La Administracin de un Condominio: Aspectos tico - Sociales

En el pasado, el manejo de muchos condominios estuvo en manos de personas que con sus mejores intenciones asuman la responsabilidad de hacerse cargo del edificio, contando con el apoyo del Conserje. A pesar de la e istencia de una !ey de "ropiedad #ori$ontal %!"#&, la cual regula el funcionamiento de los Condominios, esta legislaci'n era totalmente desconocida por muchos de aquellos que decidieron tomar las riendas de un edificio.

Con los cambios sociales que hemos venido e perimentando, la manera de gobernar un condominio se ha hecho m(s compleja, puesto que estos cambios sociales afectan a su actor por e celencia que es el hombre %incluida la mujer&. !os mecanismos de interacci'n entre nuestros cong)neres tambi)n han sufrido cambios importantes, de los cuales las (reas de convivencia primaria como las vecindades y, m(s estrecho a*n, los condominios, ameritan nuevos enfoques de comunicaci'n interpersonal, y en el caso de los (mbitos residenciales, una nueva visi'n en el manejo de los recursos de las comunidades de propietarios. Es as como hemos podido observar, a trav)s del tiempo, c'mo han evolucionado las formas de las relaciones en los Condominios, y el manejo de los mismos, aunque todava persiste el desconocimiento en esta materia, a pesar de la e istencia de proyectos en la Asamblea +acional, para ampliar y mejorar la normativa y la dial)ctica en las relaciones condominiales, esperando el nacimiento de la tan anhelada Ley de Condominios, cuya aparici'n se espera abarque una gran cantidad de aspectos sociocondominiales, producto de la misma evoluci'n social, los cuales no fueron considerados en su momento, y por lo tanto no son cubiertos por la actual !ey de "ropiedad #ori$ontal. ,in embargo, y en opini'n de quien redacta estas lneas, muchos condominios pudieran hacer eficiente su manejo con tan solo aplicar y cumplir con la actual !ey de "ropiedad #ori$ontal %!"#&. !amentablemente muchos administradores y -untas de Condominio reali$an sus funciones a espaldas de esta norma, la cual les puede servir perfectamente de gua para llevar a cabo su gesti'n. ,i bien la misma din(mica social, de la cual no han escapado los Condominios, ha mostrado que en estas comunidades de personas han surgido nuevas realidades que la actual !"# no consider' en su momento, porque sencillamente no e istan,

quien escribe estas lneas cree firmemente que, por los momentos, con s'lo apegarse a esta norma vigente, cuya senectud sigue siendo el faro gua en los Condominios .esidenciales, muchos inconvenientes pudieran evitarse y otros quedar atr(s, en el despeje del camino hacia una buena gesti'n, para estas comunidades de personas.

,in (nimos de crear p(nico, pero si para refle ionar, se puede decir que el manejo de un Condominio en la actualidad ha alcan$ado niveles de complejidad propios de esa din(mica social, que ha venido evolucionando aceleradamente en los *ltimos tiempos. +o se est( queriendo decir que para formar parte de una -unta de Condominio o para ser Administrador de uno, se deba e igir como requisito e preso ser egresado universitario en carreras como )stas o similares/ no necesariamente, pero hacia all( va la cosa, debido a que esos complejos sociales denominados condominios as lo van requiriendo, para el perfeccionamiento en su manejo, y garanta de buen funcionamiento. Es por ello que para garanti$ar el ) ito en la gesti'n de un Condominio, los integrantes %principales& de una -unta de Condominio deberan tener conocimientos mnimos de la !egislaci'n que rodea un Condominio. "oseer conocimientos mnimos elementales de 0)cnica Administrativa, donde se incluyen aspectos contables y de manejo de personal, no olvidando lo tributario.

!o anterior viene al caso, bien se trate de que la -unta de Condominio asuma la administraci'n del mismo, como sucede en muchos casos, o porque se contrate a un Administrador o empresa Administradora. En cualquiera de los dos casos, la preparaci'n para el manejo de un Condominio es fundamental. 1nclusive en el caso de los miembros %principales& de una -unta de Condominio es imprescindible, a ju$gar por el contenido del artculo 23, literales c y e, de la !ey de "ropiedad #ori$ontal. Esas aglomeraciones sociales que denominamos Condominios, han llegado a un nivel de e igencia tal, en su manejo, que en el centro de Caracas %en !a #oyada& e iste un colegio universitario que dentro de sus especialidades se encuentra la carrera 4erencia de Condominios, a nivel de 0)cnico ,uperior 5niversitario %0,5&.

Este colegio es el 1nstituto 5niversitario de "rofesiones 4erenciales %15"4, http677888.iupg.edu.ve7&. +ota6 esto ltimo no es ningn tipo de propaganda, ni inters personal del autor de este Blog en este instituto; es slo a nivel informativo .

!a idea de escribir esta primera entrega dedicada a la Administraci'n de los Condominios, no es causar alarmas ni menospreciar a quienes no posean el perfil de preparaci'n se9alado anteriormente. 0odo lo contrario, es para refle ionar acerca de los actos que se derivan al llevar las riendas de un Condominio. ,i bien es cierto que la preparaci'n es fundamental, tambi)n es admirable la actitud de aquellas personas que por el solo amor y gran voluntad de querer ver su edificio hermoso, y mejorar la calidad de vida de sus residentes, asumen el gobierno de un Condominio, y son capaces de prepararse, buscar informaci'n, consultar, documentarse, para poder hacerlo bien cada da. Esta actitud es de premios :scar para estas personas, puesto que el solo empe9o en ser mejores y hacer lo mejor, para garanti$ar la eficiencia en su gesti'n condominial, hace que traspasen la barrera del desconocimiento, y se acerquen al saber. ;elicitaciones de cora$'n para todas aquellas personas que mantengan esta actitud.

El responsable de este <log considera que si no se est( claro en la importancia de la preparaci'n, para el ejercicio del gobierno de un condominio, o si los escogidos para esa labor no saben cu(l es el papel que les corresponde, los propietarios pudieran estar a merced de -untas de Condominio an(rquicas, que toman decisiones fundamentales, a espaldas de los condominios, y sin querer informar a la comunidad de propietarios ning*n tipo de acciones como el manejo de fondos, la contrataci'n de un servicio t)cnico para reparar los ascensores, etc./ simplemente no toman en cuenta a la gente del edificio para informar hechos como )stos o similares. : en los casos de empresas administradoras que tampoco quieren rendir cuentas, y toman decisiones a espaldas de las -untas y de los propietarios, sigue siendo importante la preparaci'n y el estar claros para qu) son miembros de -untas de Condominios, ya que muchas veces por impericia no saben c'mo e igir resultados de la gesti'n a estas administradoras, para la cual fueron contratadas, tal como lo se9ala el ya mencionado artculo 23, de la !ey de "ropiedad #ori$ontal, en su

literal e, permitiendo por inercia que las mismas administren a su antojo el edificio.

Qu se debe conocer para el manejo de un Condominio? 1nsisto, sin (nimos de que las ideas aqu plasmadas causen alarmas, pero es necesario un mnimo de conocimientos en cuanto a lo que significa llevar adelante un Condominio. "ara ello es necesario el estudio constante y darle cumplimiento a la !ey de "ropiedad #ori$ontal. :tras legislaciones que intervienen en los Condominios son el C'digo Civil =ene$olano, la !ey :rg(nica del 0rabajo, la !ey :rg(nica de "revenci'n, Condiciones y >edio Ambiente de 0rabajo %!:"Cy>A0&, entre otras. Conocimientos mnimos en la materia contable, como saber qu) es un ingreso, qu) es un gasto, qu) son cuentas por cobrar, qu) son cuentas por pagar, etc. ,i se conoce c'mo hacer los registros contables del Condominio, mucho mejor. "ero tambi)n es v(lido solamente tener la informaci'n elemental, y consultar las veces que sea necesario a aquellas personas que puedan orientar al respecto. .ecuerde que querer es poder. +o hay nada m(s valioso que amar su edificio, y querer hacer lo mejor posible para la administraci'n, conservaci'n y mejoramiento del mismo, y de la calidad de vida de quienes all viven. <usque usted instruirse, prepararse, documentarse, y consultar, para que realice una buena gesti'n.

La Administracin de un Condominio: Aspectos Normati os

En esta segunda entrega trataremos de dar una gua con relaci'n a algunos aspectos normativos, los cuales fueron mencionados en la primera, y se espera sirvan de orientaci'n para aquellas personas que tienen bajo su responsabilidad, el manejo de un Condominio. !os aspectos normativos van m(s all( de aquellas !eyes que intervienen en la gesti'n de un Condominio, como las mencionadas en la primera entrega, ya que es deseable la e istencia de normas de conducta o de convivencia en ese da a da, en la vida de los residentes de un edificio o conjunto residencial. !p"lo#o de la $rimera $arte ,e insiste en el hecho de que para tener -untas de Condominio eficientes, y que su gesti'n sea transparente, comunicativa, e hortativa, y no an(rquica, la preparaci'n formal o informal juega un papel importante en esa honorable y admirable responsabilidad, por lo que nuevamente felicito y envo mis respetos a todas aquellas personas que han decidido tomar las riendas de su Condominio, y quieren hacer lo mejor posible para su comunidad. A todos ellos los invito a que busquen informaci'n al respecto, y se preparen para asumir esa notable labor.

.etomando los aspectos normativos, debemos tener claro que la columna vertebral en la gesti'n de un Condominio es la Ley de $ropiedad %ori&ontal 'L$%(, la cual rige los aspectos formales y jurdicos cuando una persona decide comprar un apartamento en un edificio regido bajo este esquema . Adicional a esto est( el ?ocumento de Condominio, Condominio, en el cual est contenido la vida del edificio, residencia o conjunto residencial; los derechos y obligaciones de los propietarios, definicin y distribucin de las reas comunes,

de los puestos de estacionamiento por apartamento, maleteros si los hubiere!, etc"" Este instrumento legal lo otorga a los compradores el propietario original %promotores y7o constructores& del edificio, y cada due9o de apartamento debe tenerlo. ?e igual modo, en las ventas sucesivas %mercado secundario, etc.& de cada apartamento, este documento se debe traspasar a los nuevos due9os de cada uno.

El ?ocumento de Condominio %art.@A de la !"#&, aparte de describir el edificio, su administraci'n, (reas comunes, y otras, tambi)n viene acompa9ado de un reglamento denominado .eglamento de Condominio, que seg*n el artculo se9alado, debe contener, entre otras cosas, las +ormas de Convivencia. Esto *ltimo es importante, porque m(s all( de la e istencia de !eyes que intervienen en la vida de un Condominio, est( presente el hecho de la convivencia condominial, traducida )sta en que los residentes de una comunidad determinada %la del edificio, p.ej.& deben mantener relaciones arm'nicas con el resto de los propietarios, basadas en el respeto, la cordialidad, la tolerancia, la responsabilidad, los buenos modales, la cortesa, la honestidad. 1mportante tambi)n que estos mismos valores humanos sean aplicables a la interacci'n con las (reas comunes, y la apreciaci'n de las mismas, puesto que estas definen el urbanismo del inmueble, el ambiente del mismo, y perfila el estilo de vida que quieren tener los residentes del edificio. El respeto tanto a los cond'minos como a las (reas comunes del edificio, es la base fundamental de una e celente convivencia ciudadana, y m(s all( de los aspectos legales en el manejo de un Condominio, las -untas deben trabajar y dar el mayor de los esfuer$os en promover el acercamiento de los vecinos, la comunicaci'n entre ellos, la participaci'n en los asuntos del edificio, el ahorro de energa, el cuidado al medio ambiente %incluido el de la residencia&.

!a promoci'n de estos valores, el hecho de que los vecinos se integren e interesen por los asuntos del edificio, siembra en ellos el sentido de pertenencia, generando conductas de cuidado, resguardo, embellecimiento, y celos para con las cosas comunes, lo cual trae como efecto positivo la muy, pero muy poca o nula morosidad de los propietarios, puesto que todos estar(n

motivados a contribuir con el mantenimiento y conservaci'n del edificio %de sus (reas comunes&. ,e refuer$a as la autoestima condominial, la cual podemos definir como ese tipo de conductas tendientes a mejorar y hacer apacible y armoniosa la vida dentro de la residencia o conjunto residencial, en el entendido de que nuestros inmuebles deben ser lugares de reposo, sosiego, y de compartir de manera feli$ con los nuestros %By con los otros&. Continuando con los aspectos normativos, y en el entendido de que la presencia del hombre %en sentido universal& es protag'nica en todos estos procesos, otra de las normas que interviene de manera indirecta, pero de suma importancia, y regula algunos aspectos en el Condominio, es el Cdi#o Ci il )ene&olano, el cual tiene que ver con las personas, las familias, las obligaciones, los hechos y actos jurdicos, los contratos, los derechos reales y de herencia, etc.

"or otra parte, no se debe olvidar que si el edificio tiene trabajadores como el Conserje, Ayudante del Conserje, personal de mantenimiento, y personal de vigilancia, tambi)n intervienen normas que definen la relaci'n laboral con estos trabajadores, como son la Ley *r#+nica del ,rabajo 'L*,( y su -e#lamento, la cual regula todos los aspectos laborales en una relacin de trabajo / la Ley *r#+nica de $re encin, Condiciones y .edio Ambiente de ,rabajo 'L*$Cy.A,( y su -e#lamento, la cual ampla a la #$% en cuanto al resguardo que debe tener el trabajador para la ejecucin de sus tareas, desde el punto de vista de su integridad fsica y mental, y las condiciones ambientales que inciden en su desempe&o laboral . 0anto la !:0 como la !:"Cy>A0 contienen deberes y derechos que deben cumplir tanto trabajadores como patronos. Adicionalmente est(n las normas de ,eguridad ,ocial y de =ivienda, que le dan garanta al trabajador del Condominio en estas materias. 0ampoco se debe olvidar darle una lectura a la Ley de /auna 0omstica, por aquello de las mascotas en el edificio. En conclusi'n, e hilvanando con la primera parte del tema relacionado con la Administraci'n de un Condominio, el conocimiento de las normas es importante para una buena gesti'n en el edificio, residencia o conjunto residencial. "or favor no deje de prepararse y de buscar informaci'n, si desea reali$ar una buena labor