FONDO ADAPTACIN

CONSTRUCCIN DE LA INTERCONEXIN VIAL YATI-BODEGA-DEPARTAMENTO DE BOLIVAR.

APENDICE E

GESTION PREDIAL

MAYO DE 2014

TABLA DE CONTENIDO
1. OBJETIVOS ....................................................................................................................................... 5
2. DEFINICIONES:................................................................................................................................. 5
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

GESTIN PREDIAL. .......................................................................................................................... 5

FICHA PREDIAL. ............................................................................................................................... 5
AVALO. ............................................................................................................................................ 6
OFERTA FORMAL DE COMPRA. ...................................................................................................... 6
DERECHO DE VA ............................................................................................................................. 6

3. GENERALIDADES ............................................................................................................................. 6
4. NORMATIVIDAD VIGENTE ............................................................................................................... 8
4.1 LINEAMIENTOS GENERALES ESTABLECIDOS PARA LA EJECUCIN DEL OBJETO
CONTRACTUAL.

CAPITULO V
ELABORACIN DE LA FICHA PREDIAL
5.1
5.1.1
5.1.1.1
5.1.1.2
5.1.2
5.1.3
5.1.3.1
5.1.4
5.1.5
5.2
5.3

DESARROLLO METODOLGICO
EQUIPO
EQUIPO LOGSTICO
EQUIPO TCNICO
INVESTIGACIN CATASTRAL
TRABAJO DE CAMPO
SITUACIONES PARTICULARES
FICHA PREDIAL COMPONENTE JURDICO- CATASTRAL
FICHA PREDIAL COMPONENTE CARTOGRFICO
ANEXOS
VALOR PARA LA ELABORACIN DE LA FICHA PREDIAL

15
16
16
16
16
17
20
21
24

6. ELABORACIN DE ESTUDIO DE TTULOS ..................................................................................... 28

6.1 ACTIVIDADES ESPECFICAS PARA LA ELABORACIN DE ESTUDIOS DE TTULOS................. 28
6.2 ELABORACIN DE DIAGNOSTICO JURIDICO ............................................................................... 30
6.3 EQUIPO TCNICO. .......................................................................................................................... 31

6.4 VALORES POR ACTIVIDADES PARA ELABORACIN DE ESTUDIO DE TTULOS Y/O

DIAGNSTICOS
JURIDICOS.
7. FICHA SOCIAL (DESCRIPCIN Y ALCANCES) .....................ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.
7.1 RELACIN CON LA COMUNIDAD: ...................................................................................................
7.2. EQUIPO TCNICO............................................................................................................................
7.3. SUPERVISION ..................................................................................................................................
7.4. IDENTIFICACIN Y RECONOCIMIENTO DE FACTORES SOCIALES EN EL PROCESO DE
ADQUISICIN DE PREDIOS......................................................................................................................
7.5. ALCANCE SOCIAL DE LAS FUNCIONES DEL INVAS ....................................................................
7.6. DIAGNSTICO SOCIAL Y RECOMENDACIN DE FACTORES SOCIALES
7.7. INSUMOS PARA EL ANALISIS DE LA AFECTACIN.......................................................................
8. FACTORES SOCIALES ...........................................................ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.
9. PROCESO DE AVALOS .................................................................................................................. 42
9.1 PROCESO DE PRCTICA DE AVALOS ........................................................................................ 32
9.2 PARMETROS VALUATORIOS ...................................................................................................... 334
9.3 INFORME TCNICO INDIVIDUAL DEL AVALO ............................................................................ 35
9.4 INFORME GENERAL DEL SECTOR ................................................................................................ 36
9.5 INSTANCIAS DE REVISIN Y APROBACIN DE DOCUMENTOS: ................................................ 48
9.5.1 ETAPAS EN EL PROCESO DE REVISION DE AVALUOS........48
9.6 LINEAMIENTOS ESTABLECIDOS PARA LA EJECUCIN DEL OBJETO CONTRACTUAL.
9.7 VALORES POR ACTIVIDADES PARA ELABORACIN DE AVALO COMERCIAL ...49
10. PROCESO JURDICO ...................................................................................................................... 39
10.1 DESCRIPCIN Y ALCANCES ........................................................................................................ 39
10.2 ACTIVIDADES ESPECFICAS ........................................................................................................ 39
10.3. RECOPILACIN DE INFORMACIN. .......................................................................................... 40
10.4 ENAJENACIN VOLUNTARIA ....................................................................................................... 41
10.5 EXPROPIACIN JUDICIAL ............................................................................................................ 44
10.6 RESTITUCIN DE BIENES DE USO PBLICO.............................................................................. 45
10.7 ACTIVIDADES SOCIO PREDIALES ............................................................................................... 46
10.8 FORMA DE PAGO ........................................................................... ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.
10.9 AJUSTES ....................................................................................................................................... 48
10.10 ANTICIPO. ..................................................................................... ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.
10.11 INCUMPLIMIENTO DE LO ORDENADO. ...................................... ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.
10.12 PENAL PECUNIARIA ..................................................................... ERROR! MARCADOR NO DEFINIDO.
3

10.13 PERSONAL MNIMO Y REQUISITOS DEL MISMO. .................................................................... 48

GESTIN PREDIAL
El presente documento tiene por objeto fijar los parmetros, procedimientos y requisitos a tener en
cuenta por el Contratista en desarrollo del proceso de Gestin Predial para los proyectos a cargo de
INVIAS. Adems, aclarar las obligaciones y campos de accin del contratista, la interventora y el
INVIAS, en esta materia.
La delegacin de la Gestin Predial al Contratista busca implementar procesos que permitan conforme al
cronograma de obra establecido, contar con la disponibilidad fsica y jurdica de las franjas necesarias
para la ejecucin y desarrollo de proyectos viales, asumiendo la responsabilidad socio predial que se
requiere para llevar a cabo la gestin con calidad, eficacia y eficiencia.
En cumplimiento de los objetivos del Instituto Nacional de Vas - INVIAS, establecidos mediante Decreto
2171 de 1992, dentro de sus funciones, en el artculo 54, se establece la de: elaborar conforme a los
planes del sector la programacin de compra de terrenos y adquirir los que se consideren prioritarios
para el cumplimiento de sus objetivos. De acuerdo a la modalidad de contrato por precios unitarios, el
INVIAS delegar la Gestin Predial al Contratista, quien las deber desarrollar y ejecutar bajo su cuenta
y riesgo.
En caso de afectarse territorios colectivos legalmente constituidos, previa verificacin de la informacin
existente, suministrada por las entidades competentes, debe aplicarse la normatividad vigente para estos
casos.
1

OBJETIVOS

1) Establecer las condiciones bajo las cuales el Contratista debe realizar el proceso de Gestin Predial
para el INVIAS.
2) Definir los trminos y especificaciones tcnicas a tener en cuenta en la elaboracin de los documentos
requeridos para este proceso.
3) Determinar las condiciones de revisin y validacin de los documentos presentados por el contratista
al INVIAS.
4) Determinar las funciones que en esta materia debe adelantar la Interventora para garantizar los
resultados de la gestin predial.
2

DEFINICIONES:

2.1
Gestin Predial: Es el procedimiento de compra por parte del Gobierno Nacional - Instituto
Nacional de Vas o quin este delegue, de las franjas de terreno necesarias para la construccin de
proyectos viales, que comprende las siguientes actividades: Elaboracin de las Fichas Prediales,
Estudios de ttulos, Prctica de Avalos y Negociacin de Los Predios Requeridos.
2.2 FICHA PREDIAL: Es el documento de carcter Tcnico, Jurdico y Cartogrfico que genera un
5

resultado de catastro especifico para identificar franjas inmobiliarias requeridas para la ejecuin de obras
pblicas, este documento lo integran dos grandes componentes:.
COMPONENTE CARTOGRFICO en el cual se determina el rea, ubicacin y detalles del
terreno y construcciones de las zonas de terreno requeridas georeferenciadas en un plano
cartogrfico, con respecto al diseo geomtrico de la va. Este componente debe elaborarse con
base en los lineamientos Catastrales y Jurdicos establecidos por la Subdireccin de Medio
Ambiente y Gestin Social del INVIAS.
COMPONENTE JURIDICO CATASTRAL se identifica a nivel jurdico y catastral el predio y
resume todo lo contenido dentro de la zona de terreno requerida, como son: construcciones,
viviendas, mejoras y/o especies (cultivos). Este componente debe elaborarse con base en los
lineamientos Catastrales y Jurdicos establecidos por la Subdireccin de Medio Ambiente y
Gestin Social del INVIAS.
2.3 AVALO: Es una herramienta con la cual se determina el valor comercial del terreno, las
construcciones, los anexos y los cultivos que se encuentran en la franja de terreno afectadas por el
desarrollo de las obras viales que conforman la red vial nacional. Esta labor dentro del proceso de
Gestin Predial, cumple un papel trascendental ya que de ella depende el xito del desarrollo de los
proyectos viales. Para ello, es necesario transmitir informacin objetiva y clara que permita dar a conocer
a los propietarios, bajo una metodologa delimitada por las normas vigentes en la materia, los valores
reales y justos de los predios a adquirir.
2.4 OFERTA FORMAL DE COMPRA: Es el acto administrativo mediante el cual el INVIAS a travs del
contratista, manifiesta al propietario de un inmueble, la NECESIDAD DE ADQUIRIR su propiedad o sus
derechos, para la realizacin de las obras.
2.5 DERECHO DE VA: Se define como la faja de terreno que se requiere para la construccin,
conservacin, rehabilitacin, reconstruccin, ampliacin y en general, para el uso adecuado de una va y
de sus servicios auxiliares. Tambin se puede definir como el ancho mnimo utilizable que incluye todo:
zona de retiro o aislamiento y el corredor de va o ancho de zona de carretera.

GENERALIDADES

La planificacin y desarrollo de proyectos de infraestructura vial, tiene dentro de sus condicionantes

iniciales, la efectiva y oportuna disponibilidad fsica y jurdica de las reas requeridas para las obras. El
proceso para la obtencin de estas reas que se adquieren para mejoramiento y expansin de la red vial
nacional, conlleva variables de tipo ambiental, social, tcnico, jurdico, econmico y cultural, que solo se
evidencian en el momento en que se est analizando y materializando en terreno el diseo definitivo del
proyecto y se conocen las especificaciones tcnicas de construccin, el alcance de las obras a
desarrollar y las necesidades de espacio fsico para la obra.

La complejidad y costo del proceso de adquisicin predial, est relacionada, entre otras variables con las
condiciones topogrficas y geolgicas de la zona, el uso del suelo, normas urbansticas, las condiciones
sociales y econmicas de las personas propietarias o habitantes de los predios, las formas de tenencia
de los predios en la zona, los antecedentes de otros proyectos, adems se debe tener en cuenta el
ordenamiento municipal de la jurisdiccin, para no ir en contrava con el desarrollo territorial donde se
ejecutar el proyecto.
Quien realiza la Gestin Predial
El Contratista es quien, por delegacin del Instituto Nacional de Vas, adelanta la gestin predial. Lo
anterior implica que el Contratista por su cuenta y riesgo debe realizar todos los procesos
administrativos, tcnicos, jurdicos y sociales, delegables y que son pertinentes al proceso, como insumo
y preparacin para el acto administrativo que ejecuta el Instituto Nacional de Vas mediante la firma de la
oferta formal de compra al propietario y posteriormente concreta a travs de la suscripcin y registro de
la escritura. La titularidad de los bienes que se adquieren, los cuales se constituyen en bienes de uso
pblico, son de propiedad del INVIAS.
Con el propsito de minimizar riesgos, se establece que los procesos de Gestin Predial en la
elaboracin de Ficha Predial, Avalos y el desarrollo de la Enajenacin Inmobiliaria se deben adelantar
por personas Jurdicas con la experiencia especfica verificable en cada caso, propendiendo por la
calidad y responsabilidad jurdica y econmica pertinentes, estos procesos especficos no pueden
desarrollarse por la misma persona Jurdica en pro de la trasparencia e independencia de los procesos y
productos resultado. Los profesionales deben tener dedicacin exclusiva y en cado de que haya
reemplazo de personal este debe tener iguales o superiores calidades acadmicas y de experiencia
necesarias.
Cuando se realiza la Gestin Predial
El alcance del contrato de obra pblica mediante modalidad de precios unitarios suscrito entre el
Contratista y la Entidad, as como los estudios tcnicos del proyecto adelantados por el Contratista
definen la necesidad o no de adquirir predios para el desarrollo del proyecto. La etapa de iniciacin en la
que el Contratista en cumplimiento de sus obligaciones contractuales adelanta o actualiza los estudios y
diseos definitivos, define el cronograma de obra, permite establecer las necesidades prediales, el
cronograma de adquisicin predial, conforme a las prioridades y especificaciones del proyecto.
La adquisicin de los predios podr adelantarse de manera progresiva, acorde con el cronograma de
adquisicin predial y con respecto a las franjas necesarias para la ejecucin del proyecto, las condiciones
de orden social y econmico del corredor vial. Es necesario considerar de manera ajustada a la realidad,
los tiempos de la gestin predial, los cuales incluyen el levantamiento de la informacin por parte del
Contratista y de los propietarios en Oficinas De Planeacin, Oficinas de Registro, Notarias, los tiempos
que requiere la Entidad contratante para la revisin y firma de los documentos, los tiempos de los
recursos legales de que disponen los propietarios para responder a la oferta, de manera que la
disponibilidad fsica y jurdica de las reas necesarias para el proyecto, sea consecuente con el inici del
la etapa de mejoramiento y/o construccin.

Cmo realiza el Contratista la adquisicin de los predios

El Instituto Nacional de Vas, al igual que las entidades publicas, se rige por la legislacin vigente para la
adquisicin de predios, lo cual se realiza a travs de la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social
o quin delegue para sus efectos, teniendo en cuenta las disposiciones que para tal fin seala la
Ley 1228 de 2008 y su Decreto reglamentario 2976 de 2010, la Resolucin 620 de 2008 del IGAC y
dems normas vigentes.
En este orden de ideas, en el captulo III de la ley 9 de 1989, se establece el procedimiento para la
adquisicin de predios por enajenacin voluntaria y por expropiacin.
4

NORMATIVIDAD VIGENTE

La Gestin Predial se sustenta en el siguiente marco jurdico:

Constitucin Poltica.

Cdigo Civil, Cdigo de Procedimiento Civil y Cdigo de Comercio.

Ley de Reforma Urbana o Ley 9a. de 1989, Capitulo III que seala el procedimiento para la
adquisicin por enajenacin voluntaria y por expropiacin.

Ley 105 de 1993, artculos 34 y 35, fundamento de los avalos para predios afectados por la
construccin, rehabilitacin o mejoramiento de una va.

Ley 80 de 1993 Estatuto de Contratacin Administrativa.

Decreto Ley 2150 de 1995, artculo 27.

Ley 388 de 1997, o Ley de Ordenamiento Territorial, que reforma y complementa la Ley 9 de
1989 y seala en su Captulo VII las modificaciones al procedimiento de enajenacin voluntaria y
a la expropiacin por va judicial.

Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 9. de 1989, del decreto-ley 2150 de 1995, de la
ley 388 de 1997 y del decreto-ley 151 de 1998.

Ley 70 de 1993 y su Decreto Reglamentario 1320 de 1998.

Decreto 2474 de 2008, Reglamentario de la Ley 1150 de 2007.

Decreto Ley 855 de 1994, reglamentario de la Ley 80 de 1993.

Ley 160 de 1994.

Resolucin 620 de 2008, del IGAC por la cual se establece la metodologa para realizacin de
los avalos ordenados por la ley 388 de 1997.

Resolucin No. 5471 de 14 diciembre de 1999 del INVIAS, Por la cual se adopta la
Nomenclatura en la red de carreteras a cargo del INVIAS.

Decreto 1735 del 31 de agosto de 2001, por el cual se fija la Red Nacional de Carreteras a
cargo de la Nacin Instituto Nacional de Vas y se adopta el Plan de Expansin de la Red
Nacional de Carreteras y se dictan otras disposiciones.

Resolucin INVIAS No.03157 del 26 de julio de 2004, por la cual se establecen los criterios para
la elaboracin e implementacin de planes de gestin socio predial con miras a compensar los
impactos sociales generados en la adquisicin de reas requeridas para la ejecucin de
proyectos a cargo del Instituto Nacional de Vas.-INVIAS.

Ley 1228 del 16 de Julio de 2008. Por la cual se determinan las fajas mnimas de retiro
obligatorio o reas de exclusin, para las carreteras del sistema Vial Nacional, se crea el
Sistema Integral Nacional de Informacin de Carreteras y se dictan otras disposiciones.

Resolucin N 07798 del 31 de Diciembre de 2009 por medio de la cual se hace una delegacin
de reconocimiento de obligaciones econmicas en cumplimiento de los Acuerdos de Consultas
Previas que se requieran para la ejecucin de Proyectos Viales y se fijan los parmetros tcnicos
para dichos reconocimientos.

Resolucin N 001843 del 23 de Abril de 2008, por ola cual se establecen los criterios para la
Elaboracin e Implementacin de Planes de Gestin Socio-predial con miras a compensar los
impactos sociales generados en la adquisicin de reas requeridas para la ejecucin de
proyectos a cargo del Instituto Nacional de Vas INVIAS- y se hace una delegacin.

4.1 LINEAMIENTOS GENERALES ESTABLECIDOS PARA LA EJECUCIN DEL OBJETO

CONTRACTUAL.
El objeto contractual comprende las actividades especficas contenidas en los presentes trminos de
referencia, en virtud de las cuales el contratista asumir las siguientes obligaciones:
1) Ejecutar las actividades necesarias para el desarrollo del contrato bajo criterios de legalidad,
transparencia, economa, eficiencia, eficacia y dems principios de la contratacin administrativa,
teniendo especial cuidado de cumplir a cabalidad con las actividades descritas en los presentes
trminos de referencia, el contrato, los procesos y procedimientos de Gestin Predial y Social
establecidos por la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social del INVIAS, los cuales hacen
parte integral del presente contrato y en lo no contemplado, la ejecucin se debe adelantar
mediante los parmetros establecidos en las leyes aplicables teniendo en cuenta la prelacin
normativa establecida por el ordenamiento jurdico colombiano.
9

2) Presentar los documentos debidamente elaborados y suscritos por personal calificado en cada
caso: Planos prediales elaborados por Ingenieros Catastrales, Civiles y/o Topgrafos y las Fichas
Prediales con base en los formatos entregados por la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin
Social de INVIAS.
3) Entregar la documentacin requerida de acuerdo con las especificaciones de los presentes trminos
de referencia, confrontando en todo caso la informacin tcnica (reas levantadas en terreno,
informacin catastral, urbanismo, etc) con la obtenida en los ttulos (folio de matrcula, ultima
escritura pblica, etc.), de tal forma que exista correlacin en los documentos presentados (planos y
fichas prediales y los documentos jurdicos).
4) Cumplir con el cronograma que para el desarrollo de las actividades especficas establezca el
Contratista, el cual har parte integral del contrato.
5) Se deben hacer entregas parciales con VoBo de la Interventora de mximo veinte (20) carpetas
para revisin de la Subdireccin de Medio Ambiente, que deben venir acompaadas de la las tiras
prediales actualizadas y acordes con el diseo definitivo y sabana predial o cuadro de seguimiento
en medio magntico e impreso, (formato entregado por la Subdireccin de Medio Ambiente), donde
se refleje el avance de la gestin para el cumplimiento de cada una de las actividades y/o cuando la
Subdireccin lo considere necesario.
6) Las entregas parciales para revisin deben estar de acuerdo con las prioridades del proyecto,
buscando con ello la optimizacin de recursos y teniendo en cuenta las recomendaciones del gestor
predial entre otras se indican las siguientes: las fichas y planos aplican solamente sobre diseo
definitivo y en los tramos o sectores que el contratista segn cronograma tenga previsto adelantar
obras acorde a los recursos y el alcance fsico de ejecucin del contrato, etc.
7) Informar oportunamente a la Subdireccin del Medio Ambiente y Gestin Social sobre situaciones
excepcionales que se presenten en el desarrollo de las actividades especficas que requieren el
pronunciamiento por parte de INVIAS.
8) Presentar al final de la gestin, un informe consolidado, de todas las actividades ejecutadas en
desarrollo del contrato.
9) Previo al inicio de las actividades de campo, el Representante Legal deber asistir con su grupo de
profesionales prediales a una reunin en la cual se har induccin de la metodologa y de las
directrices para el manejo de la gestin predial, con gestores tcnico, jurdico y social de la
Subdireccin de Medio Ambiente que prestaran apoyo y orientacin para la adquisicin predial. En
dicha reunin los profesionales contratados para la Gestin Predial deben previamente haber
analizado los trminos de referencia y plantear todas las inquietudes relacionadas con la gestin.
10) Aplicar y velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en ejecucin de las
actividades.
11) Garantizar la idoneidad profesional y experiencia del grupo encargado de GESTION PREDIAL DEL
CONTRATO.
10

12) En campo, el contratista y/o consultor deber socializar el proyecto con las autoridades municipales y
comunidad en general. La informacin deber se clara, precisa y concisa, con el objeto de que no se
generen falsas expectativas hacia la comunidad. El consultor o el contratista deber mantener en
reserva la informacin que se obtenga y conozca con ocasin y desarrollo del contrato, haciendo
extensiva esta obligacin a las personas que intervengan por cuenta del contratista en su ejecucin.
13) En la Gestin Predial de compra, cuando el predio sea adquirido, debe identificarse en campo
delimitado y sealado con cinta plstica, asi: PREDIO ADQUIRIDO POR INVIAS para evitar las
invasiones despus de las entregas para el desarrollo de las obras, estos predios deben tener un
seguimiento permanente para que el contratista inicie el proceso Jurdico y/o Policivo de
recuperacin en caso de una ocupacin de hecho.
14) El contratista en campo debe cumplir con las normas de seguridad industrial. POR LO TANTO
DEBERA POPRTAR UN CAHLECO QUE LO IDENTIFIQUE COMO INTEGRANTE DEL GRUPO
PREDIAL
15) EL CONTRATISTA DEBERA PRESENTAR DE ACUERDO AL FORMATO ENTREGADO FIRMAS
DE LOS RESPONSABLES DE LA GESTION PREDIAL

CAPITULO V
ELABORACIN DE LA FICHA PREDIAL
En este captulo se establecen las condiciones especficas para la elaboracin de Fichas Prediales:
a. El Diseo Geomtrico definitivo del proyecto el cual debe incluir la lnea de chafln y de seguridad, con
base en la cual se elaborar la ficha predial en sus componentes Jurdico Catastral y Cartogrfico de
acuerdo con los presentes trminos de referencia.
11

b. El ejecutor del proyecto debe ubicar los mojones referenciados y coordenadas de acuerdo a los
cierres ajustados de los polgonos del diseo geomtrico, para que el consultor predial georeferencie
los detalles (construcciones, mejoras, cultivos entre otros) de cada uno de los predios y/o proyecto.
c. El consultor deber solicitar en la Subdireccin del Medio Ambiente y Gestin Social de INVIAS, los
formatos de acuerdo a lo indicado en los presentes trminos de referencia, cualquier ajuste o cambio en
el contenido de los mismos deber ser aprobada por el Gestor Tcnico y Jurdico designado para tal fin
por el INVIAS Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social.
d. Para los casos que se requieran, las cartas de presentacin del contratista, dirigidas a las Oficinas de
Registro de Instrumentos Pblicos, Departamentos de Catastro, IGAC, Archivo General de la Nacin,
despachos judiciales, notarias y dems entidades a donde deba acudir para obtener la informacin
necesaria en el levantamiento de fichas y planos prediales y la identificacin bsica jurdica del predio
(que permita determinar al titular actual); deber entregarlas diligenciadas en archivo digital para la firma
del Subdirector del Medio Ambiente.

Los anchos mnimos de va sern determinados por la Unidad Ejecutora conforme a lo establecido en la
Ley 1228 de 2008 y su Decreto reglamentario 2976 de 2010, de conformidad con los diseos y el
alcance fsico de la obra; de igual forma, se debe tener en cuenta la Resolucin No. 005471 del 14 de
Diciembre de 1999, por la cual se adopt la nomenclatura en la red de carreteras a cargo del INVIAS.

La elaboracin de la FICHA PREDIAL integrada por los componentes (JURIDICO-CATASTRAL Y

CARTOGRFICO) es la primera etapa dentro del proceso de adquisicin de Predios, cuyo objetivo es
determinar la correspondencia Catastral que existe entre la informacin fsica y jurdica de cada
inmueble, razn por la cual, la veracidad y coherencia de la informacin permite que las etapas
posteriores del proceso de adquisicin se desarrollen sin generar inconvenientes que retrasen la etapa
de ejecucin de la obra.

La fase de elaboracin de la FICHA PREDIAL incluye las siguientes actividades:

Recoleccin de la informacin Jurdica, Catastral y el Levantamiento planimtrico Cartogrfico con base
en lo cual se debe desarrollar un trabajo de INVESTIGACION TCNICA que permita determinar la
CORRESPONDENCIA entre el levantamiento topogrfico (fsico) y el resultado del Estudio de Ttulos.
Lo anterior implica que deben estudiarse los documentos jurdicos bsicos de cada predio para que el
objeto levantado por la topografa corresponda a la realidad. En caso de presentarse inconsistencias
entre los ttulos de adquisicin o documentos del predio y el rea requerida, se deber informar y enviar
por escrito un concepto tcnico elaborado por los especialistas prediales sobre las inconsistencias
encontradas a la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social, para determinar el trmite a seguir.

12

5.1 DESARROLLO METODOLGICO.

Para lograr los objetivos propuestos, el contratista y/o consultor deber contar como mnimo con el
equipo logstico y tcnico determinado a continuacin:
5.1.1. EQUIPO.
5.1.1.1. EQUIPO LOGISTICO.

Estacin de topografa con su respectivo certificado reciente de calibracin.

Accesorios: Trpode, Prismas, Radio comunicadores, plomadas, maceta, tachuela o puntillas

de acero, pintura.

Equipo de seguridad industrial: Seales trfico, chalecos reflectivos, capas impermeables,

Casco, Botas industriales con puntera etc.

Equipo de oficina: computador y software especfico para clculo y dibujo de los planos.

Cmara Digital.

GPS Navegador

Vehculo tipo campero o similar.

5.1.1.2. EQUIPO TCNICO.

-

Director de proyecto (Ingeniero Civil, Catastral, Geodesta, Ingeniero Topogrfico) 5 Aos de

experiencia profesional 3 experiencia especifica en Gestin Predial
Un residente (Ingeniero Civil, Ingeniero Catastral y Geodesta, Ingeniero Topogrfico) 2 Aos de
experiencia profesional 1 experiencia especifica en Gestin Predial
Un especialista forestal, agrcola o bilogo (Ingeniero Forestal, Agrcola o Bilogo) 2 Aos de
experiencia profesional 1 experiencia especifica en Gestin Predial
Un abogado (Para obtencin y revisin de documentos jurdicos y elaboracin de estudios y/o
diagnsticos jurdicos)
2 Aos de experiencia profesional 1 experiencia especifica en Gestin
Predial
Cadeneros: Principal y un auxiliar.
Un ayudante de campo.
Una Secretaria.

5.1.2 INVESTIGACIN CATASTRAL

13

En las Seccionales de Catastro del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o en las oficinas de catastro
de la jurisdiccin respectiva, el Contratista deber revisar las planchas superponiendo los predios
catastrales con el proyecto definitivo.

Solicitar copia de las Fichas Prediales de Catastro.

Indagar el estado de actualizacin de la informacin catastral y de registro para aquellos predios

intervenidos, de acuerdo al diseo de las obras.

Consultar y analizar los registros 1 y 2 del IGAC, para establecer la afectacin real de los predios,
as como posibles cambios que pudieran presentarse por la dinmica de la zona (englobes y
desenglobes).

Determinar si el predio tiene condicin de Posesin, Ocupacin, Sucesin, Tradicin, Accesin

segn documentos legales.

En caso que aplique documento que acredite la posesin.

Verificacin de acuerdo al POT Plan de Ordenamiento Territorial, PBOT Plan Bsico de

Ordenamiento Territorial, EOT Esquema de Ordenamiento Territorial , UAF Unidad Agrcola Familiar,
rea mnima de loteo, para determinar si el rea o reas remanentes son o no desarrollables.

Identificacin si dentro del rea requerida se debe contemplar o Noel pago del Derecho de va.

Copia del Boletn catastral

Para los predios adjudicados por el INCORA, INCODER y/o Autoridades Departamentales, se debe
obtener copia de la Resolucin de Adjudicacin y su plano correspondiente.

5.1.3 TRABAJO DE CAMPO.

Con la informacin base identificada en el numeral 5.1.2 se materializar y verificar las reas
requeridas independientes.

Efectuar la localizacin tcnica de cada franja requerida teniendo en cuenta los puntos de
referencia PR Inicial y Final, entre los cuales se encuentren ubicados los predios requeridos, esto
hace referencia a los puntos del mencionado predio ms cercanos al eje de la calzada proyectada
(nuevo diseo), para lo cual debe tener en cuenta los PRS reales entre los cuales se ubica en predio
con relacin a la Ruta correspondiente de acuerdo a la Nomenclatura de la Red Vial Nacional de
INVIAS, indicando adems con una I: izquierda, D: derecha de acuerdo al lado de la va (sentido en
que avanza el abscisado de la va) para el cual sea requerido; igualmente, se debe hacer la
localizacin de la lnea de chafln y si en el diseo se solicita zona de seguridad adicional, esta debe
ser localizada y demarcada junto con los chaflanes y linderos, con marcas de fcil identificacin y
permanentes (se debe entregar un informe escrito donde se determine la metodologa utilizada). Las
medidas se darn en nmero entero y dos decimales. Las reas de terreno deben expresarse para
14

predios rurales en hectreas (Ha) y para predios urbanos metros cuadrados (m2). En el componente
cartogrfico se debe indicar si el PR Km es referenciado al diseo Geomtrico o al PR de la Va
actual.

El rea total se refiere a la extensin total del predio completo segn documentos legales.

El rea requerida es la necesaria para la construccin, ampliacin y para la ejecucin de obras la

cual puede o no estar en el derecho de va.

En caso de ser un terreno adjudicado por parte del INCODER u otra entidad, se debe analizar si
Tcnica y Jurdicamente el rea requerida fue excluida en la resolucin de adjudicacin lo cual debe
ser definido dentro del Estudio de Ttulos.

El rea Requerida es la necesaria para la construccin ampliacin para la ejecucin de obras y

que esta por fuera del derecho de va si este no fue adquirido previamente, en caso de adjudicacin
se debe analizar tcnica y jurdicamente si fue contemplado la extraccin del derecho de va en caso
de desarrollo de proyectos de obra pblica.

El rea de derecho de va se identifica independientemente y el estudio de ttulos determinara si es o

no objeto de adquisicin.

El rea remanente es el rea o reas sobrantes afectadas por forma, tamao y uso, o
combinaciones de las anteriores y se clasifican en rea remanente desarrollable y rea remanente
no desarrollable, se deben Indicar los linderos despus de descontar el rea requerida para efecto
de incluir esta informacin en los requerimientos de la escritura de compra a nombre de INVIAS.

El rea sobrante es la diferencia del rea total del predio menos el rea requerida. Es importante
aclarar que el propietario debe hacer entrega del levantamiento topogrfico del rea sobrante; lo
anterior, de acuerdo al artculo 18 del decreto 2148 de 1983 ARTICULO 18. Cuando en una
escritura se segreguen una o ms porciones de un inmueble, se identificarn y alinderarn el predio
de mayor extensin, los predios segregados y el predio restante. Si se expresa la cabida se indicar
la de cada unidad por el sistema mtrico decimal.

En los casos donde las construcciones o mejoras se encuentren total o parcialmente sobre el
derecho de va o zona de reserva, se deber levantar las construcciones, viviendas, mejoras y/o
cultivos existentes.
Para efectos de identificar los inmuebles por sus linderos, se podr acudir al plano definitivo expedido por la
autoridad catastral correspondiente resultante de los procesos de formacin, actualizacin y conservacin
catastral, el cual se protocolizar con la escritura pblica respectiva. En este evento no ser necesario
transcribir textualmente los linderos literales del inmueble. Sin perjuicio de los dems requisitos legales, si se
opta por este sistema, en la escritura pblica se deber consignar el nmero del plano, la nomenclatura
cuando fuere el caso, el paraje o localidad donde est ubicado, el rea del terreno y el nmero catastral o
predial.

15

Cuando se segreguen una o ms porciones de un inmueble, se protocolizar con la escritura tanto el plano
resultante de los procesos de formacin, actualizacin y conservacin catastral del lote de mayor extensin,
como el plano de las unidades segregadas y el correspondiente a la parte restante, estos ltimos elaborados
con base en el plano catastral por autoridad catastral o por un agrimensor, topgrafo o ingeniero con matrcula
profesional vigente.
Sin perjuicio de lo dispuesto por el artculo 86 del Decreto 1250 de 1970, cuando no exista el plano catastral
del predio de mayor extensin, de la escritura pblica se transcribirn los linderos literales de ste; y los
linderos de las nuevas unidades resultantes podrn identificarse mediante la referencia al plano elaborado por
la autoridad catastral o por un topgrafo, agrimensor o ingeniero con matrcula profesional vigente, plano que
se protocolizar con la escritura pblica.

Cuando se realice el censo inmobiliario es necesario que en las edificaciones de ms de un piso se

haga una descripcin independiente de reas, materiales, caractersticas constructivas de cada uno
de los niveles, pisos, stanos o semistanos.

Dentro de la descripcin del rea construida se debe especificar las caractersticas constructivas
como son: Paredes, pisos, acabados, cubierta, cimentacin, ventanas, estructura, esta
especificacin se refiere al rea cubierta, de existir corredores cubiertos pero abiertos como patios,
terrazas, etc. anexos a la construccin se deben tomar a parte como otro tem con su descripcin
respectiva.

Las enramadas, cobertizos, y similares no se consideran como construcciones sino como mejoras.
Se incluirn las cercas divisorias (como postes de cemento o madera industriales tratadas, malla
eslabonada, alambre de pa, cercas vivas o muros en material), instalaciones varias, redes de
servicios, acometidas, parqueaderos, zonas duras, accesos con mejoramientos etc. Cualquier tipo
de mejora que est dentro del rea requerida con su respectiva descripcin. Se deben identificar las
cercas internas de los predios y las cercas que se restituirn por la obra son las colindantes con la
va. Se debe tener en cuenta que el constructor solamente repondr la cerca que delimitar el nuevo
derecho de va.

Las mejoras se considerarn as: Corrales (metros lineales y nmero de varas con su altura),
estanques o lagos (superficie y volumen de excavacin, identificar el tipo y calidad de recubrimiento),
tanques para almacenamiento de agua (metros cbicos), pozos profundos (profundidad y dimetro),
portales de entrada (unidades), vas privadas de acceso describiendo el tipo de rodadura o superficie
(ancho y longitud), cercas de piedra superpuestas o fijas con concreto (ancho, alto), muros de
cerramiento en piedra o ladrillo o malla eslabonada (longitud, altura), vallados (ancho, longitud),
sistemas de riego con sus especificaciones tcnicas (longitud).

Se considerarn: Pozos spticos, mejoras pisccolas, jageyes, cocheras o marraneras, establos,

silos, beneficiaderos, trapiches, hornos y/o cualquier tipo de construccin que se encuentre dentro
del corredor vial afectado con las caractersticas y medidas del caso.

En el caso de intervencin de infraestructura industrial o comercial que est conformada por un

sistema modular de construccin y que sea viable de modificar eliminando alguno de los mdulos sin

16

afectar el funcionamiento, se hace la descripcin y medicin sobre este mdulo, y adems se debe
relacionar como estn integrados, construidos y distribuidos los mdulos restantes.

Se medirn y cuantificarn las reas ocupadas por cultivos permanentes, semi-permanentes, y

plantaciones, indicando tipo, densidad, la unidad de medida o cantidad, dependiendo de la especie,
clasificando adems cada especie con base a su productividad, as correspondan a una misma
especie. Se deben medir en proyeccin horizontal.

Se tomarn mnimo los siguientes registros fotogrficos: a) Vista general del predio respecto de la
va: panormica, b) vista exterior e interior de la construccin, c) Las mejoras existentes dentro de la
zona requerida, d) para los cultivos se tomar un registro que permita apreciar la condicin de los
mismos.

Es importante aclarar que se deben cuantifican la totalidad de construcciones, mejoras y especies

existentes dentro de la zona de terreno requerida para la construccin de la obra incluyendo el chafln y
zona de seguridad.
NOTA: Las reas ocupadas con mejoras de poseedores, deben relacionarse en observaciones de la
ficha predial, con la descripcin: las mejoras ocupan un rea de m2).
5.1.3.1 SITUACIONES PARTICULARES.

Cuando por razones del proyecto queden reas menores no intervenidas y fragmentadas de la
totalidad del predio, se levantar la informacin topogrfica de dichas reas, las cuales y de acuerdo
con la certificacin de Planeacin Municipal se deber determinar si son reas Remanentes No
Desarrollables, el rea Remanente No Desarrollable es un rea del predio que se afecta por forma,
tamao, uso y norma la que debe ser estudiada para compra, teniendo como referencia la
Certificacin de la Oficina de Planeacin si dicha rea es o no desarrollable, en caso de no contar
con este concepto y de sustentar la no claridad del mismo se debe acoger al publicado en el POT,
PBOT, EOT UAF Unidad Agrcola Familiar.

Certificacin del rea Mnima desarrollable de acuerdo a la U.A.F Unidad Agrcola Familiar en caso
de que el inmueble este en el rea rural.

En caso que el inmueble este en zona urbana o suburbana solicitar la certificacin del rea mnima
necesaria para el desarrollo urbanstico individual de acuerdo al uso permitido.

Si el trazado de la va afecta un predio en diferentes tramos, se levantar una sola ficha predial,
incluyendo la totalidad de la zona requerida, para este caso aplica el formato de reas y linderos.

Para aquellos predios que se encuentren fuera del corredor vial proyectado y en los que el diseo
considere taludes de corte iguales o superiores a 5 mts., y que posean infraestructura ubicada a una
distancia menor o igual a 20 mts., del borde del talud, por la condicin especial de sitio critico se
debe adjuntar una justificacin tcnica en detalle y un perfil topogrfico del sitio a estabilizar,
informacin que se constituye en soporte de la necesidad de adquirir un rea de mayor extensin al
17

rea determinada en el diseo original del proyecto con registro fotogrfico. En este tipo de
afectacin predial por las condiciones de los taludes se debe consultar el diseo de estabilidad del
talud y a partir de la lnea de chafln considerar un retiro entre dos (2) y cinco (5) metros hasta la
lnea de restitucin de la nueva cerca colindante, indicando que hasta all se ampla el rea
requerida.

Cuando en un mismo predio, el terreno pertenece a un propietario y las construcciones, mejoras y/o
cultivos a otro diferente, se elabora una ficha predial, por cada propietario y/o poseedor.

Cuando se presenten dos o ms cultivos en la zona intervenida por el proyecto, se debe discriminar
las reas ocupadas por cada una de las especies. En el caso en que se deba adquirir la vivienda
rural, se debe inventariar la totalidad de los cultivos contenidos en el predio debido a que hacen parte
de la huerta casera que genera sustento a la familia: cultivos de pan coger. Los cultivos se miden en
unidades o m2 y se debe considerar que su conteo no supere la densidad ptima para el cultivo de
las especies perennes. Si esta densidad es mayor a la ptima para una produccin agrcola se debe
dejar nota respectiva.

Cuando se intervengan especies maderables se debe indicar: el Dimetro a la Altura del Pecho
(DAP), la especie y la altura promedio.

En los casos en que las construcciones o mejoras se ubiquen en forma parcial o total sobre el
derecho de va, zona de reserva, ronda de rio se debe hacer el levantamiento de las mismas.

Para los casos en que se deban adquirir inmuebles para la construccin de viaductos, cimentacin
de puentes, y/o reas de acceso a estas obras se debe levantar el rea que cubre la sombra del
puente y/o viaducto ms una zona de seguridad cuyo ancho debe ser definido por el diseo
geomtrico del proyecto y/o Unidad Ejecutora de INVIAS para los casos de atencin de
emergencias.

5.1.4 FICHA PREDIAL COMPONENTE JURIDICO - CATASTRAL

El objeto de la Ficha Predial y El Componente Jurdico Catastral es el de recopilar en forma resumida la
informacin del inmueble o la franja de terreno requerida para el proyecto, presentada y delimitada en
forma detallada dentro del Componente Cartogrfico.
Para el diligenciamiento de la ficha predial y el componente Jurdico Catastral el profesional debe tener
en cuenta los parmetros descritos a continuacin:
Las fichas prediales se identificarn con el nmero del predio de acuerdo a su ubicacin con respecto
a los PRS (puntos de referencia entre los cuales este ubicado el inmueble requerido con relacin al
eje de la va proyectada y corresponden a los puntos ms cercanos a dicho eje) y en forma
ascendente, ejemplo: 001, 002, indicando con I: izquierda o D: derecha, dependiendo su ubicacin
en sentido ascendente con respecto al abscisado de la calzada o corredor vial, de acuerdo con la
Ruta correspondiente a la Nomenclatura de la Red Vial Nacional. A continuacin se muestra un
ejemplo de la identificacin de las fichas.
18

1.
001

2.
A

3.
D

4.
T3

5.
DCLB

001ADT3DCLB

1.

Nmero del predio

2.

Subdivisin predial, en caso de no haber subdivisin no se asigna letra.

3.

Costado de ubicacin del predio I: Izquierda D: Derecha

4.

Tramo 1, 2 , 3 segn la ubicacin del predio

5 Iniciales del proyecto DOBLE CALZADA LOBOGUERRERO BUENAVENTURA

-Con subdivisin
001ADT3DCLB
Lectura: Predio 001 Subdivisin A costado Derecho del Tramo 3 del proyecto Doble Calzada
Loboguerrero Buenaventura.
-Sin subdivisin
001D T3 DCLB
Lectura: Predio 001 costado Derecho del Tramo 3 del proyecto Doble Calzada Loboguerrero
Buenaventura.
- Debe haber un guin que separe entre la identificacin del tramo y la Iniciales del proyecto.

001D TU DCLB
Lectura: Predio 001 costado Derecho del Tramo nico del proyecto Doble Calzada Loboguerrero
Buenaventura. (Tramo nico en caso que el proyecto solo tenga un tramo.
- Debe haber un guin que separe entre la identificacin del tramo y la Iniciales del proyecto.

En el caso dado de que surjan divisiones dentro de un mismo predio o reas adicionales las fichas se
enumeraran as: 001A, 001B, 001C, etc. En caso que se generen dos o ms fichas en uno de estos
predios por ajuste de informacin u otra causa, su identificacin ser as: 001A-1 o 001B-2, etc.
La fecha de Inicio, har relacin al levantamiento de la informacin en campo y la Fecha Final, har
relacin a la entrega de la ficha en INVIAS.
En la casilla Nombre del sector, se indicar el nombre del sector donde se desarrollan los trabajos.
19

 La identificacin del predio deber corresponder a lo que establecen los documentos jurdicos, con su
respectiva direccin y/o nombre del predio, Vereda, Municipio y Departamento.
En la casilla PROPIETARIO PREDIO se debe consignar el que aparece en el certificado de tradicin
y libertad actualizado, o el documento que acredite la titularidad de la mejora o las especies para el
caso de los poseedores, debe incluir su respectivo documento de identificacin y nmero telefnico
para su posterior ubicacin.
Los datos jurdicos contenidos en la ficha predial en el componente Jurdico Catastral, deben
corresponder a los soportes de los documentos Jurdicos, Catastrales y a los Estudios de Ttulos.
En la identificacin del predio correspondiente a la casilla Tipo de Predio, se debe tener en cuenta la
implementacin de la Ley 388 de 1997, la cual en su captulo IV, artculos 30 al 35, establece la
clasificacin del suelo para municipios y distritos as: suelo urbano, suelo de expansin urbana, suelo
rural, suelo suburbano, y suelo de proteccin, reglamentado en el EOT, PBOT POT del Municipio.
El Componente Jurdico Catastral deber contener los linderos del rea requeridas por el INSTITUTO
NACIONAL DE VIAS, con su longitud en metros lineales identificados por los vrtices
georeferenciados con el nombre de la persona Jurdica o Natural colindante. Los linderos sern
descritos con base a distancias perimetrales y coordenadas planas, las cuales debern ser
georeferenciadas al sistema de coordenadas geogrficas del pas, e irn en el plano as:, NORTE,
NORORIENTE, ORIENTE, SUR ORIENTE, SUR, SUR OCCIDENTE, OCCIDENTE, NOR
OCCIDENTE orden de identificacin que corresponde al movimiento de las manecillas del reloj. Los
elementos constructivos se especificarn haciendo una descripcin general de: Estructura, muros,
cubierta, pisos, baos, cocina, servicios pblicos, equipos adicionales, acabados.
El inventario de especies deber contener el tipo, densidad, la unidad de medida o cantidad,
dependiendo de la especie. La descripcin y cuantificacin de las especies debe ser precisa y llevada
a cabo por un profesional calificado en la materia, determinando los cultivos permanentes
nicamente. En caso de que en la zona de terreno requerida existan cultivos transitorios, se debe
consultar con el Gestor del Proyecto para determinar el manejo de los mismos.
La Ficha Predial en el componente Jurdico Catastral debe ser firmada por el Director del Proyecto
responsable del grupo de campo con su respectiva matricula profesional y ser responsable de los
datos contenidos y adems debe ser avalada por el Contratista y/o Consultor, quin ser el
responsable de las aclaraciones o reclamaciones del caso.
Conceptos:
rea total de Terreno: rea total del predio que debe ser coherente Escritura, Folio de Matricula y
Certificado Catastral.
rea requerida por el Diseo Geomtrico Definitivo: Es el rea delimitada entre chaflanes, segn
el diseo geomtrico definitivo que delimita la lnea de compra, esta lnea de compra es definida por
el contratista y el diseador aprobada por interventora.
20

 rea de derecho de va: Establecida en los diseos Geomtricos Definitivos.

rea de Ronda de Rio: rea que corresponde a la ronda de rio de acuerdo al Cdigo Nacional de
Recursos Naturales
rea construida. Es el rea que tiene paredes y cubierta y es parte esencial del uso del inmueble
como baos y cocina.
rea Remanente: Es un rea sobrante afectada por forma, tamao y uso segn certificacin de
planeacin Municipal que indicar si es o no desarrollable. En el caso de NO DESARROLLABLE se
debe incluir esa rea para compra.
rea Remanente no Desarrollable: Es el rea que despus de descontar el rea requerida por
diseo Geomtrico no puede ser utilizable en el desarrollo urbanstico de acuerdo a las normas
establecidas por rea mnima de loteo o de UAF Unidad Agrcola Familiar.
AREA TOTAL A ADQUIRIR POR DISEOS GEOMTRICO DEFINITIVO Y POR AREA
REMANENETE NO DESARROLLABLE: Es el rea que se avaluara para adquisicin y es la suma
de las reas si aplica de (rea requerida por Diseo Geomtrico + rea de Derecho de va ( si aplica
previo anlisis jurdico y tcnico) +rea remanente no desarrollable (si aplica previo anlisis jurdico
y tcnico) + rea ronda de rio si aplica previo anlisis jurdico y tcnico).
5.1.5 FICHA PREDIAL COMPONENTE CARTOGRFICO
El objetivo del Componente Cartogrfico de la Ficha predial, es determinar con detalle las reas
requeridas por el trazado de la va o proyecto aprobado en el Diseo Geomtrico definitivo describiendo
los requerimientos inmobiliarios para la ejecucin del proyecto.
En el plano se relacionan grficamente las caractersticas: Topogrficas (puntos de referencia, mojones, postes,
vrtices topogrficos), geomtricas (linderos, construcciones y mejoras) y paisajsticas (entorno ambiental
cuerpos de agua, las zonas verdes, vegetacin) adems de la infraestructura asociada, de acuerdo con las
especificaciones tcnicas y el formato que ser entregado por el INVIAS-SMA. Para los cuerpos de agua (ros y
quebradas), el consultor debe demarcar la ronda de ri y determinar el rea respectiva, para tal fin se debe
consultar la normatividad establecida en el Cdigo de Recursos Naturales (Decreto Ley 2811 de 1974), as como
la especfica de cada municipio de jurisdiccin del predio (EOT , PBOT POT).
En el plano tambin se debe relacionar caractersticas tcnicas indispensables como: la grilla, la cual debe marcar
las coordenadas respectivas, un cuadro de coordenadas que indique los puntos que se colocan en los linderos y
las distancias entre cada punto; dichos puntos deben ser marcados con nmeros y el predio debe ser marcado
consecutivamente y siguiendo el sentido de las manecillas del reloj iniciando con el punto uno en el Norte con el fin
de tener clara lectura del plano.

Como resultado de este ejerci el contratista y/o consultor deber entregar el producto de acuerdo a los
siguientes lineamientos:
21

 El plano se debe elaborar en escalas 1:200, 1:500, 1:1000, de acuerdo con el formato suministrado
por el INVIAS y con base en el rea requerida del inmueble a ser adquirido, se debe diligenciar el
cuadro de informacin solicitada para cada predio, previa confrontacin con los documentos jurdicos
bsicos y con el Nmero de la Ficha Predial.
El Componente Cartografico debe ser graficado en una posicin central con respecto al formato y
debe tener como mnimo en la respectiva grilla dos puntos de coordenadas referenciadas (N y E). El
Punto cardinal de referencia del plano (La Norte) debe estar ubicado de tal forma que permita la
lectura del plano.
Las Coordenadas deben ser MAGNA SIRGAS, en cumplimiento de la Resolucin N 068 del 2005 del
IGAC.
El cuadro de coordenadas se diligencia en el espacio asignado para tal fin. Se debe incluir dentro del
cuadro de coordenadas las longitudes de los linderos. Para facilitar la lectura y revisin de
coordenadas se debe incluir las longitudes de los linderos y si la densidad de datos impide la fcil
lectura se deber incluir el cuadro de coordenadas en hoja anexa independiente de acuerdo al
formato INVIAS.
El rea requerida deber estar referenciada en un cuadro de coordenadas planas.
Las convenciones deben definir claramente cada una de las variables que contenga el plano y ser
dibujadas a color, como son: eje definitivo, va actual, chafln, zonas de seguridad, construcciones,
mejoras, anexos, accidentes geogrficos, etc.

En el plano predial se debe diferenciar el corredor vial existente y la va proyectada.

En los casos en que la zona de terreno requerida este afectada por una servidumbre esta debe ser
localizada en el plano predial.

Cuando en el estudio de ttulos se identifique una franja propiedad de la Nacin, se debe identificar
y se debe delimitar con un cuadro de coordenadas separada del rea requerida en achurado
diferente.

El plano deber ir en una hoja tamao carta o doble carta, debe contener el nombre de los
propietarios de los predios colindantes al rea requerida con el objeto de facilitar la identificacin de
los linderos. En los casos en que no sea posible levantar el plano en una sola hoja tamao se
trabajara endoble carta, se dibujar por sectores y en cada uno de ellos se har la aclaracin de
linderos para cada tramo considerado teniendo en cuenta que entre plano y plano debe existir un
traslapo que permita continuar y entender la secuencia del inmueble, as como los Puntos de
Referencia (PR) Km (Kilmetro), de ubicacin del rea requerida, la cual ir debidamente resaltada,
subrayada o demarcada. Los planos deben ser firmados por el director del proyecto responsable del
grupo de campo y deben presentarse a Color.

22

 Con el fin de facilitar la revisin de las carpetas por los Gestores de Ingeniera Predial, el contratista
har entrega de un levantamiento general o tira topogrfica en escala: 1:1000 o ajustable a la longitud
del proyecto fcilmente visible, la cual est conformada por niveles (layer o capa), sealados en el
cuadro de presentacin de la informacin anexa. Para la entrega de los informes parciales y final el
consultor debe hacer entrega de la Tira Predial de acuerdo al modelo suministrado por el INVIASSMA,
en dos juegos impresos a color en escala 1:1000 o ajustable a la longitud del proyecto visible de forma
fcil, y en medio magntico. El medio magntico (2 CDs o DVDs), en Formato .dwg y cada predio debe
ser presentado en un archivo digital independiente.
Cada expediente predial debe contener la Ficha Predial y sus componentes originales a color con los
vistos buenos de la interventora y firmada por los profesionales responsables y documentos anexos.
El contratista presentar igualmente un informe de poligonales que contenga:
- Carteras de campo
- Certificaciones de coordenadas IGAC
- Esquema de poligonales
- Memorias de clculo y ajuste de la poligonal
- Listado de coordenadas ajustadas
- Registro Fotogrfico de lo mojones de referencia a los cuales se amarr el levantamiento
topogrfico.
La referencia topogrfica o amarre inicial, a tener en cuenta para efectuar la topografa requerida para
la elaboracin de las fichas prediales (medicin y orientacin de linderos, construcciones, mejoras y
dems datos de cada predio), debe corresponder a las coordenadas de un punto de referencia
establecido por el IGAC en cada sector.
Los planos deben ser elaborados y presentados de acuerdo al modelo del componente Cartogrfico
suministrado por el INVIAS, los smbolos y objetos que no estn relacionados el contratista debe
adoptar el catalogo de smbolos y objetos del IGAC Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.

LISTA DE LAYERS PARA ARCHIVO DE AUTOCAD

LISTADO DE LAYERS PARA ARCHIVOS DE AUTOCAD
DESCRIPCION
LAYER
COLOR
TIPO DE LINEA
ANTEJARDIN
ANTJ
104
CONTINUOUS
ARBOLES
ARB
102
CONTINUOUS
BORDE DE VIA
BV
12
CONTINUOUS
BOSQUES
BOS
106
CONTINUOUS
CERCAS
CR
13
CONTINUOUS
23

CONSTRUCCIONES
CUNETAS
CURVAS DE NIVEL INTERMEDIAS
CURVAS DE NIVEL INDICE
EJE DE VIA
HIDRANTES
HIDROGRAFIA
LAGOS
LIMITE DEL PREDIO
DELIMITACION LOTES
MARCO BORDE DE FORMATO
MARCO DEL ROTULO
NOMENCLATURA PREDIAL
POSTES
PUNTOS TOPOGRAFICOS
PUNTOS GEODESICOS
TANQUES
LINEAS DE ALTA TENSION
TEXTO DE ROTULO
TORRES DE ENERGIA
TUBERIAS
VALLADOS
VIAS FERREAS
VIAS PEATONALES
ZONAS VERDES

CON
CUN
CUR
CUI
EVIA
HRT
HID
LAG
LIMPRE
LOT
MBOR
MROT
NPRE
POT
PTO
PTOGEO
TANQ
LIN AT
TEXROT
TOR
TUB
VAL
VIF
VIP
ZONV

8
4
32
36
5
1
5
130
2
7
131
51
34
134
151
212
122
54
142
50
132
5
22
63
3

CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS
CONTINUOUS

5.2. ANEXOS
Anexo a las Fichas Prediales el contratista deber entregar:

Sabana predial: Esta incluye el nmero de la ficha predial, nombre del propietario, PR o KM
entre los cuales se ubica el predio, nmero catastral, nmero de escritura, sentencia o resolucin
de adjudicacin, fecha del documento, notara, ciudad de notara, folio de matrcula inmobiliaria,
fecha de expedicin de la matrcula, informacin tcnica: rea total del terreno por ttulos, rea
requerida, reas de construccin requerida, observaciones y dems informacin requerida en
archivo magntico. Formato suministrado por el INVIAS.

Para cada uno de los predios el contratista deber hacer entrega de carpetas individuales, la
portada de la misma debe plastificarse y contener la siguiente informacin:
Instituto Nacional de Vas, con su respectivo logo Subdireccin del Medio Ambiente y
Gestin Social.
Nombre del Proyecto con el Sector y PR entre los cuales est ubicado el sector.
No.ID de Ficha Predial
24

Nombre del Propietario

No. del Contrato
Nombre del Contratista
Fecha

Cada carpeta debe contener la siguiente informacin organizada de manera cronolgica en una
carpeta tipo fuelle.
a) Ficha Predial Componente Jurdico Catastral y Cartogrfico con los soportes exigidos en los
presente trminos de referencia.
b) El Estudio de Ttulos y la Ficha Predial deben ser coherentes con los soportes:
Ttulos que permitan determinar el titular actual del predio (folio de matrcula y escritura
pblica de la ltima transferencia de dominio, resoluciones de adjudicacin). Si se trata de
mejora, el documento legal expedido por la autoridad competente, que permita determinar la
titularidad de la mejora.
c) Fotocopia de la Cdula de ciudadana del titular de dominio o certificado de existencia y
representacin legal, en caso de que se trate de una persona jurdica.
d) Solicitud ante la oficina catastro IGAC o catastro descentralizado:
Copia de las Fichas Prediales Catastrales, Carta catastral, Boletn Catastral, archivos
prediales digitales en formato .dwg .shp de los siguientes predios
e) Solicitud ante planeacin:
Copia del Acto Administrativo -Acuerdo- vigente que regula el Plan de Ordenamiento
Territorial, Plan Bsico de Ordenamiento Territorial Plan Bsico de Ordenamiento
Territorial del municipio con los soportes cartogrficos digitales.
Certificacin 1: Existencia o no de alguna licencia Urbanstica, Urbanizacin,
Parcelacin, Subdivisin, Construccin, Intervencin, Espacio Pblico de los predios
relacionados.
Certificacin 2: Existencia del Plan Parcial o No en el corredor de los predios
relacionados.
Certificado 3: Usos Permitido, Complementario, Restringido y Prohibido del predios
relacionados de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial, Plan Bsico de
Ordenamiento Territorial Plan Bsico de Ordenamiento Territorial segn sea el caso.
f)

Certificacin del consejo comunitario en caso de estar en territorios que cobije la ley 70 de
1993.
g) Constancia de solicitud de los documentos con el correspondiente radicado ante la entidad
competente.
MODELO DE CARTA SOLICITUD INFORMACIN PLANEACIN

Ciudad Fecha
Ingeniero(a)/Arquitecto(a)
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Secretario de Planeacin
Municipio de XXXXXXXX

25

Ciudad
Ref. Derecho de Peticin Solicitud Informacin
Respetado Ingeniero(a)/Arquitecto(a),
De acuerdo al desarrollo del proyecto de (Construccin, Mejoramiento, Intervencin por Emergencia) se requiere
la adquisicin predial de acuerdo al diseo Geomtrico aprobado del INVIAS Instituto Nacional de Vas, por esta
razn pedimos dentro de la etapa de Gestin Predial la siguiente informacin:
1. Copia del Acto Administrativo -Acuerdo- vigente que regula el Plan de Ordenamiento Territorial, Plan
Bsico de Ordenamiento Territorial Plan Bsico de Ordenamiento Territorial del municipio con los
soportes cartogrficos digitales.
2. Certificacin 1: Existencia o no de alguna licencia Urbanstica, Urbanizacin, Parcelacin, Subdivisin,
Construccin, Intervencin, Espacio Pblico de los predios relacionados.
3. Certificacin 2: Existencia del Plan Parcial o No en el corredor de los predios relacionados.
4. Certificado 3: Usos Permitidos, Complementarios, Restringidos y Prohibidos de los predios
relacionados de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial, Plan Bsico de Ordenamiento Territorial
Plan Bsico de Ordenamiento Territorial segn sea el caso.
PREDIOS EN ANLISIS PREDIAL
No Cdula Catastral

Matricula Inmobiliaria

Municipio/Corregimiento/ Vereda

Sector

1
2
3
4
5
6
La informacin solicitada es esencial para el desarrollo de Ingeniera Predial del proyecto de Inters pblico y su
pronta ejecucin.
Cordial Saludo,
Contratista
Empresa:
Direccin:
Correo electrnico:
Telfonos:

MODELO DE CARTA SOLICITUD INFORMACIN CATASTRO - IGAC

Ciudad Fecha
Ingeniero(a)/Arquitecto(a)
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Director IGAC Instituto Geogrfico Agustn Codazzi

26

Regional XXXXXXX
Municipio de XXXXXXXX
Ciudad
Ref. Derecho de Peticin Solicitud Informacin
Respetado Ingeniero(a)/Arquitecto(a),
De acuerdo al desarrollo del proyecto de (Construccin, Mejoramiento, Intervencin por Emergencia) se requiere
la adquisicin predial de acuerdo al diseo Geomtrico aprobado del INVIAS Instituto Nacional de Vas, por esta
razn pedimos dentro de la etapa de Gestin Predial la siguiente informacin:
Certificado de fecha de la ltima actualizacin Catastral, Copia de las Fichas Prediales Catastrales, Carta catastral,
Registro 1 y 2, Boletn Catastral, archivos prediales digitales en formato .dwg .shp de los siguientes predios:
PREDIOS EN ANLISIS PREDIAL
No Cdula Catastral

Matricula Inmobiliaria

Municipio/Corregimiento/ Vereda

Sector

1
2
3
4
5
6

La informacin solicitada es esencial para el desarrollo de Ingeniera Predial del proyecto de Inters pblico y su
pronta ejecucin.
Cordial Saludo
Contratista
Empresa:
Direccin:
Correo electrnico:
Telfonos:

5.3 VALOR PARA LA ELABORACIN DE LA FICHA PREDIAL

VALORES POR ACTIVIDADES PARA ELABORACIN DE FICHA PREDIAL COMPONENTE JURIDICO
CATASTRAL Y CARTOGRFICO.
ACTIVIDAD EJECUTADA
%
Elaboracin de la Ficha Predial Componente Juridico-Catastral y

VALOR

27

Componente Cartogrfico nueva con los respectivos soportes para predios 100% $975.000
con propietario
Corregir y actualizar Ficha Predial por razones inherentes al proyecto y de
responsabilidad del INVIAS, sin necesidad de realizar trabajo de campo 75% $731.250
(previa solicitud de INVIAS).
Elaboracin de ficha predial sin elaboracin de componente Cartogrfico
25% $243.750
NOTA:

El valor de las actividades ejecutadas incluye el valor del IVA y de los documentos que deba
adquirir el contratista para el cumplimiento de lo solicitado en los presentes trminos de
referencia.
En este valor est incluido la administracin, imprevistos y utilidad.
El pago de los valores relacionados en el cuadro est sujeto a la entrega al Instituto de todos
los soportes solicitados como anexo para cada ficha predial.

ACTIVIDAD EJECUTADA
Elaboracin de la ficha predial Componente Juridico-Catastral y
Componente Cartogrfico nueva con los respectivos soportes para mejoras
y especies.
Corregir y actualizar Ficha Predial por razones inherentes al proyecto y de
responsabilidad del INVIAS, sin necesidad de realizar trabajo de campo
(previa solicitud de INVIAS).
Elaboracin de Ficha Predial sin elaboracin de Componente Cartogrfico.
NOTA:

VALOR

100% $793.000
75%

$594.750

25%

$198.250

El valor de las actividades ejecutadas incluye el valor del IVA y de los documentos que deba
adquirir el contratista para el cumplimiento de lo solicitado en los presentes trminos de
referencia.
En este valor est incluido la administracin, imprevistos y utilidad.
El pago de los valores relacionados en el cuadro est sujeto a la entrega al Instituto de todos
los soportes solicitados como anexo para cada ficha predial.

Los pagos quedan condicionados a que las personas jurdicas acrediten el cumplimiento de la obligacin
de que trata el artculo 50 de la ley 789 de 2002.

6. ELABORACIN DE ESTUDIO DE TTULOS

6.1 ACTIVIDADES ESPECFICAS PARA LA ELABORACIN DE ESTUDIOS DE TTULOS
Para la elaboracin del estudio de ttulos el contratista deber:

28

a. Hacer un inventario organizado de toda la informacin recopilada en carpetas individuales para cada
predio, actualizndola, adicionndola o complementndola, mediante la investigacin de los documentos
necesarios en desarrollo de la gestin.
b. Elaborar un documento denominado MAPA JURIDICO, en el cual conste la situacin jurdica de los
inmuebles agrupados por manzanas o tramos de va, en cuanto a la titularidad del dominio, gravmenes
y /o limitaciones, segn la informacin que conste en el folio de matricula inmobiliaria. Este documento
deber entregarse segn formato en hoja de EXCEL o compatible que para el efecto disponga INVIAS, y
en caso de que la informacin inicial correspondiente a cada manzana o tramo de va no estuviere
completa, deber ser actualizada mensualmente por el contratista.
c. Organizar y entregar una carpeta por cada inmueble individual, identificada con el nmero de ficha
predial, a la que incorporar en desarrollo de las actividades, los siguientes documentos en orden
ascendente y separados mediante pestaas dentro del expediente:

Ficha predial componente Jurdico Catastral y Cartogrfico y documentos soporte de stos.

Boletn de nomenclatura catastral ( de fecha no superior a tres meses)
Certificacin de Cabida y Linderos expedida por la autoridad catastral competente, cuando exista
diferencia de reas entre ficha predial y ttulos.
Ttulos que conformen la tradicin del predio en el lapso no menor a veinte (20) aos y en
general todos los documentos a los que se haga mencin en el estudio de ttulos.
Fotocopia de la Cdula de ciudadana del titular de dominio o certificado de existencia y
representacin legal, en caso de que se trate de una persona jurdica.
Folio de matricula inmobiliaria ( de fecha no superior a 3 meses)
Estudio de ttulos debidamente elaborado y firmado por el representante legal de la entidad
contratista o quien este delegue, siempre que se trate de abogado titulado que pueda ejercer en
el territorio colombiano.
Constancia de solicitud de los documentos que no se aporten con el estudio, en caso de no ser
posible obtenerlos y respuesta de la respectiva entidad a dicha solicitud.

d. Elaborar el estudio de ttulos por cada Ficha Predial levantada y autorizada por la entidad contratante,
en el cual se plasme el resultado del anlisis de los ttulos traslaticios y no traslaticios del dominio que
aparezcan relacionados en el folio de matricula inmobiliaria correspondiente y las escrituras pblicas
estudiadas, en un lapso que cubra (20) veinte aos. El estudio de ttulos ser elaborado conforme al
modelo suministrado por el comit predial del proyecto y en todo caso ser firmado por el profesional del
derecho presentado por el contratista en la propuesta y aprobado por la entidad contratante.
En los casos que seale la entidad contratante, el contratista estudiar los ttulos jurdicos remontndose
hasta la fecha que se determine como necesaria para clarificar la titularidad del derecho de dominio,
extendindose de manera necesaria a lapsos mayores a veinte (20) aos hasta que el caso lo amerite.
En caso de existir predios con inmuebles constituidos bajo el rgimen de propiedad horizontal, se debe
elaborar un estudio por cada inmueble individualmente considerado, adems del estudio de ttulos del
predio matriz, y un estudio del folio de matricula inmobiliaria, en el que conste la tradicin de las reas
29

comunes, estudio que deber incluir el rgimen jurdico al que se somete el reglamento de propiedad
horizontal y el concepto jurdico del contratista, para proceder a la negociacin.
En los casos de predios que provengan de procesos de segregaciones y ventas parciales de un predio
en mayor extensin, se debern estudiar y aportar los ttulos en los cuales consten la mencionadas
segregaciones y ventas parciales; cuando los predios tengan una tradicin comn, considerablemente
prolongada, se presentar un documento aparte analizando dicha tradicin, lo cual no se entiende como
elaboracin de un estudio de ttulos individual.
e. Obtener por lo menos copias simples de los ttulos que aparezcan relacionados en los folios de
matricula inmobiliaria conformando la tradicin de los respectivos inmuebles, as como de los dems
documentos a que se haga referencia en el estudio de ttulos.
Igualmente obtener copia actualizada de los dems documentos que se requieran para complementar el
estudio de la situacin jurdica de cada predio, tales como folios de matrcula inmobiliaria, resoluciones
expedidas por las Oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos, boletines catastrales, resoluciones de
urbanismo, sentencias, autos judiciales, certificados de existencia y representacin legal y constancias
notariales; en caso de no ser posible la obtencin de las copias de alguno de los documentos requeridos
para completar un estudio de ttulos, presentar los oficios en que conste la solicitud de los dichos
documentos, ya sea ante notarias, Archivo General de la Nacin, o el archivo de la Oficina de Registro
de Instrumentos Pblicos de Bogot respectiva, entre otros, al igual que la respuesta dada por la entidad
a la que se haya oficiado.
e. Realizar las revisiones o modificaciones a los estudios de ttulos cuando el Gestor as lo requiera.
Previamente al inicio del procedimiento de enajenacin voluntaria cada estudio de ttulos deber ser
aprobado por el coordinador del contrato.
f. Anlisis Jurdico de existencia o no de Licencia urbanstica, urbanizacin, parcelacin, subdivisin,
construccin, intervencin de espacio pblico y rea mnima desarrollable, Anlisis Jurdico
certificacin norma de uso del suelo.
g. Anlisis Jurdico rea de Derecho de va
h. Anlisis Jurdico adquisicin o no Ronda de Rio
6.2 ELABORACIN DE DIAGNOSTICO JURDICO (En caso de existencia de mejoras en inmuebles
innominados)
Ante la imposibilidad de elaborar estudio de ttulos, cuando sea imposible determinar la titularidad de un
inmueble ocupado por poseedores, el contratista deber elaborar un documento de diagnstico jurdico
con base en certificaciones catastrales que permitan establecer la veracidad del diagnstico y
documentos que permitan establecer la titularidad de mejoras en cabeza de los poseedores.
En lo dems el procedimiento se ceir a lo establecido en el captulo de elaboracin de estudio de
ttulos.

30

Sin perjuicio de lo anterior, la procedibilidad de adelantar compra de mejoras requerir aprobacin del
comit predial, segn lo establecido en los procesos y procedimientos de Gestin Predial de la entidad.6.3 EQUIPO TCNICO.
Un profesional del derecho (Abogado).
6.4 VALORES POR ACTIVIDADES PARA ELABORACIN DE ESTUDIO DE TTULOS Y/O
DIAGNSTICOS JURIDICOS.
ACTIVIDAD EJECUTADA
%
VALOR
ELABORACIN ESTUDIO DE TITULOS CON LOS RESPECTIVOS 100% $431.000
SOPORTESELABORACIN DIAGNSTICOS JURDICOS CON LOS RESPECTIVOS
SOPORTES.
75% $323.250
NOTA:

9.

El valor de las actividades ejecutadas incluye el valor del IVA y de los documentos que deba
adquirir el contratista para el cumplimiento de lo solicitado en los presentes trminos de
referencia, el pago de este valor implica cumplir con todas las exigencias de calidad que
demanda este trabajo que demanda una gran responsabilidad jurdica y tcnica por parte del
contratista.
En este valor est incluido la administracin, imprevistos y utilidad.
El pago de los valores relacionados en el cuadro est sujeto a la entrega al Instituto de todos
los soportes solicitados como anexo para cada estudio de titulos.

PROCESO DE AVALOS

31

CONSIDERACIONES JURDICAS Y TCNICAS PARA LA ELABORACIN DE LOS AVALOS

COMERCIALES A SER CONTRATADOS
GENERALIDADES
El Instituto Nacional de Vas, se rige por la legislacin vigente para la adquisicin de predios, la cual
realiza a travs de la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social, quien es la encargada de la
Gestin Predial y Social para la ejecucin de obras de construccin, rehabilitacin o mejoramiento de los
Proyectos de la Red Vial no Concesionada, conforme a lo previsto en los Decretos 2171 de 1992, 2056
de 2003, la Ley 105 de 1993, teniendo en cuenta las disposiciones que para tal fin seala la Ley 9 de
1989, Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 del 1998, la Resolucin 620 del 23 de septiembre de 2008 y
dems normas vigentes.
En este orden de ideas, en el captulo III de la ley 9 de 1989, se establece el procedimiento para la
adquisicin de predios por enajenacin voluntaria y por expropiacin por va judicial.
Por su parte, el Decreto Ley 1420 de 1998 y las Resolucin del IGAC No. 620 del 23 de septiembre de
2008, establecen la metodologa y los procedimientos para la realizacin de los avalos comerciales.
Previo al inicio de cualquier proceso de adquisicin, la Entidad debe contar con las herramientas bsicas
para su ejecucin; requiriendo as de la elaboracin del AVALO COMERCIAL, insumo necesario para
establecer el valor comercial del inmueble o mejora a ser adquirida.

9.1 PROCESO DE PRCTICA DE AVALOS

Este deber enmarcarse segn lo establecido en la normatividad vigente relacionada en este documento,
teniendo en cuenta que sern de tipo corporativo.
Como informacin nica para la prctica de los avalos, se debe consultar la respectiva Ficha predial y
su correspondiente plano de afectacin predial, cindose a la informacin contenida en ella.
Trmites a seguir para la ELABORACIN DE AVALOS COMERCIALES, para la adquisicin de los
bienes inmuebles que se requieran para la ejecucin de los Proyectos de Infraestructura Vial.
Se debe dar aplicacin a lo estipulado en la ley 9 de 1989, ley 388 de 1997. Decreto reglamentario 1420
de 1988 y Resolucin No. 0620 de 2008 del IGAC
En cada AVALO COMERCIAL se deben adelantar los siguientes pasos:
Realizar una visita tcnica a cada uno de los inmuebles objeto del Avalo.
Tomar fotografas que identifiquen el predio y las mejoras ms relevantes objeto del Avalo. (Se
requieren una fotografa por cada tem avaluado)

32

 Evaluar las condiciones de cada inmueble de acuerdo a la Ficha Predial y sus componentes Jurdico
Catastral y Cartogrfico, y la metodologa delimitada por el IGAC.
Producir el correspondiente concepto de peritazgo (Certificado de Avalo), dentro del plazo establecido
por el INVIAS, el cual no podr exceder diez (10) das hbiles, los cuales se contarn a partir del da
siguiente al recibo de la solicitud con toda la informacin y documentos establecidos, salvo las excepciones
legales.
Realizar el Avalo final para cada predio con todas las observaciones a que hubiere lugar y en las
prioridades indicadas por el Instituto Nacional de Vas.
Todas las solicitudes debern ser atendidas, y su entrega se realizar en original y una copia, firmados
por el representante legal de la firma avaluadora y el perito avaluador, incorporando dentro del documento
una fotocopia de la ficha predial con su plano y de la ficha predial. Para cada predio el avalo ser
entregado en un documento que contenga los pormenores de la investigacin y el trabajo de campo
adelantado, adems del certificado de avalo y las fotografas.
Cuando se trate de ms de un avalo, estos debern entregarse con su correspondiente SBANA
RESMEN, debidamente totalizada en todos sus tem. (Nmero de predios, Propietarios, Terreno a
adquirir, Construcciones, Mejoras, Valor Total de los Avalos, etc.), segn formato del INVIAS.
Se debe entregar adicionalmente una memoria explicativa del procedimiento empleado en la
elaboracin de los respectivos avalos, junto con las investigaciones de tipo econmico y reglamentaciones
urbansticas vigentes. (Certificado del Uso del Suelo).
Determinar, presentar e incluir dentro del avalo aquellos factores que influyen de manera directa en el
valor del inmueble (Rondas de Ro, servidumbres, humedales, reglamento de propiedad horizontal, planes
parciales etc).
Tramitar y adquirir soportes documentales que permitan analizar la diferencia de valores que se
presenta entre el avalo catastral y el avalo comercial objeto del contrato.
Tener en cuenta y enunciar dentro del citado informe de avalo, la reglamentacin existente (uso del
suelo) sobre el Plan de Ordenamiento Territorial; Plan Bsico o Esquema de ordenamiento; segn sea el
caso del respectivo municipio.
Asistir a las reuniones programadas por el INVIAS, relacionadas con el objeto de la contratacin.
Velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en la elaboracin del avalo, en
virtud de lo cual, efectuar las revisiones o modificaciones al informe del avalo cuando el INVIAS as lo
requiera mediante comunicacin escrita indicando claramente los motivos de dicha solicitud, de
conformidad con el decreto 1420 de 1998 y la ley 80 de 1993.
Mantener en reserva la informacin que se obtenga y se conozca con ocasin del desarrollo del
contrato, obligacin extensiva a las personas que intervengan por cuenta de esta en su ejecucin.
9.2 PARMETROS VALUATORIOS
Para la determinacin del valor comercial de los inmuebles se debern tener en cuenta por lo menos los
siguientes parmetros:
PARA EL TERRENO

Aspectos fsicos: rea, ubicacin, topografa y forma.

33

 Clases de suelo: Segn su capacidad de uso, manejo y aptitud, en urbano, rural, de expansin urbana,
suburbano o de proteccin ambiental.
Plan de Ordenamiento, bsico o Esquema de Ordenamiento Territorial; especficamente en lo
relacionado con el Uso del Suelo.
Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma permanente o transitoria.
Normas urbansticas vigentes para la zona o el predio.
Tipo de construcciones en la zona.
Dotacin de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios pblicos domiciliarios, as como la
infraestructura vial, vas internas, de acceso y servicio de transporte.
En zonas rurales adems de las anteriores caractersticas deber tenerse en cuenta las agrolgicas del
suelo y las aguas.
La estratificacin socioeconmica del inmueble.
Zonas homogneas fsicas y geoeconmicas; establecidas por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi
para el sector o sectores donde se determinen los avalos.
PARA LAS CONSTRUCCIONES

El rea de construcciones existentes en la ficha y plano predial.

Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
Las obras adicionales complementarias o existentes.
La edad de los materiales.
El estado de conservacin fsica.
La vida til econmica y tcnica remanente.
La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las caractersticas de las reas comunes.

PARA LOS CULTIVOS

La Variedad de los cultivos.
La densidad del cultivo.
La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.
El estado fitosanitario.
La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climticas donde se encuentre localizado.
Investigaciones de mercado de conformidad con la rentabilidad del cultivo bien sea en las Umatas o en
las Secretaras de Agricultura de los diferentes municipios donde se localicen.
PARA LAS MEJORAS.
Todos los elementos valuatorios no contemplados en los tem anteriores y que hacen parte del
inventario de la ficha predial; las cuales se deben valorar en cantidades unitarias (m2., ml; m3., etc.)

34

9.3 INFORME TCNICO INDIVIDUAL DEL AVALO

El contratista, deber entregar un informe tcnico de avalo elaborado con base en los parmetros
establecidos en el Decreto 1420 de 1998, especialmente en los artculos 22 y 30, conforme al formato
presentado por el contratista y aprobado por el INVIAS, en original y copia, firmado por el representante
legal de la firma avaluadora y el perito avaluador, consignando entre otros aspectos los siguientes:

a). Valor total y por metro cuadrado de terreno en suelo urbano o suburbano y en hectreas en suelo
rural, proteccin o de expansin urbana sin plan parcial y m2 construccin, discriminado los valores de las
reas requeridas y los sobrantes.
b). Valor de las obras para la adecuacin de las reas construidas remanentes.
c). Norma urbanstica aplicada.
d). Uso del inmueble
e). Estratificacin socioeconmica del bien.
f). Altura permitida y ejecutable
g). rea de terreno en reserva vial
h). rea de construccin en reserva vial, discriminando construccin, zona dura y enramada
i). rea sobrante de terreno
j). rea sobrante de construccin, discriminando construccin, zona dura y enramada
k). Valor de Reposicin de construccin (fachadas), si es el caso.
l). Otras (muro de cerramiento, cimentaciones, etc.)
m). Servicios pblicos
n). Fotografas del predio tanto internas como externas, una de ellas de la fachada, identificando altura,
entorno y una fotografa por cada tem avaluado.
o). Observaciones y/o recomendaciones, en las cuales se deben aclarar aspectos importantes que
tienen que ver con el avalo.
Para efectos de la reposicin de que trata el literal J, deber el contratista solicitar mediante concepto
tcnico a la interventoria del cual dejar constancia dentro del avalo, que el predio no se ver afectado
estructuralmente con el retiro de la parte requerida y que las obras de adecuacin que se proyecten
permitirn su uso y destinacin de acuerdo a la norma, o en su defecto, que el mismo debe ser adquirido
totalmente como expresa tcnicamente la Ficha Predial .
Adems de lo mencionado en el prrafo anterior, deber el contratista anexar a cada informe tcnico y en
la misma fecha, como soporte del avalo realizado, la explicacin de la metodologa utilizada, los valores
de referencia, las fuentes y los clculos respectivos de ser el caso, teniendo en cuenta, de acuerdo con el
decreto 1420/98, factores como la reglamentacin urbanstica municipal o Distrital vigente, licencias
aprobadas, uso y destinacin econmica del inmueble, si se trata de propiedad horizontal, las diferentes
caractersticas de terreno, tamao, forma y diversidad de construcciones, as como el costo para la
adecuacin de remanentes.

35

Cuando el avalo emplee el mtodo de comparacin de mercado, debe anexarse procesamiento

estadstico a que se refiere la resolucin IGAC No. 620 de 2008.
9.4 INFORME GENERAL DEL SECTOR
Los informes Tcnicos Individuales sern acompaados en todo caso y cmo requisito necesario para su
recepcin en el INVIAS, por el respectivo informe general del sector.
Los sectores se determinarn teniendo en cuenta, entre otros, la similitud de norma urbanstica, tipologa

de construcciones, estratificacin econmica, etc.

Cada informe de sector deber contener como mnimo:
a. La informacin bsica acerca de los parmetros utilizados en la delimitacin del sector. (Zonas
Homogneas o Geoeconmicas determinadas por el I.G.A.C.)
b. Presentacin y explicacin de las metodologas utilizadas para determinar los valores unitarios por
m2., o por Hectrea, de los predios del sector.
c. Anlisis de los datos aplicados en las metodologas utilizadas.
d. Resumen sobre las actividades realizadas.
e. Fotografas del sector.

9.5 INSTANCIAS DE REVISIN Y APROBACIN DE DOCUMENTOS:

9.5.1 ETAPAS EN EL PROCESO DE REVISION DE AVALUOS
a) Verificacin del contenido de la Ficha Predial vs. Avalo:
En esta etapa se debe confrontar que el contenido de la ficha sea consecuente con lo que existe en el
terreno, lo anterior en razn a que durante el tiempo transcurrido desde la elaboracin de la FICHA
PREDIAL y el momento de la ELABORACIN DEL AVALUO, se pueden presentar diferencias debidas a
cambios en el nmero de mejoras inventariadas en los dos momentos (FICHA AVALUO).
b) Verificacin del avalo de las construcciones:
Se analizara el valor asignado a las construcciones de acuerdo a la metodologa legal correspondiente
que se aplique y la aplicacin de la depreciacin asignada regida por la resolucin 620 de 2008.
c) Verificacin del precio asignado al terreno:
De acuerdo con el contenido de ley 388/97, Artculo 30, el elemento a tener en cuenta es el acuerdo
municipal aprobado que establece el P.O.T. que define la clasificacin del suelo.
Por lo anterior se debe confrontar la clasificacin dada al predio aprobada que aporta planeacin
municipal como certificado de uso del suelo dentro del uso permitido, complementario, restringido y

36

prohibido, lo que permitir tener certeza en cuanto al precio asignado al m de terreno adquirir
corresponde con el mejor uso desarrollable permitido.
Adems, se deben adelantar investigaciones de campo que permitan establecer datos sobre los precios
utilizados en el avalo.
a) Mejoras
Se analizara el valor de reposicin a nuevo por reposicin descontando la correspondiente
depreciacin.
b) Cultivos
Se analizara la fuente de precios de los precios asignados a los cultivos como lo son Corporaciones
ambientales, Instituciones Acadmicas, Anlisis tcnico de valores de cultivos.
c) Otros
Para avalos bajo el Rgimen de Propiedad Horizontal se debe revisar los ndices de copropiedad bajos
los cuales se debe realizar los avalos.
Para inmuebles en Ronda de Rio se debe dejar constancia que el avalo se hace con base en la
determinacin previa de la identificacin de estas reas acorde al Cdigo Nacional de Recursos
Naturales y su viabilidad de adquisicin determinada dentro del resultado del Estudio de Ttulos.
9.6 LINEAMIENTOS ESTABLECIDOS PARA LA EJECUCIN DEL OBJETO CONTRACTUAL.
El objeto contractual comprende las actividades especficas contenidas en los presentes pliegos de
condiciones, en virtud de las cuales el contratista asumir las siguientes obligaciones:
Ejecutar las actividades necesarias para el desarrollo del contrato bajo criterios de legalidad,
transparencia, economa, eficiencia, eficacia y dems principios de la contratacin administrativa,
teniendo especial cuidado de cumplir a cabalidad con las actividades descritas en los presentes
trminos de referencia, el contrato, los procesos y procedimientos de Gestin Predial y social
establecidos por la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social del INVIAS, los cuales hacen parte
integral del presente contrato y en lo no contemplado, adelantar la ejecucin se debe adelantar
mediante los parmetros establecidos en las leyes aplicables teniendo en cuenta la prelacin normativa
establecida por el ordenamiento jurdico colombiano.
Realizar una visita de reconocimiento a cada uno de los inmuebles objeto de elaboracin de avalo
comercial, identificando el inmueble o zona de terreno requerida con sus elementos integrantes.
Presentar los documentos debidamente elaborados y suscritos por personal calificado en cada caso con
base en los formatos entregados por la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social de INVIAS.
Entregar la documentacin requerida de acuerdo con las especificaciones de los presentes pliegos de
condiciones, confrontando en todo caso la informacin tcnica (reas levantadas en terreno, informacin
37

catastral, urbanismo, etc) con la obtenida en los ttulos (folio de matrcula, ultima escritura pblica, etc.),
de tal forma que exista correlacin en los documentos presentados (avalos y los documentos jurdicos).
Cumplir con el cronograma que para el desarrollo de las actividades especficas establezca la
Subdireccin del Medio Ambiente, el cual har parte integral del contrato.
Entregar informes quincenales donde se refleje el avance en la gestin para el cumplimiento de cada
una de las actividades y/o cuando la Subdireccin lo considere necesario.
Informar oportunamente a la Subdireccin del Medio Ambiente y Gestin Social sobre situaciones
excepcionales que se presenten en el desarrollo de las actividades especficas que requieren el
pronunciamiento por parte de INVIAS.
Presentar al final de la gestin, un informe consolidado, de todas las actividades ejecutadas en
desarrollo del contrato.
Previo al inicio de las actividades de campo, el Representante Legal deber asistir con su grupo de
profesionales, a una reunin de carcter obligatorio en la cual se har una induccin del objeto
contractual y la metodologa a desarrollar, con funcionarios de la Subdireccin de Medio Ambiente y
Gestin Social y/o el Gestor del contrato. De igual forma deber asistir a las reuniones programadas por
el Instituto Nacional de Vas relacionadas con el objeto del contrato. Para tal efecto, el Subdirector de
Medio Ambiente y Gestin Social y/o el Gestor del contrato, sin perjuicio de que participen otros
funcionarios de las diferentes reas del INVIAS, establecer reuniones cuando lo estime conveniente,
con el fin de analizar los diferentes aspectos tcnicos, jurdicos y administrativos para llevar un
adecuado control al desarrollo, ejecucin y cumplimiento del contrato. De cada una de estas reuniones
se levantara un acta firmada por los participantes, cuyo original reposar en la carpeta del contrato.
Velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en ejecucin de las actividades.
Garantizar la idoneidad profesional y experiencia del grupo profesional encargado de la ejecucin del
contrato, el avaluador debe ser un profesional Ingeniero Civil, Catastral Arquitecto con experiencia
especfica mnima de 3 aos en avalos inmobiliarios urbanos y rurales.
Mantener en reserva la informacin que obtenga y conozca con ocasin y desarrollo del contrato,
haciendo extensiva esta obligacin a las personas que intervengan por cuenta del contratista en su
ejecucin aplicando a cabalidad el cdigo de tica del avaluador de la Norma Tcnica Sectorial
ICONTEC NTS S 04.
9.7 VALORES POR ACTIVIDADES PARA ELABORACIN DE AVALO COMERCIAL
ACTIVIDAD EJECUTADA
%
VALOR
ELABORACIN DE AVALO COMERCIAL PARA INMUEBLES CON 100%
$1.058.000
PROPIEDAD DEL TERRENO
NOTA:

El valor de las actividades ejecutadas incluye el valor del IVA y de los documentos que deba
38

adquirir el contratista para el cumplimiento de lo solicitado en los presentes trminos de

referencia, el pago de este valor implica cumplir con todas las exigencias de calidad que
demanda este trabajo que demanda una gran responsabilidad jurdica y tcnica por parte del
contratista.
En este valor est incluido la administracin, imprevistos y utilidad.
El pago de los valores relacionados en el cuadro est sujeto a la entrega al Instituto de todos
los soportes solicitados como anexo para cada Avalo Inmobiliario.
VALORES POR ACTIVIDADES PARA ELABORACIN DE AVALO COMERCIAL

ACTIVIDAD EJECUTADA
%
VALOR
ELABORACIN DE AVALO COMERCIAL PARA MEJORAS SIN 100% $796.000
TERRENO
NOTA:

El valor de las actividades ejecutadas incluye el valor del IVA y de los documentos que deba
adquirir el contratista para el cumplimiento de lo solicitado en los presentes trminos de
referencia, el pago de este valor implica cumplir con todas las exigencias de calidad que
demanda este trabajo que demanda una gran responsabilidad jurdica y tcnica por parte del
contratista.
En este valor est incluido la administracin, imprevistos y utilidad.
El pago de los valores relacionados en el cuadro est sujeto a la entrega al Instituto de todos
los soportes solicitados como anexo para cada Avalo Inmobiliario.

10. PROCESO JURIDICO

10.1 DESCRIPCIN Y ALCANCES
El Contratista deber adelantar todas y cada una de las actividades descritas a continuacin, hasta
finiquitar el proceso de adquisicin de terrenos y mejoras, con la suscripcin de las correspondientes
escrituras y dems documentos de compra a nombre de INVIAS y obtener la entrega real y material de
los predios, aplicando la normatividad vigente sobre la materia.
10.2 ACTIVIDADES ESPECFICAS
INFORMACIN Y ATENCIN A LA COMUNIDAD
Sociabilizar y legitimar, la presentacin formal a los propietarios, mejoratarios y ocupantes de los
predios requeridos por el proyecto de la informacin general del proceso predial y el personal que
participa en el proceso.
39

 Notificar a los directos interesados, quienes debern identificarse con la cdula de ciudadana original
y en caso de personas jurdicas mediante el certificado de existencia y representacin legal expedida
con antelacin no mayor a quince das, en el que pueda verificarse que quien comparece a
Notificarse cuenta con representacin legal para actuar en dicho acto.
Atender y solucionar las observaciones e inquietudes de las personas notificadas en forma oportuna,
as como entender que la Gestin Predial faculta al gestor predial para elevar las revisiones de los
avalos en los trminos y condiciones de ley.
Participar en las reuniones o comits prediales si se constituye para evaluar los problemas que se
generan en el proceso predial, proponer y acatar las resultas del mismo.
10.3. RECOPILACIN DE INFORMACIN.
a) Ficha, Predial y documentos soporte de stos.
b) Boletn de nomenclatura catastral
c) Cdula catastral del inmueble
d) Certificacin de cabida y linderos expedida por la autoridad catastral competente, cuando exista
diferencia de reas entre ficha predial y ttulos.
e) Ttulos que establezcan la tradicin del predio en un lapso de veinte (20) aos y en general todos los
documentos necesarios para el estudio de ttulos.
f) Fotocopia de la cdula de ciudadana del titular de dominio o certificado de existencia y representacin
legal no superior a tres meses, en caso de que se trate de una persona jurdica.
g) Folio de matricula inmobiliaria ( de fecha no superior a 3 meses)
h) Resoluciones de adjudicacin de baldos expedidas por el INCODER
i) Sentencias contentivas de procesos declarativos de pertenencia, protocolizacin de juicios de sucesin
y dems pronunciamientos judiciales relativos a la titulacin de inmuebles.
j) Resoluciones de urbanismo
k) Cartas de presentacin del contratista, dirigidas a las Oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos,
Departamentos de Catastro, Archivo General de la Nacin, Despachos Judiciales, Notaras y dems
organismos a donde deba acudir a fin de obtener la informacin necesaria para la elaboracin de los
estudios de ttulos.
l) Certificacin de avalo comercial
m) Formato No. 1 - ficha socioeconmica predial y anexos
n) Constancia de solicitud de documentos que no se hayan aportado y respuesta de las respectivas
entidades a dicha solicitud.
o) Copia de todos los documentos que se consideren necesarios para complementar el estudio de ttulos.
Con base en la informacin recopilada el contratista deber:
Organizar y entregar una carpeta por cada inmueble individual, identificada con el nmero de ficha
predial, a la que incorporar en desarrollo de las actividades, los siguientes documentos en orden
ascendente y separados mediante pestaas dentro del expediente:
a) Ficha predial y documentos soporte de stos.
b) Boletn de nomenclatura catastral ( de fecha no superior a tres meses)
40

c) Certificaciones de Cabida y Linderos expedida por la autoridad catastral competente, cuando

exista diferencia de reas entre ficha predial y ttulos.
d) Ttulos que conformen la tradicin del predio en el lapso de veinte (20) aos y en general
todos los documentos a los que se haga mencin en el estudio de ttulos.
e) Fotocopia de la Cdula de ciudadana del titular de dominio o certificado de existencia y
representacin legal, en caso de que se trate de una persona jurdica.
f) Folio de matricula inmobiliaria ( de fecha no superior a 3 meses)
g) Estudio de ttulos debidamente elaborado y firmado por el representante legal de la entidad
contratista o quien este delegue, (segn formato entregado por el INVIAS)
a) Certificacin de Avalo
b) Oferta de Compra
c) Documentos de notificacin (personal y por edicto en caso de ser necesario)
d) Solicitud y constancia de registro de oferta de compra
e) Promesa de compraventa o resolucin de expropiacin
f) Certificaciones relacionadas con servicios pblicos e impuestos relacionados con el predio.
g) Acta de entrega material del inmueble
h) Documentos de pago
i) Documentos relacionados con el proceso de escrituracin.
10.4 ENAJENACIN VOLUNTARIA
En desarrollo de esta actividad el contratista deber proyectar todos los documentos necesarios y adelantar
todas las gestiones para lograr la efectiva adquisicin de los inmuebles requeridos, por el procedimiento de
enajenacin voluntaria establecido en el captulo III de la ley 9 de 1989, modificado por el artculo 61 de la ley
388 de 1997, y dems normas aplicables.
Es obligacin del contratista:
1. Verificar que las reas (totales, requeridas y sobrantes) sealadas en la ficha predial correspondan con las
incluidas en el avalo y en los ttulos de propiedad, as como los datos de identificacin fsica, jurdica, y
valor de adquisicin; en caso de no correspondencia, deber poner dicha situacin en conocimiento del
SUPERVISOR JURIDICO, quien dar las instrucciones pertinentes a fin de adelantar la adquisicin de
acuerdo con las directrices sealadas para cada caso concreto por la Subdireccin de Medio Ambiente y
Gestin Social del INVIAS.
2. Dar inicio y llevar hasta su culminacin la adquisicin de los inmuebles cindose a los parmetros
establecidos en el siguiente instructivo, para lo cual deber:
2.1. Proyectar el oficio de oferta de compraventa dirigido a los titulares de derecho real de dominio, sus
elementos constitutivos y dems derechos reales que recaigan sobre el inmueble, conforme lo
establecen los artculos 9 y 13 de la ley 9 de 1989, de acuerdo con el formato que para el efecto le
suministre el INVIAS, por intermedio del coordinador del contrato.

41

Cuando se trate de una afectacin total, y exista diferencia entre las reas de terreno sealadas en los
ttulos de adquisicin y la ficha predial y no se cuente con el certificado de cabida y linderos expedido
por la autoridad catastral competente, el precio del terreno ser el que resulte de multiplicar el rea
menor por el valor de metro cuadrado sealado en el avalo. En este caso el contratista emplear el
formato oferta de compra con diferencia de reas que le suministrar el coordinador del contrato. Lo
anterior, sin perjuicio de que el propietario, en cualquier momento de la adquisicin aporte el certificado
de cabida y linderos, con base en el cual se podr dar alcance a la oferta o suscribir otro s a la
promesa, para ajustar la adquisicin al valor de las reas certificadas.
2.2. Entregar el oficio de oferta, con los siguientes anexos: fotocopia de la ficha predial, fotocopia del
avalo, trascripcin de las normas pertinentes a la enajenacin voluntaria y la expropiacin y oficio de
citacin al propietario para que comparezca a la notificacin personal dentro de los cinco das
siguientes a su envo.
2.3. Una vez recibidos los oficios de oferta y citacin, proceder a notificar personalmente o por edicto
segn el caso.
2.4. Notificar a los directos interesados, quienes debern identificarse con la cdula de ciudadana
original y en caso de personas jurdicas mediante el certificado de existencia y representacin legal
expedido con antelacin no mayor a quince das, en el que pueda verificarse que quien comparece a
notificarse cuenta con representacin legal para actuar en dicho acto; cuando se trate de apoderado, el
poder debe estar autenticado; copia de dichos documentos debe reposar en el expediente.
2.5 Cuando el destinatario de la oferta no comparezca dentro de los cinco (5) das siguientes al envo
de la citacin, la notificacin deber surtirse mediante edicto, de acuerdo con lo establecido en el
artculo 45 del C.C.A. segn formato que le ser entregado por el Supervisor jurdico del contrato.
2.6. Notificada la oferta de compra, elaborar oficio de solicitud de inscripcin de la oferta de compra en
el folio de matrcula inmobiliaria, deber ser radicado en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos
competente.
Eventualmente, cuando por razones inherentes al proyecto o al proceso de adquisicin sea
necesario dar alcance a la oferta de compra, el contratista dar trmite en la misma forma surtida
para la oferta inicial, sin que se entienda como una etapa adicional al proceso de adquisicin.
2.7. En cumplimiento a lo establecido en el artculo 61 de la ley 388 de 1997, iniciar proceso de
expropiacin si transcurridos treinta (30) das hbiles despus de la comunicacin de la oferta de
compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenacin voluntaria, contenido en un contrato
de promesa de compraventa; esto puede suceder por rechazo de la oferta, por silencio o porque la
situacin jurdica del inmueble le impida al propietario enajenarlo libremente; no obstante, durante el
proceso de expropiacin, siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, ser posible que el
propietario y la administracin lleguen a un acuerdo, el cual no podr modificar los trminos iniciales de
adquisicin, en cuyo caso se pondr fin al proceso judicial.

42

Cuando el destinatario de la oferta de compra la rechace de forma manifiesta, no ser necesario

esperar el trmino de 30 das hbiles para dar inicio al proceso de expropiacin.
Igualmente, en caso de incumplimiento a una o varias de las obligaciones establecidas en la
promesa de compraventa por parte del prometiente vendedor, deber iniciar de inmediato las
gestiones tendientes al inicio del proceso de expropiacin.
2.8. Aceptada la oferta de compra y registrada en el folio de matrcula inmobiliaria, elaborar
contrato de promesa de compraventa o excepcionalmente minuta de Escritura Pblica.
2.9 Velar por el estricto cumplimiento de los trminos y condiciones establecidos en la promesa de
compraventa y presentar la solicitud de pago, para su aprobacin por parte de la subdireccin de
medio ambiente y gestin social del invias, el interventor y el contratista, con los correspondientes
soportes que permitan verificar la informacin consignada, para lo cual debe haberse cumplido un
estricto control de calidad, que permita eliminar los errores que pueden inducir a demoras en los
pagos.
Adelantar el pago de la compraventa efectuada y asegurarse que sea recibido el valor a satisfaccin
por el propietario.
Para efectuar los pagos, as como para la escrituracin, y en general para todos los trmites que se
adelanten en desarrollo de procedimiento de adquisicin, el contratista deber verificar que el folio
de matrcula inmobiliaria incluido en el expediente no tenga una antigedad mayor a tres meses, en
cuyo caso debe entregarlo actualizado, salvo para el caso de la oferta de compraventa, para cuyo
trmite el folio de matrcula inmobiliaria debe tener una antelacin mxima de un mes.
En cuanto a la forma de pago, depender principalmente de la posibilidad del prometiente vendedor
de entregar el inmueble, oscilando entre 2 y 3 contados, con un pago inicial de un 50%; siempre
debe quedar un pago final que se efectuar una vez registrada la escritura pblica de compraventa
a favor del INVIAS; la adquisicin se adelantar directamente mediante Escritura Pblica, solo
cuando el propietario acepte entregar el predio previamente a la escrituracin y se pagar en un
solo contado, una vez registrada la transferencia de dominio a favor de INVIAS en el folio de
matrcula inmobiliaria.
Previo al pago del primer contado se debe verificar el estado de cuentas por valorizacin, servicios
pblicos, as como gravmenes y limitaciones, de manera que el primer o segundo pago, se
condicionen a la puesta a paz y salvo de deudas que recaigan sobre el inmueble.
2.11. Recibir el inmueble mediante acta de entrega anticipada, y comunicar de ello al INSTITUTO.
Cuando la compra que se efecte a nombre del INVIAS sea total, el contratista deber asegurarse
de que el propietario entregue el predio con taponamiento de acometidas y retiro de contadores;
cuando la compra sea parcial la obligacin es de solo traslado de acometidas; la entrega se
efectuar siempre mediante acta de entrega material; el prometiente vendedor debe entregar todo lo
contemplado en el avalo, toda vez que el Instituto se compromete a pagar los elementos
contemplados en ste, en toda su integridad.
43

2.12. Proyectar la minuta de Escritura Pblica cindose estrictamente al cumplimiento de los

requisitos establecidos en la promesa de compraventa y someterla al trmite de reparto notarial
cuando en el crculo notarial exista ms de una notara.
2.13. Otorgada la Escritura Pblica de transferencia de dominio, previamente a su registro, deber
tramitar personalmente el levantamiento de la oferta de compra y verificar que este procedimiento
se efecte de manera concomitante con la radicacin de la Escritura Pblica.
2.14. Una vez efectuada la inscripcin del derecho de dominio en favor de INVIAS y efectuado el
pago del ltimo contado, entregar a la SUBDIRECCION DE MEDIO AMBIENTE Y GESTION
SOCIAL, mediante acta formal, el expediente con todos los documentos referentes a la adquisicin,
con lo cual se entender concluido el procedimiento de enajenacin voluntaria.
3. Adelantar de manera concomitante con el procedimiento de adquisicin de inmuebles los planes de
gestin social, tendientes a mitigar los impactos derivados del desplazamiento involuntario de poblacin
de acuerdo con lo establecido en los procesos y procedimientos de gestin social establecidos por la
Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social, teniendo en cuenta las condiciones sociales de los
propietarios e incorporando en su gestin todos los mecanismos para garantizar un manejo de respeto,
equidad y transparencia en los procedimientos a implementar en cada caso concreto.
En desarrollo de esta obligacin adelantar la coordinacin necesaria con el grupo de gestin social para la
consecucin de nueva vivienda a los propietarios identificados como vulnerables, de acuerdo con las
recomendaciones formuladas por el profesional del rea social que participa en el proceso y aprobadas por
la SMA.
4. De manera excepcional la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social de INVIAS autorizar la
compra de mejoras, bajo las siguientes condiciones:
1. Aprobacin del documento de diagnostico jurdico presentado para el efecto por el
CONTRATISTA.
2. Verificacin de la imposibilidad de adelantar planes de gestin social para reasentamiento de
unidades sociales vulnerables, de forma que la compra de mejoras se presente como la opcin
residual.
3. La adquisicin se llevar a cabo mediante documento privado.
4. El proceso de compra deber garantizar la entrega de las mejoras a INVIAS y el restablecimiento
de las condiciones de vivienda digna al poseedor trasladado, para lo cual los documentos de
compraventa de mejoras sern aprobados por la Subdireccin de Medio Ambiente, previamente
a su suscripcin por parte del vendedor.

10.5 EXPROPIACIN JUDICIAL

Cuando no sea posible adelantar el procedimiento de adquisicin por va de enajenacin voluntaria, sea
porque no se lleg a un acuerdo contenido en una promesa de compraventa dentro del trmino
44

establecido en el artculo 61 de la ley 388 de 1997, o porque la situacin de jurdica del inmueble le
impide al propietario hacer la entrega material o la transferencia del dominio libremente, o porque
habiendo suscrito promesa de compraventa el prometiente comprador incumpli cualquiera de las
obligaciones contractuales, ser necesario iniciar de inmediato los trmites para lograr la entrega
material del inmueble y posterior transferencia del dominio mediante el proceso de expropiacin judicial,
en los trminos establecidos en el captulo XXIV del CPC, la ley 9 de 1989 y artculo 62 de la ley 388 de
1997, para lo cual el contratista se compromete a:
Proyectar las Resoluciones de Expropiacin de acuerdo con el formato que para el efecto le suministre el
SUPERVISOR JURIDICO, y presentarlas a la Subdireccin del Medio Ambiente y Gestin Social, con los
respectivos antecedentes para la revisin jurdica y firma por parte del Subdirector.
Llevar a cabo los trmites de notificacin personal de las resoluciones de expropiacin judicial y en su
defecto, adelantar las notificaciones por edicto, de acuerdo con lo establecido en los artculos 44 y 45 del
C.C.A.
Proyectar las respuestas a recursos de reposicin que se interpongan contra resoluciones de
expropiacin, las cuales se deben hacer dentro de los cinco (5) das siguientes a la fecha de notificacin.
Llevar a cabo los trmites de notificacin personal de los actos administrativos por los cuales se
resuelven los recursos de reposicin y en su defecto, adelantar las notificaciones por edicto, de acuerdo
con lo establecido en los artculos 44 y 45 del C.C.A.
Proyectar las demandas judiciales de expropiacin, en las cuales se solicite la entrega anticipada del
predio.
Para efectos de la presente contratacin, la actividad de expropiacin culminar una vez el juez ordene
la inscripcin del predio en el folio de matrcula inmobiliaria a favor del Instituto Nacional de Vias.-.
En general, proyectar los documentos necesarios para el logr de la expropiacin y velar por el
cumplimiento de los perentorios trminos legales contenidos en el Ttulo XXIV del Cdigo de
Procedimiento Civil, en armona con las disposiciones concordantes y aplicables al caso particular de las
Leyes 9 de 1989 y la 388de 1997 y sus Decretos reglamentarios.
10.6 RESTITUCIN DE BIENES DE USO PBLICO
En desarrollo de esta actividad el contratista se compromete a adelantar todas las gestiones policivas y
judiciales necesarias para la restitucin de predios destinados al uso pblico, ocupados indebidamente
por terceros.

45

10.7 ACTIVIDADES SOCIOPREDIALES

El profesional encargado de la Gestin Socio Predial dentro de la ejecucin del contrato, debe coordinar
con los Gestores Social y Predial asignados por la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social de
INVIAS, la asesora sobre la aplicacin de la Ficha Socio Econmica la cual determina el grado de
vulnerabilidad de las unidades sociales residentes en los inmuebles requeridos para el proyecto.
10.8 FORMA DE PAGO
El INSTITUTO ha dispuesto un rubro FIJO e INMODIFICABLE para la Gestin predial y Social. De dicho
rubro sern pagadas las actividades propias de la Gestin Predial, previa presentacin de la pre-acta
respectiva aprobada por la Interventoria, el Gestor Tcnico de contrato y por la Subdireccin de Medio
Ambiente y Gestin Social del INVIAS, de acuerdo con las actividades realizadas sobre cada uno de los
predios que le sean asignados.
Para el cumplimiento del objeto contractual, deber elaborarse un cronograma entre el CONTRATISTA y
la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social (SMA) o la Direccin Territorial respectiva, si es el
caso, en el cual se establezcan los plazos de entrega de los predios requeridos.
Una vez la SMA autorice realizar el pago de los predios requeridos para la ejecucin del proyecto, el
contratista deber pagar al propietario del predio con previa autorizacin de la Unidad Ejecutora, el valor
autorizado (primer o segundo pago) segn sea el caso, y ste a su vez lo cobrar al INVIAS.
Sobre el valor de los predios adquiridos, el INVIAS reconocer al contratista un porcentaje de
administracin del 2.5% y los costos correspondientes al impuesto del 4x1000.
Adicionalmente se reconocern de manera proporcional sobre el valor del predio adquirido, los gastos en
los cuales tuvo que incurrir el contratista para la legalizacin de este rubro, es decir, publicacin y
plizas.
As mismo, se pagarn las actividades de adquisicin de los inmuebles y/o mejoras que realice el
contratista durante cada periodo, las cuales debern ser aprobadas por la Interventoria, Gestor Tcnico
de Contrato y por la Subdireccin de Medio Ambiente y Gestin Social (SMA) del INVIAS.
El valor unitario a pagar por cada actividad se determina de conformidad con la siguiente tabla:

46

VALORES POR ACTIVIDADES PARA ADQUISICION DE INMUEBLES

ACTIVIDAD EJECUTADA
1. ADQUISICIN DE TITULARIDAD DE INMUEBLES
1.1. ENAJENACIN VOLUNTARIA
1.1.1 Ajuste al estudio de ttulo (Si se requiere y lo dispone la SMA)
1.1.2 Oferta de compra y notificacin.
1.1.3 Inscripcin de oferta de compra
1.1.4 Acta de entrega anticipada del predio o franja de terreno
1.1.4 Elaboracin, Legalizacin de la Promesa de compra
1.1.5 Trmite de primer pago verificacin de recibo a satisfaccin por parte del
vendedor.
1.1.6 Entrega del predio libre de servicios pblicos previo cumplimiento a los
requisitos establecidos en la promesa de compra (Incluye el trmite del
segundo pago, si es el caso)
1.1.7 Escritura debidamente otorgada y aprobada por la SMA.
1.1.8 Registro de la escritura pblica transferencia de dominio a favor de INVIAS
1.1.9 Trmite de pago verificacin de recibo a satisfaccin del ltimo contado
por parte del vendedor.

7%
10%
7%
15%
10%
6%

$1250.000
$ 87.500
$125.000
$ 87.500
$ 187.500
$125.000
$ 75.000

10%

$125.000

15%
10%
10%

$187.500
$125.000
$125.000

1.2. TRAMITES ADICIONALES PARA INICIO DE EXPROPIACIN JUDICIAL

$ 2000.000(*)
(Hasta entrega anticipada real y material del inmueble por parte del Juez o quien
este comisione)
1.2.1. Elaboracin y notificacin de la resolucin de expropiacin (previo
15%(*) $300.000
agotamiento de la etapa de enajenacin voluntaria)
1.2.2. Contestacin de recurso de reposicin en va gubernativa
15%(*) $300.000
1.2.3. Notificacin de recurso de reposicin en va gubernativa
10%(*) $200.000
1.2.4. Presentacin de demanda admitida con solicitud de entrega anticipada.
20%(*) $400.000
1.2.5. Aprobacin de solicitud de entrega anticipada por parte del Juez.
10%(*) $200.000
1.2.6. Entrega real y material del inmueble por parte del Juez o quien este
30%(*) $600.000
comisione.
(*)Las actividades relacionadas con la expropiacin judicial se pagarn cuando ante la imposibilidad de
continuar el procedimiento de enajenacin voluntaria, el contratista deba adelantar trmites adicionales
relacionados con el procedimiento expropiatorio. An en caso de que el propietario decida retomar el
procedimiento de adquisicin voluntaria, se pagar al contratista cada actividad realizada durante la
ejecucin del contrato.
2. COMPRA DE MEJORAS(previa autorizacin de la SMA)
2.1. Diagnostico Jurdico
2.2. Oferta de compra, notificacin.
2.3. Legalizacin del documento de compraventa de mejoras.
2.4. Entrega del predio libre de servicios pblicos previo cumplimiento de los

15%
15%
25%
25%

$800.000
$120.000
$120.000
$200.000
$200.000
47

requisitos establecidos en el documento de compraventa.

2.5. Tramite de pago y recibo a satisfaccin del ltimo contado por parte del
vendedor
3. RESTITUCIN DE BIENES DE USO PUBLICO
3.1. Cuando la entrega se logre de forma voluntaria por el ocupante.
3.2. Cuando se requiera de accin policiva

20%

$160.000

$400.000
$600.000

El valor de las actividades ejecutadas incluye el valor del IVA y de los documentos que deba
adquirir el contratista para el cumplimiento de lo solicitado en los presentes pliegos de
condiciones, el pago de este valor implica cumplir con todas las exigencias de calidad que
demanda este trabajo, el cual implica una gran responsabilidad jurdica y tcnica por parte
del contratista.
En este valor est incluido la administracin, imprevistos y utilidad.
El pago de los valores relacionados en el cuadro est sujeto a la entrega al Instituto de todos
los soportes solicitados como anexo para la gestin predial.
Estas Actividades incluyen el valor del IVA y no sern afectadas por el porcentaje de
administracin (2,5%), el cual se reconoce al contratista nica y exclusivamente sobre el
valor de los predios adquiridos. El valor de las mismas, se pagar por el sistema de precios
unitarios fijos sin ajustes.
NOTA: Cuando las negociaciones prediales se traten de adquisicin de dominio y este se
logre con el registro de la escritura pblica pertinente, de manera directa sin que medie
promesa de compraventa y habiendo logrado la entrega real y material del inmueble de
manera previa o concomitante al otorgamiento de la escritura, se reconocer el valor total de
la negociacin, es decir $ 1.250.000.oo.

La gestin y adquisicin predial sern pagadas al contratista mediante ACTA PREDIAL (ANEXA), la cual
deber ser presentada en los primeros cinco das hbiles del mes siguiente de su ejecucin debiendo ser
soportada por la respectiva preacta predial.
10.9 AJUSTES
Los costos propuestos no sern objeto de ningn tipo de ajuste.
10.10 PERSONAL MNIMO Y REQUISITOS DEL MISMO.
El siguiente personal profesional deber contar con la aprobacin de la interventora dentro de los ocho
das hbiles siguientes a la firma del acta de inicio del contrato:
PERSONAL
Un (1) Coordinador predial

REQUISITOS MNIMOS
Deber ser Ingeniero Civil, Ingeniero Catastral o Abogado, con Tarjeta
Profesional vigente, y con Experiencia General no menor de 3 aos, en
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Gestin Predial o de Tierras.

Un (1) profesional de Podr ser trabajador social, socilogo, psiclogo o comunicador social con
Gestin Social
experiencia en trabajo social de comunidades vulneradas no menor a dos
(2) aos.
Un (1) Abogado
Con experiencia general no menor a 2 aos, en gestin inmobiliaria
(procesos de compra de inmuebles) para entidades publicas o privadas.
Para cada uno de los profesionales antes mencionados, se deber presentar por parte del contratista, la
fotocopia de la Tarjeta Profesional (si no se trata de profesiones que tengan Tarjeta Profesional, se pedir
copia del diploma o del acta de grado). Y las certificaciones que acrediten su experiencia.
Sin perjuicio del personal mnimo exigido en el presente numeral, el contratista que resulte adjudicatario
podr establecer el nmero de personas a utilizar en el desarrollo de los trabajos, de acuerdo con el
enfoque de organizacin que le d a los mismos, pero debe garantizar la realizacin de stos y por tanto
los proponentes deben tener en cuenta todo el personal al calcular el valor de la propuesta.
Se entiende por experiencia general, el tiempo transcurrido desde la fecha de obtencin del ttulo
profesional (Fecha de Grado).
Una vez la interventora apruebe el personal mnimo propuesto, ste no podr ser cambiado durante la
ejecucin del proyecto, a menos que exista una justa causa, la cual deber ser sustentada ante el INVIAS,
para su evaluacin y posterior autorizacin. En caso de aprobarse el cambio por parte del INVIAS, el
personal deber reemplazarse por uno de igual o mejor categora que el exigido en los trminos de
referencia.
El Contratista est obligado a emplear en la ejecucin de los trabajos el personal profesional aprobado.
El FONDO- INVIAS, se reserva el derecho de exigir el reemplazo o retiro de cualquier empleado o
trabajador vinculado al contrato.

49