Compraventa de inmuebles

El CCyC regula expresamente el boleto de compraventa.

Boleto de compraventa
- Es un instrumento privado
- Es un Contrato
Naturaleza Jurídica:
• Antes: Antecontrato – promesa de contrato
• Actualmente: Desde que en jurisprudencia se resolvió que el comprador por boleto
tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato. Debiendo otorgar el juez la escritura
en caso de resistencia del vendedor. En consecuencia carece de sentido considerarlo
promesa y no contrato definitivo. La escritura es requisito para la transmisión del
dominio, no requisito formal de existencia del contrato.
Efectos :

- Permite exigir al vendedor la transferencia del dominio.

- Convierte la posesión en legitima
- Permite oponerlo al concurso del vendedor si se pagó el 25 % del precio,
pedir escritura y constituir hipoteca en 1er grado por el saldo
- Puede cederse porque es un derecho creditorio. Debe NOTIFICAR al
vendedor.

Discutido: coalición entre adquirente por boleto y acreedor hipotecario.

• Algunos: Prevalecía el acreedor hipotecario
• Doctrina Moderna: Si hubo posesión, prevalece el adquirente por boleto.
ART 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles.
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
b) El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Art 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra.

Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes
de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado
como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue
la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Compraventa de bienes muebles

• El CCyC regula disposiciones específicas.

• Más relevancia en el derecho comercial.
• En materia de consumo se aplica título III
Precio
1143 Caso de silencio. Precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del
contrato, para tales mercaderías vendidas en circunstancias semejantes
1144 Precio por peso, número o medida
Entrega de la documentación
1145 Factura
1146 Documentos relacionados con la cosa
 
Entrega de la cosa
1147 Plazo: 24 hs salvo pacto en contrario o por los usos y costmbres.
1148 Lugar: el pactado, usos y costumbres o lugar de celebración del contrato
Pago:
1152: Tiempo: contraentrega salvo pacto en contrario
Se regula la obligación del vendedor de permitir que el comprador examine las cosas
compradas. Si se niega: el comprador puede suspender el pago del precio
• 1153 compraventa sobre muestras
• 1154 compraventa sobre cosas que no están a la vista
• 1155 compraventa sobre cosas en fardos o bultos cerrados

• 1160 compraventa sujeta a condición suspensiva

La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por
el comprador si:
a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa
b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del
comprador”.
El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de
los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el
comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.
Venta a satisfacción del vendedor

Ad gustum A ensayo o prueba

Ilimitado y abusivo Debe pagar si la cosa no reúne las

condiciones prometidas
El carácter condicional depende de una El carácter condicional depende de una
clausula natural (surge del carcter de cosas clausula accidental (las partes lo pactan)
que son costumbre degustar)

La degustación debe ser antes de recibir la Se verifica después de haberla recibido

cosa
Cosas que se acostumbra degustar o proba Cualquier cosa que se pruebe con la
antes de recibirlas condición de agradar al comprador
Clausula implícita Clausula expresa
Modalidades de la compraventa
El CC y C distingue entre clausulas y pactos
Clausulas:
• 1160 Compraventa sujeta a condición suspensiva
• 1168 1169 Compraventa sujeta a condición resolutoria
Pactos:
Retroventa 1163 es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida
y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
Reventa 1164 es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada.
Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos
Preferencia 1165 es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a
cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no
puede cederse ni pasa a los herederos.

Objeto: Antes solo inmuebles - Ahora muebles e inmuebles

• Muebles registrables: oponible a 3ros si hubo escritura e inscripción registral
• Muebles no registrables: inoponible a 3ros de buena fe y titulo oneroso

Plazos máximos:
- Inmuebles 5 años
- Muebles 2 años