LA VIVIENDA EN GUATEMALA

Dficit Habitacional

En Guatemala la situacin de la vivienda es crtica. De acuerdo a los datos del Censo
Nacional de Poblacin, en 2002 existan 2.2 millones de hogares en el pas, de los cuales
410,097 no posean vivienda propia y 611,495 vivan en condiciones de hacinamiento o
en viviendas consideradas no aptas para habitar, lo que sumaba un dficit habitacional de
1,021,592 unidades. En otras palabras, cerca de la mitad de hogares en Guatemala
careca de una vivienda digna.

Con base a las proyecciones de crecimiento poblacional, tomando como base los datos
del Censo del 2002, el dficit de vivienda se expande a un ritmo estimado del 5%
anualmente, alcanzando en el 2010 ms de 1.5 millones de hogares. Esta cifra
comprende tanto la demanda insatisfecha por nuevas unidades habitacionales, como la
demanda por viviendas de mejor calidad.

Marco Legal

En Guatemala, existe un fundamento constitucional para la intervencin del Estado en el
sector vivienda, explcitamente en los artculos 105 y 119, donde se determina la
obligacin del Estado de promover la vivienda social y la propiedad de la vivienda.

En 1996, el Congreso de la Repblica emiti el decreto 120-96 que contiene la Ley de
Vivienda y Asentamientos Humanos (LVAH), cuyo objetivo es apoyar, fortalecer,
fomentar y regular las acciones del Estado y los habitantes de la Repblica, con el fin de
desarrollar el sector vivienda y asentamientos humanos para establecer las bases
institucionales, tcnica y financiera, que permitan a la familia acceder a una solucin
habitacional digna y adecuada.

Esta Ley no solo establece los principios rectores y el rol del Estado en el sector, sino le
imparte prioridad a la poblacin que vive en pobreza extrema y los hogares sin capacidad
de ahorro, para lo cual estable el Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI), como
una institucin financiera de segundo piso cuya misin es atender este segmento de la
poblacin.

Existen otras leyes vinculadas directamente con el sector tales como Ley de Legalizacin
de Tierras del Estado (Decretos 25-2004 y 26-2007) la cual regula en alguna medida el
acceso a la tierra; as como tambin Leyes y Reglamentos que norman al sector Vivienda,
tales como, la Ley de Descentralizacin, Ley de Consejos de Desarrollo y Reglamentos
Municipales de Construccin.

Marco Institucional:

A partir de la LVAH, el Ministerio de Comunicaciones, infraestructura y Vivienda (MCIVI),
a travs del Vice-Ministerio de Vivienda, es el ente rector de la poltica de vivienda. En
cumplimiento de su misin, el Vice-Ministerio de Vivienda es responsable de coordinar a
las entidades siguientes: Unidad de Construccin de Edificios del EstadoUCEE, Fondo
Guatemalteco de ViviendaFOGUAVI, Unidad para el Desarrollo de la Vivienda
PopularUDEVIPO1 y la Coordinadora Interinstitucional para la Atencin de
Asentamientos PrecariosCIAAP.

El ente rector cuenta con un rgano consultivo, el Consejo Nacional de la Vivienda
(CONAVI), que fue creado por acuerdo gubernativo No.608-93, y est constituido por
representantes de la sociedad civil involucrados en el sector, as como organismos
gubernamentales de apoyo.

La poltica vigente del sector vivienda fue promulgada en el ao 2004 (Poltica Nacional
de Vivienda y Asentamientos Humanos) fue retomada tcitamente por el presente
gobierno, introducindole algunas modificaciones en cuanto a metas ms ambiciosas,
otorga al Estado un rol de facilitador, coordinador, regulador y fiscalizador.

La poltica de vivienda est orientada a atender las necesidades de la poblacin en
condiciones de extrema pobreza, que habita en zonas de alto riesgo; poblacin que,
aunque vive en condiciones de pobreza, tiene capacidad de ahorro para encontrar una
solucin habitacional con ayuda del Estado; y a la poblacin con capacidad de ahorro en
general.
Instituciones Ejecutoras:

Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI)

El FOGUAVI es una Institucin financiera de segundo piso, adscrita al Ministerio de
Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda (CIV) cuya finalidad es otorgar subsidios
directos y facilitar el acceso al crdito a familias en situacin de pobreza y pobreza,
jugando un papel clave en la ejecucin de la poltica de financiamiento a la vivienda.

Fondo Nacional para la Paz (FONAPAZ)

FONAPAZ, que fue creado en 1991, despus de los acuerdos de paz, para coordinar y
apoyar los objetivos de integracin social de la poblacin afectada por el conflicto armado;
posteriormente, sus objetivos se ampliaron para abarcar el desarrollo social y econmico.
En la actualidad incluye una agenda amplia de actividades, entre ellas un programa de
vivienda, el cual no est del todo integrado a la poltica de vivienda.

Aseguramiento Hipotecario: el papel del Instituto para el Fomento de la Hipoteca
Asegurada - FHA

El FHA fue creado en 1961, como una institucin pblica descentralizada, mediante una
trasferencia de capital del Gobierno. Su objetivo es fomentar la oferta de vivienda al
ofrecer aseguramiento hipotecario a los acreedores de viviendas, disminuyendo el riesgo.
Para el financista le representa una ventaja importante el poder recuperar su capital a
travs del aseguramiento en caso de incumplimiento por parte de un deudor.

Otros Actores en la Poltica de Vivienda

Cooperativas de Ahorro y Prstamo o Cooperativas de Vivienda:

Estas instituciones juegan un rol en la promocin de soluciones habitacionales que
beneficien a sus agremiados en las comunidades fuera del AMG, pero adems pueden
administrar subsidios, otorgar prstamos complementarios y dar seguimiento a los
proyectos. En la actualidad, trabajan con proyectos de vivienda nueva y mejoramiento,
pero su impacto es limitado, al contar nicamente con recursos financieros provenientes
de los asociados, principalmente ahorros. En el pasado, la Federacin Nacional de
Cooperativas de Vivienda (FENACOVI), administro recursos de FOGUAVI. En la
actualidad, estn trabajando para hacer una alianza y apoyar al FOGUAVI en los estudios
socioeconmicos de los futuros beneficiarios.

De acuerdo al III Censo de Cooperativas (2009) existen cerca de 36 cooperativas de
vivienda a nivel nacional.

Organizaciones No Gubernamentales:

Al igual que las cooperativas de vivienda, estas organizaciones participan en la
identificacin de la demanda de soluciones habitacionales en el rea geogrfica de accin
y algunas de ellas participan en la administracin de subsidios, otorgan prestamos
complementarios y dan seguimiento a los proyectos. Entre las ONGs ms importantes en
el sector est la Fundacin Hbitat, que produce cerca de 3,000 soluciones habitacionales
al ao (incluyendo mejoras a viviendas existentes). La Fundacin tiene modelos de
vivienda prediseados, buscando la eficiencia en los costos, y las familias seleccionan la
que se ajuste a sus necesidades. Trabajan principalmente con familias que cuentan con
lotes con servicios y que tengan la capacidad de pago de la cuota mensual.

Municipalidades:

De acuerdo a lo establecido en el Cdigo Municipal y la LVAH, las municipalidades deben
procurar el desarrollo de vivienda y los asentamientos humanos, impulsando acciones
para el aprovechamiento de los recursos locales y la organizacin comunitaria en
actividades de autogestin y autoconstruccin de soluciones habitacionales. Por otra
parte, los gobiernos locales regulan los proyectos de construccin y las normas
urbansticas de las ciudades, adems de proveer servicios pblicos como electricidad,
calles, agua potable y drenajes.



Fallas de Mercado en el Sector de la Vivienda

Deficiencias en el mercado para el financiamiento de la vivienda

Existe un consenso internacional en el sentido que, en ausencia de medidas apropiadas
de poltica pblica, los mercados financieros tienden a fallar, por lo que los mercados
financieros guatemaltecos no representan una excepcin. En ocasiones se dice que el
desarrollo de los bienes races es el espejo de su financiamiento y que las comunidades
se construyen de la manera en que se financian. En el caso guatemalteco, las brechas
que se registran en el mercado para la vivienda no son sino la reflexin de los mltiples
vacos y deficiencias registradas en el sistema para el financiamiento de la vivienda.

El mercado est supeditado al aseguramiento

Las imperfecciones de mercado mencionadas en la seccin previa se estn manifestando
en la estructura y operaciones del sistema para el financiamiento a la vivienda, del que
nacen las deficiencias de la oferta del mercado crediticio. Las brechas de oferta se
manifiestan en brechas de producto y alcance geogrfico, al igual que rigidez de los
precios. Antes de iniciar la evaluacin del marco de la poltica pblica, debe abordarse el
tema de cmo se llega a estructurar la oferta en el mercado de financiamiento para la
vivienda, por lo que se enfatizarn los papeles que juegan la poltica tributaria y el marco
para el aseguramiento hipotecario.