SANEAMIENTO REGISTRAL

DE PREDIOS RURALES

Juan José Garazatua Nuñovero

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EL PREDIO COMO BASE

MATERIAL
DEL REGISTRO INMOBILIARIO
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DERECHO INMOBILIARIO

Es aquella parte del derecho civil que, de manera

específica, se dedica a la regulación de todos los
aspectos relativos a los bienes inmuebles.
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DERECHO INMOBILIARIO
CÓDIGO CIVIL
Bienes inmuebles
Artículo 885.-  Son inmuebles:
1.- El suelo, el subsuelo y el sobresuelo (Predios).
2.- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y
las aguas vivas o estanciales (Legislación especial)
3.- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos (Legislación
especial)
4.- Las naves y aeronaves. (*Este inciso fue derogado por la Sexta
Disposición Final de la Ley Nº 28677, Ley de Garantías Mobiliarias)
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DERECHO INMOBILIARIO
CÓDIGO CIVIL
Bienes inmuebles
Artículo 885.-  Son inmuebles:
(…)
5.- Los diques y muelles (Legislación especial)
6.- Los pontones, plataformas y edificios flotantes (*Este inciso fue derogado por
la Sexta Disposición Final de la Ley Nº 28677, Ley de Garantías Mobiliarias)
7.- Las concesiones para explotar servicios públicos (Legislación especial)
8.- Las concesiones mineras obtenidas por particulares (Legislación
especial)
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DERECHO INMOBILIARIO
CÓDIGO CIVIL
Bienes inmuebles
Artículo 885.-  Son inmuebles:
(…)
9.- Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado
al servicio  (*Este inciso fue derogado por la Sexta Disposición Final de la
Ley Nº 28677, Ley de Garantías Mobiliarias)
10.- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro
(alícuotas de copropiedad, derechos menores al de
propiedad: usufructo, superficie, servidumbre, uso,
habitación, etc.).
11.- Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad. 
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DERECHOS REALES
PRINCIPALES
LA POSESIÓN (Concepto)
•Es el ejercicio de hecho de uno o más poderes
inherentes a la propiedad (art. 896 Cód. Civil)
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DERECHOS REALES
PRINCIPALES
LA POSESIÓN (Presunción de propiedad)
•El poseedor se reputa propietario, salvo prueba en
contrario (art. 912 Cód. Civil)
•No opera la presunción: (i) Del poseedor inmediato
contra el poseedor mediato; y, (ii) Del mero
poseedor contra el propietario con derecho inscrito.
•
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DERECHOS REALES
PRINCIPALES
LA POSESIÓN (Buena fe)
•Se presume la buena fe del poseedor, salvo
prueba en contrario (art. 914 Cód. Civil)
•No opera la presunción cuando el bien está
inscrito a nombre de persona distinta del
poseedor.
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DERECHOS REALES
PRINCIPALES
LA PROPIEDAD (Concepto)
•Es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien (art. 923 Cód. Civil)
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DERECHOS REALES
PRINCIPALES
LA PROPIEDAD (Adquisición)
Por transmisión (art. 949 Cód. Civil):
•La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él,
salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario (transmisión por el solo consenso).
•El título de adquisición (causa) equivale en
simultáneo al modo de adquirir la propiedad (efecto
traslativo).
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DERECHOS REALES
PRINCIPALES
LA PROPIEDAD (Adquisición)
Por Usucapión (art. 950 Cód. Civil):
•Mediante la posesión continua, pacífica y pública
como propietario durante 10 años (modo originario).
•Necesita ser reconocido por “título declarativo”
(sentencia judicial o declaración notarial).
•El título tiene mérito inscribible: (i) Predio no
inscrito: inmatriculación; (ii) Predios inscritos: efecto
cancelatorio de inscripción de anterior dueño.
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DERECHO DE PROPIEDAD.
Marco constitucional
DE LA PROPIEDAD
•Artículo 70.- El derecho de propiedad es
inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los límites
de ley.
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DERECHO DE PROPIEDAD.
Marco constitucional
Alcances de la inviolabilidad
Expropiación: ¿Única excepción?
¿Y como queda el privilegio de la protección del
tercero de buena fe en el sistema registral?
¿Y como quedan otras instituciones: prescripción,
preferencia en adquisiciones a non domino?
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DERECHO DE PROPIEDAD.
Sistema registral
Los pilares de la públicidad registral:

Cognoscibilidad
Presunción de certeza
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DERECHO DE PROPIEDAD.
Marco legal
Código Civil
Artículo 957.- Normas aplicables a la propiedad
predial
La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
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Organización del espacio

físico - Uso del suelo
COMPETENCIA MUNICIPAL:
•Zonificación.
•Catastro urbano y rural.
•Habilitación urbana.
•Saneamiento físico legal de asentamientos humanos.
•Acondicionamiento territorial.
•Renovación urbana.
•Infraestructura urbana o rural básica.
•Vialidad.
•Patrimonio histórico, cultural y paisajístico.
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Instrumentos municipales de
acondicionamiento territorial
- Planes Urbanos (PU)
• 1) Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT)
• 2) Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM)
• 3) Plan de Desarrollo Urbano (PDU)
• 4) Plan Urbano Distrital (PUD)
• 5) Esquema de Ordenamiento Urbano (EU)

- Plan Específico (PE)

- Planeamiento Integral (PI)
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CLASIFICACIÓN GENERAL
DEL SUELO
- Área urbana
- Apta para consolidación
- Con restricciones para consolidación
- De alto riesgo no mitigable (ZRE)
- Área de expansion urbana
- Inmediata
- De reserva
- Área rural (no apta para uso urbano)
- Área de protección (incompatibilidad de uso urbano)
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DE LA ZONIFICACION
- La zonificación es el instrumento técnico de
gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas para la regulación del uso y la
ocupación del suelo.

- La zonificación regula el ejercicio del derecho de

propiedad predial respecto del uso y ocupación
que se le puede dar al mismo.
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ZONAS DE USO DEL SUELO

1) Residencial (R):
- Zona de Densidad Alta (RDA)
- Zona de Densidad Media (RDM); y,
- Zona de Densidad Baja (RDB).

2) Vivienda-Taller (I1-R): de uso mixto

3) Industrial (I):
- Zona de Industria Pesada (I4)
- Zona de Gran Industria (I3)
- Zona de Industria Liviana (I2); y,
- Zona de Industria Elemental (I1).
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ZONAS DE USO DEL SUELO

4)Comercial (C):
- Zona de Comercio Especializado (CE)
- Zona de Comercio Metropolitano (CM)
- Zona de Comercio Zonal (CZ)
- Zona de Comercio Vecinal (CV)

5) Pre Urbana (PU): áreas de expansión urbana inmediata.

•Zonas de Recreación Pública (ZRP):
- Actividades recreativas
7) Usos Especiales (OU).
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ZONAS DE USO DEL SUELO

8) Servicios Públicos Complementarios:

- Educación (E)
* Educación Básica (E1)
* Educación Superior Tecnológica (E2)
* Educación Superior Universitaria (E3); y,
* Educación Superior Post Grado (E4).
- Salud (H).
* Posta Médica (H1)
* Centro de Salud (H2)
* Hospital General (H3); y,
* Hospital Especializado (H4). .
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ZONAS DE USO DEL SUELO

9) Zona de Reglamentación Especial (ZRE). Las áreas de

protección se incluyen en esta zonificación.

10) Zona Monumental (ZM):

Bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación.

11) Zona Agrícola (ZA).

Áreas rurales.
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DERECHO INMOBILIARIO Y
SISTEMA REGISTRAL

Enfoque conceptual
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EL PREDIO COMO BASE MATERIAL

DEL REGISTRO INMOBILIARIO

El sistema registral inmobiliario peruano se

organiza por el PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
y por la técnica del FOLIO REAL, conforme a los
cuales por cada predio se abre una partida en la
que se extienden todas las inscripciones que
correspondan a la historia tabular de dicho bien.
(La Especialidad y el Folio Real están acogidos en el art. IV
del Título Preliminar del RGRP y el art. 4º del RIRP)
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INCORPORACION DE UN
PREDIO AL REGISTRO
LA INCORPORACIÓN DE UN PREDIO AL
REGISTRO SE HACE A TRAVÉS DE LA
INMATRICULACIÓN, QUE ES EL ACTO
POR EL CUAL ACCEDE POR PRIMERA
VEZ UN PREDIO AL AMBITO DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL.

(Art. 16º del RIRP)

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INCORPORACION DE UN
PREDIO AL REGISTRO
POR REGLA GENERAL CON LA INMATRICULACIÓN SE
PRODUCE SIMULTÁNEAMENTE LA INSCRIPCIÓN
PRIMERA DE DOMINIO, PERO HAY UN CASO ESPECIAL
DE INMATRICULACIÓN PARA ANOTAR UN EMBARGO
SOBRE PREDIO NO INSCRITO. (Art. 31º del RIRP)
Código Procesal Civil:
"Artículo 650.- Embargo de inmueble sin inscripción registral
o inscrito a nombre de tercera persona
Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al
bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse
necesariamente como depositario al propio obligado. (…)
En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación
del predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar. (…)”
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CONTENIDO DE LA PARTIDA
• Información de características físicas
(ubicación geográfica, área, linderos, edificaciones
y demás datos físico materiales del predio y sus
modificaciones)

• Información jurídica
(titularidad del dominio u otros derechos reales,
cargas, gravámenes, cancelaciones, limitaciones o
restricciones a la capacidad o a la titularidad)
(Art. 5º del RIRP)
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INEXACTITUDES REGISTRALES

El sistema registral inmobiliario peruano es facultativo y

declarativo, lo que significa que la realidad registral
puede no coincidir necesariamente con la realidad extra
registral. A partir de ello, se puede concluir que el registro
tiene una vocación de inexactitud.
Se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo
existente entre lo registrado y la realidad extra registral.

(Ver definición en el art. 75º, primer párrafo, del RGRP)

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SANEAMIENTO INMOBILIARIO REGISTRAL

ES EL CONJUNTO DE PROCEDIMIENTOS JURÍDICOS

DESTINADOS A REGULARIZAR LA SITUACION
FÍSICA Y/O JURÍDICA DE UN PREDIO INSCRITO,
MEDIANTE LA INSCRIPCIÓN DE LOS ACTOS QUE
SEAN NECESARIOS PARA CONCORDAR LA
REALIDAD REGISTRAL CON LA REALIDAD EXTRA
REGISTRAL.
 HABILITACION URBANA.
Definición

La habilitación urbana es el proceso técnico-legal

por el cual se aprueba la conversión de un predio
rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución
de obras de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desague, de distribución de energía
e iluminación pública y, de ser el caso, de redes de
gas y comunicaciones.
 Aprobación
Las licencias de habilitación urbana constituyen
actos administrativos, mediante los cuales se
autoriza al interesado la ejecución de las obras de
habilitación. No constituyen pronunciamiento
alguno acerca de la titularidad de derechos reales
sobre el predio.

Órgano competente: Municipalidad del ámbito

territorial

Efectos: Se adquiere derechos de construcción y

desarrollo de obras en el predio.
 Clasificación de los predios

Predios urbanos

Predios rústicos: Eriazos

Rurales
Otros no urbanos
 Predio urbano
Es la unidad inmobiliaria constituida por una
superficie de terreno habilitado para uso urbano y que
cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de
agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía
eléctrica y redes de iluminación pública y que ha
sido sometida a un proceso administrativo
para adquirir esta condición. Puede o no contar
con pistas y veredas.

Art. Único de la Norma G.040 del RNE

 Predio rústico
Unidad inmobiliaria constituida por una superficie
de terreno no habilitada para uso urbano y que por
lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de
abastecimiento de agua, sistema de desagües,
abastecimiento de energía eléctrica, redes de
iluminación pública, pistas ni veredas.

Art. Único de la Norma G.040 del RNE

 Predios rústicos

Predio rústico eriazo:

Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de
terreno improductivo o no cultivado por falta o exceso
de agua.

Art. Único de la Norma G.040 del RNE

 Predios rústicos

Predio rústico rural:

De uso agrario, ubicados en zona rural y destinados a
la actividad agropecuaria. Comprende también a
aquellos predios ubicados en área de expansión
urbana destinados a alguna actividad agropecuaria y
que no cuentan con habilitación urbana.

Art. 4 del Reglamento Decreto Legislativo 1089

 Predios rústicos

Otros predios rústicos (no rural, ni eriazo):

Por definición, son predios rústicos todos aquellos que
no han adquirido, de hecho o de derecho, la condición
de urbanos.
En consecuencia, pueden existir predios que aun no
siendo rurales, ni eriazos, permanezcan en la
condición de rústicos por no haberse transformado en
urbanos (ejm. predios ubicados en zonas de expansión
urbana o islas rústicas ubicadas en un entorno
urbano).
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MUCHAS GRACIAS
JUAN JOSÉ GARAZATUA NUÑOVERO