población demanda de suelos para alimentos = se

incorporan suelos de menor fertilidad.

La competencia determina, con uso de una misma

tecnología, que los costos de producción de los suelos
marginales son los que determinan el precio de bienes.

Renta Diferencial Los costos de producción

Tipo I inferiores en los suelos de mayor
fertilidad, generan un excedente
Renta Diferencial A mayor inversión mayor diferencia
Tipo II

Renta Absoluta La propiedad en la última tierra

incorporada genera renta. La
demanda es mayor a la oferta y la
tierra es irreproductible.
 Renta del Suelo

El origen de la renta es el ahorro en los costos de

transporte. J. Von Thünen

La renta del suelo agrícola surge de un proceso

competitivo entre los agricultores por las
diferentes localizaciones.

La renta es en definitiva captada por los

propietarios del suelo como consecuencia del
proceso competitivo.

La renta no afecta el precio de intercambio de los

productos agropecuarios (sino que los
presupone).
 Renta del Suelo
Un aumento de la demanda para la industria
conlleva un consecuente aumento de precios, los
productores obtendrían ganancias extraordinarias.

Estas superganancias serían sólo transitorias. Con

el tiempo, podrían sumarse nuevas empresas.

En la producción agrícola existe una diferencia

sustancial: como la actividad se asienta sobre
determinadas circunstancias climáticas y de
fertilidad del suelo, ningún inversor puede
reproducir esas mismas condiciones naturales: esa
diferencia es la que genera la renta del suelo.
 Renta del Suelo

Lote Capital Ganancia Precio Produc Precio Precio Renta

Costo ción mercado unitario

B 100 40 140 1.000 140 0.14 0

A 100 40 140 1.400 196 0.14 56

El precio unitario rige para todos los productores incluidos

los que operan en las mejores condiciones.
La diferencia de productividad (40% superior) genera renta
de 56 en Lote A
 Renta del Suelo
La presencia de RENTA es compatible con el pleno
funcionamiento del mercado. La puja entre los
empresarios hace emerger en forma espontánea el
pago de una renta al dueño del suelo.

El precio unitario de mercado solo es igual al precio

de producción para el empresario que opera en la
tierra más marginal.

El dueño del suelo es un agente pasivo que captura

la sobreganancia porque no contribuye a la
creación del valor del cual se apropia
 PRECIO DEL SUELO

La capitalización de la renta es una operación

imaginaria en la que el propietario de tierras
asimila su situación a la de un prestamista.

Se compara la renta con el interés.

CAPITAL = Interés
Tasa de interés

PRECIO DEL SUELO = Renta del Suelo

Tasa de Interés
 Renta del Suelo Urbano

La accesibilidad es determinante en los valores de

suelo. La existencia de gradientes de valores de
suelo desde un área central hacia la periferia
urbana es un hecho confirmado.

La “centralidad” explica complementariamente los

altos valores de suelo en ciertos espacios de la
ciudad .

Existen demandas diferenciales en función de la

“productividad” del suelo y localización que
explican diferencias de valor en términos de un
proceso competitivo por el uso del suelo
 Renta del Suelo Urbano

HURD: los valores del suelo se establecen desde

la periferia hacia el centro y son proporcionales al
centro de la ciudad

HALBWACHS aporta la importancia de los factores

subjetivos. El valor de la opinión resulta de la
imagen que cada espacio haya alcanzado en la
comunidad urbana.

HAIG: el valor del suelo se corresponde a las

economías del costo del transporte. un
mejoramiento de las redes de transporte mejora la
accesibilidad.
 Uso del Suelo

El mejor uso es aquel que provea el mayor retorno

después de deducir los costos de construcción y
de operación.

El análisis de la intensidad del uso del suelo y el

uso que se desarrolla en él es determinante en la
rentabilidad.

La competencia por los usos potenciales de una

parcela hace que sea adquirida por el que más
pueda ofrecer.
 Uso del Suelo

Para que el suelo alcance su mejor uso, supone un

esfuerzo permanente del propietario por adaptar la
utilización del suelo a la demanda.

La concurrencia entre los usuarios del suelo

explica su repartición en el espacio, de acuerdo a la
teoría de Marshall.

Este uso más rentable no siempre es el uso más

deseable socialmente: existen externalidades
positivas y negativas
 Uso del Suelo
Ligazón entre el uso más rentable y el uso
socialmente más benéfico: la rentabilidad del suelo
implica que los consumidores están dispuestos a
pagar más por un sitio.

Por ende el mercado de propiedades tiende a

reflejar la demanda social para productos y
servicios de un lugar determinado.

La propiedad del suelo es contraria a los supuestos

de un mercado competitivo: ubicación exclusiva,
relaciones de dependencia espacial que solo surge
de manera colectiva, consecuencias: escasez,
irreproductibilidad, externalidades
 Precio del Suelo Urbano

La formación de precios de los bienes y de los

terrenos es un fenómeno social. Es un mecanismo
sistémico que se basa en la interacción de muchos
agentes.

El precio del suelo se construye con referencia a la

renta que potencialmente podría cobrar el
propietario. Diferencia entre la renta real que
percibe el propietario y la máxima potencial que
podría cobrar. Los lotes vacantes son una
expresión extrema de esta situación.

Las características de las edificaciones como bien

durable dificulta la adaptación a la máxima renta
 Renta del Suelo Urbano

La diferencia de la renta agrícola y la urbana se

asienta en la inmovilidad de la edificación respecto
a la tierra: el producto no esta ligado a la tierra
durante su producción sino también sobre su
consumo del bien.

Por ende coexisten dos tipos de renta la primaria

vinculada a la construcción y la secundaria que
responde al uso del suelo. Las dos se entrelazan
para modular los precios de los terrenos en la
ciudad
 Renta del Suelo Urbano

RENTA PRIMARIA DIFERENCIAL TIPO I.

Fertilidad en el agro = Constructibilidad en la
ciudad debido a características geomorfológicas y
localización en relación a los servicios.

RENTA PRIMARIA DIFERENCIAL TIPO II

Construcción en altura multiplica la ganancia
extraordinaria y con ella la renta.

RENTA ABSOLUTA URBANA.

Para ser urbana requiere que tenga servicios y la
sola presencia de estos genera renta sobretodo en
grandes ciudades
 Renta del Suelo Urbano

RENTAS URBANAS SECUNDARIAS.

El espacio urbano no es homogéneo para
desarrollar comercio, vivienda o industria.

A las condiciones de accesibilidad y

complementariedad de actividades deben sumarse
los patrones de comportamiento que son el
resultado de una construcción social más allá de la
fertilidad o los costos de transporte y que el
desarrollador no puede reproducir.
 Renta del Suelo Urbano

COMERCIO.
La ganancia comercial esta asociada a la velocidad
de rotación de su capital.

VIVIENDA.
La disposición a pagar por viviendas mejor
ubicadas con menores costos de transporte estará
presente hasta compensar los costos por estar
más alejados.
Los más alejados pagan precio de vivienda más
costos de transporte por sus situación
desventajosa.
 Renta del Suelo Urbano

RENTA DE MONOPOLIO DE SEGREGACIÓN.

Ligada al fenómeno de segregación socioespacial.
Disposición a pagar un sobreprecio por los inmuebles
localizados en un lugar exclusivo.

RENTA DIFERENCIAL Y DE MONOPOLIO

INDUSTRIAL.
La industria no es un fuerte competidor por el espacio
urbano, pero como genera molestias requiere de
parques industriales (grandes extensiones) que
generan sobreprecios y con ello rentas monopólicas
 PLUSVALIA URBANA

Las plusvalías urbanas son el aumento del valor que

experimentan los terrenos a lo largo del proceso de
urbanización.
Esta valorización es atribuible a los esfuerzos de la
comunidad en general y más notablemente a las
intervenciones del sector público, ya sea por:
• inversiones en infraestructura, o
• decisiones regulatorias sobre el suelo urbano.
Alude específicamente a aumentos de la renta económica
del terreno y no a la valorización de la edificación, por lo
tanto resultan en general de acciones ajenas al propietario
 LA ACCION DEL ESTADO

La acción del Estado genera incrementos en el valor

de la tierra a través de diferentes actos de
gobierno:
1. Incorporación de suelo rural al perímetro urbano
2. Cambio de usos de suelo por uno mas rentable
3. Incremento de indicadores de edificación y
alturas permitidas.
4. Obras públicas
 En la medida que la normativa
urbanística determina que se puede y
que no se puede hacer en todas las
parcelas de un municipio

impacta de manera directa en la

distribución de las cargas y
beneficios del proceso de
urbanización
 PLUSVALIA POR ZONIFICACION

Si no hay zonificación puede presumirse que los edificios de

departamentos se ubiquen a la izquierda de la distancia
media al centro Ữ y las viviendas se localicen a la derecha.
PD’
Si se introduce una política de zonificación que es contraria a
la existencia de departamentos a la derecha de Z1, se reduce
PD
P5 la disponibilidad de terrenos para edificios lo que lleva a un
incremento del precio del suelo para este uso.
P4 La competencia de los desarrolladores por un menor espacio
eleva el precio de terrenos para edificios de P4 a P5.
Paralelamente aumenta la oferta del tierra para viviendas
P2 unifamiliares y consiguientemente el precio baja de P2 a P1

P1

Z1 Ữ Pv
Pv’
¿Qué pasa con el valor de un terreno urbano si…
…aumenta su edificabilidad?

• el valor residual del suelo

aprovechamiento: 1x el área del terreno

60
100
25
15
INGRESOS COSTOS RESULTADO TERRENO
DE VENTA
¿Qué pasa con el valor de un terreno urbano si…
…aumenta su edificabilidad?

• el valor residual del suelo

aprovechamiento: 2x el área del terreno

100

60
100
25
15
INGRESOS COSTOS RESULTADO TERRENO
DE VENTA
¿Qué pasa con el valor de un terreno urbano si…
…aumenta su edificabilidad?

• el valor residual del suelo

aprovechamiento: 2x el área del terreno

200
60

60
100
25
15
INGRESOS COSTOS RESULTADO TERRENO
DE VENTA
¿Qué pasa con el valor de un terreno urbano si…
…aumenta su edificabilidad?

• el valor residual del suelo

aprovechamiento: 2x el área del terreno

120
200

60

100 25
25
15
INGRESOS COSTOS RESULTADO TERRENO
DE VENTA
¿Qué pasa con el valor de un terreno urbano si…
…aumenta su edificabilidad?

• el valor residual del suelo

aprovechamiento: 2x el área del terreno

120
200

60

50
100 25
15
30
15
INGRESOS COSTOS RESULTADO TERRENO captura
DE VENTA
 LA COSTA DE ROSARIO

Superficie de terrenos UG5: 16.412 m2

Capacidad constructiva asignada en 2005: 76.000 m2

Capacidad constructiva de zona aledaña: 25.672 m2

METODO DEDUCTIVO:
76.000 m2 25.672m2
VENTAS ESTIMADAS (en millones de dólares) 77.9 26.3
COSTO ESTIMADOS: 60.8 20.5
MARGEN OPERATIVO = 17.1 5.8

Ganancia Desarrollador 8.5 2.9

VALOR RESIDUAL DEL TERRENO 8.5 2.9

PLUSVALIA u$s 5.6 millones

 LA COSTA DE ROSARIO
Terreno Bruto: 8.437 + 7.975 = 16.412 m2

Terreno neto: 5.484 + 7.352 = 12.836 m2

Índice de Construcción (IC) UG5: superficie construida = 76.000 = 5.92

terreno neto 12.836
Índice de Construcción zonas aledañas: 2
METODO INDUCTIVO:
en u$s por m2
Valor terreno con nuevo IC: 5.92 x 12% x 85.5% x u$s 1.200 = u$s 728
Valor terreno con IC aledaño: 2 x 12% x 85.5% x u$s 1.200 = u$s 246

en millones de u$s
Valor total terreno con nuevo IC: 12.836 m2 x u$s 728 = u$s 9.3
Valor total terreno con IC aledaño:12.836 m2 x u$s 246 = u$s 3.2

PLUSVALIA u$s 6.1 millones