POR:

CHÁRIG KERLY - FLORES PAÚL - HINOJOSA JOSELYN

En el transcurso de las últimas tres décadas, la gestión de las
instalaciones se ha convertido en objeto de un número cada vez
mayor de los esfuerzos de investigación y desarrollo. El
principal objetivo de esta investigación se centró en el
mantenimiento de los edificios de hospitales públicos en Israel,
con el objetivo de proporcionar un modelo para instalaciones de
sistemas múltiples que operan en un entorno dinámico.

El artículo describe las tres últimas etapas de la investigación: el

establecimiento de indicadores clave de rendimiento, la
aplicación de estos indicadores en un estudio de caso con el fin
de evaluarlos y la validación de los indicadores.
Se desarrollaron cuatro indicadores clave de rendimiento, de la
siguiente manera: el Indicador de Rendimiento de construcción
(BPI), Las fuentes de mano de obra Diagrama (MSD), el indicador
de la eficiencia del mantenimiento (MEI) y la Gestión Span de
control (MSC).

Finalmente, el artículo integra el rendimiento, financiero, recursos

humanos y aspectos de organización para facilitar un método de
evaluación de la mejora de los parámetros que afectan a la
ejecución de las actividades de mantenimiento y el estudio de
caso en el que los cuatro indicadores desarrollados se llevaron a
cabo en la práctica.
• Examinar la eficiencia del mantenimiento bajo las políticas de mantenimiento
alternativos (Correctivo, preventiva y de mantenimiento basado en la condición) y
utilizando diferentes fuentes de recursos humanos (contratación externa vs.
Provisión de la casa).

• Centrar la investigación en el mantenimiento de los edificios del hospital en Israel,

con el objetivo de proporcionar un modelo para gestión de mantenimiento de los
edificios hospitalarios
La metodología de la investigación consistió en el esquema de siete etapas siguientes:
1. El estudio de campo, utilizando un cuestionario estructurado y la evaluación
sistemática de los resultados del edificio del hospital.
2. Estudio de la literatura crítica.
3. El análisis estadístico de los datos obtenidos en el campo encuesta.
4. El desarrollo de indicadores cuantitativos para mantenimiento de los sistemas de
edificios hospitalarios, con base en los resultados del análisis estadístico.
5. El establecimiento de indicadores clave de rendimiento para la gestión del
mantenimiento de los edificios del hospital.
6. La aplicación de los indicadores anteriores a estudios de casos, con el fin de
evaluar los indicadores desarrollados.
7. La validación de los KPI en una encuesta de seis FM expertos en seis casos
diferentes.
La primera alternativa para mejorar el indicador de rendimiento de la construcción es
mejorando el nivel de eficiencia, esta alternativa no requiere una inversión adicional y es
compatible con cambios que se hagan en la organización, los cambios organizativos
adicionales se pueden conseguir mediante la reestructuración de los diversos equipos de
Mantenimiento, en el caso del hospital de ISRAEL, tenemos 16 trabajadores en el área de
electricidad sin embargo los datos nos dicen que el sistema eléctrico está deteriorado en un
66,7%, esto nos lleva a la conclusión que el mejor desempeño en el sistema se puede lograr
mediante la Externalización de mantenimiento Eléctrico y reducción del número de
trabajadores internos en la misma área.
Mejorar el indicador de rendimiento de la construcción (BPI) conservando el actual nivel de
eficiencia, esta alternativa dará una mejor capacidad de construcción, esta alternativa requiere
de un gasto capital adicional de 1,95 dólares por metro cuadrado lo que representa un aumento
del 5,7% del presupuesto de mantenimiento actual.
La alternativa 2-A propone mantener la mano de obra en la casa como es, junto con el aumento
en el presupuesto de la contratación externa.
La alternativa 2-D propone mantener la igualdad de recursos internos y externos, lo que
significa la expansión de la mano de obra de la empresa junto con una disminución en el
presupuesto de la contratación externa.
Las alternativas 2-B y 2-C proponen mantener la composición actual de los recursos (alternativa
2B), o aumentar el componente de trabajo en casa solamente (alternativa 2C).
Mejora todos los sistemas deteriorados hasta un 70% , conservando el mismo nivel de
eficiencia, esta alternativa también mejora la eficiencia del edificio, sin embargo lo que se
requiere son recursos financieros y recursos humanos adicionales, ya que muchos
componentes de construcción deben ser mejorados, la implementación de esta alternativa
requiere un gasto adicional de 4 dólares por metro cuadrado es decir que 3,55 dólares en
mano de obra y 0,45 centavos en materiales y repuestos para un total de 450,000 lo que
representa un 10,2% de incremento respecto al presupuesto de mantenimiento actual.
EL INDICADOR DE EFICIENCIA DE MANTENIMIENTO (0,46)
Muestra que el indicador de rendimiento de construcción (66,1) es compatible (38,5
dólares por metro cuadrado o 2,29% de recursos) con el nivel anual actual de los
recursos disponibles, teniendo en cuenta el nivel de ocupación del hospital y la edad
de los edificios.
MEJORAR EL BPI PUEDE LOGRARSE POR:
Una de las tres alternativas propuesta:
1.- Se concentra en la Organización no se requiere una inversión adicional y se
puede mejorar el BPI en 2 o 3 puntos.
2.- Se concentra igual en la organización mejorando junto con un aumento de
recursos de mano de obra y se requiere una inversión adicional de 250.000 dólares,
esta alternativa puede mejorar en 4 puntos el BPI
3.- se concentra en la organización mejora junto con un aumento significativo en la
mano de obra y requiere una inversión de 450.00 dólares su aplicación puede
LA ESCASES DE TRABAJADORES INTERNOS
Un trabajador por 1980 metros cuadrados puede explicar un PBI bajo,
por lo tanto, un suplemento de los trabajadores internos se
recomienda en estos casos, sobre todo para los siguientes sistemas:
• Acabados Exteriores
• Acabados interiores
• Comunicaciones
Un nivel más alto de eficiencia puede lograrse mediante el empleo de
un Gestor de Mantenimiento, esto reducirá la ocupación del Ingeniero
Principal de Control y como consecuencia disminuirá la dependencia
de los equipos de Mantenimiento en el Ingeniero Principal.
Los administradores de instalaciones deben lidiar con diversos problemas, tales
como la composición de las fuentes de recursos humanos, políticas de
mantenimiento, las limitaciones presupuestarias, etc.

El enfoque presentado en este documento se integra rendimiento, financiero,

recursos humanos y aspectos de organización con el fin de obtener una
herramienta cuantitativa para la evaluación de los parámetros que afectan a la
ejecución de las actividades de mantenimiento.
Este artículo presenta cuatro indicadores de mantenimiento:

• El Indicador de Rendimiento de construcción (BPI)

• La mano de obra Fuentes Diagrama (MSD)
• La eficiencia del mantenimiento Indicador (MEI)
• La Gestión Span de control (MSC).

Además, este enfoque utiliza los parámetros clave, el gasto de mantenimiento

anual (AME), coeficiente de edad (AC) y el coeficiente de ocupación (OC), que
fueron identificados en el estudio.

Esta investigación se centra en los edificios de hospitales públicos, pero se

puede implementar en otros edificios de varios sistemas, tales como oficinas,
escuelas, universidades, plantas industriales, etc. Esto se puede lograr
después de la modificación de los cuatro indicadores desarrollados de
acuerdo con el tipo de edificio en cuestión.