MANTENIMIENTO Y DESEMPEÑO DURABLE

DE LA VIVIENDA SOCIAL
Dr. Edgar Barona Diaz
Dr. Andrés Olivera Ranero
C. Mtro. Alvaro Vintimilla Valdivieso

Lograr una vivienda y una ciudad sustentables es una aspiración esencial de la sociedad, por cuanto las
metas de desarrollo sostenible que son cada vez más importantes en el mundo actual, no pueden quedarse
en la preservación del medio natural; sino en hacer del medio construido un ambiente cada vez más humano
y racional. La responsabilidad de contribuir a hacer más sustentable nuestra sociedad involucra a todos por
igual y de manera importante al arquitecto. Phitip Madec ha planteado: "los arquitectos como profesionales
respondemos a dos necesidades humanas: estar protegidos, resguardados y a la vez vivir. La arquitectura es
ante todo una instalación de la vida. Por tanto, cualquier cosa que sucede hoy día en relación con la vida, con­
cierne directamente a esta profesión".

Dentro del hábitat construido, la vivienda -y más decisivamente la vivienda social- y su entorno natural y
edificado, deben ser objeto de estudios y acciones para que las actuales y futuras generaciones vivan de man­
era más plena y sana, bajo los principios de una sociedad superior, que haga de la sustentabilidad un modo
de desarrollo.

Esto no sólo debe concebirse para la arquitectura y el urbanismo que están por nacer; sino que la tarea
actual es mucho más urgente y difícil, pues consiste en actuar sobre el entorno construido exístente, salvaguar­
dando sus valores, mejorando sus ambientes y aspirando a hacerlo más sustentable. Por ello, las palabras de
Ada Portero son la llave para entender esta crucial misión: "Para el hombre de hoyes de vital importancia la
preservación de su patrimonio, manteniendo o rescatando las estructuras arquitectónicas y urbanas del pasado
con los requerimientos presentes. Esto debe lograrse de acuerdo con los principios de la sostenibilidad social,
económica, tecnológica, y de protección a la naturaleza".

En el presente trabajo se abordan algunos de los problemas de mayor importancia en la interpretación

de la conselVación del hábitat construido como una forma de contribuir al logro de un entorno cada vez más
sustentable, fijando como objeto de estudio a la Vivienda Social, dado que su presencia en las ciudades es
cada vez más decisiva y la tendencia es a desarrollar crecientemente programas e iniciativas de los gobiernos
nacionales para su aumento.

Esto no puede desconocer, que en el ámbito de América Latina, la desmesurada construcción de viviendas
ha obedecido a programas políticos en los que se ha dado, en ocasiones, la especulación y la búsqueda del
beneficio a corto plazo, en detrimento de los materiales empleados y su finalidad social. Por otra parte, en las
últimas décadas la creciente urbanización se ha convertido en uno de los procesos de cambi,o centrales en el
mundo.

En América Latina y el Caribe el incremento ha sido significativo, la población urbana que representaba
el 57.4% en América Latina y 50.2% en el Caribe, creció hasta alcanzar en 1990 un 70.9% y 61.0% respectiva­
mente. Este crecimiento urbano ha mantenido su tendencia en la última década del siglo xx y no hay señales
de detención en el presente, contribuyendo a agudizar el déficit habitacional, lo que hace más necesario y
pertinente el desarrollo de la vivienda social.

No obstante, la información oficial de organismos internacionales y regionales reportan estimaciones

donde se aprecia que, de cada lOO hogares latinoamericanos, 60 habitan en viviendas adecuadas, 22 en vivi­
endas que necesitan mejoras y 18 en alojamientos de extrema precariedad (irrecuperables) o en calidad de
allegados en las viviendas de otros grupos familiares.

Si los problemas cualitativos de las viviendas no se atienden oportunamente, puede aumentar el parque
 irrecuperable y en consecuencia también el déficit
cuantitativo. De hecho, la oferta insuficiente de pro­
gramas de mejoramiento en la región, además de
las restricciones de recursos, que no permiten que
las familias de menores ingresos hagan las mejoras
necesarias por sí mismas, dificultan el buen man­
tenimiento del parque y favorecen la tugurización y
el abandono de viviendas.
Este panorama es insostenible y reafirma la im­
portancia estratégica del mantenimiento del fondo
habitacional actual, en una perspectiva de desar­
rafia sustentable. El trabajo trata sobre el concepto
de desempeño de la vivienda social, dentro de las
aspiraciones de desarrollo sostenible para el hábi­
tat construido; así como de la necesidad técnica,
económica y social del mantenimiento en el logro
de un desempeño durable de estas edificaciones y
su entorno urbano. Se abordan también problemas
particulares que inciden de manera decisiva en el
mantenimiento de la vivienda social, como son las
relaciones existentes entre Economía y Manten­
imiento y Diseño y Mantenimiento, enfocados ha­
cia un desempeño sustentable de la vivienda,
SUSTENTABILlDAD y DESEMPEÑO DE LA VIVI­
ENDA SOCIAL
La vivienda social, entendida en su concep­
ción y destino para amplias masas populares, pre­
supone de por sí una respuesta tecnológicamente
accesible, económicamente factible y socialmente
efectiva, a la demanda habitacional de la sociedad.
Por ello, la vivienda social, en tanto compo­
nente de las políticas de promoción de soluciones
a gran escala para el problema habitacional de
grandes sectores de la población, tiene que inser­
tarse dentro de los esquemas de desarrollo sos­
tenible o sustentable que se plantean para el me­
dio social construido.
A partir de la primigenia definición de desar­
rollo sostenible ofrecida en el Reporte Brundtland,
ha existido un enorme caudal de análisis teóricos,
enfoques multilaterales y hasta opiniones encon­
tradas en torno a dicha concepción. Uno de estos
planos de discusión ha estado en torno al marco
terminológico y conceptual de estos problemas.
Estas diferencias oscilan desde posiciones que
interpretan como sinónimos los términos de IIS0S­
tenibilidad" y "sustentabilidadll (entre las que se
cuentan documentos oficiales de la Organización
de las Naciones Unidas y otras instituciones inter­
nacionales), hasta aquellas que encuentran difer­
-----f,~O
encias conceptuales entre ambos. Velázquez aborda estos
matices semánticos y, citando a otros especialistas como
(oyula, Peterssen y Rhyner, expone opiniones que califican
como imprecisa la expresión de "desarrollo sostenible", par­
tiendo del hecho de que en un marco físico y social dado,
el desarrollo no puede crecer indefinidamente; mientras
que el concepto de "desarrollo sustentable" refleja mejor
la necesidad de lograr el desarrollo sobre unabase racio­
nal y de constante mejoramiento de la calidad de vida, a
partir de considerar el impacto ecológico y social de dicho
desarrollo.
Partiendo de la introducción en la literatura especial­
izada del término de Usustentabilidad", a partir de las déca­
das de los '80 y '90, como forma de calificar al desarrollo
y el crecimiento económico, especialmente referido a los
países en vías de desarrollo, en el presente trabajo se opta
por su empleo, aunque se coincide con Bancroft, en cuanto
a la necesidad de seguir profundizando en su definición
conceptual. Debe establecerse una línea de relación directa
entre la concepción de la vivienda social, su planeamiento
en la ciudad y el desarrollo sustentable.
Al respecto es significativo el planteamiento de Ba­
rana, quien señala que la vivienda social, destinada priori­
tariamente a contribuir con la solución del Problema de la
Vivienda en un contexto específico y, por tanto, integrante
de las variables de su desarrollo sostenible, puede estar lla­
mada a contribuir, dentro de los escenarios locales y nacio­
nales en que se desarrolle, al desarrollo social sustentable.
Otros especialistas, como González, Madec y Peterssen,
también abogan por la interrelación entre vivienda, ciudad
y desarrollo sustentable.
Una vivienqa sustentable es aquella que satisfaga
todas las necesidades básicas del individuo, lo cual pre­
supone privacidad¡ espacio suficiente, accesibilidad física,
seguridad adecuada¡ seguridad de tenencia, estabilidad y
durab i1ida d estructu ra les, i1uminació n, ca Iefacció n y venti­
lación suficientes, una infraestructura básica adecuada que
incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento
y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad
del medio ambiente y relacionados con la salud, y un em­
plazamiento adecuado y con acceso al trabajo ya los servi­
cios básicos¡ todo ello a un costo razonable.
A su vez, la vivienda sustentable debe ser apropiada al
contexto, no solo natural, como el dima, la topografía, el
paisaje, etc.; sino al entorno construido, referido al marco
urbano, infraestructural, vial. Por otra parte, también debe
tener una apropiabilidad a otros elementos generales
como son la tecnología, la economía, la cultura local y todo
lo demás que se considere pertinente.
Asociado al concepto de desarrollo sustentable, está el
del "ciclo de vida", que como señala González, constituye

hoy un requisito indispensable para evaluar la sustent­
abilidad del medio ambiente construido a cualquier
escala: materiales, elementos, componentes, sistemas,
edificios, obras de infraestrucura, e incluso, asentam­
ientos.
Las edificaciones, como cualquier otro producto,
tienen implícito un proceso de desarrollo que se estu­
dia a partir del análisis del ciclo de vida, el cual consti­
tuye un análisis integral que parte desde que la obra es
pensada y proyectada, más tarde construida, explotada
con sus procesos de mantenimiento y finalmente de­
vuelta a la naturaleza al concluir su vida útil, todo lo
cual debe considerarse bajo un enfoque sustentable.
L1anes expresa que el análisis de ciclo de vida tiene un
enfoque dialéctico que considera que en la esfera de la
construcción éste proceso comienza con la extracción
de la materia prima y culmina cuando ésta vuelve a
reincorporarse al medio ambiente. Visto bajo este en­
foque, la línea de deseo en función de la máxima sus­
tentabilidad, es lograr que el resultado de este proceso
cíclico esté a favor de la preservación del medio natural
y construido, a favor del legado futuro y la perdurabili­
dad y equilibrio del modelo social en práctica.
Diversos autores establecen las fases o etapas por
las cuales atraviesa una edjficación a lo largo de su ciclo
de vida. Algunos, como Portero, Jacobo y Pilar, se ci­
ñen a etapas generales, entre las que se cuentan: a)
construcción, b) uso o explotación, c) conservación o
mantenimiento y d) demolición o desuso. Otros, como
Coca, incluyen el diseño o concepción de la obra den­
tro del ciclo de vida; mientras que la mayoría de los
especialistas, entre los que puede citarse a Peterssen,
González, Monteagudo y Gastón, parten de la extrac­
ción de las materias primas básicas, a partir de su seno
natural, lo cual es mucho más coherente con el carácter
cíclico sostenible que se pretende establecer.
Acorde con las consideraciones anteriores, el man­
tenimiento, como actividad de conservación sistemáti­
ca, tiene la misión de lograr una coherencia y racionali­
dad dentro del ciclo de vida sustentable de la vivienda,
orientado a su mejor desempeño integral. El concepto
de desempeño entraña una meta, a la par que se convi­
erte en un factor de evaluación para establecer el grado
en que una edificación, una vez que está en servicio o
explotación, cumple los requisitos mínimos requeridos
para la satisfacción de sus expectativas.
En el caso de la vivienda social, un alto desempeño
debe entenderse como el logro de máximas eficiencia
y eficacia en el diseño y construcción de la edificación,
que aseguren la plena satisfacción para sus usuarios.
Barona lo caracteriza al señalar el desempeño
deseado en la vivienda a partir del diseño y construc­
ción como productos del logro de buenas prácticas y
elevados criterios de calidad, basados en parámetros
enfocados hacia el cumplimiento de atributos que
permitan una durabilidad integral, la plena satisfac­
ción del usuario y una óptima gestión de uso y conser­
vación de la misma. Foliente caracteriza los atributos
del buen desempeño de la edificación, relacionándo­
los con la seguridad, la habitabilidad (incluyendo los
aspectos funcionales, de adaptabilidad y estética) y la
sustentabilidad, donde incluye la mantenibilidad, la
durabilidad y la economía. El desempeño de la vivien­
da social debe contemplarse como el comportamiento
esperado ante aquellos requisitos que se han consid­
erado previamente, para que responda plenamente a
las exigencias de sus clientes o usuarios. Estos requi­
sitos deben ser inicialmente establecidos en un plano
conceptual o cualitativo, expresando las cualidades o
características previstas que serán cumplidas por la
edificación.
También pueden ser definidos de manera cuan­
titativa, a través de estándares o indicadores, en este
caso, de cara a la evaluación del desempeño o su pre­
visión desde la etapa de diseño. Tanto en el diseño,
como en la construcción y puesta en uso de la vivi­
enda, deben irse cumpliendo determinadas normas
y estándares que hacen posible el aseguramiento de
un buen desempeño durante la vida útil de la edifi­
cación.
Un enfoque sustentable del desempeño de la vi­
vienda social contempla el cumplimiento de un con­
junto de parámetros que garanticen: la obtención de
una vivienda con el máximo confort y el mínimo costo,
es decir, un producto con la mayor calidad y durabili­
dad, incurriendo en el más racional gasto de recursos
humanos, materiales y financieros.
Los requisitos de desempeño de la edificación es­
tán contenidos en la normativa ínternacionallSO, rati­
ficado por Gonc;:alves y otros, expresando los siguientes
requisitos de desempeño para la vivienda: de seguri­
dad (desempeño estructural, seguridad contra incen­
dio, seguridad en el uso y operación); de habitabilidad
(estanqueidad, confort térmico, confort acústico, salud
e higiene, funcionalidad y accesibilidad, confort tác­
til, calidad del aire); de sustentabilidad (durabilidad,
mantenibilidad, adecuación ambiental).
En una reciente investigación centrada en edifi­
cios multifamiliares de vivienda social, desarrollada
por Artiles, esta especialista define el desempeño du­
rable, como el logro de una durabilidad integral, que
permita el máximo rendimiento en la explotación de
la edificación durante el tiempo de vida útil previsto,
todo lo cual debe asegurarse desde el diseño y la con­
strucción, hasta llegar a una consecuente gestión de
uso y conservación".
~rt---
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