Unidad 1

CONTRATOS NOCIONES BSICAS

1) Concepto de contrato. Definiciones clsicas y modernas. Terminologa.

Elementos esenciales y no esenciales. Objeto, forma y prueba de los
mismos. Importancia practica de los contratos en la vida diaria.

Concepto de contrato

El art. 1137 del Cd. Civil define al contrato de la siguiente manera: "Hay contrato
cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntad
comn, destinada a reglar sus derechos".
El contrato es un acto jurdico (art. 944: Son actos jurdicos los actos voluntarios
lcitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las personas relaciones
jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.)
Y como acto jurdico reviste los siguientes caracteres:
- Es un acto entre vivos
- Es bilateral (necesita de la voluntad de dos o mas personas para su
otorgamiento)
- Es de carcter patrimonial.

Definiciones clsicas y modernas

En el derecho romano primitivo, lo que nosotros designamos como contrato era el

pactum o conventio. Contractus, por el contario deriva de contrahere y se aplicaba a
toda obligacin contrada como consecuencia de la conducta humana fuera licita o
ilcita, pactum o delictum. Sin embargo el uso fue limitando la palabra contractus a los
acuerdos de voluntades y ese es el significado que tiene ya en el derecho clsico.
Terminologa
El contrato es una convencin o acuerdos de voluntades, pero es necesario distinguir
entre:
- simples convenciones: son acuerdos que no producen efectos jurdicos, por
ejemplo Juan invita a Mara a salir.
- Convenciones jurdicas: son acuerdos que producen efectos jurdicos, tal el
caso de un matrimonio un tratado internacional o un contrato etc. Entre
convencin jurdica y contrato hay una relacin de genero (convencin jurdica)
a especie (contrato)
- Contrato: es una especie de convencin jurdica pero no todas las
convenciones jurdicas son contratos. Para que sea un contrato debe producir
efectos jurdicos determinados:
a) Debe reglar derechos de carcter patrimonial, tal es el caso de una
compra venta, una locacin, etc. Por faltar este requisito no son
contratos el matrimonio, un tratado, etc.
b) Debe estar destinado: segn la opinin clsica, solo a crear
obligaciones; segn otra opinin ms amplia, a crear, modificar,
transferir, o extinguir obligaciones.

Elementos esenciales y no esenciales

ELEMENTOS NO ESENCIALES

Elementos naturales: son aquellos que naturalmente se encuentran en un contrato y

forman parte de l por imperio de la ley, pero que las partes pueden dejar de lado por
medio de una clausula expresa, por ej.: pacto comisorio en los contratos bilaterales.
Elementos accidentales: son elementos que normalmente no corresponde a un
contrato, pero que las partes voluntariamente pueden incorporar por medio de una
clausula expresa, por ej.: la sea.
ELEMENTOS ESENCIALES
Son aquellos que necesariamente deben existir para que haya contrato, no pueden
faltar. Si falta alguno de ellos el contrato queda sin efecto o no tiene validez.
Los elementos esenciales son: sujeto, consentimiento, objeto, causa, capacidad
forma, y prueba
SUJETOS:
Toda relacin jurdica requiere la existencia de un sujeto (quin?). El sujeto, por lo
tanto, es un elemento esencial de todo contrato.
Debe tratarse de una persona, "de una existencia ideal o de una existencia visible"
(art. 31, Cd. C).
CONSENTIMIENTO:
Es el acuerdo de dos declaraciones de voluntad, que partiendo de dos sujetos
distintos, se dirigen a un fin comn
Artculos de inters del cdigo civil:
Art. 1144.- El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de
las partes, y aceptarse por la otra.
Art. 1145.- El consentimiento puede ser expreso o tcito. Es expreso cuando se
manifiesta verbalmente, por escrito, o por signos inequvocos. El consentimiento tcito
resultar de hechos, o de actos que lo presupongan, o que autoricen a presumirlo,
excepto en los casos en que la ley exige una manifestacin expresa de la voluntad; o
que las partes hubiesen estipulado, que sus convenciones no fuesen obligatorias, sino
despus de llenarse algunas formalidades.
Art. 1146.- El consentimiento tcito se presumir si una de las partes entregare, y la
otra recibiere la cosa ofrecida o pedida; o si una de las partes hiciere lo que no hubiera
hecho, o no hiciere lo que hubiera hecho si su intencin fuese no aceptar la propuesta
u oferta.
Art. 1147.- Entre personas ausentes el consentimiento puede manifestarse por medio
de agentes o correspondencia epistolar.

Art. 913.- Ningn hecho tendr el carcter de voluntario, sin un hecho exterior por el
cual la voluntad se manifieste.
-

LOS TERMINOS DEL CONSENTIMIENTO

1) la oferta: es una declaracin de voluntad unilateral, recepticia, dirigida a la

formacin del contrato.
El art 1148 dispone que: Para que haya promesa, sta debe ser a persona o
personas determinadas sobre un contrato especial, con todos los antecedentes
constitutivos de los contratos.
De acuerdo al art 1149 la oferta queda sin efecto:
-

si se trata del oferente: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes de

haber tenido conocimiento de la aceptacin.
Si se trata del aceptante: cuando su muerte o incapacidad se produzca antes
de haber remitido la aceptacin.

La retractacin de la oferta, es decir cuando el oferente se retira o revoca su oferta,

esta regulada en el Art. 1150 que dispone que las ofertas pueden ser retractadas
mientras no hayan sido
aceptadas, a no ser que el que las hubiere hecho,
hubiese renunciado a la facultad de retirarlas, o se hubiese obligado al hacerlas, a
permanecer en ellas hasta una poca determinada.
2) Aceptacin: es un acto jurdico unilateral recepticio destinada al oferente y
dirigida a la celebracin del contrato
La aceptacin de la oferta consuma el acuerdo de voluntades. Para que se
produzca su efecto propio (la conclusin del contrato) es preciso:
a) Que sea lisa y llana, es decir que no este condicionada ni contenga
modificaciones de la oferta
b) Que sea oportuna, no lo ser si ha vencido ya el plazo de la oferta, que
puede ser expreso o resultar de los usos y costumbres.
La aceptacin debe referirse a todos los puntos de la propuesta, basta el
desacuerdo con uno solo de ellos para que el contrato quede frustrado.
OBJETO
Art. 1167.- Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurdicos y de las obligaciones
que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser
el objeto de los actos jurdicos, no pueden serlo de los contratos.
Art. 953.- El objeto de los actos jurdicos deben ser cosas que estn en el comercio, o
que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algn acto
jurdico, o hechos que no sean imposibles, ilcitos, contrarios a las buenas costumbres
o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la
conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurdicos que no
sean conformes a esta disposicin, son nulos como si no tuviesen objeto.

El objeto de los contratos es la prestacin prometida por las partes, la cosa o el hecho
sobre los que recae la obligacin contrada.
Prestaciones que pueden ser objeto de los contratos: el articulo 953 dice que el objeto
de los actos jurdicos deben ser cosas que estn en el comercio, o que por un motivo
especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algn acto jurdico, o hechos que
no sean imposibles, ilcitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las
leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que
perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurdicos que no sean conformes a
esta disposicin, son nulos como si no tuviesen objeto.
Requisitos del objeto:

Posibilidad: debe ser posible fsica y jurdicamente. Nadie puede contratar y

obligarse a dar o hacer algo que sea imposible fsicamente (por ejemplo: tocar
el cielo con las manos) o imposible jurdicamente (hipotecar un auto). Tambin
hay imposibilidad jurdica si se enajena una cosa que esta fuera del comercio
Licitud: las leyes no pueden aceptar contratos u obligaciones cuyo objeto sea
ilcito, es decir, contrario a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.
(obligarse a matar a otro) as surge el articulo 953
Determinacin: el objeto debe estar determinado al momento de celebrarse el
contrato o ser susceptible de determinarse posteriormente. No es posible
obligar al deudor a dar o hacer algo que no se sabe que es.
Patrimonialidad: Art. 1169.- La prestacin, objeto de un contrato, puede
consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo
o negativo susceptible de una apreciacin pecuniaria.

CAUSA
El vocablo "causa", en el Diccionario de la Lengua Espaola, alude a varios
significados, entre los cuales extraemos "causa eficiente: primer principio productor del
efecto... causa final: objetivo de lo que se hace... causa impulsiva o motivo: razn o
motivo que inclina a hacer alguna cosa".
La palabra causa puede entenderse: bajo 3 acepciones distintas:
a) Causa fuente: es el origen o el hecho generador de una obligacin o de un acto
jurdico. Es la causa de las obligaciones
Art. 499.- No hay obligacin sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los
hechos, o de uno de los actos lcitos o ilcitos, de las relaciones de familia, o de las
relaciones civiles.
b) Causa fin: es el propsito o finalidad perseguido por las partes al llevar a cabo
el acto jurdico (es el fin que las partes se propusieron al contratar).
Es precisamente sobre l que se ha trabado un debate doctrinario. Se ha
discutido si la causa debe ser o no
-

Teora causalista: sostiene que la causa fin era la razn abstracta perseguida
por los contratantes. Esta causa fin era siempre la misma para los contratos
iguales. As en los contratos bilaterales la causa fin de una de las partes es la
contraprestacin de la otra.

En los contratos unilaterales gratuitos la causa fin no es la contraprestacin de

la otra parte porque no existe contraprestacin (en estos contratos la causa fin
es la intencin de beneficiar a la otra parte)
-

Teora anticausalista: sostiene que la posicin causalista es falsa porque la

nocin de causa fin se confunde con el objeto, en los contratos bilaterales y en
los contratos unilaterales gratuitos se confunde con el consentimiento
Teora neocausalista: trata de marcar la diferencia entre causa fin y objeto. Y
as sostiene que mientras la causa fin indica el porque debo el objeto indica el
que se debe.

c) Causa motivo: El concepto nace como consecuencia de los ataques (de los
anticausalistas) a la doctrina de la causa final. Es el motivo particular que da
origen al contrato y siempre debe estar expresa.
Ejemplo: Juan y Pedro celebran una compraventa (causa fuente: de las
obligaciones) de un caballo, abonando el primero al contado por el caballo un precio
de 700 pesos.
Juan quiere ese caballo ya que se lo regalara a su hija mara, quien ha empezado a
practicar equitacin (causa fin: para que lo quiere), y el caballo que tenia tuvo que
ser sacrificado ya que en una cada se haba fracturado las patas de adelante (causa
motivo: porque lo quiere)
CAPACIDAD
Es la aptitud que tiene la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones
hay dos tipos de capacidad:
-

capacidad de derecho: aptitud para ser titular de un derecho u obligacin. Las

personas son capaces de derecho y solo dejan de serlo cuando la ley se los
prohbe de manera que la capacidad es la regla y la incapacidad es la
excepcin.

Se habla de incapacidad de derecho cuando la ley le prohbe a una persona ser

titular de un derecho en virtud de este fundamento, cuando un incapaz de derecho
celebre un acto que se le esta expresamente prohibido, la ley considera nulo dicho
acto. La incapacidad de derecho no puede ser salvada por medio de un
representante.
-

Capacidad de hecho: aptitud para ejercer por si mismo los derechos y

obligaciones de los que se es titular. En cierto casos esa capacidad es limitada
(incapacidad de hecho) y con el fin de proteger al incapaz no se le permite que
ejerza por si mismo sus derechos y solo se le permite actuar por medio de un
representante legal.
La incapacidad de hecho puede ser:

a) absoluta: cuando se le prohbe usar todos sus derechos. Art. 54.- Tienen
incapacidad absoluta:
1. Las personas por nacer;
2. Los menores impberes;
3. Los dementes;
4. Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito;

b) relativa: cuando tiene capacidad solo para determinados actos que las
leyes le autorizan a realizar. Art. 55.- Los menores adultos slo tienen
capacidad para los actos que las leyes les autorizan otorgar.
Art. 1160.- No pueden contratar los incapaces por incapacidad absoluta, ni los
incapaces por incapacidad relativa en los casos en que les es expresamente
prohibido, ni los que estn excluidos de poderlo hacer con personas
determinadas, o respecto de cosas especiales, ni aquellos a quienes les fuese
prohibido en las disposiciones relativas a cada uno de los contratos, ni los
religiosos profesos de uno y otro sexo, sino cuando comprasen bienes muebles
a dinero de contado, o contratasen por sus conventos; ni los comerciantes
fallidos sobre bienes que correspondan a la masa del concurso, si no
estipularen concordatos con sus acreedores
FORMA
Es la manera o medio por el cual el sujeto manifiesta exteriormente su voluntad
El principio general es la libertad de forma, pero existen tantas excepciones que el
principio se convierte en excepcin.
Art. 913.- Ningn hecho tendr el carcter de voluntario, sin un hecho exterior por el
cual la voluntad se manifieste (forma esencial del acto)
Dispone el art. 1180 del Cd. Civil que los contratos concluidos entre presentes se
rigen por la ley del lugar de conclusin. El articulo 1182 dispone que Lo dispuesto en
cuanto a las formas de los actos jurdicos debe observarse en los contratos.
Art. 973. La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, respecto de las
solemnidades que deben observarse al tiempo de la formacin del acto jurdico; tales
son: la escritura del acto, la presencia de testigos, que el acto sea hecho por un
escribano pblico o por un oficial pblico o con el concurso del juez del lugar.
Art 974: Cuando por este Cdigo, o por las leyes especiales no se designe forma para
algn acto jurdico, los interesados pueden usar de las formas que juzgaren
convenientes.
La forma se clasifica en: ad solemnitatem y ad probationem.
La forma ad solemnitatem, tambin denominada ad substantiam, es la que establece
la ley como "requisito de conformacin" para que el tipo contractual adquiera validez
en el mundo jurdico. La forma es requerida bajo sancin de nulidad. La forma asume
el carcter constitutivo.
Ante la ausencia de forma requerida, el negocio queda privado de sus efectos propios.
1. Solemnidades absolutas: comprende cuando omitida la exteriorizacin de la
forma requerida por ley, aquel queda privado de sus efectos propios y de la
produccin de las obligaciones civiles
2. Solemnidades relativas: en este supuesto, omitida la forma requerida por la ley,
queda privado de sus efectos propios, pero engendra la obligacin de hacer
escritura publica (art 1185)

Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen
celebrados
en
subasta
pblica:
1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso
de
derechos
reales
sobre
inmuebles
de
otro;
2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por
instrumento
privado
presentado
al
juez
de
la
sucesin;
3 - Los contratos de sociedad civil, sus prrrogas y modificaciones;
4
Las
convenciones
matrimoniales
y
la
constitucin
de
dote;
5
Toda
constitucin
de
renta
vitalicia;
6 - La cesin, repudiacin o renuncia de derechos hereditarios;
7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes
para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado
o
que
deba
redactarse
en
escritura
pblica;
8
Las
transacciones
sobre
bienes
inmuebles;
9 - La cesin de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura
pblica;
10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura
pblica;
11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pblica, con excepcin de los
pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.
La forma ad probationem apunta al elemento instrumental como probatorio de la
relacin jurdica contractual. La forma es requerida a los fines de ser probado en juicio.
PRUEBA
La prueba del contrato consiste en demostrar por los medios y la forma que indica la
ley la existencia de un contrato.
Hay modos y medios de prueba: el derecho sustancial estudia lo relativo a lo9s medios
probatorios, su disciplina y fuerza probatoria. El derecho procesal estudia las
modalidades con que cada uno de los medios debe y puede ser prcticamente
establecido.
El cdigo civil trata la prueba con referencia a los contratos en el artculo:
Art. 1190.- Los contratos se prueban por el modo que dispongan los cdigos de
procedimientos de las provincias federadas:
- Por instrumentos pblicos: prueba su autenticidad por si mismo, ya que la ley
presume que tanto el documento como su contenido son autnticos, en virtud de las
garantas que lo rodean (lo otorga un oficial publico el cual firma y sella el documento)
- Por instrumentos particulares firmados o no firmados: no requieren formalidades
especiales, rigiendo para ellos el principio de la libertad de formas: las partes pueden
otorgarlos en la forma que juzguen mas conveniente (art 1020 Cc) aunque hay en ellos
2 requisitos: la firma de las partes y el doble ejemplar. Los instrumentos privados
deben ser probados a diferencia de los instrumentos pblicos.
- Por confesin de partes, judicial o extrajudicial.: la confesin es la declaracin de la
parte, reconociendo la verdad de un hecho personal

- Por juramento judicial: manifestacin que hace una de las partes bajo juramento de
decir la verdad y que generalmente esta referida a montos o importes.
- Por presunciones legales o judiciales: son las consecuencias que la ley o el juez
deducen de un hecho conocido para firmar un hecho conocido.
- Por testigos: es el tercero extrao al juicio que declara acerca de hechos que el ha
percibido por medio de sus sentidos y que resultan importantes a los efectos de la
prueba.

Importancia practica de los contratos en la vida practica

Todos los das y en todos los pases se contrata. Para satisfacer las necesidades
continas de la vida fsica, para contentar los deseos, las pasiones, los caprichos, y las
ideas. Se contrata con personas cercanas y lejanas, con nacionales y extranjeros,
desde la mas remota antigedad hasta nuestros das se han celebrado contratos.
Innato ha sido siempre el sentido de vivir seguros en los pactos, porque se ha
comprendido que la falta de seguridad en los contratos conducir a la miseria.
2. Contrato de Compraventa: Concepto general y la compra -venta
inmobiliaria en particular. El Boleto de" Compraventa. Naturaleza
Jurdica. Importancia y aplicacin prctica (Rgimen especial de la Ley de
pre-horizontalidad 19.724 y loteos14.005 y 23266).Naturaleza jurdica.
Anlisis de los artculos 1.184-1.185 Cc Reserva y sea: concepto y tipos.
Pre venta: concepto.

Concepto general

Art. 1323: Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la
otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero.

Concepto de compra venta inmobiliaria en particular

Es un contrato privado en el cual las partes, comprador y vendedor, pactan la reserva

de la venta de una vivienda. En el mismo debe hacerse constar las caractersticas del
inmueble, su situacin, el estado de las cargas y el importe de la venta. Adems, se
seala una fecha lmite para que la compra se haga efectiva. La redaccin del contrato
es conveniente que sea realizada por un profesional del derecho. Los gastos que
conlleva pueden ser abonados por una de las partes o que los mismos sean
compartidos.
Siempre se transfieren derechos sobre los bienes inmuebles, que contiene una
obligacin de hacer escritura pblica.

El Boleto de" Compraventa"

Los boletos de compra venta resultan ser una promesa bilateral, nacida en el mismo
instante en que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar. La
redaccin de tales boletos hablan de que las partes estn celebrando verdaderamente
el contrato de compra venta: esto no coincide con el texto expreso en nuestro cdigo
civil que estableci que deben ser hechos en escritura pblica (con excepcin de los
celebrados en subasta publica) los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de

bienes inmuebles, en propiedad o usufructo o alguna obligacin o gravamen sobre los

mismos, o el traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro, por lo cual la
connotacin prctica de la realidad cotidiana se aleja de las disposiciones expresas del
codificador; que si bien al introducir el articulo 1185 bis (Los boletos de compraventa
de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al
concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del
precio.
El juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio.) Se modifico el alcance de la posesin por boleto de compra
venta, no modifico en esencia el texto del cdigo.
El boleto de compra venta no produce la adquisicin del dominio, solo incluye una
obligacin de hacer escritura pblica para perfeccionar la transmisin. Ya que el
dominio se logra mediante el titulo suficiente ms el modo suficiente ms la inscripcin
registral.
Naturaleza jurdica del boleto de compra venta
En el artculo 2355 se dispone que: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio
de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo.
Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo
insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena
derecho
a
poseer
la
cosa,
o
no
lo
tena
para
transmitirla.
Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa.
Este ltimo prrafo es una postura solitaria de Borda. Pero la suprema corte de
Mendoza legitima la adquisicin pero no la posesin, para ello se debe ir a travs de la
prescripcin larga de 20 aos ya que toma a la posesin mediando boleto de compra
venta como ilegitima y de mala fe.

Naturaleza jurdica

La doctrina esta dividida, algunos afirman que el boleto de compra venta de inmueble
es solo un ante-contrato, una promesa bilateral de compra venta, un contrato
preliminar; otros llegan a postular que el boleto de compra venta encierra o contiene el
verdadero contrato de compra venta.
Borda sostiene que en nuestro derecho la compra venta ya no es la promesa de
transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla, desde
que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a
exigir el cumplimiento de contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en el
caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como
una simple promesa y no como un contrato definitivo o contrato de compra venta.
En Mendoza el boleto de compra venta es considerado como una obligacin de hacer
escritura pblica, siendo entre las partes un contrato definitivo.
REGIMEN ESPECIAL DE LA LEY DE PRE-HORIZONTALIDAD (ley 19724) y
LOTEO (ley 14005 y 23266) (ADJUNTAS AL FINAL DEL TRABAJO)

LEY DE PRE-HORIZONTALIDAD (ley 19724)

La ley 19724 se sanciono por una sentida necesidad social para proporcionar
seguridad a los adquirentes de departamentos para vivienda familiar, sin perjuicio de la
accin reflejada sobre enajenaciones conexas. La parte inicial del mensaje
acompaando el proyecto recuerda que en el periodo llamado de la pre-horizontalidad
que comprende desde el momento en que se ofrece una unidad que todava no esta
en construccin, hasta aquel en que finaliza la edificacin y se cumplen los tramites
para adjudicar el dominio, existe la posibilidad que se frustren los derechos en
expectativa de los adquirentes.
Esto refleja un doloroso periodo para numerosos adquirentes defraudados por ventas
sucesivas de las unidades, por captacin de los ahorros, sin respaldo econmico de
los promotores y por verdaderas aventuras de empresas constituidas ad hoc para
obtener ilegtimos beneficios a costa de la credulidad pblica.
En su estructura normativa es casuista, tratando de prever las diversas maniobras en
base a las cuales de despojo, por varios lustros a los adquirentes de departamentos.
El boleto de compra venta puede ser inscrito en el registro para proteger al adquirente.
ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno
destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a
ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura
pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y
transferencia
del
dominio
de
unidades
por
tal
rgimen.
ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia
de: a) Estado de ocupacin del inmueble; b) Inexistencia de deudas por impuestos,
tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento; c) Si la
transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de
un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de UN (1) ao ni el
nmero de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de
los
recaudos
a que se refiere el artculo
3 de esta ley.
ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble debe
entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqulla: a) Copia
ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido
a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del
proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la autoridad competente;
d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante; e)
Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. Asimismo se agregarn
certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral
correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del
inmueble, sus restricciones, como as que ste y su propietario no estn afectados por
medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de
hipoteca, no impedir la afectacin, si el propietario acredita documentadamente en el
mismo acto, que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca

LEY DE LOTEO ( ley 14005 y 23266)

Se trata de bienes inmuebles-venta de inmuebles fraccionados en Lotes: requisitosinscripcin registral- registro de la propiedad inmueble-Escrituracin- pacto comisorioescribanos pblicos- honorariosSe debe anotar en el registro al boleto de compra venta

Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo
precio haya de ser satisfecho por cuotas peridicas, quedan sometidos, como forma
esencial para su validez, a las condiciones y requisitos establecidos en la presente ley
cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato (art.1)
El propietario del inmueble que desee venderlo en esta forma, har anotar en el
Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicacin del bien, su
declaracin de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompaando a la vez un
certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrnseca del ttulo y un plano
de subdivisin con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si
comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotacin, luego
de ser constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrn stos solicitarla
directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestin, pudiendo
ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor.
La omisin de la anotacin por parte del vendedor, lo har pasible, adems, de una
multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del ao en curso, de todos los
lotes que comprenden el fraccionamiento. (art.2 Modificado por: Ley 23.266 Art.1)
Dentro del artculo 3 encontramos que la anotacin a que se refiere el artculo
precedente, slo proceder si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su
propietario en condiciones para disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podr
efectuarse la anotacin siempre que el acreedor o los acreedores acepten la divisin
de la deuda en los diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella.
La divisin de la deuda extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir
el
pago
del
crdito
contra
la
totalidad
de
inmueble.
En el articulo 4 dispone que Celebrado el contrato y dentro de los 30 das de su fecha,
el vendedor deber proceder a la anotacin provisoria del instrumento que entregue al
comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. (Boleto de compra venta)
La anotacin del instrumento afecta el lote al cumplimiento del contrato desde la fecha
de su inscripcin.

Artculos importantes del cdigo

Art. 1184.- Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen
celebrados en subasta pblica:
1 - Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en
propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso
de derechos reales sobre inmuebles de otro;
2 - Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por
instrumento privado presentado al juez de la sucesin;
3 - Los contratos de sociedad civil, sus prrrogas y modificaciones;
4 - Las convenciones matrimoniales y la constitucin de dote;
5 - Toda constitucin de renta vitalicia;
6 - La cesin, repudiacin o renuncia de derechos hereditarios;
7 - Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes
para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado
o que deba redactarse en escritura pblica;
8 - Las transacciones sobre bienes inmuebles
9 - La cesin de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura
pblica
10 - Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pblica

11 - Los pagos de obligaciones consignadas en escritura pblica, con excepcin de los

pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.
Conversin del negocio jurdico
Afirma Mosset Iturraspe que en ciertas ocasiones el derecho utiliza una declaracin
incapaz de dar vida a un determinado negocio, por defecto de una forma prescripta ad
substantiam, para engendrar otro negocio diferente con efectos parcialmente distintos
a esa transformacin dispuesta por la ley se denomina conversin del negocio jurdico.
Cmo la caracterizamos?
1- La conversin nace de la ley y no de la voluntad de las partes
2- El primer negocio contiene del segundo los requisitos de fondo y sustancia
(elemento objetivo)
3- Las partes hubieran querido ese efecto de conocer una eventual nulidad
(elemento subjetivo)
4- Se funda en el principio de que lo til no se vicia por lo intil, como en el
respeto a la buena fe, que preside la celebracin, ejecucin e interpretacin del
contrato
Art. 1185.- Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen
hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos
por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se
halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se
han obligado a hacer escritura pblica.
Art. 1185 bis.- Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de
adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si
se
hubiere
abonado
el
veinticinco
por
ciento
del
precio.
El juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura
traslativa de dominio.
Art. 1186.- El artculo anterior no tendr efecto cuando las partes hubiesen
declarado en el instrumento particular que el contrato no valdra sin la escritura
pblica.
Art. 1187.- La obligacin de que habla el artculo 1185 ser juzgada como una
obligacin de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podr ser demandada por
la otra para que otorgue la escritura pblica, bajo pena de resolverse la
obligacin en el pago de prdidas e intereses.
Art. 1188.- Los contratos que debiendo ser hechos por instrumento pblico o
particular, fuesen hechos verbalmente, tambin quedarn concluidos para el
efecto designado en el artculo anterior.

Sea o arras: concepto y tipos

Se denomina sea, a la dacin o entrega de una cosa mueble, que puede o no
ser dinero, que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra u otras.
Esa entrega puede hacerse con dos finalidades distintas:

a) Reforzar en cumplimiento, ejerciendo la funcin o coaccin sobre ambas

partes, tanto sobre quien la da como quien la recibe.
b) Permitir el arrepentimiento de cualquiera de los contratantes el retiro
unilateral, actuando como indemnizacin de daos y perjuicios.
El momento para efectivizar la sea es el de la celebracin del negocio o
uno posterior, pero siempre previo al cumplimiento del mismo
-

Especies: Confirmatorias y Penitenciarias

Cuando la sea, seal o arras tiende a reforzar el cumplimiento se denomina
confirmatoria; cuando se dirige a permitir el arrepentimiento se llama
penitencial.

Pre venta: concepto

La preventa es la venta o enajenacin de bienes inmuebles destinados a
viviendas en proceso de construccin o aun no construidas. Esta preventa no
podr realizarse sin haber obtenido todos los requisitos exigidos por los
organismos competentes, sean nacionales, provinciales o municipales.
Existe este sistema a los fines de conseguir un buen financiamiento, que la
persona que construye se haga de fondos para terminar la obra y que la que
compra lo haga a un precio menor.

3) Permuta: Concepto. Elementos. Caracteres. Diferenciacin y puntos en

comn con la compra - venta.

Concepto

El Art. 1485 dispone que: El contrato de trueque o permutacin tendr lugar,

cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una
cosa, con tal que ste le d la propiedad de otra cosa.

Caracteres

contrato bilateral, que hace nacer obligaciones reciprocas a cargo de cada una
de las partes
Contrato a titulo oneroso, ya que las ventajas de cada parte tienen su
correspondiente contraprestacin en la cosa que a su vez deben entregar (art.
1139cc)
Carcter conmutativo, por cuanto desde el instante en que el mismo es
celebrado cada parte puede apreciar las ventajas que el contrato le produce.
Contrato consensual porque produce efectos desde su celebracin entre las
partes.

Diferenciacin y puntos en comn con la compra venta

Como diferencia remarcable, debemos tener en cuenta, que en la compra venta hay
plena distincin entre la cosa y el precio, hay una cosa vendida y un precio, mientras
que en la permuta hay dos cosas que se sirven recprocamente de precio; cada una de

las cosas permutadas es a la vez la cosa y el precio y cada uno de los contratantes es
a la vez vendedor y comprador, es decir, que la compra venta es el cambio de una
cosa por un precio en dinero, y la permuta supone el trueque de una cosa por otra.
En el caso de permuta con saldo en dinero, por ejemplo, una persona cambia su
coche viejo por uno de ltimo modelo y entrega adems una suma en dinero. Hay
compra venta o permuta? Nuestro cdigo resuelve este problema con una norma
simple: habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero
(en el ejemplo dado, si el coche viejo vala $800.000 y el saldo en dinero es $150.000)
y compra venta si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada (por
ejemplo: si el automvil usado vala $200.000 y se entrego adems $800.000 en
dinero). Si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta
El artculo relacionado con esto es el 1356 que dispone que: Si el precio consistiere,
parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato ser de permuta o cambio si es mayor
el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.
Las reglas de la compra venta se aplican tambin a la permuta, algunos artculos son:
Art. 1490.- No pueden permutar, los que no pueden comprar y vender.
Art. 1491.- No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse.
Art. 1492.- En todo lo que no se haya determinado especialmente, en este ttulo, la
permutacin se rige por las disposiciones concernientes a la venta.

4)

Mandato. Concepto y caracteres. Importancia Prctica y aplicacin.

Cesacin del Mandato.

Concepto: mandato civil y comercial

El concepto de mandato del Cdigo Civil est previsto en el art. 1869, que dice: "El
mandato, como contrato, tiene lugar cuando una parte da a otra el poder. Que sta
acepta, para representarla, al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acta
jurdico, o una serie de actos de esta naturaleza".
El art 221 del cdigo de comercio establece que: el mandato comercial, en general,
es un contrato por el cual una persona se obliga a administrar uno o mas negocios
lcitos de comercio que otra le encomienda. El mandato comercial, no se presume
gratuito

Caracteres

Es consensual, ya que se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes. Sin

perjuicio de ello es menester adelantar que en algunos casos requiere, para su
perfeccionamiento, el otorgamiento de la escritura pblica.
Es oneroso o gratuito, y en tal sentido ser bilateral o unilateral. El carcter de gratuito
u oneroso est previsto por el codificador, quien incluso impone presunciones de
gratuidad y onerosidad, todo a travs de la norma del art. 1871.

En efecto, salvo pacto en contrario o bien cuando el mandato consiste en la atribucin

de funciones propias de la profesin lucrativa del mandatario, el contrato se presume
gratuito.
Art. 1871.- El mandato puede ser gratuito y oneroso. Presmase que es gratuito,
cuando no se hubiere convenido que el mandatario perciba una retribucin por su
trabajo. Presmase que es oneroso cuando consista en atribuciones o funciones
conferidas por la ley al mandatario, y cuando consista en los trabajos propios de la
profesin lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir.

Capacidad

Respecto del mandante, se requiere capacidad para celebrar el contrato de mandato,

pero tambin para celebrar el contrato o acto jurdico para el cual se otorguen las
facultades al mandatario.
Para otorgar mandato la capacidad se configura de la siguiente forma: si tiene por
objeto actos de administracin, el mandante debe tener la capacidad de administrar
sus bienes (art.1894 El mandato para actos de administracin debe ser conferido por
persona que tenga la administracin de sus bienes); en tanto si se trata de actos de
disposicin, los que deben realizarse con el mandato, la capacidad ser la regulada
por el art. 1895(Si el mandato es para actos de disposicin de sus bienes, no puede
ser dado, sino por la persona capaz de disponer de ellos) la necesaria para disponer
libremente de sus bienes.
En lo atinente a la capacidad para ser mandatario, el principio general lo establece el
art. 1896 que dispone: Pueden ser mandatarios todas las personas capaces de
contratar, excepto para aquellos actos para los cuales la ley ha conferido atribuciones
especiales a determinadas clases de personas.
Por su parte el art. 1897 establece que el mandato puede ser vlidamente conferido a
una persona incapaz de obligarse, y el mandante est obligado por la ejecucin del
mandato, tanto respecto al mandatario, como respecto a terceros con los cuales ste
hubiese contratado.

Importancia Prctica y aplicacin

El mandato es bsicamente un contrato de colaboracin, por el cual el titular de un

negocio jurdico encomienda a otro, el mandatario, la realizacin de determinados
actos jurdicos, en su nombre y representacin.
El ser humano no puede actuar de manera independiente: necesita interactuar con la
sociedad que circunstancialmente lo rodeo. Algunas veces porque por si solo no
puede actuar. Otras, porque no debe hacerlo en razn de su falta de capacidad o
profesionalismo en el tema. Y por ultimo, puede no querer hacerlo por comodidad o
conveniencia personal.
El mandato naci como una relacin de confianza y amistad entre el mandante y el
mandatario.

Cesacin del Mandato

Por cumplimiento del negocio: el art 1960 dispone que: Cesa el mandato
por el cumplimiento del negocio, y por la expiracin del tiempo determinado o
indeterminado porque fue dado. En tal caso el mandato solo subsiste para el
cumplimiento de las obligaciones accesorias
Vencimiento del plazo: el plazo determinado se conoce desde el primer
tiempo. El indeterminado no se sabe la fecha exacta pero suceder fatalmente
Revocacin del mandato: finalizacin del mandato por voluntad unilateral del
mandante. No se requiere justa causa pero si una manifestacin inequvoca de
la voluntad de revocar.
Casos:
a) Por designacin de un nuevo mandatario. La revocacin tiene
efectos desde que se notifica al anterior mandatario el
nombramiento del nuevo
b) Cuando el mandante interviene personalmente en el negocio y
siempre que no manifieste su intencin de no revocar el mandato.
Revocado el mandado, el mandatario esta obligado a devolver al
mandate el instrumento en que consta el poder.
c) El supuesto del mandato irrevocable se da en el artculo 1977 que
dispone que El mandato puede ser irrevocable siempre que sea
para negocios especiales, limitado en el tiempo y en razn de un
inters legtimo de los contratantes o un tercero. Mediando justa
causa podr revocarse.

Renuncia del mandato: es la facultad del mandatario a renunciar, sin

necesidad de justa causa y sin que sea intempestiva.
Muerte de una de las partes: una de las causas de extincin es la muerte del
mandante o mandatario
Excepciones:
a) Cuando el mandato ha sido otorgado en beneficio del mandante,
mandatario o en inters de un tercero
b) Cuando el negocio objeto del mandato debe ser cumplido
continuado desde la muerte del mandante (Art. 1980.- La muerte del
mandante no pone fin al mandato, cuando el negocio que forma el
objeto del mandato debe ser cumplido o continuado despus de su
muerte. El negocio debe ser continuado, cuando comenzado
hubiese peligro en demorarlo.)

Incapacidad del mandante o mandatario: la incapacidad de uno de ellos hace

cesar el mandato.

5) El Mutuo. Concepto. Caracteres. Derechos y obligaciones de las partes. El

Mutuo Hipotecario: nocin e importancia socio-econmica. Intereses:
clases, conceptualizacin.

Concepto

Dispone el art. 2240 del Cd. Civil, que "habr mutuo o emprstito de consumo,
cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est

autorizada a consumir, devolvindole en el tiempo convenido, igual cantidad de

cosas de la misma especie y calidad".
-

Mutuo civil y comercial

o Comercial (art 559 del C. com.): cuando la cosa prestada puede ser
considerada de gnero comercial, est destinada a uso comercial, se presume
oneroso, y es un contrato consensual.
o Civil: se presume gratuito, no devenga intereses y es un contrato real (art 2248
del Cc: No habiendo convencin expresa sobre intereses, el mutuo se supone
gratuito, y el mutuante slo podr exigir los intereses moratorios, o las prdidas
e intereses de la mora que han sido convenidos).

Caracteres:

1) Es un contrato real por que se perfecciona con la entrega de la cosa

2) Es un contrato unilateral por que , cumplido con la entrega de la cosa por el
mutuante, solo subsiste la obligacin del mutuario de restituir la misma
cantidad de cosas consumibles o de cosas fungibles de la misma calidad y
especie
3) No es formal, pero a pesar de ello el articulo 2246, si bien indica que el mutuo
puede ser contratado verbalmente, dice que no podr probarse sino por
instrumento publico, o por instrumento privado de fecha cierta, si el emprstito
pasa el valor de diez mil pesos.
4) El mutuo puede ser gratuito u oneroso. En ese caso de omisin respecto de
este carcter se lo debe considerar gratuito, en cambio si el mutuo es
comercial se presumo que el mutuo es oneroso.

Derechos y obligaciones de las partes

Obligaciones, y derechos del mutuante o prestamista:

1)

Entrega de la cosa: prometida; ella se cumple simultneamente con la

celebracin del acto en el contrato real de mutuo. La consecuencia es respetar
el derecho del mutuario de retener la cosa consigo durante todo el termino
fijado en el contrato art 2245.
Mutuo comercial: la entrega de la cosa puede efectuarse despus de
celebrarse el contrato.
La entrega puede ser real o ficta, esta ltima ocurre cuando la cosa esta ya,
por otro titulo, en poder del mutuario.
La entrega de la cosa significara la transferencia del dominio art 2245.

2)

Responsabilidad por mala calidad o defectos ocultos de la cosa art 2247: el

mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala
calidad, o vicios ocultos de la cosa prestada. En el mutuo gratuito en mutuante
solo es responsable cuando ha habido mala fe.

Obligaciones y derechos del mutuario:

1) Obligacin de restitucin: el mutuario debe devolver al prestamista en el

trmino convenido una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad
de la prestada (art 2250). No puede eximirse de hacerlo so pretexto de que la
cosa se ha perodo por fuerza mayor (art 2245).
2) fecha de la restitucin: en el plazo convenido (art 2250) si el contrato no tiene
fecha, el plazo es indeterminado.
El mutuante puede demandar en cualquier momento la restitucin y despus
debe fijar el plazo (art 620 y art 752).
En el mutuo oneroso el plazo es un beneficio para ambas partes, en cambio en
el mutuo gratuito el plazo es un beneficio solo para el mutuario.
3) Prstamo de dinero con intereses: forma tpica puede o no pactarse intereses,
pero si el contrato guarda silencio, se lo presupone gratuito, si se trata de un
mutuo civil o comercial se lo considera oneroso (art 2248 No habiendo
convencin expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el
mutuante slo podr exigir los intereses moratorios, o las prdidas e intereses
de la mora.

El Mutuo Hipotecario: nocin e importancia socio-econmica

Mutuo Hipotecario: es el instrumento legal en el cual constan todas las caractersticas

del crdito solicitado, formas de pago, derechos y obligaciones de las partes, y la
descripcin del bien o inmueble puesto como garanta del prstamo
El mutuo ejecutado en los bancos, tiene una garanta real, que es la garanta
hipotecaria.
Este tipo de mutuo une un contrato (banco xx entrega a A $100.000 en tanto de que
este se lo devuelva en los trminos y forma pactada) con un derecho real (se garantiza
por medio de una hipoteca)
El mutuo hipotecario o bancario se perfecciona por medio de la entrega del mutuo.
Todas las operaciones sobre viviendas nuevas o usadas se hacen sobre este tipo de
mutuo.

Intereses: clases, conceptualizacin

Concepto:
El inters es el rdito que produce un capital con el transcurso del tiempo, y
esta relacionado con el beneficio que la utilizacin del capital le produce al
deudor mutuario.
Siempre el inters debe estar debidamente pactado y expresado en el contrato

Clases:
1) Compensatorio: esta destinado a indemnizar el dao o perjuicio producido
por el incumplimiento total o parcial de una obligacin.
2) Compuesto: se calcula sobre un capital y sus intereses acumulados

3) Convencional: cuando ha sido pactado en un contrato

4) Legal: cuando su cuanta es determinada por la ley.
5) Judicial: cuando corre a partir de la demanda o desde una intimacin
previa.
6) Moratorio: cuando se destina a reparar el perjuicio resultante de la mora en
el cumplimiento de la mora en una obligacin.
7) Usurario: si excede con mucho de la tasa mxima legalmente establecida.
8) Anatocismo: es una forma de inters compuesto es decir que se paga
intereses sobre intereses
6) Comodato: Concepto y caracteres del contrato. Diferencias con el mutuo

Concepto:

Art. 2255.- Habr comodato o prstamo de uso, cuando una de las partes entregue a
la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raz, con facultad de usarla.

Caracteres:

1) Es contrato real: ello es as por que siempre fue necesaria la entrega de la cosa
al comodatario o tomador del prstamo de uso.
2) Es esencialmente gratuito, por ello ya se enseaba en el derecho clsico
romano que cuando el uso de una cosa se ha concedido mediante cierta
retribucin hay locacin si consiste en una suma de dinero, y contrato
innominado en los dems casos.
3) Las cosas no fungibles pueden ser objeto del comodato por lo cual estn
excluidas las consumibles a menos que hubieran sido prestadas para un uso
momentneo que no exige su consumo. Por otra parte el comodato comprende
tanto a los muebles como a los inmuebles.
4) El comodato es un contrato bilateral, as ya se consideraba en el derecho
romano, pero si bien se tomo en cuenta que el nico que se obliga es el
comodatario, en el momento que se celebra, para devolver la cosa puede
accidentalmente, el comodante tambin estar obligado.

Diferencia con el mutuo

La diferencia esencial esta en la clase de cosas y el destino respecto; en el
mutuo es el consumo y en el comodato es el uso; por ello, a pesar de que
ambos son contratos reales que se perfeccionan con la entrega, en el primerio
el mutuario puede usar la cosa y consumirla, siendo su obligacin la restitucin
de una idntica cantidad de cosas de la misma especie y calidad. En la
segunda el comodatario solo puede usar la cosa pero no consumirla, estando a
su cargo el cuidado de la misma hasta el momento de su efectiva devolucin.

BIBLIOGRAFIA:

Libro de contratos civiles y comerciales, tomo 2, parte especial- Garrido-Zago

Manual de contratos (parte general y especial)- Guillermo. A. Borda
Cdigo civil de la nacin Argentina

Ley
19724
REGIMEN
DE
BUENOS
AIRES
6
DE
BOLETIN OFICIAL 13 DE JULIO DE 1972

PREHORIZONTALIDAD.
JULIO
DE
1972

SANCION
En uso de las atribuciones conferidas por el artculo 5 del Estatuto de la
Revolucin Argentina,
EL PRESIDENTE DE LA NACION ARGENTINA SANCIONA Y PROMULGA CON
FUERZA DE LEY:
OBSERVACIONES
GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 38
TEMA
BIENES INMUEBLES-COMPRAVENTA INMOBILIARIA-PREHORIZONTALIDADPROPIEDAD HORIZONTAL-ESCRITURA DE AFECTACION:REQUISITOSINSCRIPCION REGISTRAL-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLEPUBLICIDAD REGISTRAL-HIPOTECA-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACION-EXPENSAS COMUNES-ESCRIBANOS PUBLICOSArtculo
1:
Afectacin
ARTICULO 1.- Todo propietario de edificio construido o en construccin o de
terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer
constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a
la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.
Artculo
2:
Constancias
de
la
escritura
ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar
constancia de: a) Estado de ocupacin del inmueble; b) Inexistencia de deudas
por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su
otorgamiento; c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la
enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo
no podr exceder de UN (1) ao ni el nmero de unidades ser superior al
CINCUENTA (50) por ciento; d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el
artculo
3
de
esta
ley.
Artculo
3:
Escritura
de
afectacin:
recaudos
ARTICULO 3.- Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble
debe entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqulla:
a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de
haberlo tenido a la vista; b) Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia
del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la
autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional
con ttulo habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin.
Asimismo se agregarn certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las
condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, como as que ste y su
propietario no estn afectados por medidas cautelares. La existencia de
obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedir la afectacin,
si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que estn
cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.
Artculo 4: Anotacin en el Registro - Efectos Enajenacin del inmueble
ARTICULO 4.- La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la
Propiedad Inmueble, y ste har constar esa circunstancia en los certificados que

expida. La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para

gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de
retractacin o desafectacin a que se refieren los artculos 6 y 7. La enajenacin
total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derechos de los adquirentes
de unidades cuyos contratos estn registrados en la forma prevista en el artculo
12.
Artculo
5:
Testimonio
de
la
escritura
de
afectacin
ARTICULO 5.- El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario,
copia simple autenticada de la escritura de afectacin, con certificacin de la
existencia de los elementos mencionados
en el artculo 3.
Artculo
6:
Retractacin
de
la
afectacin
ARTICULO 6.- La desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c)
del artculo 2, cuando no se hubiere cumplido la condicin. En tal caso, el
propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que constar en
escritura pblica, otorgada dentro de los DIEZ (10) das de expirado el plazo
establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que
ser anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. A dicha escritura el
escribano interviniente agregar certificado expedido por el Registro de la
Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que
su nmero no alcanza al mnimo previsto. Tambin dejar constancia, en su caso,
que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como seas o
anticipos, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina
para
las
operaciones
normales
de
descuento.
Artculo
7:
Desafectacin
ARTICULO 7.- El propietario tambin puede solicitar judicialmente la
desafectacin, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos SEIS (6) meses de
registrada la afectacin, no ha enajenado unidades; b) Transcurrido el lapso
mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los
contratos registrados; c) Transcurrido UN (1) ao de registrada la afectacin, la
obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla,
siempre que medie justa causa. En los supuestos de los inciso b) y c) deber
asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los
adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un
inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones
normales
de
descuento.
Artculo
8:
Publicidad
de
la
afectacin
ARTICULO 8.- El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su
registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu: a) En un cartel
que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma
visible; b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir
unidades de vivienda a subdividir por el rgimen de propiedad horizontal, por
medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones
radiotelefnicas, de televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de
afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o
cualquier otro procedimiento de difusin; c) En los contratos que celebre a los
fines
de
la
enajenacin
o
adjudicacin
de
unidades.
Artculo
9:
Condiciones
de
publicidad
de
las
ofertas
ARTICULO 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el
precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio
total si se menciona una parte; b) Anunciar en forma incompleta los planes de
financiacin y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de
financiacin por terceras personas o instituciones de crdito que no hayan sido
efectivamente
convenidos
o
acordados.
Artculo
10:
Deber
de
exhibicin

ARTICULO 10.- El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de

unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se
otorg la escritura de afectacin, de los elementos enumerados en el artculo 3. Y
de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado,
y constancia de su anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La
informacin relativa al desarrollo material de la obra; d) La informacin relativa al
pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El
comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los comprobantes
respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos
puede retener las sumas que se adeuden abonar directamente tales gravmenes,
deducindolos
de
su
deuda
hacia
el
vendedor.
Artculo
11:
Deber
de
informacin
ARTICULO 11.- Todas las personas que intervengan en operaciones
comprendidas en la presente ley, estn obligadas respecto de terceros a precisar:
a) Carcter en que acten; b) Identidad del propietario del inmueble; c) La
existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque
y
los
instrumentos
que
lo
acrediten.
Artculo 12: Registro de los contratos - Preferencia de los contratos registrados
ARTICULO 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los
adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la
jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El
adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Los contratos no
registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste
contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin
otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su
derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Artculo
13:
Especificaciones
de
los
instrumentos
ARTICULO 13.- Los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben
contener: a) Los siguientes datos de las partes: I - Cuando se tratare de personas
de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y nmero de
documento de identidad; II - Cuando se tratare de personas jurdicas, la razn
social o denominacin y el domicilio, acreditndose la existencia de la entidad, su
inscripcin en el Registro Pblico de Comercio cuando fuere exigible, y la
representacin de quienes comparecieren por ella. En cualesquiera de los dos
casos cuando se invocare mandato o representacin debe dejarse constancia del
documento que lo pruebe; b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado,
con las constancias de su inscripcin; c) Constancia de la escritura de afectacin,
de su anotacin y de que en poder del escribano obra copia simple certificada
para el adquirente; d) La individualizacin y caractersticas de la unidad
enajenada, su ubicacin y el porcentual estimado que se asigne a ella; e) Forma
de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el nmero de
ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagars u otros ttulos de
crdito; f) Plazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario
hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble; g) Plazo y
condiciones en que se otorgar la posesin; h) En su caso, la condicin prevista
en
el
inciso
c)
del
artculo
2.
Artculo
14:
Redaccin
de
los
contratos
ARTICULO 14.- Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente
legible. Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades
de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin, o
suspender su ejecucin o la de la obra o sanciones a cargo del otro contratante,
caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas
compromisorias o de prrroga de la jurisdiccin judicial, como as los supuestos
previstos en los incisos f) y h) del artculo 13, slo tendrn efecto si son

expresamente aceptadas por el adquirente en clusula especial, firmado por ste.

Artculo
15:
Precio
reajustable
ARTICULO 15.- Todo supuesto de precio sometido a reajuste deber constar en el
contrato como clusula especial de la que resulte con toda claridad los criterios
aplicables. Es nula toda clusula que deje librado el reajuste del precio a la
voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos,
aunque
acten
en
calidad
de
rbitros.
Artculo
16:
Responsabilidad
ARTICULO 16.- Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley
son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitucin de las seas o
anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.
Artculo
17:
Cesin
del
contrato
ARTICULO 17.- La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de
una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus
obligaciones para con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la
transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La
registracin de las transferencias podr ser requerida tanto por el propietario como
por el cedente o el cesionario. Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos
tercero
y
cuarto
del
artculo
12.
Artculo
18:
Rescisin
o
resolucin
ARTICULO 18.- La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el
Registro de la Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importa para el
propietario
la
prohibicin
de
disponer
de
la
unidad.
Artculo
19:
Hipoteca
del
inmueble
afectado
ARTICULO 19.- Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado,
el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario: a) El detalle de los
saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administracin,
el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que
faltare realizar; b) Nmina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se
encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) Constancia de
que los adquirentes estn fehacientemente notificados del propsito de hipotecar
el inmueble, del monto y dems modalidades de la obligacin a garantizar. Estos
extremos deben constar en la escritura de constitucin del derecho real de
hipoteca.
Artculo 20: Constitucin de hipoteca no prevista en los contratos
ARTICULO 20.- La constitucin de derecho real de hipoteca no prevista en los
contratos de adjudicacin o enajenacin, no puede efectuarse si media oposicin
de adquirentes cuyos contratos estn anotados en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podr solicitar judicialmente
autorizacin para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona
determinada si acreditara justa causa. El juicio tramitar por va sumarsima.
Artculo
21:
Ineficacia
ARTICULO 21.- Los derechos reales constituidos por el propietario de un
inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e
inoponibles
a
los
adquirentes.
Artculo 22: Crditos hipotecarios: Derechos de los adquirentes
ARTCULO 22.- Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el
acreedor hipotecario les proporcionen informacin detallada por escrito sobre el
cumplimiento de sus obligaciones recprocas. Todo adquirente tiene derecho a
abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que
correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal
supuesto quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelacin que
corresponda al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada,
la que podr compensar con la que debiere al propietario. En caso de ejecucin,

la misma no comprender las unidades cuyos adquirentes hayan ejercitado el

derecho
que
les
otorga
el
prrafo
anterior.
Artculo
23:
Cancelaciones
parciales
ARTICULO 23.- Al escriturarse cada unidad el o los acreedores hipotecarios estn
obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten
al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de
la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad,
quedando sta liberada de ese gravamen. A los efectos de la determinacin de las
partes proporcionales que correspondan, se tendrn en cuenta los porcentuales
establecidos
en
el
proyecto
de
subdivisin.
Artculo
24:
Ejecucin
ARTICULO 24.- En caso de ejecucin del inmueble afectado se aplican las
siguientes reglas: a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes
con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicacin del bien si
abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado ste, el precio
obtenido, y todos los gastos que aqul hubiera efectivamente abonado, con ms
un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones
normales de descuento. b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar
concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a
la adjudicacin del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del
bien. A estos efectos se practicar tasacin especial por perito. En ningn caso
puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados, sin previa notificacin
a
los
adquirentes
con
contratos
debidamente
registrados.
Artculo
25:
Administrador
provisorio
ARTICULO 25.- Terminada la construccin y aunque no medie tradicin, el
propietario convocar a los adquirentes con contratos debidamente registrados a
una asamblea dentro de los TREINTA (30) das de concluida aqulla, a fin de
designar administrador provisorio, el que ser elegido por simple mayora. La
mayora se determinar segn los porcentuales asignados a las respectivas
unidades
en
el
proyecto
de
subdivisin.
Artculo
26:
Expensas
comunes
ARTICULO 26.- Las expensas comunes se distribuirn de acuerdo con lo
porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y
administracin.
Artculo
27:
Intervencin
judicial
ARTICULO 27.- A peticin de los adquirentes de unidades que representen, por lo
menos, el QUINCE (15) por ciento del valor total conforme los porcentuales, el
juez puede, si resultaren graves irregularidades, y previo trmite sumario, designar
en la administracin de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el
menoscabo de los bienes. Esta resolucin ser apelable al solo efecto devolutivo.
Artculo 28: Aplicacin provisoria del reglamento de copropiedad
ARTICULO 28.- Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se
aplicarn en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de
reglamento de copropiedad y administracin previsto en el artculo 3, inciso e).
Artculo 29: Obras por administracin - Administrador: funciones
ARTICULO 29.- Cuando la obra se realice por administracin, siendo el costo a
cargo de los adquirentes de unidades, sern aplicables, adems de las
disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artculos 15, ltimo
prrafo, 31 y 32. Deber designarse administrador en la forma prevista en el
artculo 25, quien tendr las obligaciones establecidas en el artculo 10 y deber
llevar la contabilidad de la obra. Si se hubieren enajenado unidades cuyos
porcentuales representen el CINCUENTA (50) por ciento, el administrador podr
ser removido por mayora estimada conforme a dichos porcentuales.
Artculo
30:
Obras
por
administracin:
paralizacin

ARTICULO 30.- Si la obra se paralizare durante ms de SEIS (6) meses con

imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando
ste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicacin del
inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contradas por el propietario
a los fines de la ejecucin de la obra. La adjudicacin se sustanciar por la va del
proceso
sumario.
Artculo 31: Obras por administracin: rescisin del contrato con el constructor
ARTICULO 31.- Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el
administrador o un nmero de adquirentes de unidades que representen el DIEZ
(10) por ciento del valor del inmueble pueden promover la rescisin del contrato
con aqul. La decisin se tomar por mayora absoluta de adquirentes, calculada
sobre el valor total del inmueble, aplicndose al efecto lo dispuesto en el artculo
1.204 del Cdigo Civil. Referencias Normativas: Cdigo Civil Art.204
Artculo
32:
Penalidades
ARTICULO 32.- Ser reprimido con prisin de UN (1) mes a DOS (2) aos quien a
sabiendas infrinja lo dispuesto en los artculo 1, 2, 3, 6 ltima parte, 8, incisos b) y
c), 9, 10, 11, y 19. Al que infrinja, "dolosa" o culposamente, lo dispuesto en los
artculos 8, inciso a) y 25, se le impondr multa de TRES MIL PESOS ($ 3.000) a
DIEZ MIL PESOS ($ 10.000). Se impondr la misma pena de multa a todo aqul
que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artculo 8.
Modificado
por:
Ley
20.276
Art.4
Artculo
33:
Falsedad
documental
ARTICULO 33.- Ser reprimido con las penas establecidas en el artculo 293 del
Cdigo Penal, el que insertare o hiciere insertar en alguno de los documentos
mencionados en los artculos 1, 3, 5 y 19 de esta ley declaraciones falsas o hiciere
falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero.
Referencias
Normativas:
Cdigo
Penal
Art.293
Artculo
34:
Disposiciones
de
aplicacin
transitoria.
ARTICULO 34.- Hasta tanto los Registros de la Propiedad Inmueble
correspondientes a la jurisdiccin de los inmuebles que quedan sometidos al
rgimen de la presente ley estn en condiciones de efectuar la registracin a que
se refiere el artculo 12, lo que no podr exceder del 1 de febrero de 1973, los
contratos de adquisicin que se celebren sern puestos en conocimiento del
escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de
afectacin. En el supuesto del artculo 18, la rescisin o resolucin debe ser
registrada en el Registro Notarial interviniente. En el caso del artculo 19, inciso b),
debe suministrarse nmina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren
registrados en el protocolo. En el caso del artculo 24, el privilegio que se confiere
lo ser respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el
protocolo. Si el propietario revoca la designacin de escribano efectuada para el
otorgamiento de la escritura de afectacin, debe hacer constar la nueva
designacin juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos
detallados en el presente artculo y notificarla fehacientemente a los adquirentes
cuyos
boletos
hayan
sido
registrados.
Artculo
35:
Obligaciones
del
escribano
penalidades
ARTICULO 35.- En los casos de aplicacin del artculo 34, el escribano est
obligado a: a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisicin. La
misma surtir los efectos que por esta ley se atribuyen a la registracin de los
contratos en los Registros de la Propiedad Inmueble; b) En el caso del artculo 6,
ltimo prrafo, el escribano interviniente dejar constancia fehaciente de la
inexistencia de contratos registrados o de que su nmero no alcanza al mnimo
previsto; c) En el caso del artculo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las
unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripcin en el protocolo; Ser
reprimido con prisin de UN (1) mes a DOS (2) aos quien a sabiendas infrinja lo

dispuesto
en
los
incisos
a)
y
b)
de
este
artculo.
Artculo
36:
Ingreso
de
documentos
a
los
Registros
ARTICULO 36.- A partir de la fecha en que los Registros de la Propiedad
Inmueble estn en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los
escribanos debern ingresar en aqullos los contratos que hubiesen registrado
dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.
Artculo
37:
Derogacin
ARTICULO 37.- Derogase el decreto-ley 9.032/63. Deroga a: Decreto Ley
9.032/63
Artculo
38
ARTICULO 38.- Comunquese, publquese, dse a la Direccin Nacional del
Registro Oficial y archvese.

Ley 14005 - VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES.

BUENOS
AIRES
30
DE
SETIEMBRE
DE
1950
BOLETIN OFICIAL 23 DE OCTUBRE DE 1950
SANCION
El Senado y la Cmara de Diputados de la Nacin Argentina, reunidos en
Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY.
OBSERVACIONES
GENERALES
CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 14 NRO. DE ART.
QUE ESTABLECE LA ENTRADA EN VIGENCIA 14
TEMA
BIENES INMUEBLES-VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN
LOTES:REQUISITOS-INSCRIPCION
REGISTRAL-REGISTRO
DE
LA
PROPIEDAD INMUEBLE-ESCRITURACION-PACTO COMISORIO-ESCRIBANOS
PUBLICOS-HONORARIOSArtculo
1
Art. 1.- Los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en
lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho por cuotas peridicas, quedan
sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos
establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se
otorgue
de
inmediato.
Artculo
2
Art. 2.- El propietario del inmueble que desee venderlo en la forma prevista en el
artculo anterior har anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que
corresponda a la ubicacin del bien, su declaracin de voluntad de proceder a la
venta en tal forma, acompaando a la vez un certificado de escribano de registro
sobre la legitimidad extrnseca del ttulo y un plano de subdivisin con los
recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas. Si comenzada la
venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotacin, luego de ser
constituido en mora por cualquiera de los interesados, podrn stos solicitarla
directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestin,
pudiendo ser descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago
al vendedor. La omisin de la anotacin por parte del vendedor, lo har pasible,
adems, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del ao en

curso, de todos los lotes que comprenden el fraccionamiento. Modificado por: Ley
23.266
Art.1
Artculo
3
Art. 3.- La anotacin a que se refiere el artculo precedente, slo proceder si el
inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para
disponer. Si el bien estuviera hipotecado, podr efectuarse la anotacin siempre
que el acreedor o los acreedores acepten la divisin de la deuda en los diferentes
lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La divisin de la deuda
extingue el derecho del acreedor o los acreedores a perseguir el pago del crdito
contra
la
totalidad
de
inmueble.
Artculo
4
Art. 4.- Celebrado el contrato y dentro de los 30 das de su fecha, el vendedor
deber proceder a la anotacin provisoria del instrumento que entregue al
comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble. Dicho instrumento deber
contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil,
edad, domicilio, lugar y fecha en que se otorgue. El domicilio constituido del
comprador, deber ser su domicilio real; b) Individualizacin del bien con
referencia al plano del loteo, ubicacin, superficie, lmite y mejoras existentes; c)
Precio de venta que ser fijo e inamovible, el que se expresar en moneda en
curso legal en el pas, la forma de pago y los intereses convenidos; d) Correlacin
entre el ttulo del vendedor y su antecesor en el dominio; e) NOTA DE
REDACCION: VETADO POR EL POR DEC. 2015/88. f) Especificacin de los
gravmenes que afecten al inmueble, con mencin de los informes oficiales que lo
certifiquen; g) La competencia de la justicia ordinaria con jurisdiccin en el lugar
en que se encuentre el bien objeto del contrato. En las libretas de pago, cuando
existan, deber estar transcripto el boleto de compraventa. La omisin de los
requisitos esenciales podr hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones
contenidas en el artculo 2. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artculo
5
Art. 5.- La anotacin del inmueble de acuerdo al artculo 2, inhibir al propietario
para su enajenacin en forma distinta a la prevista en esta ley, salvo el caso de
desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Si
ya se hubieran enajenados uno o ms lotes o fraccin, el desistimiento no
producir consecuencias sobre estas operaciones. El vendedor no podr dar un
destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su desistimiento se
excluye. El ocultamiento y/o violacin de estas ltimas circunstancias har pasible
al vendedor de las sanciones previstas en el artculo 2. Modificado por: Ley 23.266
Art.1
Artculo
6
Art. 6.- En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del
enajenante, se observarn los siguientes principios: 1) El comprador que tuviere
instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor para la escrituracin de
la fraccin adquirida; 2) Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores
a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, slo podrn hacerse
efectivos
sobre
las
cuotas
impagas.
Artculo
7
Art. 7.- El comprador podr reclamar la escrituracin despus de haber satisfecho
el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y su otorgamiento deber concretarse
dentro de los 30 das posteriores a partir de la fecha de la intimacin. Esta facultad
es irrenunciable y nula toda clusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir
garanta hipotecaria por el saldo de precio. Modificado por: Ley 23.266 Art.1
Artculo
8
Art. 8.- El pacto comisorio por falta de pago, no podr hacerse valer despus que
el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artculo

anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del

precio
de
compra.
Artculo
9
Art. 9.- El comprador podr abonar la totalidad de la deuda o pagar con
anticipacin al vencimiento de los plazos convenidos beneficindose con la
reduccin total o proporcional de los intereses, que deber efectuar el vendedor.
Modificado
por:
Ley
23.266
Art.1
Artculo
10
Art. 10.- El comprador que transfiera el contrato deber anotar esta transferencia
en el Registro de la Propiedad inmueble pudiendo hacerlo tambin el nuevo
adquirente.
Modificado
por:
Ley
23.266
Art.1
Artculo
11
Art. 11.- Los escribanos intervinientes percibirn como honorario el mnimo que
autoriza la ley respectiva cuando el monto de la operacin estuviera dentro de los
valores mximos admitidos para la afectacin al rgimen de "Bien de familia". Las
escrituras respecto del comprador- estarn eximidas del pago de impuestos y/o
tasas, as como de todo gasto por la entrega de constancias y/o certificados que
deban otorgar los organismos pertinentes, siempre que la valuacin fiscal
estuviera en los mximos estipulados en la primera parte para el mbito de la
Capital Federal y Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del
Atlntico
Sur.
Modificado
por:
Ley
23.266
Art.1
Artculo
12
Art. 12.- Los mandatarios en los contratos que celebren sobre lotes para vivienda
nica, sern solidariamente responsables en el cumplimiento de la presente ley.
Modificado
por:
Ley
23.266
Art.1
Artculo
13
Art. 13.- (Nota de redaccin) VETADO POR EL PODER EJECUTIVO.- Modificado
por:
Ley
23.266
Art.2
Artculo
14
Art. 14.- La presente ley es de orden pblico, complementaria del Cdigo Civil y
comenzar a regir a los treinta (30) das de su promulgacin. Modificado por: Ley
23.266 Art.

Contratos
Unidad II

CONTRATOS DE LOCACIN

Locacin de Cosas

Concepto: (art. 1493 CC) Habr locacin, cuando dos partes se obliguen
recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o
prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio
determinado en dinero

Elementos:

Capacidad;
Consentimiento;
Cosa lacada;
Precio:
** debe ser determinado o determinable. El pago puede ser en forma total
o peridica y en forma disipada o vencida. La modalidad mas utilizada es el pago
peridico y por adelantado. El precio debe ser en dinero, puede se en moneda
nacional o dlares.

Plazo

Caracteres:

Bilateral: por que origina obligaciones reciprocas para ambas partes: la entrega
del uso y goce contra el pago de un precio.
Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no
dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa
Conmutativo y /o Onerosa: por que las prestaciones reciprocas se dan por la
relacin de equivalencia existente y no hay un hecho jurdico incierto del que
dependan las ventajas que las partes obtienen del contrato
No formal: por que no esta sujeto a formalidades y puede concluirse
verbalmente o por escrito
De tracto sucesivo: porque el cumplimiento de los fines del contrato requieren
del transcurso del tiempo y las obligaciones se devengan por periodos
Tpico: por que esta disciplinado legalmente
De cambio : porque se basa en la finalidad de cambiar el uso y goce de una
cosa por el precio pagado

Forma de los contratos:

En el rgimen del cdigo civil, la locacin es un contrato no formal y puede ser

celebrado sin ninguna solemnidad (Art. 1494 C.C)

Prueba del Contrato:

Prueba de la existencia del contrato: cuando no hay cosa exigida la celebracin del
contrato puede probarse por cualquier medio. Consecuentemente debe presentarse
un principio de prueba por escrito o la ejecucin del contrato a los efectos de permitir
la prueba de testigos.

Prueba de pago: Art. 1190

Por instrumentos pblicos;

Por instrumentos particulares firmados y no firmados;
Por confesin de partes, judicial o extrajudicial;
Juramento judicial;
Presunciones legales o judiciales;
Por testigos;

La demostracin del pago en este tipo de obligaciones se hace con el recibo , que es
un instrumento escrito enanado del acreedor , con su firma en la cual consta la
recepcin del pago.

De las cosas que pueden ser objeto de locacin:

el objeto de este contrato es una operacin jurdica consistente en la entrega del uso y
goce de una cosa a cambio de un precio en dinero.

Art. 1499 CC: Las cosas muebles no fungibles, y las races sin excepcin
pueden ser objeto de locacin. Por ejemplo: los inmuebles, los rodados, etc.
Art. 1500CC: Pueden ser objeto de locacin aun las cosas indeterminadas.
Por ejemplo alquilo un caballo sin determinar cual ser.
Art. 1168 CC: Toda especie de prestacin, puede ser objeto de un contrato,
sea que consista en la obligacin de hacer, sea que consista en la obligacin
de dar alguna cosa; y en este ltimo caso, sea que se trate de una cosa
presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de
la posesin de la cosa. Y el art. 1173 CC: Cuando las cosas futuras fueren
objeto de los contratos, la promesa de entregarlos esta subordinada al

hecho si llegase a existir, salvo que los contratos fuesen aleatorios. Como
por ejemplo: alquilar un inmueble que esta en construccin.
Art. 1501 CC: Las cosas fuera del comercio y no pueden ser enajenadas o
que no pueden enajenase sin previa licencia o autorizacin, pueden ser dadas
en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien
publico u ofensivas a la moral y buenas costumbres. Como por ejemplo alquilar
sepulcros y sepulturas;
Bienes pblicos del Estado: los contratos sobre dichos bienes (plazas,
playas, caminos, etc.) se rigen por el Derecho Administrativo, y slo en
subsidio dr les aplica las normas del C. Civil. No obstante, tengamos presente,
que la locacin de ellos no puede ser total, sino que debe limitarse a un sector
de la cosa, de modo tal que no se impida el destino pblico que debe tener.
Como por ejemplo: en una plaza se concede un espacio para poner una
calesita o un kiosco.
Cosas ajenas: la locacin es valida, si el locador tiene derecho de alquilar,
como por ejemplo el usufructuario, o tiene autorizacin para celebrar un
contrato de locacin contra terceros, este es representante del dueo de la
cosa.

Capacidad:
La celebracin de un contrato de locacin es un acto de administracin para ambas
partes contratantes segn el art. 1510 del CC, por lo que se exige capacidad para
administrar y no de disponer.

La capacidad esta dada por:

La incapacidad de hecho, estos son:
Personas por nacer;
Menores;
Dementes;
Sordo mudos;
Estos no pueden celebrar por si mismos en contrato de locacin y necesitan valerse
de su representante legal.

Excepciones:

Menores emancipados: pueden alquilar sus bienes ya que por el art. 135 CC,
ellos tiene la administracin de sus bienes los hayan adquirido a titulo gratuito u
onerosa;
Los inhabilitados del art. 152 bis CC: pueden dar o tomar en alquiler, por que si
bien no pueden celebrar actos de disposicin, pueden celebrar actos de
administracin, como por ejemplo drogadictos y prdigos.

Administradores de bienes ajenos art. 1511 CC; estos pueden arrendar con las
limitaciones establecidas por la ley, alguna de estas limitaciones son:
** Los Padres: pueden dar en locacin los bienes de los hijos bajo su patria
potestad, pero con la condicin que la locacin terminara cuando concluya la patria
potestad, Art. 300.
** Los Tutores y Curadores: pueden alquilar los bienes de sus representados
pero por un plazo que no pase los 5 aos, para un plazo mayor necesitan
autorizacin del juez y adems, la locacin debe terminar cuando termine la tutela
o cratela.
** Los Administradores y Mandatarios: con un poder general pueden dar en
locaciones los bienes a su cargo hasta por 6 aos, para dar locacin por mas
tiempo necesitan un poder especial.

La Incapacidad de derecho:
El articulo 1513 dispone que los que estn privados de ser adjudicatarios
(compradores) de ciertos bienes no pueden ser locatarios de ellos ni con
autorizacin judicial, por lo tanto se aplican las prohibiciones para la compraventa
del art. 1361CC. y por lo general quienes no pueden comprar o vender bienes ,
tampoco pueden donarlos o tomarlos en locacin.

Caso del condominio: si la cosa esta en condominio, uno de los condminos no

puede alquilarla, ni an en la parte que le pertenece. Para que la locacin sea
valida, debe existir conformidad de todos los condminos.

El tiempo en la locacin plazos mximos y mnimos, de opcin y presuntos:

Caracteres del plazo:
El plazo de la locacin es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el
vnculo.
Puede ser expreso o tcito.
Puede ser cierto o incierto.

La ley establece plazos mximos y mnimos para la locacin.

Plazos mximos: es de 10 aos. Si las partes celebran un contrato de locacin por un
tiempo mayor, el contrato igual queda concluido a los 10 aos. Art. 1505
Esto es de orden publico y las partes no pueden dejarlo de lado. La limitacin del plazo
se debe, por un lado, a que si la locacin tuviese un plazo mayor ello significara un
desmembramiento de la propiedad.

Plazos mnimos: Originalmente el Cdigo no estableca plazos mnimos para la

locacin. Los plazos mnimos fueron establecidos por la ley 11.156 y por la ley 23.091
que actualmente rige y son los siguientes:
** Para locacin con destino a vivienda, con o sin muebles: 2 aos (art. 2, ley
23091)
** para los dems destinos (comercio o industria): 3 aos (art. 2, ley 23091)

Opcin de prorroga: vencido el plazo extintivo las partes pueden prorrogar el

contrato.
La opcin es un acuerdo celebrado conjuntamente con el contrato originario, o bien
durante su ejecucin, mediante el cual las partes prevn que, al vencimiento del plazo,
una de ellas tiene la facultad de renovarlo. Las fuentes de la opcin pueden ser un
contrato o una clusula, que establece una declaracin unilateral de voluntad del
locador, que queda obligado sin necesidad de dar un nuevo consentimiento, y la
prorroga se produce por la sola declaracin del beneficiario de la opcin.

De las obligaciones del locador y del locatario:

Locador:

Entregar la cosa: ejemplo, llaves del inmueble, artefactos de cocina, etc. y

adems, en buen estado de conservacin art. 1.514 CC.
Conservar la cosa en buen estado: despus de entregada la cosa y mientras
dure la locacin, art. 1515 a 1518 CC.
Mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa: el locador debe
abstenerse de cualquier acto que impida o perturbe el uso y goce de la cosa
art 1515 CC.
Pagar las mejoras que hubiese hecho el locatario: los que no puede hacer son
mejoras que alteren la forma de la cosa. art. 1533 CC.
Pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa: por ejemplo, el locador debe
pagar el impuesto territorial, impuesto municipal, expensas, etc. art. 1553 CC.

Locatario:

Pagar el precio del alquiler: el precio del alquiler se debe pagar en las fechas o
plazos indicados en el contrato art. 1556 CC.
**Si el inquilino deja de pagar dos periodos consecutivos de alquiler, el
locador puede pedir la resolucin del contrato y el desalojo del inquilino. art. 1579
CC.

Usar y gozar de la cosa conforme a derecho: el locatario tiene derecho a usar y

gozar de la cosa arrendada pero dentro de ciertos lmites. Debe darle a la cosa
un uso honesto y conforme a la moral y buenas costumbres.

Mantener la cosa en buen estado: el locatario debe:

** reparar todo dao
** efectuar las mejoras
** abstenerse de realizar obras nocivas
** abstenerse de hacer abandono

Restituir la cosa al finalizar la locacion: al concluir el contrato, el locatario debe

restituir la cosa al locador en el estado que la recibi, salvo los deterioros
ocasionados por el tiempo o por causas inevitables.
Permitir la entrada del locador al inmueble en ciertas circunstancias.
Avisar al locador de toda usurpacin o turbacin por un tercero de la cosa
lacada.

Locacin de Obra y Locacin de Servicios Nociones bsicas

De obra:

Concepto: Habr locacion de obra cuando una de las partes se obliga a ejecutar una
obra y la otra a pagar un precio determinado en dinero por esa obra. (art. 1493 CC).
Pertenece a las obligaciones de resultado.
Ej. : contrato a alguien para que me haga una obra de arte

Elementos:
a) la ejecucin de la obra
b) el pago de un precio determinado
Caracteres:
a)
b)
c)
d)
e)

bilateral
consensual
conmutativo
oneroso
no formal

Objeto: Tiene por objeto la ejecucin de una obra determinada, sea de naturaleza
material (construccin de un edificio, calle, puente, ropa, maquinas, etc.) o intelectual
(redaccin de un libro, escribir una partitura, etc.) por el art. 953 CC, dicha obra debe
ser licita, posible y conforme a la moral y buenas costumbres.

Forma: el cdigo no exige formalidad; el contrato se perfecciona por el mero

consentimiento expreso en forma verbal o escrita. Por excepcin, se requiere la
forma escrita si se trata de contratos de obras pblicas, la construccin y venta de
edificio en propiedad horizontal.

Prueba: No existen disposiciones especiales al respecto y en consecuencia es

admisible cualquier medio probatorio.

De servicio:

Concepto: La locacion de servicios tiene lugar cuando una de las partes se obligare a
prestar un servicio y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero art. 1623
CC. Pertenece a las obligaciones de Medios.
Ej.: contrato los servicios de un electricista o de un plomero para que haga unos
arreglos en mi casa.

Partes:
a) locador ( o prestador del servicio)
b) locatario ( que es quien paga el precio )
Caracteres:
a)
b)
c)
d)
e)

bilateral
consensual
conmutativo
oneroso
no formal

Objeto: El objeto es el servicio y debe ser prestado en forma independiente, es decir:

sin que exista relacin de dependencia. El servicio a prestar no debe ser imposible, ni
ilcito, ni inmoral arts. 953 y 1626 CC. No son locacin de servicios art. 1624 CC: el
servicio domestico; las relaciones entre artesanos y sus aprendices, relaciones entre
los maetros y discpulos; el servio de transporte de cosas y de personas y la actividad
de los empleados pblico.

Capacidad: por el art. 128 CC a partir de los 18 aos se puede celebrar contrato de
trabajo y ejercer profesin con titulo habilitante y se puede administrar y disponer de
los bienes adquiridos con esas actividades.

Forma y prueba: no requiere forma especfica, en la mayora de los casos se celebra

verbalmente y sin documentacin. Su prueba puede hacerse por cualquier medio,
incluso por testigos.

LOCACIONES URBANAS

Locacin: Habr locacin, cuando dos partes se obligan recprocamente, la una a

conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio; y la
otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio se llama locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe

locador u arrendador. El precio se llama tambin arrendamiento o alquiler.

El contrato de locacin, cada vez mas, debe ser una obre de confeccin, para servir a
las necesidades de las partes celebrantes. Hijo de las voluntades autnomas y no ya
un que hacer compartido, con una presencia fuerte del legislador. En pero, en las
locaciones, ms que en muchos otros mbitos, se observan las consecuencias del
diferente poder de negociacin, de la dialctica entre una parte fuerte y otra dbil. Es,
por lo comn y corriente, un contrato por adhesin a clusulas predispuestas por el
locador, a las cuales el eventual locatario no puede discutir sino adherir, aceptar o
rechazar.

Ley 23091 Locaciones Urbanas

Captulo I - Disposiciones generales

Instrumentacin.

Artculo 1. Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones

y prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por
escrito haya tenido principio en ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado
en esta ley y el precio y su actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y
prctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda
de curso legal al momento de concretarse. Ser nula, sin perjuicio de la validez del

contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso
legal. En este caso, el precio quedar sujeto a determinacin judicial.

Plazos.
Artculo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley,
el plazo mnimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de
dos aos. Dicho plazo mnimo ser de tres aos para los restantes destinos. Los
contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como formulados
por los plazos mnimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mnimo
legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones
para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como
tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos
organismos internacionales; B) Las locaciones de viviendas con muebles que se
arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del
alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato es con fines de turismo;
C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,
vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble
destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los
efectos de la guarda de animales, vehculos u otros objetos; D) Las locaciones de
puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o
provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos.

Ajustes.
Artculo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse exclusivamente
los ndices oficiales que publiquen los institutos de estadsticas y censos de la Nacin
y de las provincias. No obstante, sern vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al
valor-mercadera del ramo de explotacin desarrollado por el locatario en el inmueble
arrendado.

Fianzas o depsitos en garanta.

Artculo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta,

debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern devueltas
reajustadas por los mismos ndices utilizados durante el transcurso del contrato al
finalizar
la
locacin.
Intimacin de pago.

Artculo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el

locador deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados a partir de la
recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago.

Captulo II - De las locaciones destinadas a vivienda

Perodos de pago.

Artculo 6. El precio de arrendamiento deber ser fijado en pagos que correspondan a

perodos mensuales.

Pagos anticipados.

Artculo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr
requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores de
un mes; B) Depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del
importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado; C) El
pago del valor llave o equivalentes. La violacin de estas disposiciones facultar al
locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente
actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern
soportadas por el locador.

Resolucin anticipada.

Artculo 8. El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la

relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que
reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria en el
primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador en concepto
de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho
lapso.

Continuadores del locatario.

Artculo 9. En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el

arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del
mismo ostensible
trato familiar.
Captulo III - De la promocin de locaciones destinadas a vivienda

Operacin y caractersticas.

Artculo 10. Crase un sistema con medidas de promocin para locaciones destinadas
a vivienda, con las siguientes caractersticas: A. Incorporacin voluntaria y optativa de
los contratantes; B. Instrumentacin por contrato de locacin tipificado, obligatorio y
registrado segn se establezca en la reglamentacin; C. El plazo mnimo de la
locacin ser de tres aos; D. Seguro obligatorio de garanta del contrato de locacin,
con intervencin de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro. El mismo asegurar al
locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupacin indebida o daos causados a la
propiedad. Asimismo cubrir el grupo familiar locatario en los supuestos de
fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en
todo caso de gravedad justificada. La prima ser pagada en partes iguales entre el
locador y el locatario; E) El precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn
ndice de actualizacin elaborado oficialmente por los institutos de estadsticas y
censos de la Nacin y de las provincias en base a la evolucin de los precios al
consumidor y salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho ndice en un 20
por ciento no acumulativo; F) Las viviendas que podrn incorporarse al sistema
debern ser las comprendidas en las caractersticas de comn o econmica de la
Resolucin 368/76 de la ex Secretara de Vivienda y Urbanismo; G) Los beneficios
impositivos que se establecen en los artculos siguientes.

Beneficios impositivos.

Artculo 11. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen

inversiones en inmuebles con caractersticas de vivienda comn o econmica, que se
destinen a locacin de vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas
caractersticas al presente rgimen de promocin, gozarn de los beneficios
impositivos que en cada caso se establezcan. Para la calificacin de vivienda comn o
econmica a la que se hace referencia en la presente ley, deber atenerse a las
disposiciones de la Resolucin 368/76 dictada por la ex Secretara de Estado de
Vivienda y Urbanismo.

Destino de las inversiones.

Artculo 12. Para gozar de los beneficios impositivos a que se refiere el artculo
precedente en materia de inversiones debern complementarse las siguientes
condiciones: A) Las inversiones debern destinarse a: 1. La construccin de nuevas
unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigencia de la presente ley; 2. La terminacin de unidades de vivienda y su
infraestructura que se encuentren en construccin a la fecha de entrada en vigor de
esta ley, as como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad
el inmueble, realizadas a partir de dicha fecha; 3. La compra de unidades de vivienda
incluidas o en construccin al momento de entrar en vigencia esta ley, y siempre que
dichas viviendas no hubieran sido afectadas a los beneficios del presente rgimen o
hubieran gozado de los conferidos por la Ley 21771. B) Las unidades de vivienda
comprendidas en el inciso A) precedente, debern destinarse a la locacin de vivienda
familiar permanente, acreditndose tal destino mediante contratos de locacin
celebrados a partir de la entrada en vigencia de esta ley.
Beneficios.
Artculo 13. Los beneficios a que se refiere el Artculo 11 para el caso de inversiones
en inmuebles son los siguientes: A. En la liquidacin del Impuesto a las Ganancias
podrn deducirse: 1. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la
construccin de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del
terreno. 2. Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la
terminacin de las construcciones de vivienda y su infraestructura, excluido el valor del
terreno, y para la realizacin de las mejoras contempladas en el Artculo 12, inciso A),
apartado 2. 3. Las sumas efectivamente invertidas en el ejercicio fiscal
correspondiente a la compra de unidades de vivienda sin uso, excluido el valor del
terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el
caso de viviendas en construccin, adquiridas para su terminacin, dicha deduccin no
obstar a la prevista en el apartado 2 precedente, respecto de las sumas que se
inviertan para la terminacin de las unidades de vivienda y su infraestructura. A los
fines precedentes, cuando el precio de la compra se refiera indiscriminadamente al
valor del terreno y a las mejoras, la parte del mismo atribuible a estas ltimas se fijar
teniendo en cuenta la relacin existente en el avalo fiscal vigente al momento de la
adquisicin, si se desconociera dicho avalo o el mismo no discriminara los valores
relativos a la tierra y a las mejoras, se presumir, salvo prueba en contrario, que estas
ltimas representan el sesenta y seis por ciento (66%) de precio de compra,
proporcin que se elevar al ochenta por ciento (80%) en el caso de inmuebles
comprendidos en el rgimen de la Ley 13.512 y sus modificaciones, de propiedad
horizontal. No se encuentran comprendidos en este apartado los inmuebles que
hubiesen sido afectados a los beneficios de esta ley o que hubieren gozado de los
conferidos por la Ley 21771. Las sumas deducibles sern las invertidas en la compra
de los inmuebles y en su caso, en la adquisicin de los bienes y en la locacin de los
servicios que conforman el costo de la edificacin, su infraestructura y los honorarios
profesionales. A los fines indicados en este inciso se entender por infraestructura a
todas aquellas obras que, sin formar parte de las unidades de vivienda, estn
destinadas a hacer posible el suministro de los servicios pblicos de provisin de

agua, desagaut;es cloacales y pluviales, energa elctrica, gas y telfono, como

asimismo, el acceso a las unidades de vivienda. No se considerarn como
infraestructura los edificios y lugares destinados a la industrializacin o
comercializacin de bienes o servicios y construccin de caminos que no sean calles
urbanas. A. En el Impuesto a las Ganancias, exencin de la ganancia neta originada
en la locacin de las unidades. Al respecto no ser de aplicacin lo dispuesto en el
primer prrafo "in fine" del Artculo 73 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (t.o. en
1977 y sus modificaciones); C) En los impuestos sobre los Capitales y sobre el
Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las unidades de vivienda,
terminadas o en construccin, no ser considerado activo ni bien computable,
respectivamente, a los efectos de la liquidacin de dichos gravmenes, no dando lugar
al prorrateo del pasivo o de deudas que pudieran corresponder; B. En el Impuesto de
Sellos quedan exentos los contratos de locacin de los inmuebles, sus prrrogas y
cesiones o transferencias; E) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de
impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su infraestructura quedan
excluidos de la limitacin prevista en la primera parte del Artculo 13 de la ley
respectiva.

Facultades de reduccin o eximicin.

Artculo 14. Facultades a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y al Territorio

Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur, para reducir o eximir
del pago de sus tributos sobre las unidades de vivienda que se afecten al presente
rgimen
de
promocin.
Otros beneficios tributarios.

Artculo 15. Quienes a partir de la vigencia de la presente ley afecten inmuebles con
caractersticas de vivienda comn o econmica, no comprendidos en el inciso A) del
Artculo 12, a locacin de vivienda familiar permanente, gozarn de los beneficios
impositivos previstos en los incisos B), C) y D) del Artculo 13. Tratndose de unidades
nuevas y sin uso podrn, asimismo gozar: A) de una deduccin en la liquidacin del
Impuesto a las Ganancias del 25 por ciento de las sumas efectivamente invertidas en
su construccin o compra, excluido el valor del terreno, con ms la actualizacin que
correspondiera calculada conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional,
resultando de aplicacin las previsiones de los prrafos segundo y siguientes del
apartado 3. del inciso A) del Artculo 13; B) del beneficio a que se refiere el inciso E)
del
Artculo
13.
Requisitos para gozar de los beneficios establecidos en los Artculos 13 y 15.
Artculo 16. Para gozar de los beneficios establecidos en los Artculos 13 y 15
precedentes se requiere: A) las unidades de vivienda debern quedar ocupadas a

ttulo de locacin efectiva por un perodo mnimo de setenta y dos meses consecutivos
o alternados, en lapsos no inferiores a treinta y seis meses, dentro del trmino de ocho
aos, contados a partir de la formalizacin del primer contrato de locacin de cada
unidad; B) el primer contrato de locacin deber formalizarse dentro de los 120 das
posteriores a aqul en que los inmuebles estn en condiciones de habitabilidad o, en
su caso, al de la compra de los mismos, y tratndose de los comprendidos en el
Artculo 15, aqul de entrada en vigencia de la presente ley, excepto en el supuesto de
inmuebles ocupados, en que el plazo se computara a partir de su efectiva
desocupacin; C) los arrendamientos debern instrumentarse mediante un contrato de
locacin tipificado, obligatorio y registrado segn se establezca en la reglamentacin;
D) el precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn el ndice de
actualizacin elaborado por los institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de
las provincias en base a la evolucin de los precios al consumidor y salarios
promediados en partes iguales y rebajado dicho ndice de un veinte por ciento (20%)
no acumulativo; E) Seguro obligatorio de garanta del contrato de locacin con
intervencin de la Caja Nacional de Ahorro y Seguro con las caractersticas referidas
en el inciso D) del Artculo 10 de la presente ley; F) las construcciones desgravables
debern estar en condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro aos
posteriores al acogimiento de los beneficios del presente rgimen de promocin.

Sancin por incumplimiento.

Artculo 17. De no cumplirse los requisitos previstos en el artculo anterior el

contribuyente deber reintegrar al ejercicio fiscal en que tal hecho ocurriera el monto
desgravado o exento con su actualizacin respectiva; dicha actualizacin deber
calcularse teniendo en cuenta la variacin en el Indice de Precios al por Mayor Nivel
General producida entre el mes de cierre de cada ejercicio fiscal en que tuvo
incidencia la franquicia y el mes de cierre del respectivo ejercicio fiscal en que
corresponda realizar el reintegro, ello sin perjuicio de la aplicacin de corresponder de
las normas contenidas en el Captulo VII del Ttulo I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus
modificaciones). En caso de desafectarse el bien del rgimen de esta ley, los
beneficiarios debern efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en
la forma establecida precedentemente, resultando de aplicacin, de corresponder, las
normas de la Ley 11.683 citadas en el prrafo anterior.

Transferencia de unidades.

Artculo 18. En caso de transferencia de inmuebles afectados al rgimen de la

presente ley antes de cumplidos los plazos de afectacin previstos en el Artculo 16,
inciso A), ya sea que la misma fuera voluntaria, por ejecucin de crdito contra el
contribuyente o por causa de muerte del titular, el sucesor podr continuar a aqul en
los beneficios y obligaciones con relacin a las prescripciones de esta ley. En este

caso, la comunicacin de la transferencia deber efectuarse en la forma y condiciones

que establezca la reglamentacin de la presente ley, y slo cumplido este requisito el
transmitente quedar desligado de los beneficios y obligaciones relacionados con esta
ley. El ulterior incumplimiento de las mencionadas obligaciones por parte del sucesor
har pasible a ste del reintegro prescripto en el Artculo 17 y de la obligacin de
abonar los gravmenes dejados de ingresar por l o los transmitentes desde el
comienzo de la utilizacin de los beneficios con las actualizaciones que correspondan
de acuerdo con las disposiciones de la la Ley 11.683(t.o. en 1978 y sus
modificaciones), sin perjuicio de la aplicacin, de corresponder, de las normas
contenidas en el Captulo VII, Ttulo I de la misma ley. En el caso que el sucesor no
desee continuar acogido al rgimen de la presente ley deber manifestar, en forma
expresa, tal circunstancia al transmitente o hacerla constar en el respectivo juicio
sucesorio, acompandose las constancias pertinentes en la comunicacin, a que se
refiere el prrafo anterior. En estos casos el transmitente deber efectuar el reintegro
previsto en el mencionado Artculo 17 de la presente ley con ms las actualizaciones
pertinentes, sin perjuicio de la aplicacin en caso de corresponder de las normas
contenidas en el Captulo VII del Ttulo I de la Ley 11.683 (t.o. 1978 y sus
modificaciones).

Limitacin.
Artculo 19. Los beneficios otorgados por esta ley no sern de aplicacin respecto de
inversiones amparadas por otros regmenes de promocin.
Rgimen impositivo. Artculo 20. Sern aplicables, en lo pertinente al rgimen
impositivo establecido por la presente ley, las disposiciones que determinan la Ley
11683 (t.o. 1978 y sus modificaciones).

Captulo IV - Disposiciones complementarias

Viviendas deshabitadas.

Artculo 21. Facltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del Territorio
Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur para fijar gravmenes
diferenciales sobre las viviendas deshabitadas.

Adhesin.
Artculo 22. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para
promover locaciones destinadas a viviendas y establecer gravmenes diferenciales a

las viviendas deshabitadas.

Subsidio.
Artculo 23. Dispnese que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de
180 das, el Poder Ejecutivo Nacional a travs del Ministerio de Salud y Accin Social,
arbitrar los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados
en dicho lapso, que careciendo de medios econmicos, los requiriesen para solucionar
su situacin habitacional. Dicho subsidio podr ser solicitado por el grupo familiar que
acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de
vencimiento de contrato, con orden de lanzamiento, siempre que se tratare de vivienda
comn o econmica segn lo establecido por la Resolucin 368/76 de la ex Secretara
de Estado de Vivienda y Urbanismo. Los ingresos del grupo familiar peticionante en su
conjunto no debern superar un promedio mensual de tres salarios mnimos,
cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un mximo de cuatro
salarios
mnimos.
Declaracin a los efectos del Artculo 7 de la Ley 20221.

Artculo 24. Las erogaciones que se efecten en cumplimiento del artculo anterior se
considerarn segn corresponda, inversiones, servicios, obras y/o actividades de
inters nacional, a los efectos del segundo prrafo del Artculo 7 de la Ley 20221 y sus
modificaciones.
Artculo 25. Nota de redaccin (modifica Ley 22916).
De la prioridad de los planes de vivienda.

Artculo 26. Dispnese que durante los ciento ochenta (180) das posteriores a la
entrada en vigencia de la presente ley, tendrn preferencia de venta y adjudicacin
sobre los planes de viviendas que realice el Estado Nacional a travs del FO.NA.VI.,
los grupos familiares desalojados desde el 10 de diciembre de 1983 y hasta el
vencimiento del plazo dispuesto anteriormente.

Locacin encubierta.

Artculo 27. Dispnese que los inmuebles que carezcan de autorizacin, permiso,
habilitacin, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa
competente, para la explotacin de hotel, residencial, pensin familiar u otro tipo de
establecimiento asimilable no gozarn de aptitud comercial para dicha explotacin
considerndose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locacin,
debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta ltima materia.
Estarn caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el
acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de
dicha autorizacin
comercial.
Reglamentacin.
Artculo 28. El Poder Ejecutivo Nacional deber proceder a la reglamentacin de la
presente ley dentro de los sesenta (60) das de su promulgacin.
Vigencia.
Artculo 29. Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden
pblico, rigiendo a partir de su fecha de publicacin en el Boletn Oficial. Los beneficios
impositivos que ella establece producirn efectos respecto de inmuebles que se acojan
al rgimen de promocin impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad
de que los beneficios previstos por los incisos B), C) y D) del Artculo 13, tendrn
efecto por el trmino de afectacin del inmueble al rgimen promocional y los de su
inciso E) los producirn incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude
surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley,
hacindose extensiva esta salvedad al Artculo 15. El Poder Ejecutivo queda facultado
para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios
impositivos de la presente ley.

Artculo 30. Comunquese al Poder Ejecutivo.

Continuadores del locatario: art. 9 de la ley 23.091

ste art. Contempla la continuidad del contrato a pesar del fallecimiento del inquilino y
del abandono del objeto de la locacin por parte del mismo, siempre que ste derive
de circunstancias imprevistas y con un resultado asimilable al deceso mencionado.
Se exige as mismo que quienes aspiren a dicho beneficio comprueben la convivencia
y el ostensible trato familiar que les dispensar el locatario, no siendo necesario
acreditar que dicha circunstancia se extendiera por un periodo determinado. Con esta
norma se tiende a brindar una cierta proteccin jurdica al ncleo que rodeaba al

locatario, el cual con su muerte se encontrara en una situacin de orfandad

habitacional.

Evolucin

En los ltimos 60 aos los argentinos hemos conocido en materia de regulacin del
contrato de locacin de inmuebles urbanos pluralidad de sistemas, lo cual demuestra,
por una parte, los cambios en la poltica legislativa en la comprensin de este
particular fenmeno jurdico que es la satisfaccin de la necesidad de contar con un
inmueble, sea para destinarlo a viviendo, para fines comerciales o industriales o para
actividades civiles, y por otra parte, es el origen de una particular inseguridad jurdica.
El habitual conocimiento de las normas, que es casi una tradicin nacional, se suma
esta ignorancia por alteracin frecuente, si se tiene en cuenta que la vida del derecho
no suele contarse por dcadas:
a) En principio fue la normativa del Cdigo Civil, inspirada en una concepcin
liberal individualista, que no vea la necesidad de intervenir en el contrato de
locacin, sobre la base de imposiciones imperativa, destinadas a imponer a
la voluntad de las partes. La locacin era hija dilecta de la autonoma de la
voluntad, del dejar hacer a los particulares, sin perjuicio de una profusa,
detallista y tal vez excesiva regulacin supletoria, emanada de los textos
meramente de los textos dispositivos, con la finalidad de ilustrar, ayudar y
completar los vacos del quehacer privatista; se tutelaba el negocio del
propietario rentista.
b) En una segunda etapa legislativa, la locacin, sobre la base de circunstancia
econmicas bien visibles que por su trascendencia llegan a conmover al
hacedor de la ley, cambia el rostro y se vuelve, en un proceso lento que
comienza en la dcada del 20 - con la ley 11.156 y culmina en la del 40 con el
decreto 1.580 y sucesivas leyes de emergencias en un contrato regulado
negocio en el cual interviene el estado, por considerar que el orden publico,
tanto de direccin como de proteccin, campea en el mismo. Es una etapa,
provocada por la escasez de vivienda, por el exceso de demandas de
inmuebles para locar y la escasez de ofertas; por la quiebra o el
desquiciamiento del mercado locativo. Durante ella se protegi al inquilino a
travs de la prorroga de los plazos, con la consiguiente imposibilidad de
desalojar, la permanencia en el uso y goce y con la regulacin de los precios.
c) Un tercer momento en la vida del contrato de locacin se inicia con el la vuelta
al Cdigo Civil, dispuesta por decreto en el ao 1979. Fue, sin lugar a dudas,
una medida voluntarista que no tuvo base o apoyo en la realidad econmica
puesto que el mercado locativo continuaba desquiciado, sino, mas bien, en un
anticipo de las consignas propias de una economa del mercado. Del dirigismo
se paso, abruptamente, pendularmente, a la desproteccin. De pensar solo en
el inquilino a pensar exclusivamente en el locador. En pero, este periodo, que
aun vivimos, no muestra un rostro de pureza liberal, puesto que en el ao
1984 la ley 23.091, aprobada durante el gobierno radical, incorpor,
modificando el Cdigo Civil, una serie de soluciones inspiradas en la proteccin
de la parte dbil en el negocio locativo. La tendencia, en plena economa del
mercado, no es hacia una mayor intervencin del estado sino, por el contrario,
a la desregulacin, la privatizacin y la flexibilizacin de las soluciones.

Inmuebles Comprendidos

Pueden ser objeto de contrato de locacin urbana todo tipo de inmuebles urbanos ya
sea para destinarlos a: vivienda, otros para fines comerciales, agropecuarios o
industriales o para actividades civiles.
No se puede sin duda alquilar las cosas que estn en el dominio pblico como las
plazas, los caminos, etc.; pero sucede muchas veces que los pueblos alquilan
provisoriamente algunos lugares necesarios para objetos tiles para los viajeros o
transentes que se estacionan sobre la va pblica; mas estas concesiones deben
siempre hacerse de modo que no impidan el uso libre del camino o de la plaza. Una
iglesia mientras esta consagrada al culto, no es susceptible de locacin, sin embargo,
se puede alquilar en ella sillas, bancos, etc., porque el destino principal del lugar no se
encuentra alquilado. Pueden alquilarse ciertos accesorios, ciertas desmembraciones
de las cosas que estn fuera del comercio porque el fundo queda con afectacin y
destino publico.

Obligacin de Pago de Alquiler

Artculo 1556 C. C: El locatario est obligado tambin a pagar el precio al locador o a

quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convencin, segn los
usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al
locador o a quien perteneciese acabada la locacin.

Artculo 618 C. C: Si no estuviere determinado en el acto por el que se ha constituido

la obligacin, el da en que debe hacerse la entrega del dinero, el juez sealar el
tiempo en que el deudor deba hacerlo. Si no estuviere designado el lugar en que se ha
de cumplir la obligacin, ella debe cumplirse en el lugar en que se ha contrado. En
cualquier otro caso la entrega de la suma de dinero debe hacerse en el lugar del
domicilio del deudor al tiempo del vencimiento de la obligacin.

Artculo 746 C. C: Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en

perodos determinados, el pago hecho por el ltimo perodo hace presumir el pago de
los anteriores, salvo la prueba en contrario.

Rescisin del Contrato de Locacin Urbana

El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relacin

locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al

locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo
arrendado. El locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de
vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho
lapso. En el caso de que el locador fuese quien quiere rescindir el contrato, tambin
debe notificar al locatario con sesenta das de antelacin e indemnizar al mismo
abonando lo que reste del contrato de locacin.

Cesin y Sublocacin

En virtud del contrato de cesin el inquilino traslada los derechos que le competan, a
un tercero con el mismo carcter y con la misma extensin, as como tambin las
obligaciones que sobre l recaan.
Dicho concepto sigue el lineamiento establecido en el art. 3270 C. C el cual a su vez
establece que:
Artculo 3270 C. C: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o
ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un
objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
Se mantiene el contrato originario; la s relaciones entre cedente y cesionario se rigen
por la cesin de derecho.
Artculo 1584 C. C: La cesin consistir nicamente en la transmisin de los derechos
y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesin de
derechos.
De esta manera el inquilino se convierte en el cedente del contrato y el tercero en
cesionario del mismo. Este cesionario al transmitirle todos los derechos y obligaciones
que le competan al inquilino, ocupa su misma posicin.
Artculo 1583: El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a
otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este
derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.

En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del Artculo
1507, ser nula toda convencin que importe elevar en ms de un 20% el precio del
subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.

A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se

har constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.

Artculo 1507:En la locacin de casas, departamentos o piezas destinadas a la

habitacin, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un
plazo mayor de dos aos, se entender que el locatario tiene opcin para considerarlo
realizado por los trminos que a continuacin se establecen, a pesar de cualquier
declaracin o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los
precios ni las condiciones del arriendo.

Estos trminos sern: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio
o industria, dos aos; para los destinados a habitacin, un ao y medio.

Tratndose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el

contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por aos, meses, semanas o das, el
arrendamiento se juzgar hecho por el tiempo fijado al precio.

El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artculo a
favor del locatario, cesar por las siguientes causas:

1. Falta de pago de dos perodos consecutivos de alquiler.

2. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso
distinto del que por su naturaleza est destinado a prestar, o goce abusivo que cause
perjuicios al locador o a los dems sublocadores, declarados por sentencia judicial.
3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador.
4. Ejecucin de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o
mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble
para el pago de la contribucin directa.

Si producido el desalojo la reedificacin o mejora no se efectuase, el propietario

deber al inquilino desalojado una indemnizacin equivalente al valor de los alquileres
por el tiempo de ocupacin de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2,
el locatario tendr diez das para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este
plazo podr ampliarse hasta cuarenta das.

Estos trminos sern contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el
juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en
virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrn
un plazo de noventa das para el desalojo, contados del mismo modo.

Artculo 1585 C. C: El subarriendo constituye una nueva locacin, y ser regido por
las leyes sobre el contrato de locacin.
Ya no es el mismo contrato el que se esta transmitiendo al tercero, sino que es uno
nuevo que las partes han celebrado y al que se debern ajustar. Con este nuevo
contrato el inquilino pasar a adquirir el carcter de locador, denominndoselo
sublocador, y el tercero con quien celebra este nuevo contrato se denominara
sublocatario.
Transmisin de los derechos y obligaciones derivados de la locacin
Transmisin mortis causa
Segn establece el art. 1496 C. C: Los derechos y obligaciones que nacen del contrato
de locacin, pasan a los herederos del locador y del locatario.
Dicha norma es una derivacin lgica de lo establecido en el art. 1195 C. C, cuando
ordena que los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los
herederos y sucesores universales, a menos que consistieran en obligaciones
personales o fueran contrarias a una disposicin de la ley, a una clusula del contrato
o a su naturaleza. Tanbien los derechos y obligaciones que derivan de este contrato
se transmiten a los legatarios de parte alcuota, ya que los mismos tambin son
sucesores del causante.
As mismo, en el caso de que el heredero del locador fuese al mismo tiempo el
locatario, la locacin termina al producirse una confusin ya que el locatario rene en
su persona la calidad de acreedor y deudor, a menos que la herencia haya sido
aceptada con beneficio de inventario.
Rgimen de Emergencia de Locacin Urbana.

El fenmeno de la doble legislacin, una clsica y otra atenta a las necesidades

actuales, ha puesto en tela de juicio, por vas de comparacin, la eficacia de las
disposiciones de la legislacin de emergencia: prorroga de plazo y regulacin legal de
precio. La denominada legislacin de emergencia se trataba: de una regulacin
nacida de la escasez de vivienda fundamentalmente, y de la necesidad de proteger a
los inquilinos mantenindolos en el uso y goce de la misma, con precios regulados
legalmente.

De acuerdo a la crisis econmica-poltica-financiera vivida en el 2001 que culmin con

la sancin de la Ley de Emergencia Pblica 25.561, vigente desde el 6 de enero de
2002, con sus derogaciones, reglamentaciones y aclaraciones.

Culminaron con la derogacin parcial de la ley 23.928 (Ley de Convertibilidad del

Austral) y la creacin de la Ley 25.561 , ratificando el art.10 de la ley anterior que dice:
Se mantienen derogadas, con efecto a partir del 1 de abril de 1991, todas las normas
legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexacin por precio,
actualizacin monetaria, variacin de costos o cualquier otra forma de repotenciacin
de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta
derogacin se aplicar an a los efectos de las relaciones y situaciones existentes, no
pudiendo aplicarse, ni esgrimirse ninguna clusula legal reglamentaria, contractual o
convencional- inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior como causa
de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar. Es decir, estn prohibidos
reajustes que aplique ndices , quedando congelado el precio de los alquileres durante
toda la vigencia del contrato.

Clusulas Abusivas y Clusulas Penales

Clusulas Abusivas: Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrn por no

convenidas: a) Las clusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la
responsabilidad por daos; b)Las clusulas que importen renuncia o restriccin de los
derechos del consumidor o amplen los derechos de la otra parte; c) Las clusulas que
contengan cualquier precepto que imponga la inversin de la carga de la prueba en
perjuicio del consumidor. La interpretacin del contrato se har en el sentido ms
favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su
obligacin, se estar a la que sea menos gravosa.
Se considerarn trminos o clusulas abusivas las que afecten inequitativamente al
consumidor o usuario en el cotejo entre los derechos y obligaciones entre ambas
partes.

Clusulas Penales: En los contratos de locacin de inmuebles, pueden admitirse

clusulas penales que establecen intereses punitorios hasta el equivalente de tres
veces el alquiler pactado, sin que aqullos puedan considerarse abusivos. Como
condicin esencial para la aplicacin de la clusula penal pactada es que previamente
se reclame la desocupacin, pues de lo contrario el arriendo continuara en sus
mismos trminos, en cambio intimado el desalojo la clusula penal se comienza a
adeudar sin necesidad de requerimiento expreso al respecto. Es improcedente la
pretensin de cobrar indemnizacin de daos y perjuicios por la demora en restituir la
cosa locada, adems de la clusula penal. El monto de la clusula penal cubre toda la
indemnizacin y no se puede pretender una suma mayor aunque se pruebe que no es
suficiente.
Los jueces podrn, sin embargo, reducir las penas cuando su monto sea
desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, mas no a aumentarlo.

Evolucin Jurisprudencial

Entre los poderes del magistrado se encontraba la facultad de moderar la pena,

reduciendo su monto a lmites justos, ya que la jurisprudencia anterior a la reforma se
inclin mayoritariamente por esta ltima solucin que en la prctica ese el remedio
ms adecuado para las clusulas penales lesivas, y en la actualidad carece totalmente
de inters la discusin, porque el nuevo artculo 656 establece de manera expresa la
facultad de reducir el monto.

Forma y Prueba de los Contratos

Forma: La locacin es un contrato consensual, motivo por el cual se perfecciona por el

mero consentimiento de las partes. No se requiere al efecto ningn otro tipo de
formalidad; el contrato puede ser otorgado por instrumento pblico, privado e incluso
verbalmente.
Sin embargo la Ley 23.091 establece en su articulo 1, primera parte y con respecto al
tema de la instrumentacin, lo siguiente: Los contratos de locaciones urbanas, as
como tambin sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito.
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin, se
considerar como plazo el mnimo fijado en esta Ley y el precio y su actualizacin los
determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza.
En virtud de dicha norma los contratos de locaciones urbanas, sus modificaciones y
prrrogas, se debern formalizar por escrito, pero al ser ste un contrato
eminentemente consensual comienza a producir efectos desde que ambas partes
expresaron su consentimiento al respecto. Si no se hubiese respetado la forma
establecida el plazo se entender que es el mnimo legal y el precio ser fijado por el
juez de acuerdo con el corriente en el mercado de la libre contratacin.
Si bien la ley alude a la actualizacin del alquiler, esta alternativa ha quedado vedada
por lo dispuesto por los artculos 7 y 10 de la ley 23.928.

Prueba: Al ser un contrato consensual se podr probar la locacin por cualquier medio
de prueba. La nica limitacin que quedara subsistente seria la del articulo 1193 del
C.C , que establece un monto por sobre el cual los contratos se debern celebrar por
escrito y respecto de los cuales no se admitir la prueba de testigos.

Para ser tenido como inquilino o subinquilino, no basta ocupar la propiedad, sino que
es menester que quien invoca la condicin de tal la acredite mediante las pruebas
autorizadas por la ley.
Ha dicho la jurisprudencia que al reconocer la firma se reconoce el contenido de todo
instrumento, salvo que se aduzca que el mismo ha sido adulterado, en cuyo caso se
deber probar la adulteracin, pues de lo contrario tambin lo que se pretende
adulterado ser exigible, segn se desprende del articulo 1028 del C.C . Que el
firmante de un documento extendido en dos hojas, que slo reconoce como autntica
la que lleva su firma, debe probar que el documento es falso, debindose de lo
contrario, tener a ste por ntegramente autntico.

Convenio de Desocupacin

Podrn homologarse judicialmente, convenios de desocupacin de inmuebles, cuando

cualquiera de las partes as lo solicite. La firma de quien se compromete a restituir el
inmueble, deber ser puesta ante el actuario, o ser autenticada por escribano pblico.
Homologado el convenio respectivo y vencido que sea el plazo estipulado, el
interesado podr solicitar al tribunal el lanzamiento del obligado a restituir el inmueble,
signatario del convenio y de las personas puestas por l o que de l dependan, sin
ms trmites.

El mercado turstico y el inmobiliario-

Nocin:

LEY 23091: Locaciones urbanas art. N 2 (ltimo prrafo)

Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la
presente ley:
B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere
los 6 meses se presumir que el contrato no es confines de turismo.

El turismo es el cambio territorial transitorio del lugar de residencia, con la finalidad de

visita de otras regiones, para descanso y vacaciones. No es imprescindible el traslado
a una zona de turismo, sin embargo la ley hace hincapi en la frase zonas aptas para
este destino.

Cuando la ley habla de fines de turismo en zonas aptas para ese destino, quiere
decir que el locatario debe ser de otra regin y no vivir permanentemente en el lugar
de ubicacin del inmueble, independientemente de si la localidad es o no turstica.

Cuando se habla de alquiler con destino de turismo, veraneo o descanso, la propiedad

que se alquila, ya sea casa, departamento, quinta, quincho, cabaa, etc., no es una
vivienda permanente en el sentido de los art. 6 y 9 de la 23091, aunque quien la ocupe
tendr que vivir en ella algunos das. Si bien esta finalidad no esta contemplada en el
art. 2 de la ley 23091, sin embargo, puede caber dentro del art. 1508 del CC., como
contrato de finalidad determinada, pudiendo fijarse libremente el plazo, cobrar los
alquileres por adelantado y exigir los montos de depsitos dinerarios en garanta de
locacin.

Caractersticas generales:

plazo menor a 6 meses;

deposito en efectivo;
pago por adelantado del tiempo completo de locacin;
no se necesitan fiadores, ya que se deja un deposito en efectivo o se firma un
documento.

Mercado Inmobiliario:

Marketing inmobiliario es el conjunto de tcnicas utilizadas en marketing tradicional

que son utilizadas para fomentar las ventas de inmuebles y obtener a cambio los
mejores resultados posibles.
En lneas generales se trabaja siempre basndose en:

Investigacin: Que nos permitir conocer mejor el mercado, los clientes, sus
necesidades y a nuestros competidores;
Planificacin: Definir perfectamente el producto que se demanda y se
encargar de enfocar y ensalzar las ventajas competitivas que nos permitir
comercializar los productos en las mejores condiciones de costes y plazos;
La Estrategia: Dictar los diferentes planes de accin (Plan A, B, C...) para
definir quin ha de hacer qu, cundo y dnde;
La Ejecucin: Donde pondremos en marcha todas las acciones definidas en la
estrategia para lograr los objetivos marcados;
La Publicidad Inmobiliaria es concebida, creada y ejecutada expresamente
para el sector que le compraventa de inmuebles;
Es decir, Publicidad inmobiliaria es comunicacin publicitaria adaptada en
sus formas, contenidos y soportes a las necesidades especficas de los

agentes de este sector, ya sean promotores, constructores, arquitectos,

ingenieros, inmobiliarias, etc;
EL PRODUCTO. ESTRATEGIAS PARA EL PRODUCTO TURSTICO

CONCEPTO: desde el punto de vista del marketing, es la primera y ms importante de

las variables de marketing mix.

Si una empresa no tiene el producto adecuado para estimularla la demanda, no puede

llevar a cabo de forma efectiva ninguna accin comercial. Se puede decir que el
producto es el punto de partida de la estrategia de mrketing;

Desde el punto de vista comercial, producto designa cualquier bien o servicio, o la

combinacin de ambos, que poseen un conjunto de atributos fsicos y psicolgicos que
el consumidor considera que tiene un bien para satisfacer sus deseos o necesidades;
El producto turstico es principalmente un conjunto de servicios, compuesto por una
mezcla o combinacin de elementos de la industria turstica;
CARACTERSTICAS
1. Intangibilidad: los productos tursticos tienen unos componentes tangibles y otras
intangibles;
La tangibilidad se observa en la cama de un hotel, el overbooking, la calidad de la
comida. La parte tangible la constituye el producto turstico en s, tal y como es
ofrecido por la empresa de servicios tursticos.
La intangibilidad se deduce del hecho de que las caractersticas de las componentes
de un producto turstico no se pueden testar por medio de los sentidos. Los turistas
generan expectativas, imaginan cmo es el producto, qu uso le darn, y qu
resultados esperan obtener. Esta componente de intangibilidad hace que los
consumidores no estn seguros de lo que compran, ni el beneficio que realmente van
a obtener cuando consuman el producto.
2. Caducidad: los productos tursticos no se pueden almacenar;
3. Agregabilidad y sustituibilidad: el producto turstico se forma a partir de a
agregacin de varios componentes, algunos de los cuales se pueden sustituir por
otro de forma inmediata;
4. Heterogeneidad: el producto turstico est formado por muchas partes, y
condicionado por muchos factores;

5. Subjetividad, individualidad, inmediatez y simultaneidad de produccin y

consumo. Es subjetivo porque depende de las condiciones en que estn clientes y
prestatario en el momento del consumo.
Las satisfacciones que produce son individuales y distintas de unas personas a otras.
Su consumo es simultneo a su fabricacin real, de manera que el producto se crea
realmente al mismo tiempo que se consume.
6. Otros: es un producto estacional. La liquidez o cash flow es alta.
ESTRATEGIAS PARA EL PRODUCTO TURSTICO
Tendr que decidir si se dirige a nuevos mercados o hacia los actuales, y por otro
lado, las acciones sobre el mercado escogido pueden realizarse con los productos
actuales o con nuevos productos. Si se combinan estas opciones, se consiguen cuatro
estrategias tursticas.
E. de Penetracin: incrementar la cuota global del mercado, ofertando el mismo
producto existente sin incorporar ninguna modificacin o mejora.
E. de desarrollo del producto turstico: Actuar sobre los mercados tursticos
actuales, incorporando nuevos productos que surjan como variaciones de los
productos tursticos existentes. Extensiones en la lnea bsica o con productos
sustitutivos.
E. de extensin del mercado turstico: Utilizar el mismo producto turstico,
intentando atraer nuevos consumidores tursticos, bien por su oferta a regiones poco
explotadas hasta el momento (sol y playa en el mercado ruso), o bien por la
identificacin de nuevos segmentos del mercado sobre los que no se haban realizado
las acciones adecuadas.
E. de diversificacin turstica:
Horizontal: Mayor cobertura del mercado turstico con una amplia gama de productos
tursticos para clientes con comportamientos similares a los ya existentes.
Vertical: Los nuevos productos actualmente desarrollados por las organizaciones
logran captar nuevos mercados de forma que las nuevas actividades desarrolladas no
se diferencian demasiado de las actuales.
Concntrica: Prestacin ms integrada de todos los servicios que componen el
producto turstico, dotando de mayor homogeneidad la calidad de imagen de la
organizacin turstica en los mercados tursticos, y con ello, innovar y desarrollar su
cartera de productos, y atraer a nuevos consumidores turistas.
Supone el desarrollo de nuevos productos de nuevos clientes, con nuevos destinos
tursticos y con la incorporacin de actividades tursticas nuevas, muchas veces con
escasa relacin con la actividad principal desarrollada por la organizacin turstica.

LOCACION DE INMUEBLES PARA VACACIONES:

Entre el Sr........... DNI......domiciliado en la calle.............N.........de la ciudad

de ............. en adelante llamado el locador y el Sr............. domiciliado en
calle.......N......de la ciudad de ..........en adelante denominado el locatario convienen
en celebrar el presente contrato de locacin conforme a las siguientes clusulas y
condiciones:
PRIMERO: El locador cede en uso y goce en locacin de la propiedad ubicada
en................y el locatario recibe de comn acuerdo en las condiciones que se
encuentra y que declara conocer por haberla visitado con antelacin.
SEGUNDO: El bien dado en locacin consta de.............................,dormitorios, cocina,
baos, etc.,
encontrndose las instalaciones que lo componen en perfecto
funcionamiento.
TERCERO: El precio de la locacin se estipula en la suma total de pesos:................
La suma de pesos............. fue abonada en este acto y el saldo de pesos.................se
dobla a la firma del presente, sirviendo este de suficiente recibo.
CUARTO: El locador entrega el bien en locacin durante la temporada comprendida
entre las........ horas del da .................debiendo ser destinada ha habitarla con fines
tursticos por el locatario y su grupo familiar, no pudiendo darle otro destino,
subalquilarla, ni ceder la locacin.
QUINTO: Dentro del precio de locacin se incluye el uso de los viene muebles que
componen la propiedad de los cuales se efecta un inventario que firmado por las
partes comprenden un todo con el presente contrato.
SEXTO: El locatario no podr introducir en el inmueble ninguna clase de muebles.
SEPTIMO: Al momento de la firma del presente contrato el locatario entrega al locador
la suma de pesos ........ En concepto de garanta y ser devuelta en casa de no
producirse ningn dao.
OCTAVO: El locatario deber restituir el inmueble locado al termino de la locacin sin
necesidad de interpelacin alguna y si as no lo hiciere el lacador podr exigirle el
pago en concepto de clausula penal la suma de pesos..........por cada da de retraso.
NOVENO: Ambas partes renuncian a otra competencia que no sea los Tribunales
Judiciales de.....................a fin de dirimir conflictos.

Unidad N3
CONTRATOS AGRARIOS:

CONTRATOS AGRARIOS

LOCACIN AGRARIA, PARTICULARIDADES

RGIMEN JURDICO

CONTRATOS ASOCIATIVOS AGRARIOS

APARECERA Y MEDIANERA

CLAUSULAS USUALES

CLAUSULAS PROHIBITIVAS

CONTRATOS AGRARIOS:
Los contratos agrarios pueden ser definidos segn Palermo diciendo que son todas
aquellas manifestaciones de la autonoma privada con las cuales, entre los sujetos, se
dispone un reglamento preceptivo en cuanto a l utilizacin para fines agrcolas del
suelo productivo en un rgimen de cambio, asociativo o mixto.
Segn Giamgastone Bolla define a los contratos agrarios como aquellos que en su
estructura esencial se presentan como un negocio tpico constituido entre el
propietario del fundo destinado a la produccin agraria y aquel q lo explota con la
finalidad de recoger frutos.
CLASIFICACIN:
El concepto de contratos agrarios a que nos hemos referido precedentemente suelen
ser clasificados por la doctrina en contactos conmutativos y de cambios, y en contratos
asociativos teniendo en cuanta la naturaleza del vinculo y la incidencia y extensin con
que se asumen los riesgos propios de la empresa.
Conmutativo: (arrendamiento rural, pastoreo, pastaje, etc.), estructura asociativa
(aparcera agrcola, mediera, mediera de tambo, oct.) consiste en que ambos el
objeto esta dado por el goce y el disfrute de fundos rsticos o de otros bienes
vinculados con la agricultura.
Asociativos: puede a su vez dar origen a sus especies en relacin con la intensidad de
los aportes y la forma en que se comparten los riesgos y en las facultades de
administracin de la empresa.
OBJETO:
El objeto del contrato agrario no es solo el bien econmico principal concedido por una
de las partes si no ms bien el complejo de bienes y la organizacin del trabajo, toda
vez que bajo el perfil econmico el contrato agrario es el instrumento de reunin y de
organizacin de todos los factores de la produccin.

LOS CONTRATOS AGRARIOS Y EL CDIGO CIVIL.

Vlez expresa en la nota al articlo2506 que el contrato de arrendamiento ser entre

los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente.
La ley 13246 constituye un conjunto de normas independientes del cdigo civil, pues
se ha visto que los principios de este no puede adaptarse a la especial naturaleza del
derecho de propiedad cuando tiene por objeto la tierra destinada a la explotacin
agropecuaria, a los intereses de la produccin y la necesidad de proteccin a la familia
agraria.
Los preceptos de esta ley son de orden pblico irrenunciable sus beneficios e
insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera clausulas o pactos en
contrario o actos realizado en fraude a la misma.
DEFINICIN Y ELEMENTOS QUE LO CARACTERIZAN.
El artculo Art. 2 de la ley 13.246 expresa Habr arrendamiento rural cuando una de
las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta
urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotacin agropecuaria en
cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio
en dinero.
El contrato de arrendamiento rural se tipifica cuando- adems de concurrir los
elementos que caracterizan el contrato de locacin de cosas (Art. 1493 Cd. Civil)- se
dan los siguientes elementos
a) Que se trate de la cesin del uso y goce de un predio rstico
b) Que el mismo est destinado a la explotacin agropecuaria en cualquiera de
sus especializaciones.
PREDIO RSTICO_ predio que en razn de su ubicacin se lo considere no urbano,
esto es rural. La ley tampoco da en forma directa el concepto de predio rural, sino que
establece que debe ubicase fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos.
El arrendamiento rstico deriva de la naturaleza de la explotacin, cuando el conjunto
inmobiliario compuesto por tierra, casas y otros edificios (no ubicados en plantas
urbanas) es objeto de explotacin agrcola, su arrendamiento corresponde a
arrendamiento rstico.
CARACTERES
CONSENSUALES: Por q se perfecciones para producir sus efectos propios desde el
momento mismo en q las partes manifiestan recprocamente su consentimiento.
BILATERALES: Por que las partes de obligan recprocamente.
ONEROSOS: Por cuanto la ventaja que procuran a cada una de la partes, no le es
concedida si no por una prestacin que la otra le a hecho o se obliga a hacer.
TRACTO SUCESIVO: Por que las obligaciones que las partes asumen son
continuadas o de ejecucin peridica. Adems la tendencia legislativa es la de adoptar
para estos contratos determinadas formas q se establecen adprobationen.

Del art 2 se infiere sin esfuerzo que se trata como en la locacin, de un contrato
consensual, bilateral, oneroso, de tracto sucesivo, conmutativo y formal.
RGIMEN JURDICO:
Art. 4 - Las remuneraciones y condiciones laborales de todos los trabajadores
agrarios se regirn exclusivamente por la presente ley y las resoluciones que en su
consecuencia dicte la Comisin Nacional de Trabajo Agrario.
El presente rgimen sustituye de pleno derecho a todas las normas nacionales o
provinciales cuyo contenido se relacionare con sus disposiciones.
PRECIO DEL ARRENDAMIENTO
Con arreglo al art 2 la prestacin debe consistir exclusivamente en el pago de una
suma de dinero; de otra forma cuando el canon consiste en una cuota de los frutos
obtenidos se trata de una aparcera ya que el locador participa de el producto de la
gestin.
El precio necesariamente debe ser una suma de dinero, adems debe ser cierto, ya
sea porque este claramente expresado en el contrato, en el que se estipula un precio
por medida o por toda la superficie arrendada, o bien porque en el mismo se dan las
bases para su determinacin en cualquier momento. Todo lo dispuesto acerca del
precio de compraventa es aplicable al contrato de arrendamiento rural (art 1494 CC)
en cuanto no este modificado por la ley 13246.
PLAZO DEL ARRENDAMIENTO
Art. 4 Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrn un plazo mnimo de tres
aos. Tambin se considerar celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.
No se considerar contrato sucesivo la prrroga que se hubiera pactado
originariamente, como optativa por las partes.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
RURAL
Los derechos y obligaciones que se considerar particulares estn reglamentadas en el
Art. 18 Son obligaciones del arrendatario y arrendador adems de las establecidas
en el Cdigo Civil:
Del arrendatario:
a) Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el contrato con sujecin a las leyes
y reglamentos agrcolas y ganaderos.
b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocup en esas condiciones y
contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra
las mismas, si stas existieran al ser arrendado el campo.

c) Conservar los edificios y dems mejoras del predio, los que deber entregar al
retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros
ocasionados por el uso y la accin del tiempo.
Del arrendador:
d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha
contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.
e) Cuando el nmero de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas
pblicas a menor distancia de diez kilmetros del centro del inmueble, proporcionar a
la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como
mnimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e
instalacin para el suministro de agua potable.
Cabe destacar que los derechos y obligaciones que all se enuncian no son los nicos
que estn a cargo de las partes, porque adems son aplicables los determinados en el
Cd. Civ. Debemos agregar an que las obligaciones a que se refiere el art. 18 son
igualmente aplicables al contrato de aparcera; (art.22).
EXTINCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Causales- el contrato de arrendamiento concluye en los casos enumerados en la ley
13.246 y en aquellos que determina el art. 1604 del CC. Siempre que no hayan sido
objeto de derogacin por el estatuto especial.
Art. 19 El abandono injustificado de la explotacin por parte del arrendatario y la
falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos
por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del
inmueble.
El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los inc. a), b) y c) del art. 1 18
facultar, al arrendador, para pedir su ejecucin o la rescisin del contrato, pudiendo
reclamar los daos y perjuicios ocasionados.
El incumplimiento de la obligacin especificada en el inc. d) del art. 1 18 facultar, al
arrendatario, a compensar el crdito por las sumas invertidas con los arrendamientos
adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato.
MUTUO DISENSO- En la medida en que la voluntad de las partes se encuentre
libremente expresada en el contrato, el mutuo disenso pone fin a las relaciones entre
las partes. Los acuerdos de las partes solo tendrn valor si son judicialmente
aprobados puesto que en caso contrario, se tornara ilusoria la proteccin de la parte
econmicamente ms dbil en el contrato.
El organismo jurisdiccional deben que tiene a su cargo la aplicacin de la ley,
investigar en cada caso sometido a su decisin, si las voluntades expresadas en el
acuerdo lo fueron libremente y si en el no se compromete el orden pblico.
CONFUSIN- cuando se confunden en una misma persona el carcter de propietario
y arrendador de la cosa.

VENCIMIENTO DEL PLAZO- deber tenerse presente lo dispuesto por el art 1604 inc.
1 del CC y el art 20 de la ley 13246.
PERDIDA DE LA COSA ARRENDADA- la perdida total de la cosa arrendada extingue
el contrato ya que el arrendatario no podr usar y gozar de la misma. Por el contrario
cuando la prdida es parcial, podr pedir disminucin del precio, o la rescisin del
contrato. El art 1521 del CC agrega que si la cosa estuviese solamente deteriorada, el
contrato subsistir, pero el locador esta obligado a reparar el deterioro, hasta poner la
cosa en buen estado.
IMPOSIBILIDAD DEL DESTINO ESPECIAL POR EL CUAL LA COSA FUE
ARRENDADA-la disposicin se refiere al caso en que existe imposibilidad de usar y
gozar del predio para el destino tenido en mira para las partes, ya sea que esa
imposibilidad provenga de las mismas o de fuerza mayor. Debe terse en cuenta lo
previsto por el art. 8 de la ley 13246.
VICIOS REHIBIDITORIOS-el contrato concluye si estos existieren al tiempo de
celebrarse el mismo o sobreviniesen despus salvo que fueren aparentes o que el
arrendador supiera o pudiera saber de ellos.
CASO FORTUITO- hace concluir la locacin cuando hubiere imposibilitado continuar
los efectos del mismo. Esta imposibilidad debe ser permanente y debe afectar el uso y
goce de la cosa.
MUERTE DEL ARRENDATARIO- el Art. 7 establece Si ocurriese la muerte del
arrendatario, ser permitida la continuacin del contrato por sus descendientes,
ascendientes, cnyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado
directamente en la explotacin, o su rescisin a eleccin de stos. La decisin deber
notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta das contados a
partir del fallecimiento.
RESOLUCIN DEL CONTRATO- el Art. 19 establece El incumplimiento de las
obligaciones especificadas en los inc. a), b) y c) del art. 1 18 facultar, al arrendador,
para pedir su ejecucin o la rescisin del contrato, pudiendo reclamar los daos y
perjuicios ocasionados.
ABANDONO Y FALTA DE PAGO-el Art. 19 establece El abandono injustificado de
la explotacin por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento
en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan
derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble
EXPLOTACIN IRRACIONAL- la explotacin irracional del suelo que origine la
erosin, degradacin, o agotamiento puede conducir a la resolucin del contrato.
CONSECUENCIA DE LA EXTINCIN DEL CONTRATO- la extincin del contrato trae
como consecuencia la obligacin para el arrendatario de restituir la cosa arrendada
con todos sus accesorios y el derecho del arrendador a demandar la indemnizacin de
los daos y perjuicios cuando ella se produce por culpa del primero.
APARCERA
La ley 13246 nos dice en su Art. 21 Habr aparcera cuando una de las partes se
obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones,
sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotacin

agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los

frutos.
Los contratos de mediera se regirn por las normas relativas a las aparceras, con
excepcin de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo
caso les sern asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean
incompatibles con aqullos.
NATURALEZA
JURDICA.
DIFERENCIA
ARRENDAMIENTO Y LA SOCIEDAD.

CON

EL

CONTRATO

DE

Se advierte de inmediato una diferencia sensible entre el contrato de arrendamiento

rural y las aparceras, puesto que en el primero el arrendatario se obliga a pagar un
precio cierto en dinero, en cambio en la segunda las partes se vinculan con la finalidad
de distribuirse los frutos provenientes de la explotacin. Debemos tener en cuenta que
no solo es la forma de pago lo que diferencia al contrato de arrendamiento de las
aparceras. En efecto, tanto en el contrato de locacin legislado en el CC , como en el
contrato de arrendamiento rural, el locador o arrendador se encuentra totalmente
desvinculado de la explotacin y ello se explica claramente si se tiene en cuenta que el
contrato de arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo o de cambio.
En cambio el contrato de aparcera es un contrato de colaboracin y de tipo asociativo
en el cual las dos partes colaboran en la empresa agraria, aportando respectivamente,
el capital y el trabajo, nuestra jurisprudencia establece que el contrato de aparcera es
de colaboracin y de estructura asociativa. De colaboracin en cuanto esta clase de
convenios vinculan varios individuos en una empresa comn en la que cada uno
contribuye con parte de sus bienes y con sus especiales aptitudes y habilidades,
porque los contratos de esta clase representan un tipo intermedio entre los de
estructura conmutativa o de cambio y la sociedad.
El aparcero dador depende directamente de este resultado, pues nada recibir si la
cosecha se pierde totalmente y por tal razn el dispone el Art. 24 La prdida de los
frutos por caso fortuito o de fuerza mayor ser soportada por las partes en la misma
proporcin convenida para el reparto de aqullos. Igual disposicin contiene el Art. 35
El dador de animales que sean objeto del contrato estar obligado a mantener al
aparcero en la posesin de los mismos y en caso de eviccin a substituirlos por otros.
Refirindose a la aparcera pecuaria.
PRELACIN DE LAS NORMAS APLICABLES A LA APARCERA.
CONTRATO DE MEDIANERA:
El contrato de mediera no a sido definido ni reglamentado en la ley 13.246, la
mediera es una especie del contrato de aparcera por q a dems de darse en ella los
elementos que caracterizan a aquel existen otros, que le son propios y la distinguen
como una figura distinta.
El contrato de mediera las partes se distribuyen los frutos por mitades, o sea en
porciones iguales. Mas esta circunstancia por si sola no puede constituir el elemento
diferenciador de ambos contratos, ya q por el contrario la forma de distribucin de los
frutos no es mas q l resultado de su distinta naturaleza, y por q por otra parte, y hemos
visto que en el contrato de aparcera es principio el porcentaje guarda proporcionalidad
con los aportes.
CARACTERSTICAS DE MEDIERA:

1- Que los aportes que realiza el mediero dador y mediero tomador sean
equivalentes, es decir iguales, en cambio en la aparcera los aportes en
principio deben ser proporcionales al porcentaje convenido para la distribucin
de los frutos.
2- Que los gastos de explotacin del predio sean afrontados tambin por partes
iguales .En la aparcera propiamente dicha, en cambio, el aparcero tomador no
contribuye en los gastos de explotacin que quedan a cargo exclusivo del
tomador.
3- La direccin y administracin de la empresa esta en manos de ambas partes
en la aparcera, contrariamente, corresponde exclusivamente al tomador,
teniendo el dador solamente un derecho de control o de vigilancia sobre el
resultado de la explotacin para q pueda verificar el fiel cumplimiento de las
obligaciones a cargo del aparcero. Fundamentalmente este control se ejerce en
OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LOS CONTRATOS DE APARCERA Y
MEDIANERA
El art 23 de la ley 13246 se ocupa de determinar los derechos y obligaciones propias
del contrato de aparcera que son asimismo aplicables a los contratos de medianera
con arreglo a lo establecido en el segundo prrafo del art 21, analizado
precedentemente.
Adems de los enunciados en el art 23 tambin son aplicables los contratos de
aparcera y medianera las obligaciones establecidas en el art 18 inc. .b) d) e), por
remisin del art. 22
Art. 18 Son obligaciones del arrendatario y arrendador adems de las establecidas
en el Cdigo Civil:
Del arrendatario:
a) Dedicar el suelo a la explotacin establecida en el contrato con sujecin a las leyes
y reglamentos agrcolas y ganaderos.
b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocup en esas condiciones y
contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra
las mismas, si stas existieran al ser arrendado el campo.
c) Conservar los edificios y dems mejoras del predio, los que deber entregar al
retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros
ocasionados por el uso y la accin del tiempo.
Del arrendador:
d) Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha
contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.
e) Cuando el nmero de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas
pblicas a menor distancia de diez kilmetros del centro del inmueble, proporcionar a
la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como
mnimo un aula para cada treinta alumnos, vivienda adecuada para el maestro e
instalacin para el suministro de agua potable.
EXTINCIN DE LOS CONTRATOS DE APARCERA Y MEDIANERA

Es aplicable lo dispuesto para la conclusin del contrato d arrendamiento. Nos

ocuparemos, de los casos de resolucin que son propios del contrato de aparcera a
que se refiere el art 27 de la ley 13246.
Art. 27 El contrato de aparcera concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad
fsica del aparcero. El contrato no terminar, salvo opcin contraria del aparcero, por
muerte del dador o por enajenacin del predio.
EL PLAZO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y APARCERA
El propsito de no aplicar los plazos establecidos en el CC es debido a que se
necesita otorgar seguridad en la ocupacin del predio por un ciclo agrcola o
ganadero completo puesto que si los trminos fueran breves disminuira el afn del
arrendatario en trabajar su tierra y se lo privara en la compensacin de los aos
buenos con los malos, propios de la explotacin agropecuaria y adems estara
impedido de alternar sus cultivos o variar de explotacin y obtener de las mejoras
introducidas el rendimiento que se esperaba.
Art. 4 Los contratos a que se refiere el art. 1 2 tendrn un plazo mnimo de tres
aos. Tambin se considerar celebrado por dicho trmino todo contrato sucesivo
entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se
establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.
No se considerar contrato sucesivo la prrroga que se hubiera pactado
originariamente, como optativa por las partes.
Art. 20 Vencido el trmino legal o el trmino pactado, si ste ltimo fuera mayor, el
arrendatario deber restituir el predio sin derecho a ningn plazo suplementario para el
desalojo y entrega libre de ocupantes.
APARCERA PECUARIA
Existe aparcera pecuaria cuando una parte llamada concedente o aparcero dador
entrega solamente animales y la otra aparcero tomador, se obliga a cuidarlos en un
predio rural cuyo disfrute posee a cualquier ttulo, soportando los gastos necesarios
para su cra, con la finalidad de dividirse sus frutos, productos o utilidades. Hay que
tener en cuenta que el aparcero dador no cede el uso y goce de un inmueble rstico,
sino simplemente entrega animales. El objeto del contrato esta representado por
semovientes, es decir ganado (cosas muebles).
NATURALEZA JURDICA
La ley se limita a establecer algunas normas supletorias que deben regir en ausencia
de convenciones expresas de las partes, y que estas pueden modificarse libremente.
Divisin de los frutos, productos o utilidades
El art 34 establece Cuando la cosa dada en aparcera fuese solamente animal, los
frutos y productos o utilidades se repartirn por mitades entre las partes, salvo
estipulacin o uso contrario.

Normalmente acontece que las cras de los animales aportados por el dador sean
distribuidos por partes iguales al vencimiento del contrato pero nada impide a los
contratantes establecer un plazo diferente.
Plazo - El plazo puede ser pactado libremente y en defecto de convencin expresa
regir por el tiempo que determinen los usos y costumbres locales, como dice la ley.
Obligaciones- Debemos remitirnos al art 23, 35 y38 de la ley 13246; teniendo en
cuenta la naturaleza especial del objeto.
Art. 35 El dador de animales que sean objeto del contrato estar obligado a
mantener al aparcero en la posesin de los mismos y en caso de eviccin a
substituirlos por otros.
El aparcero no responder de la prdida de animales producida por causas que no le
sean imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.
Art. 38 Salvo estipulacin o uso contrario, los gastos de cuidado y cra de los
animales corrern por cuenta del aparcero.
Forma y extincin - el contrato de aparcera pecuaria es formal por tanto rigen las
mismas formas que para el contrato parciario, en cuanto a capacidad y extincin
debemos remitirnos a las normas generales de la ley.
FORMA DE LOS CONTRATOS REGULADOS EN LA LEY 13.246
Forma escrita. Instrumento pblico. Formalidad ad probationem
Art. 40 Los contratos a que se refiere la presente ley debern redactarse por escrito.
Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con
las disposiciones generales, se lo considerar encuadrado en los preceptos de esta
ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podr
emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podr ser inscripto por
cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastar que el
instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de Paz u otro oficial
pblico competente.
No obstante la instrumentacin del contrato es solamente ad probationem.
RGIMEN DE ESTANCIAS DE MENDOZA LEY 6773
La ley 6773 dispone en el art 1 Crease la direccin provincial de ganadera
dependiente de la subsecretaria de programacin econmica del ministerio de
economa.
Art. 2 - Sern de competencia exclusiva de la direccin provincial de ganadera, las
funciones estatales que se especifican a continuacin:
a) el estudio, asesoramiento, fomento y contralor de todas las actividades vinculadas a
la industria ganadera.
b) el estudio y accin sanitaria tendientes al diagnostico, profilaxis y curacin de las
enfermedades animales.

c) el contralor y cumplimiento, en la orbita de las funciones provinciales, de la ley de

polica sanitaria de la nacin.
d) el estudio y preparacin de proyectos de leyes, decretos y reglamentos relativos a
las actividades pecuarias y al ejercicio de la medicina veterinaria.
e) la lucha contra todas las especies depredadoras de la ganadera, como as tambin
la supervisin de la misma.
f) el fomento y contralor de la apicultura y sus industrias derivadas, siendo el
organismo de aplicacin de la ley de la provincia de Mendoza no 4177.
g) el contralor de la preparacin y experimentacin de los especficos zooterapicos
(sueros, vacunas) de los establecimientos que los elaboran, distribuyen, como as
tambin las veterinarias que los expenden.
h) la preparacin de estadsticas ganaderas de produccin y sanidad y la difusin de
los conocimientos y disposiciones vigentes sobre las materias enunciadas, sea
mediante la palabra oral, escrita, televisiva.
i) ser organismo de aplicacin de la ley federal sanitaria de carnes (no 22375), o la
que la suceda.
j) ser organismo de aplicacin del libro segundo y tercero de la presente ley.
DE LA SANIDAD ANIMAL
En el art. 3 y siguientes se encuentran las disposiciones comunes respecto de
enfermedades propias del gnero animal, as como las medidas previstas
Art. 3 - A los fines de la presente ley, se consideran exticas, las enfermedades de
origen fornea y cualquier otra que sea declarada por el poder ejecutivo a instancia de
la direccin provincial de ganadera. As mismo se consideran enzootias las
enfermedades que se comprueben dentro del territorio provincial y sean susceptibles
de manifestarse epizoticas.
Art. 4 - El propietario, veterinario que intervenga, mediero, poseedor, tenedor o
persona encargada del cuidado o guarda de un animal, deber denunciar toda
enfermedad contagiosa que presumiblemente afecte a aquel. La denuncia deber
realizarse ante la direccin provincial de ganadera.
Art. 5 - La direccin provincial de ganadera coordinara con la autoridad sanitaria
nacional, la ejecucin de las medidas previstas en el presente titulo.
Art. 14 - La direccin de ganadera fijara las normas de higiene, desinfeccin y
profilaxis que debern aplicarse a todo tipo de vehculos o medios de transporte,
embarcaderos, corrales, bretes o cualquier otro lugar, que se utilizare para la
permanencia o transito de animales. Iguales medidas dispondr con respecto a todos
los elementos u objetos que hubieren estado en contacto con los animales o con sus
restos, despojos, productos o subproductos
DE LAS ESTANCIAS DISPOSICIONES COMUNES

En estas disposiciones comunes encontramos en el art. 19 la definicin de estancia y

elementos que las caracterizan _Art. 19 - A los efectos de esta ley, se entiende por
estancia todo inmueble rural, cercado o no, que se destine, total o parcialmente, a la
explotacin, cra, mejora, engorde o pastoreo de cualquier especie de ganado mayor o
menor. Se entiende por estancia cercada o a campo cercado, aquella que se
encuentre cercada, en todo su permetro, con alambrado, madera, pircas de piedra,
accidentes naturales infranqueables o cualquier otro medio apto y seguro que impida
el acceso o salida normales de ganado mayor y/o menor del campo y se ajuste a las
condiciones que determine la reglamentacin de la presente ley. Se entiende por
estancia abierta o a campo abierto, aquella que no se encuentre, en todo su permetro,
cercada en las condiciones a que se refiere el prrafo precedente. El propietario,
arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia a campo cercado
podr tener en ella cualquier numero de cabezas de ganado mayor o menor. el
propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de estancia
abierta o a campo abierto no podr tener en el mayor numero de cabezas de ganado
mayor y/o menor que el que, previa vista y audiencia del interesado e informe de la
direccin provincial de ganadera u organismo que la reemplace, haya sido
determinado. Esta determinacin se har sobre la base de la extensin y naturaleza
del campo, abundancia de pasturas y aguadas disponibles. El que tuviera mayor
cantidad de cabezas de ganado que el autorizado, ser sancionado con una multa
proporcional al nmero de cabezas en exceso.
Art. 20 - La autoridad de aplicacin podr emplazar, por causa fundada, a exhibir el
instrumento que acredite la calidad de las personas a que se refieren los dos
ltimos prrafos del articulo anterior. Si el emplazamiento no se cumpliere, los
responsables sern sancionados con multa, a la primera infraccin, y arresto,
en caso de reincidencia.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS ARRENDATARIO O POSEEDORES
Art. 21 - los propietarios, arrendatarios o poseedores por cualquier titulo de estancias,
estn obligados a:
a) registrar en la provincia las marcas y/o seales y, en el caso de animales de
"pedigree", los tatuajes u otros medios de identificacin que utilicen;
b) tener corral, brete y abrevadero;
c) contar con baaderos, si tienen ganado ovino en un nmero superior a quinientas
(500) cabezas;
d) contar con brete o embarcadero, si son semovientes de ganado;
e) informar anualmente a la autoridad de aplicacin, a los fines estadsticos y en la
forma que determine la reglamentacin, el nmero de cabezas de ganado mayor y/o
menor de su estancia, especie y raza de las mismas;
f) cumplir las dems exigencias que determine la reglamentacin de la presente ley,
para estas categoras de establecimientos.
*art. 22 - a los fines de la presente ley, considerase ganado mayor al bovino, equino,
mular y asnal y ganado menor, al ovino, caprino y porcino. El poder ejecutivo podr
incorporar nuevas especies al rgimen de esta ley.

(ndr.: por error la ley 7362 modifica la ley 4509 que fue derogada por ley 6773. su art.
1 incorpora a los camlidos denominados llamas y alpacas. Debe entenderse
incorporados estos camlidos en el art. 22 de la ley 6773 que tiene similar redaccin al
art 4 de la ley 4509)
ANIMALES INVASORES
Art. 23 - todo propietario, arrendatario, poseedor por cualquier titulo o responsable de
estancia a campo abierto, que encontrare dentro de esta animales ajenos, podr
encerrarlos, debiendo notificar en forma fehaciente, dentro de los dos (2) das hbiles,
estas circunstancias al titular de la marca o seal que dicho ganado llevare impuesta,
si fuere conocido, para que proceda a su retiro, o a la autoridad policial mas prxima.
Esta notificara al propietario de los animales y lo emplazara a retirarlos. En los casos
precedentes, los trminos de emplazamiento para el retiro de los animales no podrn
ser inferiores a dos (2) das corridos ni superiores a cinco (5), a contar desde la
notificacin fehaciente.
Art. 24 - el propietario, arrendatario, poseedor o responsable de la estancia invadida,
ya sea cercada o abierta, debe dejar pastorear y abrevar a los animales invasores,
mientras estos permanezcan en la misma. Por esta causa tendr derecho a una
indemnizacin, que ser convenida entre las partes. Si no se pusieran de acuerdo,
ser determinada sumariamente por el rgano judicial competente, previa
comprobacin de las comodidades y seguridades proporcionadas por el
establecimiento rural, sobre la base de los precios promedios y de los usos y
costumbres de la zona.
Art. 25 - si el propietario de los animales fuere desconocido, la direccin de ganadera
procurara individualizarlo y proceder de conformidad con lo establecido en el articulo
58 de la presente ley.
Art. 26 - si el propietario de los animales no fuere identificado o, si siendo conocido y
notificado, no los retirare en el plazo que se le fijare, el ganado ser trasladado de
inmediato al corral publico o privado habilitado mas prximo, a disposicin de la
delegacin que correspondiere, la que ordenara su remate aplicando, en lo pertinente,
el procedimiento previsto en los artculos 59, 60 y 63 a 66 de la presente ley. Si los
animales depositados en corral pblico o privado habilitado fueren reclamados antes
del remate, por su legtimo propietario, se proceder de conformidad con lo
establecido en el artculo 62 de la presente ley.
Art. 27 - practicado el remate, su producido tendr el destino previsto en el articulo 61
de la presente ley.
Art. 28 - los propietarios del ganado invasor a que se refiere el presente titulo, sin
perjuicio de la responsabilidad civil que les correspondiere, sern sancionados con
multa, de conformidad con el art. 171 de la presente ley. Igual pena sufrir el que
provocare o facilitare intencionalmente la invasin de ganado a un establecimiento
rural ajeno.
Art. 29 - cuando animales de raza determinada o definida fueren servidos por
reproductores ordinarios o de sangre distinta o inferior, que hubieren penetrado en
campo cercado, el propietario tendr derecho a exigirle al dueo del animal invasor,
los daos y perjuicios que le hubieren ocasionado.
el mismo derecho tendr el
propietario de reproductores machos de razas determinadas o definidas que

sirvieren a animales ordinarios o de sangre inferior que hubieren penetrado en

campo cercado.
Art. 30 - para demostrar el dao a que se refiere el artculo precedente podrn
utilizarse todos los medios de prueba. El juez, en caso de duda, podr decretar la
suspensin del procedimiento hasta que la cra se encontrare en condiciones de ser
apreciada por peritos.
RODEO
Art. 31 - Las obligaciones a que se refiere el presente titulo rigen exclusivamente
para las estancias a campo abierto.
Art. 32 - los propietarios, arrendatarios, poseedores por cualquier titulo
o
responsables de estancias a campo abierto estn obligados a practicar, como
mnimo, dos (2) reuniones anuales de ganado (rodeos), en el periodo comprendido
entre el 1 de setiembre de cada ao y el 30 de mayo del ao siguiente. El
incumplimiento de la obligacin impuesta por esta norma ser sancionado con
multa, la primera vez, y arresto, en caso de reincidencia.
Art. 33 - Los rodeos a que se refiere el presente titulo, deben notificarse
fehacientemente, con quince (15) das
de antelacin, como mnimo, a la
autoridad de aplicacin y a los arrendatarios, puestos, poseedores y propietarios de
estancias colindantes,
a
fin de que estos concurran,
provistos
del
correspondiente certificado de marca y/o seal, a retirar los animales de su
propiedad que se encuentren en el campo. La falta de notificacin har pasibles,
a los infractores, de las mismas penas previstas en el articulo anterior. Cuando
las personas a notificar en una misma estancia fueren dos o mas, estas debern
fijar un nico domicilio especial, a los efectos de la notificacin, que debern
comunicar a sus colindantes.
REPUNTES O CAMPEOS
Art. 40 - El propietario, arrendatario, poseedor o responsable de estancia a campo
abierto, requerido en las condiciones precedentes para dar repunte o campeo fijara,
dentro de los cuatro (4) das corridos posteriores al requerimiento, fecha y lugar
para dicho repunte o campeo, que deber realizarse dentro de los veinte (20) das
corridos posteriores a la fecha de la peticin.
Art. 41 - El o los peticionantes del repunte o campeo, en el caso previsto en el
articulo 39 de la presente ley, procedern con sujecin a las directivas que al
respecto impartiere el propietario, arrendatario, poseedor o responsable de
estancia. Asimismo, debern pagar a este, durante el repunte o campeo, el costo
del mismo, incluidos los jornales de los que intervinieren en la operacin, que se
determinaran de acuerdo a las leyes laborales vigentes para la actividad.
DEL GANADO SUELTO EN LOS CAMINOS
Art. 53 - La autoridad de aplicacin, especialmente por medio de los organismos
policiales de seguridad y transito, deber controlar que ganado suelto no obstruya el
transito en la va publica.

Art. 54 - El ganado de cualquier especie, que fuere encontrado deambulando en

la va publica, ser inmediatamente secuestrado y remitido al corral publico o
privado habilitado mas prximo. Previamente, se labrara un acta al efecto, en la que
constaran: especie, raza, sexo, pelaje, lugar donde se encontr o secuestro el ganado
y marca y/o seal que llevare impuesta.
Art. 55 - Los propietarios y/o responsables de ganado secuestrado en las condiciones
del articulo anterior, sern sancionados con multa o arresto, de acuerdo con el numero
de cabezas incautadas.
Art. 56 - Cuando el infractor no fuere conocido, se proceder de conformidad con lo
determinado en los artculos 58 a 64, e inciso b) "in fine" del articulo 66 de la presente
ley.
CORRAL PBLICO
Art. 57 - En la ciudad capital y en cada uno de los departamentos de la provincia
habr uno o mas corrales pblicos, policiales y/o municipales. Cuando estos no
existieren, la autoridad de aplicacin o la municipalidad competente autorizara
su funcionamiento en un corral privado y designara a su propietario como titular. Los
corrales pblicos o los privados habilitados, debern adecuarse a la extensin y
necesidades de la zona y en ellos se depositara el ganado que fuere conducido por el
corralero, por la autoridad de aplicacin o vecinos de la zona, por alguna de las
siguientes causas:
a) andar errante;
b) estar abandonado;
c) estar comprendido en las prescripciones de los artculos 26, 42, 54,
69, 70 o cualquier otra norma de la presente ley y su reglamentacin que as lo
dispusieren;
d) pertenecer a personas que no se encontraren en rodeo;
e) no es retirado por los interesados en el momento del aparte;
f) haberse introducido en predio ajeno cercado.
GUAS DE TRNSITO O CAMPAA
Art. 71 - el trnsito de ganado dentro de la provincia o de esta a otra provincia, solo
podr realizarse mediante la correspondiente gua de transito o campaa expedida por
la direccin provincial de ganadera del lugar de la extraccin, a travs de las
delegaciones locales de la reparticin. La gua tiene el carcter de documento
intransferible y deber acompaar al ganado en transito.
IDENTIFICACIN COLECTIVA E INDIVIDUAL DEL GANADO MARCAS Y
SEALES
Art. 84 - los propietarios de ganado estn obligados a marcarlo, cuando fuere mayor, y
a sealarlo, cuando fuere menor. La seal podr usarse como complemento de la
marca en el ganado mayor.
Art. 87 - es obligatorio para todo propietario de hacienda el registro a su nombre de las
marcas o seales que usare. Se prohbe la utilizacin de marcas o seales no
registradas. Las marcas y seales solo pueden ser usadas por sus titulares.

Art. 88 - el estado provincial es el exclusivo propietario de los sistemas de diseo de

marcas y seales de ganado que se apliquen en su jurisdiccin.
Art. 92 - la marca consistir en un dibujo o diseo o signo o numero impreso a hierro
candente o por cualquier procedimiento autorizado por la direccin provincial de
ganadera, que produzca efectos anlogos y que asegure una impresin clara e
indeleble.
Art. 93 - la seal consistir en un corte, incisin o perforacin en una o ambas orejas
del animal.
REGISTRO
art. 103 - crease el registro general de marcas y seales, en el mbito de la direccin
provincial de ganadera, en el que se inscribirn: a) las marcas y seales; b) todos los
actos de transmisin, modificacin o extincin de derechos sobre marcas y seales; c)
las renovaciones de marcas y seales ya inscriptas; d) los actos que dispusiere el
decreto reglamentario de la presente ley.
Art. 108 - la marca o seal registrada ser catalogada mediante una numeracin
inmutable, correlativa y progresiva, que servir para determinarla. Dicha numeracin
tendr carcter permanente dentro de la provincia y no ser susceptible de
variaciones.
REMATES DE GANADO
Art. 152 - para la realizacin de remates de ganado privados o judiciales, el martillero
publico interviniente deber presentar previamente a la direccin provincial de
ganadera: a) certificado de marca y/o seal o certificado de transmisin de ganado o,
en su caso, la gua de transito correspondiente; b) la autorizacin del propietario de los
animales o la orden judicial pertinente para realizar el remate. Esta ltima ser
requisito nico y suficiente cuando se tratare de animales orejanos, mostrencos o que
llevaren impuesta marca o seal no registrada. La direccin provincial de ganadera,
previa identificacin del ganado, tomara razn de la presentacin y entregara al
martillero una constancia de ella.
Art. 153 - el martillero publico interviniente en el remate entregara al comprador un
certificado en el que se detallara marca y/o seal, cantidad, especie, sexo, pelaje y
dems requisitos esenciales de lo subastado, con especial referencia al certificado que
correspondiere, segn el articulo anterior.
Art. 154 - el martillero publico que realizare un remate de ganado o de cueros, sin
cumplir previamente con los requisitos establecidos en el articulo 152 de la presente
ley, ser inhabilitado hasta por ciento ochenta (180) das para el ejercicio de su
profesin. La inhabilitacin ser resuelta por la suprema corte de justicia de la
provincia o el rgano que correspondiere, a solicitud de la direccin provincial de
ganadera.
AUTORIDAD DE APLICACIN

Art. 172 - la direccin provincial de ganadera ser la autoridad de aplicacin de la

presente ley y su reglamentacin. a los fines del control e investigacin de
infracciones, la direccin provincial de ganadera inspeccionara vehculos de
transporte, frigorficos, mataderos, barracas, tambos, zoolgicos, ferias, estaciones de
embarque y establecimientos industrializadores de carnes, cueros y dems
subproductos provenientes del ganado y cualquier establecimientos o lugar donde se
deposite, almacene, industrialice, consigne o venda hacienda, cueros o sus derivados.
Asimismo, requerir los comprobantes, libros y la documentacin necesaria para la
comprobacin de la infraccin. Si para la constatacin de una infraccin fuere
necesario allanar una estancia, un lugar de cra o engorde de ganado, un domicilio,
residencia o morada, ser indispensable orden escrita del tribunal de faltas
competente, en las condiciones previstas en el artculo 141 del cdigo de faltas de la
provincia
BIBLIOGRAFA
Fernando P. Brebbia- Contratos Agrarios

DERECHOS REALES

Concepto: Es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata.
Se encuentra en ella dos elementos, la persona que es sujeto activo del derecho, y la
cosa que es el objeto.

Enumeracin: El art. 2503 enumera taxativamente los derechos reales admitidos y

legislados en el Cdigo Civil:
1) Dominio y Condominio,
2) Usufructo,
3) Uso y Habitacin,
4) Servidumbres activas,
5) Hipoteca,
6) Prenda,
7) Anticresis
8) Superficie forestal.
El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autnomo, nuevo y
distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del C. C. que recae sobre

una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento

y un porcentaje de cosas comunes.
El derecho real de superficie forestal fue incorporado por la ley 25.509,
modificando el art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre
ellos derechos enfituticos, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor
trmino que el de 5 aos, cualquiera sea el fin de la imposicin, ni hacer en ellos
vinculacin alguna

Dominio. Concepto: art. 2506 El dominio es el derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
Se ha sostenido que habra de agregarle de una manera absoluta, exclusiva y
perpetua.
El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser
objeto una cosa. Los dems derechos son solos fragmentos de esa totalidad.

Extensin del dominio: El art. 2518 declara que la propiedad del suelo se extiende a
toda su profundidad y al espacio areo sobre l.
Existen disposiciones legales que no permiten construir ms all de
determinada altura o poner obstculos. El derecho al espacio areo se limita a hacer
en l las construcciones permitidas, aunque quiten luz, vista u otras ventajas a los
vecinos.
En cuanto a la profundidad comprende todos los objetos que estn debajo de
l, como tesoros y minas. Pero no pertenecen al propietario del suelo las ruinas y
yacimientos arqueolgicos y antolgicos y las aguas subterrneas. Las minas son
propiedad del estado nacional o provincial, segn el territorio en que se hallen.

Dominio imperfecto: se vincula a la idea de que el dominio no aparezca revestido de

todos los caracteres o facultades que la ley le atribuye.
El art. 2507 establece El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es
perpetuo, y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas. Se
llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condicin o si la cosa que forma su objeto es un inmueble,
gravado respecto de terceros, con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.
Art. 2661 Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una
sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo
perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til.
Dentro del dominio imperfecto existen dos supuestos:

1 Cuando est afectado el carcter de perpetuo: dominio fiduciario y

revocable.
2 Cuando est gravado con algn derecho real a favor de otra persona.

Dominio fiduciario: es una especie de gnero dominio imperfecto. Art. 2662 Dominio
fiduciario es el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por contrato o
por testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso,
con el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento
o la ley.

Sujetos:
a) Constituyente o fideicomitente o fiduciante: que es quien se desprende del
dominio a favor de otra persona.
b) Fiduciario: quien recibe el dominio transmitido temporalmente.
c) Fideicomisario: es el tercero a quien habr de transmitirle el dominio si se
cumple la condicin o vence el plazo.
d) Beneficiario: quien recibir los beneficios de la gestin del fiduciario.
El objeto est constituido por cosas que deben ser ciertas, individualmente
determinadas y estar en el comercio. Pueden ser muebles o inmuebles.
La ley 24.441 define al fideicomiso Habr fideicomiso cuando una persona
(fiduciante) trasmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario),
quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato
(beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al
beneficiario o al fideicomisario.

USUFRUCTO

*Concepto: es un derecho real, sobre cosa ajena, esencialmente temporario y vitalicio

en el que el propietario queda privado del ejercicio de un haz de facultades que pasan
al usufructuario
Art. 2807: es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a
otro, con tal que no se altere su substancia
Capacidad: Primeramente se debe distinguir entre capacidad para constituir, transmitir
y adquirir usufructo, y en cualquiera de estos casos si es a titulo gratuito u oneroso, si
es por contrato o por disposicin de ltima voluntad, y con referencia al objeto si es o
no fungible

Para constituir: segn provenga de cosas y por medio de legados.

Cosa no fungible: si es a ttulo oneroso se requiere la capacidad para vender, si es a
ttulo gratuito se requiere la de donar (Art. 2831-1357 y 1804).
Cosa fungible: Art. 2832: siendo fungible la cosa fructuaria no tienen capacidad para
constituir usufructo ni por contrato oneroso o gratuito los que no la tienen para prestar
mutuo.
Por legado: la ley en este caso no distingue entre las cosas fungibles y no fungibles,
versa de la siguiente manera: Art. 2833: no tiene capacidad para constituir usufructo
despus de sus das, los que no la tengan para hacer testamento. (Ubicada en los
Arts. 3606 al 3617).

Para adquirir: Art. 2836: no tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas
muebles o inmuebles, por contrato oneroso o por disposicin de ltima voluntad, los
que no la tienen para comprar bienes de la misma especie.

Para transmitir: Cabe aclarar que si bien este derecho es intransmisible y personal, si
puede transmitirse su ejercicio, siendo el titular directamente responsable ante el nudo
propietario.

*Obligaciones

Del nudo propietario:

1) La entrega de la cosa gravada: Art.2910: el nudo propietario esta obligado a
entregar al nudo propietario la el objeto gravado con el usufructo, con todos sus
accesorios y en el estado en que se hallare, aun cuando no pueda servir para
el uso o goce propio de su destino
2) Deber de no cambiar el estado de las cosas: Art. 2912: el nudo propietario no
puede, contra la voluntad del usufructuario, cambiar la forma de la cosa
gravada ni levantar nuevas construccionesni destruir cosa alguna. Pero
puede adquirir servidumbres activas .En resumen no puede alterar en prejuicio
del usufructuario por actos jurdicos o materiales.
3) De garanta: Art. 2915: cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el
nudo propietario debe garantir al usufructuario el goce pacfico de su derecho,
esta garanta es de la misma clase que le debe el vendedor al comprador. Si el
usufructo fuese a titulo gratuito y de cosas fungibles el usufructuario no tiene
accin alguna contra el nudo propietario.

Del Usufructuario:

1) Antes de entrar en uso y goce de la cosa:

a) Inventario: Art. 2846: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes
deber hacer inventario de los muebles (enumeracin y descripcin de todos lo
bienes) y un estado de los inmuebles afectados (deterioros existentes en el inmueble,
pues los otros datos relevantes ya se encuentran plasmados en la escritura
respectiva), en presencia del propietario a su representante.
b) Fianza: Art.2851: El usufructuario antes de entrar en uso y goce de los bienes
deber dar fianza de que gozar de ella, la conservara de conformidad a las leyes y
que cumplir con todas las obligaciones que le son impuestas en este Cdigo o por el
ttulo constitutivo del usufructo y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza
puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes.
Este monto trata de un monto determinado por una tasacin que deber responder
en seguridad de los bienes muebles y los daos que pudiere causar en los inmuebles.

2) Propiamente dichas: antes de enumerarlas cabe destacar que la mayora de estas

tiene el fin de salvaguardar el principio de salva rerum substantia(conservar la
substancia de la cosa).

a) Deber de limitar el uso: Art.2878: El usufructuario deber usar la cosa como lo hara
el dueo de ella, y usarla con el destino al cual se encontraba antes del usufructo.
b) Deber de informacin: Art.2880: de cualquier modo que se perturben los derechos
del propietario por un tercero el usufructuario esta obligado a ponerlo en conocimiento
del nudo propietariosi no lo hiciere, responder por todos los daos que resultaren
parta el propietario como si fueren por culpa suya.
c) Conservacin en plenitud y libertad de inmuebles: Art.2893: se responsabilizara al
usufructuario cuando obre activa o pasivamente, segn corresponda, resultando as
adquirir o perder servidumbres por usucapin, tanto como si dejare de pagar las
deudas inherentes a los bienes en usufructo, hacindose este responsable por mora,
intereses, costas de ejecuciones, etc.
d) Deber de hacer reparaciones. Facultad de abandono: Art 2884: Las reparaciones
respecto de la conservacin es a cargo del usufructuario mientras que no excedan un
cuarto de la renta lquida anual si fuere usufructo oneroso y tres cuartas partes si fuere
gratuito. El usufructuario no esta obligado a hacer ninguna reparacin cuya causa sea
anterior a la apertura de su derecho, ni tiene derecho para exigir del nudo propietario
las reparaciones, mejoras o gastos de ninguna clase.

3) Otras cargas: Los impuestos tasas y tributos ordinarios deben ser satisfechos por
quien percibe su ganancia, en este caso el usufructuario.
a) Cerramiento forzoso y deslinde.
b) Pensiones alimenticias, rentas, sueldos y rditos (usufructuario general).
c) Cargas reales. Hipotecas: Si la hipoteca es de fecha posterior al nacimiento del
usufructo corresponde soportarlas al usufructuario, de lo contrario le corresponde al
nudo propietario. Quien paga de estos dos las deudas sin que le corresponda se
subroga a los derechos y acciones del acreedor.

*Extincin:

Generalidades: como hemos visto el usufructo tiene determinadas caractersticas, en

consecuencia el faltar o sufrir un defecto en una de ellas el usufructo se extingue:

a) Por ser un derecho real se extingue cuando se destruye el objeto sobre al cual
recaer.
b) Por ser temporario y vitalicio se extingue al vencerse el plazo estipulado o al la
muerte del titular aunque no aya vencido el plazo o no se haya establecido.
c) Por ser derecho real sobre cosa ajena se acaba cuando se renen en una sola
persona todas las facultades por confusin o consolidacin.
d) La inactividad del usufructuario puede conducir a su extincin por el no uso o por la
adquisicin que ha hecho otra persona (prescripcin).
e) Tambin se puede extinguir por voluntad de las partes, revocacin y renuncia de las
causales especficas como la extincin de usufructo paterno por finalizacin o prdida
de la patria potestad.
f) Entre los modos de extincin podemos distinguir tambin los de carcter absoluto y
relativo.

1). Respecto al objeto

Prdida, destruccin o desaparicin de la cosa: Art. 2934 Se extingue tambin

el usufructo por la prdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando

la cosa no fuese fungible (Por ejemplo: si un animal dado en usufructo muere,

el usufructuario no podr beneficiarse de sus restos). No slo se extingue la
cosa materialmente, tambin cuando la sustancia jurdica de la cual tomaba su
nombre, su forma y su destino, ha cesado de ser.
-

El usufructo no se extingue en forma absoluta: en los casos en que la cosa se

pierda por culpa del nudo propietario o del usufructuario, el usufructo subsiste,
siendo aplicables las reglas relativas a las obligaciones de las partes que
determinarn las consecuencias de la prdida. Si fuese un tercero el culpable,
subsiste el usufructo sobre la indemnizacin.

Bienes asegurados: si el usufructuario asegurase la cosa y esta se perdiera, el

usufructo continuar sobre la indemnizacin correspondiente.

Prdida parcial: Art. 2937: Cuando ha sido parcial la prdida de la cosa el

usufructo contina, no slo en lo que de ella queda, en su forma primitiva, sino
tambin en los restos y accesorios. La extincin o deterioro de la cosa
fructuaria no da derecho al nudo propietario para demandar la extincin del
usufructo.

Universalidad de derecho: La destruccin de una cosa integrante de la

universalidad de un usufructo no produce tampoco su extincin.

2). Relativas al sujeto:

Renuncia: debe ser expresa, con capacidad suficiente para disponer y si es

sobre inmuebles debe ser por escritura pblica e inscripta en el registro pblico
para su oponibilidad.

Fallecimiento del usufructuario: Por ser vitalicia la muerte del usufructuario es

causa de extincin. Pero la muerte del nudo propietario no lo es y contina en
ese aspecto de la relacin sus herederos.

Extincin de la personera: Si el usufructo ha sido diferido a una persona

jurdica y esta se disolviese se extingue el usufructo, si no se hubiese
estipulado a tiempo la ley establece un mximo de 20 aos, transcurridos estos
y aunque se hubiese pactado un plazo mayor se entender reducido al mximo
legal.

Consolidacin: Reservamos este trmino slo en el caso de que el

usufructuario rena tambin la calidad de nudo propietario.

3). Relativas a la causa:

Plazo y condicin: Si el usufructo ha sido constituido por un plazo o sujeto a

una condicin resolutoria, el usufructo culminar cuando el plazo venza o
cuando la condicin resolutoria impuesta por el ttulo constitutivo se cumpla
(Art. 2921-2923-2926)

4). Relativas al tiempo:

No uso. Independencia de la extincin: El usufructo se pierde por el no uso

durante el trmino de 10 aos. El no uso desde el punto de vista del
propietario, opera como una prescripcin liberatoria, ya que libera al dominio
del gravamen que representa el derecho real sobre cosa ajena en su aspecto
pasivo.
Prescripcin: La prescripcin adquisitiva o usucapin a diferencia de la prdida
por el no uso, necesita de la actividad de otro, que posea la cosa a ttulo de
usufructuario. El derecho adquirido por un tercero por usucapin es excluyente
del que corresponde al usufructuario que a partir de la adquisicin su derecho
queda extinto.

5). Causales impropias: son aquellas que el Cdigo legisla como tales pero que no son
en verdad causales de extincin si no que hacen a la ineficacia del ttulo del usufructo.

- Revocacin directa: se da cuando el propietario luego de constituir el usufructo,

advierte que el adquirente no tena derecho a la adquisicin (por ejemplo: si fue dado
en pago de una deuda que no exista).
- Resolucin del derecho del constituyente: cuando quienes estaban legitimados
para constituir usufructo (en principio el propietario) resulta no ser propietario de la
cosa.
-Revocacin por los acreedores: es revocable cuando ha sido hecha en fraude o
perjuicio de los acreedores.
- Especficas. Usufructo paternal: se da cuando se acaba o se pierde la patria
potestad o se pierde o suspende el ejercicio, a cuyas vicisitudes esta ligado, salvo por
caso de suspensin por demencia ;caso expresamente exceptuado en el articulo 304.

USO Y HABITACIN

Concepto: Art. 2948: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la

facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesin de heredad
alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o tomar sobre los frutos de un
fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familiaSi

se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella se llama en este Cdigo, derecho
de habitacin.
HIPOTECA
Concepto Legal

La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero,

sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor (Art. 3108).
Es criticado este concepto por su imprecisin en al no determinar en que forma
opera la seguridad, por referirse a bienes inmuebles, cuando la calidad de inmueble
slo puede predicarse respecto de las cosas y por que no slo el deudor puede
hipotecar, en garanta de un crdito, sino que esta puede ser constituida por un
tercero.

Concepto segn Musto

Dice que es un derecho real convencionalmente constituido como accesorio de
un crdito determinado, en funcin de garanta por un monto expresado en dinero, que
recae sobre una cosa inmueble especialmente individualizada, que queda en poder del
constituyente y que en caso de incumplimiento del dbito, da derecho al acreedor a
perseguir la cosa en poder de quien se encuentre, ejecutarla y cobrarse con el
producido con prelacin sobre los dems acreedores.
Accesoriedad contractual de la hipoteca
Como los dems derechos reales de garanta, la hipoteca tiene carcter
accesorio de un crdito. No siendo un derecho independiente, no es concebible que la
hipoteca tenga como titular a una persona distinta del acreedor, pero su accesoriedad
no impide que, dada la funcin de garanta, la hipoteca pueda ser constituida por un
tercero para asegurar el resultado de la obligacin.
Del carcter accesorio de la hipoteca se desprenden importantes
consecuencias prcticas:
a) La nulidad de la obligacin acarrea la nulidad de la hipoteca.
b) No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesin expresa del crdito
a que accede.
c) La hipoteca est subordinada a la existencia de la obligacin y se
extingue con sta.
La accesoriedad de la hipoteca, como principio esencial, exige que la
obligacin a que accede est precisamente determinada, en todos su
elementos originarios: sujetos, objeto y causa. Esto no impide que se puedan
garantizar varias obligaciones con tal de que cada una de ellas est determinad
con la misma precisin. Tampoco obsta a que se garanticen con hipoteca
obligaciones eventuales o futuras, siempre que sean identificadas ab initio.
La fuente de la hipoteca es siempre al contrato. Si la obligacin est
determinada en su objeto y causa, puede ocurrir que en el origen no est

determinada en su monto exacto. Ello no obsta el cumplimiento del principio de

accesoriedad, siempre que se determine el montante de la garanta
hipotecara.
Objetos a hipotecar
Inmuebles: Segn lo establecido por el art. 3108 slo puede ser objeto de
este derecho real las cosas inmuebles. En otras ramas del derecho se admite la
hipoteca sobre naves y aeronaves, y los motores de estas ltimas.
Conforme al art. 2313 existen tres clases de inmuebles: 1) por su
naturaleza, que son las csas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el
suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad; 2) por
accesin, estos no pueden ser objeto del derecho real de hipoteca
independientemente del suelo al que acceden; 3) por su carcter representativo, es
criticada la inclusin de esta categora en la clasificacin de inmueble por su inutilidad
prctica, pues: 1) los instrumentos que sirven de ttulos al dominio y condominio, no
podran ser hipotecados con independencia de la cosa sobre la cual recaen estos
derechos; 2) si los ttulos se refieren a derechos de usufructo, uso, habitacin o
servidumbre, no pueden ser objeto de hipoteca; y 3) si el titulo es de una hipoteca, en
nuestro cdigo no se permite la hipoteca sobre hipoteca.
Minas: El cdigo en la materia las considera una verdadera propiedad y
admite el derecho de hipoteca cuando son de primera o segunda categora, con a
salvedad de que el derecho del acreedor hipotecario est expuesto a extinguirse si se
produce la caducidad de a concesin, en los diversos casos en en lo establece la ley.
Nuda Propiedad: El propietario que a dado su pedio en usufructo, puede dar
en hipoteca la plena propiedad, siempre que la hipoteca tenga efecto una vez
concluido el usufructo. Est autorizado tambin a constituir hipoteca sobre la nuda
propiedad.
Forma ad solemnitatem de constitucin
La hipoteca solo puede constituirse por escritura pblica (art. 3128). La
escritura pblica es exigida por la ley ad solemnitatem, por ende esta forma rige para
la constitucin de la hipoteca, o sea para el contrato constitutivo de la garanta real.
Se dice que es ad solemnitatem, porque ello surge de la disposicin del art.
3115 al expresar: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor
de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo. Por otra parte, aunque se
admita la promesa de hipoteca, es indudable que el derecho real no puede quedar
constituido sino despus de suscripta la escritura pblica.
Registro y Convencionalidad de la Hipoteca
Decimos que la hipoteca es un derecho real convencionalmente constituido. El
carcter de convencional surge de la disposicin expresa de nuestro cdigo que lo
consagr en la norma del art. 3115 que dice: No hay otra hipoteca que la convencional
constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo, para
reafirmar en la nota: quedan pues concluidas todas las hipotecas tcitas o legales y
derogadas las leyes 14, 23, 24, 28 y 33, ttulo 13, parte 5.
La nica fuente de la hipoteca es el contrato y la constitucin debe ser expresa,
no se admite su constitucin en forma tcita.
La extensin de la hipoteca

El art. 3110 se refiere a los bienes que estn comprendidos en la garanta: La

hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al
principal; a todas las mejoras sobrevivientes al inmueble, sean mejoras naturales,
accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones
hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las
cargas o servidumbres que deba el inmueble: a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de
inmueble contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetas a la
hipoteca.
Accesorios: Son comprendidas en este rubro, a) las cosas muebles adheridas
a los inmuebles fsicamente, exceptuando las previstas en los arts. 2322 y 2323, y b)
las cosas muebles convertidas en inmuebles por accesin moral (art. 2316), cuando
hayan sido colocadas con esa intencin por las personas enumeradas en el art. 2320.
Los accesorios revisten el carcter de tales mientras lo conserven, es decir no hayan
sido separados del principal.
Mejoras: El cdigo se refiere a las mejoras sobrevivientes, es decir, a las que
acceden al inmueble despus de constituida la hipoteca y que se convierten en nuevos
accesorios del inmueble, enriqueciendo su valor.
Frutos: los frutos ms que accesorios, mientras estn unidos a la cosa, forman
un todo con ella. Este criterio es slo aplicable a los frutos naturales e industriales. Los
frutos civiles estn comprendidos en una frase expresa del artculo, que se refiere a
los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios que son tpicos frutos civiles.
Indemnizacin Expropiatoria: La existencia de hipotecas no puede paralizar
las expropiaciones por causa de utilidad pblica, en los casos en que la Constitucin
nacional lo autoriza. En el orden nacional, la ley 21.499 as lo establece y dispone que
los derechos del reclamante se considerarn transferidos de la cosa a su precio o a la
indemnizacin, quedando aqulla libre de todo gravamen (art. 28).
Bienes que no susceptibles de hipotecas: Hay cosas que no pueden ser
susceptibles de ser hipotecadas como las cosas muebles por ser un derecho que
recae sobre el inmueble, salvo lo previsto en otras leyes. Y hay otras cosas a las
cuales no se extiende la carga de la hipoteca, en cuanto a los derechos reales que
recaen sobre cosa ajena, por ms que recaigan sobre inmuebles, como el usufructo,
uso, habitacin ni el propio derecho de hipoteca.
Bienes respecto de los cuales no se extiende la hipoteca: Los inmuebles
contiguos que adquiera el propietario del bien hipotecado para reunirlos con este. El
supuesto es el siguiente: una persona ha hipotecado un inmueble (lote A), luego
adquiere el lote colindante (lote B) al que incorpora para el mismo destinarlos a la
misma explotacin, caso en que la hipoteca no se extiende a esta nueva adquisicin.
Tampoco a los tesoros que estn bajo el suelo por el hecho del hombre se les puede
extender la hipoteca, lo cual est estipulado en el cdigo en el art. 2566.
Cosas que no pueden ser objeto de hipoteca: Las cosas que no estn en el
comercio, por ser del dominio pblico del Estado nacional, o de los Estados
provinciales, por su inalienabilidad absoluta. Las cosas que no pueden ser gravadas,
por disposiciones de leyes especiales y los inmuebles afectados, por causas de
inalienabilidad, en la medida en que lo autorizan el Cdigo o las leyes especiales.
El crdito hipotecario

Obligaciones en General: El art. 3108, al expresar que la hipoteca es el

derecho real, constituido en seguridad de un crdito en dinero, pareciera restringir a
las obligaciones dinerarias al mbito de operaciones garantizables con este tipo de
derecho real. Pero ello no es as ya que los art. 3109 y 3153 amplan el espectro a que
se pueden garantizar toda clase de crditos.
Cualquiera que sea el objeto de la obligacin en caso
de incumplimiento y ejecucin de la garanta hipotecaria, se podr resolver al fin en el
pago de una suma de dinero y el legislador remarca con esto la necesidad de que est
expresada la garanta en dinero.
No existen inconvenientes en garantizar obligaciones
de dar moneda extranjera (Ley 23.928), como tampoco aquellas que tengan como
prestacin originaria una obligacin de hacer o una obligacin de no hacer.
Obligaciones Condicionales y Eventuales: El art. 3109 expresa, despus de
afirmar el principio de especialidad, que si el crdito es condicional o indeterminado en
su valor, o si la obligacin es eventual..., basta que se declare el valor estimativo en el
acto constitutivo de la hipoteca.
El art. 3153, a su vez, expresa: La
hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales o eventuales, de una manera
tan completa como los crditos puros y simples.
La doctrina se divide en tres orientaciones
para interpretar la expresin o eventuales: a) tesis amplia (Segovia), indica todas las
obligaciones futuras que pueden nacer en cualquier momento, aunque no
necesariamente; b) tesis restrictiva (Lafaille), equipara la obligacin eventual a la
condicional; c) tercera corriente, indica como fuente la ley belga de 1851, que admita
se constituyera hipoteca para garantizar la apertura de un crdito, hasta la
concurrencia de una suma determinada que se est en obligacin de suministrar,
teniendo validez desde su inscripcin.
Podemos distinguir entre crditos futuros:
no existen en el presente pero necesariamente tendrn existencia, pues la causafuente de la obligacin, tambin necesariamente se producir. Eventuales: no existen
en el presente, pero pueden tener existencia aunque, a diferencia del anterior, su
nacimiento no es necesario sino contingente. Condicionales: cuando la obligacin esta
subordinada a un acontecimiento incierto y futuro que puede o no llegar (art.528).
Obligaciones Naturales: El concepto de obligacin natural est dado en el art.
515, por contraposicin a las obligaciones civiles: son las que, fundadas slo en el
derecho natural y en la equidad, no confieren accin para exigir su cumplimiento, pero
que cumplidas por el deudor, autorizan para retener lo que se ha dado por razn de
ella... El cdigo, despus de enumerar cules son esas obligaciones, dice en el art.
518: Las fianzas, hipotecas, prendas y clusulas penales, constituidas por terceros
para seguridad de las obligaciones naturales, son vlidas, pudiendo pedirse el
cumplimiento de estas obligaciones accesorias.
Distintas Modalidades
Letras Hipotecaras (Ley 24.441): El art. 35 de la ley incorpora el concepto de
ttulo valor, para fijar naturaleza de las letras hipotecarias. La ventaja asignada a ttulo
valor es su autonoma, literalidad y completividad, de modo tal que el tenedor legtimo
del documento adquiere un ttulo autnomo de modo que no le son oponibles las
defensas personales de los transmitentes.
La ley exige adems que la emisin de letras
hipotecarias slo puede efectuarse cuando se trate de hipotecas en primer grado y
debe estar consentida por el constituyente en el acto constitutivo (art. 36). La emisin

por letra de cambio extingue por novacin la obligacin que era garantizada por la
hipoteca (art 37). El propietario puede disponer del dominio. El adquirente tendr todos
los derechos y obligaciones del tercer poseedor (art. 38).
La ley determina que la locacin convenida con
posterioridad a la constitucin de la hipoteca es inoponible a los adquirentes de letras
o cupones. Es tambin obligacin asegurar contra incendio el inmueble y el
incumplimiento de este deber acarrea la caducidad del plazo.
a) Emisin: Las letras hipotecarias deben ser emitidas por el deudor, e
intervenidas por el registro de la jurisdiccin que corresponda al inmueble. Deben
emitirse en papel que asegure su inalterabilidad y firmarse por el deudor, el escribano
y un funcionario del registro, dejndose constancia de su emisin en el mismo asiento
registral de la hipoteca (art. 39). Lo que debe contener la letra, art. 39:
1) Nombre del deudor y del propietario del inmueble.
2) Nombre del acreedor. No puede ser al portador.
3) Monto de la obligacin incorporada a la letra, expresada en
una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera.
4) Plazos y de ms estipulaciones respecto del pago.
5) El lugar en el cual debe hacerse el pago.
6) Tasa de inters compensatorio y punitorio.
7) Ubicacin del inmueble hipotecado y sus datos registrales y
catastrales.
8) Deber prever la anotacin del pago de servicios de capital o
renta o pagos parciales.
9) La indicacin expresa de la tendencia de los cupones de
capital e intereses acredita su pago, y que el acreedor se
halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos.
10) Los dems que fijen las reglamentaciones que se dicten.
b) Endosos: El art. 40 de la ley distingue sus caractersticas de los
endosos aplicables a los
dems ttulos:
1) Debe ser nominativo.
2) No es necesario notificacin al deudor.
3) El endoso no importa responsabilidad para el endosante.
c) Cupones: La letra hipotecaria tendr cupones que servirn para
documentar los pagos de
las cuotas o los servicios de intereses. Cuando se paga una cuota o un servicio de
inters, el interesado debe exigir que se le entregue el cupn que ser el comprobante
del pago realizado. Esto debe estar expresamente indicado en la letra (art. 39 inc. i).
d) Prescripcin: Las acciones emanadas de la letra hipotecaria se
prescriben en el plazo de tres aos que se cuentan a partir del vencimiento de cada
cuota de capital o de inters (art. 48).
e) Cancelacin: La cancelacin de inscripcin de la emisin y la de la
hipoteca tendr lugar a pedido del deudor que presentare la letra y los cupones con la
constancia de haberse efectuado todos los pagos de intereses y capital.
f) Las letras hipotecarias escriturales: Los ttulos denominados
escriturales a diferencia de los caratulares, son los que no tienen un soporte en el
papel, sino que figuran exclusivamente en los registros de una entidad autorizada
debidamente para ello, con soporte magntico, informtico, o de otra naturaleza.

g) Crditos hipotecarios para vivienda: La ley pone un tope a los

honorarios profesionales y establece que los aportes previsionales estarn es
proporcin al honorario efectivamente percibido. Tambin sienta la presuncin de que
el plazo est establecido en beneficio del deudor, salvo estipulacin en contrario, pero
consagra como inderogable la facultad del deudor de cancelar el crdito antes del
vencimiento cuando el pago fuere de la totalidad del capita adeudado.
Extincin de la Hipoteca
Modos indirectos por va de consecuencia
Principio General: La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin
principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las
obligaciones (art. 3187). La extincin debe ser total, ya que si fuese parcial la extincin
no la provoca teniendo en cuenta el carcter de indivisible de la hipoteca (art. 3188).
Excepciones: Sealamos las diversas excepciones que prev el Cdigo Civil.
a) Pago por subrogacin: El pago de la deuda hecho por un tercero
subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca (art. 3189). La
subrogacin legal o convencional traspasa al nuevo acreedor todos los
derechos, garantas y acciones del antiguo acreedor.
b) Novacin: La novacin extingue la obligacin, pero el acreedor puede
hacer reserva de los privilegios e hipotecas del antiguo crdito, que entonces
pasan a la nueva. Esa reserva no exige la conformidad de la persona respecto
de la cual es hecha, pero se debe aclarar que el cdigo dispone expresamente
que, cuando los bienes hipotecados o empeados pertenecen a un tercero, que
no hubiese tenido parte en la novacin, el acreedor no puede reservarse el
derecho de prenda o hipoteca.
c) Fianza: La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza
se extinga por la confusin (art. 3191). Si un persona rene la las calidades de
acreedor y deudor, la confusin extingue la obligacin accesoria del fiador. Si la
confusin es por reunin las calidades de acreedor y fiador en una misma
persona, al ser por hiptesis del art. 3191 el constituyente de la hipoteca este
ltimo, se extinguir la hipoteca por confusin, pues el acreedor no podra tener
una hipoteca sobre sus propios bienes.
d) Consignacin: La consignacin da la cantidad debida, hecha por el
deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor
la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese
dado fuerza de pago (art. 3192). En caso de la consignacin halla sido hecha
por depsito judicial, que no fuese impugnacin por el acreedor, surte todos los
efectos del verdadero pago.
Modos autnomos o directos
Renuncia: Dice el art. 3193: La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y
constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario,
consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a
pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de
la deuda.

Dominio Imperfecto: La hipoteca constituida por el titular de un dominio

imperfecto es vlida, pero no puede tener ms amplitud que la que el propio titular
puede darle. Cuando el dominio es desmembrado, mientras la desmembracin
subsista, si el bien hipotecado se ejecuta, ser con esa carga, pero la hipoteca no se
ve afectada en cuanto a su existencia.
En cambio, se el dominio es revocable, por estar sujeto a
plazo o condicin resolutorios, la hipoteca queda condicionada igualmente y no puede
subsistir ms all del plazo o del cumplimiento de la condicin.
El art. 3194 dispone: La extincin de al hipoteca tiene
lugar, cuando el que la concedido no tena sobre el inmuebles ms que un derecho
resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri
se encentar resuelto.
Destruccin: Cuando se produce la destruccin de los edificios, la hipoteca
subsiste, pero slo sobre el suelo, si la destruccin es parcial, la hipoteca tambin
subsiste sobre la parte que ha quedado construida y, si el edificio es reconstruido, la
hipoteca vuelve a gravarlo (art. 3195).
Existe un supuesto excepcional que plantea la doctrina. Es el caso
de que no slo desapareciera o se destruyera lo edificado, sino que el suelo mismo
perdiera su condicin de cosa in commercium.
Expropiacin por causa de utilidad publica: en tal supuesto, el derecho de
garanta se traslada al precio o a la indemnizacin que debe pagar el sujeto
expropiante (ley 21.499). Esto significa que la hipoteca se extingue cesando el
derecho de persecucin pero subsistiendo el privilegio sobre el monto de la
indemnizacin.
Subasta Pblica: En la ejecucin de un inmueble, sea que se produzca en un
juicio promovido por un acreedor hipotecario o por un acreedor comn, cuando se ha
realizado el remate pblico y se ha adjudicado el bien al mejor postor, deben
cancelarse las hipotecas.
La citacin de los acreedores hipotecarios al domicilio real, o al
de eleccin en el contrato, es requisito indispensable para que se opere la extincin,
pero la existencia de la hipoteca no puede impedir la ejecucin por los dems
acreedores quirografarios o de rango posterior.
Confusin: Si la propiedad irrevocable y la calidad de acreedor hipotecario se
encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente (art.
3198).
Dacin de Pago: Es un tema que a preocupado a los autores, es decir, cuando
alguien, en pago de una obligacin, transfiere la propiedad de una cosa, pero el
acreedor que de tal modo la hubiera adquirido es vencido luego, por reivindicacin.
Supuestos Particulares
Caducidad de la Inscripcin: El art. 3151 dice: Los efectos del registro de la
hipoteca se conservan por el trmino de veinte aos, si antes no se renovare, y el art.
3187 prev: Los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados veinte
aos desde que fue registrda.
Si se renueva antes de su vencimiento, la hipoteca
conserva su rango. La reinscripcin puede hacerse por el acreedor hipotecario sin
necesidad de la conformidad del deudor.

Cancelacin: El art. 3199 dice: La hipoteca y la toma de razn se cancelarn

por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por
sentencia pasada en cosa juzgada.
La cancelacin voluntaria exige:
a) El acuerdo mutuo entre acreedor y deudor del cual se deber
dejar constancia, el ttulo que se presentar ante el registrador, a los
efectos de que efecte el asiento cancelatorio.
b) La declaracin unilateral del acreedor, en la misma forma y
con iguales fines y efectos.
c) La renuncia dela hipoteca por parte del acreedor consintiendo
la cancelacin.
d) La cancelacin presume la extincin de la hipoteca.
La cancelacin judicial exige legalmente la sentencia pasada en
autoridad de cosa juzgada, pudiendo ser diversos los motivos por los cuales se
produce la cancelacin, siendo el ms comn la reticencia o ausencia del acreedor
para otorgar la cancelacin de forma voluntaria.