TEMA 7 Los Derechos Reales en Venezuela ADVERTENCIA NECESARIA El tema desarrollado a continuacin slo constituye una gua u orientacin

para uso del estudiante cursante de la asignatura Derecho Civil, en la Escuela de Administracin y Contadura de la Universidad Central de Venezuela, que ha sido elaborada por el Profesor Ral Aguana Santamara, para los alumnos cursantes de dicha asignatura, med iante la compilacin de distintos autores y fuentes, tratando de ajustarla al Prog rama correspondiente. No se pretende que esta gua constituya elemento que supla o sustituya la bibliografa respectiva que el aludido Programa y/o el Profesor de l a materia recomiendan utilizar. I.- Introduccin: Dentro de la esfera de los derechos subjetivos de los que puede ser titular un s ujeto de derecho, existen los denominados derechos reales. La expresin derecho re al, de formacin relativamente reciente, no fue creada por los romanos. El adjetiv o realis no exista en el latn clsico; y es ms, los antiguos no tuvieron nunca expres in general para el conjunto de derechos que nosotros llamamos reales; ellos disti nguan cada categora con su nombre particular: dominium, ususfructus, servitutes, e tc. La palabra real ha sido empleada por los comentadores para traducir la expre sin acto in rem y para formar una antitesis a las palabras personales actiones, y a usadas en el imperio. De las acciones se extendi posteriormente a los derechos mismos. Nuestro legislador no conceptualiza los derechos reales, pues se circunscribe a desarrollar cada uno de ellos de manera individual estableciendo y regulando su naturaleza y caractersticas en forma autnoma. As, se desarrolla el derecho de propi edad, usufructo, uso, habitacin, etc., dentro del Libro Segundo del Cdigo Civil qu e trata de los bienes, la propiedad y sus modificaciones. Sin embargo, dicho texto legal en algunas oportunidades utiliza el trmino derecho real, por ejemplo al defi nir el usufructo en su artculo 583. II.- Teorias y Concepto de derechos reales Antes de abordar el tema concerniente a la conceptualizacin de los derechos reale s, se efectuar una somera incursin en las teoras mas resaltantes que tratan de expl icar el contenido y estructura de tales derechos. As: A.- Teora Clsica: El derecho real supone una relacin inmediata y directa entre una persona y una cosa, que no necesita intermediario alguno para su realizacin. (Rob erto De Ruggiero). B.-) Teora Obligacionista: El derecho real es el correlativo de una obligacin pasiv a universal que sujeta a todo el colectivo a respetar el ejercicio del derecho re al de que se trate. Deber negativo del sujeto pasivo. Se ejercita cuando se viol a ese deber negativo invadiendo la esfera jurdica del titular del derecho real. ( Planiol y Ripert, Kelsen). C.-) Teora Armnica: Sustenta que esa obligacin pasiva universal de respeto al derecho real no es de la esencia de ste, sino que atae a la sancin y garanta de ese derecho . En consecuencia, establece dos elementos constitutivos de los derechos reales. As: elemento esttico: relacin de un sujeto con la cosa, que le permite al titular recabar toda utilidad que la cosa pueda reportar, correspondindole al sujeto un p oder autnomo; y, elemento dinmico: la obligacin de respeto de los terceros de no i nvadir la esfera autnoma del titular. (Castan, Barassi y otros). En atencin a que los derechos reales no constituyen una relacin entre el sujeto y la cosa, toda vez que las relaciones jurdicas slo existen en tanto y en cuanto las mismas se concreten entre personas o sujetos de derecho, siguiendo al autor Ramn Mara Roca Sastre, citado por el autor patrio Gert Kummerow, como el autor del co ncepto mas completo, el siguiente: es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o seoro directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin neces idad de intermediario alguno personalmente obligado, y que impone asimismo a tod o el mundo ( erga omnes) un deber de respeto o exclusin, y, a veces, cuando se tr ata de derechos reales limitados, un hacer o un no hacer posiblemente conectado a un soportar.

III.- Clasificacin de los derechos reales A.- Clasificacin Italiana (Chironi, Barassi y Dusi) a.1.-) derechos reales de goce y disposicin: la propiedad a.2.-) derechos reales de simple goce: las servidumbres. a.3.-) derechos reales de garanta: prenda, hipoteca. B.-) Clasificacin Francesa (Mazeaud, Colin y Capitant) b.1.-) derechos reales principales: la propiedad, y, las desmembraciones del derecho de propiedad: usufructo, uso, habitacin y servidumbre. b.2.-) derechos reales accesorios (garantas o seguridades): hipoteca, prenda y an ticresis. IV.- Caractersticas de los derechos reales A.-) Inmediatividad: El dominio y poder del titular del derecho se ejerce de for ma inmediata con prescindencia de cualquier otro sujeto. B.-) Absolutos: Se dirigen frente a una universalidad de sujetos no titulares (t erceros) a quienes se impone un deber general de abstencin. Son oponibles erga om nes. C.-) Indeterminacin del sujeto pasivo: Todos los miembros de la colectividad son sujetos pasivos a cuyo cargo se encuentra un deber de abstencin. D.-) La determinacin de la cosa objeto del derecho: Se ejercitan sobres cosas con cretas e individualizas, no genricas. E.-) Generan acciones reales. F.-) Poseen dos atributos: a) derecho de preferencia, y, b) derecho de persecucin . G.-) Abandono de la cosa: facultad que tiene el titular de la cosa gravada de ab andonarla con efectos liberatorios, cuando estime conveniente. V.- Definicin legal, contenido, objeto y duracin de cada uno de los derechos reale s consagrados en nuestra legislacin - Propiedad: Artculo 545.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer d e una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecida s por la Ley. - Multipropiedad: (LEY QUE REGULA Y FOMENTA LA MULTIPROPIEDAD Y EL SISTEMA DE TI EMPO COMPARTIDO) Artculo 2.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por: a) Multipropiedad: Es el derecho indiviso por el cual se adquiere la propiedad s obre una parte alcuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de carc ter turstico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentren, as co mo sobre las instalaciones y servicios conexos y reas comunes del respectivo desa rrollo inmobiliario, con sujecin a un calendario en cuanto al derecho de uso y di sfrute exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el correspondiente contrato y d ocumento de condominio; y b) Tiempo compartido: Es el derecho de uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carcter turstico, conjuntamente con los bienes muebles que en ell a se encuentren, as como las instalaciones, reas, construcciones y servicios comun es conexos del respectivo desarrollo inmobiliario, siempre y cuando ste derecho s e limite a un nmero determinado de das y semanas por un nmero especifico de aos con sujecin a los trminos del correspondiente contrato. - Usufructo: Artculo 583.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar tempor almente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo hara el propietario. - Uso: Artculo 624.- Quien tiene el uso de un fundo slo podr tomar de l los frutos q ue basten a sus necesidades y a las de su familia. - Habitacin: Artculo 625.- Quien tiene derecho de habitacin de una casa puede habit arla con su familia aunque sta se aumente. Artculo 626.- El derecho de habitacin se limita a lo que sea necesario para la habitacin del concesionario y de su famili a, segn las condiciones del mismo.- Servidumbre Predial: Artculo 709.- Por el hecho del hombre puede establecerse l a servidumbre predial que consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predi

o para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueo, y que no sea en mane ra alguna contraria al orden pblico. El ejercicio y extensin de la servidumbre se reglamenta por los respectivos ttulos, y a falta de stos, por las disposiciones de los artculos siguientes. - Enfiteusis: Artculo 1.565.- La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligacin de mejorarlo y de pagar un canon o pensin anual expresado en dinero o en especies. - Retracto Legal: Artculo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el co munero de subrogarse al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este der echo slo podr ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o s in menoscabo. - Retracto Convencional: Artculo 1.534.- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitucin del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artculo 1.544. - Retracto Arrendaticio: Artculo 43 de ley de Arrendamientos Inmobiliarios: El re tracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propie dad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisin del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el ar rendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artculo anterior.- Prenda: Artculo 1.837.- La prenda es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crdito, la que deber restituirse al qued ar extinguida la obligacin. - Hipoteca: Artculo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar so bre estos bienes el cumplimiento de una obligacin. La hipoteca es indivisible y s ubsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos bienes. Est adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen. VI.- Modos de adquirir la propiedad y dems derechos reales Norma rectora: Disposicin General. Artculo 796.- La propiedad se adquiere por la oc upacin. La propiedad y dems derechos se adquieren y transmiten por la Ley, por suc esin, por efecto de los contratos. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescr ipcin. La ocupacin: Artculo 797.- Las cosas que no son de la propiedad de nadie, pero que pueden llegar a serlo de alguien, se adquieren por la ocupacin; tales so n los animales que son objeto de la caza o de la pesca, el tesoro y las cosas mu ebles abandonadas. (OJO: solo bienes muebles). La ley: Establece todos los medios posibles de adquisicin jurdica de la pr opiedad u otros derechos (accesin, adjudicacin en remate, la expropiacin, la confis cacin, etc.). Las sucesiones: conducto igualmente apto para adquirir la propiedad de cualquier clase de bien o derecho existente en el patrimonio del causante confor me las reglas establecidas por el legislador.El contrato: Ttulo y modo de adquisicin de la propiedad o cualquier otro d erecho derivado de la voluntad de las partes o consentimiento de ellos. En el ca so de la transmisin de derechos reales, por efecto del consentimiento legtimamente manifestado la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradicin no se haya verificado. Art. 1161: En los contratos que tienen por objeto la tran smisin de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se a dquieren por efecto del consentimiento legtimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradicin no se haya verificado. La prescripcin: Prevista en el artculo 796 del cc y va referida a la presc ripcin adquisitiva (usucapin). VII.- Atributos del Derecho de Propiedad.El propietario puede ejercer su derecho en todo aquello que no le est prohibido.-

A.-) Facultad de disposicin: El titular puede disponer del derecho material (dest ruyendo o consumiendo la cosa fsicamente cuando ello no le est vedado) o jurdicamen te ( enajenndola o confiriendo a otras personas total o parcialmente las prerroga tivas de que goza). Implica la facultad de enajenar, gravar, y transformar la cosa. B.-) Facultad de usar: consiste en utilizar la cosa para la satisfaccin de las ne cesidades de su titular. C.-) Facultad de goce: el titular percibe para s los frutos naturales o civiles q ue la cosa genere. VIII.- Caracteres del derecho de propiedad. A.-) Es un derecho exclusivo: Implica que su titular se beneficia solo y directa mente de la totalidad de las prerrogativas que emergen del mismo, sin requerir d e la existencia de otro sujeto.B.-) Es un derecho absoluto: el titular puede desplegar los poderes ms amplios so bre el bien: el dominio otorga un poder ilimitado y soberano sobre la cosa, nicam ente restringido por la ley.C.-) Es un derecho perpetuo: el derecho de propiedad no contiene en s mismo una c ausa de extincin. Subsiste tanto como perdure la cosa sobre la que recae. D.-) Es un derecho elstico: Las facultades y atributos que confiere a su titular pueden reducirse, sin que ello afecte su esencia. IX.- Limitaciones al derecho de propiedad Norma rectora: Artculo 115 C.N.. Se garantiza el derecho de propiedad. Toda person a tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposicin de sus bienes. La propiedad e star sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca l a ley con fines de utilidad pblica o de inters general. Slo por causa de utilidad pb lica o inters social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemniza cin, podr ser declarada la expropiacin de cualquier clase de bienes. Limitaciones: Derivadas o impuestas por la voluntad del propietario: Que implican la c onstitucin de limitaciones por acuerdo de voluntades entre el titular y el benefi ciario que resulte de la limitacin. Ej: el usufructo. Derivadas o impuestas por la ley: que pueden implicar: a) la exigencia a l titular de contribuciones especiales. Por ej: contribucin por mejoras.; b) impo sicin de restricciones al uso y goce de la cosa. Por ej. Limitaciones para edific ar, servidumbres legales de hidrocarburos o elctricas; derivadas de la legislacin ambiental; y, c) establecimiento de obligaciones al titular. Ej. Impuesto de der echo de frente. Tales contribuciones, restricciones u obligaciones han de encont rarse establecidas por la ley con fines de utilidad pblica o inters general.La expropiacin Constituye el acto jurdico unilateral que, revestido de un cmulo de obligatorias f ormalidades constitucionales y legales, transfiere la propiedad u otro derecho q ue detenta un privado sobre un bien de cualquier naturaleza, hacia el Estado u o tro ente pblico, sin requerir el consentimiento de aqul, con la consecuente obliga cin de pago de una justa indemnizacin que lo compense. OJO: revisar la ley de expropiacin por causa de utilidad pblica o social.