UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
PROYECTO DE INVERSION AGRARIA

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

El Problema Tcnico
En la explotacin existe una parcela actualmente de secano de 50 Has, que puede ser transformada en regado mediante agua elevada de una captacin (pozo) cuyas disponibilidades acuferas son totalmente suficientes.
La distribucin actual de cultivos en dicha parcela es la siguiente: 1 Cultivo de trigo 2 Cultivo de cebada 3 Barbecho Total 18 has 12 has 20 has 50 has

Un primer proyecto de transformacin en regado prev el riego por inundacin, previa sistematizacin del terreno, elevando el agua hasta un estanque regulador para distribuirla desde all por medio de acequias a las parcelas cultivadas. Desde el punto de vista de inversin, este proyecta lleva a la consideracin de la Situacin II (riego de pi).

El Problema Tcnico
Un segundo proyecto prev la posibilidad de regar por aspersin, bombeando el agua hasta un depsito regulador (de menor capacidad que el anterior) y desde l, con instalacin de un segundo grupo de bombeo, impulsar el agua por tubera hasta los aspersores. Del mismo modo se califica de Situacin III los efectos inversores de esta proyecto (aspersin).
En cualquiera de ambos supuestos anteriores la distribucin de cultivos en la superficie regada es la siguiente: A Remolacha B Maz C Trigo D Cebada patata E Alfalfa Total 10 has 10 has 10 has 10 has 10 has 50 has

Directrices del Estudio Viabilidad de las Inversiones Propuestas

El presente esquema de estudio, y a ttulo de ejercicio, se dividir en dos partes: una dirigida a dictaminar sobre la viabilidad o no de la transformacin para cualquiera de las Situaciones propuestas, la II y la III, partiendo de una Situacin actual (en secano) de preinversin, Situacin I, dndole a sta, naturalmente, un tratamiento calculatorio inversor, Otra posterior, en la que se tratar de establecer entre las dos opciones de inversin II y III, aquella que sea ms beneficiosa.

Viabilidad de las inversiones propuestas

Se elige el mtodo de comparacin del tipo de rendimiento interno de inversiones diferencia con el tipo de inters calculatorio. Para ello se establecen dos inversiones diferencia; 1 La inversin correspondiente a la Situacin II (riego por inundacin), menos la correspondiente a la Situacin actual (preinversin) 2 La inversin correspondiente a la Situacin III (riego por aspersin), menos la correspondiente a la Situacin actual (preinversin). La condicin de viabilidad de cualquiera de ellas ( o de las dos) estar condicionada a que el rendimiento interno de la inversin diferencia sea superior al tipo de inters calculatorio elegido, en este caso el 6 %.

Opcin Inversora entre las situaciones II y III

Se aplican aqu dos mtodos; 1 Comparacin de los valores capitales de las inversiones correspondientes a las Situaciones II y III, a un tipo de inters calculatorio del 6 %. 2 Comparacin de las respectivas relaciones beneficio/coste relativas a las Situaciones II y III.

Supuestos y Clculos
A continuacin y en forma de cuadros, se expresan los supuestos que han servido de base de partida para establecer los diferentes flujos de pagos y cobros relativos a la Situacin I actual (secano), a la Situacin II y a la Situacin III, debiendo advertir que tales cifras no pueden tomarse sino a ttulo comparativo ciertamente parcial y asimismo los resultados , y esto en razn a que faltan por considerar algunos aspectos tcnicos (diferencias quizs apreciables en rendimientos de cultivos, suficientes ventajas en la mecanizacin de labores, etc.) que podran introducir nuevas variables en el problema de la opcin.

Distribucin de las necesidades de agua

DISTRIBUCION MENSUAL DE LAS NECESIDAES DE AGUA Superficie Cultivos 10 Has Tipo de Cultivo Alfalfa Necesidad de agua 800 m/Ha Pi 400 m/Ha Asp Trigo 600 m/Ha Pi 250 m/Ha . Asp Cebada 600 m/Ha Pi 250 /Ha Asp Maz 600 m/Ha Pi 300 m/Ha . Asp Patata 600 m/Ha Pi 300 m/Ha Asp Remolacha 600 m/Ha Pi 300 m/Ha Asp Totales mensuales 1 6000 1 3000 1 6000 1 3000 35000 1 6000 1 3000 2 12000 2 6000 68000 1 2500 1 2500 1 8000 1 4000 2 16000 2 8000 1 6000 1 2500 1 6000 1 2500 1 6000 1 3000 2 12000 3 9000 2 12000 2 6000 76000 1 6000 3 9000 2 12000 3 9000 2 12000 3 9000 93000 2 12000 3 9000 2 12000 3 9000 3 18000 4 12000 108000 3 18000 3 3000 2 12000 2 6000 3 18000 4 12000 111000 1 6000 2 6000 26000 17000 1 6000 2 16000 3 12000 3 24000 3 12000 Mar Ab May Jun Jul N de Riegos m 3 24000 3 12000 3 24000 3 12000 2 8000 1 6000 1 2500 1 6000 1 2500 14 112000 17 68000 2 12000 3 7500 2 12000 3 7500 8 48000 10 30000 10 60000 13 39000 14 84000 18 54000 Ag Sep Oct Nov Totales

Cuadro de Inversiones
CUADRO DE INVERSIONES ( en m iles de $) Situacin II - Riego de pi Por Ha 1 - Sistematizacin 2 - Elevacin 3 - Regulacin 4 - Distribucin Total 20.0 3.6 0.6 25.0 49.2 Total 1000 180 30 1250 2460 Situacin III - Riego por Asp. Por Ha 3.00 3.60 0.36 30.00 36.96 37.0 Total 150 180 18 1500 1848

1 - Se incluyen la sistematizacin, los costes coerrepondientes a la formacin de bancales y en general a la preparacin del suelo para el riego 2 - Costes correspondientes a la puesta del agua desde el pozo al estanque regulador 3 - Coste del depsito regulador 4 - Coste correspondeinte a canales, tuberas, para la puesta inmediata en riego Desde el depsito a la parcela.

Costo de Energa

C O S T ES DE ENERG I A C O NS UM I DA Marzo Nmero de horas Kw Consumidos Precio Kw Pesos Totales 194.5 6613 1 6613 Abril 377.7 12842 1 12842 Mayo 422.2 14355 1 14355 Junio 516.6 17564 1 17564 Julio 600 20400 1 20400 De pi Resumen coste enrgia 100857 Agosto 616.6 20964 1 20964 Por aspersin 201714 (*) Septiembre Noviembre 144.4 4910 1 4910 94.4 3209 1 3209 Total 2966.4 100857 1 100857

(*) Doble al tener a la salida del depsito otro grupo

Costo de Produccin
COSTES DE PRODUCCION (*) Costes $/Ha Trigo secano Trigo regado pi aspersin Cebada secano Cebada regado pi aspersin Maz grano regado pi aspersin Patata regado pi aspersin Remolacha regado pi aspersin Alf alf a regado Gastos de creacin pi aspersin Alf alf a cultivo anual pi aspersin Barbecho (*) Con exclusin de la mano de obra de riego 8379.00 8319.00 1100.00 150 150 6723.00 6495.00 18603.50 19654.00 350 350 25485.50 25514.00 150 150 11748.00 11240.00 45 45 7011.00 6892.00 40 40 6.968.0 6849.00 5713.00 25 25 25 5646.50 Rendimientos Qm/Ha 15

Costos Anuales
COSTES ANUALES EN MILES DE $ Situacin I - Secano Por Ha Energa Mano de obra riego Conservacin (*) Costes medios alternativa Totales 3.845 3.8 192.293 192.293 Total Situacin II - Riego de pi Por Ha 2.17 6.00 1.47 15.57 25.212 Total 100.857 300 73.8 778.648 1253.305 Situacin III - Riego por Asp. Por Ha 4.34 3.0 2.4 15.422 25.162 Total 201.714 150 120.12 771.132 1242.966

(*) Se ha supuesto que tales costes son el 3 % de la inversin para riego de pi y el 6,5 % para riego por aspersin.

Valor de las Producciones

V A LO R DE L A S P R O D U C C I O N E S e n m i l e s d e $ Alfalfa Precio Qm I - Situacin actual II - Riego a pi III - Riego por aspesin Resumen I - Situacin actual II - Riego a pi III - Riego por aspesin Produccin total = Produccin total = Produccin total = $ 316,200 $ 2,254,500 $ 2,254,500 300 300 450 450 Valor Trigo Precio Qm 700 660 660 Valor 189 165 165 Cebada Precio Qm 530 510 510 Valor 127.2 204 204 590 590 265.5 265.5 430 430 645 645 150 150 525 525 Maz Precio Qm Valor Patata Precio Qm Valor Remolacha Precio Qm Valor

Desarrollo de la Inversin
Situacin I
Pagos Aos 192,293 192,293 192,293 ..................................... 192.293 192,293

-------------------------------------------------------------------------------------------------------0 1 2 3 ............................................... 23 24

Cobros

316,20

316,20

316,20 ............................................ 316,20

316,20

NOTA: Se trata del desarrollo de la situacin actual en secano, a lo largo de los veinticuatro aos, duracin de los proyectos de riego. La situacin que se repite, idntica, y viene representada esquemticamente, presenta unos cobros anuales de 316200 $ que corresponden a la produccin de trigo y cebada y ms pagos de 192293 $, costes anuales de la alternativa existente.

Desarrollo de la Inversin
Situacin II

Pagos Aos

2460 1253,305 1253,305 .1253,305 1253,305.....................

1253,305

-----------------------------------------------------------------------------------------------------0 1 2 901,80 3 4 5 ................................ 24 2245,50 ........................... 2245,50

Cobros

1352,7 2029,05

NOTA: El esquema es representativo del proyecto de riego a pi. Los pagos se suponen realizados de la siguiente forma: al final del primer ao, la totalidad de la inversin, 2460000 $, y al final de cada ao, hasta el ao 24, fn del proyecto, 1253305 $, correspondientes a los costes anuales de la alternativa propuesta. Respecto a los cobros, se supone que la entrada en produccin es escalonada, habiendo fijado que al final del segundo ao entra el 40 % (901800 $); al final del tercero 1352700, al 60 %; en el cuarto ao, al 90 % (2029050 $), y ya desde el quinto ao hasta el ao 24 la totalidad de la produccin estimada, 2254500 $.

Desarrollo de la Inversin
Situacin III

Pagos Aos

1848

124,966

124,966 .................................... 124.966

-----------------------------------------------------------------------------------------------------0 1 237,15 2 2254,5 3 ............................................... 23 2254,15 ................................... 2254,5 24 2254,15

Cobros

NOTA: En esta situacin, riego por aspersin, se supone que con la ejecucin de las obras que se llevan a cabo durante el primer ao no hay posibilidad de riego y los rendimientos durante el mismo se estiman en un 75 % de los de secano. Los dems aos, hasta el fina de la vida del proyecto, los cobros son ya la totalidad de la produccin esperada en regado, 2254,50 $. Respecto a la serie de pagos se supone que cada ocho aos se repite la inversin, 1848000 $ la primera vez y $ 1000000 para los aos 8 y 16. Los dems pagos son los costes anuales de alternativa, $ 1242966

Viabilidad de la Transformacin
VIABILIDAD DE LA TRANSFORMACION Criterios: Rendimiento interno de la inversin dif erencia Situacin I Aos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 S f n [1 / (1 + r)n] = 0 -2460 -351.505 99.395 775.745 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 1001.195 r = 19.2 % -2583.907 -475.412 -24.512 651.838 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 877.288 Situacin II Situacin II - I = f n

Viabilidad de la Transformacin
VIABILIDAD DE LA TRANSFORM ACION Criterios: Rendimiento interno de la inversin dif erencia Situacin I Aos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 123.907 S f n [1 / (1 + r)n] = 0 ####### 1001.534 1001.534 1001.534 1001.534 1001.534 1001.534 11.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 11.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 1011.534 r = 61.4 % -1734.757 877.627 877.627 877.627 877.627 877.627 877.627 -112.373 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 -112.373 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 887.627 Situacin III Situacin III - I = f n

Criterio del Valor Capital

A Valor Capital Situacin II i=6%
- 2460 (1 + i)- 1 351,505 (1 + i)- 2 + 99,395 (1 + i)- 3 + 775,745 (1 + i)- 4 + 1001,195 (1 + i)- 5 + 1001,195 (1 + i)- 6 + .. + 1001,195 (1 + i)- 24

Valor Captal = $ 7160208

A Valor Capital Situacin III i=6%

- 1610,850 (1 + i)- 1 + 1011,534 (1 + i)- 2 + + 1011,534 (1 + i)- 7 + 11,534 (1 + i)- 8 + + 1001,534 (1 + i)- 9 + ... + 1001,534 (1 + i)- 15 + 11,534 (1 + i)- 16 + + 1001,534 (1 + i)- 17 + .. + 1001,534 (1 + i)- 24

Valor Captal = $ 9190085

Criterio de Relacin Beneficio - Coste

A - Situacin II - Riego en pi B - Actualizado 901,8 (1 + i)- 2 + 1352,7 (1 + i)- 3 + 2029,05 (1 + i)- 4 + 2254,5 (1 + i)- 5 + + 2254,5 (1 + i)- 24 = $ 24027581,74 C - Actualizado 2460 (1 + i)- 1 + 1253,7 (1 + i)- 2 + + 1253,7 (1 + i)- 24 = $ 16866621,86 i=6%

Beneficio / Coste = 1,42

Criterio de Relacin Beneficio - Coste

B - Situacin II - Riego por aspersin B - Actualizado 237,150 (1 + i)- 1 + 2254,5 (1 + i)- 2 + 5,5 (1 + i)- 5 + + 2254,5 (1 + i)- 24 = = $ 26389454,31 C - Actualizado i=6%

1848 (1 + i)- 1 + 1242,966 (1 + i)- 2 + + 1253,7 (1 + i)- 24 + 1000 (1 + I)- 8 +

1000 (1 + I)- 16 = $ 17190366,6

Beneficio / Coste = 1,53

Resmen y Conclusiones
1 Viabilidad De las Inversiones - El tipo de rendimiento interno de la inversin diferencia (Situacin II Situacin I) es del 19,2 % superior al 6 % que se haba fijado como tipo de inters calculatorio, luego la Situacin II es claramente ms favorable que la situacin I; este tipo de transformacin es, pues, beneficioso

- Del mismo modo el tipo de rendimiento interno de la inversin diferencia (Situacin III Situacin I) es del 61,4 %, luego tambin es provechosa la transformacin a la Situacin III.
Ambos tipos de transformaciones son beneficiosos 2 Opcin entre las Situaciones II y III

- El valor capital de la inversin II es de $ 7160208, ciertamente inferior al valor capital de la inversin III, que es de $ 9190085, por lo que en principio parece factible la inversin III (regado por aspersin), si es que el inversor est en condiciones de dar o tomar a prstamo cualquier cantidad al tipo de inters calculatorio del 6 %.
- Relacin Beneficio / Coste de las inversiones II y III El valor de la relacin Beneficio / Coste de la inversin II es de 1,42 y el valor de la relacin Beneficio / Coste de la inversin III es de 1,53, claramente superior a la primera, lo que viene a ratificar que en la opcin inversora la Situacin III es preferible a la Situacin II, para los supuestos bajo los que se ha planteado la aplicacin.