DERECHO

NOTARIAL Y
REGISTRAL
USMP
FACULTAD DE DERECHO
2013-1 Noveno Ciclo- Parte 1
Doctora Elizabeth Amado Ramírez
 DEFINIENDO EL DERECHO
REGISTRAL
• Como podemos apreciar al igual que su
denominación, las definiciones del Derecho
Registral, se limitan a los bienes inmuebles y a los
derechos reales, sin tener en cuenta que el Registro
de la Propiedad Inmueble es sólo uno de los tantos
Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me
permito citar al concepto de Derecho Registral
expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que
éste abarca a todos los registros y derechos que se
inscriben:
• “Es el conjunto de normas jurídicas y principios
registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así como
los derechos inscribibles y medidas precautorias,
en los diversos registros, en relación con terceros”
 RELACIÓN CON OTRAS
RAMAS
• Con el Derecho Civil: Acto Jurídico,
Familia, Sucesiones, Contratos, etc.
• Con el Derecho Comercial.
• Con el Derecho Tributario.
• Con el Derecho Notarial.
• Con el Derecho Penal.
• Con el Derecho Constitucional.
 CARACTERÍSTICAS
1. ES UN DERECHO HETEROGENEO
2. ES UN DERECHO LIMITATIVO
3. ES UN DERECHO FORMALISTA
¿QUÉ ES EL REGISTRO?
• El registro es una institución jurídica concreta y
de la vida práctica.
• Sus funciones, son facilitar la prueba de los
derechos, brindar información relevante y
asegurar la eficacia de las adquisiciones.
• Es un instituto de paz jurídica, de estabilidad
social, de tranquilidad ciudadana en el ámbito
patrimonial.
• Lo más importante, es que se encuentra
inspirado en la tutela de las conductas leales y
honestas, en la protección de los terceros de
buena fe y en la evitación de los fraudes.
• Es una figura de seguridad jurídica CON
JUSTICIA.
 EL REGISTRO COMO
INSTRUMENTO DE
PUBLICIDAD
El registro es un instrumento de
publicidad que juega en dos momentos:

• ANTES DE LA ADQUISICION
• DESPUES DE LA ADQUISICION
FUNCIÓN DEL REGISTRO
• Uno de los problemas fundamentales del derecho
privado es determinar la titularidad de los derechos, esto
es, quien es la persona que puede otorgar eficazmente el
acto de transferencia o disposición sobre un
determinado bien.
• Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el
máximo de certeza respecto a sus presupuestos; si se va
a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueño y
que las cargas del inmueble sean las que manifiesta el
vendedor.
• Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas:
Los particulares pueden emprender averiguaciones
largas y costosas.
El Estado puede satisfacer esa necesidad a través de la
organización de un sistema de publicidad.
 SUNARP
- Organismo descentralizado autónomo del sector Justicia
- Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
- Sus principales funciones y atribuciones el de dictar las
políticas y normas técnico - registrales de los registros
públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros
que conforman el Sistema.
- Estructura orgánica: Sede Central y 13 Zonas Registrales a
nivel nacional.
- BASE LEGAL: Mediante Ley 26366, se crea el Sistema de
Nacional de Registros Públicos, y la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por Resolución
Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la
SUNARP.
 LA SUNARP, HOY TIENE
COMO MISIÓN Y VISIÓN
• MISIÓN: Otorgar seguridad jurídica y brindar
certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes
derechos que en él se registran, teniendo como soporte
de desarrollo: la modernización, simplificación,
integración y la especialización de la función registral en
todo el país, en beneficio de la sociedad.

• VISIÓN: Ser una organización plenamente eficiente y

eficaz, mediante la prestación de un servicio moderno y
democrático en su cobertura, que facilite el desarrollo
de la actividad económica del país y constituya un
modelo de organización y gestión en el sector público
nacional y latinoamericano.
 ZONAS REGISTRALES A NIVEL
NACIONAL
Zona Registral Nº I - Sede Piura: Comprende los
Departamentos de: Piura(1676315 hab.) y Tumbes(200306
hab.)
Zona Registral N° II - Sede Chiclayo: Comprende los
Departamentos de: Lambayeque(1112868 hab.),
Cajamarca(1387809 hab.) y Amazonas(375993 hab.)
Zona Registral Nº III - Sede Moyobamba: Comprende el
Departamento de: San Martín(728808 hab.)
Zona Registral Nº IV - Sede Iquitos: Comprende el
Departamento de: Loreto(891732 hab.)
Zona Registral N° V - Sede Trujillo: Comprende el
Departamento de: La Libertad(1617050 hab.)
Zona Registral Nº VI - Sede Pucallpa: Comprende el
Departamento de: Ucayali(432159 hab.)
Zona Registral Nº VII - Sede Huaraz: Comprende el
Departamento de: Ancash(1063459 hab.)
Zona Registral Nº VIII - Sede Huancayo: Comprende los
Departamentos de: Junín(1225474 hab.), Huánuco(762223
hab.) y Pasco(280449 hab.)
Zona Registral Nº IX - Sede Lima: Comprende el
Departamento de: Lima(9321088 hab.) Zona Registral
Nº X - Sede Cusco: Comprende los Departamentos de:
Cusco(1171403 hab.), Apurímac(404190), Madre de
Dios(109555 hab.)
Zona Registral Nº XI - Sede Ica: Comprende los
Departamentos de: Ica(711932 hab.), Ayacucho(612489
hab.), Huancavelica(454797 hab.) y Apurimac
Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa: Comprende el
Departamento de: Arequipa(1152303 hab.)
Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna: Comprende los
Departamentos de: Moquegua(162533 hab.), Tacna(288781
hab.) y Puno(1268441 hab.)
 REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST. NACIONAL DE LOS RP…
a) Registro de Personas Naturales:
Registro de Mandatos y Poderes, Registro de
Testamentos,
Registro de Sucesiones Intestadas, Registro
Personal
Registro de Comerciantes y Gestión de Intereses.
b) Registro de Personas Jurídicas:
Registro de Personas Jurídicas y creadas por Ley,
Registro Mercantil (Sociedades), Hidrocarburos y
Registro de Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.
 …REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro de Predios (que unifica el Registro de
Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios
Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad,
Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio,
Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales. En virtud a la
unificación también se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos
relativos a predios de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares, entre otros;
así como la inscripción del derecho de posesión de predios rurales, entre otros) ,
Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos, Registro de
Derechos Mineros.
d) Registro de Bienes Muebles: Registro de Propiedad Vehicular, Registro de Naves y
Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro Mobiliario
de Contratos (Se inscriben todos los actos a los que se refiere el artículo 32º de la
Ley de Garantía Mobiliaria, que recaigan sobre bienes muebles no registrados en
un Registro Jurídico de Bienes -Ley Nro. 28677, Ley de la Garantía Mobiliaria, en
su quinta disposición final, modifica los incisos c) y d) del artículo 2º de la Ley
26366, que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros
Públicos) .
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.
GARANTÍAS DEL SISTEMA
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley 26366:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de
sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro;
d) La indemnización por los errores registrales, sin
perjuicio de las demás responsabilidades que
corresponda conforme a ley.
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO:
DECLARATIVO O CONSTITUTIVO?
• En nuestro sistema registral peruano, impera
la inscripción declarativa, es decir, el
derecho nace fuera del registro, pero acude
al registro solamente para conseguir
oponibilidad.
• Los únicos casos constitutivos de derechos
o que corresponde a la inscripción
constitutiva son: la hipoteca y el patrimonio
familiar.- actos ad solemnitatem, sin
embargo a nivel normativo, se ha unido las
uniones de hecho por Ley 29560 de julio del
2010.
LA PARTIDA REGISTRAL
• Unidad de registro conformada por los
asientos de inscripción organizados sobre
la base de la determinación del bien o de
la persona susceptible de inscripción; y
excepcionalmente, en función de otro
elemento previsto en las disposiciones
especiales.
 ASIENTO DE
PRESENTACIÓN
• Estos se extienden en el diario por riguroso
orden de ingreso de cada título.
• Se considera en ellos, la información
contenida en la solicitud de inscripción.
• Vigencia:
35 días (plazo ordinario)
25 días adicionales ( observación,
liquidación, e informes de catastro).
60 días adicionales (gerente)
 REGISTRO DE SEGURIDAD
JURÍDICA vs ADMINISTRATIVOS
• Los Registros de Seguridad Jurídica están
destinados a los particulares, a dotar de
certidumbre a sus relaciones jurídicas.
• Los Registros de información
Administrativa están destinados a la
Administración, dotarle de información
para el desarrollo de sus diversas
actividades junto a las clásicas de policía,
fomento y servicio público,etc.
 SEGURIDAD JURÍDICA…
• La seguridad jurídica conjuntamente con la
justicia y el bien común, constituyen uno de los
fines del Derecho. Sin embargo, el
cumplimiento de estos fines sólo se explica en
tanto el hombre se relaciona con otros
individuos, ya que a lo que tiende el Derecho es
a crear un determinado orden social,
propiciando dentro de él, cierto tipo de
conducta que tienda a satisfacer, precisamente
aquellos fines perseguidos por el Derecho.
 …SEGURIDAD JURÍDICA
• Es aquella certeza que proviene de la ley.
• Principio consustancial al estado constitucional de
derecho, implícitamente reconocido en la
Constitución. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
• Valor superior contenido en el espíritu garantista
de la carta fundamental que se proyecta hacia todo
el ordenamiento jurídico y busca asegurar al
individuo una expectativa razonablemente fundada
respecto de cual será la actuación de los poderes
públicos y en general de toda la colectividad, al
desenvolverse dentro de los causes del derecho y
la legalidad. (expediente 016-2002-AI/TC)
 SEGURIDAD JURÍDICA
ESTÁTICA
• La seguridad estática está destinada
a proteger al derechohabiente o
titular del derecho frente a
turbaciones o ataques de terceros,
que se inmiscuyan o traten de
desconocer su titularidad.
 SEGURIDAD JURÍDICA
DINÁMICA
• La seguridad dinámica o de tráfico procura
brindar protección a los terceros que se ven
involucrados en la circulación de la riqueza,
aspecto éste último que se proyecta en dos
vertientes: protección de los acreedores del
enajenante, que pueden ver burlados la
garantía de este crédito con enajenaciones
fraudulentas; y protección a los adquirientes,
que no deben estar expuestos a la sorpresa de
que el bien que se le transmite se encuentre
gravado, embargado o simplemente no
pertenezca al transferente.
 DEFINIENDO A LOS
PRINCIPIOS
REGISTRALES
• GARCÍA GARCÍA: “las notas, caracteres o
rasgos básicos que tiene o debe tener un
determinado sistema registral”. Señala
que se trata de notas, caracteres o rasgos
básicos del sistema porque no se
pretende que los principios registrales
sean una manifestación del concepto
filosófico de los grandes principios,
tampoco que sean principios generales
del Derecho.
 LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES EN EL C.C.
• Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
• Publicidad. Art. 2012 del CC.
• Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
• Principio de Buena Fe Pública Registral. Art.
2014 del CC.
• Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del
C.C.
• Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
• Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del
CC.
• Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
• Chico y Ortiz que: “El principio de
legalidad en el campo registral supone
la necesidad que el acto que pretende
su acceso al Registro quede sometido
a la previa calificación del registrador”.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD-
ART. 2011 CC
• Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro”.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
EN EL RGRP
• Art. V del Título Preliminar: “Los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud se
solicita la inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las formalidades
propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en aquél,
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de
los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o
derecho, Se realiza sobre la base del título presentado,
de la partida o partidas vinculadas directamente a
aquél y, complementariamente, de los antecedentes
que obran en el Registro”
 LA PUBLICIDAD
• Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en
conocimiento de una comunidad. Ahora bien
ello no significa que todos los miembros de esa
comunidad deban necesariamente llegar al
conocimiento de ese hecho por haberle dado
publicidad. Entonces dar publicidad a un hecho
no es tanto ponerlo en conocimiento de una
comunidad, como proporcionar a esta los
medios para conocerlo con mayor o menor
facilidad.
• La publicidad admite diversas graduaciones
según la cuantía y la eficiencia de los medios
utilizados para dar publicidad a un hecho.
 PUBLICIDAD REGISTRAL
• El sistema de divulgación encaminado a hacer
cognoscible determinadas situaciones jurídicas
para la tutela de los derechos y la seguridad del
tráfico.
• No es un principio registral. Si lo entendemos
como la sola presunción de conocimiento de
todo lo inscrito.
• No es un principio, porque no se trata de una
característica o rasgo propio de un
ordenamiento registral en particular, todo lo
contrario, la publicidad es el contenido
ontológico, el mode de ser del Registro.
 LAS VENTAJAS DE LA
PUBLICIDAD
• La certeza
• La seguridad jurídica de los
derechos
• Transparencia en las transacciones,
que conlleva la limitación de los
conflictos
• La movilidad del tráfico mercantil, o
el fomento del crédito territorial y del
crédito personal.
• Finalidad cautelar
 CARACTERÍSTICAS DE LA
PUBLICIDAD
• EXTERIORIZACION CONTINUA Y
ORGANIZADA
• COGNOSCIBILIDAD LEGAL GENERAL
• EXTERIORIZACION DE SITUACIONES
JURIDICAS O PRODUCE EFECTOS
JURIDICOS
 CLASES DE PUBLICIDAD
• 1. PUBLICIDAD MATERIAL
Se encuentra contenida en el enunciado mismo
de la norma; está “in re” en el texto, por lo que,
nadie puede alegar su desconocimiento.
Está materialmente ahí, en el enunciado mismo
del artículo pertinente (artículo 2012 del Código
Civil).
Efecto de situaciones jurídicas materiales. Art. I
del RGRP.
• 2. PUBLICIDAD FORMAL
Es aquella que se hace realidad con la obligación
de los funcionarios de los Registros Públicos de
informar a quien lo solicite del contenido de las
inscripciones. En la práctica, la publicidad formal
puede darse de dos maneras: directa e indirecta.
Art. II del RGRP.
 PUBLICIDAD FORMAL
DIRECTA
• Directamente en las oficinas de los
Registros Públicos a la que pueden
acudir cualquier persona y pedir que
le exhiban los tomos, fichas y/o
partidas electrónicas, esta publicidad
se realiza en una sección llamada “De
Manifestación de Libros”, con el único
requisito de pagar los derechos,
según el arancel vigente.
 PUBLICIDAD FORMAL
INDIRECTA
• El usuario puede solicitar
cualquier certificado que
requiera, como son los
certificados de gravámenes,
copia literal, etc., previa
presentación de la solicitud
correspondiente.
 INNOVACIONES EN EL
RGRP RESPECTO A LA
PUBLICIDAD FORMAL
• Exhibición de títulos en trámite.
• Cuando la información afecte la
intimidad. Concordancia con el artículo
2 inc. 5) de la Const. Política del Perú.
• Manifestación de partidas electrónicas
mediante información en línea.
• Obligatoriedad de mencionar títulos
pendientes de inscripción.
PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL
DERECHO A LA INTIMIDAD
• El XII Congreso Internacional del
Derecho Registral realizado, el 19 al
23 de marzo del 2001 en Uruguay,
tuvo como uno de sus temas: La
publicidad registral y el derecho a la
intimidad.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN
LA LEGISLACIÓN
• Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones”.
• Artículo I del Título Preliminar del RGRP: Publicidad
Material
“El registro otorga publicidad jurídica a los diversos
actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas,
salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo”.
• Artículo II del Título Preliminar del RGRP: Publicidad
Formal
“El Registro es público. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento
afectivo del contenido de las partidas regitrales y, en
general, obtenga información del archivo registral.
 CERTIFICADOS
• El certificado, es el instrumento
público expedido por el registrador,
a mérito del cual publicita el
contenido literal o compendioso de
un asiento de inscripción, o del
título que ha dado mérito a este y/o
contiene la aseveración, en forma
negativa o positiva de la inscripción
o anotación preventiva de un acto o
contrato en el registro.
 CLASES DE CERTIFICADOS
SEGÚN EL TUO DEL RGRP

• CERTIFICADOS LITERALES
• CERTIFICADO
COMPENDIOSO :
POSITIVOS
NEGATIVOS
DE VIGENCIA
 LEGITIMACIÓN…
Presunción general de exactitud e integridad del
registro, concretando su formulación en las
siguientes reglas:
• Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a
los derechos inscribibles, producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud,
encontrándose bajo la salvaguardia del Poder
Judicial.
• Para todos los efectos legales, se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo.
 BASE LEGAL:LEGITIMACIÓN
• Artículo 2013 del C.C.
“El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez”.
• Artículo VII del T.P. del RGRP.
“Los asientos registrales se presumen exactos
y válidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en este Reglamento
o se declare judicialmente su invalidez”.
 CLASES DE LEGITIMACIÓN

• LEGITIMACIÓN ACTIVA
Protege al titular.
• LEGITIMACIÓN PASIVA
Protege al tercero.
 INEXACTITUD REGISTRAL
• Todo desacuerdo existente entre lo registrado
y la realidad extra registral.
• Los registradores rectificarán las
inexactitudes a solicitud de parte. El pedido se
efectúa a través del diario, indicando con
precisión el error material de rectificación,
señalándose el número del título archivado y
su fecha de presentación.
• Pueden también proceder de oficio, cuando
adviertan la existencia de errores materiales.
• El registrador lo efectúa por medio de un
asiento registral mediante el cual se precise y
enmiende el error cometido.
 ERROR MATERIAL
Según el artículo 81 del RGRP, se da
cuando:
• Si se han escrito una o más palabras,
nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo.
• Si se ha omitido la expresión de algún dato
o circunstancia que debe constar en el
asiento.
• Si se ha extendido el asiento en partida o
rubro diferente al que le corresponde.
• Si se ha numerado defectuosamente los
asientos o partidas.
ERRORES DE CONCEPTO
• El registrador la puede efectuar de oficio, cuando
advierte el error al momento de calificar otro título.
• No se efectúa cuando existen obstáculos en la partida
registral.
• Los errores no comprendidos en el artículo 81 del
RGRP incisos del a al d, se reputarán como de
concepto. Cuando resulten claramente del título
archivado.
Cuando no resulten claramente del título archivado, en
virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos
los interesados o en mérito de resolución judicial si el
error fue producido por la redacción vaga, ambigua o
inexacta del título primitivo.
 VIGENCIA DE LA
RECTIFICACIÓN
• Surtirá efecto desde la fecha de la
presentación del título que contiene
la solicitud respectiva.
• En los casos de rectificación de
oficio, surtirá su efecto desde la
fecha en que se realice.
FE PÚBLICA REGISTRAL…
• Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo
hace en los siguientes términos: "El tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro
aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro".
…FE PÚBLICA REGISTRAL
• Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus
garantías "la seguridad jurídica de los derechos de
quienes se amparan en la fe del Registro" (inciso c,
artículo 3).
• RGRP, artículo VIII de su Título Preliminar: "La
inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al tercero registral que a
título oneroso y de buena fe hubiere contratado
sobre la base de aquéllos, siempre que las causas
de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales”.
 EL TERCERO REGISTRAL
• El tercero registral no es otro
sino el titular registral que resulta
beneficiado o perjudicado, por
aplicación de los principios que
recoge el sistema registral,
respecto de una relación jurídica
ajena pero conexa con su
derecho inscrito y que confronta
con el mismo.
 REQUISITOS DEL
TERCERO REGISTRAL
• La configuración del Tercero Registral necesita bajo
condición “sine qua non” la concurrencia de los siguientes
requisitos:
• Que se adquiera el derecho de persona que en el Registro
aparece con facultades para otorgarlo; es decir; basta la
apariencia, más no la certeza, de justo título registral.
• Que la adquisición sea a título oneroso.
• Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
• Que exista buena fe en el adquirente, la misma que,
además de presumirse, queda suficientemente acreditada
por las circunstancias de no haber intervenido en el acto o
contrato del que deriva su derecho; haber inscrito con
anterioridad al del eventual oponente; y, que de los
asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales
de nulidad, rescisión o resolución.
 TRACTO SUCESIVO…
• RGRP, título preliminar artículo VI: Que
ninguna inscripción salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.
• Tracto continuo, que está contenido
asimismo, en el artículo 2015 del Código Civil,
según el cual ”ninguna inscripción, salvo la
primera, se hará sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane”.
 …TRACTO SUCESIVO…
• “El adquirente de hoy es el
transmitente de mañana” Nuñez
Lagos.
• Principio fundamental para mantener
la regularidad de las inscripciones.
• Cadena no interrumpida de
enajenaciones.
 …TRACTO SUCESIVO-
EXCEPCIONES
• Inmatriculación o primera
de dominio.
Ejm. Automóvil sin placas
Terreno

• Sociedades irregulares
 PRIORIDAD…
• Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro”.
• RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los asientos
registrales, así como la preferencia de los derechos que de
éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación: principio de prioridad preferente”.
• Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que significa:
El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho.
• Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero
llega al Registro obtiene la protección registral (si reúne las
debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después,
de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los
derechos del tercero llegado antes".
 …PRIORIDAD
• La prioridad de los actos o derechos que se
inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la inscripción
en el Registro.
• La prioridad en general, se manifiesta de dos
formas distintas:
a) Entre derechos compatibles. La inscripción
determina una prioridad de rango preferente
del derecho primeramente inscrito en
relación a los actos o derechos que se
inscriban con posterioridad.
b) Entre derechos excluyentes.
 IMPENETRABILIDAD
• RGRP, en su artículo X del título preliminar:
“Principio de Prioridad Excluyente: no
puede inscribirse un título incompatible con
otro ya inscrito o pendiente de inscripción,
aunque sea de igual o anterior fecha”
• C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe que
“no puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.
 PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD- ETAPAS
• Primera etapa: Formalismo
Sacramental: MANCIPATIO.
• Segunda etapa: TRADITIO
• Tercera etapa: TRADITIO
INSTRUMENTAL.
• Cuarta etapa: inscripción Declarativa.
 PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
• ARTICULO 2022 DEL C.C.
“Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquél
a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las disposiciones
del derecho común”.
 SISTEMAS REGISTRALES
• Sistema es el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre sí, respecto
de una ciencia o materia; podemos concluir
diciendo que “Sistema Registral” es el conjunto de
normas, reglas o principios racionalmente ligados
entre sí que regulan una organización registral
determinada.
• Según la doctrina generalmente aceptada, los
sistemas registrales se denominan por el nombre
del país que les dio origen, v. gr. Sistema francés,
sistema alemán, sistema australiano, sistema
español, inclusive sistema registral peruano, los que
serán motivo de análisis posterior.
 SISTEMA REGISTRALES
1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
1.1. Constitutivos - Declarativos
1.2. Presunciones de Exactitud.
- Relativa - Legitimación
- Absoluta - Fe Pública Registral
2. OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN
- Obligatoriedad - Voluntariedad
3. RELACIÓN NEXO CAUSAL
- Realistas - Abstractos
4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO
- Real - Personal - Causal
5. FORMA EXTENSIÓN INSCRIPCIÓN
- Inscripción : Resumen - Extracto
- Transcripción : Literal - Físico
 SISTEMA REGISTRAL
DECLARATIVO
• Cuando basta el título para la
transmisión inmobiliaria (solo
consenso), o cuando se requiere título
y tradición de la cosa para que haya
derecho real, el Registro asume
carácter declarativo.
 SISTEMA CONSTITUTIVO
• Bajo este sistema, la inscripción
constituye un requisito indispensable
para que tenga lugar la transferencia o
constitución de un derecho real. En
consecuencia. Bajo un sistema
constitutivo la transmisión queda
perfeccionada constituyéndose el
derecho real .
SISTEMA REGISTRAL FRANCES
• El derecho propiedad es considerado eminentemente individual
y absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden
establecer limitaciones a este derecho;
• La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de
los derechos reales sobre ésta, se realiza por el simple
consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y no
siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;
• Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las
partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que se le
denomina “Sistema de la Clandestinidad” o “Transcripción”;
• Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que
el Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a formar
volúmenes con los documentos presentados;
• La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el
Notario y otras autoridades administrativas.
• Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter
individualista, absoluto, consensual y falto de publicidad.
 SISTEMA REGISTRAL ALEMAN
• La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a
la inscripción en el Registro;
• La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para
transferir la propiedad y constituir derechos reales;
• Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del
derecho real tiene un simple derecho personal contra el
enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la
inscripción;
• La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor
hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real
inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga omnes”;
• El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible
para reclamar el bien;
• El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni
gravarlo, sin que previamente inscriba su título de adquisición;
• La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere
de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere
válidamente, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.
 SISTEMA REGISTRAL
AUSTRALIANO
• Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert
R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de
Australia del Sur a mediados del siglo XIX.
• La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y
sustantividad absoluta. La característica fundamental del sistema
es la separación total del contrato causal y de sus efectos reales
en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
• La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido
no puede prosperar acción alguna;
• En este Sistema no existen los principios registrales de
Legitimación y Fe Pública;
• Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de
manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno
nuevo al comprador;
• Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios
que ocasionen las inscripciones.
 CLASES DE FOLIOS

• Folio Real
• Folio Personal
• Folio Causal
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL
• Para la Doctrina, indica Chico y Ortíz:
“Es el conjunto o serie de actos que
constituyen el camino por el cual la
escritura pública llega a ser inscrita o
provoca un determinado asiento en el
Registro de la Propiedad.....”
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
EN EL PERU
Registrador Público
Califica el título

Tribunal Registral
Evalúa en segunda instancia administrativa la
calificación del Registrador

Poder Judicial
Se pronuncia sobre Resolución del Tribunal Registral
 ETAPAS O FASES DEL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• PRESENTACION: principios de
rogación y prioridad.
• CALIFICACION: principios de legalidad,
tracto sucesivo; impenetrabilidad
• INSCRIPCIÓN.- principio de publicidad,
legitimidad y fé pública registral.
 CARACTERISTICAS DEL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
• ES DE TRAMITACION ESPECIAL
• ES IMPULSADO A INSTANCIA DE
PARTE
• NO ES CONTENCIOSO
• EXISTE PLURALIDAD DE INSTANCIAS
• EXCLUSIVIDAD Y AUTONOMIA EN LA
FUNCION CALIFICADORA
 INSTRUMENTOS QUE DAN
MERITO A LAS INSCRIPCIONES
• Dentro de los instrumentos que dan mérito a las inscripciones
de acuerdo a los artículos 8, 9, 10 y 11 del RGRP, no sólo en el
Registro de Propiedad Vehicular o en el Registro de Propiedad
Inmueble, sino en los demás Registros contemplados en el art.
2 de la Ley 26366 del 16 de octubre de 1994, tenemos:
• Según el artículo 8 del RGRP: Las inscripciones se efectuarán
sobre la base de los documentos señalados en cada
reglamento específico, y en su defecto, por las disposiciones
que regulen la inscripción del acto o derecho respectivo.
• Según el artículo 9 del RGRP: Tratándose de inscripciones en
mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en
traslados o copias certificadas expedidas por el notario o
funcionario autorizado de la Institución que conserven en su
poder la matriz, salvo disposición en contrario.
 PRESENTACION DE TÍTULOS
• La inscripción puede ser solicitada por quién adquiere el derecho,
quién lo transmite o el que tenga interés en asegurarlo; en realidad,
cualquiera puede solicitar las inscripciones, a esta persona se le llama
presentante y está facultado para interponer los recursos
impugnatorios conforme a Ley, que se tratará en capítulos posteriores.
• La solicitud de inscripción debe contener la indicación de la naturaleza
de los documentos presentados precisando el acto contenido en ellos.
• El funcionario encargado del Libro Diario es el responsable de verificar
que la solicitud de inscripción contenga los datos a que se refiere el
párrafo anterior y de constatar la presentación de los documentos que
se indican.
• Se acompañará el Parte Registral Notarial o el título en copia
certificada o testimonio.
• La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los formatos
aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
acompañando copia simple del documento de identidad del
presentante.
 LIBRO DIARIO
• El diario es el libro en que se extienden los
asientos de presentación – inscripción
preliminar-, por el funcionario encargado de
la recepción de los títulos, indicándose a su
margen las actuaciones que se han
originado, y, por lo tanto, su importancia es
fundamental para poder aplicar el principio
de prioridad.
• Importancia:
Art. IX del T.P. del R.G.R.P, concordante con
los Arts. 2016 y 2017 del C.C.
Art. X del T.P. del R.G.R.P.
 VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN DEL TÍTULO
• El asiento de presentación, tiene vigencia durante
treinta y cinco (35) días, a partir de la fecha de
ingreso del título (se excluye el día inicial y se
incluye el día de vencimiento). Dentro de los 7
primeros días el Registrador procederá a la
inscripción o formulará las observaciones, tachas
y liquidaciones a los títulos.
• Se admitirá la subsanación o el pago de mayor
derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento
de la vigencia del asiento.
• Los últimos 5 días se utilizarán para extender el
asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
 PRÓRROGA
• El plazo de vigencia del asiento de
presentación puede ser prorrogado hasta por
25 días adicionales, sin perjuicio de que el
Gerente Registral o Gerente de Área pueda
prorrogar de oficio y con carácter general la
vigencia del asiento hasta por 60 días
adicionales, en razón de la fecha de ingreso
del título, tipo o clase de acto inscribible,
Registro al que corresponda u otro criterio
similar, dando cuenta a la jefatura; o cuando
se interponga recurso de apelación contra
las observaciones, tachas y liquidaciones,
hasta el vencimiento de sus respectivos
plazos.
 DEFINICIÓN DE TÍTULO: RGRP
 “Art. 7°.- Definición
 Se entiende por título para efectos de la
inscripción, el documento o documentos en que
se fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y que, por sí solos,
acrediten fehaciente e indubitablemente su
existencia.
 También formarán parte del título los
documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de
manera complementaria coadyuvan a que ésta
se realice.”
 DEFINICIÓN DE LA
CALIFICACIÓN REGISTRAL
• Delgado Scheelje ha definido a la calificación como “el
control que realiza el registrador a efectos de
determinar si el título presentado al registro es
inscribible sobre la base de los diversos principios
que, como requisitos y presupuestos técnicos para la
inscripción, cada sistema contempla”.
• A mayor eficacia de publicidad y fuerza registral, más
rigurosa debe ser la calificación. La función
calificadora implica una sinopsis concurrencial de
voloraciones normativas relacionadas unas con otras y
acreditadas mediante documentos que, en nuestro
Procedimiento Registral se denomina título, como ya
mencionamos, el mismo que tiene un contenido
significativo para la ley desde que expresa la existencia
de un acto o contrato que requiere acogida registral.
 CARACTERÍSTICAS
• AUTONOMÍA E INDEPENDENCIA DEL
REGISTRADOR PÚBLICO COMO
GARANTÍA DEL SISTEMA REGISTRAL
• REPONSABILIDAD
• PERSONAL E INDELEGABLE
• OBLIGATORIA:.
 ASPECTOS DE LA
CALIFICACIÓN REGISTRAL
• El registro no crea derechos, recibe títulos que se
suponen perfectos.
• Por ello no se aplican las garantías del procedimiento
administrativo:
 No hay libertad de prueba
 No hay libre valoración de prueba.
 No hay impulso oficioso.
 No hay citación a los afectados.
 No hay motivación de la inscripción.
• Principios de la calificación: pro-inscripción, ámbito
limitado, prueba fehaciente del acto principal, prueba
relativa de otras cuestiones, acto único.
• Principios de la calificación como acto administrativo:
simplicidad, celeridad y eficiencia.
 ÓRGANOS ENCARGADOS DE
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL…
• Artículo 5 Ley 26366: Los Registros Públicos
que integran el Sistema mantendrán
únicamente la primera y segunda instancia
administrativa registral. Estos son: el
Registrador y el Tribunal Registral. No existe
tercera instancia registral.
• RGRP, lo encontramos en el artículo 3, en tal
sentido: son instancias del procedimiento
registral: el registrador y el Tribunal Registral.
…ÓRGANOS ENCARGADOS DE
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
• REGISTRADOR PUBLICO:
Funcionario público que tiene como atribución, calificar los
títulos, ordenar y suscribir las inscripciones, liquidar y
controlar la cobranza de los derechos registrales, expedir los
certificados, compilará datos estadísticos.
• TRIBUNAL REGISTRAL:
Organo colegiado. Para el acceso al cargo y nombramiento,
rigen los mismos requisitos establecidos para los
Registradores. El Tribunal Registral es la segunda y última
instancia registral respecto de la calificación desfavorable.
Con su decisión, se agota el procedimiento registral.
Organo de la SUNARP con competencia nacional que conoce
y resuelve en segunda y última instancia administrativa las
apelaciones contra las observaciones, tachas y otras
decisiones de los Registradores, y Abogados Certificadores,
en su caso, emitidas en el ámbito de su función registral.
 CALIFICACIÓN DE LEGALIDAD
DE LOS DOCUMENTOS
ADMINISTRATIVOS
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS CC:
• Tratándose de instrumentos administrativos, es de
aplicación todo lo señalado a propósito de los
instrumentos judiciales*.
1. Competencia del funcionario administrativo.
2. Formalidades del documento.
3. Compatibilidad entre el título y la partida registral.
4. Si el funcionario solicita la inscripción de acto no
inscribible, debe rechazarse.
5. NO SE CALIFICA el fundamento o adecuación a la ley
del contenido de la resolución.
 CALIFICACIÓN REGISTRAL VS
FUNCIÓN JURISDICCIONAL…
• Art. 139 de la Constitución:
• 1. La unidad y exclusividad de la función
jurisdiccional. (...)
• 2. La independencia en el ejercicio de la función
jurisdiccional.
• Ninguna autoridad puede avocarse a causas
pendientes ante el órgano jurisdiccional ni interferir
en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede
dejar sin efecto resoluciones que han pasado en
autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos
en trámite, ni modificar sentencias ni retardar su
ejecución. (...).
…CALIFICACIÓN REGISTRAL VS
FUNCIÓN JURISDICCIONAL
• Art. 4 LOPJ: Toda persona y autoridad está obligada a
acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o
de índole administrativa, emanadas de autoridad
judicial competente….
• Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o
denominación, fuera de la organización jerárquica del
Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de
causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se
puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con
autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido,
ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en
trámite, bajo la responsabilidad política, administrativa,
civil y penal que la ley determine en cada caso. (...)
 MODIFICACIÓN DEL ART. 2011 DEL
CC POR EL D.LEG. 968 ( 28/7/1993)
• La calificación de legalidad no se aplica
cuando se trate de parte judicial que ordene
la inscripción.
• El Registrador podrá solicitar al Juez:
1. Aclaraciones
2. Información complementaria
3. Se acredite el pago de tributos
• SIN PERJUDICAR LA PRIORIDAD DE
INGRESO DEL TÍTULO AL REGISTRO.
 EJECUTORIA SUPREMA SOBRE
CALIFICACIÓN: 11/6/2004
• FUNDADA la demanda sobre Acción Popular y en consecuencia
inaplicable por infracción a la Constitución el último párrafo del art. 32º
del RGRP.
• Sustento normativo
1. Independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional.(art. 139º-2)
2. Tutela jurisdiccional efectiva.(art. 139º-3)
• Fundamentos:El derecho a la tutela jurisdiccional comprende el
derecho a que la resolución sea ejecutada en sus propios términos sin
que sea objeto de modificación o interpretación de ningún tipo.
• El Poder Judicial no puede estar supeditado a las “exigencias” de una
autoridad administrativa, pues lo contrario significaría distorsionar las
garantías previstas en la Constitución y en vía reglamentaria imponer
un criterio a la autoridad jurisdiccional afectando el ordenamiento legal
vigente.
 RGRP VIGENTE
• Art. 32 último párrafo:
• En los casos de resoluciones judiciales
que contengan mandatos de
inscripción o de anotaciones
preventivas, el Registrador y el
Tribunal Registral se sujetarán a lo
dispuesto por el segundo párrafo del
artículo 2011 del Código Civil.
 CRITERIO VINCULANTE DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
• “El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley
del contenido de la resolución judicial.
• Conforme a lo dispuesto en el 2do. Párrafo del artículo 2011º del
Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o
información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no
inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o
incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en
respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción
mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha
circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento
sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del
Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el
acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo
que deberá dejarse constancia en el asiento registral.”
V PLENO . 20/10/2003.
 CALIFICACIÓN POSITIVA
• Inscripción
• Liquidación

CALIFICACIÓN NEGATIVA
* Defecto Subsanable:
- Observación
- Informe Catastral.
* Defecto Insubsanable: Tacha
DEFECTOS SUBSANABLES
• En nuestro sistema registral, la decisión del
Registrador de rechazar o denegar la inscripción
alegando la presencia de defectos subsanables
en el título, se denomina observación.
• el RGRP, define a la observación en el artículo 40,
en tal sentido: “Si el título presentado adoleciera
de defecto subsanable o su inscripción no
pudiera realizarse por existir un obstáculo que
emane de la partida registral, el registrador
formulará la observación respectiva indicando
simultáneamente, en su caso, el monto del mayor
derecho por concepto de inscripción del título…”.
 DEFECTOS
INSUBSANABLES: TACHAS

• Las tachas en el RGRP, están

contempladas en los:
• Art. 13 Tacha por desistimiento.
• Art. 36: Tacha por falsedad documentaria
• Art. 42: Tacha sustantiva
• Art. 43: Tacha por caducidad del plazo
de vigencia del asiento de presentación
 MEDIOS IMPUGNATORIOS
• Recurso de Apelación: cuestiones de
Derecho.
• Reclamación en Queja: tramitación
administrativa.
• Denuncia: tramitación administrativa.
• Acción Contencioso administrativa.