ZONAS HOMOGENEAS FSICAS - GEOECONMICAS

1. Soporte Jurdico
La Ley 14 de 1983, Artculo 4. Decreto Reglamentario 3496 de 1983 Decreto 3496/83 (Artculos No.11, 12, 13) Consiste en el conjunto de operaciones destinadas a:

Renovar los datos de la formacin catastral. Revisar los elementos fsicos y jurdicos del catastro Eliminar en el elemento econmico las disparidades originadas por:

Cambios fsicos Variaciones de uso o de productividad Obras pblicas Condiciones locales del mercado inmobiliario

1. Soporte Jurdico

Ley 388 de 1997 Decreto 1420 de 1998(Artculo 6) Resolucin 2555 de 1988 IGAC. Plan de ordenamiento territorial POT Manuales internos de cada Catastro referentes al proceso de actualizacin catastral.

AVALUO CATASTRAL MINIMO: Artculo 79 Ley 223 /95, Pargrafo 2:

El avalo catastral de los bienes inmuebles no puede ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su valor comercial.

CATASTRO
Inventario o Censo debidamente actualizado y clasificado de los Inmuebles pertenecientes a los Particulares y al Estado, con el objeto de lograr su correcta identificacin fsica, jurdica fiscal y econmica. Sistema de Informacin de tierras basado en el predio, para su administracin, la planificacin urbana y rural, el Ordenamiento Territorial, manejo ambiental y desarrollo sostenible (FIG)

AVALUOS MASIVOS POR ZHF

AVALO DEL TERRENO
ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y GEOECONOMICA

MODELOS ECONOMETRICOS

AVALO DE LA CONSTRUCCIN

PREDIOS MUESTRA

AVALUOS COMERCIALES

DE INGRESO OBLIGADO CON INFORMACION EXACTA

DEFINICION DE ZHF

FSICAS: Espacio geogrfico de una regin con caractersticas similares en cuanto a su aspecto fsico se refiere. ( Norma de Uso del Suelo, Topografa, Servicios Pblicos, Vas (Clase y estado), Actividad Econmica de los Inmuebles, Tipo segn Actividad * Variables (Plan Ordenamiento Territorial) GEOECONMICAS: Espacio geogrfico de una regin con caractersticas similares en cuanto a precio.
DETERMINACIN ZONAS GEOECONMICAS: Proceso por el cual a partir de puntos de investigacin econmica, definidos dentro de las zonas fsicas, se establece el valor del mercado inmobiliario para los terrenos en ellas localizados

DESTINACION ECONOMICA.

La destinacin es la que regula el uso, la ocupacin y aprovechamiento del suelo y define la naturaleza y las consecuencias de las actuaciones urbansticas. Nos indica la normatividad existente en una zona. Estas reas estn debidamente reglamentadas dentro de los planes integrales de desarrollo de cada municipio

Pautas para la consulta de la Normatividad

1) Ubicar el predio o sector en el AREA DE REGLAMENTACION. 2) Ubicar el polgono que reglamenta el predio o sector para el caso de las UPZs los planos de uso y edificabilidad. 3) Con la codificacin del polgono consultar: a) NORMAS ESPECIFICAS aplicables a los predios o predio en particular. b) NORMAS GENERALES O COMUNES que rigen para todos los predios ubicados en el tratamiento correspondiente. - De Conservacin y de Actualizacin para toda la ciudad. - De Estacionamientos. - De usos urbanos y los dems que se apliquen. La correcta identificacin de la norma de uso, es el punto base para una correcta asignacin de valores. CONTROL DE CALIDAD: El supervisor realizara una comparacin de la informacin entregada por el profesional responsable de elaborar las ZHF, con respecto a las normas expedida por el DAPD para los sectores objeto de estudio.

TOPOGRAFA

Para la clasificacin de las zonas homogneas fsicas se tendrn en cuenta la pendiente medida en un porcentaje as: Plana. 0 - 7 % Inclinada. 7 14 % Empinada. Mayor 14 %

SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS

Hace referencia a la existencia o no de las redes secundarias (Con conexin a las redes primarias) de servicios pblicos como son : Agua, energa, alcantarillado, alumbrado pblico, telfono, gas domiciliario; que permitan o faciliten el desarrollo de mltiples construcciones, y no tomando como referencia la construccin o existencia de una vivienda

CLASIFICACION

Servicios Bsicos: Se consideran los servicios indispensables para el normal desenvolvimiento de las actividades urbanas como son, energa elctrica, acueducto y alcantarillado. Servicios complementarios: Se consideran aquellos servicios que elevan la calidad de vida de las personas, permitiendo una mejor comunicacin, seguridad ciudadana y disminucin de costos en de los servicios bsicos, como son telfonos, alumbrado pblico y gas natural.

CLASIFICACION

Basados en lo anterior se considera que una clasificacin preliminar de la variable servicios de manera general ser la siguiente: Sin servicios: Ausencia total de cualquier tipo de red secundaria. Servicios bsicos incompletos[1]: Ausencia de por lo menos un servicio considerado como bsico. Servicios bsicos: Presencia de los servicios de acueducto, alcantarillado y energa. Servicios bsicos ms un complementario: Presencia de uno de los servicios considerados como complementarios, adems de los servicios bsicos. Servicios bsicos ms dos complementarios: Presencia de dos de los servicios considerados como complementarios, adems de los servicios bsicos Servicios bsicos ms tres complementarios: Presencia de tres de los servicios considerados como complementarios, adems de los servicios bsicos [1] Es posible que en la ciudad se encuentren zonas que aunque no presentan redes secundarias de algn servicio considerado como bsico, si presenten redes de servicios complementarios por lo que nos obligara a introducir una clasificacin adicional (servicios bsicos incompletos mas complementarios). Para el efecto se ha considerado que es ms importante censar, cual es el servicio bsico que no presenta el sector, teniendo en cuenta que esto redundar en la determinacin del valor de la tierra.

VIAS

CLASE DE VA, Tiene que ver con la presencia o ausencia de las mismas, los materiales de construccin y con el ancho de la va. Sin vas: Cuando la zona carece por completo de vas. Peatonales sin pavimentar: Se trata de aquellas reas en donde las vas no permiten la circulacin de vehculos, ya sea por sus dimensiones, o por que se les ha colocado impedimentos tales como materas en las bocacalles, razn por la cual slo permite el desplazamiento y circulacin de personas, bicicletas o motos. y no cuentan con pavimento o asfalto Peatonales pavimentadas: Son vas de caractersticas similares, funcionalmente a las anteriores, con cubrimiento de asfalto o pavimento. Se pueden encontrar adems adoquinadas, condicin que se debe asimilar al pavimento. Vehiculares sin pavimentar: Son vas que por su diseo y tamao permiten la circulacin de vehculos automotores, de una o mas calzadas y carriles y se encuentran sin pavimento o asfalto, y la condicin de que se encuentre la va slo en tierra o afirmada, no har diferencia para su registro. Vehiculares pavimentadas. Las caractersticas son similares a las anteriores pero se encuentran con asfalto o pavimento, en alguna reas de la ciudad se encuentran con adoquines, pero que para efectos de registrarlas, se asimilan en esta categora.

VIAS

ESTADO DE LAS VAS. El estado de la va se refiere a las condiciones de diseo y elementos constructivos de ellas, en especial se refiere, a las condiciones que faciliten o dificulten la circulacin de vehculos automotores. Para efectos de un adecuado censo catastral, y con miras a establecer un verdadero valor de los inmuebles es necesario identificar el estado en que en el momento de la actualizacin, se encuentran las vas. Este estado debe calificarse en: Sin estado: Asignable a las zonas sin vas Malo: En general la existencia de huecos de gran profundidad, juntas de dilatacin de gran tamao, o con relleno de ellos o el resquebrajamiento de la cinta asfltica o del pavimento de la va. Adicionalmente debe tenerse en cuenta el hundimiento de la banca, en los casos que genera columpios o rizados, que hacen que al desplazarse el vehculo salte, o la marcha deba hacerse a muy baja velocidad. En estas condiciones debe clasificarse como un estado malo. Regular: Cuando las condiciones de las vas, enumeradas anteriormente no son muy acentuadas o muy continuas, lo cual permite que el desplazamiento se haga a mayor velocidad. Se debe clasificar la va como estado regular. Bueno: Se clasifica como estado bueno, cuando no existen las condiciones enumeradas anteriormente, y tienen algunas condiciones mnimas de diseo, en donde el peralte, en las vas con curvas permite el desplazamiento rpido de los vehculos. Excelente: Se clasifican como tales aquellas vas cuyas condiciones de afirmado, de la capa asfltica o de pavimento, no presentan las condiciones enumeradas anteriormente, y adems su diseo y condiciones constructivas son ptimas, lo cual permite, que el vehculo se desplace a la mxima velocidad permitida.

VIAS

INFLUENCIA DE LAS VIAS. La clasificacin de influencia de las vas debe ser tomada del POT, pero adicionalmente, puede decirse que existe una estrecha correlacin entre las caractersticas de estado, y esta clasificacin. Teniendo en cuenta la importancia de esta variable se debe clasificar en: Sin influencia: Asignable a las zonas sin vas Vial local: Est conformada por los tramos viales cuya principal funcin es la de permitir la accesibilidad a las unidades de vivienda. Vial zonal o intermedia: Est constituida por una serie de tramos que conforman las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como alternativa de circulacin a stas. Permite el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal. Arterial complementario: Es la red de vas que articula operacionalmente los subsistemas de la malla arterial principal, facilita la movilidad de mediana y larga distancia como elemento articulador a escala urbana. Arterial bsico o Principal: Es la red de vas de mayor jerarqua que acta como soporte de la movilidad y accesibilidad metropolitana y regional.

ACTIVIDAD ECONOMICA DEL INMUEBLE

Para la elaboracin de las ZHF, es necesario registrar que tipo de actividad se est desarrollando efectivamente en el inmueble (terreno) pues an cuando en condiciones ideales esta actividad debera coincidir con la norma de uso, en muchas oportunidades estos dos aspectos presentan diferencias.

ACTIVIDAD ECONOMICA DEL INMUEBLE

No edificado. Se refiere a aquellas reas de la ciudad en las cuales no existen construcciones de ningn tipo o solo se encuentran un nmero mnimo de ellas, respecto al potencial que su norma permite. Residencial. Son aquellas reas de la ciudad en las cuales la predominancia de los inmuebles se encuentran soportando construcciones dedicadas a la vivienda o residencia de las personas, aun cuando existan algunos predios o parte de ellos, en los cuales se pretende expendio de mercancas, o presten algn tipo de servicios personal o profesional. Comercial y de servicios. reas o zonas de la ciudad en la cual los predios en forma predominante, prestan algn servicio[1] o realizan venta de bienes o mercancas. Industrial. Aquellas reas en las cuales se realizan actividades de extraccin o transformacin de materias primas, as como produccin de mercancas y almacenamiento de productos terminados. Dotacional. Es el espacio urbano construido destinado a la prestacin de servicios sociales necesarios para la vida urbana, (colegios, universidades, casas de culto, cementerios, instalaciones militares, hospitales, etc). Espacio pblico: Se llaman bienes de la unin aquellos cuyo dominio pertenece a la Repblica. Si adems su uso pertenece a todos los habitantes de un territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la unin de uso pblico o bienes pblicos del territorio. Recreacional y deportivo. Es el rea de la ciudad en la cual existen inmuebles dedicados a la recreacin y esparcimiento de las personas, sean de propiedad pblica o privada. En oportunidades por su gran tamao, un slo predio puede llegar a conformar una ZHF. [1] El concepto de dotacional en lo fundamental corresponde a un servicio por lo cual puede quedar enmarcado dentro de esta categora, aun cuando en algunos casos pueda por razn del tamao manejarse por separado.

TIPO SEGN ACTIVIDAD ECONMICA DE LOS INMUEBLES

NO EDIFICADO Urbanizable no urbanizado. Corresponde a aquellos predios, que estn dentro del permetro urbano y que no tiene restriccin legal para adelantar algn tipo de desarrollo constructivo, pero carecen de redes de servicios pblicos domiciliarios y redes viales, caractersticas mnimas, para que un terreno se considere como urbanizado. Urbanizados no construidos. Se trata de aquellos predios o reas dentro del permetro urbano en las cuales, se encuentran las redes de servicios pblicos y viales, pero no presentan construcciones, de tipo urbanizacin o de auto desarrollo. No urbanizable. Corresponde a los predios o reas que estn dentro del permetro urbano, pero que por condiciones de ser de alto riesgo o estar protegidos por razones ecolgicas, paisajsticas, no pueden desarrollar construcciones de ningn tipo o solo con caractersticas muy especiales, y con un muy bajo ndice de ocupacin y construccin (tales como casetas para el celador, observatorios de aves, cabinas de informacin etc.).

RESIDENCIAL

Los tipos establecidos en el momento son seis y se agrupan en razn de los puntajes obtenidos mediante la calificacin de las construcciones. As: Tipo Rango de Puntaje Tipo 1 0-10 Tipo 2 11-28 Tipo 3 29-46 Tipo 4 47-64 Tipo 5 65-82 Tipo 6 Mayor a 82

COMERCIAL Y DE SERVICIOS

Vecinal (Comercial puntual): (no aglomerado; se refiere a los locales comerciales independientes[1], que existen en los barrios (tiendas de barrio) y que son mas del 50 % del costado de manzana, alcanzan a formar tendencia comercial, debido a que surten las necesidades bsicas del barrio en que se ubican. Las construcciones no presentan adecuaciones importantes para el uso comercial pero se nota una independencia de la vivienda. Nota: Si surgen dudas sobre la delimitacin de la zona es recomendable contar el numero de predios comerciales dentro de la zona delimitada, si esta supera el 50% de los predios, esta se encuentra bien demarcada, de lo contrario se debe revisar la delimitacin de la zona. Zonal (Comercial Aglomerado no especializado): Se incluyen en esta clasificacin cuando ms del 70% de las construcciones en la primera planta o piso funcionan locales comerciales o de servicios privados. Las construcciones presentan caractersticas en cuanto a espacios para circulacin de pblico, vitrinas, avisos etc. Pueden presentar dentro de la misma estructura del inmueble combinacin con otros usos. Urbano (Comercial Aglomerado Especializado): Son aquellas zonas en donde existen locales comerciales individuales, o centros comerciales, en donde los locales en su gran mayora expenden bienes de la misma naturaleza o especie, que inducen a los habitantes de muchos sectores de la ciudad a dirigirse all para adquirirlos Metropolitano (Comercial Aglomerado multiespecializado): Son reas de la ciudad donde se concentra actividad comercial de diferentes tipos, generalmente reconocidas en el mbito de la ciudad, y que es normal que la mayora de los habitantes se dirigen all para adquirir bienes y servicios. Se pueden encontrar en zonas, ejes viales o centros comerciales. Ej. San Andresitos y centros comerciales como Unicentro etc,

[1] Cuando en las construcciones se desarrollan actividades comerciales, que no tiene independencia fsica del resto del inmueble (muros) no pueden clasificarse como locales comerciales, lo mismo que si en una vivienda se presta el servicio de Saln de Belleza o peluquera, si el espacio no es independiente tampoco se clasificara como local de comercio o servicios.

INDUSTRIAL

Industria extractiva: Corresponde a aquellos predios en los cuales se extrae material para ser usado en la industria de la construccin, independientemente que sufran alguna transformacin, tales como las areneras, o las fabricas de ladrillos o tejas ( chircales tcnicos o no) Industria Transformadora: Predios en los que se realizan transformacin de materias primas para producir bienes intermedios o finales de consumo. Talleres: Corresponde aquellos predios en los cuales se realizan actividades de reparacin de cualquier tipo de maquinaria, especialmente vehculos.

DOTACIONAL

Educativos Salud Centros Culturales Administrativos Pblicos De Culto Religioso Abastecimiento de Alimentos Recintos Feriales Cementerios Servicios Pblicos y de Transporte Seguridad ciudadana

ESPACIO PBLICO

Espacio Pblico Vial. Corresponde a la malla vial de la ciudad, incluida en el censo de la Defensora del espacio publico y que sean incorporados en la base catastral como predios. Espacio Pblico de Zonas Verdes. Son aquellos predios o porciones de predios, que por norma deben ser cedidos al Distrito Capital como zonas verdes, o los parques y zonas verdes de los barrios. Espacio publico de parques: Son aquellos predios destinados a la recreacin y el esparcimiento de la comunidad, pero que para su disfrute no requieren de infraestructuras constructivas. Otros Espacios Pblicos. Se trata de los otros espacios pblicos que no hayan sido definidos en los anteriores, pero que tiene esta categora, tales como las plazas de mercado etc.

RECREACIONAL Y DEPORTIVO

Parques: Los parques urbanos agrupan aquellos elementos del espacio pblico, destinados a la recreacin pblica. Las reas comprendidas por estos parques constituyen suelo de proteccin Clubes y parques privados: Son predios dedicados a la recreacin y el esparcimiento de las personas, pero que existe restriccin de acceso al pblico en general y solo se accede a l por asociacin o el pago de un estipendio. Instalaciones deportivas: Predios destinados para instalaciones olmpicas, estadios, coliseos, plazas de toros y veldromos.

PLAN DE TRABAJO
1. Determinar las ZHF de la Zona de trabajo en el municipio, preferiblemente por barrio. 2. Determinar los puntos de investigacin en cada ZHF de manera estadstica aleatoria y los puntos atpicos en la zona, adems de recopilar todas las ofertas de inmuebles en el sector.

3. Elaborar avalos comerciales de los predios muestra para determinar valores de terreno y construccin puntuales, que alimenta los modelos economtricos.

PLAN DE TRABAJO
4.

5.

Se aplican los procedimientos o mtodos valuatorios en cumplimiento de la Resolucin 762 de 1998 del IGAC, todos apoyados con las encuestas a Profesionales Avaluadores del municipio ( por punto no por zona). A todos los puntos avaluados, a las ofertas y las encuestas de cada punto se realiza el tratamiento estadstico por separado, obteniendo un valor mximo y un valor mnimo con un coeficiente de variacin menor al 15%. Con estos tres clculos se toma decisin sobre el valor de terreno ms probable de la ZHF.

PLAN DE TRABAJO
6.

Anlisis y aprobacin de los modelos economtricos por uso o tipo de edificacin, dependiendo de las variables levantadas en campo en cada uno de los predios. (Todas deben ser independientes y cuantificables). Aplicacin de los valores de terreno y construccin a los predios de la ZHF.

7.

AVALUO MASIVO = AVALUO TERRENO DE LA ZHFG + AVALUO CONSTRUCCIN

AVALUO TERRENO: Se obtiene mediante la determinacin de las ZHF y GE

( AVALUO TERRENO = rea M2 X Valor M2)

AVALUO CONTRUCCIN: Aplicacin de modelos matemticos segn cdigo de uso

(AVALUO CONSTRUCCIN = rea M2

X Valor M2)

VARIABLES SE PUEDEN ESTABLECER LAS NECESARIAS , PERO COMO MINIMO DEBEN SER :

Zona Homognea Fsica

Destinacin (Definida por el Acuerdo 6 de 1990 o POT)

I. II.

III.

Clase de suelo reas de Actividad Tratamientos Urbansticos Topografa Servicios Pblicos Domiciliarios Vas Actividad econmica del inmueble Tipo segn actividad econmica del inmueble

Adecuacin al suelo urbano

IV. V. VI.

USOS DE LOS INMUEBLES

VII. VIII.

VARIABLES COMO EJEMPLO

CLASE DE SUELO 5. Urbano Protegido 6. Urbano no protegido

Zona Homognea Fsica

Notas:

1. Se debe asignar 00 (sin asignar) cuando el sector no se encuentre reglamentado por ninguna de las normas establecidas: Acdo.6/90 y POT.

2. Se debe asignar 00 cuando se trate de tratamientos en suelo de proteccin con cdigo 67, 68 y 69.

3. Cuando el predio pertenezca a 2 o ms sectores de la estructura ecolgica principal, se clasificar con el cdigo donde exista la mayor proporcin de reas.

Zona Homognea Fsica VARIABLES COMO EJEMPLO

Zona Homognea Fsica VARIABLES

Zona Homognea Fsica VARIABLES

Zona Homognea Fsica VARIABLES

ESTRUCTURA DE LA ZHF URBANA Ejemplo de Codificacin Clase de suelo 6 Urbano no protegid o Area de actividad 0 3 0 Actualizacin Tratamiento 2 Topografa 1 Plana 1 Servicios 4 5 Vas 2 2 Vial zonal o Intermedia Actividad econmica de los inmuebles 2 Comercial Tipo segn actividad 2 Zonal (Comercial Aglomerado no especializado)

Residencial General

Bsicos incompletos solo agua

Vehiculares pavimentad Regular estado a

Zona Homognea Fsica Rurales VARIABLES

DIVISIN DE ACTUALIZACIN

ZONAS HOMOGENEAS FISICAS RURALES VIG 2005

II. CLASIFICACION RURAL 00. Sin clasificar ESTRUCTURA ECOLOGICA PRINCIPAL I. CLASE DE SUELO 1. 2. 3. 4. Rural protegido Rural no protegido Expansin protegido Expansin no protegido Sistema de reas protegidas 61. reas de Manejo Especial Nacionales 62. 63. 64. 65. reas de Manejo Especial Regionales Santuario Distrital de Fauna y flora rea forestal Distrital Parque Ecolgico Distrital V. VIAS Corredores Ecolgicos 66. Corredor Ecolgico de Ronda 67. Corredor Ecolgico Vial (no pertenece al suelo de proteccin sino al sistema de movilidad. 68. Corredor Ecolgico del borde 69. Corredor Ecolgico Regional rea de manejo Especial del Valle Aluvial del ro Bogot 70. Ronda Hidrulica del ro Bogot 71. Zona de manejo y Preservacin Ambiental del ro Bogot 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Clase de va 0. Sin vas 1. Carretera Pavimentada, dos o ms vas (V-1) 2. Carretera sin Pavimentar 2 o ms vas (V-2) 3. Carretera pavimentada, va angosta (V-3) 4. Carretera sin pavimentar va angosta (V-4) 5. Senderos (V-8) VI. TOPOGRAFA Plana 0-3% Ondulada >3%-7% Inclinada >7%-12% Fuertemente inclinada >12%-25% Escarpada >25%-50% Moderadamente escarpada >50%-75% Fuertemente escarpada >75% VII. AGUAS Zonas de Aguas 1. Abundantes 2. Suficientes 3. Escasas 4. Sin Aguas
Clasificacin determinada por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi

III. ZONA HOMOGENEA FISICA RURAL Zona determinada por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. IV. VALOR POTENCIAL Valor establecido por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi

SISTEMAS GENERALES Asentamientos humanos 90. Centros Poblados. 91. Asentamientos Menores. Subsistema Vial 92. Principales 93. Secundarias 94. Corredores de Movilidad Local Rural ZONAS DE USO Zonas de Produccin Sostenible 95. Alta Capacidad 96. Alta Fragilidad 97. Manejo especial Parque Minero Industrial el Mochuelo 98. Parque Minero Industrial el Mochuelo Dotacional de Gran Escala 78. Las 130 Hectreas para la expansin del actual relleno de Doa Juana

sanitario

Zona Homognea Fsica Rurales VARIABLES

DIVISIN DE ACTUALIZACIN

CONTINUACION ZHF RURALES VIG 2005

ZONAS HOMOGENEAS FISICAS RURALES VIG 2005

VIII. ACTIVIDAD ECONOMICA DEL PREDIO (ZHF RURALES AV2005)
Residencial 11. Tipo 12. Tipo 13. Tipo 14. Tipo 15. Tipo 16. Tipo Rango de Puntaje 1 2 3 4 5 6 0-10 11-28 29-46 47-64 65-82 82 -100 Espacio pblico. 51. Espacio Pblico Vial 52. Espacio Pblico de Zonas Verdes 53. Espacio Publico de Parques 54. Otros Espacios Pblicos Recreacional y deportivo 61. Parques 62. Clubes y parques privados 63. Instalaciones deportivas

Comercial y de servicios 21. Vecinal (Comercial puntual) 22. Zonal (Comercial Aglomerado no especializado) 23. Urbano (Comercial Aglomerado Especializado) 24. Metropolitano (Comercial Aglomerado multiespecializado) Industrial: 31. Industria Extractiva 32. Industria Transformadora 33. Talleres

Forestal y Agropecuario 71. Jardines y huertos 72. Cultivos de carcter permanente o semipermanente 73. Tierras de labor irrigadas 74. Tierras de labor no irrigadas 75. 76. 77. 78. 79. 80. 81. 82. 83. 84. Tierras con Maleza Tierras Improductivas Pastos Naturales Pastos Artificiales Pastos Naturales Mejorados Bosques Primarios Bosques Intervenidos Bosques Plantados Aguas Mixto

Dotacional 40. Seguridad ciudadana 41. Educativos 42. Salud 43. Centros Culturales 44. Administrativos Pblicos 45. De Culto Religioso 46. Abastecimiento de Alimentos 47. 48. 49. Recintos Feriales Cementerios Servicios Pblicos y de Transporte

Clase de suelo 2 Rural no protegido

ESTRUCTURA DE LA ZHF RURAL - Ejemplo de codificacin Topograf Valor Vas a Aguas Clasificacin rural Zona Fsica I.G.A.C Potencial Actividad Econmica 9 6 0 1 1 0 6 0 5 4 7 6 Tomado del plano de ZHF Tomado de la Alta Fragilidad Tierra improductivas Sin vas Escarpada Sin Aguas (IGAC) tabla de ZHF

ESPACIO GEOGRAFICO
PUNTOS DE INVESTIGACION
VILLA DEL PRADO 009129
W S N

GRANADA NORTE 09101

KR 52 A

CL 16 7 B IS
KR 52

68
13
CL 1 6 7

CANTAGALLO 009103 500 0 500 1000 Meters

ZONAS GEOECONOMICAS
N W S E

500

500

1000 Meters

ZO N AS GE OE C ON O MICA S 6134210800 6134211000 6144110700 6144111700 6144211200 6224112404 6234111303 6234111804 6414210803 6614211604 8134111100 8134111600 8134210800 8134211000 8144111700 8144111704 8144112400 8144211200 8144211700 8154111700 8154211700 8234111703 8314111604 8314111704 8414111004 8414111604 8414111704 8414211204 8514110503 8514110504 8614111604 8614111704 8614112004 9414211004

Valor M de terreno
VALORM DETERRENO 2 $50.000 $70.000 $80.000 $100.000 $110.000 $120.000 $130.000 $160.000 $170.000 $180.000 $200.000 $240.000 N
W E S

500

50

1000 Meters

Determinacin de valores unitarios para los tipos de edificacin

DISEO DE MODELOS ECONOMETRICOS

Se obtiene muestra probabilstica utilizando tcnicas estadsticas (estratificada por uso) Se definen principales variables que influyen en el valor m2 de construccin de acuerdo con el uso por ejemplo: puntaje, estrato, destino econmico, uso, rea y vetustez. Para algunos usos el nmero del piso

Determinacin de valores unitarios para los tipos de edificacin

Se practican avalos comerciales a los puntos de investigacin. Se definen parmetros de informacin (rea mxima, mnima, puntaje mximo, mnimo) Se procesa informacin con paquetes estadsticos SAS, SPSS

Determinacin de valores unitarios para los tipos de edificacin

Se obtienen diferentes tipos de ecuacin para cada uso Se analizan y prueban para seleccionar la ms adecuada.
Se obtiene el valor unitario de la construccin para cada predio

Liquidacin de Avalos

Con los modelos se calcula el valor del metro cuadrado de construccin para los predios. Se suman los valores de terreno de las ZHGE con los resultantes de aplicar los modelos para la construccin y se determina el avalo catastral de los inmuebles.

DETERMINACIN AVALUOS

ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y GEOECONOMICAS

MODELOS MATEMATICOS POR CODIGO DE USO

INFORMACION FISICA A REA TERRENO AREA CONSTRUCCIN PUNTAJE USO

OBSERVATORIO INMOBILIARIO

AVALUO CATASTRAL

Recomendaciones Para Zonas Homogneas:

Aplicar metodologa para determinar la muestra Estudio juicioso de la normatividad de uso del suelo VIGENTE. Rendimientos diferenciales segn tamao predial del sector Identificacin de posibles avalos especiales