios de la actora nada se aporta como
fundamento crtico como para rebatir ese aspecto de la sentencia, limitndose a expresar su
disentimiento o disconformidad con las conclusiones del primer sentenciante, propongo,
confirmar la sentencia apelada, en lo a que este tema se refiere.
En relacin a la queja de Carrefour Argentina SA. sobre la condena a reintegrar los gastos de
instalacin no amortizados y restitucin de los elementos que quedaron en el local, debo
adelantar que la misma no puede tener favorable acogida, por cuanto el criterio adoptado por el
a quo es el correcto, en virtud de la aplicacin de la "Teora de la frustracin del fin del contrato"
y conforme a un justo reparto del riesgo contractual.

Respecto del agravio de la demandada Carrefour por la imposicin de costas, ambos tuvieron
que litigar para que se les reconozcan sus derechos y la forma en que prosperaran sus
pretensiones, por lo que no encuentro fundamento para apartarme de la forma en que las
impusiera el a quo.
Por lo expuesto, voto porque se confirme el fallo apelado, en cuanto ha sido materia de
agravios. Costas de la alzada, en el orden causado.
Los Dres. Grgano y Alvarez dijeron:
Que adhieren al voto precedente.
Por lo deliberado y conclusiones establecidas, el tribunal resuelve:
Confirmar el fallo apelado en cuanto ha sido materia de agravios. Costas de la alzada, en el
orden causado.- Hernn Daray.- Carlos H. Grgano.- Gladys S. Alvarez.