Boleto de Compraventa 2018

El boleto de compraventa
y la obligación de escriturar.
MIRTA SAR SAR

Boleto de compraventa
 a-. La forma de los contratos. Normativa aplicable.
Clasificación de los contratos según la forma. Exigencia de
escritura pública art. 1017 del C C y C.
 Efectos de la omisión de la escritura pública. Análisis e
interpretación del art. 1018 C.C. y C.. La cuestión de la
conversión del contrato. Naturaleza jurídica del boleto de
compraventa. Modalidades en la compraventa. Interpretación
del boleto de compraventa. La obligación de escriturar. Cesión
del boleto de compraventa. El boleto de compraventa y el pacto
comisorio. El boleto de compraventa en el proceso. La
publicidad del boleto de compraventa. La oponibilidad del
boleto
Las formas, las normas
y los hechos...
 La aceleración de la vida
económica se enfrentó con la
desaceleración de los trámites
notariales y registrales; el
incremento de los costos de
transmisión dominial colisionó
con la capacidad de pago de
los contratantes y la economía
informal.
Las formas, las normas
y los hechos...
 Para el régimen jurídico,
el boleto de
compraventa era un
contrato preliminar o
incompleto por la falta
de forma legal; las
partes, en cambio,
entendían haber llegado
a un acuerdo definitivo.
El contrato de compraventa
y las normas del CCCN
 El CCCN regula la
compraventa al igual que el
código de Velez como un
contrato que no tiene
efecto real (no transmite la
propiedad), sino como un
negocio obligacional
(produce la obligación de
transferir), conforme al
artículo 1123.
Metodología
El contrato de compraventa
 TÍTULO IV
 Contratos en particular
 CAPÍTULO 1
 Compraventa
 SECCIÓN 1ª
 Disposiciones generales
 ARTÍCULO 1123.- Definición. Hay
compraventa si una de las partes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa y la otra a
pagar un precio en dinero
La forma en el contrato de
compraventa CCCN
 Cuando se persigue la
transmisión de bienes de cierta
importancia económica hay que
dotarlo de una forma que
advierta a los contratantes sobre
ese aspecto, y por ello se
entiende que en materia de
inmuebles, tal trasmisión debe
ser hecha por escritura pública.
NECESIDAD DE ESCRITURA
PUBLICA
 ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por
escritura pública:
 a) los contratos que tienen por objeto la adquisición,
modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.
Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado
mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa;
 b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o
litigiosos sobre inmuebles;
 c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos
otorgados en escritura pública;
 d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición
de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.
Falta de otorgamiento de
escritura publica
 ARTÍCULO 1018.- Otorgamiento
pendiente del instrumento. El
otorgamiento pendiente de un instrumento
previsto constituye una obligación de hacer si
el futuro contrato no requiere una forma bajo
sanción de nulidad. Si la parte condenada a
otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas, o sea
asegurado su cumplimiento
El boleto de compraventa y
las normas del Código Civil
 El boleto de compraventa era un
contrato preliminar a la
compraventa: le faltaba el
requisito de forma, que era
esencial y no causaba una
obligación de dar, sino de hacer,
porque queda concluido como un
contrato “en que las partes se
han obligado a hacer
escritura pública”. (Art. 1.185)
las normas del Código Civil
 El art. 1.187 del Código Civil
preveía expresamente que el
incumplimiento de la obligación
prevista en el art. 1.185 era
juzgada como una “obligación
de hacer”, y frente al
incumplimiento, corresponde
demandar la escrituración, “bajo
pena de resolverse en el
pago de pérdidas e
intereses”.
la reforma de la ley 17.711
 Eliminó la mención
que el art. 1.184 del
Código Civil traía de
la sanción de
nulidad. (Discusión
sobre la
transcendencia de
dicha supresión)
 Agrega el art. 1185 bis.,
disponiéndose que los
boletos de compraventa
de inmuebles otorgados
a favor de adquirentes
de buena fe son
oponibles al concurso o
quiebra del vendedor si
se hubiere abonado el
25 % del precio.
 Modificó el art. 2355 el
que ahora establece que
“se considera legítima la
adquisición de inmuebles
de buena fe, mediando
boleto de compraventa.”
 Protege a través del art.
1051 a los adquirentes
de buena fe y a título
oneroso.
según la doctrina
 Una primera postura, que
debilita el boleto, llamada
formalista, entiende que es
una promesa y que ésta es
un contrato preliminar,
mientras que la compra-
venta es un contrato
definitivo, por lo que las
partes deben expresar dos
veces el consentimiento.
La postura formalista y la
opinión de López de Zavalía
 Para López de Zavalía, el boleto de compraventa
tiene una naturaleza jurídica bifronte: por un
lado es una compraventa nula por defecto de
forma, y por el otro es un contrato preliminar
bilateral válido. Para este autor, el boleto es el
contrato parcialmente típico, concluido por
escrito, que según su contenido impuesto o
declarado, obliga recíprocamente a las partes a
escriturar una compraventa inmobiliaria, y que
entre tanto sólo genera por sí, obligaciones
naturales de dar la cosa y pagar el precio.
según la doctrina
 Una segunda postura, intentó
reforzar el boleto sosteniendo
que es un contrato cuyo
objeto es la obligación de
otorgar escritura pública; esta
posición ubica al boleto como
uno de los supuestos en que
se da lugar a una venta
forzosa (Art. 1324 inc. 2º)
porque hay una convención
que obliga a celebrarla.
según la doctrina
 Una tercera postura, que
fortalece el boleto no
diferencia entre dos etapa,
una preparatoria y una
definitiva que dan lugar a dos
modos de consentir. El
consentimiento es uno solo y
referido a la finalidad de
cambio en el dominio de una
cosa; los demás, son actos
complementarios para
concretar esa finalidad.
El boleto en el CCCN
 ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El
derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o
puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;
 b) el comprador pagó el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del
precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
 c) el boleto tiene fecha cierta;
 d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea
posesoria.
Un caso hipotético para el abordaje
del boleto de compraventa
 Juana Belmonte y Juan Aguirre, tras once años de

noviazgo, deciden casarse, y entre los problemas
que deben resolver para ello, está la cuestión de la
vivienda en la que vivirán. Ven un aviso en el diario
de la empresa “Construir S.A.”, que ofrece
viviendas familiares a precios accesibles y con una
buena financiación.
 Se entrevistan con el Sr. Agustín Morales, Gerente
comercial de la empresa, quien les ofrece una
vivienda a un precio de $ 500.000, financiándole el
50 % del valor de la misma.
 Juana Belmonte y Juan Aguirre, tras once años de

noviazgo, deciden casarse, y entre los problemas
que deben resolver para ello, está la cuestión de la
vivienda en la que vivirán. Ven un aviso en el diario
de la empresa “Construir S.A.”, que ofrece
viviendas familiares a precios accesibles y con una
buena financiación.
 Se entrevistan con el Sr. Agustín Morales, Gerente
comercial de la empresa, quien les ofrece una
vivienda a un precio de $ 500.000, financiándole el
50 % del valor de la misma.
 La propuesta los convence y suscriben un boleto

de compraventa en fecha 31/12/2.015. Según el
boleto, los compradores debían abonar en el acto
el 50 % del precio, es decir. La escritura se
suscribiría a los 60 días de la suscripción del
instrumento, ante el escribano José Jiménez; en
este acto, debía completarse el 50 % del precio.
 Habiendo solucionado el
problema de la vivienda, y
sabiendo que ésta les sería
entregada afines de mayo,
principios de junio del
presente año, fijan fecha de
casamiento y se casan....
La obligación de escriturar
 La obligación de escriturar
es una obligación de hacer en
la que el acreedor tiene
derecho al cumplimiento
específico; debe cumplirse en
tiempo propio y en el modo
establecido por las partes
Los efectos de las obligaciones
La obligación de escriturar
 El acreedor tiene derecho a
exigir su ejecución forzada, así
como la ejecución por otro a
costa del deudor, papel que
suele asumir el juez cuando el
obligado se resiste al
cumplimiento de la sentencia a
escriturar.
Características de la
obligación de escriturar
Obligación de hacer no
Obligación indivisible
personalísima.
impropia
Obligación
que pesa Deberes
sobre secundarios y
ambas combinados
partes
Obligación compleja por requerir la

intervención de un notario
Aplicación al caso de Juan y Juana
 ¿Es la obligación de escriturar una
obligación intuitu personae?
 ¿Sobre quién pesa la obligación de
escriturar?
 Si Construir fuese una sociedad de
hecho, ¿a quién / quiénes deberían
exigirla la obligación de escriturar Juan y
Juana?
 ¿Qué deberes secundarios de conducta
podrían exigirse recíprocamente las
partes de este contrato?
Gastos de la escrituración
ARTÍCULO 1141.- Enumeración. Son
obligaciones del comprador:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo
convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la
venta es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados
con el contrato. Esta obligación de recibir
consiste en realizar todos los actos que
razonablemente cabe esperar del comprador
para que el vendedor pueda efectuar la entrega,
y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de
testimonio de la escritura pública y los demás
 En el caso, las partes nada

dijeron acerca de quién
debía hacerse cargo de los
gastos de escrituración
¿sobre quién pesan?
Plazo en que debe
otorgarse la escritura
La escritura debe ser otorgada por
el escribano, previa colaboración de
las partes, en el tiempo y
condiciones previstas en el boleto.
Como las obligaciones de las partes
son interdependientes, puede
ocurrir que una de ellas no se sienta
obligada a cumplir en el plazo
estipulado ante el incumplimiento de
la otra.
Conceptualización de la mora
Requisitos de la mora
Plazo en que debe
otorgarse la escritura
Supuesto en el que
no se haya fijado un plazo
Supuesto en el que
Distintos se fijó un plazo cierto
supuestos
Supuesto en el que el plazo se
encuentra tácitamente determinado
Supuesto en el que
el plazo es incierto
Regla general y excepciones
Tiempo del pago
 ARTÍCULO 871.- Tiempo del pago. El pago debe
hacerse:
 a) si la obligación es de exigibilidad inmediata, en el
momento de su nacimiento;
 b) si hay un plazo determinado, cierto o incierto, el
día de su vencimiento;
 c) si el plazo es tácito, en la fecha que conforme a
los usos y a la buena fe, debe cumplirse;
 d) si el plazo es indeterminado, en el tiempo que fije
el juez, a solicitud de cualquiera de las partes,
mediante el procedimiento más breve que prevea la
ley local.
Tiempo del pago
 OBLIGACIONES
PURAS Y SIMPLES
 Sistema de la mora
automática
Obligaciones de plazo esencial
 ¿El plazo fijado a los fines de la
escrituración es suspensivo o
resolutorio? ¿Qué consecuencias tiene
dicha calificación del plazo?
 En el caso ¿qué clase de plazo han
fijado las partes? ¿Qué incidencia
tiene la cuestión en materia de
constitución en mora?
 Imagine una situación fáctica en que
se requiera la interpelación para
constituir en mora a la vendedora
respecto de la obligación de escriturar.
Incumplimiento
e imposibilidad de cumplir la
Puede ocurrir que la obligación de escriturar se

transforme en obligación de indemnizar daños y
perjuicios; ello sucede en dos situaciones:
1. Cuando el vendedor se niega a cumplir, el
comprador puede optar entre demandar
judicialmente que la escritura sea otorgada por el
juez, o exigir la reparación del daño.
2. Cuando la escrituración se haya tornado
imposible.
Incumplimiento
ARTÍCULO 955.- Definición. La imposibilidad sobrevenida,

objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por
caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin
responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas
imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se
convierte en la de pagar una indemnización de los daños
causados.
ARTÍCULO 956.- Imposibilidad temporaria. La
imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de
la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial,
o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo
irreversible
Incumplimiento
En ciertos casos, la obligación se

cumplirá pero en forma tardía, en cuyo
caso será procedente el daño
moratorio, no ya en forma subsidiaria
sino accesoria.
Los casos en los que se torne imposible la

escrituración serán, generalmente, aquellos
en los que el inmueble prometido en venta se
haya enajenado a un tercero de buena fe.
Incumplimiento
Producido el incumplimiento de la
obligación de escriturar, el perjudicado
tiene expeditas las acciones judiciales
por cumplimiento y por resolución, con
más los daños y perjuicios
ocasionados, a su opción. El derecho
del acreedor a obtener el cumplimiento
específico está supeditado a que ello
sea posible; si se ha tornado imposible,
se convierte en la de pagar daños y
perjuicios.
Incumplimiento
El daño emergente deberá

comprender los gastos de la
escrituración frustrada, honorarios,
comisiones, etc. Asimismo, sea que se
peticione el cumplimiento o la
resolución del contrato, resulta
indemnizable el lucro cesante.
En el supuesto de haberse pactado una cláusula penal

compensatoria, la cantidad establecida por las partes de
antemano suplirá la indemnización que pudiese
corresponder.
Incumplimiento
En el caso de haberse entregado una

seña, la postura mayoritaria estima
que, en el caso de resolución por
incumplimiento, la indemnización
debe fijarse por aplicación de los
principios generales, de manera que
se contemplen todos los perjuicios
efectivamente sufridos, sean
mayores, menores o iguales al monto
de la seña..( 1059 CCCN)
Incumplimiento
Hay resarcimiento por daño moral?
Que pasa con la unificación de las

órbitas de responsabilidad?
 En el caso de que la única vivienda
que pudiera entregarse a Juan y Juana
se hubiera escriturado a favor de un
tercero, con entrega de la posesión e
inscripción del título en el Registro de
la Propiedad, ¿qué podrían reclamar
Juan y Juana a Construir S.A.?
 Ante un incumplimiento de la
obligación de escriturar, ¿podrían Juan
y Juana reclamar indemnización por
daño moral? Ejemplifique.
 De haberse establecido una seña
penitencial en el caso analizado,
¿procedería la indemnización de daños
y perjuicios por el incumplimiento de
la obligación de escriturar?
 ¿Y si la seña tuviera carácter
confirmatorio? ¿Qué diferencias
encuentra con la situación anterior?
 Que posición adopta el CCCN en
materia de seña?
El juicio de escrituración
 En la Provincia de Mendoza, rige lo

dispuesto por el art. 164 del C.P.C., que
establece el procedimiento ordinario, a
diferencia del C.P.C.C.N. que establece el
procedimiento sumario. (Art. 320 inc. F)
 Se trata de una acción personal derivada
del contrato celebrado por las partes.
 ¿Cómo determinaría la competencia
del Tribunal? Analice las normas del
Código Procesal Civil de la Provincia
sobre esta cuestión.
 De acuerdo a las normas de la ley
24.240, ¿se configura entre Juan y
Juana y Construir S.A. una relación de
consumo?
 De aplicar la ley 24.240 de Defensa
del Consumidor, ¿qué proceso elegiría
para tramitar un reclamo derivado del
contrato celebrado entre las partes?
Las medidas precautorias en
el juicio de escrituración
 Cuando el actor es el
comprador, resulta conveniente
la obtención de una medida
cautelar, con el objeto de no
correr el riesgo de que durante
la tramitación del pleito el
inmueble sea enajenado a un
tercero de buena fe y por ende,
la escrituración se vuelva
imposible.
 El art. 211 del C.P.C.C.N. establece que “cuando
se demandare el cumplimiento de un contrato de
compraventa, si el derecho fuese verosímil el
adquirente podrá solicitar el embargo del bien
objeto de aquel.”
 Cuando se persigue la resolución del contrato,
con la pretensión subsidiaria de daños y
perjuicios, también resulta admisible el embargo
preventivo.
 El demandado no puede pretender la sustitución del
embargo cuando lo que se reclama es la
escrituración, menos aún si reconoció el boleto de
compraventa. Ahora, si la demanda, persigue la
resolución del contrato y los daños y perjuicios, es
admisible la substitución del embargo sobre el
inmueble por el numerario que, en principio,
garantiza el derecho del acreedor.
 Asimismo, el actor puede peticionar la prohibición de
contratar para impedir que, por ejemplo, el
demandado alquile el inmueble.
 Una anotación de litis resultaría procedente
cuando el proceso tiene como consecuencia la
modificación de una inscripción en el Registro
correspondiente.
 Por último, en el supuesto de que el inmueble
prometido en venta hubiese salido del patrimonio
del vendedor y no se pudieran embargar otros
bienes se este último, o se los desconociera, es
posible obtener su inhibición general de bienes.
 Planteada una demanda por
cumplimiento de contrato
(escrituración) por Juan y Juana
¿qué medida precautoria
corresponde otorgar?
 En tal supuesto, si Ud. fuera el
juez de la causa ¿cómo valoraría
el extremo de la verosimilitud del
derecho a los fines de conceder
la medida precautoria?
 Ante el temor de que Construir

S.A. enajene todas las
unidades de vivienda
disponibles ¿resulta
procedente una medida de no
innovar dirigida al Registro de
la Propiedad Inmueble, pedida
por Juan y Juana? Fundamente
su respuesta.
Legitimación activa y pasiva
en el juicio de escrituración
 En principio reviste legitimación

activa para promover el juicio de
escrituración quien sea parte en el
boleto de compraventa, ya como
comprador o como vendedor, dado
que cualquiera de ellos puede
demandar al otro para forzarlo a
cumplir con la obligación de
escriturar.
 Cuando sean más de uno los
compradores o los herederos
cesionarios del comprador primitivo,
la demanda debe ser intentada por
todos ellos conjuntamente, ya que
la obligación, tanto desde el punto
de vista activo como pasivo, es
indivisible. Se trata de un caso de
indivisibilidad impropia. Desde el
punto de vista procesal se produce,
entonces, un litisconsorcio
necesario.
 La demanda de escrituración
debe dirigirse contra quien o
quienes se hayan obligado en
el boleto de compraventa a
otorgar la escriturar pública.
 Si el boleto hubiera sido suscripto
sólo por Juan, siendo soltero, y la
escrituración se solicita luego de
celebrado el matrimonio, ¿quién tiene
legitimación sustancial activa para
pedir la escrituración?
 Si el boleto hubiera sido suscripto
cuando Juan, en el carácter de
comprador, ya estaba casado con
Juana, ¿se modifica su respuesta
anterior?
 Si el vendedor hubiera sido

Pedro López, y muere antes
de otorgar la escritura
pública, ¿a quién debería
demandarse?
 ¿Qué ocurriría si Pedro López
muere cuando ya se inició la
demanda de escrituración?
El concurso
o la quiebra del vendedor
Oponibilidad del boleto
 ARTÍCULO 1171.-. Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de
adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o
quiebra del vendedor si se hubiera abonado el
VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez
debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones
en el plazo convenido. En caso de que la prestación a
cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía
del saldo de precio.
El concurso
 SCJM, 6/12/1.991, “Ongaro de Minni y ots. En jº
Minni, Miguel A., y otro en jº Gómez, H.
C/Grzona p/Ordinario-Tercería”, LS 225-197.
 El adquirente de un inmueble con destino a vivienda
mediando boleto, tengo o no posesión, haya o no
inscripto ese instrumento, triunfa en la tercería de
mejor derecho o en la acción de oponibilidad, si el
boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica
de su existencia anterior al embargo, y si el tercerista
ha adquirido de quien es el titular registral o está en
condiciones de subrogarse en su posición jurídica, es
de buena fe y ha pagado el 25 % del precio.
El concurso
 SCJM, 6/12/1.991, “Ongaro de Minni y ots. En jº
Minni, Miguel A., y otro en jº Gómez, H.
C/Grzona p/Ordinario-Tercería”, LS 225-197.
 El boleto de compraventa que ha tenido acceso
registral, sea por su anotación o por la traba de una
cautelar que lo presupone, es oponible al embargante
posterior, a través de la tercería de mejor derecho o de
la acción de oponibilidad.
 El embargante de buena fe, aquel que no conocía la
realidad extra registral, puede oponer su derecho al
poseedor y al adquirente sin posesión de un inmueble
que no tiene por destino su vivienda personal.
El concurso
 SCJM, 30/05/1.996, “Fernández, Ángel en jº
Fernández en jº Coviram Ltda.
P/Inconstitucionalidad”, LS 265-193.
 El adquirente de un inmueble mediando boleto de
compraventa, triunfa en la tercería de mejor derecho o
en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso
individual o concursal si: A) el boleto tiene fecha cierta
o existe certidumbre fáctica de existencia anterior al
embargo, o a la apertura del concurso; B) el boleto
tiene publicidad (registral o posesoria)...
El concurso
 C) el tercerista o peticionante en el concurso ha
adquirido de quien es el titular registral o está en
condiciones de subrogarse en su posición jurídica
mediante un perfecto eslabonamiento entre los
sucesivos adquirentes; y D) el tercerista o peticionante
en el concurso es de buena fe y ha pagado el
veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba del embargo a la apertura del proceso universal.
El concurso
 El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso
concursal abierto con anterioridad a la enajenación
mediante boleto de compraventa es oponible al
adquirente.
Las excepciones
 a. Exceptio plurium
litisconsortium
 b. Exceptio non
adimpleti contractus
 c. Excepción de
prescripción
La sentencia
 Desde el punto de vista procesal, la
sentencia deberá ajustarse a las
reglas que exigen las pertinentes
normas reglamentarias; en especial,
debe ser fundada y respetar el
principio de congruencia.
 Es importante que la sentencia fije el
plazo en el que deberá ser cumplida,
esto es, formalizada la escritura
pública. El plazo debe ser razonable
para posibilitar el cumplimiento.
La sentencia
 La sentencia que hace lugar a la
demanda o a la reconvención de
escrituración es una sentencia
declarativa de condena, ya que
impone el cumplimiento de una
prestación, en este caso, de una
obligación de hacer. Igual carácter
revestiría la sentencia que
dispusiera la resolución y el pago
de los daños y perjuicios.
La sentencia
 Se considera constitutiva la
sentencia que dispone la resolución
del contrato cuando esto hubiera
quedado sometido a la decisión
judicial, al no haber una cláusula
resolutoria expresa. La sentencia,
en este caso, tiende a crear un
estado jurídico que antes no existía,
que consiste en la extinción de las
relaciones contractuales.
La sentencia
 Plenario Cazes de Francino

c/Rodríguez Conde: El
comprador puede obtener la
ejecución forzada de la
obligación de escriturar, y en
caso de resistencia del
vendedor, la escritura será
otorgada por el juez.
La sentencia
 Art. 512 del Código Procesal

Civil y Comercial de la Nación:
“La sentencia que condenare al
otorgamiento de la escritura
pública contendrá el
apercibimiento de que si el
obligado no cumpliere dentro
del plazo fijado, el juez la
suscribirá por él y a su costa...”
La sentencia
 En determinados supuestos el acto de escrituración
se vuelve imposible, y ni siquiera es suficiente la
decisión del juez de hacerlo en lugar del vendedor.
En tal caso, la obligación primitiva se convierte,
necesariamente, en la de pagar daños y perjuicios.
 La sentencia debe contener el apercibimiento aún
cuando se haya demostrado en el trámite del juicio
que la escrituración ya no puede hacerse.
 Sólo cuando en la etapa de ejecución de advierta la
imposibilidad, procederá la conversión en el
resarcimiento.
La posibilidad
de aplicar astreintes...
 Las llamadas astreintes o condenaciones

pecuniarias conminatorias, consisten en la
imposición de una condena pecuniaria al
deudor para que cumpla con lo debido.
 Los jueces pueden imponerlas cuando,
después de dictada la resolución judicial, se
advierta la contumacia del condenado. La
resistencia debe ser injustificada y el monto
de la pena se gradúa en función del caudal
económico de quien deba satisfacerlas.
 Si la demanda de escrituración de Juan y
Juana fuera admitida ¿qué debería
contener la parte resolutiva de la
sentencia?
 ¿Qué normas procesales le aplicaría a la
ejecución de una sentencia que ordena la
escrituración?
 Si el cumplimiento del contrato fuera
imposible ¿cómo tramitaría,
procesalmente, la conversión de la
obligación en el pago de los daños y
perjuicios?
 De declararse la quiebra de Construir
S.A., ¿Qué extremos deberían
acreditar Juan y Juana para oponer
el boleto a este proceso colectivo?
 Si Construir S.A. opone la excepción
de prescripción ¿qué plazo de
prescripción aplicaría a la obligación
de escriturar? ¿Varía la situación
según haya o no entrega de la
posesión del inmueble? Fundamente
su respuesta.
La oponibilidad del boleto de
compraventa
 ARTÍUCLO 756.- Concurrencia de varios
acreedores. Bienes inmuebles. Si varios
acreedores reclaman la misma cosa inmueble
prometida por el deudor, son todos de buena fe y a
título oneroso, tiene mejor derecho:
 a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
 b) el que ha recibido la tradición;
 c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
 d) en los demás supuestos, el que tiene título de
fecha cierta anterior.

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El boleto de compraventa

MIRTA SAR SAR

 Juana Belmonte y Juan Aguirre, tras once años de

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 En el caso, las partes nada

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En ciertos casos, la obligación se

Los casos en los que se torne imposible la

El daño emergente deberá

En el supuesto de haberse pactado una cláusula penal

En el caso de haberse entregado una

Hay resarcimiento por daño moral?

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