Mercado inmobiliario

en España, de la
contemplación a la
solución

Carlos Balado García

Profesor de OBS Business School

Julio, 2024

Partners Académicos:

OBSbusiness.school
Autor
Carlos Balado García
Profesor de OBS Business School.

Carlos Balado García es licenciado en Ciencias de la Información, en Ciencias

Políticas y en Sociología Industrial por la Universidad Complutense de Madrid.
Ha trabajado durante trece años en medios de comunicación como 'Diario 16',
'El Europeo', 'Cinco Días' y en el diario 'ABC', en el área de economía y finanzas.

Posteriormente y durante veintiocho años ha desarrollado su carrera

profesional en la comunicación corporativa y en la gestión empresarial; primero
en la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), como director de
Comunicación y miembro del comité de dirección , después en Unicaja, como
director de Comunicación y miembro del comité de dirección; más tarde
en Estudio de Comunicación, como consultor en economía y finanzas; y de
nuevo en la Confederación Española de Cajas como director de Obra Social y
Relaciones Institucionales y miembro el comité de dirección.

Se incorporó después al Banco Popular, como subdirector general de la entidad,

director del Área de Comunicación, Marca, Relaciones Corporativas y miembro
del comité de dirección, hasta junio de 2017. Desde entonces, ha trabajado
como asesor independiente en estrategia corporativa, hasta que en 2018 fue
nombrado director general de Eurocofín.

Es profesor de OBS Business School del grupo Planeta, en el Centro de Estudios

de Garrigues y colabora en diferentes medios de comunicación, tanto escritos
como audiovisuales, como, ABC, Cinco Días, 2O minutos, Cataluña Económica,
Intereconomía, Onda Cero y Antena 3, para analizar cuestiones relacionadas
con las finanzas y la economía.

Ha publicado el libro: “120 notas sobre Comunicación corporativa para no

comunicadores”, en la editorial Libros.com, así como la novela: “Luna de Junio”,
en la editorial Almed.

2
3
 Índice

Capítulo 1 Introducción 5
1.1 Contexto económico 6

Capítulo 2 Mercado inmobiliario en 2023 8

2.1 Menos compraventas de viviendas
y a mayor precio en el conjunto de 2023 9
2.2 Frena el mercado durante 2023, pero resiste 14
2.3 Continúa la restricción de oferta 16
2.4 El alquiler recoge las tensiones del mercado 18

Capítulo 3 La financiación 21
3.1 Mercado hipotecario 23
3.2 La importancia de la migración 26
3.3 Suelo, el gran problema sin resolver 29

Capítulo 4 Accesibilidad, un problema ya estructural 31

4.1 Los jóvenes son los más perjudicados 34
4.2 Menos oferta que demanda, causa del desequilibrio 39
4.3 Esfuerzo para comprar vivienda y nivel salarial 40

Capítulo 5 La rentabilidad inmobiliaria, la otra cara de

la moneda 43

Capítulo 6 Perspectivas económicas para 2024 46

Capítulo 7 Evolución del primer trimestre 2024 49
7.1 Compraventas, mercado en recuperación
a pesar de la caída en marzo 50
7.2 Precios, tres trimestres consecutivos de subidas 51
7.3 Número de hipotecas 53
7.4 Tasa de esfuerzo 56

Capítulo 8 Perspectivas inmobiliarias para 2024 57

Capítulo 9 Reflexiones finales 59
9.1 Alquiler 63
9.2 Demanda y transacciones 63
9.3 Oferta 64
9.4 Soluciones 65

Capítulo 10 Conclusión 75

Referencias bibliográficas 78

4
 Capítulo 1

Introducción
El sector inmobiliario tiene capacidad de crecimiento, atrae inversión nacional
e internacional y ofrece una rentabilidad razonable a los inversores, pero al
mismo tiempo, el acceso a la vivienda se ha hecho muy exclusivo, muy costoso,
gravoso, y en ocasiones imposible, para una gran parte de la población. Como
consecuencia de ese desequilibrio en sus principales vertientes económicas,
la del mercado inversor y la de bien de primera necesidad, se ha generado en
toda España una patología social grave en torno a la vivienda que afecta a la
decisiones económicas y sociales de toda la población.

Analizado desde una perspectiva económica, la eficiencia en el uso de los

recursos y la distribución de estos se han separado, y al dinamismo empresarial
del ese mercado se contrapone hoy una desigual distribución por grupos de
población, ingresos, edad y territorio.

5
Los responsables políticos no acaban de aplicar las soluciones necesarias,
casi siempre relegadas por prioridades electorales, confrontación ideológica,
o tacticismo parlamentario, ya sean estas de tipo estatal, autonómico o local,
y mientras tanto, dados los diferentes y complejos factores que afectan a este
mercado, las dificultades se acumulan e incluso se enquistan.

A la dificultad del acceso a la vivienda le ocurre como a la productividad,

otra de las patologías crónicas de la economía española, existen excelentes
diagnósticos, pero no se encuentran a los adecuados terapeutas.

Este informe analiza las razones de esta situación y recoge algunas de las
medidas necesarias para encauzar el ya tradicional desequilibrio del mercado
inmobiliario español, en especial en la vivienda, muchas de ellas compartidas
por la mayor parte de los actores de este mercado, y con la finalidad de que
pueda contribuir a pasar de la tan frecuente contemplación a la deseada, y muy
necesaria, solución.

1.1 Contexto económico

La economía española creció un 2,4% en 2023 tras moderar su avance a lo
largo del año. Este aumento superó las expectativas y se produjo a pesar de la
contracción que suelen generar las subidas de los tipos de interés.

El crecimiento promedio en la segunda mitad de 2023 se mantuvo prácticamente

sin variaciones respecto al de la primera mitad (0,5% inter trimestral).

Esa buena evolución se debió al fuerte repunte del consumo privado en el tercer
trimestre, impulsado por la fortaleza del mercado laboral y la moderación de la
inflación.

Por otro lado, el crecimiento del PIB en el cuatro trimestre fue mayor del
esperado y alcanzó el 0,6% inter trimestral, muy por encima del de la eurozona
(0,0% inter trimestral).

La recuperación del turismo a niveles récord y la favorable evolución del sector

Servicios fueron factores clave de la economía española en el último año.

El mantenimiento del gasto de los hogares, a pesar del aumento de precios y

de los tipos de interés, también contribuyó a reducir el impacto más negativo
que se esperaba sobre la economía. A esto también contribuyeron las medidas
temporales adoptadas, también en España, para mitigar el aumento de precios,
sobre todo en la energía, y que facilitó que durante 2023 la tasa de inflación
general se redujese hasta un 3.5%, más de un punto porcentual por debajo de
la media europea.

La inflación subyacente también sigue en descenso y, se ha extendido la idea de

que es posible que la inflación alcance el 2,1% de media en 2024, según Oxford
Economics.

6
Los datos de inflación también fueron mejor de lo esperado. En septiembre
de 2023, los pronósticos para finales de año de la inflación general y la
subyacente (que excluye energía y alimentos) situaban el IPC en el 4,0% y el
3,9%, respectivamente, pero el dato final fue muy inferior, del 3,1% y el 3,2% en
ambos casos.

Esa diferencia se explica por la moderación del precio del petróleo que tuvo
lugar a partir de noviembre y a una caída de la inflación en bienes industriales
más acusada de lo previsto.

Para atajar la inflación, la subida de los tipos de interés llevó al Euríbor al 3,68%
en diciembre, por debajo de la tasa de octubre 4,16%. Sin embargo, ese elevado
nivel de tipos de interés ha tenido una incidencia desfavorable en la concesión
de hipotecas durante 2023, que disminuyó un 17,7% interanual hasta octubre.

En cuanto al mercado laboral, se crearon en 2023 más de 500.000 empleos y la

tasa de desempleo se ha situado en el 12,1%.

En definitiva, las desviaciones producidas respecto de las predicciones para

2023 se han debido a una infravaloración del crecimiento del PIB y a una
sobreestimación del nivel de paro, porque cuando suben de forma drástica
los tipos de interés, el mercado laboral se resiente, sin embargo, esta vez no
ha ocurrido.

El Banco Central Europeo pudo, por tanto, combatir la inflación con un daño
menor en la economía real del que era previsible. De hecho, si se analiza el
empleo en España, el 2023 se cerró con un número récord de afiliados a la
Seguridad Social.

Las previsiones para 2024 son de un aumento del PIB de un 1,4% en la primera
mitad de 2024, con expectativas de acelerarse a partir de la segunda mitad del
año, impulsado por la demanda interna.

No obstante, la alta incertidumbre permanece y en el patrón de crecimiento

de la economía española existen aspectos poco favorables, como una fuerte
dependencia del consumo público y una inversión débil.

7
 Capítulo 2

Mercado inmobiliario
en 2023

8
2.1 Menos compraventas de viviendas y a mayor precio
en el conjunto de 2023
Esta es la conclusión a la que se llega a la vista de los datos del Consejo General
del Notariado y del Registro de la Propiedad en los que se basa el Instituto
Nacional de Estadística.

Para poder entender los datos, es oportuno establecer de dónde se obtiene la

información.

Por un lado, los notarios recopilan información del total de las escrituras que
se firman en sus oficinas durante el mes. Por otro, el Instituto Nacional de
Estadística, realiza sus documentos a partir del total de las propiedades que
son inscritas en el Registro de la Propiedad.

Cuando un ciudadano decide vender su vivienda, es necesario que realice

primero la firma de la escritura de compraventa. Una vez obtenido este
documento, debe continuar la gestión en el Registro de la Propiedad y allí,
deberá inscribir el inmueble que quiere transferir. Ese trámite puede llegar a
demorarse como mínimo un mes, y extenderse hasta tres meses. Por tanto, los
datos de ambas fuentes son compatibles y necesarios para analizar el mercado
inmobiliario, a pesar de ese cierto desfase temporal.

Por tanto, según los datos del Colegio General de Notarios, en 2023 el número
de compraventas disminuyó en un 11,2% anual, hasta alcanzar las 640.451
operaciones. Mientras que el precio medio del metro cuadrado se situó en los
1.640 €/m², reflejando un ascenso del 1,5% anual.

La recuperación de la actividad inmobiliaria que se observó en 2022 y 2021 no

continuó su curso y, en 2023, se observaron menos operaciones inmobiliarias
que en los dos años anteriores; aun así, los precios medios siguieron
ascendiendo, según los datos del Colegio de Notarios de España.

9
La compraventa de vivienda en 2023 cayó en 16 autonomías, que concentraron
el 97,8% de las transacciones, y solo se observó un aumento en Asturias, con
una subida del 1,4%.

El descenso fue de dos dígitos en Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%), Madrid

(-16,2%), País Vasco (-15,7%), La Rioja (-14,5%), Cataluña (-12,8%) y Andalucía
(-12,4%). Mientras que en Cantabria (-8,9%), Aragón (-8,9%), Extremadura
(-8,4%), Castilla y León (-8,1%), Comunidad Valenciana (-7,9%), Galicia (-7,8%),
Murcia (-5,2%), Castilla-La Mancha (-4,6%) y Navarra (-2,5%) se experimentaron
caídas menos pronunciadas.

En todas las CC.AA. se experimentó un encarecimiento en el precio de la

vivienda en 2023 a excepción de Baleares y Aragón, en donde se redujo un
0,4% y 0,3% respectivamente. El mayor aumento, y una tasa de dos dígitos, se
encontró en Navarra con un 13,7%. Por otro lado, en Castilla-La Mancha (8,3%),
La Rioja (7,3%), Comunidad Valenciana (4,9%), Madrid (4,6%), Cantabria (4,5%),
Andalucía (3,3%), Canarias (2,9%), Galicia (2,6%), País Vasco (2,4%) y Murcia
(2,0%) se observaron incrementos por encima del 2%.

Los precios por metro cuadrado superaron la media nacional de 1.640€ en

Baleares (3.186€), Madrid (2.774€), País Vasco (2.573€), Cataluña (2.012€) y
Canarias (1.821€).

Los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda cayeron un

21,3% en 2023, hasta las 280.340 operaciones. Su cuantía promedio descendió
un 3,1% anual, situándose en los 148.592€.

Además, se suscribieron 85.835 operaciones con otros fines (-19,5%), de forma

que la cifra total de nuevos préstamos hipotecarios alcanzó en 2023 los 366.175,
un 20,9% menos que el año previo.

Los nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda disminuyeron

en todas las CC.AA.. Se experimentaron caídas mayores a la media nacional
en Cantabria (-25,5%), Cataluña (-24,6%), Madrid (23,1%), Castilla y León
(-22,3%), Murcia (-21,8%) y Andalucía (-21,7%). Mientras, la cuantía promedio
de los nuevos préstamos para adquisición de vivienda osciló entre los 221.023
€ en Madrid y los 92.128 € en Murcia. La evolución anual mostró aumentos en
cuatro autonomías, destacando la subida de Asturias (3,8%). Por otro lado,
se observaron caídas en trece comunidades, destacando La Rioja (-15,0%),
Baleares (-7,0%) y Cantabria (-6,5%).

Por su parte, según los datos de los Registradores de la Propiedad, el número de

compraventas de vivienda registradas en 2023 ha experimentado un cambio de
tendencia, dando lugar a un descenso del 9,8% con respecto al año precedente,
alcanzando las 583.042 inscripciones.

Una cifra superior a la registrada en los niveles prepandemia, un 16,1% respecto

a 2019, y del promedio histórico, que está situado en 461.653 unidades en el
periodo comprendido entre 2007 y 2022.

La vivienda usada, con 474.658 compraventas, descendió el 10,7% anual,

mientras que la vivienda nueva, con 108.384 operaciones, experimentó una
caída inferior, del 5,5%.

10
El mayor ajuste se produce en las compraventas de vivienda de segunda
mano, con un descenso del 10,8% en 2023 frente a una caída del 4,8% de las
compraventas de vivienda nueva. En 2023, la compraventa de vivienda nueva
representó un 17,9% del total de compraventas, mientras que en 2022 fue
de un 20,1%.

Si se analiza por autonomías, Comunidad Valenciana, Región de Murcia y el

norte de España, en general, reflejan un mejor comportamiento en el número
de transacciones que el año pasado; pero son Andalucía, Comunidad de Madrid
y Cataluña las que concentran una de cada dos transacciones.

Por capitales de provincia, Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia

concentran el 40% de la demanda, y son las capitales de la zona Levante, y
algunas del interior, las que mejor mantienen su ritmo de compraventas en
términos anuales.

En cuanto a los precios de la vivienda se han encarecido un 4% de media

en 2023, casi la mitad que el año anterior –con un 7,4%–, según el Índice de
Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). En el cuarto
trimestre de 2023, el precio de la vivienda libre bajó tres décimas con respecto
al trimestre anterior y se situó en el 4,2%.

Figura 01 ÍNDICE DEL PRECIO DE LA VIVIENDA (INE)

Fuente: INE

8 8,5
8
7 7,6

6 6,4
Variación anual (%)

5 5,5

4
4,5
4,2 4,2
3
3,5 3,6
3.3
2

1
1.5
0 0,9

2020 2021 2021 2021 2121 2022 2022 2022 2022 2023 2023 2023 2023
T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

Los datos de los registradores constatan que el precio medio de vivienda ha

registrado un incremento anual del 1%, alcanzando un importe medio de 1.963
€/m², nivel máximo desde 2008.

En vivienda nueva el crecimiento ha sido del 3,5%, con 2.161 €/m², y en vivienda
usada del 0,2%, situándose con un precio medio de 1.917 €/m².

11
El precio medio por vivienda comprada, en cambio, ha descendido ligeramente,
el 1,1% anual en 2023, rompiendo la tendencia alcista iniciada en 2014,
situándose la media nacional en 185.980 euros por vivienda.

Las diferencias territoriales son notables, tanto en precio por metro cuadrado
como en superficie media transmitida. Destacan Baleares y Madrid, por encima
de los 300.000 euros por operación, que contrastan enormemente con los
precios de Castilla la Mancha y Extremadura, por debajo de los 100.000 euros.

Los precios de la vivienda presentaron tasas anuales positivas de media en

todas las comunidades. Las mayores subidas de precios se produjeron en
Comunidad Foral de Navarra (5,9%), Ceuta (5,5%), Melilla y Canarias (5,3%
ambas), Cantabria (5,1%), Andalucía (5%) y Baleares (4,1%), por encima de
la media nacional. Y las menores se han registrado en Extremadura (1,5%),
Castilla-La Mancha (1,7%) y Murcia (2,3%).

En 2023 se han constituido mediante su inscripción registral 383.738 hipotecas

sobre vivienda, un descenso del 17,2% sobre el año anterior, después de
acumular dos años consecutivos con notables crecimientos (el 14,5% en 2022),
aunque este dato se mantiene por encima de los valores registrados en 2019
(361.414 hipotecas).

Esta reducción está relacionada con la caída en el número de compraventas y

los efectos derivados del incremento de los tipos de interés.

En todas las Comunidades Autónomas se han registrado descensos anuales,

con tasas de dos dígitos en la práctica totalidad. Sobre todo, en La Rioja
(-36,5%), Cantabria (-21,4%), Galicia (-20,9%) y Aragón (-20,8%).

El 7,5% de las hipotecas constituidas sobre vivienda en 2023 han sido

formalizadas por extranjeros, porcentaje superior al año anterior (6,6%). En
cuanto al volumen total de hipotecas sobre vivienda de extranjeros, se han
registrado 28.919 operaciones, reduciéndose un 5,2% respecto al año anterior,
en línea con las reducciones observadas a nivel nacional, aunque con una caída
más moderada.

El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las CC.AA. fue

mayor en Baleares (15,9%), Comunidad Valenciana (12,4%), Murcia (12,0%) y
Cataluña (11,0%).

12
La hipoteca media de los extranjeros en 2023 ha sido de 157.637 €, con un
descenso del 7,8% sobre el año anterior, después de nueve años consecutivos
de ascensos.

En nacionales, la hipoteca media general, fue de 140.509 euros, con un descenso

del 2,0% sobre el año anterior, con lo que se reduce ligeramente el diferencial
respecto a extranjeros.

El tipo medio de interés en 2023 ha sido del 3,3% y el plazo medio de contratación
fue de 24,5 años, un 0,3% más que el año anterior.

La cuota hipotecaria media para vivienda en 2023 fue de 706 euros, frente a los
647 de 2022, mostrando pues un significativo incremento, aunque lejos todavía
de los máximos de 2008, cuando se alcanzaron los 830 euros.

El porcentaje medio de dicha cuota sobre el salario fue del 32,2%. Por CC.AA.
destacó la situación de Baleares (54,0%), seguida de Madrid (39,0%), Canarias
(34,1%) y Cataluña (33,3%).

Figura 02 NÚMERO DE HIPOTECAS SOBRE VIVIENDA. RESULTADOS

Fuente: Colegio de
ANUALES Y VARIACIÓN ANUAL. AÑO 2023
Registradores de
la Propiedad

CC.AA. Nº hipotecas Var. anual

Andalucía 77.674 -14,5%

Cataluña 65.962 -18,6%

Comunidad de Madrid 64.359 -20,3%

Comunitat Valenciana 43.230 -18,7%

País Vasco 19.317 -16,6%

Castilla y León 15.371 -15,1%

Canarias 15.268 -3,85

Castilla - La Mancha 14.976 -11,0%

Galicia 12.508 -20,9%

Región de Murcia 11.270 -18,1%

Illes Balears 9.508 -16,6%

Aragón 9.497 -20,8%

Principado de Asturias 6.735 -16,7%

Extremadura 6.278 -17,1%

Comunidad Floral de 4.572 -13,5%

Navarra

Cantabria 4.327 -21,4%

La Rioja 2.048 -36,5%

España 383.738 -17,2%

13
2.2 Frena el mercado durante 2023, pero resiste
El mercado inmobiliario español se frenó en 2023 en comparación con el año
anterior, en el que la actividad comercial fue muy intensa al alcanzar una cifra
de compraventas de viviendas de 650.000 unidades. Aun así, hay destacar un
alto nivel de transacciones en el ejercicio anterior debido a varios motivos.

El primero de ellos es la mejora del mercado laboral. El empleo impulsa la

propensión a comprar una vivienda, es el factor más determinante y, en ese
sentido, el número de ocupados creció en 783.000 personas y la tasa de paro
descendió en más de 1 p. p., hasta el 11,8% en el cuarto trimestre de 2023 frente
al 12,9% de finales de 2022).

La tasa de temporalidad también se redujo drásticamente en los últimos años,

un 16,5% en el 4T 2023 frente al 26,3% en 2019.

El segundo es un mercado laboral estable que ha generado un aumento la

inmigración. En 2023 la población extranjera residente en España creció en
544.000 personas (709.000 si se incluye la de doble nacionalidad), unas cifras muy
significativas y que no se habían registrado desde el boom inmobiliario de 2008.

Estas personas constituyen una población que se ubica en las zonas de mayor
actividad económica, como son las grandes ciudades y las zonas turísticas y esa
circunstancia impulsa la demanda de vivienda en estas localizaciones.

En tercer lugar, una situación financiera de los hogares más holgada que en
años anteriores; hoy su endeudamiento está en el 48% del PIB, el nivel más bajo
desde 2002.

El menor endeudamiento de los hogares, así como el elevado porcentaje

de hipotecas concedidas a tipo fijo en los años recientes, un 71% de total en
2022, y el dinamismo de las rentas, ha mitigado el impacto del aumento de los
tipos de interés sobre la carga financiera del conjunto de los hogares, que ha
aumentado en solamente 0,5 p. p. de la RBD (renta bruta disponible) entre el
2021 y el 2023, para situarse el 1,7%.

Sin embargo, los hogares endeudados a tipo variable y aquellos que han
contraído préstamos recientemente han tenido que hacer frente a gastos por
intereses más elevados, de manera que el coste medio de la deuda bancaria de
los hogares fue del 4,6% frente al 2,3% de diciembre del 2021.

14
En el caso de las familias endeudadas que dedican más del 40% de su renta
al servicio han crecido desde el 10,5% en 2020 hasta el 11,2% en 2023 como
consecuencia de los tipos más elevados.

No obstante, los incrementos de tipos ya se han trasladado prácticamente por

completo a las hipotecas variables, de las que apenas queda un 7% por recoger
incrementos superiores a un punto porcentual, según los datos del Banco
de España.

Dicho de otro modo, como la previsión es que los tipos de interés no suban más
e incluso que tiendan a bajar, en los próximos meses podría producirse una
reducción de la carga financiera de las familias.

Figura 03 EVOLUCIÓN DE LA CARGA FINANCIERA NETA POR

Fuente: INE y
INTERESES DE LOS HOGARES
Banco de España

1,5

1,0

0,5

0,0
% RBD trimestral (b)

-0,5

-1,0

-1,5

-2,0

-2,5

-3,0

-3,5
2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 2023 2023 2023
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3

Ingresos por intereses Pagos por intereses Ingresos netos por intereses

a. Flujos de ingresos y pagos desesestacionalizados. Se calcula dividiendo los ingresos y

pagos por la RBD trimestral en el período correspondiente.
b. La RBD excluye los ingresos netos por intereses.

A la vista de los datos anteriores, el mercado inmobiliario se desaceleró

intensamente en 2023 y se recuperó antes de lo previsto, de forma que ha
podido soportar una situación adversa de menos operaciones, un ritmo de
crecimiento de los precios más suave respecto al año anterior, un entorno de
fuerte aumento de los tipos de interés e intensas turbulencias en el mercado
energético. Esto fue posible por la resiliencia del mercado laboral—con
783.000 personas ocupadas más y una tasa de paro que bajó más de un punto
porcentual en el último trimestre— y unos flujos de inmigración significativos.

15
 2.3 Continúa la restricción de oferta
De nuevo en 2023, la oferta de vivienda nueva no se ajustó a la elevada
demanda y el ciclo de edificación se mantiene en niveles similares a los de años
anteriores (alrededor de 9.000 viviendas iniciadas y 7.200 terminadas al mes) y
sin perspectivas de aumento por encima de esos mínimos históricos en los que
se mantiene la edificación en España.

Las obras iniciadas caen un 2% anual durante el tercer trimestre y las terminadas
aumentan un 2.5%, lo que pone de manifiesto que la actividad constructora en
su conjunto va disminuyendo en 2023, así como su capacidad de aportación
de riqueza.

Figura 04 EVOLUCIÓN DEL CICLO DE EDIFICACIÓN EN ESPAÑA

(EN MILES DE VIVIENDAS POR MES. MEDIAS MÓVILES ANUALES).
Fuente: XIX Observatorio
de la Valoración de la AEV
/ Asociación Española de
Análisis de Valor CRECIMIENTO ANUAL POR TIPO DE VIVIENDAS %
40

30
22,3
80,00 20

10,9
10
70,00
0,2 2,5
0
-3,4
-5,0 -2,0
60,00 -10

-20
50,00
-30

40,00 Visadas Terminadas Iniciadas

30,00

EFECTO COVID 19
20,00

11,23
10,00 9,09
7,27

0,00
02

03

04

05

06

07

08

09

20

22

23

24

25
10

12

13

14

15

16

17

18

19

21
11
20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

Visadas Terminadas Iniciadas Licencias de los Aytos

En otros términos, la oferta de viviendas nuevas se paraliza en las viviendas

iniciadas y predominan las expectativas de menor actividad para el futuro una
vez que se acelera la finalización de las obras existentes. Por tanto, continúa la
restricción de oferta.

16
 Los precios residenciales se moderaron hasta una tasa media nominal de
alrededor del 3% durante la mayor parte del año 2023, con un repunte en el
tercer trimestre (+4.16%), de manera que resalta una congelación de precios en
el mercado de viviendas existentes y un fuerte aumento, de entorno un 4% en
el precio de las viviendas nuevas.

Figura 05 PRECIOS RESIDENCIALES EN ESPAÑA. OBSERVADOS Y

Fuente: XIX Observatorio
PREDICCIÓN (EN % DE CRECIMIENTO EN EUROS CORRIENTES)
de la Valoración de la AEV
/ Asociación Española de
Análisis de Valor

SHOCK FINANCIERO SHOCK COVID 19 ESTIMACIÓN

24,00

21,00

18,00

15,00

12,00

9,00

6,00

3,00

0,00
00

02

03

04

05

06

07

08

09

20

22

23

24

25

26
98

99

01

10

12

13

14

15

16

17

18

19

21
11
20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
19

19

-3,00

-6,00

-9,00

-12,00

Precio m2 vivienda libre Precio m2 v. libre de menos Precio m2 v. libre de más Vivienda pública
de 5 años de antigüedad de 5 años de antigüedad

Esta tensión se produce por la creciente escasez de viviendas nuevas en el

mercado, y, posiblemente lleve a que los precios en el sector residencial se
sitúen en el 3% durante la primera parte del año, y a medida que los tipos de
interés se reduzcan, ya en la segunda mitad del ejercicio, vuelvan a subir para
acercarse al 4%.

Cabe recordar que según los datos del FMI, una bajada de un punto porcentual
en los tipos de interés acelera el descenso de los precios de la vivienda en
aproximadamente dos puntos porcentuales.

17
 2.4 El alquiler recoge las tensiones del mercado
El enfriamiento de las compras en el mercado de compraventa por la subida de
los precios de la vivienda y de la financiación está impulsando la demanda de
alquiler a niveles récord en España y esto repercute en sus precios.

Los precios de alquiler en España siguen creciendo aceleradamente desde

principios de 2022 y han superado los niveles pre-pandémicos ampliamente
en todas las ciudades, alcanzando máximos históricos en Barcelona, Madrid,
Valencia o Palma de Mallorca, entre otras.

Figura 06 PRECIOS DEL ALQUILER EN ESPAÑA

PANEL A
Fuente: XIX Observatorio
de la Valoración de la AEV
/ Asociación Española de
Análisis de Valor

24

20

16

12

2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024

Barcelona Madrid Murcia Pamplona Valencia Las Palmas Málaga

Palma de Santa Zaragoza España

Mallorca Cruz de
Tenerife

Ante la creciente demanda y la escasez de oferta, los precios del alquiler

han continuado subiendo durante el último año. En España, las rentas han
aumentado un 11% de media, con subidas más notables en principales
ciudades como Madrid (+17,6%) y Barcelona (+12,2%) en el último año.

18
 Figura 07 EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DEL ALQUILER
Fuente: JLL Research, Horizon

25
23,1

20,0
20

15
€/m2/mes

11,9
10

0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Barcelona Madrid España

En cualquier caso, el ritmo de crecimiento se ha moderado desde mediados de

este año, y este efecto se ha dejado ver especialmente en Valencia (gráfico 8),
pasando de crecer desde tasas del 30% anual al 12%, aunque también en otras
ciudades como Málaga o Barcelona; las excepciones son Madrid, Palma, o en la
media española, remarcando la existencia de distintas dinámicas que lideran el
mercado de alquiler.

Figura 08 PRECIOS DEL ALQUILER EN ESPAÑA - PANEL B

Fuente: XIX Observatorio de la Valoración de la AEV
/ Asociación Española de Análisis de Valor

40

30

20

10

-10

-20

T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2020 2021 2022 2023

Barcelona Madrid Murcia Pamplona Valencia Las Palmas Málaga

Palma de Santa Zaragoza España

Mallorca Cruz de
Tenerife

19
La subida del alquiler a máximos históricos hace que el 65% de la oferta actual
de pisos de dos habitaciones en renta sea inaccesible para las familias con
ingresos medios que no puedan destinar a pagarlo más del 30% de su salario.
Los hogares españoles están compuestos por 2,4 personas de media, según
datos del INE, por lo que un piso de dos dormitorios sería la mínima unidad en
la que debería instalarse una familia.

Según datos de Idealista, estas familias deberían pagar una renta máxima de
767 euros al mes por este tipo de viviendas, mientras que su precio actual se
sitúa en torno a los 899 euros, lo que supone 132 euros más. En Málaga, el precio
razonable del alquiler, es decir un 30% de su salario como máximo, se sitúa en
755 euros mensuales y el precio de mercado de un piso de dos dormitorios
alcanza los 1.028 euros. Mientras que, en Palma de Mallorca, el precio razonable
ronda los 913 euros, pero el precio de mercado es de 1.419 euros.

En cuanto a las ciudades en las que los pisos en renta son más económicos
destacan Zamora y Palencia, en las que el 97% de estos inmuebles son
accesibles para una familia de ingresos medios. Les siguen Teruel (96%), Ciudad
Real (94%), Soria (94%), Jaén (92%) y Cáceres (92%).

En Alicante y Barcelona las diferencias entre lo recomendable y lo real también

son considerables, con solo el 14% de los pisos con precios por debajo del
límite razonable en ambos casos. Mientras que en Valencia el porcentaje se
eleva hasta el 17%. El sexto puesto lo ocupa San Sebastián, donde los ingresos
medios darían para alquilar el 22% de las viviendas y en el caso de Madrid, el
24% de los inmuebles.

La diferente evolución de precios entre propiedad y alquiler se debe al destino

de la demanda residencial. El alquiler atrae a una demanda estable que se ve
beneficiada por la creación de empleo y perjudicada por la dificultad de acceder
a una vivienda en propiedad, y esto causa tensión en los precios.

Como consecuencia, las rentas de los pisos aumentan y eso también dificulta
el acceso de nuevos hogares y produce un efecto negativo si quienes están en
el mercado ven revisadas sus rentas periódicamente al alza y los salarios no
compensan ese aumento.

Esta situación origina, también, un potencial círculo vicioso: si los salarios

aumentan en áreas sin oferta suficiente de viviendas, los alquileres también lo
harán como resultado de la competencia entre diferentes hogares por tener una
vivienda y esto desembocará en un proceso de inflación precios residenciales-
salarios ya muy conocido.

20
 Capítulo 3

La financiación
Los tipos de interés más altos han comprimido la compra de viviendas durante
2023, con una caída en el volumen de intercambios desde finales de 2022, de
entre el -9.9% y el -15.9% anual.

Cabe recordar que la vivienda es un canal importante de transmisión de la

política monetaria. Las hipotecas son el mayor pasivo para los hogares, y la
vivienda a menudo es su única forma significativa de riqueza.

21
 Figura 09 TRANSACCIONES TOTALES DE VIVIENDAS EN ESPAÑA
(EN NÚMERO DE TRANSACCIONES POR TRIMESTRE)
Fuente: XIX Observatorio
de la Valoración de la AEV
/ Asociación Española de
Análisis de Valor

200.000

180.000 171018

156374 160742
155168
160.000
147366
140228
140.000 130789
129459

120.000

94220
100.000

80.000
67369

60.000

40.000

20.000

12555
0
04

05

06

07

08

09

20

22

23

24
10

12

13

14

15

16

17

18

19

21
11
20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
Vivienda nueva Viviendas usadas

El gráfico 9 muestra un máximo, en el 2º trimestre de 2023, de algo más de

155.000 transacciones de viviendas usadas y poco más de 12.500 en unidades
nuevas (un 8% del total). Ahora bien, la intensidad de intercambios es aún
elevada y existe un alto grado de liquidez en el mercado residencial.

En los datos del Observatorio de la Valoración se puede ver que, a falta de

vivienda nueva, el mercado ‘moviliza’ cada vez más un número creciente de
unidades (mayor liquidez) que son equivalentes a un 2.7% del total de stock
existente (un 2.5% de viviendas existentes y un 0.3 % de nuevas)

Es importante destacar que esos ritmos de transacciones se pueden mantener

con los bajos niveles de financiación actuales porque las compras se están
realizando sin hipotecas.

Desde 2013, las transacciones al contado representaban el 34 por ciento

mientras que las que requerían hipotecas suponían el 66 por ciento, esta
proporción ha ido cambiando desde entonces y, en 2023, las compras al
contado ya suponen el 47,7 por ciento de las transacciones frente al 52,3 por
ciento de las adquisiciones con financiación hipotecaria.

22
 Además del ahorro previo constituido, otra de las razones de este cambio y de
la liquidez existente en un contexto de fuerte encarecimiento de las hipotecas
y de su menor concesión, está en las operaciones de fondos de capitales, que
compran al contado, sobre todo en 2023 en los que esta fórmula ha alcanzado
más de la mitad de los intercambios.

3.1 Mercado hipotecario

Los últimos datos de las hipotecas sobre viviendas inscritas en los Registros de la
Propiedad durante el mes de diciembre publicados por el Instituto Nacional de
Estadística (INE) dan como resultado una caída de un 17% respecto a diciembre
de 2022. Se han registrado un total 24.927 de hipotecas sobre viviendas. El
importe medio es de 140.451 €.

La disponibilidad crediticia sigue siendo un componente necesario para el

acceso en propiedad. La estadística de concesión hipotecaria a los hogares
refleja una reducción del número de créditos concedidos por el sistema
financiero, que se aleja de la cifra de los 100.000, hasta las 88.621 operaciones
trimestrales, lo que reduce el techo al que se había llegado en 2022 y muestra
una vuelta a la fase de restricción crediticia.

Figura 10 HIPOTECAS URBANAS CONCEDIDAS EN ESPAÑA

Fuente: XIX Observatorio
NÚMERO E IMPORTE
de la Valoración de la AEV
/ Asociación Española de
Análisis de Valor

SHOCK FINANCIERO COVID

400 60

350
50

300

40
250
Miles de hipotecas

Millones de euros

200 30

150
119,9 20
91,1
100 88,6
12,55
10
50 11,12

0 0
00

02

03

04

05

06

07

08

09

20

22

23
99

01

10

12

13

14

15

16

17

18

19

21
11
20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
19

Número de operaciones Importe en euros

23
A lo largo de 2023, el Euríbor mantuvo una tendencia ascendente, llegando a
situarse cerca del 4% en tasa diaria. Esta subida ha sido una de las consecuencias
directas de las continuas elevaciones de los tipos de interés por parte del Banco
Central Europeo (BCE), en un intento por controlar la inflación.

Específicamente, para las familias con una hipoteca de 150.000 euros a Euríbor
+0,99% a 25 años, esto ha significado un incremento de aproximadamente 300
euros al mes en sus cuotas, lo que representa un aumento anual de 3.750 euros.
Este incremento ha planteado desafíos financieros considerables para muchos
hogares españoles y es una de las razones de que el consumo de los hogares
haya aportado al PIB un 1,8 por ciento cuando un año antes había sido del 4,7
por ciento.

Ante esta situación, han surgido diversas estrategias para mitigar el impacto
de estas subidas, incluyendo la renegociación de las condiciones hipotecarias
y la conversión de hipotecas variables a fijas, aprovechando las medidas
gubernamentales que facilitan este proceso sin incurrir en comisiones por
amortización anticipada durante 2023.

Por otro lado, ante esas subidas muchas familias han decidido rebajar su
deuda mediante la amortización anticipada de forma parcial o íntegramente
su hipoteca.

Este fenómeno ha estado en gran medida favorecido por los ahorros

acumulados durante el confinamiento y por la eliminación temporal de las
comisiones devengadas por reembolso anticipado en los préstamos a tipo
variable aprobada en virtud del Real Decreto Ley 19/2022.

En particular, según los datos del Banco de España, el saldo hipotecario en vigor
con fines de adquisición de vivienda se situó en 497.238 millones de euros a
octubre de 2023, lo que significa que se han dado de baja unos 17.000 millones
euros en el último año.

24
A la caída del nuevo flujo de crédito, que ha disminuido un 13% si se consideran
los últimos 12 meses, se ha sumado un aumento en el ritmo de amortizaciones,
del 20% en comparación con los 12 meses anteriores, provocando que en
términos netos el saldo de la cartera descienda un 3,2% en octubre de 2023.

De esta forma, el saldo vuelve a la senda descendente registrada desde la

crisis inmobiliaria, excepto en los años 2021 y 2022, cuando las compraventas
crecieron de forma significativa tras el levantamiento de las restricciones
impuestas durante la pandemia y en un entorno en el que las condiciones
financieras se mantuvieron en unos niveles extraordinariamente favorables.

El stock de hipotecas cae un 2,7% en 2023, en un contexto de atonía en el mercado

inmobiliario con descensos significativas en el número de transacciones de
viviendas, casi un 16% en un año, y con subidas moderadas en los precios, un
4,5% interanual.

No cabe duda de que el endurecimiento de la política monetaria ha tenido

impacto en la financiación hipotecaria.

Con un menor apalancamiento financiero, la deuda consolidada de las

sociedades financieras ha pasado de un 72,1% del PIB al 65,5%, y la de los
hogares, del 56,8% al 48% del PIB.

En este sentido, el Banco de España ha constatado que la transmisión del

aumento de tipos de interés al coste de la deuda viva está casi completada.
De hecho, con las curvas de tipos actuales, casi un 20% del saldo de hipotecas
a tipo variable experimentaría bajadas de tipos de interés en ese primer
trimestre del 2024.

Es de esperar que durante 2024 mejore la evolución de la demanda residencial

porque los dos factores que han contribuido a la caída de la actividad y han
incorporado elementos de incertidumbre al mercado, es decir, las tensiones
inflacionistas y los elevados tipos de interés, presionen menos. Con ello, la
hipoteca puede volver a ser el principal recurso de los particulares para poder
acceder a la vivienda.

Cabe recordar sobre la financiación de la vivienda que la abrupta subida del

euríbor y su mantenimiento en niveles muy altos hasta muy probablemente los
primeros trimestres del 2025, no influye en el coste de los préstamos a tipo de
interés fijo, aunque puede encarecer la nueva oferta de esos préstamos.

Además, descontando la inflación, es decir el factor que ha motivado la

restricción monetaria, los prestatarios a tipo fijo se benefician de una reducción
de las cargas de intereses tanto en términos reales como en proporción de la
renta disponible.

Aquellos con préstamos más antiguos a tipo de interés variable y poca deuda
residual, apenas se resentirán de la subida del precio del dinero.

Sin embargo, el impacto de la subida de tipos de interés será mayor para las
hipotecas con una antigüedad inferior a cinco años, cuyo número se eleva a
cerca de 2,6 millones, de los cuáles casi la mitad son a tipo variable o mixto.

25
3.2 La importancia de la migración
El año 2023 experimentó un nuevo repunte de demanda de vivienda por un
aumento en la relocalización de la población y un fuerte incremento de la
inmigración internacional, que está resultando un factor determinante en la
tensión del mercado de vivienda.

La movilidad de la población sigue en aumento. La nueva Estadística de

Migraciones y Cambios de Residencia muestra un fuerte aumento de la
inmigración internacional, el 41.8% en 2022/2021, y ratifica los elevados
volúmenes de relocalización en los municipios españoles. Sin necesidad de
sumar el aumento de la población por el crecimiento vegetativo, estos datos
ponen de manifiesto la existencia de una demanda nueva de viviendas para el
equivalente al 5.4% (1.9+3.6) en 2021 y del 6.4% en 2022, del total de población
residente, respectivamente.

Además, por un lado, el empleo se ha acelerado, incluido el de los grupos más

jóvenes, y esto provoca un incremento en el aumento de movilidad de población,
y, por otro, permite mejoras de los salarios y mejora de la capacidad de pago.

En ese contexto y como resultado de la dificultad de conseguir financiación,

la demanda de viviendas se sigue orientando hacia el alquiler, y esto añade
tensión a este mercado.

El peso de los residentes extranjeros y no residentes aumenta hasta alcanzar el

11% del total de transacciones en el tercer trimestre de 2023. De esta cifra, un
9.8% de transacciones son realizadas por no residentes, la mayoría de ellos no
españoles, y un 0,7 realizada por españoles no residentes.

26
Así, en total, un 21.5% del total de transacciones es realizada por un segmento de
extranjeros o no residentes en España, en expansión clara desde la pandemia,
que se instalan en el mercado español por medio de la propiedad residencial.

Los motivos de este incremento se encuentran en el auge del teletrabajo, el

incremento de jubilados en los países europeos y la inestabilidad creciente en
ciertos países, que empuja a sus ciudadanos a buscar un lugar de residencia
alternativo.

Es importante tener en cuenta que, en la última década, el shock demográfico

no procede de un baby boom, como en los años 60, sino de un enorme flujo de
migración. Por un lado, de largo plazo, que persigue el empleo y las mejores
condiciones de vida, y, por otro, la de medio y corto plazo, que busca estancias
temporales tanto en los lugares especializados, como industriales.

Las tres grandes capitales receptoras son Madrid y Barcelona, y a cierta distancia,
Valencia. Hay una segunda línea de capitales receptoras de fuertes flujos de
población muy orientadas a los servicios turísticos (Palma, Málaga y Alicante).
Las capitales mencionadas son principales receptoras del flujo total de llegada
a sus provincias y muestran el proceso de aglomeración de población siguiendo
un modelo similar al constatado en otras economías.

27
 La migración de medio y corto plazo –es decir la de residentes temporales
(población flotante)– es menos conocida, tanto porque no existe
empadronamiento, como porque los registros tradicionales de uno de los
principales flujos (los turísticos, aunque hay otros, como la movilidad por
trabajo temporal, la asistencia a congresos o la realización de estudios, que
no se registran) han quedado invalidados como consecuencia de la aparición
de nuevos fenómenos de movilidad que utilizan las viviendas de destino, por
múltiples razones.

La primera, la migración permanente o “global”, sería debida a la atracción

de la ciudad por su mercado de trabajo y se nutre de hogares foráneos. Los
mercados residenciales se ven beneficiados porque crea demanda permanente
de viviendas.

Un aumento en la demanda con capacidad de pago aumentará en el corto

plazo la renta de alquiler y, en una segunda fase y dependiendo de la reacción
de la oferta, los precios de propiedad.

Por tanto, la acumulación de población por el boom migratorio reciente

ha intensificado la elevada dispersión de los precios de la vivienda en los
municipios españoles, un patrón que se comprueba desde 2014.

Figura 11 EL PRECIO DE LA VIVIENDA CRECE MÁS EN LAS

Fuente: Caixabank Research
PROVINCIAS QUE ATRAEN MÁS POBLACIÓN
a partir de datos del INE (VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA ENTRE EL 3T 2021 Y EL 3T 2023 (%))

20

Baleares
Málaga

15 Guadalajara
Santa Cruz de Tenerife Valencia
Alicante

Sevilla Segovia Madrid

Melilla Girona
Cádiz
Granada
Pontevedra
10 Las Palmas Navarra
Lugo Albacete
Rioja Total Nacional
Toledo
Huelva Lleida
Coruña Murcia Barcelona
Orense
Cantabria Álava Tarragona
Ávila Asturias
5 Teruel
Zamora Palencia
Ceuta Guipúzcoa Castellón
Badajoz
Vizcaya Almería
Valladolid
Jaén Cuenca
León Ciudad Real Burgos
0 Córdoba
Salamanca Huesca Soria
Cáceres

-5
-2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5%

El incremento de población ha sido muy desigual entre territorios y ello tiene

implicaciones muy significativas para el mercado inmobiliario. El precio de la
vivienda en España ha crecido con más vigor en las provincias donde más ha
aumentado la población, tal y como se recoge en el gráfico.

28
3.3 Suelo, el gran problema sin resolver
El suelo urbano consolidado continúa siendo el activo más demandado, tres
de cada cuatro búsquedas activas por parte de inversores se centran en el
suelo, sobre todo, se recupera el interés de la demanda por el centro de las
ciudades y se abandona el atractivo por las zonas más apartadas. El suelo
urbano no consolidado, con una gestión lenta, ha cedido parte de su demanda
al urbanizable, que ha ganado seis puntos en los últimos cuatro años.

Respecto del suelo, España tiene una superficie total de 505.990 kilómetros
cuadrados, es uno de los países más grandes del continente, y sin embargo hay
escasez de tierras para la construcción de obra nueva.

Otro de los motivos de la falta de suelo en nuestro país es el fenómeno natural

de la erosión. Se calcula que el 66% del territorio de España se encuentra
dentro de este proceso, especialmente el sureste, según el Colegio Español
de Geólogos.

Un total de 15 millones de hectáreas (el 30% del suelo total del país) sufre graves
problemas de erosión hídrica, otro 24% se expone a una erosión moderada,
generando un proceso de desertización progresiva e importante en toda la
superficie nacional.

Se tardan de 7 a 10 años en fabricar suelo y la espera para los futuros propietarios

se transforma, por consiguiente, entre 10 a 12 años. La burocracia y trámites por
los que los constructores deben pasar para poder edificar, son los siguientes:
• Deben aprobarse el suelo urbanizable en los Planes Generales de
Ordenación Urbana (PGOU).
• Realizar el planteamiento específico de desarrollo del suelo, identificando
cada una de las parcelas, con distintas comisiones gestoras.
• Completar los levantamientos topográficos.
• Clarificar la propiedad de las fincas.
• Realizar el plan parcial, con todos los informes que incluye (medio
ambiente, transportes, etc.).
• Aprobación del plan parcial por parte de la comunidad autónoma y
luego aprobación definitiva (puede demorar hasta 24 meses).
• Redactar el proyecto de urbanización.
• Recibir la aprobación del Ayuntamiento.
• Obtener la licencia de obra de edificación (demora entre 8 a 16 meses).
• Comenzar la construcción (entre 18 y 24 meses).
• Solicitar la licencia para la primera ocupación.

La Sociedad de Tasación, en su Mapa del Tiempo Urbanístico, ofrece su

análisis sobre la situación del suelo en nuestro país. Destaca que zonas de
mayor actividad se encuentran frenadas y las que ya estaban paralizadas, más
estancadas aún.

29
En este contexto, los precios del suelo permanecen estables. El precio medio
del suelo permanece similar al de 2023, en torno a 160 euros/m2, lejos de los
200 euros/m2 en que llego a estar en 2010.

En ciudades Madrid, Barcelona o Málaga, donde el suelo escasea, este es más

caro, llegando a los 300 euros/m2 en regiones como las Baleares, 4% más
que el año pasado. Por otra parte, en cuanto a la superficie de suelo vacante
edificable urbano en España se mantiene igual que en 2022, alrededor del 35%
de su capacidad, escaso desde hace años.

El consenso del mercado dice que el suelo no debería costar más de 150 euros/
por m2 de techo para urbanizar y hoy estamos en 300 euros/m2 de techo en
la mayor parte de España y eso reclama una solución para todo el país, por
supuesto al margen del calendario electoral y a pesar de la dispersión normativa.

Cabe recordar que la distribución competencial en materia de vivienda entre el

Estado y las Comunidades Autónomas se basa en los artículos 148 y 149 de la
Constitución Española de 1978.

El artículo 148.1 establece que las Comunidades Autónomas pueden asumir

competencias en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. El artículo
149.1, por otro lado, atribuye al Estado la competencia para el establecimiento
de las bases y la coordinación general de actividad económica, las bases de la
ordenación del crédito, banca y seguros.

Según el informe “Mercado de suelo y promoción” de Serviland, en 25 de

las principales ciudades de España, hay en juego una bolsa de suelo para
el desarrollo de más de 540 mil viviendas. Si se cruzan estas cifras con las
necesidades actuales del mercado, serían casi capaces, por sí mismas, de
solventar una gran parte del problema esencial que existe en el mercado de
la vivienda.

30
 Capítulo 4

Accesibilidad, un
problema ya estructural

31
 Las condiciones de la demanda son en teoría favorables para el acceso a la
propiedad: el empleo crece, los salarios reales también y se gana capacidad
de compra.

Figura 12 INGRESOS SALARIALES POR TRABAJADOR Y PRECIOS DE

Fuente: INE. Encuesta de
LAS VIVIENDAS (MEDIA TRIMESTRAL, % DE CRECIMIENTO)
coste laboral y MITMA

15,00

10,00

5,00

0,00

-5,00

-10,00

-15,00
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Coste Salarial Real Precios Viviendas_nominal Precios Viviendas. Real

No obstante, subsisten graves problemas de accesibilidad. Como se ha visto, la

mayor parte de la demanda estable es atraída por el alquiler, razón por la que
se tensionan sus precios, y no por la propiedad, a la que es difícil acceder.

De esa forma, cabe esperar que los precios de alquiler continúen creciendo, en
media nacional, en ritmos cercanos al 10%. Entre los motivos están la escasez
general de oferta y el tope legislativo a la actualización de rentas de alquiler,
que será del 3% para el año 2024.

El Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio

entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada
para su adquisición, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos
empleados, continúa con su tendencia descendente desde el tercer trimestre
de 2021— y se ha situado al cierre de diciembre de 2023 en 73 puntos, siendo el
punto de equilibrio de 100 puntos.

32
 Figura 13 ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD POR COMUNIDAD AUTÓNOMA
Fuente: Sociedad
Y % VAR. INTERANUAL
de Tasación

-16% -25% -16% -19%

-18%
102 104 107 113
100

87 99 99
83 87
70 73 76 77 79 -17% -18%
59 63 -21% -14% -21%
-17% -18% -21% -19% -16%
30 -14% -16%
-21%
Illes Balears

Madrid

Cataluña

País Vasco

España

Galicia

Andalucía

Canarias

Navarra

Cantabria

Comunidad Valenciana

Extremadura

Castilla y León

Asturias

Aragón

La Rioja

Castilla la Mancha

Murcia
El dato registrado en el cuarto trimestre de 2023, la cifra más baja desde el
segundo trimestre de 2012 (71 puntos), supone una reducción de 16 puntos
respecto al año anterior, y de un punto con relación al trimestre previo.

Este descenso evidencia que el aumento del precio de la vivienda y el alza de

los tipos de interés acentúan el endurecimiento del acceso a la vivienda.

País Vasco (70), Cataluña (63), Madrid (59) y las Islas Baleares (30) presentan un
Índice de Accesibilidad por debajo de la media nacional, y solo en la Región de
Murcia (113), Castilla - La Mancha (107), La Rioja (104), Aragón (102) y Asturias
(100) un ciudadano medio, con un salario medio, podrá acceder a una vivienda
promedio sin endeudarse más de lo razonable.

Si bien todas las comunidades presentan descensos interanuales significativos,

en la comparativa trimestral se observan diferencias: de las 17 autonomías,
seis mantienen un índice de accesibilidad sin variaciones (Asturias, Canarias,
Castilla y León, Cataluña, Madrid y Murcia), dos han incrementado su nivel de
acceso (Cantabria y País Vasco); y las siete restantes presentan un índice que se
continúa resintiendo.

33
4.1 Los jóvenes son los más perjudicados
La compra de vivienda para este segmento de la población más joven se ha
hecho casi inalcanzable, en primer lugar, porque en esa etapa de la vida no
se han podido generar ahorros suficientes para adquirir una vivienda en
propiedad sin financiación, ni tampoco para solicitar una hipoteca que cubra el
80 por ciento del valor de tasación de la vivienda.

Además, existe un riesgo alto de inestabilidad laboral, con trabajos precarios,

sueldos bajos, contratos cortos y es complicado conseguir un contrato indefinido
con un salario acorde al nivel de formación. De hecho, se da la paradoja de que
la actual es una generación más formada académicamente y no consigue tener
estabilidad laboral durante un largo periodo.

Al mismo tiempo se produce un círculo pernicioso. Con el alto nivel del precio
de los alquileres, cada vez se tienen que destinar más recursos a vivir de alquiler,
y los alquileres altos unidos a sueldos bajos restan capacidad para ahorrar, y sin
ahorros es casi imposible acceder a una hipoteca.

Para alquilar en solitario, una persona joven debería destinar el 93,9 % de su

salario neto anual (Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud
de España).

Como consecuencia, la tasa de emancipación juvenil en España se sitúa en el

16,3% y sigue muy por debajo de los niveles previos a la crisis de 2008 y la crisis
del COVID, y muy lejos de los resultados anteriores a la Gran Recesión de 2008,
cuando se superaba el 25,0 % de personas jóvenes emancipadas. Además, la
tasa de emancipación seguía muy por debajo de la media de la Unión Europea,
del 31,9 % en 2021.

El alquiler es la forma más común de emancipación de las personas jóvenes.

Sin embargo, la subida de precios año tras año es superior a la de los
salarios jóvenes.

El precio mediano del alquiler en el primer semestre de 2023 es el más alto

desde que existen registros: 944 euros al mes. Esto supone el 93,9 % del salario
mediano neto de una persona joven. Además, el precio se encareció un 9,3
% con respecto a un año antes y un 63,9 % respecto al precio que tenían las
viviendas de alquiler diez años atrás. Por su parte, el salario mediano joven
subió un 5,0 % hasta alcanzar los 12.062,59 euros netos al año.

Aún con este incremento, tras la fuerte subida de los precios, el poder adquisitivo
de una persona joven trabajadora se redujo un 3,3 % en un año.

En todas las comunidades autónomas, los gastos del alquiler, sin incluir otros,
superan el 30% del salario, cantidad límite señalada por ONU-Habitat para
considerar que una vivienda es asequible (incluidos los gastos de suministros).
Estos costes se disparan aún más en regiones como la Comunidad de Madrid,
donde una persona debe destinar el 61,8% del salario al alquiler, o las Islas
Baleares, donde supone un 56,9% del salario.

34
 Cuando se analiza por edad, solo el 32,5% de las personas jóvenes dispone
de una vivienda en propiedad, el 15% vive en una vivienda cedida (de manera
gratuita o como intercambio por otro hogar o recurso) y el 52,5% vive en régimen
de alquiler.Sin embargo, de estos últimos, solo el 4,8% dispone de un alquiler
por debajo del precio de mercado.

Desde este Observatorio establecen que, aunque el salario medio de la

juventud ha aumentado un 4,6%, el precio de las viviendas en alquiler lo hizo
un 7,55%. De esta forma, una persona joven tendría que destinar cerca del 84%
de su sueldo a pagar su vivienda, sin tener en cuenta el pago de suministros,
alimentación, transporte, ocio, etc.

Figura 14 ACCESO DE LA POBLACIÓN JOVEN AL MERCADO

DE LA VIVIENDA
Fuente: Observatorio de
Emancipación del Consejo
de la Juventud de España

16-29 años 30-34 años

Total 16-24 25-29 Hombres Mujeres Total

Acceso a la vivienda libre en alquiler

Renta mediana vivienda libre (euros/mes) 944,00

Variación interanual 9,3%

Coste de acceso alquiler

Hogar joven (%/ingresos) 45,9% 48,6% 45,5% 47,2% 44,0% 43,8%

xxVariación interanual (puntos porcentuales) 2,03

Persona joven asalariada (%/salario) 93,9% 167,4% 76,9% 87,3% 101,2% 63,5%
xxVariación interanual (puntos porcentuales) 1,71

Renta máxima tolerable

Hogar joven (euros/mes) 617,59 582,93 622,19 599,61 644,31 646,13

xxVariación interanual 1,4%

Persona joven asalariada (euros/mes) 301,56 169,18 368,16 324,47 279,76 445,80
xxVariación interanual 5,0%

Superficie máxima tolerable de alquiler

Hogar joven (m2) 52,34 49,40 52,73 50,81 54,60 54,76

xxVariación interanual -7,2%

Persona joven asalariada (m2) 25,56 14,34 31,20 27,50 23,71 37,78
xxVariación interanual -3,9%

Acceso a un piso compartido en alquiler

Renta mediana alquiler habitación (euros/mes) 375,00

xxVariación interanual 7,1%

Coste de acceso alquiler piso compartido

Hogar joven (%/ingresos) 18,2% 19,3% 18,1% 18,8% 17,5% 17,4%

xxVariación interanual (puntos porcentuales) 0,97

Persona joven asalariada (%/salario) 37,3% 66,5% 30,6% 34,7% 40,2% 25,2%
xxVariación interanual (puntos porcentuales) 0,73

% ingresos ordinarios 55,9% 112,5% 28,3% 52,5% 60,1% 21,7%

xxVariación interanual -2,39

35
 16-29 años 30-34 años

Total 16-24 25-29 Hombres Mujeres Total

Precio medio de venta de la vivienda

Vivienda libre (euros) 179.320,00

Variación interanual 3,0%

Vivienda libre nueva (euros) 214.480,00

Variación interanual 5,6%

Vivienda libre segunda mano (euros) 178.260,00

Variación interanual 3,0%

Vivienda protegida (euros) 104.229,00

Ratio de solvencia

Precio vivienda libre / salario persona joven 14,9 26,5 12,2 13,8 16,0 10,1
xxVariación interanual -1,9%

Precio vivienda libre / ingresos hogar joven 7,3 7,7 7,2 7,5 7,0 6,9
xxVariación interanual 1,6%

Acceso a la vivienda libre en propiedad con financiación hipotecaria

Coste de acceso propiedad

Hogar joven (%/ingresos) 32,2% 34,1% 31,9% 33,1% 30,8% 30,7%

xxVariación interanual (puntos porcentuales) 1,24

Persona joven asalariada (%/salario) 65,9% 117,4% 54,0% 61,2% 71,0% 44,6%
xxVariación interanual (puntos porcentuales) 13,34

Precio máximo tolerable compra

Hogar joven (euros) 226.964,97 214.227,69 228.655,84 220.355,57 236.783,10 237.452,13

xxVariación interanual 0,7%

Persona joven asalariada (euros) 111.186,92 62.376,12 135.740,41 119.633,47 103.148,43 164.368,12
xxVariación interanual 4,7%

Importe entrada inicial para la compra (euros) 53.796,00

Nº de veces ingresos anuales hogar joven 2,2 2,3 2,2 2,2 2,1 2,1
xxVariación interanual 1,6%
Nº de veces salario anual persona joven 4,5 7,9 3,7 4,1 4,8 3,0
xxVariación interanual -1,9%

Superficie máxima tolerable de compra

Hogar joven (m2) 127,0 119,9 127,9 123,3 132,5 132,9

xxVariación interanual -1,4%

Persona joven asalariada (m2) 62,0 34,8 75,7 66,7 57,5 91,7
xxVariación interanual 4,7%

Ingresos mínimos para adquirir una vivienda libre

Ingresos mínimos (euros anuales) 30.266,80

Ingresos mínimos (euros mensuales) 2.522,23
xxVariación interanual 20,6%
Diferencia con ingresos medios hogar joven 22,5% 29,8% 21,6% 26,2% 17,4% 17,1%
Diferencia con salario medio persona joven 150,9% 347,3% 105,5% 133,2% 170,5% 69,7%

36
Así, se pone de manifiesto que existe una gran diferencia en la posibilidad de
emanciparse de una persona joven según la comunidad autónoma en la que
viva. Esta desigualdad está intrínsicamente relacionada con la tasa de paro
joven que existe en las distintas comunidades autónomas.

Las comunidades en las que hay un mayor porcentaje de la juventud en

situación de desempleo son, salvo alguna excepción, las mismas en las que
menos personas jóvenes hay emancipadas.

En nueve de las 17 comunidades autónomas el salario neto mediano de una

persona joven es de menos de 1.000 euros al mes en 12 pagas. Además, en tan
solo seis comunidades autónomas este salario mediano joven superaba el
salario mínimo de 2023.

En este contexto, el alquiler mediano de una vivienda en España ha aumentado

de manera significativa: en seis comunidades autónomas ni aun dedicando el
100 % de su sueldo una persona joven que cobrara el salario mediano podía
alquilar una vivienda.

Esto, sumado al gran incremento en el precio de los suministros, ha hecho

que para una persona joven sea casi imposible emanciparse en solitario
independientemente de su lugar de residencia.

Teniendo en cuenta que en el conjunto de España el salario joven mediano en

12 pagas se situaba en 1.005,22 euros netos al mes y el alquiler mediano de una
vivienda libre era de 944 euros mensuales, una persona tiene que destinar el
93,9% del sueldo a la vivienda

37
Si a esto le sumamos el gasto mediano de los suministros de una vivienda, de
138,12 euros al mes, el precio de un alquiler, junto los gastos de luz, gas y otros
suministros sumaría 1.082,12 euros mensuales. Es decir, a una persona joven le
faltarían, al menos, 76,9 euros para poder vivir en solitario.

Por su parte, el mercado de la compra, aunque en menor grado, también se

encareció en 2023. Y si bien el importe de una hipoteca era, por lo general, más
barato que el de un alquiler mensual, tampoco ha resultado asequible para una
persona joven.

La primera mensualidad de una hipoteca correspondería al 65,9 % del salario

mediano joven y para pagar la entrada de una vivienda, una persona joven
tendría que ahorrar 53.796 euros, el equivalente a cuatro años y medio de su
sueldo, o lo que es lo mismo, el salario neto íntegro de cuatro años y medio de
una persona joven. La subida del salario mínimo interprofesional a principios
de 2023 afectó en gran medida a las personas jóvenes españolas. El salario
mediano joven subió un 5,0 % hasta alcanzar los 12.062,59 euros netos al año.
Aún con este incremento, la fuerte subida de los precios causó que el poder
adquisitivo de una persona joven trabajadora se redujera un 3,3 % en un año.
Además, los ingresos de un hogar joven se habían reducido un 6,6 %.

Un efecto colateral de la reforma laboral es que se disparó la contratación fija

discontinua. A mediados de 2021, antes de que entrara en vigor la reforma
laboral, había 21.173 personas jóvenes en España con este tipo de contrato. A
mediados de 2023 esta cifra ascendía a 283.481, 13 veces más. Eso sí, el número
disminuyó con respecto al primer semestre de 2022.

38
4.2 Menos oferta que demanda, causa del
desequilibrio
La escasez de suelo en grandes ciudades, las dificultades de financiación de
los pequeños promotores, junto a la falta de mano de obra cualificada o la
subida generalizada del precio de los materiales se encuentran entre las
causas que afectan al despegue de la oferta.

En la última década, el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda

en España ha sido evidente y esa situación puede intensificarse en los
próximos 20 años, si se mantienen los niveles actuales de construcción de
vivienda nueva, que rondan entre las 80.000 y las 100.000 unidades al año,
insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que estaría en
torno a las 200.000 familias de media cada año. El año pasado se estima
que se formaron 280.000 familias, pero solo se han construido 115.000
viviendas, lo que refleja un déficit importante que fuerza al alza los precios.

La oferta de vivienda seguirá avanzando, aunque lo hará de manera

muy moderada: los visados de obra nueva pasarán de los 110.000 en 2023
a los 115.000 en 2024. Aunque los costes de construcción y de financiación
tenderán a descender, todavía permanecerán elevados.

Si tenemos en cuenta la proyección de población para los próximos 15

años, el 50% de la nueva demanda de vivienda se concentrará entre
Cataluña y la Comunidad de Madrid. Solo en estas dos comunidades
harían falta 800.000 nuevas viviendas. Al mismo tiempo, zonas como
Castilla y León o Asturias se verán condicionadas en este sentido por el
fenómeno de la despoblación.

Por lo tanto, continuará una fuerte presión sobre el mercado inmobiliario

por la llegada de inmigrantes a las grandes ciudades y la falta de
construcción de nuevas viviendas.
Este aumento en las operaciones, con el euríbor a la baja, los sólidos
fundamentales del mercado de vivienda y el desequilibrio entre oferta y
demanda, producirá un aumento de los precios de vivienda nueva de en torno
al 4 por ciento para este año y, a partir de 2025, es muy posible que se acerque
al 5 por ciento o incluso supere esa tasa.

39
4.3 Esfuerzo para comprar vivienda y nivel salarial
En la actualidad, la tasa de esfuerzo media en España (el precio de venta del
inmueble que se quiere comprar entre el salario bruto anual) es de 7,23 años.
Es decir, si todos los ingresos de una persona media en España se destinaran a
pagar la hipoteca, tardaría ese tiempo en amortizarla.

El esfuerzo de los hogares para la compra de vivienda alcanzó en el tercer

trimestre de 2023 el 39,2%, llegando a niveles máximos desde el tercer trimestre
de 2011. En cuanto al esfuerzo para la compra de vivienda, los datos históricos
del Banco de España muestran que el máximo se alcanzó a principios de los 90,
cuando los hogares llegaron a destinar en torno al 72% de su salario al pago de
una hipoteca durante el primer año.

Ese porcentaje cayó acentuadamente hasta llegar a mínimos del 25,3% en 1999
para posteriormente subir hasta, durante el estallido de la crisis financiera,
superar el 50%. Ahora, ese esfuerzo de los hogares se sitúa en el 39,2%, diez
puntos más respecto a niveles prepandemia (2019).

Sobre las nuevas operaciones, el coste del servicio de la nueva deuda

hipotecaria está aumentando por la subida de tipos de interés, ha indicado
Banco de España, aunque ha subrayado que para la mayoría de los hogares
se mantiene en “niveles moderados”. En concreto, el 74,3% de las nuevas
operaciones hipotecarias tienen una ratio de esfuerzo inferior al 30%, umbral
que se considera “prudente”.

A pesar de estos datos, el mercado actual plantea una disyuntiva de casi

imposible solución, o suben los salarios o bajan los precios y no parece factible
que se produzcan ninguna de las dos situaciones.

Por el lado de los precios de los inmuebles, la tendencia sigue siendo al alza,
menos o igual que la inflación, pero al alza.

Mientras que, por el lado de las remuneraciones, la estructura salarial española

está muy alejada del nivel de precios.

Según los últimos datos del INE, el grupo más numeroso y que engloba al 40%
de los asalariados (6.856.800 personas), percibieron en 2022 entre 1.440,1 y
menos de 2.373,7 euros brutos mensuales.

40
En la zona baja de remuneración se sitúa el 30% de los asalariados (5.142.40),
cuyos salarios estuvieron por debajo de los 1.440,1 euros.

La parte destacada de la distribución supone el 30% restante, (5.142.40), donde

los sueldos fueron, como mínimo, de 2.373,7 euros o más.

Teniendo en cuenta que el precio medio por metro cuadrado está este año
en 2.925 euros y si se aplica a un piso de 90 metros cuadrados, el precio final
será de 263.250 euros. Con un salario como el del grupo más numeroso, entre
1.440 euros y 2.373 euros, y una tasa de esfuerzo sobre la renta del 30 por ciento
recomendable, se podría pagar entre 432 y 711 euros al mes.

Un préstamo del 80 por ciento de ese importe, porcentaje dentro de lo habitual

en las hipotecas, al 4 por ciento de interés, supondría una cuota mensual de
702 euros, cifra que se sitúa en el rango más alto de la distribución salarial más
frecuente en España.

Hace un año y medio, con en esa misma cuota mensual, se podía pagar una
hipoteca un 25 por ciento más alta, por lo que el coste de financiar una vivienda
es mucho más alto en 2024.

Además, de esfuerzo mensual, el prestatario tendrá que contar con un

desembolso previo de al menos 50.000 euros para cubrir el 20 por ciento restante
del precio de la vivienda, así como de un 10 por ciento aproximadamente para
afrontar los gastos de la compraventa.

A la vista de lo anterior, tanto para quien ya está afrontando los costes financieros
de la compra de su vivienda, como para quien se tiene que esforzar en adquirirla
con los salarios actuales, la dificultad es muy alta o extrema.

Pero si la compra se ha convertido en una tarea colosal, el alquiler es ya un

esfuerzo titánico.

La subida del alquiler a máximos históricos hace que el 65% de la oferta actual
de pisos de dos habitaciones registre un precio muy por encima de lo razonable,
767 euros al mes para una familia con ingresos medios que quieran limitar el
pago a un máximo del del 30% de su salario. El precio actual de ese supuesto se
sitúa en torno a los 899 euros, es decir 132 euros más.

41
El problema de accesibilidad se presenta también ex post, es decir, no solo a
la entrada (como barrera que dificulta el acceso a una vivienda), sino cuando
el hogar ya disfruta de la vivienda. Se produce con la revisión de las rentas de
alquiler cada período de tiempo, pero también en el caso de haber accedido en
propiedad, cuando los tipos de interés de los capitales prestados aumentan y,
con ellos, la amortización mensual.

Este último caso constituyó una de las causas más importantes de pérdida de
viviendas durante la crisis financiera global, mientras que el primero (alquileres
crecientes) representa la fuente fundamental de falta de accesibilidad tras la
recuperación y hasta el impacto de la crisis del COVID-19.

Igualmente, los costes de servicios asociados a las viviendas también se incluyen

como parte de los problemas de accesibilidad: en las situaciones límite, los
hogares cubren sus gastos de vivienda estrictos (para no ser expulsados de
ella), pero no pueden llegar a cubrir los costes de los otros servicios porque
su renta no es suficiente. Uno de estos gastos es el de energía asociada a la
vivienda (o de agua), y su falta de pago ha hecho aflorar problemas como la
pobreza energética (fuel poverty). (Stone, 2006).

Por su parte, se ha ido produciendo una competencia por las viviendas existentes
entre los trabajadores, en las mayores ciudades, acentuando el commuting y,
como consecuencia, la desigualdad espacial en ellas.

Ambos fenómenos, agravados por la falta de oferta, tienen un impacto sobre

la accesibilidad que afecta a la mayoría de los niveles de renta, generando
situaciones extremas en las que los hogares con ingresos medios se han visto
expulsados del mercado.

El efecto más intenso ocurrido en las ciudades se conoce como la “nueva

dimensión urbana de la crisis de accesibilidad”, un fenómeno que afrontan
las grandes ciudades de todo el mundo y que se caracteriza por una
insuficiente accesibilidad residencial, creciente concentración de la población,
gentrificación (sucede cuando un proceso de renovación y reconstrucción
urbana se acompaña de un flujo de personas de clase media o alta que
suele desplazar a los habitantes más pobres de las áreas de intervención) y
sostenibilidad energética.

42
 Capítulo 5

La rentabilidad
inmobiliaria, la otra
cara de la moneda
A esta dificultad de acceso se contrapone la rentabilidad que ofrece para
quienes estén interesados en invertir en vivienda para alquilar.

La rentabilidad se calcula de la siguiente manera: Un inmueble que se alquile

por 1.000 euros al mes, 12.000 euros al año, y que se compra por 240.000
euros, tendría una rentabilidad del 5% (resultado de obtener el porcentaje de
dividir 12.000 / 240.000 = 0,05 que llevado a porcentaje es un 5%). Esta sería la
rentabilidad bruta y hoy en España se puede obtener, con los datos de mercado
publicado por los portales inmobiliarios, un 6,17 por ciento en el alquiler, más
competitiva que la de un Bono del Estado.

43
Para obtener la rentabilidad neta habría que reducir del precio de alquiler
los gastos anuales de la vivienda, es decir, suministros, impuestos, gastos de
mantenimiento, intereses en el caso de una hipoteca, entre otros.

Otra fórmula utilizada para estimar la rentabilidad es calcular el PER (Price

Earnings Ratio). Es la operación inversa porque se divide el precio de venta
entre el precio de alquiler. Este dato equivale al número de veces que la renta
anual de alquiler está contenida en el precio de venta o, en otras palabras, el
número de años que se tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en
las condiciones actuales. El PER de la anterior vivienda sería 20 veces, es decir
240.000 / 12.000 = 20 veces.

También se puede calcular la equivalencia entre precio de alquiler y de venta

para ver que puede resultar más interesante si comprar o alquilar.

Para ello el Banco de España ofrece el dato de la rentabilidad bruta por alquiler
de toda España y lo actualiza trimestralmente. Según los últimos datos, la
rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto
trimestre de 2023 es del 3,4%.

La diferencia con el precio del mercado reside en que el Banco de España

calcula la rentabilidad bruta como el alquiler medio anual por m² dividido por
el precio medio por m2 de 12 meses atrás; y el primero se estima a partir del
dato del año 2006 obtenido de la “Encuesta sobre la vivienda en alquiler de los
hogares en España 2006” del Ministerio de Fomento y se calcula retrospectiva y
prospectivamente utilizando el índice de viviendas en alquiler proporcionado
por el Índice de Precios de Consumo elaborado por el Instituto Nacional de
Estadística, el resultado es inferior al que se obtiene tomando datos actualizados.

Calculada la inversa de ese dato (100/3,4) obtendríamos el PER. En este caso, el

PER sería de 29,4 años o casi 353 meses. Si se multiplicase el precio del alquiler
mensual de una vivienda que interese adquirir por 353 meses, se obtendría el
precio de venta aproximado adecuado.

44
Así, en el caso de una vivienda alquilada por 1.200 euros, al multiplicar ese
precio de alquiler mensual por esos 353 meses, se llegaría a un precio de venta,
aproximadamente 423.600 euros. O en el caso de una vivienda a la venta por
250.000 euros, al dividir entre 353 meses se obtendría un precio de alquiler de
unos 708 euros mensuales.

En definitiva, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media
española (29,4 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea,
será mejor vivir en ella de alquiler.

Además, no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. La ubicación
puede modificar esa ratio y las casas de calidad inferior suelen tener un
PER más bajo.

No obstante, si se considera el precio medio de adquisición de una vivienda

estándar de 90 metros cuadrados en España en enero de 2004, que fue de
196.290 euros (2.181 euros por metro cuadrado), y una renta mensual media
de 1.009 euros, los propietarios obtuvieron un total de 12.117 euros brutos
anuales. Esto supone una rentabilidad del 6,7 por ciento y un per de 16, es decir,
el número de años que se tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler
en las condiciones actuales en España.

La rentabilidad más alta está en Lleida, con un 7,8 y un PER 12, lo que supone
que el precio medio de adquisición de una vivienda estándar de 90 metros
cuadrados en esa ciudad es de 139.372 euros, y la más baja, en San Sebastián,
con un 3,3 por ciento y un PER 29,6, lo que implica un precio medio por ese
mismo espacio de 343.797 euros.

En este caso, la teoría diría que, para vivir, es mejor comprar en Lleida y mejor
alquilar en San Sebastián. Mientras que para invertir es justo lo contrario, Lleida
ofrece más rentabilidad que San Sebastián. Esto quiere decir que el mercado
considera, con los datos actuales, que es más arriesgado poner la vivienda en
alquiler en LLeida que en San Sebastián.

45
 Capítulo 6

Perspectivas
económicas para 2024
La economía española seguirá creciendo en este año, aunque por debajo del
2,5% registrado en 2023. El aumento esperado del PIB se sitúa entre el 1,9 y
el 2,1, lo que significa que se creará empleo y los salarios se incrementarán
por encima de la inflación, por lo que los hogares podrán recuperar su poder
adquisitivo.

A este respecto, hay que tener en cuenta también que los índices generales de
precios industriales que publica el INE se encuentran en terreno negativo y el
crecimiento de los salarios del sector privado se ha estabilizado alrededor del
4% interanual, de manera que los posibles efectos indirectos del encarecimiento
de los costes intermedios de la economía ya se habrían producido y, por tanto,
se reduce la amenaza de efectos de segunda ronda.

46
 También la retirada más gradual de las medidas implantadas para mitigar la
inflación, van a tener un impacto más reducido, algo menor, de un 0,6 p. p, que,
si se hubieran quitado de golpe, cerca de un punto, según estimaciones de
Caixabank.

Esas expectativas positivas sobre la economía se deben fundamentalmente a

que se esperan varias bajadas de los tipos de interés. El tipo de intervención del
BCE está en el 4,5 % y la idea es que en junio se fijarán entre el 4 % y el 4,5 %, en
diciembre se reduzcan al 3,5 % o 4 % y para junio de 2025 desciendan al 3,5 %.

Asimismo, la expectativa de bajada de tipos de interés en 2024 puede provocar

un posible cambio en el balance de la contratación hipotecaria a tipo fijo o a
tipo variable.

La elevada resistencia del ciclo se debe en gran medida a la fortaleza del

consumo privado que se encuentra apoyado por el menor endeudamiento de
los hogares, pero, sobre todo, por un mercado laboral que mantiene niveles
de pleno empleo en la mayoría de las economías. De cara a los próximos
trimestres, pensamos que, con una inflación ya más contenida, se continuará
consolidando la mejora de los salarios reales, lo que seguirá favoreciendo el
consumo privado.

Analizando la evolución del gasto de los hogares, vemos como a pesar del
fuerte “shock” inflacionista vivido en los últimos años, el consumo privado en
términos reales no se ha frenado, e incluso, durante 2023, registró un avance
superior al PIB global, actuando como el gran motor del crecimiento mundial:
en concreto, el aumento del consumo privado real alcanzó el +3,2% a nivel
global, superando en dos décimas el avance del PIB.

Figura 15 EL CONSUMO REAL NO ABANDONA EL TERRENO

Fuente: O.E. y Banca March
POSITIVO, A PESAR DEL FUERTE EFECTO DE LOS PRECIOS

POR DEBAJO DEL PROMEDIO

MUNDIAL (REAL) = 3,2%
10%

8%

6%
Crecimiento 2023

4%

2%

0%

-2%

China India Canadá Estados España Italia Australia Japón Francia Eurozona Reino Alemania
Unidos Unido

Consumo real Efecto precios Consumo nominal

47
En la zona euro, la inflación de los principales componentes se moderó a
distintas velocidades, en una imagen que pensamos dibuja con claridad
las perspectivas para el resto del año. Por un lado, los precios energéticos
mantuvieron una caída interanual, pero que cada vez es menos pronunciada,
mientras que el descenso de los precios de los alimentos se debió sobre todo
a la comparativa frente al año pasado, donde en febrero se había anotado un
repunte anormalmente elevado (+3,7% en febrero de 2023). La tasa subyacente
se situó en el +2,9%, un descenso de dos décimas frente al mes anterior pero
todavía lejos del objetivo. Este comportamiento se explicó porque los precios
de los bienes siguieron con una desinflación rápida, por el contrario, los de los
servicios se resisten a frenarse como consecuencia de la subida de los salarios
y esto hace difícil que, si bien la tendencia de moderación de la inflación
continuará, se puedan alcanzar los objetivos de los bancos centrales ya en 2024.

Además, las actuales tensiones geopolíticas podrían causar nuevos episodios

de tensionamiento de los precios de la energía, que ya no jugará a favor de la
moderación de la inflación: en 2023, el componente de energía retiró décimas
al IPC tanto en la zona euro (-0,2 p.p.) como en Estados Unidos (-0,4 p.p.), algo
que difícilmente se repetirá este año al desaparecer el favorable efecto base de
la comparativa de los precios de la energía.

En este entorno, y sin “shocks” por el lado de la oferta, cabe esperar una
estabilización de los precios de la energía y de esa forma, la evolución de la
inflación dependerá en mayor medida de los precios de los servicios y de los
salarios, porque con aumentos de más del +4,5% a ambos lados del Atlántico,
la inflación se podría situar en niveles de entre el +2,5%-3%, ligeramente por
encima de los objetivos de los bancos centrales.

48
 Capítulo 7

Evolución del primer

trimestre de 2024

49
7.1 Compraventas, mercado en recuperación a pesar de
la caída en marzo
La compraventa de viviendas cayó un 13,7% en marzo de 2024 en comparación
con el mismo mes del año anterior y se situó en 56.559 unidades, según los
datos del Consejo General del Notariado. El precio medio del metro cuadrado
se situó en los 1.683 €/m², con un ascenso del 4,2%.

Esto significa menos vivienda a mayor precio, sin embargo, de una perspectiva
más amplia, es posible hablar de un mercado en recuperación, puesto que, en
relación con el mes anterior, la compraventa de viviendas en marzo ha crecido
y cerrado con 3.417 transacciones más.

Así, en el primer trimestre de 2024, el valor medio de la vivienda terminada

(nueva y usada) ha aumentado 3,3% interanual y 0,1% trimestral. Esta
evolución consolida la estabilización de los precios residenciales dentro de
la desaceleración económica que desde mediados de 2022 ha incentivado la
política monetaria del BCE de mantener altos los tipos de interés.

La compraventa de viviendas en marzo se ha reducido en 14 comunidades

autónomas y aumentado tan solo en 3. Los mayores descensos se han
producido en Navarra (-13,6%), Baleares (-11,6%), Aragón (-11,3%). Por su
parte, las comunidades que han experimentado subidas en la compraventa de
viviendas han sido La Rioja (5,6%), Asturias (4,3%) y el País Vasco (2,8%).

Compraventas inscritas, se rompe la tendencia descendente de los tres

últimos trimestres

Con los datos de los Registradores de la Propiedad, se puede observar que

entre enero y marzo se inscribieron en sus registros 151.476 compraventas de
vivienda, un repunte del 16,6% sobre el trimestre anterior. Con estos datos,
se rompe la tendencia descendente de los tres últimos trimestres y muestra
la fortaleza del mercado residencial, en la medida que respecto al mismo
trimestre de 2023 la caída fue únicamente del 5,9%.

50
 Figura 16 PRECIO DECLARADO POR M2 DE VIVIENDAS REGISTRADAS
Fuente:
Registradores de España

CC.AA. General Var. trimestral Nueva Var.trimestral Usada Var.trimestral

Andalucía 1.714 1,0 % 1.979 5,0 % 1.623 -1,7 %

Aragón 1.529 -2,5 % 1.740 -21.3 % 1.474 5,8 %

Asturias, Principado de 1.311 0,7 % 1.612 -2,2 % 1.238 0,5 %

Balears, Illes 3.325 -4,9 % 3.411 -7,5% 3.306 -4,2 %

Canarias 2.212 -2,4 % 2.110 7,7 % 2.243 -4,9 %

Cantabria 1.753 -2,4 % 1.861 -14,4 % 1.730 0,1 %

Castilla - La Mancha 893 3,1 % 1.129 1,5% 821 1,8 %

Castilla y León 1.135 1,2 % 1.511 1,5 % 1.026 -0,6%

Cataluña 2.463 -0.9 % 2.628 -2.6% 2.427 -0,6 %

Comunitat Valenciana 1.553 -0.2 % 1.894 -4,9 % 1.484 0.5 %

Extremadura 804 9,3 % 1.283 32,4% 749 5,0 %

Galicia 1.444 0,3 % 1.419 -7,0 % 1.451 2,7 %

Madrid, Comunidad de 3.344 1,9 % 3.471 14,5 % 3.308 -0,8 %

Murcia, Región de 1.094 -4.7 % 1.179 -10.6% 1.073 -3,1%

Navarra, Comunidad Foral de 2.021 4,1 % 2.539 14,2 % 1.820 4,1 %

País Vasco 3.031 4,1 % 3.668 13.0 % 2.891 0.9 %

Rioja, La 1.203 -6,7 % 1.431 -7,9 % 1.173 -5,8 %

España 1.998 0,8 % 2.223 3,0 % 1.940 -0,2 %

7.2 Precios, tres trimestres consecutivos de subidas

El precio medio de la vivienda experimenta un ligero incremento respecto al
trimestre anterior y se acumulan tres trimestres consecutivos de subidas, según
los datos de los notarios.

Los 1.998 €/m² del primer trimestre suponen un aumento del 0,8% respecto al
trimestre precedente. Este incremento procede de la vivienda nueva, que crece
el 3,0%, mientras que la usada desciende el 0,2%.

Cabe recordar que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones

y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de
dos años, por lo que es más representativa la evolución de los precios de la
vivienda usada.

51
 Si se toma como referencia los datos de los últimos doce meses para el
conjunto de España y por tanto con un comportamiento más estructural,
muestran que, en el primer trimestre, los 1.984 €/m² de precio medio, han
supuesto un incremento interanual acumulado del 1,9%. Este aumento se
debe principalmente a la mayor fuerza de la vivienda nueva (4,1%), mientras
que la vivienda usada registra un aumento mucho más moderado (1,1%) en
sus precios.

Por CC.AA., en el primer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en

Madrid (3.344 €/m2), seguido de Baleares (3.325 €/m2), País Vasco (3.031 €/m2),
Cataluña (2.463 €/m2) y Canarias (2.212) €/m2. En sentido opuesto, los precios
más bajos se registraron en Extremadura (804 €/m2) y Castilla - La Mancha (893
€/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.

En el primer trimestre de 2024, según Tinsa, el valor medio de la vivienda

terminada (nueva y usada) ha aumentado 3,3% interanual y 0,1% trimestral. El
precio por metro cuadrado es de 1.769, un 0,1%, un -18,2% desde máximos y un
38,6% desde mínimos.

Figura 17 PRECIOS Y VARIACIÓN TRIMESTRAL

Fuente: TINSA

1.800 2,5%

1.750
2,0%
1.700

1,5%
1.650

1.600
1,0%

1.550

0,5%
1.500

1.450 0,0%

1.400
-0,5%
1.350

1.300 -1,0%

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2019 2020 2021 2022 2023 2023

Var. Trimestral Valor m2

Los precios residenciales se han mantenido en el entorno de la estabilización

en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios
con mayor componente turístico y desaceleraciones más manifiestas en los
polos de empleo y sus áreas metropolitanas.

52
 Esta desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con
un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo,
cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de
inflación elevada y altos tipos de interés, que ha sostenido más dinamismo en
la demanda.

La desaceleración general y pausada de los precios es consistente con el

traslado de la subida de tipos de interés a la economía, que ha enfriado la
demanda desde la segunda mitad de 2022, si bien el número de transacciones
de compraventa se ha mantenido en niveles saludables durante 2023.

7.3 Número de hipotecas

Descienden de nuevo las hipotecas totales en marzo, mientras que las
compraventas, que en meses anteriores habían resistido mejor que las
hipotecas, descienden incluso más intensamente, según los datos de los
registradores.

En concreto, las compraventas totales inscritas en marzo disminuyeron el

20,1% respecto al mismo mes del año anterior, después de incrementos en los
dos primeros meses del año, que venían precedidos de trece meses de caídas
consecutivas, siendo septiembre el mes con el mayor descenso del periodo,
con una caída del 20,6%.

De las 107.455 operaciones inscritas en marzo de 2023 se ha pasado a 85.832 de

marzo de 2024, una reducción de más de 21.000 operaciones.

Las compraventas de vivienda caen ligeramente menos, el 19,5% anual, y de las

54.002 operaciones en marzo de 2023 se ha pasado a 43.473 de marzo pasado
una reducción de más de 10.000 operaciones.

Figura 18 COMPRAVENTAS / HIPOTECAS

Fuente: MARZO 2024 VS MARZO 2023 (NÚMERO DE OPERACIONES)
Registradores de España

COMPRAVENTAS COMPRAVENTAS HIPOTECAS HIPOTECAS

TOTALES VIVIENDAS TOTALES VIVIENDAS
120.000

100.000 107.455

80.000 85.832

60.000

54.002
40.000 46.410
43.473
37.708 34.823
20.000 28.618

0
Marzo 23 Marzo 24 Marzo 23 Marzo 24 Marzo 23 Marzo 24 Marzo 23 Marzo 24

53
En cuanto a las hipotecas totales, se registraron descensos más pronunciados
que en las compraventas hasta septiembre de 2023. Desde entonces, se ha
producido una ralentización progresiva de las caídas de hipotecas.

En 2024 se observan datos positivos de hipotecas en febrero mientras que, en

marzo, como ocurrió con las compraventas, se produce un fuerte descenso.

En marzo del año pasado se constituyeron 46.410 operaciones, frente a 37.708

de marzo pasado, lo que supone un descenso del 18,8%, con una diferencia
negativa 8.700 operaciones.

En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 34.823 operaciones de marzo de

2023 se ha pasado a las 28.618 del pasado marzo de 2024, con un descenso
porcentual ligeramente inferior al de las hipotecas totales, del 17,8%, con unas
6.200 operaciones menos.

No obstante, en el primer trimestre del año, el número de hipotecas constituidas

sobre vivienda muestra un importante incremento trimestral, después de seis
trimestres consecutivos de descensos. Por tanto, una clara mejoría comparado
con el pasado ejercicio, se han alcanzado las 108.910 operaciones, con un
aumento del 21,1% con respecto al trimestre precedente (-1,0% en el 4T 2023).

El incremento de la actividad hipotecaria ha sido más intenso que el del número

de compraventas de vivienda, cambiando de tendencia respecto a trimestres
anteriores, a pesar de no haberse producido todavía el esperado descenso de
los tipos de interés.

El porcentaje trimestral de hipotecas constituidas sobre las compraventas

inscritas de vivienda ha aumentado, concretamente en 2,7 p.p. durante el
último trimestre, y la proporción las hipotecas sobre las compraventas ha
sido del 71,9%

54
 Figura 19 EVOLUCIÓN DEL PORCENTAJE DEL NÚMERO DE
Fuente:
HIPOTECAS SOBRE EL NÚMERO DE COMPRAVENTAS.
Registradores de España RESULTADOS TRIMESTRALES.

200%

175%

150%

125%

100%

75%

50%

25%

0%
06T1 06T4 07T3 08T2 09T1 09T4 10T3 11T2 12T1 12T4 13T3 14T2 15T1 15T4 16T3 16T2 18T1 18T4 19T3 20T2 21T1 21T4 22T3 23T2 24T1

Por su parte, la hipoteca media en España se sitúa en 141.912 euros en el cuarto

trimestre (último dato disponible del Instituto Nacional de Estadística), con una
cuota mensual de 707 euros, que en el caso de Islas Baleares alcanza los 1.284
€/mes en promedio.

Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (981€/mes), Málaga
(893€/mes), Barcelona (868€/mes) y Guipúzcoa (807€/mes). En el extremo
opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Cuenca
(392€/mes), Lugo (409€/mes) y Jaén (413€/mes).

55
7.4 Tasa de esfuerzo
Según los datos de Tinsa, el indicador de esfuerzo para comprar vivienda
aumentó una décima respecto al trimestre anterior y se sitúa en el 34,3%. Once
provincias superan el umbral considerado de esfuerzo razonable (35%). El
mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se
enfrenta a una tasa de esfuerzo del 58,6%. Le siguen las provincias de Málaga
(51%) y Madrid (44,3%).

Cinco de las seis capitales más pobladas superan en nivel de accesibilidad

razonable y tres de ellas rebasan también la cota del 45% en su tasa de esfuerzo,
que marca el límite de accesibilidad crítica.

La ciudad de Barcelona es la que muestra entre este grupo de seis capitales el

mayor nivel de esfuerzo, 51,9%, seguido de cerca por Madrid (51,4%) y con algo
más de distancia por Málaga (50,6%). Zaragoza es la única entre las seis grandes
capitales que se mantiene por debajo de la tasa de esfuerzo razonable, incluso
por debajo de la media nacional. con un 32%.

Figura 20 ESFUERZO TEÓRICO EN LAS PRINCIPALES CAPITALES Y

Fuente: TINSA
LAS RESPECTIVAS PROVINCIAS

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%
Barcelona Madrid Málaga Sevilla Valencia Zaragoza

Capitales Provincia Accesibilidad razonable Accesibilidad critica

56
 Capítulo 8

Perspectivas
inmobiliarias para 2024
Para este año, en el mercado se espera que las compraventas mantengan una
tendencia de descenso gradual, y se situarán en torno a las 550.000 viviendas,
por debajo del estimado para 2023 (590.000) pero significativamente superior a
la previsión anterior (510.000).

No obstante, en el segundo semestre de 2024, si los tipos de interés descienden

y la actividad económica gana dinamismo, el mercado inmobiliario pasará de
la desaceleración experimentada en 2023 a una expansión en 2025.

57
Por el lado de los precios, respecto a la vivienda nueva, la proyección del precio
medio para junio de 2024, según la Sociedad de Tasación es de 2.925 €/m2,
lo que supondría un incremento interanual del 4,1% frente al 6,4% registrado
en junio de 2023. Los tiempos de venta son más largos y baja el ritmo de
incremento del precio.

Por capitales de provincia, el precio medio más elevado en obra nueva se

encuentra en Barcelona capital (5.156 €/m2), y tanto la Ciudad Condal como
Madrid y San Sebastián superan la barrera de los 4.000 €/m2. A su vez, Málaga
ciudad se posiciona, por tercer año consecutivo, como la capital española donde
más ha crecido el precio de la vivienda nueva durante el último año (7,2%).

Para la vivienda nueva la tendencia es que los precios aumenten a ritmos de

entre el 2 y el 3% durante la primera mitad de 2024, para acelerarse al 4% en el
tercer trimestre.

Mientras que en el caso de la vivienda usada las tasas de crecimiento podrían

subir en poco más del 1%, y se espera que los precios se congelen o, incluso,
desciendan levemente a partir del tercer trimestre de 2024.

58
 Capítulo 9

Reflexiones finales
El valor del negocio de real estate, solo en residencial, supone 268,9 trillones*
de dólares a nivel mundial, según ha estimado el profesor Carles Vergara-Alert
en la 10ª edición de las Jornadas Real Estate organizada por el IESE, en manos
de fondos de pensiones, grandes aseguradoras, fondos soberanos, inversores
institucionales que deciden en qué países y regiones invierten sus ahorros,
en función de dónde obtengan seguridad (sobre todo seguridad jurídica) y
rentabilidad.

*Cabe tener en cuenta que un trillón estadounidense equivale a un billón en español.

59
Para dar una idea del significado de esa cifra hay que tener en cuenta que el
valor de todo el Producto Interior Bruto (PIB) del mundo (suma de todos los
países) es de 105 trillones* de dólares. El precio (equities) de todas las empresas
que engloban el planeta es de 112,1 trillones* de dólares. El valor de todos los
títulos de deuda emitidos a nivel mundial tiene un precio de 128,3 trillones*
de dólares.

En ese contexto, el mercado inmobiliario de la vivienda seguirá condicionado

por tipos de interés altos, con un desajuste de las cuentas públicas, mientras
la economía se mantiene resiliente. Esto se puede ver en EE. UU., donde el
déficit fiscal para este año será del 5,3% sobre PIB. Solo 1,1 punto porcentual
por debajo del año pasado, lo que implica que será el más elevado desde la
Segunda Guerra Mundial -excluyendo la pandemia y los 4 años posteriores a la
Gran Crisis Financiera.

Por tanto, es contradictorio estimular una economía por medio de bajos tipos
de interés mientras se mantiene cercana al pleno empleo y con una tasa de
crecimiento por encima del 2%.

En Europa, por su parte, Italia alcanza un déficit del 7,2% -ocasionado por el
“super bonus fiscal”, mientras Francia ha anunciado que superará el 4,9%,
cifras incluso superiores a las españolas, donde las estimaciones para este año
continuarán muy alejadas del objetivo del 3%.

Asimismo, los mercados, centrados en los avances conseguidos para reducir

la inflación, exigen bajadas de tipos, pero olvidan que, desde noviembre, la
reducción de balance de la Reserva Federal y el BCE ha sido prácticamente
compensada por las inyecciones de liquidez del Banco de China y el de Japón.

Por lo tanto, la previsión es que se mantenga un elevado coste de financiación

hipotecaria. El Euribor en 12 meses ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021
al +4,1% en octubre de 2023 y al 3,71 % actual, y se espera que mantenga este
nivel al menos hasta final de año.

*Cabe tener en cuenta que un trillón estadounidense equivale a un billón en español.

60
 Esto se traduce en un incremento superior a los 550€ al mes para un nuevo
crédito hipotecario (145.000€ de media en España). Como consecuencia, la tasa
de esfuerzo, ya en el 40% en 2023, continuará en ese nivel.

Ese mayor coste de financiación supondrá una menor tasa de ahorro de

los hogares y fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y
alimentación.

Por otra parte, el fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta
atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. Los bonos han vuelto a ser
una alternativa de inversión, tras años en los que ofrecían rentabilidad próxima
a cero. De hecho, en estos momentos su rentabilidad es muy similar a la de la
vivienda en alquiler (3,5% bruto) si a esto se añade la incertidumbre generada
por la Ley de Vivienda, las tensiones en el mercado inmobiliario seguirán, sobre
todo en el segmento del alquiler.

En ese contexto, hay que destacar que la financiación de vivienda es más

prudente. En los últimos 5 años, en torno a la mitad de las hipotecas se han
firmado a tipo fijo y esto reducirá la carga de los hogares y el número de ventas
forzosas. Además, el número de hipotecas que superan el 80% de LTV (loan to
value) está en mínimos históricos (<10% de las concedidas actualmente).

Los principales motivos que sustentan la demanda de vivienda persisten,

porque se ha ido acumulando a lo largo de la última década por la escasez de
producción y el aumento del coste de los materiales, de manera que, en cuanto
a los precios, aumentarán a ritmos de entre el 2 y el 3% durante la primera
mitad de 2024, para acelerarse al 4% en el tercero.

Figura 21 EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE COSTES DEL SECTOR

DE LA CONSTRUCCIÓN (MITMA)

138,75
140,00
138,51

130,00

120,00
117,45

110,00 107,34

101,54 101,28 106,58 105,03

104,17
100,00 96,94
100,60 101,32 100,00 99,42

92,78 95,56 96,57

90,00
87,34

82,92
80,00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Elaboración propia por el Servicio de Estudios de ANCI, a partir de "Índice de costes del sector de la construcción. CNAE
2009. Base 2015. Índice de costes basado en el consumo de materiales para el conjunto del sector sin incluir el coste de la
mano de la obra", que publica el MITMA.

61
 Figura 22 EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE NACIONAL DE LA MANO DE OBRA
EN CONSTRUCCIÓN (INE)

460

450

440

430

420

410

400

390

380
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Elaboración propia por el Servicio de Estudios de ANCI, a partir de "Índice Nacional de la mano de obra en construcción",
que publica el INE.

A pesar de la subida de tipos de interés de los últimos dos años, la demanda

de vivienda nueva mantiene su atractivo y responde principalmente a tres tipos
de perfiles: reposición, inversor extranjero en costa e inversor nacional senior.

Hay zonas donde hay una clara falta de oferta por mayor concentración de
población. Estas son las principales cuidades, la costa mediterránea e islas.

En un escenario de bajada de tipos, como el que se espera para finales de

este, la demanda debería subir y con ello arrastrar los precios al alza, por lo
que parece difícil que los precios puedan descender en el segundo semestre en
las grandes ciudades, cuyos mercados se encuentran más tensionados y en los
que existe una mayor carencia de oferta adecuada a la demanda.

En cambio, en ciudades con menor demanda, sería posible que no se produzcan

crecimientos ni siquiera en el primer semestre, sino ligeros decrecimientos
porcentuales.

62
9.1 Alquiler
Las viviendas en alquiler en manos de los fondos son residuales en el mercado
español (por debajo del 10% del total), por lo que su papel está siendo clave
como vía para incorporar nueva oferta en el mercado con rentas asequibles;
el problema del mercado residiría, por tanto, en la incapacidad para aumentar
la oferta al ritmo que necesita la demanda y en la progresiva retirada de
vivienda de alquiler tanto por efecto de los cambios legales como por falta de
seguridad jurídica.

El Gobierno ha anunciado que incrementará el bono de alquiler joven en esta

legislatura. Este tipo de ayudas son buenas para la juventud, pero, tal y como
están planteadas ahora, no son una ayuda a la emancipación ya que requieren
que las personas jóvenes estén viviendo de alquiler antes de poder solicitarlas.

9.2 Demanda y transacciones

Aumenta el peso del comprador de vivienda que accede sin financiación, con
una ratio que asciende al 35%-40%, el máximo en una década.

El perfil de adquirente actual se caracteriza por comprar para reponer una

vivienda anterior, o bien con finalidad inversora. En este último segmento
destacan compradores extranjeros en costa, tanto de primera como segunda
residencia, particulares nacionales senior que compran vivienda para destinarla
al alquiler y fondos de capitales, que operan sobre todo en el centro de las
grandes urbes, como Madrid o Barcelona.

63
El peso de los residentes extranjeros y no residentes en las transacciones
aumenta de forma progresiva hasta alcanzar el 11% del total de transacciones
en el tercer trimestre de 2023 en el caso de los extranjeros residentes, a los
que hay que sumar un 9.8% de transacciones realizadas por no residentes, la
mayoría de ellos no españoles.

Así, en total, un 21.5% del total de transacciones es realizada por un segmento

de extranjeros, en expansión clara desde la pandemia, que asientan sus
posiciones en el mercado español a través de la propiedad residencial.

9.3 Oferta
Una financiación más cara para los pequeños promotores más la escasez de
suelo en grandes ciudades, la falta de mano de obra cualificada y la subida
generalizada del precio de los materiales, así como la alta burocratización del
proceso condicionan la oferta.

Las mayores exigencias regulatorias y la experiencia acumulada por los bancos

están jugando un papel esencial en la restricción del crédito promotor, sobre
todo en las capas menos solventes de promotores.

Adicionalmente, la ralentización vivida por el sector inmobiliario durante los

últimos meses ha afectado de forma más intensa al producto de precio medio-
bajo, orientado a compradores de vivienda entre 200 y 300.000 euros, que es
la cohorte de población que tiene un acceso a la financiación más restringido.

La demografía ha provocado un shock doble sobre el mercado de vivienda de las

ciudades como resultado de la coincidencia de distintos tipos de migraciones.

64
Este fenómeno, conocido a través de los datos de una de las plataformas
tecnológicas que lo gestionan (Airbnb), refleja una movilidad turística o de ocio
elevada en las ciudades de casi todos los países del mundo.

Existe un amplio debate sobre su efecto positivo o negativo, pero no hay duda
de que también es un fenómeno global que genera importantes externalidades,
tanto positivas como negativas, afectando de manera diferente a los
propietarios y arrendatarios de viviendas y fuertemente a algunos barrios (ruido
y sobreutilización de servicios públicos, entre otros).

9.4 Soluciones
Accesibilidad

España sufre un claro déficit de vivienda pero, sobre todo, de vivienda nueva, a
precio ajustado a los salarios y, en gran medida, de alquiler.

Para vivir como inquilino, pagar sin demoras y, al mismo tiempo ahorrar, es
difícil encontrar en los enclaves céntricos de las ciudades calidad y respecto a
la compra, para encontrar pisos en venta que respondan a las preferencias más
habituales, y a un precio que no comprometa más de lo debido, la opción más
apropiada es buscar en localizaciones fuera del núcleo urbano.

Aumentar la oferta hasta unos niveles razonables puede llevar entre 10 y 20

años, por lo que se necesitan soluciones parciales temporales, tales como
deducciones al alquiler para determinados colectivos, incentivos al ahorro
destinado a la compra de la vivienda o modificaciones de las regulaciones que
impiden la salida del mercado de viviendas de alquiler y el fomento desde el
gobierno para la construcción de viviendas destinadas al alquiler social.

España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible

hasta 2030, una cifra en la que existe consenso en el sector, para satisfacer la
demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar.
Un total de 761.000 casas se necesitan para alquiler asequible y otras 442.000
para alquiler social.

A velocidad constante esto supondría 150.000 viviendas anuales.

Colaboración público-privada

Según el informe de Culmia en colaboración con GAD3, sobre “Acceso a la

vivienda y las necesidades de alquiler asequible”, existen 1,8 millones de
hogares en alquiler y de ese total 1,37 millones con tasas de esfuerzo superiores
a un 30 por ciento.

Sería necesario el desarrollo de 761.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler

asequible durante los próximos 10 años para satisfacer la demanda, destensar
los actuales precios del mercado y rebajar la tasa de esfuerzo que los hogares
destinan al alquiler, para lo que dedican en la actualidad una media del 40% de
sus ingresos.

65
La inversión prevista para acometer estos nuevos desarrollos se sitúa en 108.000
millones de euros (142.000 euros por vivienda), de los que el 76% provendría de
la inversión privada y sólo un 24% del sector público.

Un total de 81,5 mil millones corresponderían a la inversión privada, que se

repartirían entre los 18.500 millones de los adjudicatarios y 63.000 millones
de la inversión bancaria. La inversión pública por su parte alcanzaría los
26.600 millones a repartir entre las ayudas a la construcción y los subsidios de
financiación.

Por regiones, Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana son las

zonas que precisan de un mayor desarrollo de vivienda asequible, aunque con
inversiones diferentes.

La región catalana necesitará construir 225.000 viviendas de alquiler asequibles

en los próximos diez años, para lo que precisará de una inversión pública de
1.010 millones de euros.

La última actualización del precio de los módulos hace que su inversión sea
menor que la que tiene que realizar la Comunidad de Madrid, pese a que el
número de viviendas que precisa es mayor.

Según el informe, la región madrileña necesita 174.000 nuevas viviendas

de alquiler asequible en la próxima década, con una inversión pública que
alcanzará los 5.418 millones de euros.

Andalucía es otra de las regiones que precisa de un mayor número de vivienda

de alquiler asequible, con un total de 85.000 nuevas unidades y una inversión
de 4.529 millones. Le sigue la Comunidad Valencia con 85.000 viviendas y 3.245
millones. Por último, Canarias, con 46.000 viviendas y 2.486 millones.

66
Quienes más necesitan medidas para conseguir un alquiler asequible son
los hogares con salarios entre 1.000 y 2.000 euros, con una tasa de esfuerzo
desproporcionada por encima del 50% en algunos casos, que representan el
41% de los hogares en alquiler.

Para los grupos de población con ingresos menores de 1.000 euros será
necesario la creación de 442.000 viviendas íntegramente de alquiler público
(vivienda social) y para los que obtiene ingresos mayores de 3.000 euros. un plan
de ayudas enfocado a facilitar el salto al mercado de compraventa mediante
avales a la entrada o desgravaciones fiscales, que afectaría a 486.000 unidades
en los próximos diez años.

Las demandas, las condiciones financieras y la producción residencial han

cambiado desde que comenzó la democracia y aun así no han cambiado el
uso de los instrumentos, ni estos en esencia. Para ello, las políticas de vivienda
disponen de distintos instrumentos y combinaciones. Ya en 2013, en el informe
de Caritas Editores, La vivienda en España en el siglo XXI, se distinguían los
siguiente cuatro puntos:

1. La intervención directa: provisión de vivienda para garantizar el derecho

a una vivienda digna facilitando el acceso a una vivienda pública de
promoción directa.

2. La intervención indirecta: exenciones fiscales como reducción de IVA o

desgravaciones fiscales por vivienda.

3. Las políticas de suelo: determinar la producción de suelo mediante

procedimientos jurídicos normativos.

4. Las medidas que se establecen con relación al régimen de tenencia:

fomento de régimen en alquiler o fomento de la vivienda en propiedad.

Todas ellas en cohesión y dependiendo de qué peso se le atribuya a cada una

determinan la capacidad de accesibilidad.

El riesgo del intervencionismo, La Ley de Vivienda

Sin embargo, existe en los Gobiernos una tendencia a confundir colaboración

con intervencionismo, y a establecer sistemas de control de precios que llevan
a una reducción de la oferta con efectos perniciosos en el largo plazo. Así lo
advierte el Banco de España en el informe acerca de la intervención pública
del mercado del alquiler basado en una experiencia internacional, donde, ante
el fracaso de estas medidas en otras ciudades europeas como París o Berlín,
apunta a que si bien “el efecto inmediato de estas políticas es una mejora en
el bienestar de los inquilinos afectados”, generan reacciones tanto por el lado
de la oferta como de la demanda, lo que puede tener como consecuencia la
pérdida del bienestar social en el medio y largo plazo (López-Rodríguez y Matea,
2020, p. 21)

La teoría económica sostiene que la fijación administrativa de un precio del

alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en
la oferta de alquiler.

67
Esta reducción de la oferta ocurriría tanto por los mayores incentivos de los
propietarios a vender los inmuebles arrendados como por la menor inversión
en la construcción o en la rehabilitación de vivienda destinada al alquiler.

Al mismo tiempo, si el rendimiento neto de la inversión en alquiler residencial

se reduce por la regulación, los gastos de mantenimiento y de renovación de la
vivienda arrendada descendería y esto bajaría su calidad a lo largo del tiempo.

En un amplio conjunto de países los gobiernos han actuado manteniendo una

significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles dirigida,
principalmente, a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda.

Esta política presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el

incremento del precio del alquiler de vivienda: la insuficiencia de inmuebles
disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en
determinados mercados locales.

En cuanto a la política fiscal, puede introducir beneficios fiscales que reduzcan

la tributación efectiva de los propietarios e incremente la rentabilidad neta de
la inversión en alquiler, frente a inversiones alternativas.

Por el lado de la demanda, los subsidios directos o las deducciones fiscales a

los inquilinos puede reducir la carga que el alquiler supone en los ingresos de
los hogares.

68
No obstante, el riesgo de una política de subsidios cuando, como es el caso de
España, la oferta es rígida, produce un impacto limitado sobre las condiciones
de accesibilidad para los inquilinos, porque se crea una transferencia de rentas
(y de recursos públicos) hacia los propietarios de las viviendas en alquiler, que
no beneficiaría a los arrendatarios.

La evidencia acerca de la escasa efectividad de los subsidios explicaría el

progresivo desplazamiento de beneficios fiscales desde la demanda hasta la
oferta de alquiler en buena parte de las economías avanzadas, según ha puesto
de manifiesto el Banco de España.

En una economía en la que crece la demanda de la vivienda, la existencia de

restricciones regulatorias o de naturaleza geográfica que limitan el crecimiento
de la oferta contribuye al crecimiento de los precios inmobiliarios y genera una
mayor volatilidad de estos (Paciorek, A. (2013).

Esto ha quedado patente en España con la Ley de Vivienda y la limitación a

la subida de los precios de los alquileres. El Gobierno ha creado un índice
de referencia del alquiler para que las CCAA que lo deseen puedan declarar
áreas de mercado residencial tensionado y establecer límites a los precios de
los nuevos contratos de alquiler, nunca a los vigentes, que ya de por sí están
limitados a una subida del 3% este año.

De momento, sólo Cataluña lo va a aplicar en 140 municipios. Este nuevo índice

se aplicará a grandes tenedores o viviendas que no hayan estado en alquiler en
los últimos cinco años.

69
Este nuevo sistema ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios
de alquiler de viviendas que sirve, a título orientativo, para la fijación de la renta
en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

La fuente de información principal para fijar los precios de referencia es la

información tributaria contenida en las declaraciones del IRPF de 2022 para
estimar el alquiler en 2024, es decir, con un desfase de dos años y sin actualizar
con el IPC, ni con las limitaciones al alquiler del 2% anual de los últimos años.

Dado que es previsible que el inquilino opte por el precio más bajo y el
propietario al precio más alto, y con datos de 2022, habrá una elevada confusión
entre propietarios e inquilinos sobre cuál es el precio real del alquiler.

En el caso de Cataluña, la Ley 11/2020 de limitación del precio del alquiler en

zonas tensionadas de Cataluña ha generado en el mercado de alquiler fuertes
distorsiones, como resaltan Monrás y Montalvo.

Por un lado, en esos tres años se produce una reducción de precios en el

entorno del 5%, aunque decreciente a lo largo del periodo, mientras que la
oferta de vivienda en alquiler disminuía en el entorno al 10%.

También han observado efectos en el mercado de las compraventas. Además,

ha cambiado la composición de las viviendas en alquiler, pues son las viviendas
que estaban por encima del precio de referencia las que han salido al mercado
de compraventa segmentando el mercado en su conjunto.

Asimismo, el precio del alquiler se ha encarecido para aquellas viviendas por

debajo del precio de referencia. También se aprecian incrementos de precios
en las ventas de inmuebles en los segmentos regulados y no regulados tras la
revocación de la Ley 11/2020.

La norma ha actuado en sentido contrario al buscado, un efecto a la baja en el

precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en
contraste un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron
a pegarse al “techo” marcado por el índice de referencia.

Los datos de Monrás y Montalvo (2022) indican, además, un alto grado de

incumplimiento, pues aparecen en ellos pisos con alquiler por encima de este
índice de referencia. Esto es consistente con la evidencia en otras ciudades
de creación de mercados paralelos negros para alquiler a efectos de sortear
regulaciones.

Por otra parte, cinco meses desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el
derecho a la vivienda, se pueden ver algunas distorsiones.

Según los datos de Ignacio Sampedro, socio de Next Abogados, la oferta de

pisos de alquiler ha caído más de un 30%. Una de las principales razones es la
limitación en la actualización y elevación de la renta del alquiler impuesto por
la Ley de Vivienda.

70
Otra causa primordial es el temor de los propietarios por el riesgo de impagos
de los arrendatarios. El miedo a las ocupaciones y la posibilidad que se le
reconoce al arrendatario para solicitar una prórroga excepcional de un año
(o tres años si el inmueble está sito en una zona de mercado tensionado) a la
finalización del contrato, o de sus prórrogas, si se encuentra en situación de
vulnerabilidad económica (artículo 10.2 y 10.3 Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU)), son impedimentos para que un dueño se decida a arrendar su vivienda.

En la práctica, estas dificultades desincentivarán a los dueños a arrendar sus

inmuebles bajo el régimen de la LAU, optando por enajenarlos, destinarlos al
mercado del alquiler turístico o de temporada, o emplearlos en alternativas
novedosas como el flex living, cortas y medianas estancias, que recoge los
formatos residenciales temporales como coliving, alojamientos para estancias
de semanas o días, y otros con una permanencia de entre uno y tres meses.
Es de escasa regulación legal en muchas regiones en España y ofrece mayores
posibilidades de rentabilidad y beneficio para sus titulares.

Este producto ha ido ganando aceptación en paralelo a la aprobación de la Ley

de la Vivienda, ya que los formatos residenciales con estancias menores al año
no se encuentran en el foco de la nueva legislación.

Otra de las rigidices del mercado en España se encuentra en la regulación actual

del silencio administrativo en las licencias urbanísticas.

71
Según el análisis realizado por Francisco Javier Ruiz Bursón en 2020, el silencio
administrativo y su sentido estimatorio o desestimatorio, ocasiona diferentes
consecuencias y, por tanto, parece necesario un refuerzo del principio
constitucional de seguridad jurídica para no distorsionar el tráfico económico,
el cual vincula tanto a los ciudadanos como a los poderes públicos (art. 9,
apartados. 1 y 3, de la Constitución Española).

La fórmula tradicional adoptada por la normativa urbanística estatal y su

contradicción con la regla general del procedimiento administrativo común
y las que puedan surgir con las distintas normativas autonómicas ocasiona
fuertes distorsiones.

No se ha adoptado una regla diáfana que indique a ciencia cierta si el silencio

será estimatorio o desestimatorio en el caso de que el Ayuntamiento no
resuelva dentro del plazo legalmente fijado. De aquí derivan dos soluciones
alternativas: el silencio positivo si lo pretendido por el interesado es conforme
con la normativa urbanística aplicable, o el negativo en caso contrario.

Si lo solicitado puede ser posteriormente denegado por el Ayuntamiento,

implicará, por un lado, que si el interesado había considerado que la obra era
conforme al ordenamiento la comenzó a su costa, puede encontrarse más
tarde con una resolución denegatoria que le obligue a reponer la realidad
física alterada.

Si el ciudadano, prudentemente, no inicia ninguna actividad urbanística,

queda pendiente de que pase un período de tiempo indefinido hasta que la
Corporación Local se pronuncie, lo cual puede resultar desastroso en el caso de
inversiones inmobiliarias de gran calado.

Por tanto, la tradicional fórmula que se ha venido empleando desde más de

cuarenta años en el derecho urbanístico español es una barrera para el tráfico
inmobiliario y el ordenamiento territorial.

Por ello, sería útil distinguir entre actuaciones urbanísticas de menos calado,
que serían objeto de declaraciones responsables y comunicaciones previas, y
otras de mayor trascendencia sujetas a licencia.

Respecto de éstas últimas, con carácter general, el silencio sería desestimatorio

para que el ciudadano, si lo estima conveniente, pueda acudir de forma
inmediata a la vía judicial.

La VPO

La VPO alcanzó su máxima producción en el año 1985 con un 64 por ciento

sobre el total de viviendas terminadas, para descender hasta el 10 por ciento
del total en el 2022.

Posteriormente, en el año 2018 se registró la cifra más alta de viviendas

protegidas desde el 2012 con 11.860 hogares construidos. En el 2006, antes de
estallar la crisis, para este tipo de viviendas se construyeron 97.617.

72
 La vivienda protegida marca mínimos en 2023. De enero a septiembre del
pasado año, se terminaron en España 5.441 viviendas protegidas promovidas
por los gobiernos estatal y autonómicos, lo que supone el valor mínimo en
los tres primeros trimestres desde 2019. En relación con el año anterior, las
viviendas protegidas con calificación definitiva descendieron un 19%.

Figura 23 EVOLUCIÓN DEL TOTAL DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN

Fuente: Elaboración
OFICIAL VPO INICIADAS ANUALMENTE
propia con datos del
Banco de España

250.000

200.000 198.914

150.000
135.260

100.000
81.958

53.617
50.000

9.124

0
1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022

España ha sido tradicionalmente un país de propietarios de vivienda. Y lo

sigue siendo, pese a que el porcentaje de inmuebles en propiedad ha ido
descendiendo en los últimos años. Según datos de la oficina de estadística
europea (Eurostat), el porcentaje de la población española que residía en una
vivienda en propiedad en 2021 era del 75,8%, mientras que el 24,2% vivía de
alquiler. Sin embargo, la proporción de propietarios de vivienda en España
queda lejos de Rumanía, el país de la Unión Europea con más población
viviendo en una casa en propiedad (el 95,3%). Alemania, por el contrario, es
el Estado miembro donde vivir de alquiler goza de mayor popularidad, pues el
50,9% de la población es inquilina.

El mercado nacional se sitúa a la cola de Europa en cuanto a construcción de

vivienda pública, siendo ya el quinto país de toda la Unión con menor parque
destinado a ello. Del total de la producción de vivienda, sólo el 10% corresponde
a vivienda protegida y de ese porcentaje, la mayor parte (el 80%) proviene
únicamente de la inversión privada.

Los datos oficiales muestran que la producción de vivienda protegida en España

está estancada desde 2013.

73
En la última década, unas 8.600 viviendas protegidas de media al año han
obtenido la calificación definitiva (incluyendo planes estatales y autonómicos),
muy por debajo del promedio de los 20 años anteriores (casi 59.000
unidades anuales),

España dedica apenas un 2,5% de su stock de vivienda a protección oficial o

vivienda asequible.

En Europa la disponibilidad de vivienda protegida en alquiler se mueve entre

un 13% e Finlandia, seguido de cerca por Suecia con un 19%, y Dinamarca con
un 20,9%. Por otro lado, países como Rumanía y Bulgaria se encuentran en la
parte inferior de la tabla, con tan solo un 1,5% y un 2,5% respectivamente de su
stock de vivienda destinado a la protección.

Entre los países de Europa occidental, Países Bajos destaca con un 30% de su
stock de vivienda dedicado a la protección, seguido por Austria con un sólido
24%. En contraste, Luxemburgo presenta un modesto 5,1%, mientras que Bélgica
y Alemania muestran cifras más bajas, con un 6,5% y un 3,9% respectivamente.

74
 Capítulo 10

Conclusión
El mercado inmobiliario tuvo a favor durante 2023 una fuerte creación de
empleo, 783.000 ocupados más, unos flujos de emigración relevantes, 600.000
personas, fuertes compras de los extranjeros, una situación financiera de los
hogares menos tensionada, y una estabilización de los costes de construcción.

El importe que deben destinar las promotoras a las obras de construcción de

viviendas se ha reducido ligeramente, un 0,9%, y se sitúa en cotas cercanas a
las registradas durante el segundo semestre de 2022, según el Índice de Costes
Directos de Construcción, elaborado por la empresa constructora ACR. Se
debe tener en cuenta que, a pesar de que los costes de construcción se han
estabilizado tras los picos registrados en 2022, continúan siendo un 4,4% más
caros que hace un año.

75
Los condicionantes para este año 2024 son:
• Desde 2021, el número de nuevas viviendas terminadas se ha estabilizado
en torno a las 90 mil unidades anuales, frente a unas 650 mil anuales en
el promedio del período 2006-2008. Esto significa que, si se mantiene
ese ritmo, para alcanzar a la demanda existente y poder suplir el déficit
de inmuebles en el país, que el Banco de España ha cuantificado en
600.000 viviendas hasta 2025, se tardarán al menos siete años.
• Habría que multiplicar por cuatro el ritmo anual de viviendas terminadas
para equilibrar el actual desfase entre oferta y demanda o, de otro modo,
se tardarán al menos siete años en conseguir lo que debería alcanzarse
en dos años.
• Un mercado laboral fuerte, (revisión salarial convenios total +2,85%
hasta febrero 2024).
• Escasez de oferta en las principales ciudades, costa mediterránea e islas.
• Rebajas de tipos de interés. Los fundamentales de la vivienda son
buenos y no existe burbuja.
• En el primer trimestre de 2024, el valor medio de la vivienda terminada
(nueva y usada) ha aumentado 3,3% interanual y 0,1% trimestral.
• La situación del suelo en nuestro país destaca por el hecho de que las
zonas de mayor actividad se encuentran frenadas y las que ya estaban
paralizadas, más estancadas aún.
• La inversión para poder desarrollar suelo debería ser anticíclica,
mediante una política soportada y avalada por la administración estatal
y las autonómicas, que permitiera poder ir desarrollando bolsas de
suelo, con el objetivo de que cada cierto tiempo hubiera un remanente
de suelo en gestión y en transformación, que se convirtiera en un suelo
finalista y esto podría ayudar a solventar el desequilibrio de la oferta.
• Con los datos de 2023 aparece un retrato para la juventud española
caracterizada por una tasa de emancipación más alta, una tasa de paro
que ha bajado a niveles de 2008 y con un salario mediano incrementado
en un 5,0 %; pero esas mejoras globales no han llegado a todas las
comunidades autónomas y, de hecho, el precio de los alquileres, la
forma más habitual de emancipación para las personas jóvenes ha
subido mucho más que los salarios.
• El Programa de Estabilidad 2023-2026 remitido por el Gobierno a
Bruselas plantea que el gasto anual de España en vivienda y servicios
comunitarios se situará en el 0,5 por ciento hasta 2026, la misma
proporción que en los años 2021-2022. Un claro estancamiento.
• En la última década, se evidencia un desequilibrio entre la oferta y la
demanda de vivienda en España. Esta tendencia podría intensificarse en
los próximos 20 años, de mantenerse los actuales niveles de construcción
de vivienda nueva, que rondan entre las 80.000 y las 100.000 unidades
al año, insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que
estaría en torno a las 200.000 familias de media cada año.
• El número de hogares españoles está creciendo con fuerza, en parte
debido a la inmigración.

76
• El crecimiento económico, más fuerte que el promedio de la eurozona,
impulsa el mercado inmobiliario.
• La economía española, más resiliente también, ha reducido la tasa de
desempleo más que en el resto de la eurozona, aunque todavía está por
encima del promedio de la región.
• Un mayor crecimiento de los salarios nominales y una menor inflación
ha hecho que el aumento de los salarios reales vuelva a territorio
positivo.
• Los hogares españoles actualmente están ganando poder adquisitivo.
• Un mercado laboral ajustado y el repunte del crecimiento salarial
mejoran la renta bruta disponible.
• Muchas familias pudieron acumular ahorros durante la pandemia, que
ahora están utilizando para comprar una casa.
• La fuerte demanda extranjera de propiedades españolas está ejerciendo
una presión añadida sobre los precios de la vivienda.
• El crecimiento del precio de la vivienda en regiones turísticas como las
Islas Baleares, Canarias y la región mediterránea está por encima de la
media nacional.
• Cada vez más propietarios mantienen sus propiedades libres para
alquilarlas a turistas, lo que crea una tensión adicional en el mercado
inmobiliario.

77
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