Etapas de desarrollo de un proyecto

 Definiciones preliminares:
 Idea: Definición del tipo de proyecto Ej.: Construir un
edificio o condominio de apartamentos estrato 4.
 Seleccionar y buscar el lote mas apropiado para este tipo
de proyecto, o viceversa.
 Verificar que el entorno sea comercialmente compatible con
la idea original. Vocación del lote
 Antes de comprar lote se deben estudiar los siguientes
aspectos:
 Dimensiones reales
 Disponibilidad de servicios
 Vías de acceso - Transporte publico
 Cercanías a Hospitales y Escuelas
 Seguridad del sector
 Viabilidad legal: Certificado de Libertad – Estudio
juridico de las escrituras.

Estudios Preliminares
 Competencia en el sector- Hay mucho ofrecimiento? Que
se vende en el entorno? A que precio?. Cual es el estrato
del sector?. A partir de este estudio se define en forma
preliminar:
1. 1. Area total permisible y tipo de acabados a construir.
 2. Calidad y precio de venta que el sector resiste.
 3. Factibilidad economica y financiera a nivel 1.

Estudio del Mercado

1. Costo lote
2. Costos Indirectos
3. Costos Directos
4. Costos Financieros
5. COSTO TOTAL
6. Venta
7. UTILIDAD

Estudio economico
 Estudio financiero
 Credito Lote
 Credito a Constructor
 Costos Financieros
 Cuotas Iniciales
 Inversion
 Utilidad
 Util/inversion
 Areas a ceder por vías, zonas verdes, zonas
comunales.
 Soluciones de empalme con el esquema básico.
 Zonas verdes a ceder en cada manzana.
 Vías peatonales a ceder

Normatividad obras de urbanismo

 Elaboración esquema de vias, zonas verdes,
zonas comunales, redes de acueducto,
alcantarillado, electricidad, etc..
 Estimacion costos de urbanismo

Urbanismo
 Aislamientos entre torres.
 Aislamientos laterales
 Aislamientos posteriores
 Altura permitida
 Indice de ocupacion
 Prediseño urbanismo y/o construccion
 Indice de construcción- Area a construir
 Area vendible
 Zonas comunales
 Presupuesto con areas totales según prediseño e índices fase 1.
 Prefactibilidad a nivel 1- Por índices
 Opción de compra lote- Se deposita la Cuota Inicial y la Fiducia de
parqueo

Normatividad y Estudio fase 1

 Se solicita crédito con entrega de Prefactibilidad a nivel 2(cant por item y
P.U) .Se suministra toda la información de experiencia técnica y
financiera de los socios de la U.T.(ver formulario AvVillas).
 REQUISITOS:
 * Planos a nivel basico
1. * Cantidades de obra
2. * Especificaciones
3. * Presupuesto
4. * Plan de ventas- Flujo de Caja
5. * Estados financieros socios- Balances- Declaracion de renta-
6. Camara de Comercio.
7. * Estudio de Prefactibilidad Fase 2

REQUISITOS PRECREDITO
 Comprende:

 Flujo de caja
 Determinación de necesidades financieras
 Determinación de la Inversión y créditos
 Costos financieros
 Tir Operacional- EBITDA
 TIR de la inversión.
 El banco preaprueba los estudios en fase 2, condiciona la
aprobacion final al Punto de Equilibrio

Estudio de factibilidad
 Preaprobado el crédito se procede a negociar la opción de
compra del lote. Verificar:

 Topografía real y área

 Estudio de suelos
 Estudio de títulos
 Forma de pago
 Concepto juridico de la Opcion.
 Firma de la Minuta de opción de compra.
 Constitución del Encargo Fiduciario.
 Fiducia de parqueo
Elegibilidad del proyecto.
Compra de lote

 Con la opción de compra del lote, se deposita en la fiduciaria
el valor acordado como C.I. del lote y el vendedor del lote se
compromete a escriturar a nombre de la fiduciaria en caso de
preventas positivas, cuando se cumpla el punto de equilibrio
en el plazo de preventas.
 Permiso de ventas.
 Se construye sala de ventas y se inician las preventas.
 El banco aprueba las preventas realizadas
 Con preventas en P.EQ. el banco pide:
 Definición de diseños finales y especificaciones detalladas.
 Presupuesto a nivel 3
 Definición y aprobacion de preventas reales
Anteproyecto
 Licencia de Construccion
 Flujo de caja y factibilidad a nivel 3
 Determinación de necesidades financieras
 Determinación de la Inversión y créditos
 Costos financieros
 Estudio de factibilidad a nivel 3
 TIR de la inversión.
 El banco aprueba los estudios en fase 3 y se aprueba en firme el
crédito y el proyecto.

Continuación
 Proyecto arquitectónico
 Coordinación de diseño arq. con diseño estructural e
Instalaciones
 Estudio suelos y diseño de cimentación
 Cálculos estructurales
 Definición de especificaciones detalladas
 Aprobación licencias de urbanismo y construcción

Elaboración proyecto
 Elaboracion presupuesto definitivo, detallado con APUs y
segmentado por capitulos
 Elaboración de los pliegos (terminos de referencia)para
cada subcontrato - obras a ejecutar. Cantidades de obra -
Unidades de pago Especificaciones de pago -
Especificaciones de construcción para cada subcontrato.

Etapa de Construccion
 1. Objetivos del contrato
 2. Cantidades de obra a ejecutar
 3. Especificaciones de calidad
 4. Especificaciones de materiales e insumos que se han de
 pagar en cada item.
 5. Forma de pago: Anticipo-Actas- Retenciones
 6. Plazo de ejecucion
 7. Multas
 8. Obligaciones del contratante
 9. Obligaciones del contratista
 10. Causas de disolucion del contrato
 11. Interventoria y sus funciones
 12. Clausula de arbitraje

Terminos de Referencia
  Concurso de propuestas y precios
 Adjudicación de subcontratos
 Asignación de interventoria
 Control de pagos y cuentas con subcontratistas.
 Control de compras y cuentas con proveedores.
 Control tecnico de la ejecucion del proyecto.
 Contol del estado de la programación.
 Contratar la elaboracion del RPH
 Certificados de libertad de cada unidad de vivienda
 Elaboracion de minuta tipo de compraventa, con hipoteca y
subrogacion.
 Cetificado de habitabilidad
Rutinas a seguir durante la Construcción:
 Firma de minutas
 Cobro del subsidio, si lo hay.
 Control de costos. Informes
Etapa de Construccion
 Control de la programacion. Informes.
 Presentacion de Informes referentes al estado de la
financiación y liquidez del proyecto.
 Entrega de las viviendas y subrogaciones
 Reclamo de dineros en la fiducia
 Disolucion de la Union Temporal.

POSCONSTRUCCION
 Definicion.
 Componentes:
 Costos Directos
 Costos Indirectos
 Costos Financieros

Los presupuestos:
 Presupuesto Fase 0: Por areas de construccion e indices macro.
 Presupuestos Fase 1- Cantidades según capitulos del
anteproyecto e Indices promedios de costos por capitulo
 Presupuestos Fase 2- Cantidades a nivel de Anteproyecto y P.Un.
aproximados
 Presupuestos fase 3- Planos detallados - Cantidades a nivel de
proyecto con Apu´s detallados.

Niveles de los presupuestos

Capitulos
Actividades
Recursos
Analisis de Pr. Un.

Presentacion de pptos. de
construccion
 Preliminares
 Excavaciones
 Pilotes
 Cimentación
 Desagües
 Mampostería
 Estructura
 Cubierta C.Raso

Costos Directos
Capitulos mas importantes:
 Pisos- pinturas- Enchapes - Accesorios, etc.
 Inst. Hidráulicas / Sanitarias
 Instalaciones Eléctricas
 Instalaciones Especiales
 Carpintería de Madera

Capitulos mas importantes

 Carpintería Metálica
 Cerraduras
 Aparatos sanitarios
 Vidrios - Espejos
 Equipos Especiales
 Aseo / Jardinería

Capitulos mas importaantes

 Gastos Fijos: Planificacion y diseños
 Gastos Administrativos

Costos Indirectos
 Topografía
 Suelos
 Diseño Arquitectónico
 Disenos instalaciones
 Cálculos Estructurales
 Estudio Mercado
 Promoción - publicidad
 Costo ventas: Comisiones + escrit.

Costos Indirectos
(Gastos Fijos)
 Sala de Ventas
 Apartamento Modelo
 R.P.H
 Licencias
 Impuestos
 Seguros
 Elaboración presupuesto y programación
 Control de costos
 Control de la programación

Gastos fijos
 Gerente de Proyecto
 Gastos de oficina central (arriendo , servicios , papeleria,
etc.)
 Gerente Mercadeo y ventas
 Jefe de compras
 Contabilidad
 Secretarias - Servicios, etc.,

Gastos Administrativos
(en oficina)
 Ing.y Arq. Residentes
 Inspectores
 Interventorias
 Almacenista
 Vigilantes
 Aseadores
 Servicios Provisionales, etc.,

Gastos Administrativos
(en obra)
Correccion Monetaria
Intereses

Costos Financieros
 Conocer la magnitud del costo del proyecto
 Información básica para el E.F.
 Documento indispensable para solicitud créditos.
 Documento indispensable para P.Ventas.
 Información básica para calcular la cuantificación de
recursos.
 Punto de referencia para compras y contrataciones.
 Punto de referencia para CONTROL DE COSTOS
 Punto de referencia para juzgar resultados del G.P.

Importancia y utilidad
de los pptos.
 Definicion-
 Viabilidades de un Proyecto.
 Componentes del E.F.
 El Flujo de caja- Ingresos-egresos-saldos
 Necesidades Financieras
 Necesidades de capital
 Necesidades crediticias
 Costos Financieros.
 Utilidad
 TIR de la inversion

El estudio de Factibilidad
 Definicion
 Limitaciones: Costo-Tiempo-Calidad
 Caracteristicas: Eficiencia integral-Transparencia
 Responsabilidades:
 Planificacion Tecnica (responsabilidad total). Diseños, pptos.y
programacion.Viabilidad tecnica y ambiental.- WBS
 Planificacion Administrativa: OBS. Proced. de contratacion,
compras y pagos. Contabilidad

La G.P.
 Planificación financiera. Responsabilidad total. Flujo de
caja. Factibilidad económica y financiera. Disponibilidad de
recursos. TIR
 Ejecución: De acuerdo o mejor a lo planificado.
Responsabilidad total-Asignación contratos de ejecución y
compras-Control de costos-Control de la programación-
Control Financiero - Velar por el cumplimiento de los
ingresos planificados y necesarios. Explicar las causas de
las metas no obtenidas.

Responsabilidaddes del G.P.

 Comité de Obra: Se discuten problemas tecnicos, se
ordenan y/o aprueban contratos de diseño, ejecucion de
obras, compras, montajes, etc. Se programan los diversos
trabajos y tareas. Se ordena la iniciacion de cada trabajo.
Se controla, se evalua y se toman medidas correctivas.Se
coordina todo con las disponibilidades de caja.
 Comité de evaluacion financiera. Se discuten Informes de
estado en costos y ventas. Con base en Flujo de Caja se
definen necesidades financieras, proyecciones de utilidad
y TIR. Medidas correctivas en costos y ventas.

GESTION ADMINISTRATIVA
DE LA CONSTRUCCION
 Tenia muchas otras cosas que hacer.
 No tenia suficiente tiempo.
 ----------------- no paraba de hacer cambios.
 El presupuesto era poco realista.
 No conseguí suficiente colaboración
 Es imposible trabajar con ese cliente
 No pude conseguir que contabilidad me diera la
información necesaria
 El calendario era demasiado optimista

Excusas de un G.P. para justificar los malos

resultados
 --------no hizo el tipo de trabajo que debía haber
hecho
 A ---------- lo destinaron a otro proyecto cuando
yo mas lo necesitaba
 ---------------se fue de vacaciones en el peor
momento
 ---------------se despidió y me dejo a mi con el
pastel
 No me dieron la autoridad necesaria
 Los proyectistas no paraban de proyectar

Excusas
 El contratista principal no entendia lo que tenia
que hacer
 El trabajo era muy especial
 El Departamento de construccion esta lleno de
incopetentes
 Los consultores no cooperaban
 En esta empresa todos quieren mandar
 No me dieron la autoridad necesaria
 Los propietarios no me dieron el respaldo
necesario

excusas
 Debe ser profesional idóneo con amplia
experiencia de colaboración en el manejo de
proyectos similares.
 Conocimientos y experiencia técnica en la
construcción de ese tipo de proyecto.
 Conocimientos y experiencia en el manejo de
estudios financieros, presupuestos, flujos de caja
y estudios de factibilidad.
 Conocimientos y experiencia en el manejo
administrativo.

Perfil apropiado del G.P.

 Habilidad y experiencia en contrataciones.
 Don de mando.
 Buenas relaciones interpersonales.
 Disponibilidad de entrega total .
 Sentido de compromiso con el cumplimiento de
los objetivos.
 Excelente formación ética y moral
 Respetuoso y exigente con subalternos y
contratistas
 Madurez en su disponibilidad al riesgo

Perfil apropiado del G.P.