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INDICE
Constituyente
CONSTITUYENTE Y ACREEDOR
El principio es
Art. 3157: el deudor conserva el ejercicio de las facultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede ejercer actos de desposesin (o disposicin?) en detrimento del acreedor hipotecario.
Se puede arrendar?
Ver si hay o no prohibicin de locar en el contrato constitutivo de hipoteca. Si hay: el contrato de locacin es inoponible al acreedor y puede solicitar la venta del inmueble libre de ocupantes. Si no hay: analizar si causa o no perjuicio al acreedor.
Principio
Si se enajena el inmueble hipotecado, el acreedor puede perseguirlo en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta (art. 3162)
*Cundo ingresan? cuando el deudor vende el inmueble
3 adquirente y 3 poseedor
El tercero que adquiere el inmueble tiene dos opciones: 1. Asumir la deuda -----> tercer adquirente 2. No asumir la deuda -----> tercer poseedor
Tercer adquirente
Mal llamado 3 adquirente porque asume la deuda como propia y deja de ser tercero. Responde con todo su patrimonio (no solo con la cosa) y NO puede liberarse por abandono. Es ejecutado como deudor.
Tercer adquirente
Hay delegacin perfecta o novacin subjetiva cuando el anterior deudor es liberado expresamente por el acreedor hipotecario (hay un solo deudor) Hay delegacin imperfecta cuando el acreedor no liber expresamente al anterior deudor (hay dos deudores)
Tercer poseedor
Opciones: 1. no asume la deuda 2. asume la deuda, pero el acreedor no acepta
Tercer poseedor
Es
dueo de un inmueble que garantiza una deuda ajena Responde slo con la cosa hipotecada
Tercer poseedor
Ejecucin Art. 3163: primero intimar al deudor a que pague y despus al tercer poseedor. Intimado, el tercer poseedor puede: 1. Pagar 2. Abandonar 3. Oponer excepciones CPCCN + Art. 3166 No existencia del derecho hipotecario Extincin de la deuda (por pago, prescripcin) Nulidad o caducidad de la inscripcin Inexigibilidad de la deuda
EJECUCIN HIPOTECARIA
NDICE
Regulacin
Ley
Diferencias
CPCCN Arts. 595 a 605 Trmite judicial (papel activo: juez) Hay sentencia previa a la subasta Es preferible por los acreedores Se inicia con la sentencia (juicio ejecutivo) Obligacin de tener la posesin Notificar al 3 poseedor (art. 599) No Ley 24441 Arts. 52 a 78 Ejecucin predominantemente extrajudicial (papel activo: acreedor) No requiere sentencia previa a la subasta Es riesgoso porque se puede plantear la inconstitucionalidad del art. 54 Se inicia con la intimacin al deudor Facultad de tener o no la posesin No menciona al 3 poseedor Sobreseimiento
Diferencias
Defensas: art. 597 1) Incompetencia 2) Falta de personera del ejecutante 3) Litispendencia 4) Falsedad o inhabilidad de ttulo 5) Cosa juzgada 6) Prescripcin 7) Caducidad de la inscripcin 8) Pago total o parcial 9) Quita, espera, remisin
Defensas: art. 64 1) que no est en mora 2) que no ha sido intimado al pago 3) que no se pact la va extrajudicial 4) vicios graves en la publicidad
LEY 24441
Importante
Slo resulta aplicable si las partes as lo pactaron expresamente (a falta de regulacin, se aplica el CPCCN)
Mora
Requisitos - 60 das de mora - intimar al deudor para que pague en un plazo no menor de 15 das y regularice su situacin (total mnimo: 75 das)
Subasta
La realiza el martillero designado por el acreedor Avisos: 3 das en el BO y 2 diarios de gran circulacin (uno al menos en el lugar de ubicacin del inmueble) ltimo aviso: 2 das antes de la subasta En el remate est presente el escribano (labra el acta)
Subasta
Base de la subasta
1 subasta: deuda (capital, intereses, etc.)
Informacin sobre el inmueble, deudas, da, hora y lugar de la realizacin de la subasta, etc.
a) b) c) d)
Post subasta
Dentro de 5 das de la subasta: a) el acreedor practica la liquidacin segn el contrato b) los gastos no pueden superar el 3% del crdito c) el acreedor debe rendir cuentas documentadas
Post subasta
Se corre traslado de la presentacin al deudor por 5 das: puede impugnar o aceptar Si hay excedente de la subasta y acuerdo de partes, se le puede hacer entrega directa al deudor. Si no hay acuerdo, el martillero debe depositar en juicio
Perfeccionamiento
Una
vez pagado el precio y hecha la tradicin al comprador. Ser oponible a 3 desde la inscripcin en el RPI
Excepciones
a) que no est en mora b) que no ha sido intimado de pago c) que no se ha pactado esta va extrajudicial d) vicios graves en la publicidad
Excepciones
En caso de acreditarse uno de estos extremos, el juez puede suspender cautelarmente el lanzamiento o la subasta
Sobreseimiento Dentro de 30 das corridos de efectuada la ejecucin extrajudicial, el deudor puede recuperar la propiedad del inmueble si paga al adquirente: precio obtenido en la subasta + 3%
A favor de la inconstitucionalidad
Se violan normas de la CN, ms precisamente los art, 17 (inviolabilidad de la propiedad privada, se requiere sentencia fundada en ley) y art. 18 (derecho de defensa)
En contra de la inconstitucionalidad
En realidad, defensa en juicio hay. Se pueden oponer excepciones, hay traslado, hay impugnacin. Segn Mariani de Vidal, la ejecucin no es tan extrajudicial como se la considera, pues el juez tiene un papel activo: - emite orden de verificacin fsica del inmueble - resuelve las defensas opuestas por el deudor (y decreta la suspensin cautelar) - aprueba la liquidacin presentada por el acreedor - interviene en la entrega del inmueble al comprador - interviene en la impugnacin del deudor post subasta