Gua Prctica de aplicacin de

la Ley 15/2001 del Suelo y

Ordenacin Territorial de
Extremadura.

INTRODUCCIN
La reciente entrada en vigor de la Ley x/2001 del Suelo y
Ordenacin Territorial de Extremadura (en adelante LESOTEX), comporta
la aplicacin de nuevas tcnicas y conceptos instrumentales que tienen
por finalidad la mejora sustancial del proceso de ordenacin y gestin
territorial y urbana y para poder garantizar con razonable seguridad los
principios rectores establecidos en los Artculos 45, 46 y 47 de la
Constitucin que deben presidir el urbanismo extremeo.
Si bien es cierto que el contenido bsico de la nueva Ley ya se ha
difundido

en

variados

actos

pblicos

durante

la

tramitacin

parlamentaria de la misma (difusin que se continuar realizando a travs

de cursos especficos, publicaciones temticas y promulgacin de los
Reglamentos), parece necesario editar con carcter inmediato una breve
Gua Prctica Aplicativa de los contenidos de gestin ms usuales para
que sirva de consulta durante la primera etapa de vigencia de la Ley.
Con el objetivo de facilitar su entendimiento, se ha estructurado un
modelo de preguntas-respuesta, orientadas a las cuestiones de Gestin
ms usuales que comporta la aplicacin prctica de la Ley, con lo que su
utilizacin ante un problema concreto, permite encontrar su solucin
inmediata.

Este es, al fin y al cabo, la finalidad de esta Gua y esperemos que

su funcionalidad satisfaga la intencin y el inters con la que ha sido
redactada.

CAPTULO PRIMERO.
LA EJECUCIN DE ACTUACIONES URBANIZADORAS.

1. CMO

SE

URBANIZADORAS

EJECUTAN
EN

EL

LAS

PLANEAMIENTO

ACTUACIONES
URBANSTICO

VIGENTE TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY?

1.1.- En virtud de lo regulado en la Disposicin Transitoria Cuarta
(punto 2) y Quinta, ser de aplicacin el nuevo rgimen jurdico de
programacin establecido en la LESOTEX, a los siguientes suelos,
an no incursos en ejecucin segn lo establecido en la
Disposicin Transitoria Tercera, clasificados como tales en el
planeamiento vigente:
Suelos Urbanos comprendidos en Unidades de Actuacin
(o de Ejecucin segn la anterior terminologa) que el
planeamiento municipal hubiera ya delimitado.
Suelos Urbanos que posteriormente se integren en nuevas
Unidades de Actuacin (Art. 124), por ser necesarias para

garantizar

la

obtencin

ejecucin

de

nuevos

suelos

dotacionales (segn definicin de Disposicin Preliminar N 11).

Suelos Urbanizables Programados, No Programados y
Aptos para Urbanizar.
En los dos ltimos suelos, si los Sectores no se encuentran
delimitados en el planeamiento municipal, habr que proponer
una delimitacin de acuerdo a los criterios de adecuacin
racional y armnica a la estructura urbana y viaria que se
presente (Art. 70-1.1-c) y delimitados por la estructura viaria
(Art. 10-3-a).

2. ES NECESARIO ADAPTAR LAS DETERMINACIONES DE LAS

ACTUACIONES URBANIZADORAS A LA NUEVA LEY?
2.1.- En virtud de la Disposicin Transitoria Segunda es preceptiva la
Adaptacin de la totalidad de los Planes vigentes a la LESOTEX, sin
determinacin de plazo, salvo para los Municipios con poblacin de
derecho superior a los 10.000 habitantes, que debern remitir a la
Consejera propuesta de Adaptacin dentro del ao siguiente a la entrada
en vigor de la Ley.
No obstante, en tanto no se produzca dicha Adaptacin, para los
Municipios sealados se entender homologada la Estructura General y
Orgnica establecida en el planeamiento vigente como Ordenacin
Estructural de la nueva Ley.

2.2.- En cualquier caso ser necesaria la homologacin del mbito o

sector correspondiente, cuando las propuestas de ordenacin comporten
modificaciones de las determinaciones del planeamiento municipal
vigente (Disposicin Transitoria

2-3).

2.3.- La aprobacin de la Homologacin corresponde a la Consejera

competente en Urbanismo, producindose mediante la resolucin
administrativa correspondiente.
3. EN QU CONSISTE EL DOCUMENTO DE HOMOLOGACIN?
3.1.- Se trata de un simple documento anlogo a los de
planeamiento que expresa qu determinaciones jurdico-normativas
y qu suelos dotacionales corresponden a la Ordenacin
Estructural y cules corresponden a la Detallada en funcin de lo
establecido en el Artculo 70 de la LESOTEX.
3.2.- A partir de su aprobacin queda definido el mbito de
competencias municipales (las correspondientes a la Ordenacin
Detallada) y de competencias de la Junta (las correspondientes a la
Ordenacin Estructural).
3.3.- De las prescripciones establecidas en la Disposicin
Transitoria 2 se deduce el contenido que parece razonable que
deba tener el documento de Homologacin. sta puede:
i) Limitarse a la mera identificacin de los elementos que componen
ambas ordenaciones (estructural y detallada) por contener ya el

planeamiento en vigor, con precisin, todas esas determinaciones

(Homologacin Declarativa);
ii) Introducir, adems, en dicho planeamiento alguna nueva
determinacin para completar las existentes en l (la delimitacin
sectorial, v.gr., en el urbanizable no programado: Homologacin
Complementaria); o
iii)

Introducir,

adems,

alguna

modificacin

en

el

referido

planeamiento que suponga una mejora del mismo (Homologacin

Modificativa).
4. QU RESERVAS DE SUELO DOTACIONAL HAY QUE

PREVER

EN

LAS

NUEVAS

ACTUACIONES

URBANIZADORAS?.
4.1.- En el suelo urbanizable, al estar derogados los estndares del
Reglamento de Planeamiento de la legislacin estatal (salvo en el
dimensionado de la superficie destinada a la dotacin escolarDisposicin Transitoria Primera-5), sern de aplicacin las reservas
establecidas en el Artculo 74, puntos 2 y 3, con las salvedades del
punto 4.
4.2.- En las Unidades de Actuacin en Suelo Urbano ya delimitados
por el planeamiento, al no estar preestablecida su cuantificacin
exacta en la LESOTEX (Artculo 123-1), sern las establecidas en
el mismo, si bien debern asumir el deber del destino a VPO

regulado en el Artculo 74-3, sin perjuicio de lo establecido en el

punto 4-d) de dicho Artculo.
4.3.- En las Unidades de Actuacin que se redelimiten ex novo,
debern reservarse los suelos dotacionales precisos para su
ejecucin racional (Artculo 123-1) de entre los establecidos en el
Artculo 74-2.

5. QU DOCUMENTOS TCNICOS Y JURDICOS SON

NECESARIOS PARA PODER OPTAR A LA ADJUDICACIN

DE LA EJECUCIN DE UNA OBRA URBANIZADORA?.
5.1.- Son necesarios todos los proyectos y documentos que definen
completamente las condiciones de desarrollo que garanticen
ejecucin de la Actuacin, tanto tcnicas como econmicas y
empresariales y que constituyen el denominado Programa de
Ejecucin.
5.2.- En concreto debern comprender (Artculo 119), el documento
de ordenacin (Plan Parcial, Plan Especial, Estudio de Detalle ....),
Anteproyecto de Urbanizacin (mnimo), Convenio Urbanstico y
Proposicin Econmica.
Adicionalmente, tras la eventual adjudicacin, deber completarse
con el Proyecto de Urbanizacin completo y el de Reparcelacin
correspondiente.

5.3.- ALTERNATIVA TCNICA (Artculo 119-1).

1. Documento de asuncin de la ordenacin en vigor, o bien
documento de planeamiento de desarrollo (planeamiento
parcial, de reforma interior, etc.) que complete y/o altere la
ordenacin urbanstica del mbito de actuacin concreto.
Podr proponer modificaciones a las determinaciones
jurdico-urbansticas preexistentes, tanto en el nivel del
planeamiento de desarrollo, como en el propio nivel del
planeamiento general, sin perjuicio de las limitaciones
legales establecidas.
2. Anteproyecto de Urbanizacin (al menos), incluyendo la
Memoria de Calidades, esquemas y caractersticas de los
diferentes

recursos,

servicios

infraestructuras

proyectadas para permitir la determinacin de su coste

(los precios se incluirn en la proposicin jurdicoeconmica).
Tras la eventual adjudicacin deber presentarse el
Proyecto de Urbanizacin completo.
En el Sistema de Concertacin, cuando la iniciativa
provenga de propietarios que representen ms de la mitad
de la superficie afectada por la actuacin y ejerciten el
rgimen de adjudicacin preferencial (Agrupacin de
Inters Urbanstico), debern presentar el Proyecto de
Urbanizacin al inicio del procedimiento.

3. Proyecto de Reparcelacin voluntaria, cuando en el

Sistema de Concertacin la iniciativa provenga de
propietarios que representan la totalidad de la superficie
afectada por la actuacin y ejerciten el rgimen de
adjudicacin

preferencial

(Agrupacin

de

Inters

Urbanstico).
En los restantes casos, el Proyecto de Reparcelacin
lgicamente se presentar tras la eventual adjudicacin
de la urbanizacin. Dicho Proyecto localizar las nuevas
parcelas con el aprovechamiento que le corresponda a los
propietarios, al Ayuntamiento (suelos dotacionales y
lucrativos en funcin de la participacin pblica en las
plusvalas generadas) y, en su caso, al Urbanizador en
concepto de retribucin de los costes de produccin del
suelo urbanizado.

5.4.- ALTERNATIVA JURDICO-ECONMICA (Artculo 119-2 y 3).

1. Convenio Urbanstico, incluyendo los compromisos,
plazos, garantas y penalizaciones que regularn la
adjudicacin de la ejecucin de la urbanizacin

(ver

Anexo 1).
2. Proposicin

jurdico-econmica,

que

establezca

las

relaciones entre los propietarios y el Urbanizador y los

eventuales acuerdos ya alcanzados, la estimacin de la

totalidad

de

los

costes

de

produccin

del

suelo

urbanizado, la definicin de las cuotas de urbanizacin o

del porcentaje de aprovechamiento como retribucin por la
ejecucin (ver Anexo 2), fijacin del beneficio por la
gestin

urbanizadora

compromisos

propuesta

complementarios

que

de

eventuales

adquiera

el

urbanizador (ver Anexo 1).

6. QUIN PUEDE OBTENER LA CONDICIN DE AGENTE

URBANIZADOR?.
6.1.- Tal como establece el Artculo 120 de la LESOTEX, cualquier
Administracin pblica mediante los procedimientos de Gestin
Directa o cualquier particular, propietario o no de los terrenos
incluidos en el mbito de la Actuacin a travs de los
procedimientos de Gestin Indirecta.
6.2.- En el caso de la Gestin Indirecta, la LESOTEX reconoce un
cierto estatus especial a los propietarios de suelo con la finalidad
de fomentar la ms rpida y eficaz ejecucin del planeamiento,
aspectos que la propiedad puede cumplir con evidente facilidad.
Sobre esta base, la LESOTEX establece una suerte de excepcin
licitatoria por plazo de dos meses (Artculo 126-2-a) si son los
titulares de suelo que integren a ms del 50% de la superficie

10

afectada (Artculo 120-e) los que promueven la Actuacin

constituidos en Agrupacin de Inters Urbanstico (AIU)

(ver

Anexo 3), ya que entonces quedar determinada la ejecucin por el

sistema de compensacin.
Si el promotor de la Actuacin es un tercero no propietario o
propietario

minoritario

(Sistema

de

Concertacin),

en

el

procedimiento concursal la AIU dispone de un rgimen preferencial

siempre que se presente al mismo y cumpla determinados
requisitos (Artculo 136).
Si no ejercitan esa facultad en tiempo y forma, podr resultar
adjudicatario de la urbanizacin el agente urbanizador que haya
presentado el Programa de Ejecucin y la Administracin considere
ms idnea para el inters general.

7. CMO SE INICIA EL PROCEDIMIENTO PARA OBTENER LA

CONDICIN DE URBANIZADOR POR UN PARTICULAR?.
7.1.- La LESOTEX ofrece dos posibilidades en funcin del estado
de definicin en que se encuentre el planeamiento urbanstico
municipal.
7.2.- En Ausencia de Bases Preestablecidas.
En el caso que el planeamiento no tenga establecidas unas Bases
orientativas que definan las condiciones objetivas que permitan

11

incorporar la Actuacin al proceso urbanizador en funcin de un

orden de prioridades razonado (Artculo 111-1), ni una previsin
que fije los criterios bsicos que definan el diseo urbano de la
ordenacin, as como de las calidades de las obras de urbanizacin
y de los plazos aproximados de ejecucin (Artculo 10-4), el inicio
de la Actuacin se realizar ante el Ayuntamiento de acuerdo al
procedimiento que en el siguiente nmero se explicar.
7.3.- En el caso que ya el planeamiento tenga establecidas las
Bases anteriormente sealadas, podr iniciarse la Actuacin por
procedimiento simplificado en una Notara de la localidad, previa
entrega de una copia de la Alternativa en el Ayuntamiento
correspondiente, corriendo por cuenta del proponente todos los
gastos y anuncios correspondientes.
7.4.- De lo anterior se deduce la importancia que tiene para la
agilidad del proceso urbanizador que los Ayuntamientos tengan
aprobadas las Bases orientativas sealadas. Adems se satisfar
el mandato establecido en la Disposicin Transitoria Segunda, en el
segundo prrafo de su punto 1.

8. QU PROCEDIMIENTO DEBE SEGUIRSE PARA OBTENER

LA CONDICIN DE URBANIZADOR POR UN PARTICULAR?
8.1.- INICIACIN DEL PROCEDIMIENTO POR PARTICULARES.
(Artculo 10).

12

1.

Procedimiento

Ordinario:

Presentacin

ante

el

Ayuntamiento de Consulta por particular, propietario o no

sobre viabilidad de una actuacin urbanizadora. En la
Consulta se especificar (Artculo 10-3):
a) Propuesta de mbito de actuacin.
b) Plazos indicativos, forma de gestin y cualificacin
tcnica del aspirante
El Ayuntamiento Pleno decidir, en el plazo de dos
meses, motivadamente sobre la consulta (posibilidad de
intervencin subsidiaria de la Consejera).
En caso de declarar la viabilidad y determinar la gestin
indirecta de la actuacin, establecer el Sistema de ejecucin
por Compensacin (consulta realizada en primer lugar por los
propietarios

mayoritarios

constituidos

en

AIU)

por

Concertacin (no propietario o propietario minoritario), fijando

criterios y bases orientativas para su desarrollo (Art. 126-26).
La resolucin de viabilidad se publicar en el Diario Oficial
y en un peridico, inicindose el plazo de dos meses (del Art.
126-2) a partir de la ltima publicacin, para presentacin de
la Alternativa Tcnica de la AIU en el Sistema de
Compensacin o apertura de procedimiento concurrencial en
el Sistema de Concertacin para presentacin de Alternativas
Tcnicas en competencia.

13

2. Procedimiento Simplificado: Protocolizacin mediante acta

levantada por Notario con competencia en la localidad, de la
Alternativa Tcnica y depsito de una copia en el
Ayuntamiento

(Art.

134-B)

cuando

ya

se

encuentren

aprobadas las Bases y criterios orientativos.

8.2.- PROCEDIMIENTO ORDINARIO: INFORMACIN PBLICA
EN

EL

SISTEMA

DE

COMPENSACIN

FASE

CONCURRENCIAL EN EL DE CONCERTACIN (Artculo 134).

1. Culminado el plazo de dos meses, en el cual se habr
presentado en plica abierta por la AIU tanto la Alternativa
Tcnica como el Convenio y la Proposicin Jurdicoeconmica en el Sistema de Compensacin, y las eventuales
Alternativas Tcnicas aspirantes a Urbanizador en el Sistema
de Concertacin, el Alcalde abrir un perodo de informacin
pblica de 20 das para alegaciones en el Sistema de
Compensacin y, adems, para presentacin de Convenios y
Proposiciones Jurdico-econmicas en competencia y en
plica cerrada por los aspirantes a Urbanizador en el Sistema
de Concertacin.
La resolucin se anunciar en el Diario Oficial, en un
peridico y se cursar aviso al domicilio fiscal de todos los
titulares de derechos afectados por la Actuacin.

14

Todas

las

proposiciones

jurdico-econmicas

se

acompaarn de garanta provisional no inferior al 3% de los

costes previstos de las obras de urbanizacin.
2. En el Sistema de Concertacin se abrirn las plicas al da
siguiente a la conclusin del plazo anterior, permaneciendo
en

informacin

pblica

tanto

stas

como

todas

las

actuaciones realizadas, durante los diez das siguientes a la

apertura.
8.3.- PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO EN NOTARA. (Artculo
134-B).
1. Solo es aplicable este procedimiento para el caso de que
las Bases y criterios orientativos establecidos en el Artculo
10-4 se encuentren ya aprobados por el Ayuntamiento.
2. Todos los actos de trmite sern de iniciativa del particular
y los costes generados por la tramitacin corrern por cuenta
del aspirante a agente urbanizador, sin perjuicio de su
consideracin como gastos de urbanizacin (Artculo 127).
3. La apertura de los plazos y el transcurso de los perodos
de informacin pblica y concurrencial se producirn
automticamente tras las publicaciones preceptivas por
imperio de la Ley.
4. La apertura de plicas en el Sistema de Concertacin y la
emisin de informes municipales en sede municipal, no

15

podrn tener lugar hasta que se acredite el cumplimiento de

los diferentes plazos y perodos de informacin pblica y
concurrencial.
8.4.-

APROBACIN

ADJUDICACIN

DEL

PROGRAMA.

(Artculo 135).
1. En el plazo de 40 das desde que sea posible tomar el
acuerdo, el Ayuntamiento Pleno podr aprobar y adjudicar
motivadamente el Programa presentado en el Sistema de
Compensacin o elegir una Alternativa Tcnica y una
Proposicin

Jurdico-econmica

en

el

Sistema

de

Concertacin, con las modificaciones que, en su caso,

procedan en ambos Sistemas.
2. Criterios de Adjudicacin: mbito de actuacin ms idneo,
obras de urbanizacin ms convenientes, calidades ms
adecuadas, plazos ms breves, compromisos ms rigurosos,
mayores garantas de cumplimiento, beneficio empresarial
ms proporcionado, menor precio para una misma obra,
previsin

de

mayor

nmero

de

viviendas

de

VPO.

Complementariamente, quien oferte mayores posibilidades

de colaboracin con los propietarios.
3. En el Sistema de Concertacin, el promotor de la
Alternativa Tcnica aprobada que no resulte adjudicatario
tendr derecho a la subrogacin en el lugar de ste en sus
mismas

condiciones

de

adjudicacin.

Los

gastos

16

correspondientes a los documentos formulados por promotor

que no resulte adjudicatario y se incorporen al Programa
aprobado debern reembolsarse al mismo.
4. Para los municipios < 20.000 habs. previamente a la
aprobacin municipal, ser preceptivo solicitar informe
tcnico a la Consejera sobre la adecuacin del Programa a
la ordenacin territorial y urbanstica.
5. Los propietarios constituidos en una AIU (Artculo 120-e),
podrn solicitar rgimen preferencial (Artculo 136) siempre
que cumplan los siguientes requisitos:
Formulen una Alternativa Tcnica propia y
original.
Ofrezcan un plazo de ejecucin menor de 3
aos.
Presenten Proyecto de Urbanizacin en el caso
de AIU que represente < 100% de la superficie
afectada.
Presenten Proyecto de Reparcelacin Voluntaria
en el caso de

AIU suscrita por todos los

propietarios.
3.6. Aprobado el Programa se trasladar a la Consejera para
su inscripcin en el Registro de Programas y Agrupaciones

17

de Inters

Urbanstico

y posterior

publicacin de

la

aprobacin definitiva.
3.7 La adjudicacin se formalizar mediante suscripcin del
Convenio Regulador por el Urbanizador y el Ayuntamiento.

9.

CMO

SE

REGULAN

LAS

RELACIONES

JURDICO-

URBANSTICAS ENTRE EL AGENTE URBANIZADOR Y LOS

PROPIETARIOS?.
9.1.- Todas las relaciones posibles entre propietarios y agente
urbanizador derivadas de la formulacin del Programa de Ejecucin
correspondiente vienen reguladas exhaustivamente en los Artculos
131, 132 y 133 de la Ley.
9.2.- Los propietarios, como beneficiarios finales del proceso
urbanizador, al ser los destinatarios de las parcelas edificables
resultantes, debern hacer frente a los gastos derivados de la
transformacin de sus suelos establecidos en el correspondiente
Programa de Ejecucin aprobado.
Podrn hacrselos efectivos al Agente Urbanizador, bien en
metlico mediante cuotas de urbanizacin (Artculo 133), bien en
parcelas edificables de valor equivalente, cuantificndose en la
aprobacin del Programa (ver Anexo 2).

18

Los propietarios tendrn derecho al abono en metlico, salvo que el

Urbanizador haya propuesto que su retribucin en parcelas la
destina a VPO u otros usos de inters social (Artculo 133-1).
9.3.- El Urbanizador deber garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones en la medida en que perciba las aportaciones (en
metlico o en parcelas) de los propietarios (Artculo 132).
9.4.- Todas las relaciones entre propietarios, Urbanizador y
Administracin se establecern con carcter definitivo y vinculante
en el correspondiente Convenio Urbanstico a suscribir por los dos
ltimos y que dirigir todo el proceso de ejecucin de la obra
urbanizadora.
10. QU PECULIARIDADES Y VIRTUALIDADES ADOPTA LA

LEY PARA LA GESTIN DIRECTA?.

10.1.-

En

el

Sistema

de

Cooperacin,

(Artculo

139),

la

Administracin actuar como Urbanizador, presentando toda la

documentacin en plica abierta sustituyendo el Convenio por una
relacin de compromisos con los propietarios.
10.2.-

Durante el perodo de informacin pblica, cualquier

particular puede alegar a favor del cambio de sistema por uno de

ejecucin privada y, en su caso, acompaar una alternativa con
mejores condiciones para el inters general que los establecidos en
el Programa pblico.

19

10.3.- La retribucin del Urbanizador pblico en parcelas edificables

para VPO, posibilita una gil y adecuada obtencin de Patrimonio
Pblico de Suelo al coste de los factores.
10.4.- En el Sistema de Expropiacin (Artculo 140), podr
abonarse el justiprecio en terrenos de valor equivalente de manera
potestativa en el propio mbito de la Actuacin o acordada con los
propietarios en localizaciones externas al mismo (Artculo 149-2).
11. CMO SE EJECUTAN LAS EVENTUALES ACTUACIONES

URBANIZADORAS EN LOS MUNICIPIOS DE ESCASA DINMICA

SOCIO - ECONMICA Y URBANSTICA?.
11.1.- Para los Municipios que no cuenten con planeamiento
urbanstico, o en aquellos en los que el planeamiento no tenga
prevista la delimitacin de Unidades de Actuacin en Suelo Urbano
por no ser precisas ni convenientes para garantizar la ejecucin
urbanizadora de manera racionalizada (Artculo 108 y 155), la
LESOTEX arbitra procedimientos simplificados de gestin mediante
la aplicacin de Proyectos de Obras Pblicas Ordinarias.
11.2.- La obtencin pblica del suelo dotacional previsto se
realizar mediante cesin por Convenio,

por reparcelacin o

expropiacin en caso necesario.

11.3.- La ejecucin de las obras se realizar por Cuotas de
Urbanizacin o Contribuciones Especiales, pudiendo fraccionarse
el pago hasta un perodo mximo de diez aos.

20

12. CMO AFECTA EL NUEVO SISTEMA DE URBANIZACIN AL

SECTOR EMPRESARIAL EXTREMEO?.

12.1.- El Sistema de Concertacin, al posibilitar la actuacin
urbanizadora sin tener la obligacin de ser propietario de los
terrenos, propicia que las inversiones econmicas para producir
suelo urbanizado disminuyan, al ser ahora slo necesario disponer
de capacidad financiera para acometer los gastos de urbanizacin.
Obviamente, esta circunstancia abre un nuevo nicho de actividad
econmica para las pequeas y medianas empresas que
constituyen el tejido empresarial bsico extremeo.
12.2.- Adems la Ley obliga a que el planeamiento diversifique la
dimensin de las Unidades de Actuacin (Artculo 124-1) para
favorecer la actividad urbanizadora, al adecuarla a la capacidad
empresarial local.
12.3.- Asimismo se discrimina positivamente aquellos Programas
presentado por AIUs que colaboren con un Urbanizador, en el caso
que promuevan una Unidad de Actuacin prevista en el
planeamiento, frente a otras propuestas de mayor dimensin
(Artculo 136-3).
12.4.- Finalmente, la posibilidad de retribucin en aprovechamiento
que la Ley prescribe, permite obtener solares edificables al coste
de los factores, lo que beneficia an ms la actividad de las
PYMES, al eliminarse los componentes especulativos en el proceso
de adjudicacin.

21

13. PUEDEN ACOGERSE AL NUEVO RGIMEN URBANSTICO

LOS INSTRUMENTOS DE DESARROLLO DE PLANEAMIENTO
QUE

ESTUVIERAN

EJECUTNDOSE

DE

ACUERDO

AL

RGIMEN ANTERIOR?.
No existe impedimento legal para poder realizar lo cuestionado,
previo desistimiento del procedimiento anterior. Tngase en cuenta que la
Disposicin Transitoria Cuarta, punto 1, posibilita que los instrumentos
que se encuentren en curso de ejecucin puedan culminarla con el
rgimen vigente anterior.
Pero si a los promotores del mismo (v. gr., una Junta de
Compensacin) les interesa su transformacin en Agrupacin de Inters
Urbanstico para acogerse a las virtualidades y ventajas que el nuevo
rgimen comporta (reparcelacin forzosa frente a expropiacin de
minoritarios, por ejp.), podrn llevarlo a cabo previo desistimiento del
mismo e inicio y tramitacin del nuevo procedimiento.

22

CAPTULO SEGUNDO.
LA

EJECUCIN

DE

LAS

ACTUACIONES

EDIFICATORIAS EN SUELO URBANO.

1. CMO SE EJECUTAN LAS ACTUACIONES EDIFICATORIAS

EN EL MARCO DEL PLANEAMIENTO VIGENTE A LA ENTRADA
EN VIGOR DE LA LEY?.
1.1.-En virtud de lo regulado en la Disposicin Transitoria Cuarta,
punto 2 y Quinta, ser de aplicacin el nuevo rgimen jurdico
relativo a Actuaciones Edificatorias a la ejecucin de los siguientes
suelos clasificados como Urbanos en el planeamiento vigente:
a) Suelos Urbanos que renen las condiciones de solar, por
estar ya urbanizados contando con todos los servicios
urbansticos o en ausencia de alguno de ellos, pudiera
completarse con un Proyecto de Urbanizacin o de Obras

23

Ordinarias que acompaara al Proyecto de edificacin

(Artculo 124-3) y para los cuales el planeamiento no
atribuye mayor aprovechamiento que el preexistente.
b) Los mismos Suelos Urbanos anteriores en los cuales el
planeamiento

hubiera

atribuido

un

aprovechamiento

objetivo superior al realmente existente.

1.2.- La ejecucin del planeamiento en estos suelos se realizar
mediante la materializacin del aprovechamiento urbanstico
atribuido por aqul, previa obtencin de la preceptiva licencia de
edificacin siempre que se cumplan los siguientes requisitos
(Artculo 156):
Cumplimiento de los deberes de cesin de suelo en el
caso de que sea legalmente procedente.
Ejecucin simultnea de las obras de urbanizacin
pendientes, en su caso.
Realizacin de la edificacin dentro de los plazos
mximos establecidos y siempre menores a las dos aos
desde que fuera posible solicitar la licencia municipal.

2. QU CESIONES DE SUELO DEBEN REALIZARSE PREVIA O

SIMULTNEAMENTE A LA EDIFICACIN?.
2.1.- Las superficies de suelo dotacional viario o de otros servicios
pblicos necesarios para completar la condicin de solar.

24

2.2.- Para los suelos contemplados en la letra b) del punto 1.1

anterior y en el caso que as lo tuviera establecido el planeamiento
vigente, la parte proporcional de suelo dotacional que le
corresponda por superar el aprovechamiento medio que el Plan
tenga definido, as como el referente al 10% de la diferencia entre
el aprovechamiento objetivo atribuido por el Plan y el preexistente,
lcitamente realizado (Artculo 32-2).
3. CMO SE DETERMINA EL APROVECHAMIENTO PREEXISTENTE
DE REFERENCIA CUANDO EN EL SOLAR NO SE DISPONE DE
EDIFICACIN?.
En este caso, se calcula la media de los aprovechamientos
preexistentes en el polgono fiscal o, en su caso, en la Zona de
Ordenanza en la que se encuentre integrado el solar (Artculo 33-4 de
la LESOTEX).
Se calcularn por tanto, las superficies edificadas de todas las
construcciones preexistentes en la zona, lcitamente realizadas (no
incursas en expediente de disciplina urbanstica) y las superficies del
conjunto de los solares sobre los que se hallan edificadas,
procedindose a dividir la superficie edificable total por la total
superficie de los solares.
No obstante, a falta del desarrollo reglamentario, para las zonas de
gran dimensin o complijidad, parece razonable la aplicacin de un
sistema de clculo estadstico aproximado anlogo al expresado en el
Artculo 34-3)

25

4. CMO SE CUANTIFICA LA OFERTA DE COMPENSACIN

ECONMICA PARA LA ADQUISICIN DE UN EXCEDENTE DE
APROVECHAMIENTO?.
La LESOTEX prev un sencillo procedimiento para evitar
dificultosos e impropios procesos de negociacin con la Administracin
(Artculo 38).
En concreto, el particular que pretenda adquirir un excedente de
aprovechamiento, en su oferta de compra a la Administracin,
propondr un precio basado en el valor de repercusin por cada metro
cuadrado

edificable

correspondiente

al

excedente

(x

pta/m2t),

comportando dicha oferta, la de venta a la Administracin por el mismo

valor de repercusin, pero mejorado, del aprovechamiento sujetivo que
le corresponde al suelo que tiene atribuido el excedente.
Se trata de institucionalizar el viejo sistema de tu cortas y yo
escojo con la finalidad, ya sealada de establecer un procedimiento
con capacidad de auto-regulacin que evite los enojosos e impropios
procesos de negociacin con la Administracin.
En cualquier caso, la LESOTEX prev la posibilidad (siempre
aconsejable) del establecimiento de un Cuadro de Valores municipal,
peridicamente actualizable, para facilitar y agilizar, an ms, la
determinacin de la compensacin econmica aplicable a la
adquisicin de los excedentes de aprovechamiento.

26

5. EN EL CASO DE AUSENCIA DE INSTRUMENTOS DE

EQUIDISTRIBUCIN

EN

EL

PLANEAMIENTO

EN

SUELO

URBANO CMO SE OBTIENEN LAS DOTACIONES PBLICAS

LOCALIZADAS EN ACTUACIONES AISLADAS?.
5.1.- Si el planeamiento vigente no ha previsto instrumentos de
reparto de cargas y beneficios en suelo urbano-solar, la nica
forma de obtencin pblica de los suelos dotacionales ser por
aplicacin de la expropiacin, al valor establecido en el Artculo 29
de la Ley 6/98.
Tampoco podr la Administracin participar en las plusvalas
generadas

por

el

incremento

de

aprovechamiento,

si

el

planeamiento no lo hubiera previsto.

5.2.- No obstante mediante una simple y aconsejable modificacin
del planeamiento municipal vigente, se puede establecer el
Aprovechamiento Medio en el Suelo Urbano, tal como se regula en
el Artculo 34-3 y prever la instrumentacin de las Transferencias
de Aprovechamiento Urbanstico del Artculo 36, con las medidas
adicionales de las Reservas de Aprovechamiento (Artculo 37) y de
las Compensaciones Monetarias Sustitutivas (Artculo 38).
5.3.- Tras la modificacin puntual anterior, se podr disponer de un
procedimiento ms acorde al principio general de reparto de cargas
y beneficios y al principio constitucional de participacin pblica en
las plusvalas generadas en la accin urbanstica pblica (Artculo
47 de la Constitucin).

27

Adicionalmente, se podra obtener por reparcelacin discontinua y

voluntaria, de manera gratuita para la Administracin, los suelos
dotacionales previstos en Suelo Urbano y los correspondientes al
Patrimonio Municipal de Suelo derivados de los incrementos de
aprovechamiento.
6. QU REQUISITOS HAY QUE CUMPLIR PARA PODER

EDIFICAR Y URBANIZAR SIMULTNEAMENTE?.

6.1.- Solo ser posible la ejecucin simultnea de ambas
actividades cuando se asegure la completa urbanizacin (Artculo
157).
6.2.- Para ello, la licencia de obras recoger el compromiso de no
utilizar la edificacin hasta la conclusin de las obras de
urbanizacin, debiendo recogerse esta condicin en las escrituras
de declaracin de obras.
Asimismo, deber prestar garanta por el importe ntegro del coste
de las obras de urbanizacin en cualquiera de las formas admitidas
por la legislacin de Contratos de las Administraciones Pblicas.

7. QU OCURRE CUANDO EL PROPIETARIO INCUMPLE LOS

DEBERES DE EDIFICAR LOS SOLARES Y, EN CONCRETO LOS
PLAZOS ESTABLECIDOS?.
7.1.- El incumplimiento del deber de edificar habilitar a la
Administracin para expropiar la parcela o proceder a la ejecucin
por sustitucin del propietario (Artculo 158) mediante sistema

28

concursal a travs de la presentacin de Programas de Ejecucin

Edificatoria.

7.2.- PRESUPUESTOS PARA LA EJECUCIN SUSTITUTORIA.

(Artculo 158).
1. Declaracin administrativa del Incumplimiento del deber de
edificar en el plazo de ejecucin prescrito, tramitada de oficio
o a instancia de cualquier persona.
Plazos de ejecucin: los fijados en el planeamiento. El
plazo no podr superar los dos aos desde que fuera
posible solicitar la oportuna licencia de obras.
2. Procedimiento para la Declaracin a Instancia de
Interesado.
Solicitud ante el Ayuntamiento que deber cumplir los
siguientes requisitos:
Fundamentacin del incumplimiento.
Memoria

valorada

de

las

obras

de

edificacin,

Anteproyecto de Urbanizacin (en su caso) y constitucin

de garanta por importe > 7% de los costes estimados.
Previa audiencia al propietario, la eventual Declaracin
de Incumplimiento:

29

 Deber ser comunicada al Registro de la Propiedad.

Habilitar para la Convocatoria de Concurso bien por
particular, bien por la Administracin actuante.
En caso de inactividad municipal, podr subrogarse la
Consejera competente en Urbanismo.
7.3.- CONVOCATORIA DEL CONCURSO PARA LA EJECUCIN
SUSTITUTORIA (Artculo 159).
1. Convocatoria de oficio por el Ayuntamiento.
A. Deber

convocarse

dentro

de

los

dos

meses

siguientes a la declaracin de incumplimiento.

B. Debern sealarse las siguientes condiciones:
Precio de adquisicin del solar que no ser
inferior al 50% del valor urbanstico del mismo.
Plazos mximos de ejecucin.
Precios mximos de venta o arrendamiento.
Garantas del cumplimiento.
Oferta de pago del solar y las obras en partes
de la edificacin (modalidad de aportacin).

30

C. La eventual diferencia entre el precio de salida y el

resultante corresponder a la Administracin para
Patrimonio Pblico de Suelo.
D. La adjudicacin comportar la transmisin forzosa de
la propiedad.
2. Convocatoria a instancia de interesado.
2.1.- Tramitacin en Sede Municipal de los Programas de
Ejecucin Edificatoria .
A. Presentada la Alternativa Tcnica en plica abierta ante
el Ayuntamiento, el Pleno del mismo, en el plazo de
dos meses, decidir sobre la viabilidad de la ejecucin
sustitutoria

y en

caso afirmativo, convocar el

concurso por un plazo de dos meses, previa

publicacin del Acuerdo en el Diario Oficial y en un
peridico, con la finalidad de someterla a informacin
pblica y proceso concurrencial mediante alternativas
en competencia.
B. Una vez transcurrido este plazo, el Alcalde abrir un
perodo

de

20

das

para

presentacin

de

Proposiciones Jurdico-econmicas y Convenios (en

su caso), anuncindose de nuevo de idntica manera
que la anterior y remitiendo aviso de su contenido a los
propietarios del solar.

31

Las proposiciones se acompaarn de una garanta

provisional no inferior al 3% de los costes previstos de
ejecucin.
C. Las plicas se abrirn al da siguiente del plazo anterior,
permaneciendo en exposicin pblica todas las
actuaciones durante los diez das siguientes a la
apertura.
2.2.- Tramitacin en una Notara de los Programas de
Actuacin Edificatoria.
Se protocolizar la Alternativa Tcnica ante Notario
con competencia en la localidad y depsito de una copia
en el Ayuntamiento.
Los anuncios y dems actos trmite corrern por
cuenta del aspirante a Edificador.
7.4.- Alternativa Tcnica: Documentacin.
1. Proyecto Bsico de Edificacin acompaado, en su caso,
de Anteproyecto de Urbanizacin, incluyendo Memoria de
Calidades con descripcin de todos los elementos que
permitan determinar el coste total de la Actuacin (los
precios se incluirn en la proposicin jurdico-econmica).
Contendr un documento de aceptacin de la
cesin, condicionada al abono de su precio, de los

32

derechos sobre los documentos tcnicos en la

eventualidad de adjudicacin a un tercero; y en el que
se asumen los deberes legales derivados de la
adjudicacin.
Tras la eventual adjudicacin deber presentarse
el Proyecto de Ejecucin completo de la actuacin
edificatoria.
2. Proyecto de Escritura de Obra Nueva y de Divisin
Horizontal, que lgicamente se presentar tras la eventual
adjudicacin de la edificacin y que localizar las partes de
la edificacin que le corresponder al propietario, al
Ayuntamiento en su caso, y al edificador en concepto de
retribucin, (si se opta por esta modalidad) por los costes
derivados de la ejecucin sustitutoria, acompandose de
una Cuenta de Liquidacin econmica, en el caso de tener
que realizar ajustes en metlico.
Alternativa Jurdico-econmica: Documentacin.
1. Convenio

Urbanstico,

incluyendo

los

compromisos,

plazos, garantas y penalizaciones que regularn la

adjudicacin de la ejecucin sustitutoria de la edificacin.
2. Proposicin

Jurdico-econmica,

que

regular

las

relaciones entre el propietario y Edificador, expresando, en

su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados, la
estimacin de la totalidad de los costes de ejecucin, las

33

disposiciones relativas al modo de financiacin y retribucin

del adjudicatario.
En concreto, se establecer propuesta de adquisicin del
solar, o bien se promover la ejecucin total (en rgimen de
proindiviso) financindose la produccin con partes de la
edificacin de valor equivalente (rgimen de aportacin).
7.5.- APROBACIN Y ADJUDICACIN DEL PROGRAMA DE
EJECUCIN EDIFICATORIA.
7.5.1.- En el plazo de 40 das desde que sea posible tomar el
acuerdo, el Ayuntamiento Pleno podr aprobar y adjudicar
motivadamente

el

Programa

eligiendo

una

Alternativa

Tcnica y un Proposicin Jurdico-econmica con las

modificaciones que, en su caso, procedan.
En caso de inexistencia de alternativas en competencia, el
transcurso del plazo habilitar para entender estimada la
solicitud.
7.5.2.- Criterios de aprobacin y de adjudicacin (sin perjuicio
de su desarrollo reglamentario): obras ms convenientes,
calidades ms adecuadas, plazos ms breves, compromisos
ms rigurosos, mayores garantas de cumplimiento, beneficio
empresarial ms proporcionado, menor precio para una
misma

obra,

previsin

de

viviendas

de

VPO.

Complementariamente, quien oferte mayores posibilidades

de colaboracin con el propietario.

34

7.5.3.- El promotor de la Alternativa Tcnica aprobada que no

resulte adjudicatario tendr derecho a la subrogacin en el
lugar de ste en sus mismas condiciones. Los gastos
correspondientes a los documentos formulados por promotor
que no resulte adjudicatario y se incorporen al Programa
aprobado debern reembolsarse al mismo.
7.5.4.- Para los municipios < 20.000 habs., previamente a la
aprobacin municipal, ser preceptivo solicitar Informe
tcnico a la Consejera sobre la adecuacin del Programa a
la ordenacin urbanstica y territorial.
7.5.5.- Aprobado el Programa se trasladar a la Consejera
para su inscripcin en el Registro de Programas y posterior
publicacin de la aprobacin definitiva.
7.5.6.- La adjudicacin se formalizar mediante suscripcin
del Convenio Regulador por el Edificador y el Ayuntamiento,
y, en su caso, el propietario o propietarios conformes con la
misma.
7.5.7.- En el caso del sistema de aportacin, la aprobacin
producir los efectos de la reparcelacin y en concreto:
La adjudicacin de la finca en proindiviso en la
proporcin establecida entre propietario, Edificador y,
en su caso, el Ayuntamiento

35

 La ocupacin de la finca para la ejecucin

sustitutoria.

8. EN QU CONSISTE EL DEBER DE CONSERVACIN Y

REHABILITACIN DE LAS EDIFICACIONES?.
8.1.- La LESOTEX limita el deber de conservar las edificaciones
hasta un importe econmico equivalente al 50% del valor de una
construccin de nueva planta con similares caractersticas y
superficie til (Artculo 163-2).
8.2.- Si la Administracin impusiera unas obras que superaran
dicho lmite, el propietario podr requerir de aqulla que sufrague el
exceso mediante ayudas pblicas articuladas a travs de
Convenios o bonificacin de tasas de licencias.

9. CMO SE CONOCE EL ESTADO DE CONSERVACIN DE

LAS FINCAS?.
9.1.- Mediante la obligacin que se impone a sus propietarios de
recabar un Informe Tcnico de la situacin constructiva de la
edificacin, para todos los edificios catalogados y para los que
tengan ms de cincuentas aos, con una periodicidad quinquenal.
(Artculo 164).
9.2.- Los Municipios podrn ordenar la prctica de dichos Informes,
en sustitucin de los propietarios y a su costa.

36

10. QU OCURRE CUANDO EL PROPIETARIO INCUMPLE EL

DEBER DE CONSERVACIN?.
Si el propietario incumple el deber de conservacin en las
condiciones y plazos establecidos en la correspondiente Orden de
Ejecucin (Artculo 166), la Administracin queda habilitada para adoptar
cualquiera de estas medidas (Artculo 166):
Ejecucin subsidiaria a su costa hasta el lmite del deber
de conservacin.
Imposicin de hasta diez multas coercitivas del 10% del
coste estimado, con periodicidad mensual.
Expropiacin forzosa.
Sustitucin mediante formulacin de Programas de
Ejecucin Rehabilitadora en rgimen concursal.

11. EN QU CONSISTEN LOS CONCURSOS PARA LA

SUSTITUCIN DEL PROPIETARIO INCUMPLIDOR MEDIANTE
PROGRAMAS DE EJECUCIN REHABILITADORA?.
Se aplicar el mismo procedimiento establecido para la sustitucin
por el incumplimiento del deber de edificar, considerando que los

37

documentos y actuaciones relativas a la edificacin pasan a ser de

rehabilitacin de la finca en cuestin.

12. CMO SE ACTA CUANDO EXISTEN CONJUNTOS

URBANOS

CUYAS

CARACTERSTICAS

ACONSEJAN

SU

REHABILITACIN INTEGRADA?.
12.1.- Con la finalidad de recuperar el patrimonio arquitectnico y
su revitalizacin social y econmica, podrn delimitarse reas de
Rehabilitacin Preferente (Artculo 166).
12.2.- DELIMITACIN DE LAS REAS DE REHABILITACIN
PREFERENTE.
12.2.1.- Podrn delimitar ARP los Municipios y la Junta de
Extremadura.
Se contendrn en el planeamiento o se podrn aprobar
por el procedimiento previsto para los Planes Especiales
de Reforma Interior (artculo 72-2).
Abarcarn reas de suelo urbano degradadas tanto
fsica como socialmente y alcanzarn como mnimo una
manzana.
12.2.2.- La gestin se organizar como Actuaciones de
Rehabilitacin Integrada acompaadas del Plan Especial de
Reforma Interior.

38

 La

ejecucin

podr

realizarse

mediante

gestin

pblica, unilateral o concertada interadministrativamente,

o mediante gestin privada.
12.3 APROBACIN DE UNA ACTUACIN DE REHABILITACIN
INTEGRADA.
12.3.1.- El contenido documental y el procedimiento de
tramitacin de las Actuaciones de Rehabilitacin Integrada se
determinar reglamentariamente.
12.3.2.- La aprobacin de una Actuacin de Rehabilitacin
Integrada comporta:
La declaracin de la situacin de ejecucin por
sustitucin de las obras edificatorias o rehabilitadoras sin
necesidad de observar plazos, trmites adicionales u
rdenes de ejecucin.
En el caso de gestin directa mediante expropiacin, la
necesidad de ocupacin y la declaracin de urgencia.
El otorgamiento a la Administracin actuante de los
derechos de tanteo y retracto.

39

CAPTULO TERCERO
LAS ACTUACIONES EN EL SUELO NO URBANIZABLE.

1. CMO SE EJECUTAN LAS ACTUACIONES EN EL SUELO NO

URBANIZABLE EN EL MARCO DEL PLANEAMIENTO VIGENTE A
LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY?.
1.1.- En virtud de lo regulado en el apartado 1 de la Disposicin
Transitoria Primera, ser de aplicacin el nuevo rgimen jurdico
establecido en la Ley a los suelos clasificados como No
Urbanizables en el planeamiento vigente, tanto en su categora de
No Urbanizable comn como a los que se les aplica un rgimen de
Especial Proteccin.
1.2.- No obstante, con la finalidad de facilitar la asuncin del nuevo
rgimen jurdico, en virtud de lo dispuesto en el punto 2 de la citada
Disposicin Transitoria, durante el primer ao de vigencia de la
LESOTEX

sern

autorizables

actuaciones

en

funcin

del

planeamiento urbanstico anterior, an cuando no renan las

condiciones de dimensiones y caractersticas exigidas por la
LESOTEX, aunque limitadas a algunas condiciones indisponibles.

40

2. QU USOS Y ACTIVIDADES PUEDEN LOCALIZARSE EN EL

SUELO NO URBANIZABLE?.
2.1.- Aquellas actuaciones no edificatorias relacionadas en el sector
primario, realizables con medios ordinarios y que no comporten
transformacin del destino del suelo ni las caractersticas naturales
del mismo, como son:
actividades

agropecuarias,

forestales,

cinegticas

(Artculo 13-2-a).
Segregaciones, vallados, rehabilitacin patrimonial, etc
(Artculo 18-1-2).
2.2.- Aquellos usos o actividades que comportan edificacin o
transformacin de sus caractersticas propias, para lo que necesita
la previa obtencin de la correspondiente Calificacin Urbanstica,
como son:
Construcciones agropecuarias.
Actividades extractivas.
Depsitos de materiales.
Infraestructuras, servicios pblicos y estaciones de
servicio.

41

 reas de Servicio en virtud de su Legislacin sectorial.

Equipamientos, instalaciones industriales y terciarias.
Vivienda familiar.

3. EN QU CONSISTE LA CALIFICACIN URBANSTICA?.

3.1.- En el establecimiento de las condiciones y caractersticas que
definen el contenido de la autorizacin administrativa para poder
materializar el uso o actividad propuesta (Artculo 27).
3.2.- La Calificacin Urbanstica supone, por tanto, la atribucin ex
novo de un aprovechamiento urbanstico a un uso o actividad
sobrevenida y, consecuentemente, no contemplada previamente
por el planeamiento urbanstico municipal. Como tal, es previa a la
licencia municipal de obras.
3.3.-

El

otorgamiento

de

la

Calificacin

Urbanstica,

consecuentemente, ser preceptiva obtenerla previamente a la

licencia de obras y se otorgar por la Consejera competente en
materia de Urbanismo para todas las solicitudes en Suelo No
Urbanizable Protegido y para el resto en los Municipios de menos
de 20.000 habitantes.
Para los Municipios de ms de 20.000 habitantes, en Suelo No
Urbanizable Comn, el otorgamiento le correspondera a los

42

Ayuntamientos, pudiendo otorgarla conjuntamente con la licencia

de obras (letra 1.2-b) del Artculo 27).
El procedimiento incorporar un plazo de informacin pblica de 20
das.

4. QU OBLIGACIONES COMPORTA EL OTORGAMIENTO DE

LA CALIFICACIN URBANSTICA Y DE LA LICENCIA DE
OBRAS?.
4.1.- La Calificacin Urbanstica comporta (Artculo 27.1):
El sealamiento de la superficie de la parcela que debe
ser objeto de revegetacin que ser superior al 50% de la
misma.
El establecimiento de un plan de restauracin para el
caso de las actividades sometidas a plazo, (ver 4.3 siguiente)
decidiendo ejecutarse, cuando ste haya caducado.
Para las actividades del prrafo anterior, concrecin de
la participacin pblica en las plusvalas mediante el
establecimiento de un canon del 2% del total de la inversin o
de la cesin al Municipio del suelo de superficie no menor del
15% de la superficie de la parcela.
4.2.- Asimismo, deber comprender la totalidad de los servicios e
infraestructuras necesarios para su adecuada conexin con las

43

redes generales, as como la disposicin de sistemas de

depuracin de sus vertidos (Artculo 19-2).
4.3.- Las licencias de obras correspondientes a los usos y
actuaciones de depsitos de materiales y actividades productivas y
terciarias se sometern a plazo prorrogable, determinado en
funcin del tiempo preciso de amortizacin de la inversin inicial
(Artculo 29-2-c).
4.4.- Una vez otorgada la licencia deber prestarse garanta por un
importe mnimo del 3% de la inversin a realizar (1.2-c del Artculo
26).
4.5.- Todos los deberes, cargas y condiciones establecidas en las
Calificaciones Urbansticas y en las Licencias, debern hacerse
constar en el Registro de la Propiedad (Artculo 21).

5. CULES SON LOS REQUISITOS Y CARACTERSTICAS

MNIMAS QUE DEBEN CUMPLIR LAS PARCELAS RSTICAS
PARA SER EDIFICABLES?.
5.1.- Para las viviendas familiares, ser necesario que el
planeamiento tenga delimitadas zonas territoriales homogneas
donde poder implantarse este uso y cuya densidad bruta no puede
superar 1 vivda / 2 Has.
En el caso de inexistencia de dicha delimitacin, podr realizarse
mediante la formulacin de un Plan Especial de Ordenacin
(Artculo 72-1-c) teniendo en cuenta que durante el primer ao de

44

vigencia de esta Ley, podr seguirse aplicando el rgimen anterior

(ver Disposicin Transitoria Primera y pregunta 1 de este Captulo).
Delimitada la zona, ser necesario que la parcela mnima vinculada
a la vivienda ascienda a 1,5 Ha y la ocupacin por la edificacin no
supere el 2% de la misma (Artculo 26-1.1-a).
5.2.- Para el resto de usos y actividades, la parcela mnima ser la
establecida para la vivienda, si bien previo Informe favorable de la
Consejera, podrn adoptarse las dimensiones menores necesarias
en razn de la actividad especfica que se trate. (Artculo 26-1.1-b).

6. QU REQUISITOS DEBEN CUMPLIRSE PARA SEGREGAR

LAS FINCAS RSTICAS?.
La finalidad del procedimiento de segregacin previsto es evitar la
atomizacin parcelaria de los terrenos originarios que pueda generar
riesgo de formacin de ncleo de poblacin futuros. Para ello se
establece que la superficie de cada una de las fincas resultantes de la
segregacin o parcelacin rstica en el caso que d lugar a dos parcelas,
no podr ser inferior a la mnima establecida en el Artculo 26-2. Si la
segregacin diera lugar a tres fincas, la mnima de cada una de ellas ser
el doble de la anterior; si diera lugar a cuatro, su superficie sera el triple y
as sucesivamente. (Artculo 18-4).

7. EXISTE ALGN PROCEDIMIENTO ESPECIAL PARA LA

IMPLANTACIN

DE

ACTIVIDADES

PRODUCTIVAS

TERCIARIAS EN COMPETENCIA?.

45

La Ley prev un sistema concurrencial a convocar por la

Consejera, previamente al otorgamiento de la preceptiva Calificacin
Urbanstica, para aquellas actividades productivas o terciarias que
puedan dificultar la ulterior localizacin y caractersticas de los usos y
actividades que se solicitan (Artculo 25).

8.

ES

POSIBLE

REGULARIZAR

ACTUACIONES

URBANIZADORAS PREEXISTENTES EJECUTADAS AL MARGEN

DE LA LEGALIDAD EN EL SUELO NO URBANIZABLE?.
La Ley prev en su Disposicin Transitoria Primera, punto 3, un
procedimiento de regularizacin, sobre la base de su consideracin como
urbanizable o urbano no consolidado y aplicacin del rgimen urbanstico
preceptivo.
La regularizacin no exime a sus propietarios de hacer frente a las
cesiones y cargas legales establecidas (salvo excepciones justificadas
rigurosamente), as como a la solicitud de la obtencin de la oportuna
licencia de legalizacin de las edificaciones.

46

CAPTULO CUARTO.
LOS PROYECTOS DE INTERS REGIONAL.

1. QU SON LOS PROYECTOS DE INTERS REGIONAL?.

1.1.- Son instrumentos mixtos de planeamiento-gestin que dan
respuesta jurdico-urbanstica a usos y actividades de inters
pblico y social, normalmente no previstos en el planeamiento,
cuya trascendencia territorial, social y econmica trascienden el
mbito local, alcanzando el nivel regional (Artculo 60).
1.2.- En ese sentido el objeto de los PIRs puede ser (Artculo 60-2):
Elementos

del

Sistema

de

Comunicaciones,

Transportes, de las Redes de Servicios Energticos, del

Cielo del Agua del tratamiento de Residuos o similares, todos
ellos de marcado mbito de servicio supra-local.
Obras e instalaciones integradas precisas para satisfacer
la poltica regional de vivienda de proteccin pblica y
establecimientos destinados a la cultura y bienestar social de
los ciudadanos.

47

 Complejos industriales o terciarios del carcter sealado

y que no tengan acomodo en el planeamiento vigente.
Obras y Servicios Pblicos de Competencia pblica y
realizables de manera concertada interadministrativa.

2. SOBRE QU SUELOS PUEDEN DESARROLLARSE LOS

PIRs?.
2.1.- Del carcter extraordinario y afeccin supra-local de los
mismos se deduce que pueden localizarse en cualquier clase de
suelo e, incluso, comprender terrenos de varios Municipios.
2.2.- Consecuencia de ello, su aprobacin definitiva comportar la
nueva clasificacin y/o calificacin de los terrenos afectados
conforme al destino que el PIR haya establecido (Artculo 60-1).

3. QUINES PUEDEN PROMOVER PIRs?.

3.1.- Podrn elaborar y promover PIRs las Administraciones
pblicas y sus Organismos Autnomos, as como las personas
privadas, fsicas o jurdicas (Artculo 62).
3.2.- Para los privados ser necesario obtener previamente una
Declaracin de Inters Regional por la Junta de Extremadura, a
travs de la Consejera competente en Urbanismo.

4. QU DOCUMENTACIN DEBE INTEGRAR LOS PROYECTOS

DE INTERS REGIONAL?.

48

4.1.-

Lgicamente

todos

los

necesarios

para

definir

las

caractersticas del Proyecto, incluyendo los anteproyectos tcnicos

de las obras, estudios econmicos de viabilidad, estudios de
impacto ambiental (en su caso), plazos de ejecucin, compromisos
asumidos, garantas que aseguren su cumplimiento, etc. etc.
(Artculo 61-1).
4.2.- Obviamente para la Declaracin previa de Inters Regional,
en caso de iniciativa particular, la documentacin se reducir a lo
necesario para expresar las determinaciones bsicas (Artculo 622).

5. QU CARGAS Y DEBERES DEBE ASUMIR EL PROMOTOR

DE UN PIR?.
5.1.- Obviamente, las obligaciones y deberes a asumir sern, como
mnimo, las correspondientes a las clases de suelo afectados
(Artculo 61-1-k).
5.2.- Asimismo se conformarn en una nica finca jurdico-civil con
prohibicin de su subdivisin, los PIRs que tengan por objeto
complejos industriales o terciarios.

6. CMO SE TRAMITAN Y QUIN AUTORIZA LOS PIRs?.

6.1.- Corresponde a la Consejera competente en materia de
Urbanismo la aprobacin inicial con informacin pblica de un mes
y audiencia a los Ayuntamientos afectados. (Artculo 63-3-a).

49

6.2.- Corresponde la Aprobacin definitiva a la Junta de

Extremadura previo informe de la Comisin de Urbanismo y
Ordenacin Territorial. (Artculo 63-3-b).
6.3.- La aprobacin podr comportar la determinacin del beneficio
de la expropiacin a favor del promotor del mismo (Artculo 145).

50

CAPTULO QUINTO.
EL SISTEMA DE PLANEAMIENTO URBANSTICO
Y TERRITORIAL.

1. QU INSTRUMENTOS DE ORDENACIN URBANSTICA SE

PREVN EN LA LESOTEX?.
1.1.- Como figuras de planeamiento de mbito municipal se prevn
exclusivamente

los

Planes

Generales

Municipales

como

planeamiento de desarrollo los tradicionales Planes Parciales,

Especiales de Ordenacin y los Estudios de Detalle.
1.2.- En consecuencia, se suprimen las Normas Subsidiarias y los
Proyectos de Delimitacin de Suelo de la legislacin tradicional
espaola, subsistiendo los Planes Generales. stos se formularn:
a) en los Municipios grandes y medianos ms dinmicos,
desarrollando su contenido mximo conforme a la Ley, a fin de que
puedan desplegar toda su capacidad instrumental y complejidad
tcnico-jurdica, y b) en los Municipios de escaso dinamismo, con
un contenido muy simplificado (con solo suelo urbano y no

51

urbanizable, por ej .), referido a tcnicas de gestin sencillas, tal

como se explica en el Apartado 11 del Captulo 1 de esta Gua.

2. QU NOVEDADES SE INCORPORAN EN LA FORMULACIN

DE LOS PLANES GENERALES MUNICIPALES?.
Las innovaciones bsicas ms importantes son las siguientes:
2.1 La desagregacin de sus determinaciones jurdico-urbansticas
en dos categoras: a) las pertenecientes a la Ordenacin
Estructural,

integrada

por

los

sistemas

generales,

las

infraestructuras y los servicios pblicos, as como los parmetros

urbansticos bsicos conformadores del esqueleto vertebrador del
Plan; y b) las pertenecientes a la Ordenacin Detallada, integrada
por cuantas, teniendo por objeto el desarrollo concreto y
pormenorizado de las primeras (es decir, de las componentes de la
Ordenacin Estructural), determinen la morfologa y completen la
imagen final de ciudad.
2.2.- La diferenciacin anterior de las dos categoras de
determinaciones jurdico-normativas comporta una redistribucin
competencial de gran trascendencia: la aprobacin de las
pertenecientes a la Ordenacin Estructural corresponde a la
Comunidad Autnoma, mientras que la de las integradas en la
Ordenacin

Detallada

corresponde

exclusivamente

los

Ayuntamientos.

52

2.3.- La obligacin de los municipios de ms de 10.000 habitantes

que se traduce en mera posibilidad para los restantes municipiosde incorporar, en el planeamiento general, el desarrollo urbanstico
detallado en los Sectores de Suelo Urbanizable contiguos al Suelo
Urbano. La finalidad de la imposicin de esta obligacin (y del
establecimiento de la paralela posibilidad para los municipios no
sujetos a ella) es la de garantizar, de forma razonable, la sutura
entre la ciudad preexistente y la nueva ciudad. Ello conlleva, como
es natural, la exencin de la necesidad de desarrollar el
planeamiento general, es decir, de la ulterior elaboracin del
planeamiento parcial.
2.4.- De la documentacin tradicional se suprime
Econmico-Financiero

el

Programa

de

el Estudio

Actuacin.

Estos

documentos se sustituyen materialmente por las previsiones de

programacin y gestin de las infraestructuras y dotaciones
integradas en la Ordenacin Estructural, con fijacin de las
directrices de expansin urbana sobre la base de explcitos criterios
de sostenibilidad y realizacin de una evaluacin analtica de las
implicaciones econmicas que comportan las inversiones pblicas
y privadas previstas en funcin de la lgica de desarrollo y los
agentes inversores correspondientes.
2.5.- Inclusin dentro del Plan de Estudio de Impacto Ambiental que
garantice la correcta asignacin de usos y actividades en el
territorio municipal.

53

2.6.- Interdiccin absoluta de superacin, en el Suelo Urbano, de la

edificabilidad global de 1 m2t/m2s residencial, medido por zonas de
ordenacin urbanstica, con paralela previsin de reserva necesaria
de suelo dotacional pblico mediante la aplicacin de los mismos
estndares que en el Suelo Urbanizable.
3.

QU

INNOVACIONES

SE

INCORPORAN

EN

LA

FORMULACIN DEL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO?.

3.1.- Sustancialmente no se diferencian de las determinaciones y
contenido de los planes previstos en la legislacin tradicional
espaola.
3.2.- Sin embargo, s se prevn importantes innovaciones por lo
que hace a la facultad de iniciativa para la formulacin de este tipo
de planeamiento, pues la LESOTEX reserva dicha iniciativa, con
carcter de exclusividad, a la Administracin pblica, de modo que
los particulares solo pueden proponer alternativas de planeamiento
de desarrollo cuando vayan integradas en un Programa de
Ejecucin para optar a la Urbanizacin de la Actuacin.

4. QU INSTRUMENTOS DE ORDENACIN TERRITORIAL SE

PREVN EN LA LESOTEX?.
4.1.- Como figuras de planeamiento del sistema de ordenacin del
territorio se definen las Directrices de Ordenacin Territorial, los
Planes Territoriales y los Proyectos de Inters Regional.

54

4.2.- Las Directrices de Ordenacin Territorial y los Planes

Territoriales son instrumentos que tienen por objeto la definicin de
la poltica territorial supramunicipal que la Junta de Extremadura
considere necesario formular y establecer sobre la base de sus
competencias propias, mientras que los Proyectos de Inters
Regional -an teniendo la condicin de instrumento de carcter
supramunicipal,- tienen un alcance distinto y ms concreto (que se
ha explicado en el Captulo 4 de esta Gua), pudiendo ser
formulados no solo por la Administracin, sino tambin por
particulares.
5. EN QU CONSISTEN LAS DIRECTRICES DE ORDENACIN
TERRITORIAL?.
5.1.- Las DOTs definen, para todo o parte del territorio extremeo,
el modelo espacial que permita garantizar y coordinar las polticas
sectoriales de las Administraciones pblicas y los procesos de
ocupacin del suelo por las distintas actividades econmicas y
sociales; todo ello sobre la base de explcitos criterios de
sostenibilidad, equilibrio territorial y cohesin social.
5.2.- Las DOTs se formulan por la Junta de Extremadura, a
propuesta del Consejero competente en ordenacin territorial y
urbanstica,

y,

tras

su

tramitacin,

deben

elevarse

la

consideracin de la Asamblea de Extremadura para su aprobacin

definitiva.

55

6. EN QU CONSISTEN LOS PLANES TERRITORIALES?.

6.1.- Los PTs definen los elementos bsicos del territorio, fijando
los criterios de i) la localizacin de infraestructuras o servicios
pblicos supramunicipales, ii) la delimitacin de zonas con fines de
proteccin ambiental; y iii) las normas generales que deben cumplir
determinadas ordenaciones urbansticas.
6.2.- Los PTs se formulan por la Junta de Extremadura, a
propuesta del Consejero, y, tras su tramitacin, se elevan a aqulla
para su aprobacin mediante Decreto, que ha de publicarse en el
Diario Oficial de Extremadura.

ANEXO I
LEY DEL SUELO Y DE ORDENACIN TERRITORIAL DE
EXTREMADURA.
MODELO DE DOCUMENTO DE CONVENIO URBANSTICO Y
PROPOSICIN JURDICO-ECONMICA INTEGRANTES DEL
PROGRAMA DE EJECUCIN URBANIZADORA.

INTRODUCCIN GENERAL.

Con el objeto de conseguir una mejor y mayor comprensin del

conjunto documental que los Programas de Ejecucin Urbanizadora
debern contener con el fin de constituir una explcita regulacin de las

56

condiciones de desarrollo propuestas por el agente urbanizador en una

actuacin urbanstica concreta, parece oportuno analizar aquellos
instrumentos considerados como base de las relaciones jurdicoeconmicas que se establecen entre la trada Administracin Urbanizador Propietarios y que son por un lado y, como se deduce del
punto 2 del artculo 119 de la LESOTEX, el Convenio Urbanstico,
documento de carcter jurdico definidor de los derechos y las
obligaciones que habrn de regir el devenir de la ejecucin de las obras a
realizar y, por otro, la Proposicin Jurdico-econmica, la cual como su
propia denominacin nos anticipa, determinar los costes de la obra
urbanizadora, la remuneracin al Urbanizador, las medidas garantistas,
etc, establecidas con el fin de dotar a la propuesta urbanstica planteada
de una viabilidad econmica rigurosa y eficaz en cuanto a su posterior
gestin.
El aspirante a Urbanizador elaborar y presentar una propuesta
conformada por un Convenio Urbanstico y una Proposicin JurdicoEconmica comprensiva de los extremos anteriormente sealados y que
se formalizar definitivamente con las condiciones y requisitos concretos
establecidos en la eventual adjudicacin definitiva de Actuaciones
Urbanizadoras y que ser suscrita por el representante de la
Administracin actuante y el agente Urbanizador, as como los
propietarios afectados que, en su caso, acepten colaborar con el mismo.

A) EL CONVENIO URBANSTICO.

57

Se trata de un documento cuya existencia slo habr de tener

sentido en la medida en que la Administracin Local optare por la gestin
indirecta del Programa, ya que de otra forma, esto es, en el caso en que
la Administracin previese para el desarrollo de una actuacin urbanstica
determinada la gestin directa respecto de la misma, el Convenio habr
de ser sustituido por una relacin precisa de los compromisos
asumidos. (Artculo 119-2).
El contenido elemental del mismo viene establecido en el nmero 2
del artculo 119 de la LESOTEX: (En el Convenio urbanstico) se harn
constar los compromisos , plazos , garantas

penalizaciones

que

regularn la adjudicacin. En consecuencia, una posible alternativa del

contenido documental de un Convenio podra ser el que se propone a
continuacin, formulado sobre la base de lo preceptuado en la Ley y la
experiencia profesional y que contempla el contenido genrico bsico y
mnimo que ha de prever un instrumento jurdico-urbanstico de las
caractersticas apuntadas, con el nimo de englobar la casustica habitual
tpica en este tipo de actuaciones, no sin desconocer la abstraccin que
un anlisis de este clase puede conllevar.

PROPUESTA DE CONVENIO URBANSTICO

En Mrida a ........ de ................... de 2001

58

PREMBULO

El presente Convenio se formaliza en virtud de lo preceptuado en el

nmero 2 del artculo 119 de la Ley del Suelo y Ordenacin Territorial de
Extremadura (en adelante LESOTEX) y de lo acordado, en aplicacin de la
misma, por Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de .......... adoptado en
sesin de fecha.........
, aprobatorio del Programa de Ejecucin para el
desarrollo de la Actuacin Urbanizadora correspondiente a la Unidad de
Actuacin nica del Sector N clasificado como urbanizable por el Plan
de Urbanismo.
En tal Acuerdo el Ayuntamiento resolvi adjudicar este Programa, para su
Gestin Indirecta, al Urbanizador denominado .. S.A. y otorg su
conformidad al presente texto del Convenio incorporado al Programa
como parte integrante de su documentacin. El objeto de este Convenio lo
constituye la regulacin de los derechos y obligaciones recprocas que
contraen las partes que lo suscriben, para el desarrollo de la Actuacin
Urbanizadora referida as como las garantas y penalizaciones asumidas
por el Urbanizador para el caso de incumplimiento de los citados
compromisos, actuando cada una de ellas en la respectiva condicin legal
que se hace constar a continuacin.

COMPARECEN

De una parte, en calidad de Administracin actuante: El Excmo.

Ayuntamiento de .......... y en su nombre y representacin el Alcalde
D..
.
De otra parte, en calidad de Agente Urbanizador:
D, mayor de edad, con domicilio a efectos de
notificaciones en , con DNI-NIF ., acta
en nombre de la mercantil S.A., promotora, adjudicataria y Agente

59

Urbanizador del presente Programa de Ejecucin, cuya representacin

ostenta en calidad de .. de la referida empresa, en
virtud de poderes notariales otorgados en escritura de fecha .
autorizada por el Notario D. , de la que exhibe copia
autorizada al firmar el presente documento adjuntando al mismo copia
simple de ella para su debida constancia.

MANIFIESTAN

I.Que el Ayuntamiento de .......... en su sesin de , adopt

mediante pleno de esa misma fecha, entre otros acuerdos, la aprobacin
del Programa para el desarrollo de la Actuacin Urbanizadora del Sector
N clasificado como urbanizable por el Plan de .........., as como la
Alternativa Tcnica del citado Programa y los documentos que le
acompaan, presentado por la mercantil .. S.A..
II. Que en cumplimiento del citado Acuerdo plenario, se suscribe el
presente Convenio Urbanstico.
Estos apartados introductorios suponen una mera identificacin de
los sujetos, tanto reales como personales, que tomarn parte en el
posterior desarrollo de la actuacin.
Huelga remarcar la claridad y concisin que deben predicarse de la
redaccin de estas clusulas iniciales en orden a evitar eventuales
conflictos competenciales o de cualquier otra ndole formal que pudieren
producirse en momentos posteriores.

ESTIPULACIONES

60

1. MBITO Y OBRAS A REALIZAR.

La delimitacin del mbito de gestin sobre el cual el agente
urbanizador se obliga a realizar todas las obras de urbanizacin
reflejadas en el Anteproyecto de Urbanizacin consignado junto a los
dems documentos requeridos en la Alternativa Tcnica presentada,
parece oportuno que debe suponer el compromiso inaugural del conjunto
de las estipulaciones que configuran el grueso del Convenio Urbanstico.
En cuanto al conjunto de obras a realizar conviene un desarrollo
ms detallado de forma que queden fijadas las condiciones bajo las
cuales van a ser llevadas a cabo en todos los sentidos.
2. PLAZOS.
Este apartado se destina a concretar el desarrollo temporal que el
Urbanizador considera necesario para llevar a cabo el global de las obras
de urbanizacin a las cuales se compromete, al igual que todas las
incidencias previsibles respecto de la duracin de la ejecucin de la
actuacin que pudieren producirse.

2.1.- Plazos:
En esta subclusula se definir el plazo genrico que dispone el
Urbanizador para llevar a cabo la complecin de las actuaciones
administrativas (Proyecto de Urbanizacin y Reparcelacin, en su caso) y

61

la ejecucin y finalizacin de las obras de urbanizacin a las cuales se

compromete en el caso de resultar adjudicatario de la urbanizacin.
Con el fin de conseguir mayor precisin a este respecto, convendr
al agente urbanizador establecer una serie de pautas que detallen el
devenir temporal de la gestin del Programa y en este sentido debera
referir una serie de factores tales como el da inicial del cmputo de
acuerdo con el artculo 118-3 b) y c)

de la LESOTEX, definir los

supuestos en que pasar a producirse la suspensin del cmputo del

plazo (v.g. fuerza mayor), concretar con un mayor grado de detalle el
desarrollo

temporal

del

conjunto

de

la

actuacin

urbanstica,

estableciendo una divisin secuencial bifsica (Fase Preliminar -Fase de

Ejecucin del Proyecto de Urbanizacin), supuestos de prrroga...

3.

CESIN

DE

TERRENOS

CORRESPONDIENTES

AL

DOTACIONALES

APROVECHAMIENTO

DE

LOS

URBANSTICO

MUNICIPAL.
Se trata de dar cumplimiento a los deberes legales en orden a la
obtencin del derecho al aprovechamiento urbanstico.
Conviene hacer mencin a la cesin de los terrenos dotacionales y
a aquellos en los cuales se materializar el aprovechamiento urbanstico
correspondiente al Ayuntamiento, cuya localizacin concreta se fijar en
el Proyecto de Reparcelacin correspondiente, establecindose que para
su determinacin se estar a lo previsto en la legislacin aplicable.

62

4. GARANTAS OFRECIDAS POR EL URBANIZADOR.

La condicin de Urbanizador no se predica de forma automtica por
el mero hecho de prometer el cumplimiento del Programa.
La LESOTEX regula detalladamente las garantas que habr de
presentar el Urbanizador en las sucesivas fases del desarrollo de la
Actuacin. Por ello, el Convenio Urbanstico debe contener la garanta
de promocin y la garanta de retribucin.
a) Garanta de Promocin: Se trata de una garanta financiera o
real (letra d del nmero tres del artculo 118 de la LESOTEX)
imprescindible para la eficacia del programa y que avala el conjunto de
las obligaciones garantizadas por el agente urbanizador. Debe prestarse
ante la Administracin actuante en el momento de ser designado como
adjudicatario del programa y su cuanta mnima ser del 7% del coste de
urbanizacin previsto (nada impide que pueda ser superior con el objeto
de mejorar la oferta). Previamente, como garanta provisional, al
presentar la correspondiente Proposicin Jurdico-econmica, deber
constituir, como mnimo, un 3%, que deber complementar hasta el
citado 7% tras la eventual adjudicacin (Artculo 134-4 de la LESOTEX).
b) Garanta de Retribucin: En la medida en que el Urbanizador se
retribuye con antelacin a la ejecucin de las obras y dems tareas a las
que se haya comprometido, es imprescindible asegurar que no se
produzcan perjuicios a los propietarios ante un eventual incumplimiento
de las obligaciones contradas y as debe quedar reflejado en este

63

documento. Su razn de ser estriba pues en que la LESOTEX considera

la garanta de promocin como insuficiente en orden a asegurar el inters
pblico y el de terceros frente a posibles incumplimientos del agente
Urbanizador en el desarrollo del Programa. De ah que la Administracin
tenga la obligacin de exigirla para poder obligar al propietario a que
retribuya al Urbanizador.
El procedimiento para su realizacin se establece en el punto 1 del
Artculo 132 de la LESOTEX.

5. RESPONSABILIDAD DEL URBANIZADOR.

Sin perjuicio de que la LESOTEX lo refleja expresamente en el
nmero cuatro del artculo 132, conviene a riesgo de incurrir en la
reiteracin, incluir la presente clusula en este documento y de hecho as
se produce en la prctica ms usual mediante la mera reproduccin del
referido precepto, el cual reza lo siguiente: El agente urbanizador ser
responsable de los daos causados a los propietarios o a otras personas
como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el
cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquellos tuvieran su
origen en una orden directa de la Administracin actuante o en el
cumplimiento de una condicin impuesta por ella.
Es en este apartado del documento donde parece adecuado
reflejar las penalizaciones que sufrir el agente urbanizador en caso de
no

respetar

los

compromisos

estipulados

en

las

clusulas

correspondientes,

64

Una relacin de las eventuales penalidades que en aplicacin de la

LESOTEX pueden tener lugar seran las siguientes:
- Obligacin de pagar intereses de demora al tipo legal del dinero
en caso de demora negligente o dolosa en la ejecucin de obras
por las que haya percibido retribucin dentro del calendario previsto
en el propio Programa.
- Obligacin de indemnizar a los afectados por los daos y
perjuicios que les cause el Urbanizador al incumplir sus
obligaciones.
- Resolucin de la adjudicacin en caso de incumplimiento grave.
- La caducidad del Programa cuando concluya su tiempo de
vigencia final estipulado en el mismo, sin que se cumplan sus
previsiones, ni medie prrroga de ellas por causa justificada.
- La efectividad de las garantas prestadas.
- la retrocesin de las fincas adjudicadas en retribucin al
Urbanizador a los propietarios originarios que las cedieron en
reparcelacin cuando ello sea posible y pertinente.
Cabe aadir a este respecto que establecer un rgimen
particularizado de penalizaciones no es un elemento esencial del
Programa en la medida en que podra aprobarse ste con la mera
previsin de la aplicacin directa de las sanciones previstas en la
LESOTEX. No obstante, la aceptacin por el aspirante de un rgimen de
penalizaciones ms severo que el previsto supone de por s un mrito a

65

tener en consideracin de cara a ser designado como adjudicatario en

una actuacin determinada.
6. MODIFICACIONES DEL PROGRAMA POR DECISIN DE LA
ADMINISTRACIN.
Se reflejan en esta clusula las posibles eventualidades derivadas
de la facultad de modificacin que goza la Administracin sobre el fondo y
la forma del contrato administrativo en general. El Convenio Urbanstico
no constituye excepcin alguna al respecto, por lo que parece
conveniente que en los convenios urbansticos se incluyan una serie de
clusulas cuyo contenido se refieran a los supuestos de revocacin,
suspensin y cambios introducidos de forma unilateral por parte de la
Administracin y la posible reaccin que al respecto tiene el Urbanizador
(v. gr. solicitud de la resolucin anticipada por parte del Urbanizador
cuando, por ejp., la suspensin exceda de los seis meses de duracin).

7. VIGENCIA, CADUCIDAD Y RESOLUCIN DEL PROGRAMA.

Como se deduce de la lectura del ttulo ad supra su finalidad estriba
en regular la duracin del Programa al igual que las causas de extincin y
resolucin sobrevenidas del Programa junto con las consecuencias que
ello podr acarrear a los propietarios.

8. CONCLUSIN DEL PROGRAMA, RECEPCIN DE LAS OBRAS DE

URBANIZACIN Y PLAZOS DE EDIFICACIN.

66

Como en el caso anterior, se trata de una clusula genrica cuyo

objeto se deduce igualmente del ttulo que la encabeza.
De esta manera los sub-apartados correspondientes especificarn
por un lado los trminos y plazos previstos para la conservacin y
recepcin de las obras de urbanizacin de acuerdo con los artculos 161
y 162 de la LESOTEX y por otro determinarn un plazo de edificacin de
los solares resultantes del proceso de ejecucin urbanstica.

Firmas:
El Alcalde del Municipio.

El Agente Urbanizador adjudicatario.

B) PROPOSICIN JURDICO-ECONMICA.

La LESOTEX, en el punto 3 del artculo 119, a diferencia del

Convenio Urbanstico, procede a acometer la definicin del presente
documento de una forma ms detallada y precisa, lo cual viene a denotar
una mayor preocupacin del legislador autonmico respecto del
contenido de este documento concreto. No en vano se trata de regular las
intenciones en trminos de coste-beneficio del postulante a ser designado
como adjudicatario por parte de la Administracin actuante.

67

En concreto, el referido precepto establece:

a) Desarrollo de las relaciones entre el agente urbanizador y los

propietarios, justificando, en su caso, la disponibilidad de aqul sobre los
terrenos de stos, los acuerdos ya alcanzados y las disposiciones
relativas al modo de retribucin del agente urbanizador.
b) Estimacin de la totalidad de los gastos urbanizacin de acuerdo con
lo establecido en el artculo 127.
c) Proporcin o parte de los solares resultantes de la actuacin
constitutiva de la retribucin del agente urbanizador o definicin de las
cuotas cuando se prevea el pago en metlico expresndose si le
corresponde percibir algn recargo sobre la estimacin de costes de
urbanizacin, en concepto de beneficio o retribucin de la gestin.
d) Incidencia econmica de los compromisos que, en su caso, interese
adquirir al agente urbanizador para edificar, con fines de inters social,
los terrenos que hayan de adjudicrsele, tanto en la valoracin de stos,
como en su cuantificacin y modo de adquisicin.
As pues, y sobre la base de lo anterior, se incluye a continuacin
un modelo de Proposicin Jurdico-econmica, la cual, al igual que lo
establecido para el Convenio Urbanstico anteriormente analizado, tan
solo pretende ser un mero ejemplo elemental de los aspectos que se
consideran ms relevantes en orden a ser incluidos en el documento
objeto de estudio.

68

PROPOSICIN JURDICO-ECONMICA.
1. INTRODUCCIN.

A modo de prlogo formal de la proposicin jurdico econmica

convendr comenzar la relacin de clusulas que la integran con una
escueta pero clara referencia, a modo de resumen, a los documentos y
pautas de obligado cumplimiento que la anteceden.
De esta forma, tras la identificacin de la entidad suscriptora, se har
mencin a la alternativa tcnica de la que la proposicin econmicofinanciera trae causa -y es a su vez desarrollo en trminos de viabilidad
econmica-, para pasar como conclusin a referir
propsito

su contenido y

configurando una suerte de declaracin de intenciones,

anticipo de lo que se desarrollar a continuacin.

En Mrida a ........ de ................... de 2001

PREMBULO

69

El presente Convenio se formaliza en virtud de lo preceptuado en el

nmero 3 del artculo 119 de la Ley del Suelo y de Ordenacin Territorial
de Extremadura (en adelante LESOTEX) y de lo acordado, en aplicacin de
la misma, por Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de .......... adoptado en
sesin de fecha.........
, aprobatorio del Programa de Ejecucin para el
desarrollo de la Actuacin Urbanizadora correspondiente a la Unidad de
Actuacin nica del Sector N clasificado como urbanizable por el Plan
de Urbanismo.
En tal Acuerdo el Ayuntamiento resolvi adjudicar este Programa,
para su Gestin Indirecta, al Urbanizador denominado .. S.A. y
otorg su conformidad al presente texto de la Proposicin JurdicoFinanciera incorporado al Programa como parte integrante de su
documentacin. El objeto del presente documento lo constituye la
regulacin de los costes de la urbanizacin en la Actuacin referida as
como el establecimiento de las frmulas de la retribucin debida al agente
urbanizador.

COMPARECEN

De una parte, en calidad de Administracin actuante: El Excmo.

Ayuntamiento de .......... y en su nombre y representacin el Alcalde
D..
.
De otra parte, en calidad de Agente Urbanizador:
D, mayor de edad, con domicilio a efectos de
notificaciones en , con DNI-NIF ., acta
en nombre de la mercantil S.A., promotora, adjudicataria y Agente
Urbanizador del presente Programa de Ejecucin, cuya representacin

70

ostenta en calidad de .. de la referida empresa, en

virtud de poderes notariales otorgados en escritura de fecha .
autorizada por el Notario D. , de la que exhibe copia
autorizada al firmar el presente documento adjuntando al mismo copia
simple de ella para su debida constancia.
MANIFIESTAN

I. Que el Ayuntamiento de .......... en su sesin de , adopt

mediante pleno de esa misma fecha, entre otros acuerdos, la aprobacin
del Programa para el desarrollo de la Actuacin Urbanizadora del Sector
N clasificado como urbanizable por el Plan de .........., as como la
Alternativa Tcnica del citado Programa y los documentos que le
acompaan, presentado por la mercantil .. S.A..
II. Que en cumplimiento del citado Acuerdo plenario, se suscribe la
presente Proposicin Jurdico-Econmica.

2. COSTES DE LA OBRA URBANIZADORA.

En esta clusula el agente Urbanizador proceder a manifestar los
gastos que la total gestin de la realizacin de la labor urbanizadora
conllevar respecto de una actuacin concreta.
Para ello deber sealarse y desglosarse, como mnimo, los
siguientes costes:
a) Gastos totales de la Actuacin Urbanizadora (Artculo 127).
b) Costes totales de las Obras de Urbanizacin.
c) Beneficio del Urbanizador.

71

3. RETRIBUCIN DEL URBANIZADOR.

Es en esta clusula donde el agente urbanizador especificar el
procedimiento de retribucin que desea sobre la base de las alternativas
de pago que la LOTAU precepta.

As pues y de acuerdo con el tenor literal de la LESOTEX los

particulares escogern el pago al Urbanizador en solares o en metlico.
Por lo general la mayora de las proposiciones jurdico-econmicas
ofrecen al conjunto de propietarios adscritos al mbito de actuacin esta
posibilidad salvo en el caso en que el agente urbanizador asuma el
compromiso de promover sobre los terrenos que recibiere en pago de su
retribucin viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica u
otros usos de inters social, supuesto ste en que el adjudicatario podr
elegir qu modalidad retributiva prefiere.

Analicemos cada una de ellas por separado:

a) RETRIBUCIN EN SUELO.
La clusula 2 de la letra b del punto 1 del artculo 131 de la
LESOTEX

establece

que

los

propietarios

podrn

contribuir

72

proporcionadamente a los gastos de urbanizacin mediante la cesin de

terrenos edificables. De esta forma recibirn menor nmero de los solares
resultantes tras el proceso de urbanizacin, mientras que el agente
urbanizador en concepto de retribucin, percibir los restantes solares, de
valor equivalente a los gastos de urbanizacin que asume.
En la prctica los Programas suelen interpretar el precepto anterior
mediante el establecimiento de una cuota de intercambio o porcentaje de
aprovechamiento objetivo, lo cual habr de quedar reflejado claramente
en este apartado.
b) RETRIBUCIN EN METLICO.
Aquellos propietarios que decidan hacer efectiva la retribucin del
Urbanizador en metlico debern especificar el precio por metro
cuadrado de techo edificable que corresponder abonar a cada
propietario en

virtud de su labor

urbanizadora

por

medio del

establecimiento de las frmulas matemticas que consideren oportunas.

Finalmente, con respecto de la retribucin al Urbanizador y en aras
del respeto al principio de equidistribucin, conviene realizar una
referencia a los eventuales coeficientes correctores, cuya finalidad, en su
caso,

reside en homogeneizar las diferentes utilidades que pudiera

contener una actuacin urbanstica concreta (usos diferentes con

rentabilidades econmicas diversas).

73

4.

RETASACIN

DE

CARGAS

ACTUALIZACIN

DE

LA

RETRIBUCIN.
Igualmente a lo sealado con respecto del Convenio Urbanstico, la
Proposicin Jurdico-econmica ha de prever diferentes eventualidades
cuya incidencia en el desarrollo del Programa generen cambios respecto
de las condiciones originarias aprobadas en el mismo.
De esta forma deben reflejarse las causas objetivas determinantes
de la retasacin de cargas (v. gr. descubrimiento en el subsuelo de
circunstancias objetivas de carcter geotcnico o arqueolgico que
encarezcan el montante de la operacin y cuya previsin no hubiera sido
posible con antelacin) cuya aprobacin en virtud del punto 4 del artculo
127 de la LESOTEX, corresponder al Ayuntamiento previa audiencia de
los propietarios.
Asimismo, resulta conveniente que el agente urbanizador proponga
la forma de la actualizacin de la retribucin que le corresponda -tanto en
una modalidad de cobro como en la otra- en el caso de que se produzca
alguna de las circunstancias arriba mencionadas.

5. COMPENSACIN DE EXCEDENTES DE APROVECHAMIENTO.

En la presente clusula se establecer que la eventual diferencia
entre el aprovechamiento objetivo y subjetivo, identificando en este
excedente qu parte le corresponde a la Administracin actuante en
concepto de participacin pblica en las plusvalas generadas por la

74

Actuacin y qu otra, en su caso, debe destinarse a la compensacin de

propietarios de suelo de la misma rea de reparto con aprovechamiento
objetivo menor que el medio de ella.

6. OTROS COMPROMISOS DEL URBANIZADOR.

Esta clusula constituye una suerte de cajn de sastre en la cual el
aspirante a ser designado como adjudicatario del desarrollo urbanstico
de la actuacin puede incluir propuestas singulares respecto de la misma
que hagan destacar su opcin por encima de las dems hacindola ms
atractiva a los ojos de la Administracin y/o de los particulares afectados
de acuerdo con lo dispuesto en el punto 2 de los Artculos 119 y 135 de
la LESOTEX en el proceso competencial que conlleva el Programa.

Firmas:

El Alcalde del Municipio.

El Agente Urbanizador adjudicatario.

75

ANEXO II

EJEMPLO PRCTICO DE DETERMINACIN DE LA

RETRIBUCIN AL URBANIZADOR EN
METLICO

DEL

CUOTAS EN

PORCENTAJE

DE

APROVECHAMIENTO EN PARCELAS.
Supongamos una actuacin urbanizadora, conformada por un
sector o unidad de actuacin en urbanizable o en urbano, cuya superficie
total de suelo alcanza los 12.000 m 2 s (1,2 Hectreas) y cuya estructura
de propiedad est compuesta por tres titulares de parcelas cuyas
superficies respectivas son 2.000 m 2 s, 4.000 m 2 s y 6.000 m 2 s.
Asimismo, el planeamiento general establece que el uso global de
la actuacin es el residencial atribuyndole un coeficiente unitario de
edificabilidad de 0,60 m 2 t/ m 2 s.
Finalmente, tras el oportuno proyecto de urbanizacin, se definen
los costes de las obras en un mdulo bsico de 50 millones de pesetas
por Hectrea y de acuerdo a los estudios de mercado realizados, se
deduce que el precio de venta de los solares resultantes alcanza un valor

76

medio de repercusin para ese producto inmobiliario (por cada m 2 t

construible en dichos solares) de 19.444,44 pts/ m 2 t.
Previamente al clculo que vamos a realizar, habra que determinar
el parmetro aprovechamiento medio si ocurriera que en la actuacin
que se va a desarrollar existieran usos tipolgicamente diversos
(viviendas, locales comerciales, oficinas, etc) que dispusieran de
rendimientos econmicos muy diferenciados (valores de repercusin por
metro cuadrado construido diferentes). En ese caso, habra que
homogeneizar sus edificabilidades (metros cuadrados construibles)
mediante la aplicacin de coeficientes correctores que ponderaran los
valores relativos de repercusin de cada uno de ellos (Artculo 35 de la
LESOTEX), con la finalidad equidistributiva de compensar con ms o
menos aprovechamiento subjetivo la mayor o menor rentabilidad unitaria
de cada uso concreto.
Asimismo, en el caso que las parcelas finales (solares) que se
adjudicaran a los propietarios en el proyecto de reparcelacin
correspondiente, no coincidieran con la localizacin originaria de las
antiguas y ello supusiera una diferencia de valor justificadamente
apreciable, podra corregirse la adjudicacin mediante la ponderacin de
los valores, tal como establece la letra c) del Artculo 44 de la LESOTEX.
En cualquier caso, en el ejemplo que hemos presentado y en aras
de la simplicidad, prescindiremos del clculo del aprovechamiento medio
y consideraremos que solo existe un uso materializable en la actuacin;
el residencial y partiremos de la hiptesis segn la cual la localizacin de

77

las parcelas adjudicadas coincide con la originaria y, por lo tanto, no es

necesaria ponderacin alguna.
Pasemos entonces a determinar el contenido de la totalidad de los
gastos de urbanizacin, o dicho en trminos economicistas, los costes de
produccin de suelo urbanizado.
La relacin de componentes se encuentran establecidas en el
art.127 de la LESOTEX. En nuestro ejemplo, como una aproximacin
plausible, consideraremos que no existen indemnizaciones y que los
gastos consisten en la ejecucin de la obra civil junto a los de promocin
y gestin (generales, financieros, etc) incluyndose, obviamente, el
beneficio o retribucin empresarial del urbanizador.
Por utilizar un criterio tasado, adaptaremos el establecido para la
determinacin del valor catastral (RD 1.020/93) en cuya norma 9.1 se
estima que los gastos de gestin ms el beneficio empresarial en una
operacin inmobiliaria, alcanzan el 40% del valor del suelo ms los costes
de urbanizacin (suelo urbanizado). De acuerdo a ello, los gastos de
urbanizacin aplicables a nuestro ejemplo resultaran ser

1,2 Has x 50 M pta/Ha x 1,40 = 84 M pta.

y la superficie edificable total asciende a
12.000 m 2 s x 0,60 m 2 t/m 2 s = 7.200 m 2 t.

78

Ahora bien, a los propietarios les corresponde el 90% de este

aprovechamiento (7.200 m 2 t x 0,9 = 6.480 m 2 t). Pero adems, tal como
establece la LESOTEX, el 10% de aprovechamiento que le corresponde a
la Administracin actuante (720 m 2 t) se debe materializar en parcelas
que deben entregrsele urbanizadas (Artculo 31-2-b de la LESOTEX).
En consecuencia, la cuota en metlico a la que deben hacer frente los
propietarios de suelo alcanza el valor unitario de
84 M pta / 6.480 m 2 t. = 12.962,96 pta/ m 2 t.
Es decir, cada propietario de suelo deber abonar al urbanizador
esa cantidad por cada metro cuadrado de edificabilidad que le
corresponda en el proceso reparcelatorio y recibir al final parcelas
edificables

totalmente

urbanizadas

donde

materializar

el

aprovechamiento subjetivo que tiene atribuido.

Veamos

ahora

el

porcentaje

de

aprovechamiento

que

le

corresponde al urbanizador, en el caso de que este asumiera la

financiacin total de las obras.
De acuerdo a lo establecido en la LESOTEX, el urbanizador deber
ser retribuido con parcelas edificables de valor equivalente a los gastos
totales que conlleva la produccin de suelo. Pues bien, si partimos del
dato de que el valor en venta de los solares resultantes alcanza un valor
de repercusin (en el mercado de la zona) de 19.444,44 pta/ m 2 t, el
precio total de dichos solares alcanzara el valor de
7.200 m 2 t x 19.444,44 pta/ m 2 t = 140 M pta.

79

En consecuencia al Urbanizador le correspondera

84 M pta / 140 M pta = 0,60
Es decir, el 60% del aprovechamiento objetivo total de la Actuacin.
En concreto ..
7.200 m 2 t x 0,60 = 4.320 m 2 t.
Los cuales debern materializarse en parcelas edificables que le
debern

ser

adjudicadas

en

el

proyecto

de

reparcelacin

correspondiente. Asimismo, al Ayuntamiento le corresponde el 10 % del

aprovechamiento (720 m 2 t) materializable en parcelas que deben
recibirse urbanizadas, debiendo distribuirse el resto del aprovechamiento
(7.200 - 4.320 - 720 ) entre los propietarios proporcionalmente a sus
derechos.
Es importante sealar la constatacin de la simplificacin que
comporta un anlisis esttico como el desarrollado en este ejemplo y la
conveniencia de llevar a cabo un anlisis econmico de tipo dinmico
(cash flow) que introduzca la variable tiempo y las pautas de gasto e
ingreso, para afinar ms correctamente los parmetros de las cuotas y
porcentajes en funcin de la tasa de rendimiento interno que se considere
aceptable.
En cualquier caso, expresemos en un cuadro-resumen los datos y
resultados numricos del ejemplo expuesto.

80

m2s

m2t

PTA/m2t

PROPS.

SUPERFICIES
ORIGINARIAS
DE SUELO

SUPERFICIES
EDIFICABLES
FINALES

CUOTA DE
URBANIZACIN

1
2
3
AYT
URBdor
TOTAL

2.000
4.000
6.000
12.000

Millones PTA % Permuta Millones PTA

APORTACIN DE
LOS
PROPIETARIOS

1.080
14
2.160
28
3.240
12.962,96
42
720
PTA./m2t
7.200
84
PAGO EN CUOTAS EN METLICO

% APROV. DEL
URBANIZADOR

FINANCIACIN
URBANIZACIN

m2t
SUPERFICIE
S
EDIFICABLE
S FINALES

360
720
60%
1.080
720
84
4.320
84
7.200
PAGO EN APROVECHA MIENTO

ANEXO III

ESTATUTOS DE LA AGRUPACIN DE INTERS URBANSTICO ......

CAPTULO I. INTRODUCCIN.
Artculo 1. DENOMINACIN.
Por los presentes Estatutos se regirn la organizacin y
funcionamiento de la Agrupacin de Inters Urbanstico (en adelante
A.I.U.) denominada ............. la cual se constituye al amparo del artculo
120-e), de la Ley del Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura (en
adelante LESOTEX).
Artculo 2. NATURALEZA.
La A.I.U. constituida en ........ (cualquier personificacin societaria
de las admitidas en el derecho privado que asuman los requisitos del

81

Artculo 120-e), tiene personalidad jurdica propia y plena capacidad para

el cumplimiento de sus fines a partir de su inscripcin en el Registro de
Programas y Agrupaciones de Inters Urbanstico, pudiendo dar
comienzo a sus actuaciones a partir de la firma de la escritura pblica, sin
perjuicio de la ratificacin de los actos una vez se haya producido la
inscripcin.

Artculo 3. DOMICILIO.
El domicilio social de la A.I.U. se establece en .......... sin perjuicio
de su eventual modificacin o traslado por acuerdo de la Junta General
en cuyo caso proceder a comunicarlo a todos los asociados y entes o
instituciones pblicas que correspondiere.

CAPTULO II. OBJETO Y FINES, MBITO DE APLICACIN Y

DURACIN DE LA A.I.U.
Artculo 4. OBJETO.
En virtud del Artculo 120-e-2) de la LESOTEX, constituye el objeto
de

la

presente

AIU

la

ejecucin

del

Programa

de

Ejecucin

correspondiente al Sector (Unidad de Actuacin) N.... del Plan General

del Municipio de .........., integrando a tal finalidad el mximo nmero de
propietarios posible afectados por la Actuacin (integrado por la totalidad
de ....) y competir por la adjudicacin del mismo en rgimen de

82

adjudicacin preferente, segn lo establecido en el Artculo 136 de la

LESOTEX.
Artculo 5. FUNCIONES.
Son funciones de la presente A.I.U. las que siguen:
a) Redactar e impulsar la preceptiva Alternativa Tcnica incluyendo
el correspondiente Plan Parcial (Plan de Reforma Interior) y el
Proyecto de Urbanizacin que lo desarrolla.
b) Formular la redaccin del Convenio Urbanstico, Proposicin
Jurdico-econmica

el

correspondiente

Proyecto

de

Reparcelacin.
c) Gestionar y defender los intereses comunes de los miembros de
la A.I.U., ante cualquier autoridad u Organismo Pblico,
Tribunales o particulares.
d) Instar el reconocimiento de los beneficios fiscales que procedan
establecidos en las disposiciones legales aplicables vigentes.
e) Adjudicar las parcelas resultantes entre los miembros de la
A.I.U. y las correspondientes a la Administracin, as como y en
su caso el Urbanizador en virtud de su retribucin por los gastos
de urbanizacin.
f) Ejercitar cuantos derechos y actividades correspondan de
acuerdo con la legislacin vigente.

83

g) Formular, tramitar y obtener, en su caso, la aprobacin y

adjudicacin del Programa de Ejecucin de la Actuacin
Integrada del Sector .... (Unidad de Actuacin.....) sobre la base
del rgimen preferencial establecido en el Artculo, 136 de la
LESOTEX.
Articulo 6. MBITO DE LA ACTUACIN.
El mbito de actuacin de la presente A.I.U viene determinado por
todos los terrenos comprendidos en la delimitacin (de la Unidad de
Actuacin) del Sector ...... cuyo plano en orden a su mejor y ms concreta
identificacin se aporta como Anexo.
Este mbito territorial podr eventualmente ser

objeto de

modificaciones perimetrales en su configuracin definitiva si de esta

forma resultase ms conveniente en orden al adecuado desarrollo de la
planificacin y posterior ejecucin urbanstica ya sea por imperativo de
las exigencias planteadas por la Administracin que apruebe los
instrumentos de desarrollo urbanstico necesarios, o bien por aquellas
otras circunstancias imprevisibles en el momento actual y cuya
justificacin radique en la conveniencia y ptima viabilidad respecto de la
urbanizacin de los terrenos.
Artculo 7. DURACIN.
La A.I.U. tendr una duracin temporal indefinida hasta que
concluya la urbanizacin total del mbito territorial descrito en los
trminos del Artculo 6, y se hubiera recibido por la Administracin
actuante (Artculo 162 de la LESOTEX) salvo que de acuerdo con los

84

mecanismos contenidos en estos Estatutos se acuerde posponer o

anticipar su disolucin.
CAPTULO III. ELEMENTOS PERSONALES.
Artculo 8. MIEMBROS.
Son miembros de la presente A.I.U., con iguales derechos y
obligaciones lo que seguidamente se relacionan y cuyos ttulos de
propiedad se adjuntan en el Anexo 2 a estos Estatutos:
a) Los propietarios de fincas del Sector (de la Unidad de Actuacin)
que suscriben el presente documento representantes del % de la
propiedad total de la zona de actuacin, segn medicin realizada
inicialmente sobre la cartografa catastral y urbanstica contenida
en el Plan General Municipal.
b) Los dems propietarios adscritos al mbito de la actuacin que
voluntariamente soliciten su ingreso en la Entidad a partir de la
notificacin notarial del acuerdo de constitucin de la misma. El
plazo mximo para poder incorporarse a la AIU culminar en la
fecha de la eventual adjudicacin del Programa de Ejecucin
presentado.
c) La incorporacin exigir ostentar la propiedad de la finca incluida
en la actuacin, aceptar los presentes Estatutos, as como ponerse
al corriente en el pago de las posibles cuotas y cargas de
urbanizacin ya devengadas. La calidad de asociado a la A.I.U. es
indisoluble de la titularidad del dominio de los terrenos referidos.

85

d) Todos los propietarios que se incorporen en estas condiciones,

asumen la aprobacin de la totalidad de los acuerdos legtimos
previamente adoptados por la A.I.U., con las obligaciones
inherentes de ellos derivadas.
e) Una vez adquirida la condicin de miembro se estar en plenitud
de derechos y en condiciones de igualdad con los miembros
fundacionales.
f) La condicin de miembro se trasmite con la propiedad de los
terrenos afectos al cumplimiento de los fines propios de la
Agrupacin.
En el contrato o acto de enajenacin de dichos terrenos se deber
estipular, para conocimiento del adquiriente, su obligacin de
subrogarse en el lugar y estatuto jurdico del transmitente en el
cumplimiento de los deberes de asociado a esta Agrupacin, as
como en los derechos que la pertenencia a la misma confiere a sus
miembros.
g) Quien adquiriere terrenos afectos al cumplimiento de los fines de
la A.I.U. quedar desde el mismo momento de la adquisicin
obligado al cumplimiento de las obligaciones que ante la misma
estuvieran pendientes de cumplimiento a costa o cargo del
transmitiente as como investido de los derechos adquiridos por
aquel en calidad de miembro.
h) Los terrenos adquiridos por terceros no podrn ser excluidos de
la A.I.U.

86

Artculo 9. DERECHOS DE LOS MIEMBROS DE LA A.I.U.

Son derechos de los miembros de la presente A.I.U.:
a) Asistir por s, o por medio de representante, a las sesiones de la
Junta General, emitiendo su voto en proporcin al derecho
(cuota) que ostente y presentar las proposiciones y sugerencias
que estimen oportunas.
b) Elegir y ser elegidos como miembros de los rganos de
gobierno de la A.I.U.
c) Ser informados de la actuacin y gestiones realizadas por la
A.I.U., conocer el estado de cuentas de la misma, pudiendo
solicitar la exhibicin de recibos y justificantes que reclamen. El
ejercicio de este derecho de informacin se materializar, sin
poder ser limitado, en las condiciones que se acuerden en la
Junta General.
d) Ejercitar las acciones que procedan contra los acuerdos de la
A.I.U.
e) Para el ejercicio de los derechos de los miembros de la A.I.U. se
habrn de acomodarse a lo sealado en la Legislacin vigente y
los Estatutos y Acuerdos de aquella, sin que en ningn caso
puedan estos ltimos limitar ni dilatar su ejercicio.
Artculo 10. OBLIGACIONES DE LOS MIEMBROS DE LA A.I.U.

87

Son obligaciones de los miembros de la presente A.I.U.:

a) Poner a disposicin de la A.I.U. los documentos acreditativos de
su titularidad sobre los inmuebles y en su caso, indicar las
circunstancias de los titulares de los derechos reales y opcin
de compra que existan sobre los mismos, con expresin de la
naturaleza y cuanta de las cargas y gravmenes.
b) Sealar un domicilio y en su caso los cambios del mismo que se
produzcan a efectos de notificaciones. Cualquier cambio del
domicilio deber notificarse fehacientemente al Secretario de la
A.I.U. siendo vlidas hasta su recepcin por esta ltima, las
notificaciones a los miembros, en el domicilio igualmente
comunicado.
c) Pagar, en el plazo establecido, los gastos y las cuotas que se
giren en proporcin al valor de su participacin.
d) Notificar a la A.I.U. con un mes de antelacin, el propsito de
transmitir terrenos o su participacin en ella.
e) Regularizar la titularidad y situacin registrales de los terrenos
aportados, dentro de los plazos que seale el rgano rector.
f) Permitir la ocupacin de sus fincas para la ejecucin de las
obras de urbanizacin, depsito de materiales e instalaciones
complementarias.

88

Artculo

11.

FACULTADES

DE

DISPOSICIN

DE

LOS

MIEMBROS. LMITES.
Los miembros de la A.I.U. podrn ejercer las facultades que con
arreglo a derecho tengan sobre las respectivas parcelas y edificios de los
que sean propietarios.
La incorporacin a la Agrupacin no limitar sus facultades en
orden a enajenar, usufructuar o hipotecar la propiedad de las fincas.
No obstante salvo acuerdo de autorizacin expresa y singularmente
otorgado por el Consejo Directivo, los miembros de la Agrupacin
convienen en renunciar con su incorporacin a la Agrupacin a arrendar
sus fincas, a constituir servidumbres prediales a ttulo sirviente as como
a constituir cualesquiera otros derechos reales limitativos del dominio.
Quien incumpliere este pacto ser responsable de los perjuicios
que ocasionen por esta causa a la Agrupacin.
Los cotitulares de una finca o derecho habrn de designar una sola
persona para el ejercicio de sus facultades como miembros de la
Agrupacin y respondern solidariamente de sus obligaciones ante ella.
Artculo 12. LIBRO DE REGISTRO.
La presente A.I.U. llevar un Libro de Registro de miembros en el
cual se harn constar el nombre, apellidos y dems circunstancias
personales de los mismos.

89

A todos los efectos se tendr por domicilio de los miembros de la

A.I.U. el consignado por el Libro de Registro.
El alta inicial en el referido Libro de Registro se producir por la
sola comunicacin de detentar alguna de las parcelas enclavadas o
adscritas al mbito de actuacin delimitado.
La alteracin de las inscripciones se realizar previa comunicacin
de las mismas al Consejo Directivo por medio de correo certificado,
telegrama o telefax.

90

CAPTULO IV. RGANOS DE GOBIERNO DE LA AGRUPACIN

DE INTERS URBANSTICO.
Artculo 13. RGANOS DE GOBIERNO DE LA AGRUPACIN DE
INTERS URBANSTICO.
La A.I.U. se regir por los siguientes rganos:
a) Junta General
b) Consejo Directivo. (Slo para el caso de un nmero amplio de
miembros).
c) Presidente.
d) Secretario.
Los cargos habrn de recaer necesariamente en personas fsicas
sin perjuicio de que el titular pueda designar mandatario que lo
represente.
Artculo 14. LA JUNTA GENERAL. CLASES Y CONSTITUCIN.
La Junta General es el mximo rgano de gobierno de la
Agrupacin y vendr constituida por todos los miembros de la A.I.U. que
se encuentren al corriente de sus obligaciones.
La Junta General podr ser ordinaria y extraordinaria.

91

La Junta General ordinaria se celebrar cada semestre dentro de

los tres ltimos meses del mismo.
La Junta General extraordinaria tendr lugar cuando lo acuerde su
Presidente o el Consejo Directivo bien por propia iniciativa o por solicitud
escrita de al menos el ........% de las cuotas de participacin. En este
supuesto la Junta General se habr de convocar en los ...... primeros das
siguientes a la solicitud y deber celebrarse con anterioridad a los .....
das posteriores a la convocatoria.
Estando reunidos los miembros de la A.I.U. y/o quienes ostenten su
representacin de acuerdo con lo prevenido en los presentes Estatutos
podr celebrarse la Junta General si as se acordare por unanimidad y sin
necesidad de convocatoria previa.

Artculo 16. LA JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA.

Las reuniones de la Junta General, ordinaria o extraordinaria, sern
convocadas por el Presidente del Consejo Directivo mediante carta
remitida a los miembros de la A.I.U. con ...... das de antelacin, al
menos, a la fecha en que haya de celebrarse. Con la misma antelacin se
fijar anuncio en el domicilio social.
Estando reunidos los miembros de la A.I.U. y/o quienes ostenten su
representacin de acuerdo con lo prevenido en los presentes Estatutos
podr celebrarse la Junta General si as se acordare por unanimidad y sin
necesidad de convocatoria previa.

92

La convocatoria sealar el lugar, el da y la hora de la reunin as

como los asuntos que han de someterse a condicionamiento y resolucin
de la Junta General.
En la convocatoria de las Juntas Generales ordinarias se indicar
que en el domicilio social se hallan a disposicin de los socios la memoria
y cuentas del ejercicio anterior, con el informe de los censores y el
presupuesto para el ejercicio siguiente.

Artculo 17. LA JUNTA GENERAL. QUORUM.

En orden a la vlida constitucin de la Junta General a efectos de
la celebracin de las sesiones, deliberaciones y toma de acuerdos, se
requerir la presencia del Presidente, Secretario o en su caso de quienes
les sustituyan y adems la presencia de al menos la mitad de la totalidad
de las cuotas de participacin.

Artculo 18. LA JUNTA GENERAL. CUOTAS DE PARTICIPACIN.

La cuota de participacin de cada miembro de la Agrupacin en los
derechos y obligaciones establecidos en los presentes Estatutos y su
cuota de voto en la Junta General ser proporcional al aprovechamiento
al que subjetivamente tenga derecho por razn de la superficie de su
finca originaria dentro de los lmites de la actuacin urbanizadora.

93

La superficie definitiva de cada miembro de la A.I.U. se establecer

en funcin de la medicin y deslinde topogrficos realizados in situ y que
prevalecern sobre los datos catastrales y registrales aportados.
Por cada ........ metros cuadrados edificables o ...... unidades de
aprovechamiento subjetivo, el miembro de la Agrupacin tendr derecho
a un voto en la Junta General redondendose por defecto hasta 0.5
unidades y por exceso en lo que sobrepase la cifra hasta la unidad.
En el momento de constitucin de la Agrupacin, las cuotas de
participacin y voto que corresponden a sus fundadores sern las
sealadas en la escritura fundacional.
Todo lo anterior se entiende sin perjuicio de la transmisin que
entre los miembros de la Junta General tenga lugar.

Artculo 19. LA JUNTA GENERAL. PRESIDENTE Y SECRETARIO.

El Presidente del Consejo Directivo o quien estatutariamente lo
sustituya presidir la Junta General y dirigir los debates.
Actuar como Secretario el que lo sea del Consejo Directivo.
Los acuerdos se adoptarn por mayora simple de las cuotas
presentes o representadas en la forma prevista en los presentes
Estatutos.

94

Sin perjuicio de lo anterior los acuerdos de modificacin de los

Estatutos, sealamiento y rectificacin de cuotas, imposicin de
aportaciones extraordinarias y enajenacin de terrenos requerirn el voto
favorable del ........% como mnimo de la totalidad de las cuotas de
participacin.
Ser necesaria para la disolucin de la A.I.U., el .........% de las
cuotas de participacin, debiendo ser autorizada por la Administracin
actuante.
Artculo 20. ORDEN DEL DA.
El orden del da lo fijar el Presidente y habr de ser aprobado por
el Consejo Directivo. Si la convocatoria fuere extraordinaria se fijar
atendiendo a lo solicitado por el requirente de la convocatoria.
Artculo 21. FACULTADES
Las facultades de la Junta General sern las siguientes:
a) La designacin y cese de los miembros del Consejo Directivo y
la aprobacin del Presupuesto de cada ejercicio.
b) El examen de la gestin comn y aprobacin en su caso de la
Memoria y cuentas del ejercicio anterior.
c) La modificacin de los Estatutos.
d) La imposicin de derramas extraordinarias para atender a
gastos no previstos en el presupuesto anual.

95

e) Acordar la disolucin de la A.I.U., con arreglo a lo previsto en los

presentes Estatutos.
f) En general cuantas facultades sean precisas para el normal
desenvolvimiento de la A.I.U.

Artculo 22. LA JUNTA GENERAL. ACTAS.

De cada reunin de la Junta General se levantar Acta que podr
ser aprobada en la misma reunin o en la siguiente, hacindose constar
en ella los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones
celebradas.
Las Actas figurarn en el Libro correspondiente debidamente
diligenciado y sern firmadas por el Presidente y por el Secretario.
Artculo 23. EL CONSEJO DIRECTIVO. COMPOSICIN.
El Consejo Directivo estar formado por:
a) El Presidente que ser elegido por la Junta General.
b) Los vocales que sern ......., vendrn designados por la Junta
General,

debiendo

nombrarse

al

menos

un

vocal,

en

representacin de los miembros de cuota de participacin

minoritaria.

96

c) El Secretario que asistir a las reuniones para auxiliar su

funcionamiento y que ser nombrado por el Consejo Directivo
en los trminos de los presentes Estatutos.
Artculo 24. EL CONSEJO DIRECTIVO. DURACIN.
El mandato de los miembros del Consejo Directivo tendr una
duracin de ...... aos siendo reelegibles sin limitacin.
Si la Junta General acordase el cese de uno o ms componentes
del Consejo Directivo, en la misma sesin en que as lo decida habr de
acordar el nombramiento de la persona o personas que hubieren de
sustituirles hasta la renovacin total del mismo.
Las mismas medidas se habrn de tomar en caso de renuncia o
defuncin de alguno de los miembros del Consejo Directivo.
Artculo 25. EL CONSEJO DIRECTIVO. FACULTADES.
Corresponden al Consejo Directivo la facultad de gestin y
representacin de los intereses comunes de la A.I.U., cuyas funciones
especficas sern las siguientes:
a) Ejercer los acuerdos de la Junta General.
b) Ejercer las competencias que delegue en l la Junta General.
c) Administrar los fondos de la Agrupacin dando cuenta a la Junta
General.

97

d) Suscribir actos y contratos civiles, con autorizacin de la Junta

General, en los asuntos que les corresponda.
e) Hacer y exigir pagos, cobros y liquidaciones, cualesquiera que
sean su causa jurdica y la persona o entidad obligada.
f) Abrir

mantener

cuentas

corrientes

depsitos

en

establecimientos bancarios o de crdito, ingresando y retirando

de ellos fondos a su conveniencia.
g) Realizar operaciones con la Hacienda Pblica en cualesquiera
de sus Cajas, Bancos de carcter oficial o privado, Cajas de
Ahorro, sociedades o empresas.
h) Examinar las solicitudes de adhesin, reconocer estas y dar
cuenta de ellas a la Junta General.
i) Contratar los proyectos tcnicos y, en su caso, el personal
eventual, necesarios para el desarrollo de la actuacin
urbanizadora durante la vigencia de la A.I.U., as como los
asesoramientos externos de cualquier clase y fijar su retribucin
y rgimen de trabajo. La contratacin de personal fijo exigir la
ratificacin de la Junta General.
j) Notificar a los rganos urbansticos competentes los acuerdos
que hayan de surtir efectos ante aquellos.
k) Solicitar la concesin de beneficios fiscales y exenciones
tributarias, as como subvenciones, que las disposiciones

98

vigentes establezcan o permitan obtener a favor de la A.I.U., por

su condicin urbanstica o por cualquier otro motivo legal.
l) Ejercitar el derecho de exigir a las empresas suministradoras de
servicios pblicos el reembolso de los gastos derivados de la
instalacin de redes generales necesarias para la urbanizacin
de la actuacin en la parte que reglamentariamente no deba ser
asumida por los usuarios. (Artculo 127-3 de la LESOTEX).
m) Controlar las actuaciones y gestiones que se vayan realizando
en la realizacin del Programa de Ejecucin.
n) Cubrir las vacantes que en su seno se produzcan hasta la
siguiente reunin de la Junta General.
o) Exigir a los miembros de la A.I.U. el cumplimiento de sus
obligaciones y el resarcimiento de los perjuicios que su
incumplimiento irrogue.
p) Exigir a los propietarios afectados por el Sector (la Unidad de
Actuacin) y a la Administracin el cumplimiento de las
obligaciones que a los mismos impone la legislacin urbanstica.
q) Requerir a la Administracin para que intervenga en los
supuestos en que la legislacin urbanstica lo autorice, para
hace valer los derechos e intereses de la A.I.U.
r) Encargarse de la representacin de la Agrupacin.

99

s) Informarse permanentemente de cuantos asuntos sean de

inters de la Agrupacin en el desarrollo de la actuacin
urbanizadora con la que colabora.
t) Informar a los propietarios no incorporados ab initio de la
posibilidad de adherirse.
u) Ejercer todas las facultades y poderes de la A.I.U. no
reservadas expresamente a la Junta General.
v) El Consejo Directivo podr delegar en el Presidente las
funciones que estime adecuadas, entre las anteriormente
sealadas, para hacer ms gil su funcionamiento.

Artculo

26.

EL

CONSEJO

DIRECTIVO.

CONVOCATORIA,

QURUM Y VOTACIONES.
El Consejo Directivo se reunir a peticin de cualquiera de sus
miembros.
El qurum de asistencia ser de la mayora absoluta de los
miembros en funcin de las cuotas que se ostente por cada uno de sus
conformantes en primera convocatoria y libre en segunda convocatoria.
El qurum ser de mayora absoluta de los miembros para los
acuerdos que comportan propuestas a la Junta General de modificacin
de Estatutos y aquellos otros que deban serlo por Ley o los propios
Estatutos y de mayora simple para el resto de acuerdos.

100

Las votaciones en el Consejo Directivo se dirimirn por mayora

simple, igualmente en funcin de las cuotas que se ostente por cada uno
de sus conformantes, de los asistentes presentes o representados. El
voto del Presidente es de calidad.
Artculo 27. EL CONSEJO DIRECTIVO. ACTAS.
De cada sesin del Consejo Directivo se levantar acta, en la que
se harn constar los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones,
debiendo ser aprobada en la misma reunin o en la siguiente, debindose
inscribir al da siguiente en el Libro de Actas.
Las Actas figurarn en el Libro correspondiente, debidamente
diligenciado y sern firmadas por el Presidente y el Secretario.

Artculo 28. EL PRESIDENTE.

El Presidente ser designado por la Junta General pudiendo ser la
persona designada indefinidamente reelegida.
No se podr votar a favor de una persona jurdica. A estos efectos,
las personas jurdicas que ostenten condicin de miembro de la A.I.U,
designarn una o varias personas fsicas que les representen a efectos
de su posible eleccin como miembros del Consejo Directivo.

101

Artculo 29. EL PRESIDENTE. FACULTADES.

Las facultades del Presidente sern las que siguen:
a) Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la
Junta General y del Consejo Directivo, dirigir las deliberaciones
y ejecutar y hacer cumplir los acuerdos.
b) Ostentar la representacin judicial y extrajudicial de la A.I.U, y
de sus rganos de gobierno pudiendo otorgar poderes a
terceras personas para el ejercicio de dicha representacin.
c) Autorizar las Actas de la Junta General y del Consejo Directivo,
las certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo
requieran.
d) Desarrollar en la forma que el Consejo Directivo determine y
para la ejecucin de sus acuerdos, cualquier actividad con
relacin a entidades bancarias que exija el funcionamiento de la
A.I.U.
e) Cuantas funciones sean inherentes a su cargo o le sean
delegadas por la Junta General o por el Consejo Directivo.
Artculo 30. EL SECRETARIO.
El Secretario ser nombrado por el Consejo Directivo por tiempo no
superior a su mandato, siendo susceptible de reeleccin y cese a
voluntad de dicho rgano.

102

En ausencia del Secretario designado sustituir al mismo cualquier

persona fsica que para ello designa el Consejo Directivo.
Artculo 31. EL SECRETARIO. FUNCIONES.
Sern funciones del Secretario:
a) Asistir a todas las reuniones de la Junta General y del Consejo
Directivo levantando acta de ellas y transcribiendo las de la
Junta en el Libro diligenciado al efecto.
b) Expedir certificaciones del contenido del Libro de Actas, con el
visto bueno del Presidente.
c) Desempear las funciones jurdicas y administrativas de su
competencia que le fuesen encomendadas por los rganos del
gobierno de la Agrupacin.
d) Llevar un libro de Registro en el que se relacionan todos los
socios integrantes de la A.I.U., con expresin de sus respectivos
nombres, apellidos, domicilio, fecha de incorporacin, fincas de
su propiedad afectas a los fines de la agrupacin y cuota de
participacin y dems circunstancias relevantes.

103

CAPTULO V: MEDIOS ECONMICOS.

Artculo 32. CUOTAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS.
Sern cuotas ordinarias las destinadas a sufragar los gastos
generales de la A.I.U. . Su importe y determinacin por partidas se
precisar en el presupuesto anual de la misma.
En la junta General Ordinaria en la que se apruebe el Presupuesto
para el ejercicio siguiente, se aprobar igualmente la forma y periodicidad
en que habr de procederse a la exaccin de las cuotas a los miembros
de la A.I.U.. Si nada se indicare se estar a lo previsto en los presentes
Estatutos.
Sern cuotas extraordinarias aquellas cuya imposicin o exaccin
se determine en acuerdos especficos de la Junta General, para atender
otros gastos de la A.I.U., o para ampliar la consignacin inicialmente
asignada en el Presupuesto anual aprobado.
En la reunin de la Junta General en la que se apruebe su
imposicin se aprobar igualmente la forma y periodicidad en que habr
de procederse a la exaccin de las cuotas a miembros de la A.I.U. Si
nada se indicase, se estar a lo previsto en los presentes Estatutos.
Artculo 33. FINANCIACIN DE LA URBANIZACIN.
La ejecucin en la Urbanizacin se financiar mediante el abono
por los propietarios de cuotas en metlico o en aprovechamiento
urbanstico de valor equivalente.

104

Para el pago y determinacin de las cuotas de urbanizacin se

estar a lo dispuesto en el Artculo 133 de la LESOTEX.
Para el abono en aprovechamiento urbanstico (en terrenos
edificables) se estar a lo dispuesto en la letra b)2 del Artculo 131-1 de
la LESOTEX.
La definicin de sus importes se expresar en la correspondiente
Proposicin Jurdico-econmica que acompaar al Programa tal como
establece el Artculo 110-4.3 de la LOTAU.
La forma de financiacin se determinar con carcter voluntario o
forzosa en virtud del rgimen de derechos y deberes establecido en el
Artculo 118 de la LOTAU.

CAPTULO VI. IMPUGNACIN DE ACUERDOS, DISOLUCIN Y

LIQUIDACIN DE LA A.I.U.
Artculo 34. IMPUGNACIN DE ACUERDOS.
Los acuerdos de los rganos de la A.I.U. sern inmediatamente
ejecutivos y no se suspendern por su impugnacin salvo que as lo
acuerde el rgano que deba resolver el recurso y previa exigencia de las
garantas y cauciones que estime oportunos.

105

Los acuerdos del Consejo Directivo podrn ser impugnados en el

plazo de quince das hbiles desde su adopcin ante la Junta General.
Esta ltima deber resolver expresamente el recurso en el plazo de tres
meses transcurrido el cual se entender desestimada la impugnacin.
Contra los acuerdos expresos de la Junta General, cabr recurso
en va judicial civil.
Artculo 35. DISOLUCIN.
La A.I.U. se disolver por las siguientes causas:
a) Por mandato Judicial o prescripcin legal.
b) Cuando la A.I.U. haya realizado el objeto para el cual se
constituy.
c) Por acuerdo de la Junta General adoptado con un qurum
superior al 67%, previa autorizacin municipal.
d) La disolucin voluntaria dar lugar a la extincin de la
personalidad jurdica de la A.I.U.
e) En caso de que la A.I.U. se transformase en cualquier otro tipo
de persona jurdica, la entidad resultante de la transformacin
quedar subrogada automticamente en el cumplimiento de los
compromisos y obligaciones pendiente de la A.I.U.

106

Artculo 36. LIQUIDACIN.

Acordada la disolucin de la A.I.U., el Consejo Directivo proceder
a su liquidacin, con observancia de las instrucciones dictadas
especficamente por la Junta General.
El patrimonio que pueda existir en terrenos, derechos o metlico se
distribuir entre los miembros de la A.I.U, en proporcin a su cuota de
participacin en la misma.
DISPOSICIN ADICIONAL:
En lo no previsto en los presentes estatutos regir lo dispuesto en
la Ley del Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura y el resto de
normas que sean de aplicacin.

107

ANEXO IV
MODELOS DE DOCUMENTOS PARA EL DESARROLLO DE LOS
PROGRAMAS DE EJECUCIN.
IV1.

MODELO

DE

CONSULTA

RELATIVA

LA

PROGRAMACIN DE UNA ACTUACIN URBANIZADORA

D. [ ], mayor de edad, con domicilio a efectos de notificaciones en
[ ], con D.N.I. N.I.F. [ ], actuando en nombre de la AIU/ la mercantil [ ]
S.A., cuya representacin ostenta en calidad de [ ], en virtud de poderes
notariales otorgados en escritura de fecha [ ], autorizada por el Notario D.
[ ], de la que adjunto copia simple para su debida constancia.

MANIFIESTA
I. Que el vigente Plan General Municipal de [ ], clasifica como
a) Suelo Urbanizable los terrenos comprendidos en el Sector n [ ]
b) Suelo Urbano los terrenos comprendidos en la Unidad de
Actuacin n [ ]
c) [Otros casos que comporten modificacin del planeamiento
vigente].

108

II. Que el solicitante, como

A.- Agrupacin de Inters Urbanstico, constituida el [ ], mediante
escritura pblica ante el Notario Don [ ], al nmero de su Protocolo [ ],
cumpliendo los requisitos establecidos en la letra e) del art. 120 de la Ley
del Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura (en adelante,
LESOTEX) (Se adjunta copia del acta de constitucin de la Agrupacin a
la presente consulta)
B.- Interesado en la ejecucin de las obras de urbanizacin
comprendidas en la citada Actuacin.....
Formula consulta al Excmo./M.I. Ayuntamiento de [ ] en virtud de lo
preceptuado en el artculo 10-3 de la LESOTEX. A tal efecto presenta la
siguiente documentacin:
1. Plano de situacin de los terrenos objeto de la solicitud de
Actuacin Urbanizadora que se pretende realizar, sealando los lmites
de la misma, superficie y parmetros jurdico-urbansticos aplicables
segn la ordenacin vigente.
2. Documentacin escrita en la que se hace constar:
a. Propuesta de plazos indicativos relativos a la ejecucin de la
obra urbanizadora, incluyendo, en su caso, fases de la misma.
b. Propuesta de establecimiento de sistema de ejecucin mediante
una de las formas de gestin indirecta: Compensacin o Concertacin.

109

c. Relacin de medios y equipos tcnicos y profesionales

encargados del desarrollo de los documentos jurdico-urbansticos,
indicando su cualificacin y experiencia.
d. Como aportacin complementaria a la legalmente procedente, se
acompaa documentacin adicional comprensiva de [por ejemplo]:
Estudios iniciales que permitan prever la viabilidad econmica de
la Actuacin.
Esquemas de ordenacin de propuestas urbansticas anlogas a
la que se solicita.
[Otros documentos que se consideren oportunos para acreditar la
conveniencia de proceder a incorporar la Actuacin propuesta al proceso
de urbanizacin].
Por todo ello,
SOLICITA: Se tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo
y tras los trmites legales oportunos proceda a manifestarse respecto de
la viabilidad administrativa de la transformacin de los terrenos del Sector
[ ]/Unidad de Actuacin [ ] mediante su urbanizacin, sealando el
sistema de ejecucin sugerido, estableciendo el procedimiento oportuno
para ello y definiendo los criterios orientativos que deben regir la
formulacin del Programa.
En [ ], a [ ] de [ ] de 2001
Fdo.:

110

EXCMO./ILMO. SR. ALCALDE-PRESIDENTE DEL

AYUNTAMIENTO DE []
IV-2.

MODELO

DE

ACUERDO

PLENARIO

PARA

LA

PROGRAMACIN DE UNA ACTUACIN URBANIZADORA

El Excmo. Ayuntamiento de [ ], en su sesin plenaria de [ ], a la
vista de los siguientes
ANTECEDENTES
1. En fecha [ ], la AIU [ ]/ la mercantil [ ] S.A., elev consulta a este
Ayuntamiento

sobre

viabilidad

de

la

transformacin

mediante

urbanizacin de la Actuacin Urbanizadora definida en el vigente Plan

General de Urbanizacin como [ ]
2. La documentacin presentada se considera completa y
comprensiva de las determinaciones establecidas en el artculo 10-3 de la
Ley del Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura (LESOTEX).
3. En fecha [ ] fueron evacuados los correspondientes informes de
los servicios tcnicos municipales.
Procedi, previa deliberacin y en virtud de la votacin siguiente [ ],
a adoptar el siguiente
ACUERDO
A.- Declarar la inviabilidad de la transformacin de los suelos objeto
de la consulta, justificada por las siguientes razones objetivas:

111

1. Inadecuacin al modelo de ocupacin del territorio y a las

condiciones objetivas que definen el orden bsico de prioridades que, en
funcin de su secuencia lgica, el Plan General prev para la ejecucin
de las diferentes actuaciones urbanizadoras (Art. 70-1.1-a y 111-1 de la
LESOTEX).
2. Insuficiencia de las garantas tcnicas, desproporcin de plazos
de ejecucin o/y inadecuacin de las propuestas complementarias
planteadas.
3. Decisin de su ejecucin mediante un sistema de gestin directa
(Cooperacin o Expropiacin), por ser preferible para los intereses
pblicos municipales, sobre la base de los siguientes criterios: [ ]
B.- Declarar la viabilidad de la transformacin de los suelos objeto
de consulta, de acuerdo con el siguiente procedimiento:
1. Establecimiento del Sistema de Ejecucin por Gestin Indirecta:
Compensacin o Concertacin.
-En el sistema de Compensacin, apertura de un plazo de dos
meses para la presentacin de la documentacin completa del Programa
(Art. 126-2-a de la LESOTEX).
-En el Sistema de Concertacin, apertura de procedimiento de
concurrencia por un plazo de dos meses para presentacin de
alternativas en competencia (Art 126-2-b de la LESOTEX).
2. Las Alternativas que se presenten debern cumplir las siguientes

112

BASES ORIENTATIVAS
SOBRE LAS CALIDADES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN.
- Definicin de los servicios pblicos mnimos a instalar, indicando
las caractersticas de los mismos y en concreto de la red viaria y de
abastecimiento, evacuacin y sistemas de depuracin con sealamiento
de su punto de vertido.
- Definicin de modelo-tipo de elementos de urbanizacin y
mobiliario urbano sobre la base, en su caso, de la eventual homologacin
municipal de los mismos.
SOBRE LOS PLAZOS DE EJECUCIN DE LAS OBRAS DE
URBANIZACIN Y EDIFICACIN.
- Sealamiento del plazo mximo para presentar todos los
documentos tcnicos y jurdicos necesarios para la culminacin
administrativa de la programacin, as como tambin del necesario para
poder proceder al inicio de las obras a contar desde la aprobacin del
Proyecto de Reparcelacin.
- Sealamiento del plazo mximo de terminacin de las obras de
urbanizacin.
- Sealamiento de los plazos mximos de edificacin de los solares
resultantes.

113

 SOBRE EL DISEO Y ORDENACIN URBANSTICA A

DESARROLLAR.
-

Indicacin

del

uso

global

condiciones

generales

de

compatibilidad con respecto a los usos pormenorizados a implantar en el

mbito correspondiente sealando, en su caso, las diferentes tipologas
edificatorias.
- Definicin, al menos esquemtica, de los criterios bsicos de
disposicin del espacio pblico viario y dotacional correspondientes a los
elementos pertenecientes a la ordenacin estructural, con la finalidad de
garantizar una adecuada integracin urbana con los suelos colindantes,
ya sean stos urbanos o urbanizables.
3. Publicar el presente acuerdo en el Diario Oficial de Extremadura
y en un peridico local de amplia difusin (los plazos establecidos se
computarn a partir de la ltima publicacin).

114

IV-3. MODELO
EJECUCIN

DE

ANUNCIO

TRAMITADO

POR

DE

PROGRAMA

DE

EL

PROCEDIMIENTO

SIMPLIFICADO.
INFORMACIN PBLICA DEL PROGRAMA DE EJECUCIN
PARA EL DESARROLLO DEL SECTOR/ UNIDAD DE ACTUACIN [ ]
DEL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE [ ].
Mediante instancia suscrita por [ ] como representante de la
mercantil [ ], S.A., se ha presentado ante el Excmo./M.I. Ayuntamiento de
[ ], alternativa tcnica de Programa comprensiva de los siguientes
documentos: Homologacin del mbito de actuacin, Plan Parcial de
Ordenacin del Sector/PERI de la Unidad de Actuacin [ ], y Anteproyecto
de Urbanizacin .
La documentacin que obra en las dependencias municipales sitas
en [ ], ha sido tambin protocolizada mediante acta notarial, autorizada
por el Notario Don [ ], con despacho en [ ].
Durante el plazo de dos meses contados desde la ltima
publicacin de este anuncio en el Diario Oficial de Extremadura, cualquier
persona tendr derecho a consultar los referidos documentos, ya sea en
las dependencias municipales o en el despacho referidos, a obtener copia
del acta de protocolizacin de dichos documentos y consultar al
Ayuntamiento las actuaciones derivadas de la documentacin en l
depositada. Asimismo, ese plazo es hbil para la presentacin en el
Ayuntamiento de alegaciones y alternativas tcnicas en competencia con
la originariamente formulada, prorrogndose, en este caso, el plazo

115

sealado en los das necesarios para que cualquier alternativa se

encuentre en exposicin pblica al menos durante veinte das. Tras la
conclusin del citado plazo de dos meses, se abrir un nuevo plazo de
veinte das, en el que podrn tambin presentarse propuestas de
Convenio y Proposiciones Jurdico-econmicas en competencia con las
correspondientes a la alternativa que da origen al procedimiento.
Con anterioridad a la publicacin del presente anuncio y en
cumplimiento de lo establecido por el artculo 134-A)-3 de la citada Ley
del Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura, se ha remitido el
correspondiente aviso al domicilio fiscal de aquellos que constan como
titulares de derechos afectados por la actuacin propuesta.
Todo lo expuesto se hace pblico para conocimiento general en
cumplimiento de lo dispuesto por el artculo 134-B) de la vigente Ley del
Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura.
[En su caso] Sin perjuicio de lo anterior, sirva el presente anuncio
para notificar a los titulares catastrales de las siguientes parcelas cuyos
datos resultan desconocidos:
[]
y todo ello a los efectos de lo previsto en el artculo 59.4 de la Ley
30/1992, de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del
Procedimiento Administrativo Comn, modificada por la Ley 4/1999, de
13 de enero.
[ ], [ ] de [ ] de [ ]
Por [ ], S.A.

116

IV-4. MODELO DE ACTA NOTARIAL DE REMISIN DE

ANUNCIOS Y DE PROTOCOLIZACIN DEL PROGRAMA DE
EJECUCIN POR EL SISTEMA DE CONCERTACIN
DE LA UNIDAD DE ACTUACIN/SECTOR N [ ] DEL PLAN
GENERAL MUNICIPAL [ ], A INSTANCIAS DE [ ] S.A./AIU, COMO
ASPIRANTE A SER DESIGNADO URBANIZADOR DEL MBITO
REFERIDO.
En [ ], a [ ], ante m, [ ], Notario del Ilustre Colegio de [ ]
COMPARECE
D. [ ], mayor de edad, vecino de [ ], con DNI [ ], con domicilio a
efectos de notificaciones
INTERVIENE
En nombre y representacin de la AIU/ la mercantil [ ], S.A., con
CIF [ ] domiciliada en [ ], constituida mediante escritura pblica autorizada
por el Notario de [ ], Don [ ], el [ ] de [ ], con nmero [ ] de su Protocolo;
adaptados sus estatutos a la vigente Ley de Sociedades Annimas en
escritura autorizada el [ ] de [ ] de [ ] por el Notario de [ ], Don [ ] con
nmero [ ] de su Protocolo e inscrita en el Registro Mercantil de [ ], al
tomo [ ], folio [ ], hoja [ ], inscripcin [ ]

117

EXPONE
A)

La AIU/mercantil [ ], S.A., ha formulado Programa de

Ejecucin para el desarrollo del Sector [ ] /Unidad de Actuacin [ ], del

Plan General Municipal de [ ].
B)

Con fecha de [ ] de [ ] de [ ] y dentro del mes anterior a la

constitucin de la presente acta, ha depositado en el Registro de Entrada

del Excmo./M.I. Ayuntamiento de [ ] un ejemplar del referido Programa de
Ejecucin.
El compareciente me exhibe copia de la instancia de presentacin
del Programa, con el sello de entrada del Registro General del
Excmo./M.I. Ayuntamiento de [ ], que protocolizo en esta matriz.
ME REQUIERE
A m el Notario, para que practique las siguientes actuaciones:
a) Remisin de avisos:
1. Encerrar en [ ] sobres con mi membrete las cartas que la
compareciente me entregar al efecto, que constituyen los avisos
previstos por la legislacin vigente.
2. Con carcter previo a la ltima publicacin del anuncio que abre
el plazo de exposicin pblica, los enve por correo certificado a los
destinatarios que consten en la relacin que asimismo el compareciente
me entregar y protocolizar, haciendo constar en la presente acta

118

diligencia de tales envos, con asignacin del resguardo o relacin que de

ellos se me diese.
b) Protocolizacin y exposicin:
3. Formalice el acta a que se refiere la letra c del artculo 134 B
de la Ley del Suelo y Ordenacin Territorial de Extremadura.
Y a tal fin, el compareciente me entrega y protocolizo en esta
matriz:
Programa de Ejecucin de la Actuacin Urbanizadora que
comprende:
- El documento de Homologacin del Sector/Unidad de Actuacin
que comprende:
1.

[ ] pginas de documentacin escrita de Memoria.

2.

[ ] planos.

- El documento de Plan Parcial/Plan de Reforma Interior, que

comprende:
1.

[ ] pginas de documentacin escrita de Memoria y Normas

Urbansticas.
2.

[ ] planos.

- El documento de Anteproyecto de Urbanizacin que comprende:

1.[ ] pginas de documentacin escrita de Memoria y Normas
Urbansticas.
2.[ ] planos.

119

La finalidad de la protocolizacin de los documentos referidos es la

de tener los mismos a disposicin de cualquier persona que comparezca
ante m, al objeto de obtener copia o exhibicin del acta, durante plazo de
dos meses contados desde la ltima publicacin del anuncio en el Diario
Oficial de Extremadura y en uno de los peridicos de mayor difusin de la
localidad, lo que har constar por diligencia.
Durante este plazo, asimismo podrn presentarse en el Excmo./M.I.
Ayuntamiento de [ ], cuantas alegaciones y/o alternativas tcnicas en
competencia con la que aqu se expone se consideren oportunas. En este
ltimo caso, el plazo de dos meses se prorrogar en los das necesarios
para que cualquier alternativa presentada se encuentre en exposicin
pblica al menos durante veinte das. Con este motivo, quien presente
una alternativa en competencia ante el Ayuntamiento, lo comunicar a
esta Notara para prorrogar el periodo de exposicin pblica en los das
precisos.
Cuantas comparecencias y notificaciones que se realicen al
respecto se harn constar por diligencia.
Y yo, el Notario, que identifico al compareciente por su DNI que me
exhibe y le considero con inters en su requerimiento, lo acepto y levanto
acta del mismo, que ha quedado extendida en [ ] folios de papel exclusivo
para documentos notariales, serie [ ], nmeros [ ].
Leda al compareciente, la aprueba y firma. Doy fe.

120