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UNIDAD II CREDITO HIPOTECARIO 2.1 DEFINICIN: Crdito hipotecario destinado a financiar la adquisicin y ampliacin de viviendas de uso familiar, compra de terrenos. 2.2 MERCADO OBJETIVO: Toda persona natural dependiente, independiente, persona natural con negocio, pequeo y mediano empresario y/o rentista, cliente o no cliente de una Entidad Financiera (Banco), de todo sector socio econmico que califique y demuestre capacidad de pago. 2.3 BENEFICIOS:
PARA EL CLIENTE

Oportunidad de convertirse en propietario de su inmueble y dar tranquilidad a los suyos. Incentivar la fidelidad de los clientes e impulsar la captacin de nuevos clientes.

CREDITO
PARA ENTIDAD FINANCIERA

2.4

CARACTERSTICAS: EJEMPLO DEL BBVA Tipo de Moneda Ingreso mnimo Edad mxima Financiamiento mximo Valor de Tasacin mnimo Plazo Perodo de Gracia Cuotas dobles Soles y Dlares S/.1,400 o su equivalente en dlares (titular + cnyuge) 75 aos/ no debe exceder los 80 aos al finalizar el plazo de cancelacin del prstamo. (1) Hasta el 90% del valor comercial del informe tcnico de tasacin o de compra venta Lima: US$ 18,000 --- Provincias: US$ 12,000 Mnimo: 6 meses --- Mximo: 20 aos Hasta 6 meses Hasta 2 veces al ao en los meses que elija el cliente

(1) Entre los 71 y los 75 slo podrn solicitar prstamos con Seguro de Desgravamen Saldo Insoluto con un recargo automtico de 25% en la Tasa del Seguro y los prstamos otorgados no podrn superar los US$ 50,000 o su equivalente en soles.

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2.5

DOCUMENTOS PARA CALIFICACIN: Se debe solicitar los siguientes documentos: a) Solicitud de Prstamo Personal. b) Documentos de identidad del solicitante y cnyuge. c) Recibo de agua, luz y/o telfono. d) Declaracin Personal de Salud. Si el cliente tiene patrimonio solicitar: e) Declaracin Confidencial de Patrimonio. f) Autovalo / Impuesto al Valor Patrimonial Predial. g) Tarjeta de propiedad del vehculo (opcional). Si el cliente tiene deudas en el Sistema Financiero solicitar: h) ltimo Estado de cuentas y/o voucher de cancelacin de deudas. Adems segn la Categora de Impuesto a la Renta (IR) a la que pertenece el cliente, deber presentar lo siguiente:

Profesional Dependiente (5ta): Tres ltimas Boletas de Pago de ambos cnyuges. Certificado de Retenciones de Quinta Categora del ltimo ao (si retiene IR). Profesional Independiente (4ta): Copia del Registro nico del Contribuyente (RUC). Tres ltimos Recibos de Honorarios Profesionales y/o Constancia de Ingresos de empresa a quien presta servicios de los dos ltimos meses. Declaracin Jurada del IR de Cuarta Categora de los dos ltimos aos. Pequeo y Mediano Empresario o Persona Natural con Negocio (3ra y 2da): Copia del Registro nico del Contribuyente (RUC). Tres ltimos pagos a cuenta del IGV. Declaracin Jurada del IR de Tercera Categora de los 2 ltimos aos. Rentista y/o Ingresos por Alquileres (1ra): Copia del Registro nico del Contribuyente (RUC). Pago Mensual de Impuesto de Arrendamiento. Contratos de alquileres legalizados. Declaracin jurada del IR de Primera Categora de los 02 ltimos aos.

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Para los clientes que no pueden demostrar sus ingresos de manera habitual existen dos alternativas para calificar:

A. Ahorro Vivienda: Cuota Inicial Entre 20% Entre 30% Para toda oferta inmobiliaria (**) 12 meses 7 meses

(**) Esta alternativa de calificacin aplica slo para compra de inmuebles nuevos con valor de venta mximo de US$ 50,000.

B. Ahorro Vivienda con Remesas del Exterior: El Tiempo mnimo de ahorro es de 6 meses. La Cuenta deber ser slo en dlares. Ahorro mensual equivalente al monto que debe ser como mnimo la cuota que pagara por el Prstamo Hipotecario. Los abonos o depsitos deben ser mensuales, pero s se acepta depsitos adicionales. La cuenta no cobra comisin de mantenimiento de cuenta, ni de exceso de operaciones. No permite retiros parciales. Al primer retiro, la cuenta debe ser cancelada y se pierde el rcord de pagos acumulado.

2.6

DOCUMENTOS PARA LA FORMALIZACIN DE LA HIPOTECA: Se debe solicitar los siguientes documentos: a) Copia Literal y/o Certificado Registral Inmobiliario (CRI) y/o Certificado de Gravamen (con fecha no mayor a una semana). b) Hoja de Resumen (HR) y Declaracin Jurada de Autoevalo (PU). c) Comprobante de pago del Impuesto Predial cancelado de todo el ejercicio en curso. Adems los documentos del vendedor de la vivienda: d) Si es persona natural: Fotocopia del DNI. e) Si es persona jurdica: Vigencia de Poder de los representantes de la empresa y documentos de identidad. (DNI/CE). (*) Si es un bien futuro no se debe solicitar los documentos del punto (b) y (c).

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2.7

FINANCIAMIENTO DE GASTOS DE FORMALIZACIN DE GARANTAS: Se puede financiar los gastos de formalizacin de garantas, los cuales incluyen: - Comisin de Formalizacin de Garantas, Comisin por Estudio de Ttulos, Gastos por Servicios Notariales, Gastos por Tasacin, Comisin por Administracin y Gastos Registrales. - El Importe mximo es hasta 2% (Mximo $1,500) del Valor Comercial del Informe Tcnico de Tasacin o del Valor de Compra Venta Total del Inmueble (el menor). -

Fuente: http://us.123rf.com/

- El Valor Total de Financiamiento, incluido el 2%, no deber superar al 100% del Valor Comercial del Informe Tcnico de Tasacin. - La solicitud del prstamo deber indicar que se est financiando los gastos de formalizacin de garantas y deber llevar el refrendo del Gerente de Oficina y Sub Gerente. Nota: No ser necesario el refrendo adicional de la unidad de riesgos. 2.8 TASAS Y COMISIONES: Financiamiento en Soles: 12.90% TEA Para cualquier monto

En Soles Financiamientos > a s/. 82,500 Financiamiento < o iguales a S/. 82,500 Tasa fija hasta 5 aos 12.5% TEA Tasa fija hasta 5 aos 12.75% TEA Tasa fija hasta 10 aos 11.5% TEA Tasa fija hasta 5 aos 11.75% TEA En Dlares Financiamientos < a US$25,000 Financiamiento > a US$ 25,000 Tasa fija hasta 5 aos 13.5% TEA Tasa fija hasta 5 aos 13.75% TEA Tasa fija hasta 10 aos 12.5% TEA Tasa fija hasta 5 aos 12.75% TEA

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PRIMAS DE SEGURO: Desgravamen (mensual x mil) INDIVIDUAL MANCOMUNADO INMUEBLE Monto Inicial Saldo Insoluto

0.35 0.28 0.65 0.52 0.25 del Valor de Fbrica

Con este producto, se podr contratar EL SEGURO DE DESEMPLEO INVOLUNTARIO Y ASI PROTEGER SU PROPIEDAD EN CASO DE DESPIDO INVOLUNTARIO, INCAPACIDAD TEMPORAL O ENFERMEDAD GRAVE. COMISIONES Y GASTOS: Comisiones:
Por Administracin Por Generacin y Envo de Notas de Cargo Abono y otros. Por Liquidacin Anticipada Por Estudio de Ttulos Por Formalizacin de Garantas Por Revisin anual de Garantas Por Gestin de Pliza Por Levantamiento de Garanta (Hipoteca) A nivel de Minuta A nivel de Escritura Pblica 0.25% del prstamo (min. s/.120 y/o US$45) S/.8.50 y/o US$ 2.50 3% del importe prepagado. US$ 75 US$ 40 US$ 20 US$ 15 US$ 100 US$ 150

Gastos:
Por Servicios Notariales Por Tasacin Registrales Inscripcin de la transferencia de la propiedad inmueble. Constitucin Legal de la Hipoteca Bloqueo Registral de cada partida Presentacin de Ttulo de cada inmueble. Hoja de Partida Registral consultada en Registros Pblicos. Entre S/. 200 y S/. 600 US$ 55 0.3% del Valor Compra Venta 0.15% del Valor de la Hipoteca S/. 34 S/. 28 S/. 6 por cada partida

(*) El Gasto por Tasacin para Contipuentes de los Promotores en US$ 50.

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2.9

EVALUACIN DE CRDITO: CREDIT SCORING: Luego de haber identificado si los ingresos del cliente son fijos o variables, el procedimiento es de la siguiente manera: FIJOS: VARIABLES: Aquellos que se reciben en - Aquellos que varan en Monto y/o Periodicidad. forma mensual y constante. - Los ingresos deben ser continuos: Ejemplo: - Asalariados (Horas extras, comisiones, refrigerio, -Planillas. movilidad, etc.) -Retribuciones oficiales: - Independientes (Comisiones y adelanto de Combustible, Chofer (FFAAutilidades). PNP), Bonificacin (DS-DL-DU) Datos a registrar: Datos a registrar: - Ingresos netos (no brutos) - Ingresar el 100% de los ingresos y el sistema - No se incluyen los automticamente slo considerar para el clculo el 85%. espordicos. - No prorrateo de pagos extra. NOTA: Para los clientes de algn banco con pago de haberes se considera como ingreso fijo el promedio de los abonos de los ltimos 3 meses, no se incluye gratificaciones, utilidades y extraordinarios, excepcionalmente para pago habientes menor a 3 meses evaluar continuidad con boleta de pago. CONTROL DEL SCORING: A. INGRESO FIJO: Se toma el monto neto recibido que figura en las boletas de pago (5ta categora). Se pueden considerar las retribuciones de carcter oficial como: Combustible en las FF.AA. y PNP. Bonos de productividad, en el caso del Poder Judicial y Ministerio Pblico. Ejemplo: Boleta de pago INGRESOS Sueldo Bsico Horas Extras Asignacin familiar G. Nocturnas Ingresos Brutos DESCUENTOS 1,000 Imp. 5ta Categora 100 AFP 50 Prstamo (descuento por planilla) 50+ A. Quincena 1,200 T. Descuentos NETO A PAGAR: S/. 800 50 150 100 100+ S/. 400

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PASO 1: En el rubro de ingreso de la boleta, se identifica y agrupa por separado los fijos y variables, hallando el total de cada uno: Ingresos Fijos Sueldo Bsico Asignacin familiar Total Fijos 1,000 50+ 1,050 Ingresos Variables Horas extras G. nocturnas Total Variable 100 50+ 150

PASO 2: Se determina la relacin porcentual de cada tipo de ingresos con el ingreso bruto.

Ingresos Fijos: (1,050/1,200) x 100 = 88% Ingresos Variables: (150/1,200) x 100 = 12%

Fuente: http://www.infdj.com/financia_tus_compras/Calculadora.gif

PASO 3: Finalmente, esa misma relacin porcentual se aplica a los ingresos netos, as se hallar el importe de los ingresos fijos y variables. Neto: 800+ neto promedio 100 adelanto quincena _100_ prstamo descontado por planilla Neto Recibido 1,000 (Ing. Fijo: s/. 800 Ing. Variable: s/.120 NOTA: Se realizar esta operacin por cada boleta del cliente y se sacar un promedio de las boletas evaluadas para la identificacin de ingresos. No considerar: boletas de julio ni diciembre (por las gratificaciones), as como ninguna otra boleta que no registre ingresos continuos. Los ingresos que perciba el cliente por abonos en cuenta, remesas del exterior no se consideran como ingresos, ya que no se ubican bajo ninguna de las cinco categoras trabajadas.
Fuente: http://farm1.static.flickr.com/.

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B. INGRESO VARIABLE: Asalariados: Horas extras, gastos operativos (Poder Judicial), comisiones, dietas, ingresos de pescadores y obreros. 1ra. Categora: Alquileres (promedio segn contratos vigentes, adems PU-HR) SUNAT Renta de 1ra categora. 2da. Categora: Promedio neto mensual dietas.

Fuente: http://publicaciones.adicae.net/publicaciones/fototeca/20051114113805-dinero.jpg

3ra. Categora: Constancia de ingresos, contrastada. 1/12 de los gastos administrativos + 1/12 (50%) de la utilidad de la empresa, contrastada con Balance SUNAT cerrado el ao anterior Rgimen General. Rgimen nico Simplificado (RUS): Solicitar los 3 ltimos pagos a SUNAT, segn categora, y se tomar como ingreso variable el 15% del promedio de las ventas mensuales, adicionalmente solicitar al cliente RUC de inicio de actividades y la evidencia de antigedad de negocio de 1 ao (licencia de funcionamiento).

Rgimen Especial (RER): Solicitar los 3 ltimos pagos a SUNAT, y se considera como ingreso variable el 15% del promedio de las ventas mensuales. Las declaraciones SUNAT deben contar con el comprobante de presentacin y pago.

Fuente: http://www.mercofinanzas.com/wp-content/uploads/2009/04/calculadora.jpg

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4ta. Categora: Considerar promedio de los 3 ltimos meses de recibos por honorarios, ingreso neto (90% del ingreso bruto). Contrastar con la declaracin anual y verificar continuidad con contrato de locacin de servicios. En caso de prestacin de servicios a personas naturales, slo se aceptar recibos emitidos por profesionales independientes. Renta Bruta de 4ta. Categora

Renta Bruta Ejercicio Individual + Otras Rentas de 4ta. Categora Entre 12 meses Casilla 107 + Casilla 108 menos IMPUESTO A LA RENTA

Existen dos posibilidades: a) Si en la Declaracin Anual P.N. solo tenga rentas de 4ta. Categora. Renta Bruta de 4ta categora Impuestos Casilla 107 + Casilla 108 menos Casilla 120 Pgina 1 Pgina 2

Entre 12 meses

b) Si adems de rentas de 4ta. Categora tiene rentas de 1ra., 2da. y/o 5ta. Categora se aproximar el clculo de la Renta Neta de la siguiente manera. Renta Bruta de 4ta categora Casilla 107 + Casilla 108 Pgina 1

90% de:

Entre 12 meses

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2.10 LEASING: Es un contrato de alquiler con opcin de compra al final del plazo del contrato, que permite a las empresas adquirir bienes de capital mediante el plazo de cuotas peridicas. Finalizando este plazo, el Banco ofrece una opcin de compra de bien al cliente. La estructura financiera es similar a la de un prstamo, sin embargo no es necesaria una garanta pues el banco es propietario del bien. Fuente: http://www.repartis.es/images/contacto1_emp_leasing.jpg Producto dirigido a personas jurdicas o personas naturales con negocio, de cualquier sector econmico, con necesidades de inversin en bienes de capital. CARACTERSTICAS:
Monto a financiar: Hasta el 100% del costo del bien. a. Bienes Muebles, monto mnimo: US$ 10,000.00 o su equivalente en soles. b. Bienes Inmuebles, monto mnimo: US$ 75,000.00 o su equivalente en soles.

PLAZOS: Bienes Muebles: Mnimo 13 meses. Mximo en funcin a la vida til econmica de los bienes. Mnimo 13 meses. Mximo 10 aos.

Bienes Inmuebles:

INTERS: Competitivo en funcin a la calificacin crediticia del cliente y al plazo. CUOTAS: Afectas a IGV, que es recuperable por el cliente como crdito fiscal. Mensuales, Bimestrales, Trimestrales, Semestrales. No necesariamente iguales. Podrn ser crecientes, decrecientes, estacionales, etc. Podr haber plazos de gracia en funcin a la calificacin crediticia del cliente.

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SOBRE LOS BIENES MATERIA DEL LEASING: Los Bienes deben ser identificables. Los Bienes deber ser asegurables. Los Bienes intangibles debern consultarse a la unidad de Leasing. Los Bienes deben generar renta al negocio para poder utilizar los intereses y la depreciacin acelerada como gastos deducibles del Impuesto a la Renta.

MODALIDADES: LEASING VEHICULAR: Para la adquisicin de unidades de transporte de cualquier tipo como camiones, mnibuses, automviles, camionetas y dems vehculos.
Fuente: http://www.northtexasautoleasing.com/home/honda_leasing.jpg

LEASING DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS: Dirigido a la adquisicin de maquinaria mvil o fija, grupos electrgenos, aire acondicionado, equipos de oficina y cmputo, entre otros.

LEASING INMOBILIARIO: Dirigido a la adquisicin o expansin de inmuebles, como plantas industriales, instalaciones comerciales y oficinas.

Fuente: http://definanzas.com/wp-content/uploads/leasing.jpg LEASING DE EQUIPOS IMPORTADOS: Dirigido a la adquisicin de todo tipo de bienes de capital importados. Financia hasta el 100% del valor total de todo los bienes incluyendo los derechos de importacin, las comisiones de aduana, fletes y dems costos asociados. El Leasing, constituye una opcin de compra para las empresas en la adquisicin de bienes de capital, mediante el pago de cuotas peridicas.

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2.11 LEASEBACK: Cuando el proveedor del bien y el cliente son la misma persona. El cliente vende un activo de su propiedad al Banco para que este se lo arriende, la finalidad de esta operacin para el cliente es: a. Convertir un activo fijo inmovilizado en capital de trabajo. b. Reestructura deuda a mediano plazo. c. Volver liquido el crdito fiscal por IGV acumulado (activo liquido de lenta recuperacin en soles y no remunerado). d. El Leaseback no otorga depreciacin acelerada. La empresa debe seguir depreciando los activos materia del Leaseback en los plazos convencionales. BENEFICIOS PARA EL CLIENTE:

Financiamiento hasta el 100% del costo del bien, incluyendo lo relacionado con la instalacin, puesta en marcha, gastos de importacin, internamiento, entre otros. Flexibilidad en los pagos, es el producto ms verstil, para acomodarse al flujo de caja del cliente, ya que puede tener perodos libres, cuotas adelantadas, crecientes, decrecientes, estacionales, mensuales, bimestrales, trimestrales, fijas, variables, etc. Liquidez inmediata, en la modalidad de Leaseback permite convertir los activos fijos (inmovilizados) en capital de trabajo. Ventaja tributaria, en caso de contratar un leasing el cliente puede depreciar aceleradamente, el bien, disminuyendo su carga tributaria. Para ello es requisito indispensable que el plazo del financiamiento sea como mnimo de 2 aos para bienes muebles y 5 aos para bienes inmuebles. 2.12 REQUISITOS PARA CUALQUIER MODALIDAD DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO:

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Reporte aprobado. Aprobacin de Tasas y Comisiones. Facturas al 100% del valor de los bienes. Poderes de los representantes. Seguros. Contratos elaborados y formalizados en su localidad. Carta de autorizacin de desembolso.

2.13 REQUISITOS EN BIENES USADOS: Tasacin realizada por los peritos de la entidad financiera. Gravmenes. Poderes de los vendedores. 2.14 LIMABOR: Es la tasa bancaria promedio ponderada de las operaciones de riesgo AAA (Alta calificacin de riesgo crediticia). Establece un mecanismo transparente, seguro y confiable para la determinacin de tasas de inters de referencia a diversos plazos y de forma continua.

Fuente: http://www.execlub.net/wp-content/economia1.jpg CARACTERSTICAS: Recoge todas las fluctuaciones y movimientos reflejados en la economa peruana. Al ser un ndice tiene un comportamiento cclico dependiendo de la situacin del pas. Es determinada diariamente, basada en cotizaciones proporcionadas por bancos peruanos, calculada por ASBANC y difundida por ASBANC, Reuters, Bloomberg, Datatec y Diario gestin.

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VALORES PUBLICADOS LIMABOR: Las tasas referenciales Limabor en MN y ME para plazos de 1 a 12 meses son construidas a partir de un grupo de cinco bancos: Banco de Crdito del Per. Interbank. Scotiabank Per. Citibank N.A Sucursal de Lima. BBVA Banco Continental.

TASAS DE INTERES REFERENCIALES LIMABOR: Fecha: 23/06/2010.

TASAS EFECTIVAS MN 1M 3M 6M 9M 12M 1,90% 2,26% 2,56% 2,97% 3,30% ME 1,24% 1,52% 1,81% 2,08% 2,31%

Fuente: http://www.cootradecun.com/documentos/dinerocasa.jpg

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