Régimen Urbanístico de la

Ciudad de Asunción

Plan Regulador de Asunción

Ord. 43/94 y sus Modificaciones
 Marco regulatorio municipal:
Constitución Nacional: 1992
Ordenanza de Prevención Contra Incendios: 1988
Reglamento General de Construcciones: 1989
Plan Regulador de Asunción: 1994
Ordenanza de Licencias Municipales: 1996
Ley Orgánica Municipal: 2010
Plan Regulador de Asunción
Plan Regulador de Asunción 1994 - 2009
USOS PERMITIDOS: Son aquellos en los cuales las actividades
predominantes que se desarrollan, se adecuan a la zona, y
aunque éstas actividades no sean predominantes, no la
perjudican ni entran en conflicto con el carácter de la misma.
USOS CONDICIONADOS: Son aquellos en los cuales las
actividades que se desarrollan a pesar de no ser las
predominantes, pueden ser aceptadas bajo ciertas limitaciones y
siempre que cumplan con las exigencias establecidas para la
zona.
USOS NO PERMITIDOS: Son aquellos en los cuales las
actividades que se desarrollan son inadecuadas e incompatibles
con el carácter y finalidad de la zona.
Según su función o carácter los usos se clasifican en:

 Residencial (R)
 Comercial y de Servicios (CS)
 Depósitos (D)
 Industrial (I)
 Equipamientos comunitarios e institucionales (EQ)
 Movilidad y transporte (MT)
 Estructura del Plan Regulador:
 Áreas Residenciales: AR1 A/B, AR2 A/B, AR3 A/B.
 Franjas Mixtas: FM1 A/B, FM2, FM3
 Área Central.
 Área de Transición.
 Áreas Industriales: AI 1, AI 2
 Ejes: Eje Habitacional EH, Eje Villa Morra y Recoleta EVM
 Áreas de Uso Específico: AUE.
 Zonas de Urbanización Concertada: ZUC.
 Plan Regulador de la Franja Costera Norte: Ord. 112/99
Área Residencial (AR):

Aquella destinada al desarrollo de programas predominantemente

habitacionales y otras actividades compatibles con las mismas.

Franjas Mixtas (FM):

Franjas Mixtas (FM): Aquellas destinadas a absorber el crecimiento de las
actividades económicas, especialmente las comerciales y de servicios de
escala mayor a la "vecinal", permitiéndose una diversificación de
actividades y escalas, admitiendo también usos residenciales con
densidades habitacionales de diversos niveles, según la categoría de
Franja Mixta.
Las Franjas Mixtas (FM) según sus características, intensidad de uso y
escala de los programas, se clasifican en las siguientes categorías:
 Franja Mixta 3 (FM3)
 Franja Mixta 2 (FM2)
 Franja Mixta 1 (FM1)
Área Industrial (AI) o Eje de Desarrollo Industrial:
Áreas que se constituyen en asiento de las actividades
predominantemente industriales, y de servicios de carácter no
polutivos, de depósitos y otros usos que demandan un área
considerable para su desarrollo y que generan tráfico pesado.

Las Áreas Industriales (AI), según sus características,

intensidad de uso y envergadura de los programas en ellas
implantadas, se clasifican en las siguientes categorías:
Area Industrial 2 (AI2)
Area Industrial 1 (AI1)
Áreas de Uso Específico (AUE):

Aquellas en las que están implantados programas arquitectónicos

o urbanísticos de determinada complejidad y envergadura, por los
que pueden generar un impacto ambiental y funcional en el
entorno urbano inmediato. Estas zonas o programas requieren,
por lo tanto, de acondicionamientos especiales, equipamientos
urbanos y normas específicas para los usos permitidos, densidad
urbana, retiros, altura de edificación y cualquier otra disposición
que permita atenuar el potencial de conflicto que contenga.
 Plan Regulador de Asunción

Serán consideradas Áreas de Uso Específico los siguientes

programas:
1. Terminal de Ómnibus
2. Puerto de Asunción
3. Mercado Central de Abasto
4. Banco Central del Paraguay
5. Palacio de Gobierno
6. Palacio de Justicia
7. Palacio Municipal
8. Hospitales Neurosiquiátrico, Juan Max Boettner y
Lacimet
9. Hipódromo y el Instituto Superior de Enseñanza
10. Hospital del Instituto de Previsión Social
 PLANILLA DE INDICADORES URBANISTICOS DE LA CIUDAD DE ASUNCION
Ordenanza N° 43/1994 Plan Regulador y sus Modificaciones

Ordenanzas
ZONAS USOS INDICADORES URBANISTICOS RETIROS
Relacionadas
TASA DE
PERMITI CONDICIONES DE DENSIDAD COEF. DE ALTURA
CONDICIONADOS OCUPACION Frente Lateral Fondo
DOS USO Hab/ha(1) EDIFICABILIDAD MAXIMA
MAXIMA
AREA RESIDENCIAL

Hasta 60% 3 plantas o 9

VU;VB; VM;Apart Hotel y m c/ margen Calle=3 m Avda=6 m Ver Ord. Ver Ord. Ord. N° : 241/05 – 53/02 –
AR1-A CH otros
-------------------------- 250 1,5 de la sup. Del tolerancia 15 / Cap. Red Vial 386/09 386/09 332/06 – 181/04
terreno %

VM;Apart Hotel y Hasta 60% 3 plantas o 9

VU;VB; m c/ margen Calle=3 m Avda=6 m Ver Ord. Ver Ord. Ord. N° : 241/05 – 53/02 –
AR1-B CH
otros;Anexo 1 y -------------------------- 250 1,5 de la sup. Del tolerancia 15 / Cap. Red Vial 386/09 386/09 332/06 – 181/04
Ord 53/02 terreno %

Apart Hotel y Tamaño Max Unidad Uso=100

VU;VM; Calle=3 m Avda=6 m
Ver Ord. Ver Ord. Ord. N° 241/05 –
AR2-A BM;CH
otros;CS1;CS2; m2. Limite de utilizacion del
terreno: 1 local x sup. Terreno
(12x30), solo en PB
600 2,4 VU:65%
60 %
VM-CH: 4 plantas o 12
m
/ Cap. Red Vial.
Ver (2)
386/09 386/09 Ord.332/06 – 181/04
EQ1;I1P

Apart Hotel y Tamaño Max Unidad Uso=100

VU;VM; Calle=3 m Avda=6 m
Ver Ord. Ver Ord. Ord.N° 241/05 – 332/06-
AR2-B BM;CH
otros;CS1;CS2; m2. Limite de utilizacion del
terreno: 1 local x sup. Terreno
(12x30), solo en PB
600 3,25 VU:70%
CH:65%
VM- 5 plantas o 15
m
/ Cap. Red Vial.
Ver (2)
386/09 386/09 181/04
EQ1;I1P

Apart Hotel y
otros;CS1;CS2; Ind
= 1 local x frente mín

VU;VM; conven (12 m) C/S: Limite de VU: 100% AE VM- Calle=3 m Avda=6 m
Ver Ord. Ver Ord. Ord.N° 241/05 – 332/06-
AR3-A BM;CH
CS3; utilización del terreno: PB,
y 1er piso.Depo:
1000 3,25 CH: 65% de la sup
terreno
5 plantas o 15
m
/ Cap. Red Vial.
Ver (3)
386/09 386/09 181/04
EQ1;EQ2;I1P;D1; Entrep
hasta 10% AE
D2
Apart Hotel y
otros;CS1;CS2; Ind
= 1 local x frente mín

VU;VM; conven (12 m) C/S: Limite de Calle=3 m Avda=6 m

Ver Ord. Ver Ord. Ord.N°241/05 – 332/06-
AR3-B BM;CH
CS3; utilización del terreno: PB,
y 1er piso. Depo:
1000 5,25 VU: 75% VM-
CH;75%
7 plantas o
21 m
/ Cap. Red Vial.
Ver (3)
386/09 386/09 181/04
EQ1;EQ2;I1P;D1; Entrep
hasta 10% AE.
D3
 PLANILLA DE INDICADORES URBANISTICOS DE LA CIUDAD DE ASUNCION

Ordenanza N° 43/1994 Plan Regulador y sus Modificaciones

ZONAS USOS INDICADORES URBANISTICOS RETIROS

COEF. TASA DE
CONDICIONA DENSIDA DE OCUPACI ALTURA Ordenanzas
FRANJA MIXTA PERMITIDOS CONDICIONES DE USO Frente Lateral Fondo
DOS D Hab/ha EDIFICAB ON MAXIMA Relacionadas
ILIDAD MAXIMA

VU;VM Ver Ord. 43/94 art. 51° para:

Duplex;Bloqu Hasta 70 a) Altura s/ la Avda. Mcal. López,
Sobre tramo Brasil-Sacramento y
es CS2; CS3; Tamaño Máximo de la Unidad de Doble de la % de la Según Calle=3 m Cap.Arguello-Denis Roa .
densidad mayor Avda=3 Ver Ord. Ver Ord.
FM1-A Residenciale EQ2;EQ3;D1;D Uso:
hasta 50 % AE.
VM, total AE. C/S y EQ:
Depo e Ind: hasta de las áreas que
Sobre
superficie Fórmula
(Ver 1)
Avda=6 m /
Cap. Red Vial
386/09 386/09
b) Altura s/ Avda. Brasilia, tramo
Luis de Granada- Tte. Nicasio
s; 2; I1P 10% AE. atraviesa del Insaurralde.
Calle =2 c)TOM de la 1° calle paralela a la
CS1;CS2;EQ terreno Avda. Mcal. López
1

VU;VM
Duplex;Bloqu Hasta 70
es CS2; CS3; Tamaño Máximo de la Unidad de Doble de la % de la Según Calle=3 m
densidad mayor Ver Ord. Ver Ord.
FM1-B Residenciale EQ2;EQ3;D1;D Uso: VU;VM;CH: total AE. C/S y
EQ: hasta 75 % AE. Depo e Ind: de las áreas que 5 superficie Fórmula
(Ver 1)
Avda=6 m /
Cap. Red Vial
386/09 386/09
s; 2; I1P hasta 10% AE. atraviesa del
CS1;CS2;EQ terreno
1

Hasta 75
VU;VM CH; Tamaño Máximo de la Unidad de Doble de la Sobre
% de la Según Calle=3 m
CS1;CS2;CS EQ3;D2;D3; Uso: VU;VM;CH: total AE. C/S : densidad mayor Avda=5 Ver Ord. Ver Ord.
FM2 3,EQ1;EQ2;D I1M hasta 70 % AE.
Ind. Inocua:
D1-D2-D3: hasta 20% AE. de las áreas que
hasta 20% AE.
Sobre
superficie Fórmula
(Ver 1)
Avda=6 m /
Cap. Red Vial
386/09 386/09
atraviesa del
1;I1P EQ1-EQ2-EQ3: hasta 70 % AE. Calle =3
terreno

VU;VM
Duplex;Bloqu Hasta 75
es % de la
Residenciale Tamaño Máximo de la Unidad de Doble de la Sobre superficie
s; CH; CS1- No Uso: C/S1-CS2-CS3: hasta 90 % densidad mayor Avda=8 del Según Calle=3 m
Ver Ord. Ver Ord.
FM3 CS2- corresponde del AE.
del AE.
EQ1-EQ2-EQ3: hasta 90 % de las áreas que
D1-D2-D3: hasta 20% del AE. Sobre terreno. Fórmula
(Ver 2)
Avda=6 m /
Cap. Red Vial
386/09 386/09
atraviesa
CS3;EQ1- Ind. Inocua: hasta 30% AE. Calle =6 VU;VM;C
EQ2- H: total
EQ3;D1-D2- del AE.
D3; I1p-I1M
 PLANILLA DE INDICADORES URBANISTICOS DE LA CIUDAD DE ASUNCION
Ordenanza N° 43/1994 Plan Regulador y sus Modificaciones

ZONAS USOS INDICADORES URBANISTICOS RETIROS

COEF. DE TASA DE
AREA DE PERMITID CONDICION CONDICION DENSIDA ALTURA Ordenanzas
EDIFICABI OCUPACIO Frente Lateral Fondo
TRANSICION OS ADOS ES DE USO D Hab/ha MAXIMA Relacionadas
LIDAD N MAXIMA

Hasta 75 S/ Avda=6 m /
VU;VM;CH CS3;D1-D2- No No % de la Según Cap. Red Vial s/
Ver Ord. Ver Ord.
AT ; CS1- D3;EQ2- correspond correspon 10 superficie Fórmula LM hasta H=13,50
386/09 386/09
CS2;EQ1 EQ3;I 1P e de del (Ver 1) m y luego 4m de
retiro desde la LM
terreno

AREA CENTRAL

VU-VM;
CS1-
CS2;Cons Hasta 75
ultorio % de la Según s/ LM hasta
No No
Med- 5 H=13,50 m y luego Ver Ord. Ver Ord. Ord. 37/96 Coef.
AC Odont-Vet;
CS3; D1 correspond correspon
Hotel=10
superficie Fórmula 4m de retiro desde
386/09 386/09 Edif. Para hotel
e de del (Ver 1) la LM
Labor
Clin- terreno
Radiol-
Farmacias
 Formula p/ hallar nº de Pisos
EJEMPLO:Zona Mixta. Área de Transición
 Calles: Ayolas y Manduvirá
 Coeficiente de edificabilidad: 10
 Area Edificable: Sup. del terreno x Coeficiente de edificabilidad.
 Tasa de ocupación máxima: hasta 75% de la superficie total del
terreno.
Área: 1.260 m2 (30 x 42)
Área Edificable: 10 x 1.260=12,600

Nº DE PISOS= Área Edificable = 12.600 = 13

% tasa de ocup. X sup. del terreno 0.75x1.260