REGLAMENTO INTERNO

CONTENIDO, MODIFICACION Y ADECUACION

ASPECTOS PRACTICOS PARA LA INSCRIPCION

REGISTRAL

RICARDO HUAMAN PIZAN

 FUENTE APLICABLE
- Ley N° 27157
- T.U.O. del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante
D.S. N° 035-2006-VIVIENDA
- Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(aprobado por Resolución 097-2013-SUNARP/SN)
- Directiva N° 009-2008-SUNARP-SN (aprobada por la
Resolución 340-2008-SUNARP/SN)
- Precedentes de Observancia Obligatoria del Tribunal Registral
 PRESUPUESTO A REGLAMENTO INTERNO

a) Edificación o conjunto de Edificaciones

b) Coexistencia de Secciones de Dominio Exclusivo con

Bienes de Dominio Común y Servicios Comunes

c) Pertenencia o vocación de pertenencia a distintos

propietarios de las Secciones de Dominio Exclusivo
 PRESUPUESTO A REGLAMENTO INTERNO

1) Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Aplica:

 Edificios de Departamentos de diferentes usos
 Quintas
 Casas en Copropiedad
 Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales
 Otras Unidades con Bienes Comunes
2) Régimen de Independización y Copropiedad. Aplica:
 Quintas
 Casas en Copropiedad
 Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales
 Otras Unidades con Bienes Comunes
PRESUPUESTO A REGLAMENTO INTERNO
PRESUPUESTO A REGLAMENTO INTERNO
 CONCEPTO DE REGLAMENTO INTERNO

Acto jurídico, cuya declaración de voluntad está

destinada a producir efectos jurídicos reales y
obligacionales en una edificación que contiene
bienes de propiedad exclusiva y bienes de
propiedad común
 CONTENIDO

 Descripción de edificación
 Descripción de Unidades de Propiedad Exclusiva
 Descripción de Bienes de Propiedad Común
 Enumeración de Servicios Comunes
 Fijación de Cuota de Participación
 Estatuto (administración, formación de voluntad,
derechos y obligaciones de propietarios)
 CONTENIDO
CUOTA DE PARTICIPACION
A) Porcentaje de propiedad en bienes y servicios
comunes
B) Porcentaje de voto en Junta de Propietarios
C) Porcentaje de Participación en Gastos Comunes

Criterio para determinación

Cuota en derechos y cuota en obligaciones ¿Iguales?
 APROBACION DE REGLAMENTO INTERNO

EXTRAORDINARIA (ART. 6 LEY 27157)

Proceso de Regularización de Edificaciones

ORDINARIA (ART. 39 LEY 27157)

 Primer supuesto: Propietario del Edificio

 Segundo supuesto: Pluralidad de Propietarios

 APROBACION DE REGLAMENTO INTERNO
EXTRAORDINARIA (ART. 6 - LEY 27157)
1. Convocatoria efectuada por el o los propietarios interesados,
mediante carta notarial.
2. Acuerdo adoptado por mayoría simple de todos los propietarios.
La sesión debe realizarse dentro de los 10 días útiles contados a
partir de la convocatoria.
3. El acuerdo consta en acta simple firmada por los propietarios
concurrentes.
4. Si el acuerdo no se adoptó por la unanimidad de los propietarios,
debe publicarse en el diario oficial El Peruano, en uno de mayor
circulación donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del
mismo edificio.
 APROBACION DE REGLAMENTO INTERNO
ORDINARIA (ART. 39 - LEY 27157)
 Primer supuesto: Propietario del Edificio

 Segundo supuesto: Pluralidad de Propietarios. Se requiere de

la aprobación de propietarios que sumen más del 50 % de
participación

- Convocatoria: 25 % de participación
- Forma de cómputo
APROBACION DE REGLAMENTO INTERNO
TITULO MATERIAL INSCRIBIBLE
 Ley 27157 y Reglamento vs RIRP

a) Parte Notarial de Escritura Pública o Documento Privado con firma legalizada

a.1) Otorgado por propietarios

a.2) Otorgado por Presidente de la Junta

a.2.1) Copia certificada de Acta de Junta que aprueba

a.2.2) Esquelas de Convocatoria o Constancia de Presidente

b) Documentos de Independización (memoria descriptiva, planos)

 MODIFICACION DE REGLAMENTO
INTERNO
 REGLA GENERAL: Voto de más del 50 % de
participación
 REGLA ESPECIAL: Voto de 2/3 de participación:
 Modificación de cuotas de participación
 Desafectación de bienes comunes
 Venta, gravamen, cesión en uso o afectación
permanente de zonas comunes
 MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO
TITULO MATERIAL INSCRIBIBLE

a) Parte Notarial de Escritura Pública o Documento Privado

con firma legalizada que Modifique el Reglamento
Interno
b) Copia Certificada de Acta de Junta con acuerdo de
porcentaje de participación requerido
c) Esquelas de convocatoria o Constancia de Presidente
d) DE SER EL CASO: Documentos de Modificación de
Independización (memoria descriptiva y planos)
 MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO
Caso especial de Desafectación de Bienes
Comunes
a) Parte Notarial de Escritura Pública o Documento Privado con
firma legalizada que Modifique el Reglamento Interno
b) Copia Certificada de Acta de Junta con acuerdo de 2/3 de
participación
c) Esquelas de convocatoria o Constancia de Presidente.
d) Cartas notariales a propietarios no asistentes o Constancia de
Presidente
 MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO
Caso especial de Acumulación, Subdivisión o
Independización de Bienes de Propiedad Exclusiva

 Facultad del propietario (recomposición de cuotas)

 Notificación a Junta de Propietarios para

Modificación de Reglamento Interno

 Salvo Cláusula de Consentimiento Previo

 ADECUACION DE REGLAMENTO INTERNO

Tercera Disposición Final de Ley 27157:

“(…) se requiere la concurrencia de la mayoría de los
propietarios en primera convocatoria y de los que
asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se
adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta
de Propietarios”
ADECUACION DE REGLAMENTO INTERNO

 Reglamento Interno constituido bajo Ley N° 10726

 Ausencia de cuotas de participación

 Artículo 970° Código Civil y 24° de Ley 27157

 ADECUACION DE REGLAMENTO INTERNO
TITULO MATERIAL INSCRIBIBLE

a) Parte Notarial de Escritura Pública o Documento Privado

con firma legalizada que contenga Reglamento Interno
adecuado
b) Copia Certificada de Acta de Junta con acuerdo de
mayoría de concurrentes
c) Esquelas de convocatoria o Constancia de Presidente
 CASO ESPECIAL DE AIRES
(SOBRELEVACION)
 RESERVA DE AIRES
 Declaración expresa
 Publicidad en partida matriz

 INDEPENDIZACION DE AIRES
 Declaración expresa
 Asignación de Porcentaje de Participación
 Acceso por lo menos proyectado
 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la
fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto
obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto
que modifique el reglamento interno primigenio”

X PLENO - Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 09 de

junio de 2005
 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA

“Para la determinación del quórum de sesión de junta

de propietarios, deberá considerarse únicamente a los
propietarios con dominio inscrito”

X PLENO - Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 09 de

junio de 2005
 PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
“En caso de discrepancia entre los datos de la memoria
descriptiva y el plano de independización de unidades
sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº 27157,
prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo
extender el asiento de inscripción conforme a éste.”

CXLI PLENO - Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 18 de

enero de 2016
GRACIAS POR SU ATENCION