Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados.

Funcionamiento esencial de una hipoteca

Con frecuencia se confunde la obligacin garantizada (prstamo o crdito), con la propia garanta (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinmica del prstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolucin. Sera algo as como si mezclamos el automvil con su seguro de reparacin: ambos van unidos pero son cosas distintas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crdito y su hipoteca son negocios jurdicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como institucin de garanta, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato pblico, (en Espaa escritura pblica ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, adems del otorgamiento de la citada escritura pblica, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfeccin, su funcin exclusiva ser nicamente la de servir de garanta a una deuda de dinero, u otra obligacin evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La realizacin del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolucin ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y adems, en su caso, siguindose el mismo proceso contra el hipotenate no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueo del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

La obligacin principal garantizada

Normalmente la obligacin garantizada consiste en el deber de devolver un crdito concedido, o un prstamo entregado, ms las responsabilidades accesorias derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parmetros fundamentales:

El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el valor de realizacin del bien hipotecado, de manera que ste pueda responder del capital alcanzando eficacia solutoria en la subasta pblica, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del crdito o prstamo debitado.

El plazo, que es el tiempo que tomar la devolucin del capital y sus accesorias. La devolucin del prstamo se realiza mediante pagos peridicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado ms todos los intereses acumulados durante el tiempo pactado para devolver el principal. El tipo de inters, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto de ganancias del capital.

El tipo de inters puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del prstamo. Variable: Su valor es revisado peridicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economa. Generalmente se emplea algn ndice econmico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le aade un diferencial de forma que el inters de la hipoteca siempre sea superior al ndice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parmetros anteriores es posible realizar los clculos para conocer cuales sern las ganancias del banco por la concesin del prstamo y cual ser la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolucin del dinero al banco).

Tipos de hipoteca
Hipotecas Tipo Mixto. Se define un tipo fijo para los primeros aos (a concretar) y posteriormente, el inters se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. Plazo hasta 30 aos, manteniendo el vencimiento final invariable. Su principal ventaja es que la cuota queda fijada en los primeros aos. Hipotecas Cuota Fija ( Constante). Modalidad en la que se establece una cuota que siempre ser la misma durante toda la vida del prstamo. El inters se fija del mismo modo que para la modalidad de cuota variable. Debido a que las cuotas son fijas y el tipo de inters es variable, el plazo final varia en funcin de las variaciones del tipo de inters (se alarga s los intereses suben y se acorta s los intereses bajan) Otras Modalidades de Hipoteca. Cuota creciente (con tasa de crecimiento fija, con tasa de crecimiento referenciada al I.P.C., etc.) Esta modalidad es muy similar a la cuota fija, pero como su nombre indica la cuota va aumentando as que transcurre el periodo de amortizacin. De inters fijo : Tipo de prstamo en el que el cliente y la Entidad Financiera acuerdan un inters que permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Prstamo. * De inters variable: Tipo de prstamo en el que el inters vara por periodos, normalmente anuales, segn unas normas: ndices de referencia, perodos de tipo de inters...

Pagar
Un pagar es un documento que contiene la promesa incondicional de una persona denominada suscriptora-, de que pagar a una segunda persona -llamada beneficiaria o tenedora-, una suma determinada de dinero en un determinado plazo de tiempo. Su nombre surge de la frase con que empieza la declaracin de obligaciones: "debo y pagar".

Concepto y antecedentes del pagar

El pagar aparece como una forma exclusiva del contrato de cambio que se contiene en la cambial y como medio de eludir la prohibicin de estipular, que la Iglesia repudiaba. Como originalmente el ttulo de cambio era expresin del contrato de cambio trayectorio y el derecho cannico prohbe del pacto de intereses, se ideo la emisin de un ttulo anlogo al cambiario en el cual la obligacin de pagar los intereses se ocultara bajo la apariencia de una deuda comercial o un prstamo, sin que, de otro lado, tuviese que emitirse el ttulo para pagar en una plaza diferente a la orden de tercera persona.

Requisitos del Pagar

Al ser un instrumento de pago formal, el pagar debe poseer ciertos requisitos llamados de validez.
Mencin de ser pagar

Se debe indicar que el instrumento es un "pagar" -o de otra forma- deber contener este trmino dentro del texto del documento, siendo expresado en el idioma que se firme el convenio de pago. Al ser impreso el documento, el ttulo del pagar debe ser escrito totalmente en el mismo idioma del pas donde se suscribe. Este requisito es imprescindible.
La promesa incondicional de pagar una suma determinada de dinero y sus intereses

El pagar, a diferencia de la letra de cambio, posee una promesa incondicional de pagar una suma de dinero y sus respectivos intereses en moneda nacional o su equivalente internacional. La suma se debe expresar en nmero(s) y en letras, como tambin el tipo de moneda en que se efectuar el pago. Si se paga en moneda extranjera, se debe indicar el tipo de cambio o equivalencia entre las monedas, que deber tenerse en cuenta a su vencimiento. Este requisito es lo que lo distingue de los otros ttulos de crdito.
Nombre del beneficiario

Es imprescindible identificar a la persona a quien debe hacerse efectivo el pagar. Puede ser a favor de una persona fsica o persona jurdica. En este ltimo caso se tratara de una denominada razn social o sociedad comercial.

Fecha y lugar del pago

La fecha de vencimiento corresponde al da en que el ttulo deber ser pagado. El vencimiento debe ser una fecha posterior a la fecha en que se suscribe. El pagar debe indicar el lugar en que se debe presentar el documento para su propio pago.
Fecha y lugar en que se suscribe

El pagar debe contener la fecha en que ha sido creado. Es imprescindible para su relacin con la fecha de vencimiento (determinando del plazo); y adems para respetar los tiempos en que corresponde aplicar (cuando la ley lo disponga) el sellado o timbrado correspondiente;
Firma del suscriptor

No se exige el nombre del suscriptor, sino solamente su firma, y no admite otro medio para sustituirla, sino la firma de otra persona, que suscriba a ruego o en nombre del girador. No se admitir el uso de marcas o huellas digitales. La firma es indispensable y lgicamente torna nulo al ttulo su falta, ha de considerarse que no podr ser suplantada por la impresin digital.
Transmisibilidad

El pagar ser transmisible por endoso, que ser total, puro y simple, es decir, no ser transmisible el endoso por una parte del pagar ni aquel que incluya condiciones.

Aval
En virtud del aval se garantiza en todo o en parte el pago del pagar. La persona que se obliga a garantizar el pago se llama avalista; aquella por quien se presta el aval recibir el nombre de avalado (suscriptor). El avalista se convierte en deudor solidario junto con el avalado (suscriptor) y su obligacin es vlida, aun cuando la obligacin garantizada sea nula.

El pago
El pago debe hacerse contra la entrega del pagar. El pagar es independiente del acto de comercio de que deriva, basta su presentacin para exigir su pago, incluso en el caso de que se haya efectuado ya el pago correspondiente pero no se hubiera recogido el pagar; En este caso, la persona que tratara de hacer el cobro del pagar dos veces estara incurriendo en delito penal, pero habra que poder demostrarlo ante las autoridades judiciales de lo penal que tuvieran competencia, independientemente de lo cual el tenedor del pagar podr procurar su cobro por la va mercantil. Si el pagar vence a la vista, deber presentarse para su pago dentro de un trmino de seis meses a contar de la fecha de suscripcin.

Pago parcial

El tomador est obligado a recibir un pago parcial del pagar; pero retendr el documento en su poder mientras no se le cubra ntegramente, anotar en el cuerpo del mismo los pagos parciales que reciba, y extender recibo por separado en cada caso. Conservando los derechos contra los dems obligados.

Protesto
El protesto es un acto de naturaleza formal, que demuestra de manera autntica, que el pagar fue presentado oportunamente para su pago. Se practica el protesto por medio de un funcionario que tenga fe pblica y se levantar la correspondiente acta de protesto contra el suscriptor o sus avalistas. La sancin por la falta de protesto es la prdida de la accin cambiaria de regreso. El protesto tiene que cumplir obligatoriamente con las acciones para que no vuelvan a cambiar de regreso.

La accin cambiaria
Es la accin ejecutiva derivada del pagar. La accin cambiaria es directa o de regreso. Ser directa cuando su fundamento sea una obligacin cambiaria directa y de regreso cuando sirva para exigir una obligacin cambiaria de regreso. Consecuentemente ser directa contra el suscriptor y sus avalistas y de regreso, contra todos los dems obligados del documento.

Prescripcin: la accin cambiaria directa prescribe en colombia en tres aos contados desde la fecha de vencimiento. La accin cambiaria de regreso prescribe en tres meses de la fecha de protesto. Aunque existen otras causas que ocasionan la caducidad de la accin cambiaria de regreso, como la falta de protesto. Contenido de la accin cambiaria: el tomador puede reclamar: El importe del pagar; los intereses moratorios al tipo legal, desde el da del vencimiento; los gastos de protesto y de los dems gastos legtimos y; el premio de cambio entre la plaza en que debera haberse pagado el documento y la plaza en que se lo haga efectivo, ms los gastos de situacin. Ejercicio de la accin cambiaria: el tomador del pagar puede exigir el pago de cualquiera de los obligados o de todos a la vez.

Principales diferencias entre la letra de cambio y el pagar

Las diferencias principales entre los documentos pueden concretarse a los elementos personales y al contenido bsico de cada uno de los ttulos.

Elementos personales: en la letra de cambio los elementos personales son el girador, el girado y el tomador o beneficiario; en el pagar son dos: el suscriptor y el tomador o tenedor. El suscriptor equivale al aceptante en una letra de cambio. Contenido: la letra de cambio es concretamente una orden de pago, mientras que el pagar es una promesa de pago. Empresas de descuento de pagars: Adems de los bancos, existen empresas especializadas en descuento de pagars que ofrecen este servicio a empresas y autnomos que requieren anticipar el cobro para financiar su circulante. La operativa es ms sencilla y rpida que la de la banca clsica.

El descuento de pagars es un servicio financiero que, al igual que otros servicios crediticios, estn regulados por el Banco de Espaa, pudiendo prestarse por Entidades de Crdito, Establecimiento Financiero de Crdito o Sociedades de Intermediacin Financiera.

Tipos de pagare
Existen tres tipos de pagars: Pagar a la Vista: Es aqul que debe ser pagado al momento de su presentacin en cobro. Se conoce porque lleva escrita la frase a la vista, o porque no indica fecha de vencimiento. *Pagar a un plazo contado desde su fecha de emisin: Es aqul que el plazo de su vencimiento comienza a regir desde la fecha de su emisin. Se caracteriza por llevar escrita la frmula a 60, 90, 120, etc., das pagar u otra semejante. Pagar a un da fijo y determinado: Es aqul que indica el da preciso en que debe ser pagado. Se identifica por la frase al 05, 06, 07, etc., del mes de, del ao 19 pagar.

Obligaciones
1.Concepto La obligacin en un sentido amplio, es la necesidad jurdica de cumplir voluntariamente una prestacin de carcter patrimonial, a favor de un sujeto que eventualmente puede llegar a existir , o a favor de un sujeto que ya existe. La obligacin en sentido estricto o restringido, es la necesidad jurdica de mantenerse en amplitud de cumplir voluntariamente una prestacin de carcter patrimonial , a favor de un sujeto que eventualmente pueda llegar a existir, y si existe, aceptar. 2. Fuentes En el campo de la obligacin se habla de fuentes para designar el manantial de donde

brotan el derecho de crdito o la obligacin. Se puede sentar como principio, el que toda obligacin, tiene su fuente en el hecho jurdico en su doble divisin de: acto y hecho jurdico en estricto sentido. Pero el hecho jurdico aunque es en realidad el manantial primero y bsico tiene a su vez distintos sectores definidos. Las fuentes particulares que considera el Cdigo son: 1. Contrato: es el acuerdo de dos o ms personas para crear o transmitir derechos y obligaciones. 2. Declaracin unilateral de voluntad: es la exteriorizacin de voluntad sancionada por la ley: a) que implica para su autor la necesidad jurdica de conservarse en aptitud e cumplir, voluntariamente, una prestacin de carcter patrimonial, a favor de una persona que eventualmente puede llegar a existir, o si ya existe, aceptar la prestacin ofrecida; o b) con la cual hace nacer a favor de una persona determinada, un derecho, sin necesidad de que esta acepte; o finalmente c) con la cual extingue para si un derecho ya creado a su favor. 3. Enriquecimiento ilegitimo (que en realidad no es fuente autnoma) y su apndice pago de lo indebido: es el acrecentamiento sin causa que obtiene una persona en su patrimonio, econmico o moral, en determinamiento de otra persona. 4. Gestin de negocios: es un derecho jurdico en sentido estricto, en virtud de la cual una persona que recibe el nombre de gestor, se encarga voluntaria y gratuitamente de un asunto de otra persona que recibe el nombre de dueo, con animo de obligarlo, y sin ser su representante por mandato de la ley o por convenio, o por acto unilateral de poder. 5. Hechos ilcitos: es toda aquella conducta humana culpable, por intencin o por negligencia, que pugna con un deber jurdico en sentido estricto, con una manifestacin unilateral de voluntad o con lo acordado por las partes de un convenio. 6. Responsabilidad objetiva: es la necesidad jurdica que tiene una persona llamada obligado-deudor, de cumplir voluntariamente a favor de otra persona, llamada acreedor que le puede exigir, la restitucin de una situacin jurdica al estado que tena, y que le causa un detrimento patrimonial , originado por: a) una conducta o un hecho previsto por la ley como objetivamente daoso; b) el empleo de un objeto que la ley considera en si mismo peligroso, o c) por la realizacin de una conducta errnea, de buena fe. Clasificacin Las obligaciones se pueden clasificar en Obligaciones de Derecho internacional y Obligaciones de Derecho interno, pero la clasificacin que tiene mayor relevancia es esta:

a)Obligacin civil. Es la que se genera por una obligacin entre personas, que deben regir su conducta conforme a lo dispuesto en el Cdigo Civil. As, ser civil la obligacin derivada de un contrato de los que tipifica el cdigo; la derivada de una declaracin unilateral de voluntad, la surgida de una gestin de negocios, etc.

b)Obligacin mercantil o comercial. Es la que se genera por una relacin entre personas

que deben regir su conducta conforme a lo dispuesto en las leyes mercantiles, o aquella conducta que intrnsecamente la considera la ley como mercantil o comercial sin importar la persona que la realiza. Este es sin duda, un criterio un tanto arbitrario , pues resulta en ocasiones difcil distinguir una obligacin civil de una mercantil. Tanto las obligaciones civiles como las mercantiles, participan de los mismos elementos estructurales como son: 1) sujetos (acreedor y deudor); 2) relacin jurdica; y 3) objeto. Es posible distinguir la obligacin civil de la mercantil si se parte de la caracterizacin del acto de comercio, se puede afirmar que es obligacin mercantil la que se derive de un acto de comercio, y civil la que se deriva de un acto civil, para eso, resulta necesario saber que es el acto de comercio.

c)Obligacin mixta. En ocasiones al celebrarse un acto que no es intrnsecamente mercantil, una de las partes es comerciante y la otra es un civil o particular. En este caso, los elementos personales de la obligacin, tienen diversa categora: uno es comerciante y el otro civil. La obligacin mixta es pues, la que se deriva de una relacin surgida entre dos o ms personas, en la cual una de ellas realiza una conducta de aprovechamiento personal del objeto de la misma relacin, y la otra verifica una conducta de intermediacin en el cambio. En esta manera resulta lo que puede llamarse una obligacin mixta civil-mercantil. Transmisin Lo normal es que una obligacin se exija y cumpla por los que la crearon; pero hay ocasiones en que puede ser cumplida por persona diversa al que la cre, y exigida tambin por persona diversa a la que le dio vida , ya porque as se convenga, ya porque la ley lo determine. El sistema jurdico mexicano, admite varias formas que permite transmitir la obligacin, y estas son: a)Cesin de Derechos: es el acto de transferencia de una cosa o de un derecho, y por lo mismo habr cesin siempre que una persona transmite a otra un derecho de cualquier ndole, real, personal o de otro tipo. b)Subrogacin: evoca la idea de una sustitucin , la cual puede ser de una cosa por otra o una persona por otra. c)Asuncin o cesin de deuda: es un acto jurdico de tipo contrato, en virtud del cual una persona a la que se le llama "credente" y que es deudora en otro acto jurdico diverso, transmite la deuda que tiene frente a su acreedor en el otro acto, y con la autorizacin de este, a otra persona a la cual se designa como "transmisionario". d)Gestin de negocios: una persona que recibe el nombre de gestor se encarga voluntaria y gratuitamente de un asunto de otra persona que recibe el nombre de dueo, con animo de obligarlo, y sin ser su representante ni por mandato de ley ni por convenio. e)Adjudicacin: es el acto jurdico unilateral, de autoridad del estado, por el cual este, hace ingresar a su patrimonio, o al de otra persona, un derecho patrimonial pecuniario, real, personal o de otra ndole, y que era antes titularidad de otra persona, mediante un procedimiento establecido en la ley. f)Tradicin: es la entrega real, jurdica o virtud de un bien, que hace su poseedor a otra persona, se produzca o no la transferencia de la posesin a ttulo de dominio, del referido bien.

Extincin El derecho personal es perecedero, de ah que, si la obligacin es producto de la voluntad de los seres humanos, tiene tambin un fin, tiene un trmino de vida, sea cual fuere la especie que de la misma se considere. Cabe decir que lo normal es que un derecho de crdito se cumpla, y al cumplirse con el objeto de ese derecho de crdito, ste se extingue; tambin lo normal es que, sea el deudor en el derecho de crdito, el que paga la prestacin debida, y paga el objeto debido. Sin embargo hay ocasiones totalmente diferentes, en donde el acreedor no recibe el cumplimiento de su derecho, esto puede suceder por su propia voluntad, o porque la ley lo determina, o bien porque el mismo acreedor extingue su derecho ante la conducta ilcita que asume su deudor, o bien finalmente porque el acreedor estima conveniente y prudente, poner fin a su derecho de crdito. Entre los dos casos extremos anteriores, hay situaciones intermediasen donde el acreedor recibe menos de lo que se le debe, ya sea porque l as lo quiere o ya sea porque la ley as lo dispone, o bien hay casos en que el acreedor recibe en pago un objeto diverso del que se le deba originariamente. Las formas de extinguir el derecho de crdito son las siguientes: a)Pago. La obligacin se paga cumplindola, y por lo mismo si el objeto de la obligacin consiste en dar una cosa, se paga dando la cosa, si es el objeto una prestacin de hacer, se paga haciendo, y por ltimo, si el objeto es de no hacer, se paga no haciendo, abstenindose.

b)Trmino resolutorio. Es el acontecimiento futuro de realizacin cierta, del cual depende la extincin de una obligacin.

c)Condicin resolutoria. Es resolutoria la condicin cuando cumplida resuelve la obligacin, volviendo las cosas al estado que tenan, como si est nunca hubiera existido.

d)Resolucin. Es un acto jurdico por el cual: 1) se priva de sus efectos, total o parcialmente para el futuro, a un acto jurdico anterior , plenamente valido, y 2) los efectos pasados de este, siendo lcitos, pueden o no quedar subsistentes segn la naturaleza del acto, o la voluntad de las partes.

e)Novacin. Es el convenio Latus Sensu, solemne, celebrado entre dos o ms personas que guardan entre si el carcter previo de acreedor y deudor, y en ciertos casos interviene un tercero , y por el cual extinguen el derecho de crdito convencional que los liga, y los sustituyen, con animo de novar por otro que difiere del extinguido en uno de sus elementos de existencia.

f)Confusin. Es el acto de virtud del cual las calidades de acreedor y deudor de un solo derecho de crdito, se renen en una sola persona.

g)Renuncia de los derechos. Es el acto jurdico unilateral de dimisin o dejacin voluntaria de un derecho de ndole patrimonial.

h)Remisin. Es el acto jurdico por el cual el acreedor dimite voluntaria y unilateralmente al derecho de exigir, total o parcialmente a su obligado-deudor, el pago de la prestacin debida.

i)Compensacin. Se entiende como la forma admitida o que establece la ley , en virtud de la cual se extinguen por ministerio de la ley dos deudas, hasta el importe de la menor, y en las cuales los sujetos titulares renen la calidad de acreedores y deudores recprocamente.

j)Dacin en pago. Es un convenio en virtud del cual un acreedor acepta recibir de su deudor, por pago de su crdito, un objeto diverso del que se le debe.

k)Concurrencia y prelacin de acreedores. Es la reunin de los acreedores o titulares de derechos de crdito, en contra de un mismo deudor, para determinar a cuales de esos acreedores y en que orden, se les deben pagar sus crditos con los bienes de su comn deudor, cuando este cayo en insolvencia.

l)Transaccin. Es un convenio por el cual las partes haciendo se reciprocas concesiones, terminan una controversia, o previenen otra.