UTILIZACIN DE LA FUNCIN DE DISTRIBUCIN EMPRICA EN EL MTODO DE VALORACIN DE LAS DOS FUNCIONES DE DISTRIBUCIN.

Rafael Herreras Pleguezuelo Departamento de Mtodos Cuantitativos para la Economa y la Empresa Universidad de Granada Correo electrnico: rherreri@ugr.es Federico Palacios Gonzlez Departamento de Mtodos Cuantitativos para la Economa y la Empresa Universidad de Granada Correo electrnico: fpalacio@ugr.es Jos Manuel Herreras Velasco Departamento de Mtodos Cuantitativos para la Economa y la Empresa Universidad de Granada Correo electrnico: jmherrer@ugr.es Resumen El presente trabajo se encuadra en el mtodo de valoracin de las Dos Funciones de Distribucin (MVDFD), emplendose la distribucin triangular para la variable valor de mercado del bien y, como novedad, la funcin de distribucin emprica para el ndice de calidad del mismo. Posteriormente se aplica a un caso prctico, tpico de la literatura de Tasacin y Valoracin, referente al valor de una finca plantada de almendros en el trmino municipal de Villajoyosa (Alicante). Palabras clave: Mtodo de Valoracin de las Dos Funciones de Distribucin, Ambiente de Incertidumbre, Estimaciones Subjetivas, Distribucin Triangular, Funcin de Distribucin Emprica.

1.- Introduccin Es corriente en la prctica valorativa encontrarse con indicadores de la calidad de un bien o ndices de un activo que pueden resumirse en una distribucin de frecuencias para la muestra que los datos existentes proporcionan. As por ejemplo ocurre cuando se tiene la antigedad de un grupo de viviendas, Lozano, J. J. (1996), o la distancia de un conjunto de fincas a un determinado centro urbano, Alonso, R y Lozano, J. (1985). Adems es frecuente que estas distribuciones no sean fcilmente ajustables a una distribucin de las utilizadas en esta metodologa (uniformes, triangulares, trapezoidales, betas Caballer o triparamtricas, etc...) al presentar unas grficas muy alejadas de las representaciones de las funciones de densidad de las cuatro distribuciones citadas anteriormente. 2.- El mtodo de valoracin de las Dos Funciones de Distribucin (MVDFD) El principio bsico que rige el Mtodo de las Dos Funciones de Distribucin (MVDFD), introducido por Ballestero, E. (1973), extendido por Romero, C. (1977) y estudiado con ms detalle por Ballestero, E. y Caballer, V. (1982), establece que si el ndice de calidad de un activo i, Ii , no supera al de otro activo j, I j , el valor de mercado correspondiente al primer activo i, Vi , no superar al valor de mercado del activo j, Vj . A partir de este principio y supuesto conocida la funcin de distribucin de probabilidad del valor de mercado del activo, G, y la funcin de distribucin de probabilidad del ndice de calidad, F; el valor de mercado Vk correspondiente a un ndice de calidad de un activo k, I k , se obtiene igualando las dos funciones de distribucin de probabilidad:

G (Vk ) = F(I k ) Vk = (I k )
La dificultad del mtodo radica en conocer la forma de la funcin = G 1o F . Por ello, la forma que adopten F y G va a determinar la mayor o menor dificultad que supone especificar , ya sea mediante tablas especficas de una distribucin beta triparamtrica realizadas por Caballer, V. (1998), analticamente, si se suponen otras distribuciones de tipo geomtrico. Este ltimo caso, utilizando una distribucin triangular para el valor

y la funcin de distribucin emprica para el ndice de calidad es el que se considera a continuacin. 3.- La funcin de distribucin emprica de una muestra r Sea X = (X1 , X 2 , ... , X n ) una muestra de tamao n, se denomina funcin de

distribucin emprica de dicha muestra, a la funcin, Fn(x), definida, Ros, S. (1974), por:
Fn ( x ) = P(X i x )

i = 1,2, ... ,n

(1)

si se denota por N(x) al nmero de observaciones de la muestra que son menores o iguales que x, resulta, Casas, J. M. (1996), que:
Fn ( x ) = N( x ) n (2)

Aplicando la conocida ley de estabilidad de las frecuencias relativas, se tiene que el segundo miembro de (1) (2) tiende a unos valores fijos, que pueden considerarse las alturas (en el caso de igualdad de amplitud de intervalos) de un histograma acumulativo creciente emprico, que constituye una representacin aproximada de la funcin de distribucin, F(x), de la poblacin bsica X. Ms an, bajo condiciones de continuidad, Arniz, G. (1978) de la funcin F(x) se demuestra que si
n

lim Fn ( x ) = F( x )

x CF

(3)

se cumple que Fn(x) converge en distribucin o en ley a F(x).

4.- La funcin de distribucin del ndice de calidad del bien

Supuesto que se ha determinado Fn(x), es harto frecuente que el indicador del bien, x0, no sea exactamente uno de los valores xi de Fn(x), sino que se encuentra entre dos valores xi y xi+1, por esta razn se supondr que Fn(x) en el intervalo (xi , xi+1) es aproximadamente lineal. Bajo este supuesto se verifica la relacin siguiente:
Fn ( x 0 ) Fn ( x i ) Fn ( x i +1 ) Fn ( x i ) = x0 xi x i +1 x i por tanto: F ( x ) Fn ( x i ) Fn ( x 0 ) = Fn ( x i ) + n i +1 (x 0 x i ) x i +1 x i x 0 ( x i , x i +1 ) (5) x 0 ( x i , x i +1 ) (4)

Ntese que el segundo sumando de (5) es siempre no negativo ya que x i < x 0 < x i +1 y
Fn ( x i +1 ) Fn ( x i )

5.- Problemtica de los indicadores de calidad de un bien

El MVDFD requiere que la relacin entre el valor y el ndice de calidad del mismo sea directa, pero en la prctica valorativa es corriente disponer de indicadores que mantienen una relacin inversa con el valor del bien, por ejemplo, antigedad de una vivienda, distancia del piso al centro urbano, distancia de una finca agrcola a una poblacin, distancia de una parcela al mar, distancia de un apartamento de la sierra a los remontes, etc... En tales casos interesa transformar los indicadores mencionados en otros que si guardan relacin directa con el valor. Dos maneras sencillas de lograrlo son: i) considerar el inverso del ndice original como un nuevo ndice ii) establecer una cota en la que el ndice original no intervenga en el valor del bien y utilizar como nuevo indicador el complementario del ndice original a la mencionada cota esto es, supuesto que se dispone de las distancias, d, de los bienes testigo y del bien a valorar se pueden transformar en los ndices d 1 c d, donde c es la cota a partir de la cual la distancia no interviene o no tiene importancia para la valoracin del bien. Est claro que la eleccin del nuevo indicador afecta al proceso de valoracin por el MVDFD, si es preciso hacer interpolacin del tipo (4). Seguidamente se va a comprobar que la valoracin con el ndice c d es superior a la obtenida con el ndice d 1 y que esta diferencia depende solamente del cociente d i +1 . d

A partir de (5) se tiene para los ndices d 1 y c d :

F (d 1 ) Fn (d i 1 ) 1 1 Fn (d 1 ) = Fn (d i 1 ) + n i +1 (d d i ) 1 d i +1 d i 1

(6) (7)

F (c d i +1 ) Fn (c d i ) [c d (c d i )] Fn (c d) = Fn (c d i ) + n c d i +1 (c d i )

Como las Fn (d i 1 ) = Fn (c d i ) , salvo en las d tales que d i < d < d i+1, igualando (6) y

(7) se tiene:

1 1 d di d d = i 1 1 d i d i +1 d i +1 d i

(8)

di d 1 1 d di d di d d d luego, operando con el primer miembro de (8): = , = i +1 i 1 1 d i d i +1 d d i d i +1 d i +1 d i d i +1 d i que se diferencia del segundo miembro de (8) en d i+1 , c.q.c. d

6.- Distribucin triangular para el valor de mercado

Cuando se disponen de escasos datos de los valores que en el mercado han alcanzado uno pocos bienes testigo de la misma naturaleza que el bien que se pretende valorar, puede modelizarse su funcin de distribucin a partir de la obtencin de los tres valores tpicos (mnimo, mximo y ms probable) y con ellos determinar la funcin de distribucin. En este trabajo se realizar el ajuste con la distribucin triangular que tiene una inversin muy simple por ser algebraica la expresin de la funcin de distribucin y no presentar ningn problema de estimacin sus tres parmetros, cuando se han estimado subjetivamente o determinado, Herreras, R.; Palacios, F. y Herreras, J. M. (2003), los valores a, b y m. Siguiendo el trabajo de Palacios, F.; Prez, E.; Herreras, R. y Callejn, J. (1999) se tienen los siguientes casos cuando se invierte una distribucin triangular:

a + (b a )(m a ) x = b (1 )(b a )(b m)

7.- Caso prctico

si 0 < si

ma ba

ma < <1 ba

(9)

Para poder realizar comparaciones entre el mtodo de la funcin de distribucin emprica, con otros mtodos tradicionales empleados en valoracin, se ha seleccionado un caso, el nmero 13, del excelente manual de la profesora Guadalajara, N. (1996) dedicado a 28 casos prcticos de valoracin agraria de muy diversa ndole. El referenciado con el nmero 13 trata de valorar una finca plantada de almendros, situados en tres bancales de 50 35 metros, por lo que la superficie total de la misma es de 5.250 m2. La finca se encuentra ubicada en el trmino municipal de Villajoyosa (Alicante) y dista al mar 1.800 metros.

En el cuadro siguiente aparecen los precios pagados por m2 en las 7 transacciones ocurridas en el periodo de un ao para las fincas rsticas del mismo trmino municipal y de parecidas caractersticas de la referenciada. Es conocido que en el municipio de Villajoyosa existe una relacin inversa entre el valor unitario de la tierra y la distancia al mar, debido a las expectativas de transformacin en solares para el sector turstico, por ello, y para respetar el principio bsico del mtodo de valoracin DFD, se introducen unos coeficientes de proximidad al mar, transformando el de distancia mediante S = d 1
S' = 2.000 d , que

evidentemente mantienen una relacin directa entre el valor unitario de la tierra y la proximidad al mar. En el caso de S se considera que el efecto de la proximidad al mar deja de afectar a partir de distancias iguales o superiores a 2.000 metros. Precio Venta (Ptas/m ) 550 2.000 600 550 550 500 100
2

Parcela 1 2 3 4 5 6 7

Distancia al mar (d en metros) 1.550 60 850 1.000 1.500 1.750 1.000

S = d 1 1 1.550 1 1 60

S' = 2000 d

450 1.940 1.150 1.000 500 250 1.000

850

1 1.000 1 1.500 1 1.750 1 1.000

Utilizando la funcin de distribucin emprica de la muestra para S, se tiene: 1 1 1.750 1 1 7 1 1.550 1 2 7 1 1.500 1 3 7 1 1.000 2 5 7 1 1

S ni Fn

2.000 0 0

850 1

60

1 1

Aplicando la expresin (6) se tiene:

Fn 1 Fn 1 ) 1.750 2.000 1 Fn 1 = Fn 1 + 1 = 0,1 1.800 2.000 1.800 2.000 1 1 1.750 2.000

) (

)(

(10)

Si se usa la funcin de distribucin emprica de la muestra para S' , se tiene:

S'

0 0 0

250 1 1 7

450 1 2 7

500 1 3 7

1.000 2 5 7

1.150 1 6 7

1.940 1 1

ni Fn

Como la finca a valorar dista 1.800 metros al mar, tiene un valor S' = 200 , al aplicar la expresin (7) queda: F (250) Fn (0) Fn (200) = Fn (0) + n (200 0) = 0,1142857 250 0 (11)

Obsrvese que (10) es ligeramente inferior a (11), por ello dar una valoracin menor. Est claro que la v.a. precio, V, puede modelizarse por una distribucin triangular T(a = 100, m = 550, b = 2.000) y se comprueba a partir de (9) que tanto (10) como (11) se encuentran en la primera rama de la funcin de distribucin de T. Utilizando la expresin que iguala G(V) con Fn(S), resulta: ) V = a + (b a )(m a ) = 100 + 0,1 1.900 450 = 408,22 Ptas/m2

(12)

por lo que la finca se valora en 2.143.155 Ptas. Si se utiliza la Fn( S' ) el resultado ser:
V = 100 + 0,1142857 1.900 450 = 412,59282 Ptas/m2

(13)

por lo que la finca se valora en 2.166.112 Ptas.

8.- Conclusiones

A modo de comentarios sealar lo siguiente: 1) Los valores que se obtienen para el m2 partiendo de S o S' como indicadores de calidad, son prcticamente idnticos ya que hay una diferencia de slo 4,37 Ptas.

2) Los valores dados por (12) y (13) estn por debajo del valor modal y del valor que alcanza la parcela 6 que es la ms parecida, por su distancia al mar, a la que se est valorando. 3) Los valores (12) y (13) an estando por debajo de todas las parcelas, salvo una, no estn muy alejados de los precios pagados. Por el contrario, si se compara con los valores determinados por Guadalajara, N. (1996) si que existen grandes diferencias. As, segn el mtodo sinttico el valor de la parcela es 1.009.100 Ptas., por lo que el m2 sale a 192,20952 192,21 Ptas. An es mayor la diferencia si se compara con el mtodo estadstico que valora la parcela en 796.163 Ptas., por lo que el m2 vale 157,65 Ptas. y si la comparacin se realiza con el valor que es asignado finalmente a la finca como media de los valores del mtodo sinttico y estadstico que es de 902.632 Ptas., resultando el m2 a 177,9299 172,93 Ptas.; valor que est muy alejado de los valores (12) y (13). 4) Qu hubiera ocurrido si la distancia al mar de la finca fuera de 800 metros? La interpolacin para el ndice S se hara entre 1 Fn 1 y 1

( 800)

= Fn 1

( 850) +

Fn 1

( 60) Fn (1850) (1
1 1 60 850

850

60

resultando: 1

800

850

) 0,8578209

(14)

Por el contrario, si la interpolacin se realiza con el ndice S' se tiene: F (1.940) Fn (1.150) Fn (1.200) = Fn (1.150) + n (1.200 1.150) 0,8661843 1.940 1.150 segunda rama de la funcin de distribucin de la variable valor de mercado. Igualando a la segunda rama de la funcin de distribucin de la Triangular que modeliza el valor se tienen para (14) y (15) respectivamente las valoraciones por m2 siguientes:
V = b (1 )(b a )(b m) = 2.000 0,1421791 1.900 1.450 = 1.374,1378 Ptas/m2

(15)

En este caso se comprueba a partir de (9) que tanto (14) como (15) se encuentran en la

por lo que la finca se valora en 7.214.224 Ptas.

V = 2.000 0,1338157) 1.900 1.450 = 1.392,8243 Ptas/m2

por lo que la finca se valora en 7.312.328 Ptas. Valores que corroboran la importancia del ndiceproximidad al mar utilizado en el caso prctico mediante el MVDFD.

Referencias bibliogrficas

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