Lunes $-4-202|: EL EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11 EMBARGO INMOBILIARIO ESPECIAL PASO A PASO (LEY 189- 11) Ley 189-11 — Procedimiento Especial de Embargo Inmobiliario: 1. Base Legal y Caracteristicas En pleno interés del desarrollo inmobiliario en la Repiiblica Dominicana, en el mes de julio del afio 2011 fue promulgado la Ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Reptblica Dominicana. La_misma instituye_en_sus articulos del 151 al 171 un procedimiento especial de embargo inmobiliario que promueve mayor celeridad para la recuperacién del crédito y/o deuda garantizada. En la actualidad tenemos en vigencia tres (3) procedimientos de embargo en la Replica Dominicana: ordinario ( C.C., C.PC), abreviado (6186- 1963) y especial (ley 189-11). Parrafo del articulo 159 de la ley 189-11: Esta venta habra de ser celebrada por ante el Juzgado de Primera Instancia, en sus atribuciones civiles, con jurisdiccién en el Iugar en donde estén situados los bienes o la mayor parte de éstos. si se encuentran en diferentes distritos judiciales, o de la jurisdiccién elegida por las partes en el contrato. QUIIENEN POSEEN DERECHO A_ UTILIZAR- EL PROCEDIMIENTO EL EMBARGO INMOBILIARIO E, Los acreedores que podrén optar SEGUN articulo 149 establece: que podrén optar cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios. entidades de intermediaci6n financiera locales o del extranjero, los agentes de garantias a los que se refiere Ja presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre y cuando la_garantia_hipotecaria_haya sido concedida de manera gonvencional sin importar el tipo de la acreencia garantizada. EI procedimiento especial de embargo inmobiliario dispuesto por la Ley 189-11, en su articulo 151 expresa: “El procedimiento inmobiliario se jar con un mandamiento de pago, y tendré lugar conforme los términosssente titulo, Para todo lo no contemplado en yplazos est icados en el es esta ley, regirin las disposiciones del Cédigo de Procedimiento Civil Dominicano”. Enuneiaciones del Mandamiento de Pago La ley 189-11 que institwye el procedimiento de embargo inmobiliario especial ha sido especifica al establecer dentro de su marco legal, las enunciaciones que habré de contener el mandamiento de Pago, ® saber: PODER ESPECIAL: AQUI ‘Art, 152 Obligacién de notificar_ un_mandamiento de _pago por el ‘acreedor hipotecario a su deudor. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor hipotecario notificaré al deudor, a su persona 0a su domicilio, un mandamiento de pago, el cual deberd contener-a pena de ulidad, ademés de las enunciaciones comunes_a_todos los actos _de alguacil, Jas menciones siguientes: a) Copia del titulo en cuya virtud se realiza. b) La advertencia de que, a falta de pazo de Jas sumas requeridas, el mandamiento de pago se convertiré, de pleno derecho, en embargo sobre el inmueble hipotecado. ©) Eleccién del domicilio en 1a ciudad donde esté establecido el tribunal que debe conocer del embargo. 4) La identificacién del inmueble que se afectard, bastando para ello la designacién catastral para el caso de inmuebles registrados 0 su direccién, en caso de inmuebles no registrados. ©) La indicacién del tribunal por ante el cual se celebraré la venta en piblica subasta del inmueble a embargar, en caso de negativa de pago. ‘Asimismo, el articulo 153 de_la_referida_ley_189-11_dispone: “Conversin de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario, Si dentro del plazo de quince (15) dias, contados 9 partir de Ja notificacién del mandamiento de_pago, el deudor_no_paga la totalidad_de_los valores adeudados, el_mandamiento_de_pago_se convertira de pleno derecho, en embargo inmobiliario”, RE FETambién se le notifica el mandamiento de pago al tercer adquiriente del inmueble hipotecado y los demas actos procesales del embargo, segin lo Precepttia el articulo 165 de la ley 180-11, Elabono a deuda no sus, ende el procedimienti incidiré en la reparticién con los acreedores. El procedimiento especial instituye, al igual que procedimiento abreviado, 4a conversién de pleno derecho del mandamiento de pago en embargo inmobiliario, por tanto, si el deudor no paga la totalidad de los valores adeudados dentro del plazo de quince (15) dias, contados a partir de la hotificacién del mandamiento de pago, el mandamiento de pago valdra embargo. El acreedor a partir del_vencimiento del mandamiento de pago, tiene un lazo de S_dias, la inscripcién del mandamiento de pago. convertido en embargo, en el Registro de Titulos correspondiente o ante el Conservador de Hipotecas, , se puede continuar y solo En caso de inscripciones varias, cada una se efectuara dentro de los 10 dias que sigan a la fecha que se hizo la anterior, Si no se hace la inseripeién dentro de este plazo, se tendri de pleno derecho desistido el_mandamiento de pago y sus efectos, debiendo realizarlo de nuevo. Se debe solicitar la certificacién de acreedores inscritos, Sedebe solicitar la certificacin de acreedores inscritos. DEPOSITO DEL PLIEGO DE CONDICIONES: Dentro de los 10 dias que sigan a la ultima inscripcién, el persiguiente depositara el pliego de cargas, clausulas y condiciones que regira la venta, ante el tribunal que conoceré de ella. Segiin el articulo 135 de la ley 189- 11: El Pliego contendra, a pena de Nulidad, las siguientes menciones: a) La enunciacién del titulo en virtud del cual se procedié al embargo, del mandamiento de pago y la inscripeién del embargo. b) La designacién del o de los inmuebles embargados, tal como se haya insertado en el mandamiento de pago. c) Las condiciones de la venta. 4) Fijacién del precio que serviré de inicio a las pujas.5 dor Cuando _el_embargo_inmobiliario_sea_perseguido_por Hares se hipotecario distinto al inserito en primer rango, sin impo! ieVae primera puja nunca podri ser menor a la acreencia regis! primer rango. ©) Certificacién expedida por el organismo correspondiente, en donde se expresen las cargas y gravémenes que existen sobre el inmueble afectado 0 documento que exponga que el mismo no Contiene carga o gravamen de ningimn tipo. Parrafo.- El persiguiente podra establecer también en el pliego de condiciones, que todo licitador deberé depositar previamente en la Secretaria del tribunal una garantia, mediante cheque certificado de ‘una institueién bancaria domiciliada en la Repablica Dominicana expedido a favor del persiguiente, no pudiendo dicha garantia exceder del diez por ciento (10%) de la primera puja, salvo que se hubiere convenido una suma mayor entre el persiguiente y el deudor. JUNTO CON EL DEPO: SITO DEL PLIEGO DE CONDICIONES, SE LA FISA LA AUDIENCIA PARA LA LECTURA DEL PLIEGO DE CONDICIONES _Y LA SUBASTA. LOS REPAROS AL PLIEGO DE CONDICIONES SE REALIZARAN, POR LOS MENOS 8 DIAS ANTES DE LA FECHA FIJADA PARA LA VENTA. EN PUBLICA SUBASTA. POR ANTE EL TRIBUNAL. QUE CONOCERA DE LA MISMA. LAS PARTES QUE PUEDEN HACER REPAROS AL PLIEGO SON: ARTICULO 157 LEY 189-11 1- EL PERSIGUIENTE 2- EL DEUDOR 3- EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE EMBARGADO ( SI ES SNR ARO DEL INMUEBLE EMBARGADO ( SI_ES DISTINTO AL DEUDOR). 4- EL FIADOR REAL (SI HA’5- EL NUEVO Api UIRIENTE DEL I IBLE HIPOTECADO (TERCER AD\ [RIENTE} 6- LOS, DEMAS ACREEDORES HIPOTECARIOS CONVENCIONALES O. LEGALES INSCRITOS, INCLUSO LOS _JUDICIALES. CUANDO SE _TRATE DE UNA HIPOTECA DEFINITIVA. PUBLICACION DE LA VENTA EN PUBLICA SUBASTA SEGUN EL ARTICULO 158 DE LA LEY 189-11, EL PERSIGUIENTE DENTRO DE LOS 20 DIAS SIGUIENTES AL _DEPOSITO DEL PLIEGO DE. CONDICIONES, HARA PUBLICAR EN UN_PERIODICO DE CIRCULACION NACIONAL. Articulo 158.- Publicacién del anuncio de la venta en publica subasta, Dentro de los veinte (20) dias siguientes al depésito del pliego de cargas, clausulas y condiciones, el persiguiente hard publicar en un periédico de circulacién nacional, por lo menos un anuncio que contenga las menciones siguientes: ) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripeién o transcripcién. ») Los nombres, profesién, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente. ©) La designacién de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento de pago. 4) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la adjudicacién. e) La indicacién del tribunal y Ja del dia y la hora en que la adjudicacién tendré efecto, Una mencién de la garantia que se haya estipulado para poder ser licitador. LA PRUEBA DE HABER CUMPLIDO LA PUBLICIDAD, ES LA PRESENTACION DEL EJEMPLAR DEL PERIODICO.EL AVISO DE LA VENTA EN PUBLICA SUBASTA, SE LE DEBE NOTIFICAR: 1-AL DEUDOR, A QUIEN SE LE LLAMARA A AUDIENCIA DE ADJUDICACION. 2-AL PROPIETARIO DEL INMUEBLE (FIADOR REAL). 3-AL NUEVO ADQUIRIENTE HIPOTECADO. 4-A LOS DEMAS ACREEDORES CONVENCIONALES O LEGALES Y HASTA LOS JUDICIALES, SIEMPRE QUE SEA DEFINITIVA. ESTA NOTIFICACION SE DEBE HACER DENTRO DE LOS 5 DIAS A PARTIR DE LA PUBLICACION LA NOTIFICACION SE HARA MEDIANTE ACTO DE ALGUACIL LLAMADO DENUNCIA E_INTIMACION, LA CUAL CONTENDRA: COPIA EN CABEZA DEL MANDAMIENTO DE PAGO, UN EJEMPLAR DEL. PERIODICO CON EL AVISO DE LA VENTA; ADEMAS CONTENDRA INTIMACION A TOMAR COMUNICACION DEL PLIEGO DE CONDICIONES YA DEPOSITADO. LA VENTA SE DEBERA EFECTUAR POR LOS MENOS 15 DIAS TRANSCURRIDO A PARTIR DE LA DENUNCIA DEL AVISO DE VENTA EN PUBLICA SUBASTA Y LLAMAMIENTO A COMPARECER. LA VENTA NO SE APLAZARA, A MENOS QUE EMANE DEL PERSIGUIENTE 0 CON LA ANUENCIA DEL PERSIGUIENTE. LA PUJA. ART.161 LEY 189-11 (IGUAL AL DERECHO COMUN). Articulo 163.- Prohibicién de pujar para ciertas personas. Ni los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo, ni el embargado podranae directa 0 indirectamente,« pena de nulidad de la adjudicaci6n de 2 puja ulterior, asi como de dafios y perjuicios. Tampoco podra ser personalmente adjudicatario, ni hacer puja ulterior abogado del persiguiente a pena de nulidad de la adjudicacién o de la nueva uja, y de pago de dafios y perjuicios en favor de todas las partes. LA PUJA ULTERIOR. ART.162. IGUAL LA SENTENCIA DE ADJUDICACION, NO ADMITE DEMANDA EN NULIDAD. SOLO RECURSO DE CASACION. El Articulo 14 de Ja ley 2-2023 establece:- Plazo para recurrir. El recurso de casacién contra las sentencias contradictorias no) reputadas contradictorias, dictadas en tinica o en ultima instancia, se interpondra dentro del plazo de veinte (20) dias habiles, contados a partir de la notificacién de la sentencia, salvo que esta uotra ley disponga un plazo distinto. Pérrafo I- El plazo para recurrir en casacién siempre seré computado en dias habiles y con aumento en raz6n de la distancia. Pérrafo V.- En materia de embargo inmobiliario, cualquiera que sea el régimen, el plazo para recurrir en casacién las sentencias de adjudicacién, cuando fuere admisible, asi como las sentencias incidentales, sera de diez (10) dias hAbiles a contar de la notificacién de la decisién. INCIDENTES DEL EMBARGO DE LA LEY 189-11 Articulo 168.- Demandas incidentales. Cualquier contestacién, medios de nulidad, de forma o de fondo, contra el procedimiento de embargo que surja en el curso del mismo y que produzca algun efecto respecto del mismo, constituird un verdadero incidente del embargo y deberd regirse segin la presente ley. Tendrén calidad para _interponer_demandas incidentales, las personas sefialadas con aptitud para solicitar reparos alpliego de condiciones. La demanda se interpondrd por acto de abogado a abogado y, ademés de las formalidades Propias de los emplazamientos, deberd contener, a pena de nulidad, lo siguiente: a) Llamamiento a audiencia en un plaza no menor de tres (3) dias, ni mayor de cinco (5) dias, contados a partir de la notificacién de la demanda. b) Indicacién del tribunal apoderado, que deberd ser el mismo encargado Para la venta del inmueble. ¢) Los medios y las conclusiones. 4) Comunicacién de documentos en caso de que los hubiere. Parrafo |.- Las audiencias de las demandas incidentales serdn celebradas a mas tardar ocho (8) dias, antes del dia fijado para la venta. En la misma, '2s partes presentaran sus conclusiones suficientemente motivadas y los debates serén verbales, no siendo entonces posible otorgar plazos para la Produccién de escritos justificativos, Parrafo I- El tribunal deberé fallar el incidente el dia fijado para la venta en publica subasta. A tales fines el dia de la audiencia en que se conoce del incidente, el tribunal citara por sentencia a las partes para escuchar la lectura de la sentencia en la referida fecha, razén por la cual su lectura valdré notificacién, sin importar si las partes estuvieron presentes 0 no en la sala de audiencias en la fecha sefialada. La sentencia que rechaza los incidentes no sera susceptible del recurso de apelacién y ser ejecutoria gnelacto. Parrafo IIl.- Cuando por razones de fuerza mayor, que el tribunal estard obligado_a_especificar_por auto emitido a tales fines, no se hubiesen fallado las demandas incidentales el dia fijado para la venta, se producird un Unico aplazamiento a fin de decidirse los incidentes, procediendo el tribunal a fia fe audiencia de adjudicacién, a peticién de parte o de oficio, en un plazo no mayor de quince (15) dias después del dia fijado originalmente.En este caso, si las partes involucradas en el incidente no estuvieren Presentes el dia fijado para la lectura de la sentencia, habrén de ser itados por acto de abogado, a fin de que asistan a la nueva audiencia Para la adjudicacién, en la cual se efectuara la lectura de la decisién incidental, con los mismos efectos especificados anteriormente. Articulo 169.- Aplazamiento de la venta. Cuando hubiere aplazamiento de la venta par cualquiera de las causas especificadas en esta ley, incluyendo €! no fallo previo de incidentes pendientes, la nueva venta seré celebrada quince (15) dias después del dia sefialado originalmente. El persiguiente lebera_anunciar_la_misma_mediante la_publicacién_de_un_edicto gontentivo de los datos del procedimiento de conformidad con esta lev, el cual deber ser publicado en un periédico de circulacién nacional cinco (5) dias a 10 menos _antes del dia fijado para la venta. Copia de este edicto con llamamiento a audiencia seré notificada al embargado y a las dems partes sefialadas en esta ley. Asi como a los acreedores inscritos al menos un (1) dia franco antes del dia fijado para la venta.