PRINCIPIOS REGISTRALES

• Mg. Elena Rosa Vásquez Torres

 PRELIMINARES
PRELIMINARES

- Para comprar un inmueble se necesita una institución que

nos garantice respecto de terceros quien es el propietario:
El Registro Público.

- Se necesita inscribir en el Registro para evitar una doble

venta. La legislación registral resuelve este conflicto.

- Para gravar un inmueble se necesita del Registro. Es

necesario que se visualice el gravamen y que éste se
constituya a través de la inscripción.
 DERECHO REGISTRAL

Conjunto de normas y principios que tratan de la publicidad de

situaciones jurídicas de trascendencia real, personal, contractual
a través del Registro Público.

2 PILARES FUNDAMENTALES:

- Publicidad Registral y, su instrumento

- El Registro Público.
 SEGURIDAD JURÍDICA

• La publicidad registral proporciona seguridad jurídica y

tiende a resolver conflictos sin que sea necesario en muchos
casos llegar al Poder Judicial.

• La finalidad primordial del derecho registral es la seguridad

jurídica de los derechos sobre inmuebles y del tráfico
jurídico.

• Si bien no mencionado expresamente en la Constitución la

seguridad jurídica es un principio constitucional
implícitamente reconocido en la Constitución, como lo ha
señalado el TC.
 SEGURIDAD JURÍDICA

EXP. N.º 0016-2002-AI/TC FJ 3, 4 y 5

•Elprincipio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial
del Estado Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las
conductas (en especial, las de los poderes públicos) frente a los
supuestos previamente determinados por el Derecho, es la
garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y que
consolida la interdicción de la arbitrariedad. La seguridad jurídica
supone "la expectativa razonablemente fundada del ciudadano en
cuál ha de ser la actuación del poder en aplicación del Derecho”.
•Es necesario que el Estado cree las garantías que permitan
institucionalizar el derecho de propiedad (inviolable), a través de
su inscripción en un registro público.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Son las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener
un determinado sistema registral (José Manuel García García).

Su estudio es una parte fundamental del derecho registral, pero

no la única. Nos señalará ante que tipo de registro estamos o
debemos estar.

Así, conoceremos los aspectos fundamentales del derecho

registral peruano a través de sus principios.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

• Principios que se refieren a los efectos de la inscripción:

principio de inscripción, principio de legitimación registral,
principio de inoponibilidad, principio de fe pública registral,
principio de prioridad.

• Principios que implican requisitos para la inscripción:

principio de rogación, principio de tracto sucesivo, principio
de titulación autentica, principio de calificación registral,
principio de especialidad o determinación.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

PRINCIPIOS QUE SE REFIEREN A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN:

Principio de legitimación registral: Art. 2013 CC, recientemente modificado por la

Ley 30313. Presunción de exactitud de los asientos registrales y legitimación para
el tráfico del titular registral.

Principio de fe pública registral. Art. 2014 del CC, recientemente modificado por
la Ley 30313. El tercero registral protegido por el Registro frente a supuestos de
inexactitud del Registro con la realidad extrarregistral.

Principio de prioridad, en sus variantes, principio de prioridad de rango (Art.

2016 CC) y principio de prioridad excluyente (Art. 2017 CC). El título que
primero ingresa en el Registro tiene una eficacia preferente o excluyente según los
casos, sobre el título que no haya ingresado al Registro o lo hubiera hecho
después.
 PRINCIPIOS REGISTRALES

PRINCIPIOS QUE IMPLICAN REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN:

- Principio de rogación: Norma III del TP del RGRP. El Registrador no puede extender
los asientos registrales de oficio, tiene que actuar a instancia o solicitud de parte

- Principio de tracto sucesivo: Art. 2013 CC. Para que pueda ser inscrito un derecho es
necesario que conste previamente inscrito el derecho del transferente u otorgante.
Nadie da lo que no tiene. Excepción: Inmatriculación.

- Principio de calificación registral: Art. 2011 CC. La realiza el Registrador de manera

autónoma teniendo en cuenta el documento y los datos del Registro, para determinar
si el titulo merece ser registrado.

- Principio de especialidad o determinación: Norma IV del TP del RGRP. Se refiere a

la necesidad de organizar con claridad los datos que maneja el Registro para una
correcta publicidad, básicamente respecto del predio, el titular y el derecho.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Art. 2013 CC, recientemente modificado por la Ley 30313.

“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo
a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes.”

Se modifica este principio para combatir, entre otras medidas, el fraude inmobiliario,
incorporando la cancelación administrativa cuando se acredita la suplantación o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones legales vigentes,
sin necesidad de llevar estos casos al Poder Judicial, se busca una solución inmediata tratando
de evitar mayores daños. Mediante la Ley 30313 se busca prevenir y anular las acciones
fraudulentas que perjudican a la seguridad jurídica.

CUESTIONES DEBATIBLES
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Presunción de exactitud de los asientos registrales y legitimación para el

tráfico del titular registral.

La legitimación a favor del titular deriva de la inscripción, por el mero hecho

de tener la inscripción a su favor, prescindiendo de momento si se tiene o no la
titularidad real. Se confiere por la presunción de exactitud que la ley le asigna
al asiento.

El principio se fundamenta en la protección de la apariencia por razones de

seguridad jurídica. Esto, porque como se cuenta con un título real y auténtico,
que ha pasado por el control de la calificación registral, es lógico que se
presuma que el titular que ha accedido al registro es el titular del derecho y
que se le considere legitimado para actuar como tal, hasta que en un debido
proceso judicial o arbitral se demuestre que esa exactitud no existe.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

CARACTERISTICAS

- Presunción iuris tantum (admite prueba en contrario).

- Presunción de derecho no de hecho.

- Inexistencia de lo no inscrito.

- Esta presunción que ostenta el titular registral prevalece sobre el

justo título del poseedor. Cuestión debatible.

La presunción de exactitud recae: en el sujeto, en el derecho (título o

causa), en la extensión del derecho y en los asientos.
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”.

(*) De conformidad con el Artículo 5 de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015,

se dispone que la información contenida en las inscripciones y anotaciones
preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos
establecidos en el artículo 2014 del CC. Tampoco perjudican las inscripciones,
anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de
cancelación. Cuestiones debatibles.
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

• Este principio se relaciona estrechamente con el principio de

legitimación.

• La protección del tercero que cumpla con determinadas

características se fundamenta en la legitimación dispositiva del titular
registral y en la inscripción realizada por el tercero que adquiere en
base a esa legitimación dispositiva.

• Cambios en la formulación del principio, que devienen en cambios

en el sistema registral peruano. Sin embargo, si bien se busca que
este principio no proteja los fraudes ni las voluntades inexistentes, no
se logra el objetivo al no decidirse por la cancelación del derecho del
tercero que adquirió de quien su derecho fue cancelado por fraude.
 REQUISITO: ADQUISICIÓN DE BUENA FE

• La buena fe que se exige al tercero registral es la de ignorar la

existencia de inexactitud en lo publicado por el registro (asientos y
títulos archivados).

• La presunción de buena fe conduce a una inversión en la carga de

la prueba. Será quien alegue la falta de buena fe del tercer
adquirente el que tenga que probarla.

• El tipo de conocimiento que debe tener el adquirente de la

inexactitud debe ser perfecto, directo, probado de modo
concluyente por mérito de actos realizados por él mismo o de
hechos que forzosamente deben ser conocidos por él, cuya
ignorancia no es posible sustentar.
 REQUISITO: LEGITIMACIÓN DEL OTORGANTE

• El tercero debe haber adquirido de un titular inscrito. (Se

debe proteger a quien ha confiado en la presunción de
exactitud del Registro y en la fuerza legitimadora de la
inscripción).

• La constancia de la titularidad y facultades del titular debe

resultar del examen del folio (partida) referido a la finca
(bien): “Los principios de especialidad y del folio real son
principios cardinales de organización de nuestro Registro,
que permiten llegar a esta conclusión.”
 REQUISITO: INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DEL
ADQUIRENTE

Hay 2 tesis:

• Que la inscripción en favor del otorgante exista en el

momento en que el tercero contrata con él y perfecciona el
negocio jurídico adquisitivo.

• Que el tercero protegido vea inscrito el derecho del

transferente en el momento en el que él inscribe su propia
adquisición. (Igual fundamento que el momento de la buena
fe).
 REQUISITO: NO CONSTAR DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS CAUSAS QUE ANULEN, RESCINDAN,
CANCELEN O RESUELVAN DERECHO DEL OTORGANTE

“Registros Públicos”:

• Posición del Legislador de 1984.

• Posición de la Corte Suprema de la República.

Limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido

del asiento, tendría lógica si el público y en particular el que pretende ser
tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede sin embargo, que
tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índices y demás
documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas
manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término
inscripción, esto es a todo lo que tiene acogida en el registro y no sólo al
término restringido del asiento.
 REQUISITO: NO CONSTAR DE LOS REGISTROS PÚBLICOS CAUSAS QUE ANULEN, RESCINDAN, CANCELEN O RESUELVAN DERECHO DEL
OTORGANTE

• Interpretación en el RGRP (2001) del Art. 2014 del Código

Civil de 1984: El principio se aplica respecto del contenido
sólo del asiento.

• Ley 30313: Se extiende a los títulos archivados.

Antes: “por virtud de causas que no consten en los RRPP”.

Hoy: “por virtud de causas que no consten en los asientos

registrales y en los títulos archivados que los sustentan”.
 CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN DE LA FE
PÚBLICA

Hacer inatacable la adquisición llevada a cabo por el tercero.

Explicación teórica:

• Se concede al transmitente (non domino) una extraordinaria

legitimación o poder dispositivo.

• Hay una expropiación en virtud de la fe pública o adquisición de

dominio por ministerio de la ley.

• Frente al adquirente quedan paralizadas y sin posibilidades de

ejercicio cualesquiera acciones del titular extrarregistral que
pudieran suponer una pérdida del derecho adquirido.
 CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN DE LA FE
PÚBLICA

El artículo 2014 del CC solo protege a los terceros frente a las

patologías del negocio jurídico y los supuestos de cancelación
administrativa, no frente a la ilegalidad por falsedad o
suplatación.

Artículo 5 de la Ley 30313.

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL

• El principio registral en virtud del cual los títulos o derechos

que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto
frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo
o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a
las fechas de presentación en el Diario.

• Soluciona el conflicto de derechos sobre un mismo inmueble.

PRIORIDAD DE RANGO
 COEXISTENCIA DE LOS DERECHOS REALES

“Mientras en el ámbito de las relaciones obligatorias, éstas

coexisten con el mismo grado de exigibilidad, los derechos reales,
por su carácter de relación inmediata y excluyente con la cosa, son
poco propicios a la coexistencia en pie de igualdad (...) no es
normal la coexistencia de varios derechos reales, todos ellos con la
misma categoría y eficacia. Es imposible en materia del derecho de
propiedad.

Se requiere de un criterio para determinar cuál debe prevalecer si

son irreconciliables y qué preferencia tienen cuando pueden
coexistir”.
Lacruz Berdejo
LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE PREFERENCIA O EXCLUSIÓN

• El criterio es el de la prioridad de creación del Derecho: el que nace

primero, en principio es preferente a los ulteriores y en su caso, los
excluye.

• En el orden registral: el primero no es quien antes adquiere el derecho,

sino quien antes inscribe su adquisición.

• En todo supuesto de concurrencia de derechos reales: se establece una

jerarquía u orden, que constituye su rango.
 CONCEPTO DE RANGO

• Es la posición registral de un derecho en relación con la posición

registral de otro derecho contradictorio, susceptible de concurrencia
sobre el mismo bien.

• El tiempo es el árbitro que va a decidir cuál de los derechos se va a

colocar antes – función prelativa -, si los varios derechos son
compatibles.
FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO
O PREFERENTE

Art. 2016 del Código Civil:

“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los

derechos que otorga el Registro.”

Art. IX TP RGRP:

“Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los

derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación, salvo disposición en contrario.”
 DETERMINACIÓN DEL RANGO

Art. 2016 CC y IX TP RGRP:

Por el momento del ingreso del título al Registro: fecha y hora del asiento de
presentación, a la cual retrotraen sus efectos.

Art. 23 RGRP.- Contenido del asiento de presentación

a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación.

(...)
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN

Art. 50 RGRP:

(...); la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título

que da lugar al asiento, (...) la fecha de su inscripción (...).
 EL RANGO DE LAS HIPOTECAS

Art. 1112 CC.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad
conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango.

Art. 1114 CC.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor
hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere
que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.
 EFECTOS PRIORITARIOS DE LA HIPOTECA

Art. 1097 CC.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del

cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de

persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Art. 1117 CC.- El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción
personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El
ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de
dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un
tercero, salvo disposición diferente de la ley.
PRIORIDAD EXCLUYENTE
 LA PRIORIDAD COMO CRITERIO DE EXCLUSIÓN: CIERRE
REGISTRAL

La regla de prioridad no tiene como único resultado establecer un orden en la

protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de
presentación, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el
que se hayan registrado.
 FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE

Art. 2017 CC:

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea

de fecha anterior.

Art. X TP RGRP:

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente

de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.
 TRACTO SUCESIVO Y PRIORIDAD EXCLUYENTE

Supuesto: Supuesto:

Cuando se han producido Actos otorgados por el mismo

sucesivas traslaciones de derechos, titular, incompatibles entre sí: los
pero no se registran los anteriores: se presentados en segundo lugar no se
deniega acceso a los posteriores. inscriben aunque su fecha de
otorgamiento sea anterior.
 CARÁCTER FORMAL DEL CIERRE REGISTRAL

El efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título

que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que
este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz,
ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél.

El titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales y

anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener
acceso a él.

Lacruz Berdejo
 DURACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN - EFECTOS

Art. 25 RGRP.- Vigencia del asiento de presentación

Plazo ordinario: 35 días hábiles.

Prórroga automática: hasta 60 días hábiles.

Por apelación: hasta que se resuelva por los plazos para ejecución de lo
resuelto.

Mientras dura el asiento de presentación la prioridad se sitúa en el momento

inicial, y una vez extinguido, desaparece.
 CIERRE PROVISIONAL Y CIERRE DEFINITIVO

Del art. X del TP y arts. 26 y 32 b) RGRP se desprende que:

El asiento de presentación también se considera para efectos del cierre

mientras está vigente.

Cierre provisional: título incompatible presentado al Registro, pendiente de

inscripción.

Cierre definitivo: título incompatible inscrito.

 CONCEPTO DE INCOMPATIBILIDAD

Art. 26 RGRP, 2° párrafo:

Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual

inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.

Art. 29 RGRP, literal a):

Se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación cuando no se

puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el
asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y
el mismo resulte incompatible.
 PRIORIDAD REGISTRAL EN SENTIDO MATERIAL Y FORMAL

a) En sentido material o sustantivo: establece un orden de jerarquía entre

derechos reales según la fecha de su constitución.

b) En sentido formal: establece un orden cronológico en la extensión de los

asientos.

(art. 47° RGRP- 1° párrafo)

APLICACIÓN DE LA PRIORIDAD DE RANGO Y EXCLUYENTE

“El art. 47 del RGRP debe interpretarse en concordancia con los

artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un
título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno
anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe
procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en
el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y
suspensión del asiento de presentación del título posterior.”

III Pleno del TR (El Peruano 5/6/2003)

 ACTUACIÓN EXCLUYENTE DE LA PRIORIDAD

a) Por incompatibilidad sustancial: los títulos o actos relativos al dominio de

un bien o a un derecho real de imposible concurrencia respecto del mismo.
Ej: superficie y usufructo.

b) Por mayor amplitud: cuando se presenta al Registro una venta y después

una constitución de servidumbre: la inscripción del primero excluye por
mayor amplitud a la segunda.

Si la presentación fuese al revés: la inscripción de la servidumbre no impide

la de la venta posterior.