DICTAMEN PERICIAL DE UNA PLAYA ESTACIONAMIENTO

I.

METODOLOGIA
La Metodologa

empleada para la elaboracin del presente DICTAMEN

PERICIAL a sido aplicar el mtodo de la Tasacin Directa Del REGLAMENTO

GENERAL DE TASACIONES DEL PERU, aprobado por Resolucin Ministerial
N 370-85-VC-9300, MVC, de fecha 27 de Diciembre de 1985 y publicado en el
diario Oficial El Peruano con fecha 14 de Enero de1986.
Igualmente, la aplicacin del NUEVO REGLAMENTO

NACIONAL

DE

TASACIONES DEL PERU, aprobado por Resolucin Ministerial N 469-99MTC/ 15.04, de fecha 10 de Diciembre de 1999, y Publicado en el Diario
Oficial El Peruano, el Viernes 17 de Diciembre de 1999.
II.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona el rea en el que se encuentra ubicado el bien inmueble materia del
Litis, cuenta con todos los servicios de un Medio Urbano Consolidado, es decir
cuentan con servicios de agua, redes generales de desage, luz elctrica y
energa, servicio telefnico, pistas, veredas y jardines.

III.

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.

NOMBRE DEL QUE SOLICITA EL DICTAMEN PERICIAL

Solicita y ordena la Valuacin del inmueble su Propietario

2.

OBJETO DEL DICTAMEN PERICIAL

Para efectos a que se contraen

3.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA PERICIA.

A la fecha del Presente Dictamen

4.

ZONIFICACION, Y AREA DE ESTRUCTURACION URBANA

El Inmueble materia del presente Dictamen Pericial, se encuentra ubicado

en el rea de ESTRUCTURACION URBANA II: "AREA DE MAYOR

HETEROGENEIDAD
ZONIFICACION

DE

FUNCIONES, y le corresponde una

C-5, Compatible con

R-5 (Multifamiliar); por el Uso

Planteado, el Edificio: est destinado al uso Comercial, Residencial

(Oficinas y Departamentos).
5.

UBICACIN
El Inmueble materia de la presente Valuacin se encuentra ubicado en la
esquina formado Av. Arenales cuadra 23 y la Calle Joaqun Bernal cuadra
2, Distrito de Lince y Provincia y Departamento de Lima.

6.

USO ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE

La Unidad Inmobiliaria materia de la presente Valuacin, est constituido
por una PLAYA DE ESTACIONAMIENTO, y se encuentra ubicado en el
Segundo Piso, Segundo Nivel de un Edificio Multifamiliar de ONCE
PISOS, denominado EDIFICIO GALIESA S. A. constituido en su conjunto
por Tiendas (Primer Piso), Oficinas y Departamentos de Vivienda (del 3er
Piso al 11 avo. Piso); Zona Urbana de Mediana Densidad Poblacional y
su actual Uso Corresponde a UNA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO
PARA AUTOMVILES, que se desarrolla en un solo nivel (2do. Piso).
Los Linderos y Medidas Perimtricas son:
-

Por el Frente colinda con los aires que da a la Av. Arenales cuadra
23 con 23.35 metros lineales, orientados hacia el este.

Por el lado Derecho entrando, en lnea recta, colinda con los aires
de la Calle Joaqun Bernal Con 22.00 metros lineales, orientados
hacia el lado Norte.

Por el lado Izquierdo entrando, en lnea recta colinda con los aires
de Propiedad de terceros con 22.00, metros lineales, orientados
hacia el lado Sur.

Por el Fondo en lnea recta colindante con los Aires de propiedad

de terceros, con 23.35 metros Lineales, orientados hacia el lado

Oeste.
EL PERIMETRO:
El permetro que encierra a la propiedad en referencia es de 90.70 metros
lineales
7.

AREA DEL TERRENO

Segn la Partida Registral, EL REA TOTAL del inmueble en el que se
desarrolla LA

PLAYA DE

ESTACIONAMIENTO, son

QUINIENTOS

METROS CUADRADOS (500. 00 M2)

8.

PROPIETARIOS
El inmueble en referencia segn la Ficha Registral, corresponde como
Propietario al Seor: PABLO ANTONIO, PAEZ OLCESE y Seora.
AURORA ADRIANA, CARDENAS OLAETA.

9.

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de UN BIEN INMUEBLE

denominado

PLAYA

DE

ESTACIONAMIENTO, que esta ubicado en un segundo nivel (segundo

piso) de un edificio de ONCE PISOS, su ubicacin estratgica en la
esquina formada por la Avenida Arenales cuadra 23 y el Jr. Joaqun
Bernal, hace que el ingreso se desarrolla a travs de esta ltima signado
por la numeracin Municipal N 215.
10.

DISTRIBUCION
El inmueble en referencia consta de:
-

Una amplia zona de estacionamiento para 15 automviles.

Una Rampa de Acceso en " L " de 3.50 metros de ancho, que viene
del 1er piso

Un Bao con lavatorio e inodoro.

Un Hall para uso de ascensores (dos ascensores)

Una Escalera de acceso del Hall del Primer Piso a la playa de

estacionamiento de ancho 1.00 metro, dividido en tres tramos:
sube, descanso y baja (solucin forzada)

Cinco Columnas de .30 x .50 en la parte frontal que soportan los

pisos altos del Edificio

11

EDIFICACION
Se trata de una edificacin de sistema aporticado de concreto armado y
material noble. De la Inspeccin Tcnica efectuada por los Peritos y la
revisin de la Documentacin existente en la Municipalidad del sector,
podemos

indicar

las

principales

caractersticas

tcnicas

de

la

construccin:
-

CIMENTACION Y SOBRECIMIENTOS: De concreto ciclpeo. (1er

piso)

MUROS: De ladrillo pandereta asentados con mortero de cemento

y arena en aparejo de cabeza en muros portantes y en aparejo de
soga en todo lo que es tabiquera.

VIGAS SOLERAS, COLUMNAS DE AMARRE, ESCALERA

TECHO

ALIGERADO PLANOS: DE CONCRETO ARMADO y

Estructura de fierro corrugado

-

TARRAJEOS

ENLUCIDOS: En

muros interiores como

Exteriores y Cielos rasos con mortero cemento - arena en

proporcin 1:5
-

PISOS: cemento frotachado

PUERTA PRINCIPAL de ingreso ubicado en el primer piso, metlico

de dos hojas; de madera

contraplacadas el bao y puerta de

acceso de escaleras, Metlico convencional las puertas de los

ascensores.
-

BARANDAS que dan a la Av. Arenales y al Jr. Joaqun Bernal, de

aluminio.

APARATOS

SANITARIOS:

1/2

Bao con maylica blanca,

sanitarios nacional
-

INSTALACIONES SANITARIAS: Empotrada

INSTALACIONES ELECTRICAS: Monofsica empotrada.

PINTURA: En

ltex lavable en exteriores e interiores, en buen

estado

12-

ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

Segn los datos obtenidos en la Municipalidad respectiva, y de acuerdo al
documento del Propiedad: (Copia Literal), el bien inmueble materia del
presente Dictamen, se establece una antigedad de 32 aos.
Su estado de Conservacin en General es Buena, correspondindole
una Depreciacin por Antigedad y uso (de acuerdo a la tabla N 01, del
Nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Per): corresponde
20 %.

13.

AREA TECHADA
El rea til de la Playa de Estacionamiento, (Unidad Inmobiliaria), de
acuerdo a lo indicado en la Ficha Registral y a la Declaracin jurada de
Autovluo de la Municipalidad de Lince, es de 500. 00 m2

14.

VALORIZACION
1- VALOR DEL TERRENO:
De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona, considerando el
uso, el entorno, la caracterstica de la zona, se fija y establece un precio
unitario ponderado para el terreno en U.S. $/. QUINIENTOS DOLARES
AMERICANOS EL METRO CUADRADO DE TERRENO, ($ 500.00 / m2)
correspondindole adems el 15 % de las reas comunes, de acuerdo a
la Propiedad Horizontal, y teniendo en cuenta los 11 pisos de edificacin
actual, el precio del terreno ser:
VT= 500.00 m2 x $ 500.00 /m2 x .5 x .15 / 11

= U.S. $ 13, 068. 00 ------------- I

2- VALOR DE LA EDIFICACION
De acuerdo a las caractersticas del tipo de Construccin, materiales

empleados, se considera como

promedio de la Edificacin

de la

REFERIDA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO ubicado en el Segundo

Nivel, el precio actual de US. $ 250.00 / m2 (DOSCIENTOS CINCUENTA
DOLARES

AMERICANOS), el metro cuadrado de construccin, y

teniendo en cuenta la Depreciacin, el Costo de la Edificacin, se tiene:

VE= 500.00 m2 x $ 250.00 / m2 x 0.80

= U. S. $ 100, 000. 00 ---------- II

3- VALOR ACTUAL DEPRECIADO: (sumando: I + II)

TERRENO

EDIFICACION

US. $ 13, 068. 00

US. $

100, 000. 00

----------------------VALOR TASACION

US. $ 113, 068. 00

4- VALOR POR M2 DE LA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO:

Se considera el rea de cada uno de los 15 estacionamientos y el
porcentaje de participacin de reas comunes: 2.6

% (escaleras,

ascensor, rampa, patio de maniobras, medio bao):

US. $ 113, 068. 00 196. 50 m2 = US.

15-

$ 575. 00 / m2

COSTO DE CADA ESTACIONAMIENTO:

De la Investigacin del precio de Venta en el Mercado Inmobiliario de la
zona, consideramos que el valor actual depreciado puede tener una
expectativa Comercial manifiesta en un Mnimo de incremento a fin de ser
manejable en su comercializacin como COSTO FINAL, luego s tendr:

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ESTAC.

UBICACIN

AREA

COSTO $

COSTO FINAL $

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Estacionamiento N 01

con frente a la rampa y aires de la Av. Arenales

21.25 m2

$ 12, 219. 00

US. $ 12, 500. 00

colinda: Izq. Con aires de 3ros y derech estac. 02

Estacionamiento N 02

con frente Av, Arenales, colinda con estac. 01, 03

10.00

5, 750. 00

6, 000. 00

Estacionamiento N 03

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 02, 04

10.00

5, 750. 00

6, 000. 00

Estacionamiento N 04

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 03, 05

10.25

5, 894. 00

6, 000. 00

Estacionamiento N 05

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 04, 06

10.25

5, 894. 00

6, 000. 00

Estacionamiento N 06

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 05, 07

9. 60

5, 520. 00

5, 800. 00

Estacionamiento N 07

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 06, 08

9. 65

5, 549. 00

5, 800. 00

Estacionamiento N 08

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 07, 09

10. 00

5, 750. 00

6, 000. 00

Estacionamiento N 09

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 08, 10

10. 00

5, 750. 00

6, 000. 00

Estacionamiento N 10

con frente Av. Arenales, colinda con estac. 09, y

15. 75

9, 056. 00

10, 000. 00

13. 92

8, 004. 00

8, 500. 00

Aires de la calle Joaqun Bernal

Estacionamiento N 11

sobre aires de la rampa, colinda con estac. 12, y

Aires de la calle Joaqun Bernal

Estacionamiento N 12

sobre aires de la rampa, colinda con estac. 11, 13

13. 92

8, 004. 00

8, 500. 00

Estacionamiento N 13

sobre aires de la rampa colinda con estac. 12, 14

13. 63

7, 837. 00

8, 400. 00

Estacionamiento N 14

sobre aires de la rampa, colinda con estac. 13, y

24. 80

14, 260. 00

14, 500. 00

13. 75

7, 906. 00

8, 500. 00

Aires de la rampa
Estacionamiento N 15

costado del ascensor, col. Con patio de maniobras.

rea de circulacin

EL MONTO TOTAL VALORADO DE LOS 15 ESTACIONAMIENTOS, ES POR LA

SUMA ASCENDENTE DE CIENTO DIECIOCHO MIL QUINIENTOS DOLARES
AMERICANOS (US. $ 118, 500. 00).
Por lo expuesto,

CAMBIO 1 $ = S/. 3. 48

he procedido a VALORIZAR EL INMUEBLE ubicado en la

AVENIDA ARENALES

CUADRA 23, ESQUINA CON LA CALLE JOAQUN

BERNAL, DISTRITO DE LINCE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA,

SEGUNDO NIVEL, CONSISTENTE EN UNA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO
PARA 15 VEHICULOS, que asciende a la suma de CIENTO DIESIOCHO MIL
QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (US. $ 118. 500. 00) EN CONJUNTO,
EL

CUADRO

PRECEDENTE

ESTACIONAMIENTO.

MUESTRA

EL

COSTO

DE

CADA

Lima 12 de JUNIO DEL 2000.

------------------------------PERITO TASADOR.
ARQTO

CAP 5628