CONCEPTOS GENERALES DE ANÁLISIS DE COSTO Y PRESUPUESTO DE UNA EDIFICACIÓN.

ADMINISTRACIÓN INTEGRAL DE RECURSOS. La administración de proyectos pretende transformar una decisión de inversión en una realidad física, apoyándose en los principios y técnicas de planificación, organización, coordinación y control. Sus funciones básicas son:     Especificación de los objetivos del proyecto (alcance, presupuesto, programa, requerimientos de producción, participantes, etc.). Maximización de los recursos a través de la obtención de mano de obra, materiales y equipos de acuerdo a planes y programas predefinidos. Coordinación y control de la planificación, presupuesto, contrato y construcción a través de todas las etapas del proyecto. Desarrollo de una comunicación efectiva entre los participantes y elaboración de mecanismos de resolución de conflictos.

La administración de proyectos es la responsable de dirigir y coordinar la mano de obra y recursos materiales durante el desarrollo de un proyecto, usando técnicas de administración. Su fundamento es tener conocimiento del área de interés, las disciplinas de soporte y de administración general, además de los mecanismos de interacción entre los participantes. Con una administración más eficiente de los proyectos, se podrá optimizar el uso de los recursos humanos, materiales y financieros siempre escasos con que se cuenta en un proyecto. El objetivo de optimizar los recursos resulta mas fácil cuando el conjunto de los participantes de un proyecto, como proyectistas, diseñadores, proveedores de equipos y servicios y contratistas, disponen de un manual en que se definen conceptos, se ordenan disciplinas y se presentan las herramientas que permiten una cuidadosa organización y una metódica administración de los recursos. La magnitud de recursos envueltos en las obras que se construyen o montan, el valor del tiempo y el costo del dinero, exigen que los servicios de ingeniería, de compra, de construcción o de administración de estas obras y los controles requeridos sean diseñados y organizados para que en cada caso se consiga tomar la decisión más adecuada que permita en un ambiente de incertidumbre alcanzar el mejor compromiso entre beneficio y riesgo.

por el cual las partes se comprometen en responsabilidad. o a las empresas. de modo de llevar un control de avance de obra. como las siguientes: Anticipo contra orden de trabajo y saldo al final: El profesional a cargo de la ejecución de la obra le asegura anticipadamente al mandante la concreción de ella.TIPOS DE CONTRATOS. . Los contratos según su tipo entregan mayor o menor seguridad a las personas o clientes (también llamados "mandantes"). cuya forma de pago dependerá de las condiciones generales acordadas. Permite garantizar los plazos de término y la calidad final de la construcción de acuerdo a las condiciones solicitadas por el mandante. Este tipo de contrato exige de parte del constructor y del mandante la máxima seriedad y confianza de modo de evitar complicaciones en los pagos. Estados de pago sucesivos contra avance de la obra: El concepto encerrado en esta forma de pago radica fundamentalmente en avances periódicos en los pagos a medida que se van concretando ciertas partidas de la obra. Sobre este particular podemos indicar que existen una serie de formas de pago. de pagos y de calidad en forma coordinada. Los contratos se pueden clasificar en:  Contrato por Obra Vendida: Este contrato establece un precio fijo. de modo de recibir un porcentaje del costo total como anticipo al momento de iniciar las obras y el saldo contra entrega de la construcción terminada. los cuales tienen ventajas y desventajas propias. Un contrato es un conjunto de antecedentes que se elaboran a petición del cliente de modo de definir previamente tanto cualitativa como cuantitativamente la obra que se desee construir. donde el mandante hará los descuentos necesarios de modo de ir amortizando el anticipo de manera racional. derechos y obligaciones para la ejecución de una obra de construcción. Siempre ha sido difícil alcanzar el punto de equilibrio entre el riesgo asumido por las distintas partes de un contrato. Un contrato se define como un documento elaborado en conformidad a la legislación nacional que se suscribe entre el propietario o mandante y el constructor o contratista. Igualmente se considera un anticipo del costo total al iniciar las obras. El contrato permite definir un reglamento para las relaciones entre el mandante y el constructor. necesariamente. Estado de pago sin retención: El profesional a cargo recibe un estado de pago según sea el avance de las partidas realizadas. Una persona o institución que desea iniciar un proyecto debe. sus debilidades y fortalezas. En la industria de la construcción existen diversos tipos de contratos. en el contrato se definen las responsabilidades de las partes durante el proyecto. invariable para el mandante. conocer cuáles son sus características principales.

Estado de pago con retención: La única variación respecto al anterior es que en esta modalidad el mandante retendrá un porcentaje del valor de las partidas que no han sido ejecutadas o que a su juicio no sean entregadas satisfactoriamente de acuerdo con la inspección. En este tipo de contrato es el mandante el que contrata los servicios de un profesional o de una empresa constructora para ejecutar un proyecto y conviene con el constructor el pago de honorarios por servicios prestados. lo que podría permitir rescribir o extender el contrato. además de los gastos generales y las utilidades. facturas. Así es que el contratista deberá adquirir todos los suministros. En este contrato el precio se considera fijo. etc.  Contrato por Administración delegada.  Contrato por suma alzada: Este contrato define que el valor establecido para un proyecto no puede ser modificado independiente de las variaciones en las cantidades de obra que fueron consideradas durante las cubicaciones. global y total. A pesar de ser muy preciso en su definición.  Contrato concurso oferta o llave en mano: Es una variante que en cuanto a contrato es similar a las anteriores. cada uno de los gastos. y que solo las pagará cuando sean ejecutadas o entregadas satisfactoriamente asegurándose así la calidad de las obras. El mandante le entrega al profesional una cantidad de dinero que le permite iniciar las obras y éste debe administrar este recurso de manera que sepa cuando está por agotársele de modo de pedir al mandante una nueva entrega de dinero para continuar con las obras. costear los gastos y obtener una obra de acuerdo a los requerimientos de calidad ofrecidos al mandante. y se entenderá que no cambia en la medida que no se experimente una variación significativa de las condiciones iniciales de la obra. con la diferencia que en esta modalidad no existen bases ni especificaciones técnicas. de modo que el riesgo lo asume el contratista. de modo de dar al profesional un apoyo para negociar las condiciones generales de construcción. hacer la construcción. de modo que si existen partidas que no tienen totalmente definidas sus cantidades de obra éstas puedan ser cobradas de acuerdo con la cantidad de obra efectivamente ejecutada. donde se debe certificar con boletas. . por lo que cada empresa proponente ofrece su proyecto de modo de satisfacer las necesidades del mandante. Los precios unitarios de cada partida deberán incluir los costos directos de ella. Acá es donde el mandante recibe de parte del profesional un informe detallado del avance de las obras y de los gastos incurridos durante el periodo de construcción. los contratos por obra vendida presentan una serie de casos particulares que hacen necesario determinar una serie de variaciones de él. haciendo que el contratista no asuma ningún tipo de riesgo. además se debe considerar el porcentaje de honorarios del profesional. lo que hace que su valor final sea invariable. Entre estas variaciones podemos mencionar las siguientes:  Contrato por serie de precios unitarios: Este contrato permite que un proyecto se venda manteniendo fijos los precios unitarios de cada una de las partidas.

de los contratos de los obreros. Los honorarios pueden ser convenidos como un porcentaje de la obra (entre un 2% y un 20%). mandante y contratista. Un contrato deberá contener ciertos documentos necesarios para hacerlo efectivo.  Aclaraciones.  Relaciones con otros contratistas.  Responsabilidades del contratista.  Contrato Por Administración Directa. En este tipo de contrato el mandante se encarga de la gestión económica de la obra. Se dividen en bases administrativas generales y bases administrativas especiales. Sólo contrata a un profesional para que se encargue de los aspectos técnicos de la obra. acordando con él sus honorarios.  Inspección. entre los cuales se puede definir: LAS BASES ADMINISTRATIVAS.  Reglamento de seguridad. además el profesional a cargo recibe una remuneración u honorario sin ningún tipo de riesgo.  Idioma. instrucciones de terreno. Bases administrativas generales. etc. En las bases administrativas generales se incluyen los siguientes puntos:  Definiciones e interpretaciones. .  Reuniones.  Daños a terceros.  Legislación aplicable. Este documento tiene la finalidad de definir un reglamento acerca de la forma de relación entre las partes.Con este sistema de contrato el mandante sabe exactamente cuanto le está costando la obra y se asegura de pagar el costo exacto de ella. en fin.  Limpieza al fin de los trabajos.  Documentos del contrato.  Mantención del sitio en condiciones del orden. de todos los aspectos administrativos del proyecto.  Exploración de suelos.  Programación de su trabajo.  Informes. durante la ejecución de la obra. de la adquisición de materiales y.  Responsabilidad sobre planos y documentos. honorario fijo aparte del costo de la obra o una mezcla de ellos con un piso mínimo acordado.  Obligaciones generales.

 Multas por retraso.  Suspensiones. .  Calidad de los materiales.  Costos de las Reparaciones. Trabajadores.  Internación y aduana.  Cambios.  Plazos y retrasos.  Ensayos y pruebas.  Impuestos y derechos.  Instalación de faenas y trabajos provisorios.  Autorización de los cambios.  Demoliciones.  Retiro.  Trabajo en horas extraordinarias.  Contratación. adiciones y omisiones.  Restricciones de campamentos.  Trabajo nocturno.  Plazos para completar los trabajos.  Domingos y festivos.  Orden de rehacer trabajos defectuosos.  Certificado de trabajos terminados.  Jornada de trabajo.  Materiales y calidad de los trabajos.  Reclamos.  Definición del período de Mantención.  Definición de cantidades.  Determinación de cantidades de obra.  Períodos de Mantención y defectos.  Salarios mínimos y tarifados.  Métodos de medición.  Responsabilidad ante los trabajadores.  Uso y utilización.  Inspección de los trabajos.  Valoración de los cambios.  Garantías y seguros.  Ejecución de las reparaciones.  Alteraciones.

Identificación del arquitecto ó ingeniero responsable del diseño.  Requisitos de selección de subcontratistas. Identificación del administrador de proyectos.  Certificación. En este documento se definen las características tanto técnicas como de calidad de la obra a ejecutar. Se clasifican como: Especificaciones de método. Tipos.  Confidencialidad de la información. .  Definición de materias a subcontratar. Por otra parte. características.  Tramitación. luego de ensayos y pruebas previas.  Reajustabilidad.  Por responsabilidad del propietario.  Responsabilidades. Seguros exigibles al contratista.  Arbitraje.  Terminación anticipada del contrato. Describen cómo deben hacerse las cosas.  Por responsabilidad del contratista. Subcontratos y subcontratistas. oportunidad y montos de garantías exigidas.  Pagos al contratista. especificaciones de compactación expresadas por un número de pasadas de un rodillo de peso determinado sobre un material definido con una capa de espesor establecida). Se recurre a este tipo de especificaciones cuando no ha sido posible cumplir con los requerimientos que hacen aplicable una especificación de resultado. en las bases administrativas especiales se consigna condiciones tales como:         Nombre del proyecto y ubicación de las obras. se ha encontrado que al seguir un método determinado se producirán los resultados esperados (por ejemplo. Se las ilustra como “recetas de cocina” para indicar con ello que la exigencia es seguir paso a paso las instrucciones. Son recomendables cuando. LAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS. Bases administrativas especiales. Identificación del propietario. Alcance de los servicios. Descripción del proyecto y de sus límites.

se establece multas ó criterios de reparación ó refuerzo. y las especificaciones. Es por ello conveniente recibir de la obra los comentarios y observaciones que permitan corregirlas para su uso personal en el futuro. Deja al contratista en libertad para hacer su trabajo en la forma que más le acomode. ó desea emplear materiales ó equipos de su propia manufactura). y ello puede ser aceptable al proyecto bajo condiciones limitadas. debe existir ó debe definirse una metodología que indique como se medirá el resultado obtenido. . Para que sean aplicables.  La especificación se prueba al ser aplicada en obra. Normalmente se fija una franja de valores fuera de la cual se produce el rechazo. Se refieren a equipos ó materiales que deben necesariamente ser utilizados.  Debe evitarse duplicar información entre el contenido de las notas de los planos.  Los encargados de prepararlas deben contar con experiencia personal que les permita describir con seguridad las operaciones ó materiales. No se deja abierta la posibilidad de alternativas u opciones diferentes (por ejemplo. Si existe la posibilidad de obtener parcialmente los resultados exigidos. Especificaciones del propietario. Con respecto a la redacción de especificaciones es válido hacer las siguientes recomendaciones:  Es importante destinarles el tiempo necesario. el propietario desea mantener estandarización con equipos ó materiales que ya tiene en otras instalaciones. El recurrir a tijera y engrudo (collage) sin una adecuada revisión posterior. Especificaciones de referencia. Corresponden a la normalización oficial del país INN (Instituto Nacional de Normalización). la totalidad de los insumos deberá ser proporcionada por el contratista. Es recomendable que el ingeniero encargado de las especificaciones revise las notas contenidas en los planos del proyecto. pero le exige resultados compatibles con los requerimientos del diseño. Para no parcializar responsabilidades. puede producir especificaciones que junto con tener contradicciones. En los campos en que esto no ocurra se debe recurrir a especialistas que aporten el respectivo conocimiento teórico y de terreno. omitan temas y elementos importantes. Nada es peor que una redacción vaga que nada establezca y en consecuencia a nada compromete. deberá establecerse el procedimiento de aceptación. El contratista encontrará las indefiniciones y contradicciones que puedan haberse deslizado a pesar de todas las revisiones. Suele recurrirse a normalización extranjera en aquellos campos en que no existe el equivalente en normas INN.Especificaciones de resultado. Establecen las características exigibles al producto final. Dentro de la franja. pero bajo lo especificado.

Sin embargo. “el beneficiario” con la finalidad de garantizar el cumplimiento de obligaciones del primero a favor del segundo. se recomienda una etapa de revisión y coordinación final antes de ser emitidas. que es una verdadera “contragarantía” del banco emisor. Los planos fijan las características geométricas de los distintos trabajos contratados. Se trata entonces. En materia de construcción. Podemos definir la boleta bancaria de garantía como “un documento emitido por un banco (banco emisor) a solicitud y por cuenta de un cliente (tomador). Partes que intervienen en la operación: El tomador: es aquel cliente del banco que necesita garantizar el cumplimiento de una obligación principal y obtiene para ello la emisión de la boleta de garantía. el empleo de boletas es utilizada como garantía personal que asegura la ejecución de un resultado. contra la sola presentación del documento a cobro”. Generalidades. son los bancos los que como sujetos profesionales y dentro de las operaciones de su giro refuerzan y garantizan ante terceros las obligaciones asumidas por sus clientes. Si la redacción de las especificaciones ha sido hecha por varias personas. sea mediante un depósito en dinero en efectivo o documentado con un préstamo a través de un pagaré a la vista. Normalmente son los bancos los que para obtener la seguridad de reembolsos de los préstamos que otorgan a sus clientes. LOS PLANOS. exigen garantías para el cumplimiento de las obligaciones. de un depósito de dinero que el “tomador” realiza a favor de un tercero. En síntesis. en la hipótesis de la boleta bancaria. Contienen el trazado y los detalles de la Obra. Definición. a través de estas garantías el banco garante asume ante el beneficiario una obligación independiente consistente en la obtención de un resultado sin que puedan oponerse las excepciones del contrato subyacente. El certificado que emite el Banco interviniente se llama “boleta de garantía”. en virtud del cual el banco se obliga a pagar a la persona a cuyo favor se extiende (beneficiario) una cierta cantidad de dinero. . LA BOLETA BANCARIA DE GARANTÍA.

el establecimiento de estos conceptos permiten realizar las correcciones necesarias. COSTOS DIRECTOS. Equipos y Maquinaria y Mano de Obra que intervienen directamente en una actividad. por ende. así como las especificaciones que en ellos se proponen. se habla de el Precio Unitario de una actividad determinada. se deben estudiar perfectamente todos los planos de cortes. Equipos y Maquinarias. es en otros términos. Por otra parte. Costos Indirectos más IVA. es posible delimitar el alcance del concepto de obra. Es decir los Materiales. sin considerar el impuesto al valor agregado IVA. el que recibe el depósito y otorga el certificado o boleta como consecuencia de haber celebrado con el tomador un contrato que lo obliga a dicha emisión. de acuerdo al procedimiento constructivo. estructurales. Entre más detallados estén los planos. esto es. se tiene una mayor oportunidad de obtener el costo directo más preciso y. para llegar al Precio Unitario y finalmente al Presupuesto.El beneficiario: es el acreedor de la obligación principal que el cauciona. que incluye y que no se incluye. isométricos. El banco: es el emisor del documento. este impuesto deberá aplicarse al final del Análisis del Precio Unitario. esto es. más el cargo por concepto de fletes en su caso. entre más clara sea la especificación y más . También el estudio anterior sirve para determinar el alcance de cada uno de los conceptos de obra.  Determinación de los conceptos de obra: Del estudio anterior se deduce el tipo de obra de que se trata para hacer una apreciación de las partidas y conceptos que en ella puedan intervenir. instalaciones y de fachadas. Los Costos Directos están compuestos por la suma total de:    Materiales. el titular del derecho que acredita o da cuenta del documento. es decir una vez que estén incluidos los Costos Directos. Los precios de los materiales considerados en los análisis de costos directos para la obtención del Precio Unitario. Sea que se constituya a través de la recepción de un depósito efectivo o por un crédito que le concede al banco y cualquiera que sea la obligación que caucione. deben estar calculados tomando en cuenta el precio de lista. un presupuesto acertado. Elaboración del costo directo: La secuencia para la elaboración del costo directo es como sigue:  Planos y Especificaciones: Es el punto de partida para la elaboración del costo directo. el banco no interviene en las relaciones entre tomador y beneficiario. equipos. es decir. el precio del material puesto en la obra. tanto a las especificaciones como a los mismos alcances de éstas para adaptarse correctamente a la obra en cuestión. Mano de Obra. Es la persona a cuyo favor se emite la Boleta de Garantía. menos su descuento correspondiente.

Más adelante detallaremos los Gastos Generales. Para ello normalmente se trabaja en tres niveles de diferenciación: . etc. etc. Jefe de Obra. En cambio los Gastos Generales Directos corresponde a toda la Mano de Obra Indirecta (Profesional a Cargo. Los Gastos Generales son todos los gastos que no están incluidos en el Análisis de Precios Unitarios.  Lista de materiales: Del estudio de los planos se obtiene la lista de materiales fijos.  Imprevistos. Los Costos Indirectos están compuestos por los Gastos Generales. también este estudio permite determinar el volumen de materiales de consumo necesario para realizar la instalación de los materiales permanentes. es decir. Capataz. Los Gastos Generales Indirectos se refieren a Gastos de Oficina Central. depende de la rentabilidad del mercado en que se encuentre la actividad de la Construcción en un momento determinado. se considera como el excedente por sobre los Costos Directos y Costos Indirectos. así como verificar en forma directa las cantidades de obra obtenidas. se tendrá una mejor herramienta para efectuar los análisis correspondientes. Toda confección de un Presupuesto parte de la base de estimar en cantidad y calidad los diferentes insumos que quedarán incorporados en la Obra. y se pueden dividir en Gastos Generales Indirectos y Gastos Generales Directos.  Cuantificación de conceptos: Para la realización de esta actividad es necesario seguir un método que permita cuantificar los conceptos en una forma ordenada y precisa.  Utilidades. por lo tanto. Arriendo de Equipos. o que deberán estar presentes durante su materialización. Las Utilidades se refieren a la ganancia que espera obtener la Empresa por la realización de una Obra determinada. Utilidades e Imprevistos. se puede determinar la maquinaria y equipo necesario para el desarrollo de la obra en cuestión.definidos sus alcances.  Maquinaria y Equipo: El análisis de los planos y especificaciones también permiten determinar el procedimiento constructivo a seguir y. y además se trata de la Utilidad antes de Impuesto. Vehículo de la Obra. Ensayos de Laboratorio. aquellos materiales que serán instalados y quedaran permanentes en la obra. esto obliga a determinar los costos horarios de la maquinaria y equipo que intervendrán en la obra y que formaran parte del costo directo. Actualmente el margen de Utilidad es aproximadamente entre un 6% y un 10%. Boletas de Garantía.  Gastos Generales. COSTOS INDIRECTOS.). el valor que utilizaremos para nuestro cálculo va a ser de un 7% de Utilidad. Gastos Notariales. del estudio de las especificaciones se obtiene la clase de material requerido. etc.

Factores meteorológicos adversos cuya ocurrencia no es previsible. Insuficiente exploración del subsuelo. no confirmado. Elementos definidos implícitamente. A través de planos. . etc. órdenes de compra. Evolución de precios de insumos diferente a lo estimado. incluyendo factores económicos tales como: Inflación no cubierta por los términos de reajustabilidad. especificaciones. Acceso al lugar de la Obra atrasado. que contiene omisiones o diferencias. Se pueden nombrar tres categorías en las cuales se podrían presentar estos Imprevistos:                     Defectos o vacíos Contractuales: Proyectos incompletos al momento de hacer el estudio del Presupuesto. Apoyo topográfico preliminar. Otros. sabemos aparecerán. que de acuerdo a la experiencia. Suministros no disponibles al momento de ser necesarios. deberán reflejar los riesgos y las condiciones de incertidumbre que han estado presentes en la estimación del costo de las diferentes partidas. Tasas de interés diferentes a las esperadas. pero que también lógicamente sabemos se harán presentes en cierta medida durante la ejecución del Proyecto. Disponibilidad insuficiente de recursos propios. Los montos a incluir por este concepto. Errores en la Administración u Operación: Los rendimientos considerados en la estimación son inadecuados. Factores Ambientales. Retrasos en la disponibilidad del diseño (si es proporcionado por el Propietario). Las cubicaciones no se confirman (contrato a suma alzada).  Los Imprevistos serán la cantidad de dinero que debemos de reservar dentro del Presupuesto para cubrir los Costos. Elementos sin definición. listados. Otros. Disponibilidad irregular de financiamiento. Los precios considerados varían. por ello se les especifica y cuantifica sin necesidad de recurrir a mejores antecedentes que la experiencia. Incluye Imprevistos que lógicamente no son conocidos al momento de configurar el Presupuesto. pero que resulta difícil o imposible identificar al momento de preparar el Presupuesto.  Elementos definidos explícitamente. Cubre ítems que normalmente deben estar presentes en un Proyecto.

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