ARRENDAMIENTOS

CLASIFICACION Y AMBITO DE
APLICACIÓN DE LA NORMATIVA
VIGENTE
 LAU 29/1994: solución intermedia
entre LAU 1964 y RD 2/1985
• Contratos a partir de 1.1.1995
• Contratos anteriores en período de duración
pactada (NO PRORROGADA)
• Irretroactividad a contratos anteriores salvo:
1. Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15
(subrogación conyugal) y 24 (reformas
minusvalía).
2. Régimen transitorio: rebaja el nivel de
protección de las prórrogas de 1964.
 AMBITO MATERIAL DE
APLICACION
• Fincas con destino urbano:
1. Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª)
2. Uso distinto de vivienda (comercial o
profesional o de temporada, art. 3 LAU).
• EXCLUSIONES:
1. Viviendas asignadas por razones
profesionales de cargo o empleo
2. Viviendas militares
3. Viviendas universitarias
4. Casas en fincas con destino agrícola
primordial (art. 7 LAR)
 Uso de vivienda
• Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no exclusivo.
• Se permiten usos secundarios siempre que no
signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial u
obras inconsentidas.
• Es válido el pacto de destino exclusivo a vivienda.
• Necesidad permanente de vivienda (art. 2)
• La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada por
necesidades laborales individuales entre semana (ex.
Art. 7 a sensu contrario)
• La necesidad no es no tener otra casa, sino usar de la
arrendada como vivienda
• El arrendatario ha de ser persona física
 CASOS DUDOSOS
¿Se aplica el CC o la LAU?
• Arrendamiento de negocio apto para su
explotación inmediata (art. 3 LAU 1964).
• Arrendamiento con opción de compra (leasing
Ley 26/1988):
- El arrendador adquiere el bien afecto a usos
industriales o profesionales indicado por el
arrendatario
- Este satisface unas cuotas periódicas de
amortización
- Al término mínimo de diez años (dos para
muebles) ha de existir una opción de compra.
 IMPERATIVIDAD no absoluta
• En general: Art. 4.1 (fianza y régimen procesal)
• Vivienda: Título II: imperatividad unilateral salvo
viviendas suntuarias
• Uso distinto: arts. 29 a 35 salvo pacto en contrario
expreso de cada uno de los artículos excluidos (v.4.4)
• CC supletorio de segundo grado a falta de regulación
legal y de pacto
• Imperatividad no absoluta:
-Sumisión a arbitraje
- Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la hora de
celebrar el contrato
- En otras ocasiones, la propia Ley permite el pacto arts.
11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5.
DURACION: diferencias con el art.
1581 CC
• Libertad de las partes. 9.2 LAU: supletoriamente un
año + prórrogas
• Prórroga legal potestativa para el arrendatario
(hasta 5 años desde la puesta a disposición). Excepción:
causa de necesidad “expresa” y “para sí”.
• Art. 10: tácita reconducción (pasados 5 años, por un
máximo de 3 ). Pasado ese tiempo: tácita reconducción 1566 CC.
• Desistimento del arrendatario. Con preaviso de
dos meses en contratos de duración pactada superior
a cinco años: art. 11 ¿Y en el resto?:
 Estatuto familiar de la vivienda
arrendada
• Art. 12:
– Desistimiento de arrendatario casado o
conviviente
– Abandono cónyuge casado o conviviente
• Art. 15:Separación, divorcio o nulidad

• Art. 16: Subrogación por muerte del

arrendatario.
 Extinción (art. 22 LAU)
• 1.124 CC. Y ADEMÁS:
• a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo
pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
• f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la
viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
• 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes
causas:
• a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
21.
• b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización
de la vivienda.