EL ADVENIMIENTO DE LA PRIMACÍA DEL EMBARGO INSCRITO: LEGE

FERENDA A PROPÓSITO DEL VII PLENO CASATORIO CIVIL

THE ADVENT OF PRIMACY OF THE REGISTERED ATTACHMENT OF

PROPERTY: LEX FERENDA BASED ON SUPREME COURT'S SEVENTH
CIVIL MATTER-OF-FIRST-IMPRESSION

Rider Guzmán Altamirano Alumno

riga11_@hotmail.com Perú
Alumno Pre Grado de la Universidad de San Martín de Porres

Resumen:

En el presente artículo el autor brinda una solución distinta a la que fue establecida por
la Corte Suprema en el VII Pleno Casatorio Civil (Casación N° 3671-2014-Lima),
respecto al conflicto de derechos subjetivos: propiedad no inscrita versus embargo
inscrito, en el cual se le otorga prevalencia al primero sobre el segundo. El objetivo
versa en revertir la actual situación desfavorable en la que se encuentra el embargo con
base en fundamentos que apartarán a los potenciales acreedores embargantes del
inmerecido desamparo en un proceso de tercería de propiedad.

Para ello, se seleccionarán los argumentos más importantes señalados en el VII Pleno
Casatorio Civil que fundamentaron la decisión de los vocales supremos, para después
confrontarlos con factores jurídicos y extrajurídicos que privilegian al embargo y que
necesariamente debieron haberse tenido en cuenta.

Como resultado del análisis efectuado, el autor propone una reforma legislativa que
refuta a la solución establecida por la Corte Suprema, es decir, sugiere la prevalencia
del embargo inscrito sobre la propiedad no inscrita. Además dicho planteamiento toma
en cuenta a la realidad socioeconómica del país y a las ventajas de la inscripción en los
Registros Públicos.
Abstract

In this article the author provides a different solution which was established by the
Supreme Court in the Seventh Civil Matter-Of-First-Impression regard to the conflict of
individual rights: property not registered versus registered attachment of property, in
which it is given prevalence to first one on the second one. The objective relates to
reverse the current unfavorable situation in which the attachment of property is based on
foundations that will rescue potential plaintiff of attachment of property of undeserved
neglect in a process of third party property.

To do this, It will be selected the most important arguments mentioned in the Seventh
Civil Matter-Of-First-Impression, then confront them with legal and extralegal factors
that favor the attachment of property and that necessarily should have been taken into
account.

As a result of the analysis performed, the author proposes legislative reforms solution
way contradict the solution established by the Supreme Court, that is, suggests the
prevalence of registered attachment of property over property not registered. In addition
this approach takes into account the socio-economic reality of the country and the
advantages of registration in the Public Registry.

Palabras Clave: Embargo, propiedad, oponibilidad, tercería, inscripción,

reforma legislativa, Derecho Registral.

Keywords: attachment of property, property, enforceability, third party

property, registration, legal reform, Registration Law.

Sumilla: I. Introducción II. Nociones previas sobre la tercería de propiedad y el

embargo III. Aspectos relevantes del VII Pleno Casatorio Civil IV. La primacía del
embargo V. Reforma legislativa civil como solución al conflicto VII. Conclusiones
VIII. Referencias Bibliográficas IX. Referencias Electrónicas
I. INTRODUCCIÓN:

Es común que los derechos subjetivos entren en conflicto, cualquiera que sea
su naturaleza, no es extraño que en algún caso concreto confluyan dos
derechos fundamentales contando cada cual con razones suficientes para que
uno deba prevalecer sobre el otro. Un ejemplo claro de ello es el de la
propiedad no inscrita versus embargo inscrito dentro de un proceso de
tercería de propiedad excluyente, conflicto que aparentemente ha sido
“solucionado” por el VII Pleno Casatorio Civil, al otorgar la prevalencia del
derecho propiedad no inscrito, sin embargo existen razones para contradecir
lo decidido en dicha resolución judicial y dar paso a que el derecho de
crédito pueda ser tutelado indefectiblemente.

En efecto, el tema materia de investigación hasta antes de la emisión del

pleno casatorio mencionado fue objeto de debate a nivel doctrinario y no
encontraba uniformidad en las decisiones de los vocales de la Corte
Suprema, puesto que unos se inclinaban a favor del embargo del inscrito y
otros a favor de la propiedad no inscrita; ello demuestra que el hecho de
ponerse de acuerdo por uno u otro derecho de forma tajante no será pronto y
es preciso brindar una solución que parta desde un ángulo si bien distinto
pero también idóneo.

Por ello, en el primer capítulo antes de proceder a efectuar el análisis

respectivo se desarrollarán las definiciones brindadas por la doctrina
concerniente a la tercería propiedad y al embargo, así como los artículos del
Código Procesal Civil donde se encuentran previstos.

Seguidamente en el segundo capítulo, se mencionarán los principales

argumentos esbozados en el VII Pleno Casatorio Civil para ser rebatidos (o
de ser el caso convalidados por el autor) con otros argumentos que
demostrarán por qué debió privilegiarse al embargo inscrito. Mientras que en
el tercer capítulo se darán a conocer los factores jurídicos y extrajurídicos
que no fueron considerados por los magistrados supremos y que brindan una
óptica distinta al momento de analizar el tema controversial.
 Finalmente, el cuarto capítulo versará sobre el cambio normativo que el
autor propone para dar solución de forma definitiva al conflicto en cuestión,
dicha lege ferenda es propuesta con miras a ser tomada en cuenta por los
operadores del Derecho en los próximos debates sobre el tema y de ser
posible pueda ser admitida dadas las ventajas de la inscripción registral que
serán expuestas para que puedan conocer todos los que intervienen en las
cotidianas celebraciones de actos jurídicos creadores de relaciones
obligatorias, v. gr. la aplicación de los principios del Derecho Registral en
eventuales conflictos de derechos.

II. NOCIONES PREVIAS SOBRE LA TERCERÍA DE PROPIEDAD Y

SOBRE EL EMBARGO

Las dos instituciones jurídicas señalas supra serán mencionadas a lo largo

del presente trabajo por lo que es necesario tener en claro de qué tratan. Por
ello y dado el pragmatismo que orienta el presente artículo científico en
seguida se presentarán definiciones puntuales que le permitirán al lector una
factible comprensión.

La tercería se encuentra regulada en el Código Procesal Civil (dentro de la

Sección Quinta: Procesos Contenciosos, Título II: Proceso abreviado,
Subcapítulo 5°) en los artículos 533°, 534°, 535°, 536°, 537°, 538° y 539°.

De hecho, la norma que tiene relevancia ya que en ella se señala en qué

consiste la tercería es el artículo 533°.- Fundamento, cuyo texto es:

“La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo

puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente
por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a
ser pagado con el precio de tales bienes. Sin perjuicio de lo señalado,
puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías
reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con
anterioridad a dicha afectación”. (El subrayado y negrita son del autor)
En efecto en dicha norma se regula a la tercería de propiedad, la de derecho
preferente y a la tercería que suspende una ejecución de garantías reales.
Acerca de la primera César Luperdi (2004:66) la define como:

“es el proceso dirigido a acreditar el dominio o propiedad de un bien

sobre el cual recae una medida cautelar dictada en un proceso judicial
para obtener la desafectación del mismo por ser esta medida
indebidamente solicitada y ejecutada (…); solamente es viable cuando
exista una medida cautelar que afecte un bien que pertenece
aparentemente al deudor; (…) tal afectación es un requisito sine qua non
para la procedencia de esta pretensión”.

Por otra parte, el embargo también está previsto en el Código Procesal Civil
en el artículo 642° cuyo texto señala:

“Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede

solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o
derecho del presunto obligado, aunque se encuentre en posesión de
tercero, con las reservas que para este supuesto señala la ley”.

Asimismo, la magistrada del Tribunal Constitucional Marianella Ledesma

Narváez (2008:170) profundiza sobre el embargo al comentar que:

“Es una medida cautelar que garantiza la ejecución de la sentencia que se

dicte en un proceso, cuando este persigue una pretensión apreciable en
dinero. Esta afectación se realiza en el momento inicial del proceso,
incluso con carácter previo (...), quedando de esta manera asegurada la
efectividad de la ejecución de la sentencia que en su momento se dicte.
(...) requiere necesariamente de la exigencia judicial de una deuda, la
misma que puede ser en metálico como en especie; en este último
supuesto, se debe expresar en dinero la deuda que se reclame”.
III. ASPECTOS RELEVANTES DEL VII PLENO CASATORIO CIVIL

En la Casación N° 3671-2014-Lima, se dilucidó la cuestión de fondo de los

procesos de tercería de propiedad que implican bienes inmuebles inscritos en
el Registro Público. Para que el lector tenga un fácil entendimiento del caso,
este será ilustrado así: Juan es propietario de un inmueble y a la vez es
deudor de Francisco en virtud de una relación obligatoria. Resulta que Juan
le vendió dicho inmueble a María; sin embargo, ella no inscribió en el
Registro la propiedad a su favor. Como Juan no cumple con pagar la deuda a
Francisco este último decide inscribir un embargo previa constatación en el
Registro donde Juan aún figura como propietario, por ende Francisco
desconocía la transferencia de propiedad del inmueble a favor de María.

Entonces, antes de ejecutarse el embargo aparece María e interpone una

demanda de tercería de propiedad alegando que el inmueble a embargar es
suyo y ya no de Juan porque este se lo vendió. Es allí donde surge el
conflicto, ya que por un lado un acreedor traba un embargo sobre un bien
que figura en los Registros Públicos a nombre de su deudor; pero por otro
lado, un tercer sujeto plantea una tercería de propiedad para ser desafectado
del embargo ya que afirma que es el propietario de dicho bien en virtud de
una adquisición que no inscribió. Por lo tanto, el problema puede ser
sintetizado en la interrogante de si en caso de conflicto debe prevalecer la
propiedad no inscrita o el embargo inscrito.

La Corte Suprema asevera que en los procesos de tercería la cuestión de

fondo se refiere a una oponibilidad de derechos de distinta naturaleza, no de
establecer si existe el derecho de propiedad no inscrito que el demandante
alega, al contrario, si es que dicha propiedad es oponible o no al embargo
que el acreedor ejecutante ha inscrito; sobre este punto están de acuerdo
tanto los defensores de la propiedad no inscrita como los del embargo
inscrito. Entonces como se acepta que la cuestión principal es un asunto de
oponibilidad de derechos, el supuesto conflictivo explicado debe ser resuelto
por normas sustantivas y no por normas procesales.
Por otra parte, la Corte advierte que se ha sostenido que la norma de derecho
sustantivo a ser aplicada para resolver el asunto de fondo dentro de un
proceso de tercería de propiedad es el segundo párrafo del artículo 2022° del
Código Civil cuyo texto es el siguiente:

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen

derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se
trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones de
derecho común” (el subrayado y negrita son del autor)

Tal como se aprecia, se hace alusión a la frase "derecho común", sobre cuyo
significado se han suscitado distintas opiniones en la doctrina y
jurisprudencia puesto que si en un principio era ampliamente aceptada la
idea de que esta norma privilegiaba a la propiedad no inscrita en vez del
embargo, en la actualidad se ha aseverado lo contrario generando el debate.
Es por ello que, aunado al problema central que motivó el pleno casatorio,
también se estableció que es menester de los magistrados supremos darle el
sentido más apropiado al segundo párrafo del artículo 2022° del Código
Civil, habida cuenta que es el que se ha de aplicar para solucionar el
enfrentamiento de derechos subjetivos explicado.

A todo esto, es preciso poner en conocimiento del lector que para constatar
las discrepancias doctrinarias en torno al tema puede revisarse los trabajos
de Eugenia Ariano Deho (2009); Fort Ninamancco Córdova (2013, 2015);
Julio Pozo Sánchez (2015); Jimmy Ronquillo Pascual (2015); Alan Pasco
Arauco (2015, 2016); Gunther Gonzales Barrón (2008, 2009, 2013, 2015),
Nelson Ramírez Jiménez (2009), Juan Luis Avendaño (2015); Juan
Guillermo Lohmann Luca de Tenna (2015), Martín Mejorada Chauca
(2013, 2015), entre otros. Además de tales autores también pueden revisarse
las ponencias planteadas en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de 2012 y
las ponencias expuestas de los amicus curiae del VII Pleno Casatorio Civil.
Del mismo modo, en lo relativo a la falta de uniformidad en la
jurisprudencia, las casaciones que privilegian la propiedad no inscrita son
las siguientes: N° 3262-2001-Lima, N° 2472-2001-Lima, N° 1253-2002-Ica,
N°3194-2002-Arequipa, N° 2103-2006-Lima, N° 909-2008-Arequipa, N°
3687-2009-Cusco, N° 5532-2009-Lambayeque, N° 720-2011-Lima.
Mientras que las casaciones en donde se falla a favor del embargo inscrito
son: N° 2897-99-Callao, N° 1417-2000-Lambayeque, N° 2429-2000-Lima,
N° 403-2001-Piura, 2683-2001-Lima, N° 333-2003-Lambayeque, N° 4448-
2010-Arequipa.

Respecto al planteamiento de que la propiedad no inscrita debe prevalecer

ya que se encuentra reconocida en el artículo 70° de la Constitución Política
y en el artículo 21° de la Convención Americana sobre Derechos Humanos
mientras que el embargo no (ni siquiera tiene la calidad de derecho), la
Corte Suprema lo desestima al advertir que la doctrina y la jurisprudencia
(inclusive la que privilegia a la propiedad no inscrita) sostienen que el
embargo inscrito es una manifestación del derecho de crédito, si bien carece
de sustantividad propia no significa que no deba ser privilegiado ya que el
embargo no puede ser entendido de forma separada, independiente o
“divorciada” del derecho de crédito del acreedor embargante.

Asimismo, en las cartas constitucionales europeas (v. gr. El artículo 14° de

la Constitución de Alemania que es el equivalente al artículo 70° de nuestra
Constitución) se concibe que el derecho de crédito está comprendido dentro
del derecho de propiedad entendido este último en un sentido constitucional
y no solo civil (de dominio sobre los bienes). Entonces el derecho de
propiedad debe ser entendido necesariamente en un sentido más amplio de
tal forma que abarque a la totalidad de los derechos subjetivos
patrimoniales, donde se encuentra el crédito; por lo que también el embargo
también tiene amparo en el artículo 70° de nuestra Carta Magna y en el
artículo 21° de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
La Corte evidencia que este criterio ha sido adoptado por el Tribunal
Constitucional en el fundamento 26 de la sentencia N°0008-2003-AI/TC y
por la Corte Interamericana de Derechos Humanos en el fundamento 122 del
caso Baruch Ivcher Bronstein vs. Perú (2001).

A continuación se mencionarán los principales argumentos que el Colegiado

Supremo ha empleado para establecer la prevalencia del derecho de
propiedad no inscrito, algunos de los cuales serán revalidados y otros
refutados; para lo cual el autor se ha basado en los artículos realizados por
Fort Ninamancco Córdova, Jimmy Ronquillo Pascual y Alan Pasco Arauco,
quienes han realizado un análisis idóneo sobre el tema materia de
investigación en los últimos años; no obstante, tienen ciertos argumentos
que el suscrito no comparte y ello será dado a conocer en su momento.

En principio, la Corte Suprema advierte que la tutela erga omnes para el

derecho de crédito está siendo aceptada por la doctrina contemporánea, v.
gr. en la doctrina sudamericana (al igual que en la doctrina europea) se
sostiene que ya no se puede seguir afirmando que los derechos reales son los
únicos que tienen tutela extracontractual o aquiliana. La Corte destaca que
la postura que niega la tutela extracontractual del crédito al fin de cuentas la
admite implícitamente, puesto que si reconoce que todos los derechos
subjetivos tienen una tutela resarcitoria entonces también admite a la tutela
aquiliana del derecho de crédito.

El autor está de acuerdo en que no ya puede argüirse que el derecho de

crédito solo tiene tutela erga debitorem y por eso es que no debe prevalece,
tal como se estableció en la Casación N° 5135-2009-Callao:

“Este Tribunal Supremo considera que dicha tesis es incorrecta porque parte
de un criterio clasificatorio que no encuentra respaldo en el ordenamiento
jurídico. Así no hay ni legislativa ni conceptualmente razón alguna que
permita sostener que uno de los derechos mencionados es superior al otro
por su mayor grado de cuidado, no pudiéndose confundir el derecho
subjetivo (real o de crédito) con la imposición de deberes a cargo de otros”.
En otro aspecto, el Colegiado Supremo señala que no es posible sostener
que la frase "derecho común" contemplada en el segundo párrafo del
artículo 2022 del Código Civil suponga una laguna normativa (inexistencia
de una solución legal para un caso concreto) puesto que sí hay un texto
normativo, el cual si bien dista de tener una redacción adecuada es
precisamente el intérprete quien debe darle un sentido a través de las
herramientas de la teoría de la interpretación jurídica y no simplemente
afirmar que dicha frase no significa nada y que inevitablemente se debe
recurrir a la analogía.

Sobre lo mencionado en el párrafo que antecede, el autor sí comparte lo

indicado ya que como lo afirma Ronquillo (2015:200):

“el conflicto entre el derecho de propiedad no inscrito y el derecho de

crédito inscrito en forma de embargo, sí aparece contemplado
normativamente, no existe laguna normativa, solo que el significado de la
norma que regula tal conflicto (segundo párrafo del artículo 2022 del
CC) no se muestra del todo claro por lo que debe buscarse – mas no
crearse-su significado (…)”

Seguidamente, el Supremo Tribunal establece que la frase "derecho común"

a la luz de una interpretación sistemática (que consistió en recurrir a las
expresiones empleadas en otras normas que resuelven conflictos de
derechos) significa la no aplicación de los criterios registrales, dado que
cada vez que el legislador decidía que los criterios registrales resolvían los
conflictos de derechos, lo expresaba explícitamente, tal como sucede con los
artículos 1135°, 1136°, 1584°, 1591°, 1670°, 1708° y 2023°del Código
Civil.

Por lo tanto la norma de "derecho común" aplicable al caso es el artículo

949° del Código Civil. Según esta norma la propiedad de un bien inmueble
en nuestro sistema jurídico se adquiere por la sola voluntad de enajenar de
las partes contratantes, no siendo indispensable la entrega de dicho bien ni
mucho menos su inscripción en los Registros Públicos.
Finalmente, la Corte considera que también es aplicable al caso el inciso 1°
del artículo 1219° del Código Civil, esta norma preceptúa que el acreedor
solo puede emplear medidas cautelares sobre el patrimonio de su deudor ya
que éste debe satisfacer la acreencia, por lo que es correcto colegir que el
acreedor solamente puede embargar bienes que le pertenecen a su deudor.

Esta conclusión se refuerza con la redacción del primer párrafo del artículo
2022° donde manifiestamente se designa una solución registral, la misma
que es omitida en el segundo párrafo reenviándose al "derecho común". Es
decir, si la voluntad del legislador hubiese sido dejar en claro que se aplican
las normas registrales, se hubiese dado una remisión directa a ellas tal como
ocurre en los otros artículos del Código Civil mencionados supra.

Ahora bien, el autor concuerda con la aplicación de la interpretación

sistemática para darle el sentido adecuado al segundo párrafo del artículo
2022° del Código Civil, es decir a la frase “derecho común”, en vista que su
contenido no fue plasmado con la claridad debida; tal como lo hace notar
Alan Pasco Arauco (cf. 2015: web) al referirse que dicha norma:

“(…) no es clara, pues en vez de decir si gana la propiedad o el embargo

o el derecho que primero se constituyó o el derecho que primero se
inscribió, se limita a decir que deben aplicarse “las disposiciones del
derecho común”. Nadie se pone de acuerdo respecto de qué debemos
entender por ello, y a partir de ello nace el inacabable debate”.

Empero la interpretación sistemática no ha sido aplicada por la Corte de

forma adecuada ya que esta se basó únicamente en las expresiones
empleadas por la ley dentro de las normas que resuelven conflictos de
derechos y no en la voluntad del legislador plasmada en las otras normas
mencionadas en las que se prefirió al derecho subjetivo que accedió de
buena fe a los Registros Públicos.
A esto se puede llegar a colegir si se tiene en cuenta a lo dicho
por Ronquillo (2015:83) quien considera que se debe:

“(…) encontrar la ratio legis o voluntad de la ley y ello se conseguirá

(…) examinando la disciplina legislativa en la cual se inserta la norma a
interpretar, es decir, valiéndonos de la interpretación sistemática, y
como está dicho, los artículos 1135°, 1584°, 1670°, 1708°, 2016°, 2022°
primer párrafo, 2023°, etc. , del CC, resuelven el conflicto entre derechos
subjetivos, que recaen sobre un bien inscrito, recurriendo a la
inscripción como criterio determinante.” (El subrayado y negrita son
del autor)

Nótese que la invocación dichos artículos no se enmarca dentro de una

aplicación por analogía, cuya aplicación como ya se mencionó
anteriormente, no viene al caso. Por ello, concluye el citado autor que:

“no vemos cuál sería la justificación para pensar que al redactar el 2022.2
el legislador haya querido que el criterio solucionador sea otro, por el
contrario, con lo que acabamos de ver nos debe quedar claro que la
voluntad de esta norma es una, y es la misma que se expresa con mayor
claridad en sus similares precedentemente citadas” (Op. Cit.: 83)

En cuanto a la siguiente afirmación por parte de la Corte Suprema: En el

segundo párrafo del artículo 2022° del Código Civil si el legislador hubiese
optado por la inscripción registral como solución al conflicto en cuestión
(situación que sí ocurre en el primer párrafo de dicha norma) habría hecho
una remisión directa a la inscripción en el Registro o en todo caso hubiese
redactado un solo párrafo; el autor considera que la adecuada aplicación de
la interpretación sistemática que se ha expuesto también permite desvirtuar
a lo sostenido por los magistrados supremos.

En efecto, Fort Ninamancco (Op. Cit.:148) aplicando la interpretación

sistemática afirma que:
 “(…) en el caso del artículo 219° del Código Civil, ocho supuestos
diferentes tienen la misma consecuencia jurídica: la nulidad del acto o
negocio jurídico (…) el artículo 333° del Código Civil, que contempla
numerosos supuestos diferentes, que tienen una misma consecuencia
jurídica: provocar la separación de cuerpos o el divorcio (…) que el
segundo párrafo del artículo 2022° termine privilegiando una solución
registral no implica defecto alguno. Se trata simplemente de diferentes
supuestos de conflictos de derechos con una misma consecuencia
jurídica: la primacía del registro”.

Pasando a otro punto, Alan Pasco Arauco (cf. 2015: web) advierte un
elemento que el Tribunal Supremo no se percató al analizar la norma en
cuestión, el cual está presente no solamente en los artículos 194°
(inoponibilidad de la simulación), 195° (acción pauliana), 948° (adquisición
a non dominus de bien mueble), 2022° primer párrafo sino también en el
segundo párrafo del artículo 2022° del Código Civil. Dicho elemento es el
sentido común entendido de la siguiente manera: “Nadie puede verse
perjudicado por aquello que no estuvo en posibilidad de conocer”.

El suscrito comparte esta postura, puesto que como el propio Pasco

Arauco afirma:

“Nosotros consideramos que debe protegerse el crédito sobre la

propiedad, por – entre otros muchos motivos – una razón de sentido
común (…): si se acredita que se anotó el embargo y se procedió a su
ejecución desconociendo absolutamente la existencia del derecho de
“X” (el adquirente del bien inmueble que no inscribió su propiedad)
entonces el acreedor no puede verse perjudicado por esta
transferencia clandestina (…)” (el subrayado y negrita son del autor).

Por tanto aplicando el sentido común se puede colegir que el acreedor

embargante no tuvo forma de conocer la transferencia de propiedad ya que
no fue publicitada con el Registro o, como ocurren en muchos casos, con la
posesión por ende dicha venta clandestina no le puede afectar.
Por cierto, otro planteamiento útil para rechazar ese criterio adoptado por
los magistrados supremos es el de Pasco (cf. 2016: web), quien indica que
en el VII Pleno Casatorio Civil se ha creado una “ley del embudo” el cual es
“ancho para el propietario y angosto para el acreedor”. Explica su postura
partiendo de la idea que en un caso de conflicto de derechos existen dos
criterios para resolverlo: el criterio de inscripción y el criterio cronológico.
Según el primero vence el derecho que primero se inscribió en el registro,
independientemente de su fecha de nacimiento; mientras que el segundo
dispone que el derecho que se inscribe primero no vence, sino el que
primero nace.

De hecho la Corte Suprema indicó que el “derecho común” excluye a las

normas registrales, es decir, al criterio de inscripción, por lo que opta
implícitamente por el criterio cronológico, lo cual se confirma cuando la
Corte determina que en el proceso de tercería vencerá el propietario que
acredite haber adquirido el inmueble antes que el acreedor haya inscrito el
embargo. Entonces si el conflicto se resuelve con base en el criterio
cronológico, lo que se tendría que analizar es la fecha en que la propiedad
fue adquirida y la fecha en el embargo se constituyó, pero la Corte no sigue
esa línea de pensamiento, ya que confronta la fecha de adquisición de la
propiedad y la fecha de inscripción del embargo.

El autor no está de acuerdo con ello, teniendo en cuenta la postura y crítica

que hace Pasco a dicho, se puede concluir que la Corte incurre en una
incongruencia argumentativa ya que primero determina que el criterio de
inscripción no es relevante y después postula que por un lado se aplica el
criterio cronológico para el propietario y por el otro que la fecha de
inscripción del embargo es determinante. En otras palabras, el acreedor sí
puede verse afectado por una transferencia de propiedad que no pudo
conocer mientras que al propietario no le puede afectar una resolución
judicial de embargo que no tuvo conocimiento.
A todo esto, conviene reiterar el razonamiento de la Corte en el que arguye
que la norma de “derecho común” aplicable al caso resulta ser el artículo
949° del Código Civil, según el cual la transferencia de propiedad de un
bien inmueble opera con la sola voluntad de enajenar de las partes
contratantes, en ese sentido no es necesaria la inscripción y la propiedad no
inscrita es suficiente para dejar sin efecto el embargo inscrito siempre que la
misma esté acreditada con documento de fecha cierta y sea anterior a esta
medida cautelar.

Tal argumento para privilegiar a la propiedad no inscrita no puede ser

admitido, ya que dicha norma como lo afirma Ronquillo Pascual (Op.
Cit.:218):

“solo permite determinar en qué momento se efectúa la transferencia de la

propiedad inmueble, mas no dispone qué derecho debe prevalecer en un
eventual conflicto” (el subrayado y negrita son del autor). Es palpable el
hecho que el artículo 949° del Código Civil no resuelve el conflicto de
derechos subjetivos estudiado; todo lo contrario ocurre con las otras normas
del mismo cuerpo legal mencionadas supra que sí resuelven conflictos de
derechos, como ya se dijo, privilegiando a la inscripción registral.

Ahora bien, en vista que el referido artículo 949° no resulta aplicable al caso
concreto por los motivos expuestos, no cabe duda que es necesario
encontrar a la norma que permite resolver el conflicto de derechos
subjetivos tratado . A lo largo de la búsqueda de información para la
elaboración del contenido del presente trabajo, el autor ha encontrado dos
propuestas de solución que calzan en los fines de este artículo científico, las
cuales pasarán a ser explicadas y comentadas en seguida.

La primera propuesta es del amicus curiae del VII Pleno Casatorio Civil que
se ha venido citando: Fort Ninamancco (2013:147), quien asegura que:
 “el conflicto entre un embargo inscrito y una propiedad no inscrita
constituye un caso de laguna normativa (…) se impone la necesidad de la
analogía para cubrir el vacío: Podrían aplicarse analógicamente los
artículos 1708 o 2023 del Código Civil para cubrir el vacío: ambas
normas regulan un conflicto de derecho “no real” con un derecho no
inscrito como puede ser la propiedad. De hecho, el artículo 1708 se
refiere a un crédito inscrito contra una propiedad no inscrita, por lo que
tiene semejanza sustancial con el conflicto que carece de regulación”.

Cabe precisar que los artículos 1708° y 2023° privilegian a la inscripción

registral, por eso es que también Ninamancco propone su aplicación por
analogía. Empero el autor descarta tal propuesta dado que como ya se
detalló no se evidencia laguna normativa en el segundo párrafo del artículo
2022° y ello desestima la aplicación analógica de otras normas; aún así
dichos artículos mediante la interpretación sistemática pueden ser aplicados
al caso pero solo a uno de los dos supuestos que ha previsto dicha norma.

Para que el lector comprenda lo acabado de expresar, es preciso citar a

Pasco Arauco (cf. 2015: web) quien sostiene que el segundo párrafo del
artículo 2022° contempla dos escenarios dependiendo del momento en que
se constituyen cada uno de los derechos en conflicto: 1. El embargo inscrito
preexiste al transferencia de propiedad y 2. La propiedad no inscrita
preexiste al embargo isncrito (esto lo que ha sido materia de debate en el
VII Pleno Casatorio Civil). Por ahora, para confrontar la propuesta de
Ninamancco téngase en cuenta al primer escenario mencionado, ya que el
segundo será analizado en breve dentro de otra propuesta

Para un sencillo entendimiento del primer escenario, este será explicado así:
Juan es propietario de un inmueble y también deudor de Francisco, como
Juan no cumple con pagar la deuda Francisco decide inscribir su embargo
en la partida del predio, tras esto Juan transfiere la propiedad del bien a
María por lo que cuando Francisco efectúe el embargo perjudicará a María
en vista que es el nuevo propietario del inmueble, dando paso al conflicto
entre la propiedad de María y el crédito de Francisco.
En este caso el embargo inscrito tiene prevalencia y podrá ser efectuado
pese a que el bien ya no es de Juan porque dicho embargo ya se encontraba
inscrito en el Registro Público antes de la transferencia de propiedad a favor
de María, por lo que ella adquirió el bien a sabiendas que era probable la
pérdida de su derecho a raíz de la ejecución del embargo. En ese sentido, la
norma de “derecho común” que resuelve la controversia es el artículo 2012°
del Código Civil (Principio de Publicidad) el cual preceptúa que: “Se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones”.

Entonces, María no puede aducir que no tuvo conocimiento del embargo

inscrito cuando adquirió el inmueble puesto que en virtud del artículo 2012°
se establece una presunción iure et de iure, es decir, no importa si María
realmente desconoció la inscripción del embargo se presume lo contrario.

Tal es así que los artículos 1708° y 2023° que Ninamancco pretende que
sean aplicados no pueden dirimir la controversia prevista en el segundo
supuesto de la norma en cuestión, ya que como dice Pasco (Op. Cit.: web):

“se parecen mucho más al primer supuesto, porque en ambos casos la

inscripción del derecho personal (arrendamiento en el caso del 1708°, y
derecho de opción en el caso del 2023°) preexiste a la transferencia de la
propiedad. Es decir, el nuevo propietario adquiere el bien cuando ya
estaba inscrito o bien el arrendamiento o bien la opción de compra.
Entonces, por aplicación del artículo 2012 CC, el nuevo propietario
deberá soportar el ejercicio de tales derechos personales”

Dicho sea de paso, el artículo 2012° del Código Civil que regula el principio
de publicidad es una norma registral, además su aplicación al primer
supuesto que se encuentra previsto en el segundo párrafo del artículo 2022°
de dicho cuerpo legal es otro argumento más para desvirtuar la aserción de
la Corte que el “derecho común” excluye a las normas registrales.
Por último, la segunda propuesta que podría resolver el caso concreto es la
del citado Alan Pasco (Op. Cit.: web) quien alega que la norma aplicable es
el artículo 1129° del Código Civil. El supuesto de hecho de esta norma
revista de cierta complejidad para ser entendido desde una primera lectura,
por eso es que con base en la explicación que da Pasco sobre ella, el autor al
igual que en anteriores oportunidades ilustrará dicho supuesto mediante un
ejemplo.

Juan es propietario de un inmueble y también deudor de Francisco y María

por obligaciones diferentes. Francisco (quien se encuentra en posesión del
inmueble por razón de la deuda) da aviso a Juan que no le devolverá el
inmueble hasta que no le pague la deuda (derecho real de retención). María
al no poder ejercer su derecho de retención porque no tiene un bien de Juan
decide embargar el mismo inmueble e inscribe dicha medida cautelar en el
Registro. Por ello María al rematar el bien perjudicaría tanto la propiedad de
Juan como el derecho de retención de Francisco, así se tiene el conflicto
entre el derecho de crédito de María y el derecho de retención de Francisco.

Al respecto, el citado autor considera que se trata de un conflicto de

derechos de distinta naturaleza: crédito versus retención por lo que se está
ante el ámbito de aplicación del segundo párrafo del artículo 2022°,
específicamente al segundo supuesto que se hizo mención debido a que el
derecho real de retención preexiste al embargo, por lo que la norma de
“derecho común” que lo soluciona es el artículo 1129°.

Nótese que Pasco advierte algo importante que será analizado más adelante:
“el segundo párrafo del 2022 CC no solamente regula el potencial conflicto
entre la propiedad y un crédito, sino entre cualquier derecho real (propiedad
o no) y uno personal (crédito, opción, etc.)” (Op. Cit.: web). Así pues, el
artículo 1129° del Código Civil establece que el embargo puede ser inscrito
y ejecutado, por lo tanto, prácticamente se privilegia al derecho de crédito
en vez del derecho de retención pese a que este último se constituyó con
anterioridad.
No obstante, el autor si bien considera que la propuesta de Pasco Arauco es
ingeniosa y que pudo resolver el supuesto conflictivo en cuestión (situación
que no ocurrió ya que el artículo 1129° pasó desapercibido por los
magistrados supremos inclusive por los defensores del embargo inscrito), no
la comparte en parte en el sentido que su propulsor sugiere la aplicación de
dicha norma por analogía, la cual como ya se dijo no requiere de ser
aplicada. La norma aludida pudo aplicarse con base en la interpretación
sistemática. Aún así el autor propugna una reforma legislativa que por los
motivos que se explicarán con más detalle en otro capítulo, zanjará el
conflicto que se ha venido tratando a diferencia de la propuesta desestimada.

Finalmente, en el autor también encuentra su disconformidad con la

siguiente conclusión a la que arribó la Corte: el acreedor solamente puede
embargar bienes que le pertenecen a su deudor. Un razonamiento que
permite rebatir tal conclusión de manera puntual es lo formulado por Pasco
(Op. Cit.: web) sobre los dos supuestos que están previstos en el segundo
párrafo del artículo 2022° del Código Civil. Para estos efectos es necesario
volver a tener en cuenta al primer supuesto, asimismo para evitar caer en
repeticiones innecesarias se invita al lector a revisar lo concerniente a la
segunda propuesta planteada en la que podrá recapitular lo formulado sobre
el primer supuesto.

Tal es así, que el primer supuesto del segundo párrafo del artículo 2022° del
Código Civil visto desde otra óptica permite advertir lo siguiente: que el
acreedor cobra su deuda con un bien que ya no es de su deudor sino de otro
sujeto. Entonces lo sostenido por la Corte no tiene cabida ya que como se
acaba de acotar no hay impedimento alguno para que el acreedor pueda
embargar (y posteriormente rematar) un inmueble que ya no pertenece a su
deudor habida cuenta que el embargo preexiste a la transferencia de la
propiedad y en virtud del artículo 2012° del Código Civil que regula el
Principio de Publicidad, el nuevo propietario del inmueble no puede alegar
desconocimiento de dicho embargo.
 Finalmente el pleno casatorio estableció tres reglas que deben cumplirse
para que la propiedad no inscrita pueda vencer al embargo, dichas reglas
constituyen precedente vinculante y son las siguientes: 1. Debe existir un
documento de fecha cierta más antigua que la anotación del embargo que
acredite la propiedad del tercerista; 2. Los jueces de primera instancia que
conozcan demandas de tercería excluyente de propiedad deben acreditar la
autenticidad y legalidad del documento de fecha cierta; y 3. La demanda de
tercería será rechazada si el notario no reconoce la autenticidad del
documento de fecha cierta.

IV. LA PRIMACÍA DEL EMBARGO

Ante todo, a pesar de que en el anterior capítulo han quedado desvirtuados

varios de los argumentos que emplearon los magistrados supremos para darle
preferencia a la propiedad no inscrita, en seguida se deslindarán cuatro
argumentos doctrinarios adicionales que no recibieron la atención debida y
cuya invocación determina la indiscutible la primacía del embargo inscrito.

El primero se refiere a impedir que la necesidad de iniciar un proceso para la

defensa de un derecho se torne en perjuicio de quien lo inició; ello lo plantea
Jimmy Ronquillo (Op. Cit.: 225) quien explica que esto se da partir de:

“Celebrado un contrato del que surja un derecho de crédito y dado el

incumplimiento del deudor, el acreedor –en busca de la satisfacción de su
interés- tendrá que iniciar un proceso (de obligación de dar suma de
dinero), siendo evidente que en muchas ocasiones tal decisión (la de
iniciar un proceso judicial) dependerá de la presencia o no de bienes
inscritos a nombre del deudor en el Registro Público, los mismos que
permitirían con su realización, la satisfacción del acreedor”

Así las cosas, respecto a lo esbozado el citado autor concluye lo siguiente:

“Entonces, si el acreedor insatisfecho se ve constreñido a actuar en juicio
para la defensa de su crédito y, precisamente, decide emprender el proceso
por cuanto su deudor figura como propietario de algún bien cuya ejecución
permitirá la satisfacción de su derecho; tal necesidad de recurrir a un
proceso no puede, luego, tornarse en su contra y ocasionarle perjuicios”.
Ronquillo llega a esta conclusión con base en un principio procesal
postulado por Tito Carnacini para justificar el inciso 1 del artículo 2914 del
Código Civil italiano en el que se establece la prevalencia del embargo
inscrito en vez de la propiedad no inscrita.

Por otra parte, el segundo argumento es sostenido por Fort Ninamancco (Op.
Cit.: 97) quien asegura que el embargo inscrito debe primar ya que es
evidente el rol principal que desempeña en la economía contemporánea de
carácter dinámico:

“En pleno siglo XXI, no cabe la menor duda de que la economía es

“dinámica”, de tal manera que la riqueza depende de las relaciones
contractuales que se entablen, ya no tanto en la mera tenencia de cosas,
como ocurría en el pasado, cuando el mundo tenía la propiedad
inmobiliaria (la tierra) como eje del sistema económico, siendo la
economía “estática” (…)”.

Asimismo, destaca Ninamancco (Op. Cit.: 100) que nuestro país no es ajeno
a la evolución socioeconómica que da preferencia al derecho de crédito:

“La propiedad económica dejó de ser la matriz de la economía cuando las

actividades de corte agrícola perdieron el protagonismo (…) en la vida
económica del mundo. Basta dar una revisada a nuestro Producto Bruto
Interno (PBI) para percatarse con facilidad que la propiedad sobre la
tierra no es el eje de nuestra economía, sino las actividades comerciales y
de industria. Es más, en 2012, los servicios (que no son otra cosa que
relaciones obligatorias) constituyeron el 58.4 % del PBI, la industria el
31.1% y, por último, la agricultura el 7.8%”
El tercer argumento es propuesto en la Cas. N° 1417-2000-Lambayeque por
los jueces supremos Iberico Mas y Oviedo de Alayza en cuyo voto en
discordia dan preferencia al embargo inscrito teniendo en cuenta al artículo
1135° CC (gana el adquirente de un inmueble que inscribe su derecho frente
a otro que adquirió con anterioridad pero que no inscribió su derecho) a
causa de que: “(…) en el fondo la medida cautelar inscrita constituye un
título similar al del acreedor concurrente al que refiere el artículo 1135°
del Código material, entendida esta norma en sentido extensivo” (el
subrayado y negrita son del autor).

A mayor abundamiento, un argumento que guarda relación con este es el

aducido por la doctrina italiana referido a que debe darse el mismo
tratamiento legal tanto al conflicto acreedor embargante versus propietario
que no inscribió su derecho de propiedad como al conflicto entre dos
adquirentes de un mismo bien inmueble inscrito (en el que prevalece el
derecho del segundo adquirente siempre que inscriba primero al igual que lo
establece el artículo 1135° CC), debido a que los intereses de sus titulares
respectivos están en las mismas condiciones de ser tutelados. Cabe hacer
notar que entre los trabajos que dan cuenta de ello destacan los de Giuseppe
Miccolis (1994:337) y Mauro Bove (1996:232,254 y 258).

Por último, el cuarto argumento es el propuesto por Ronquillo (Op. Cit.:

237) quien considerando a los artículos 24° y 32° inciso 3, literal f de la Ley
de Garantías Mobiliarias alega que “no se justifica el tratamiento
diferenciado para muebles e inmuebles” debido a que:

“(…) si la concurrencia de derechos (sea que concurra (…) una garantía

mobiliaria, o un derecho de crédito a través de una medida cautelar [o de
ejecución], con un derecho de propiedad no inscrito) que recaen sobre
bienes mueles, se define en función a la inscripción de buena fe, no
existe razón valedera alguna para que la concurrencia de derechos sobre
un bien inmueble inscrito no se defina en función al mismo criterio.”
V. REFORMA LEGISLATIVA CIVIL COMO SOLUCIÓN AL
CONFLICTO:

Ahora corresponde dar a conocer la lege ferenda que soluciona el conflicto a

la luz de ciertas razones que abarcan factores jurídicos y extrajurídicos
(acotados por la Corte Suprema y por la doctrina) que el autor tuvo en cuenta
para formular dicho cambio normativo y que en seguida serán mencionados.

Pues bien, la Corte Suprema advirtió que si bien es evidente que los diversos
conflictos de derechos se resuelven con base en las reglas registrales y ello
incentiva la inscripción de los derechos en el Registro ya que un título
inscrito es muy difícil de ser perdido, se protege a quien inscribe y se genera
confianza en el tráfico de bienes, pero dichas reglas no resuelven el conflicto
entre propiedad no inscrita y embargo inscrito; por eso precisó que habría
sido óptimo que ocurra lo contrario pero no ha sido así por lo que es
necesario que futuros trabajos de reforma legislativa tengan en cuenta dicha
circunstancia para que la solución del conflicto en cuestión sea coherente
con el resto de normas del Código Civil que privilegian a la inscripción.

El autor aunque no comparte lo sostenido por la Corte al afirmar que las

reglas registrales no son aplicables al conflicto estudiado, dado que como ya
se analizó las normas registrales pueden ser aplicadas, sí está de acuerdo en
que la solución tenga que ser un cambio normativo que disipe todas las
dudas que genera el segundo párrafo del artículo 2022° del Código Civil.

Lo explicado supra sigue la acertada postura de Ninamancco (Op. Cit.: 92):

“A decir verdad, solo una reforma legislativa podría poner al debate (…) si
una norma consagrara la primacía del embargo o de la propiedad inscrita, el
debate definitivamente habría llegado a su fin”. Y es que a lo largo de lo
analizado en la presente investigación se puede afirmar que para que la
doctrina y la jurisprudencia se pongan de acuerdo en qué derecho debe
prevalecer pasará mucho tiempo.
Puede decirse que el asunto ya está zanjado por el VII Pleno Casatorio, sin
embargo, tal como lo hace notar Ronquillo (Op. Cit.: 227) es posible un cambio
de criterio de los jueces con base en el artículo 22° de la Ley Orgánica del Poder
Judicial y una interpretación contrario sensu del artículo 386 del Código
Procesal Civil. El primero preceptúa que los jueces supremos de forma
excepcional pueden apartarse de su propia doctrina jurisprudencial siempre que
motiven debidamente su resolución y la publiquen en el diario oficial El
Peruano. De una interpretación contrario sensu del segundo se concluye que si
el apartamiento de un precedente judicial está debidamente motivado, ha de ser
desestimado el recurso de casación.

Otro factor a tener en cuenta es que criterio que el VII Pleno Casatorio
estableció para resolver la controversia entre propiedad no inscrita y
embargo inscrito, como bien advierte Pasco (cf. 2016: web) también
resuelve los eventuales conflictos de derechos de distinta naturaleza que
puedan suscitarse como: arrendamiento versus propiedad; superficie versus
arrendamiento; usufructo versus arrendamiento; entre otros. Explica el
citado autor que la Corte Suprema no solo resuelve el conflicto tratado sino
también da las pautas de cómo han de ser resueltos los futuros conflictos de
derechos de distinta naturaleza, que como ya se explicó es la aplicación del
criterio cronológico: el derecho que nació primero en el tiempo.

Agrega Pasco que ello desencadena una circunstancia no tan favorable:

“ (…) “gracias” a la sentencia, siempre que se constituya un derecho

(personal o real) a favor de alguien, este lo perderá si se prueba que antes
de su adquisición otra persona había constituido sobre el mismo bien un
derecho de diferente naturaleza”. Entonces, es evidente que lo establecido
por la Corte no es lo ideal ya que al momento de adquirir un derecho no
se tendrá esa seguridad de poder ejercerlo, ya que es posible que se
aparezca alguien con un derecho adquirido de forma previa, que no lo
publicitó pero que aún así será privilegiado.
Otro punto es la afirmación de la Corte de que no se puede avalar una
solución al conflicto en imputar “diligencia o negligencia” porque ello
significaría no tener en cuenta a nuestro actual contexto histórico cultural.
Alega que la falta de inscripción registral, muchas veces no obedece a la
negligencia de los propietarios sino a un problema estructural del Estado,
como muestra de esto es que en el Perú solo se han inscrito el 30% de las
propiedades inmuebles.

Respecto a este punto, el hecho de imputar diligencia (al acreedor

embargante) y negligencia (al nuevo propietario) sí resulta posible. Como
bien lo considera Guillermo Lohmann Luca de Tena (2015: 4):

“el derecho de propiedad puede ser reconocido solo si es conocido (…) el

adquirente no ha tenido la diligencia o el deseo de hacer conocer su
derecho (…) tiene una carga de hacer notar públicamente que lo es y que
otro ha dejado de serlo, para evitar ser embargado por las deudas del ex
propietario (…) El derecho de crédito se apoya en la confianza que da el
registro; (…) Quien quiera romper esa confianza tiene una carga jurídica
de diligencia”.

Del mismo modo, Álvaro Tord Vleasco (Op. Cit.: 25) manifiesta que:

“El nuevo propietario debe tomar sus precauciones para inscribir su

propiedad (si el bien es registrable) apenas la adquiera (…) Si el nuevo
propietario no toma estas precauciones y el anterior propietario grava el
bien o embargado por un acreedor de buena fe, este último no debería ser
afectado”

Además, si bien es cierto que en virtud del artículo 949° del Código Civil no
es necesaria la inscripción para adquirir la propiedad de un inmueble y que
en muchas zonas del país no tienen conocimiento de los Registros Públicos
o tiene un difícil acceso a los mismos y que por eso mismo no inscriben sus
derechos, también es cierto dicha situación está siendo revertida por el
accionar de la SUNARP tal como a continuación se describirá.
Pues bien, gracias a la iniciativa de sus funcionarios ahora no es necesario
que los ciudadanos acudan en persona a SUNARP dado que dicha
institución cuenta con una aplicación informática que puede ser descargada
fácilmente en las plataformas de distribución digital de aplicaciones para
celulares. Además a través de su página web ofrece servicios en línea donde
se encuentran Alerta Registral, SID (Sistema de Intermediación Digital) y
SPRL (Sistema de Publicidad Registral en Línea).

En cuanto a Alerta Registral, se trata de un servicio gratuito en el que

mediante un correo electrónico se advierte al titular registral la presentación
de títulos para ser inscritos en la partida registral (del inmueble) donde el
titular tiene su derecho inscrito. Si bien la comunicación de dicho servicio
no faculta al usuario para oponerse en el procedimiento de calificación
registral del título presentado (porque dicho procedimiento es de naturaleza
no contenciosa en virtud del artículo 1° del T.U.O. del Reglamento General
de los Registros Públicos), permite que los ciudadanos tengan conocimiento
oportuno de la posible presentación de instrumentos basados en la
suplantación de identidad o que tengan documentos falsificados.

Además, desde setiembre del presente año los ciudadanos al adquirir un bien
mueble o inmueble quedarán suscritos al servicio Alerta Registral, ya que la
SUNARP lo efectuará de oficio siempre que se realice una transferencia de
propiedad en el Registro de Predios y/o Propiedad Vehicular.

Por su parte SPRL obtener información que se encuentre disponible en la

base de datos que contiene los índices de los registros, en el repositorio
centralizado de imágenes de las partidas registrales y en los títulos
almacenados que consten en formato digital de las oficinas registrales.
También el usuario puede solicitar: Certificado Literal, CRI (Certificado
Registral Inmobiliario), Certificado De Cargas y Gravámenes, Certificado
Positivo, Certificado Negativo y Certificado de Vigencia; nótese que ello
afianza el cumplimiento con la publicidad formal (simple y certificada)
reconocida en el artículo 2012° del Código Civil.
Asimismo SUNARP inauguró nuevas Oficinas Registrales en Ascope (La
Libertad), Talara (Piura), Bagua Grande (Amazonas), Urubamba (Cusco),
Chachapoyas (Amazonas) y nuevas Oficinas Receptoras en Uripa
(Apurímac) y Yarinacocha (Ucayali); lo cual permite da paso a que esta
institución esté más cerca de los ciudadanos que no conocen de los servicios
en plataforma virtual que se describieron antes.

Es más, se tiene al Servicio Defensor del Usuario, que es un grupo de

profesionales especializados que en forma gratuita y permanente brindan
orientación especializada a los ciudadanos. El Boletín Estadístico Nro. 38 de
la SUNARP muestra que en febrero del año 2015 la cifra de las atenciones
efectuadas por la Defensoría del Usuario ascendió a 107 146.

Entonces como se señaló, hoy en día el ciudadano cuenta con muchos

mecanismos y facilidades para conocer de los Registros Públicos y optar por
la inscripción. Y con el objeto de continuar con la difusión de la cultura
registral en las zonas más remotas del país en abril del presente año
SUNARP capacitó a 60 jefes de comunidades nativas en el VRAEM y el
programa televisivo/radial “Hablemos fácil con SUNARP” que se emite en
una conocida emisora radial permite que los ciudadanos puedan realizar sus
consultas y ser respondidos en breve.

Es más, Mario Castillo Freyre (2012: 105) menciona tres razones esenciales
para acudir a los Registros Públicos:

“a. (…) las personas inscriben la transferencia de sus bienes inmuebles

porque al registrar la propiedad del bien hacen oponible su derecho frente
a todos, es decir, que los terceros no podrán alegar desconocimiento (…).
B. (…) hoy en día la gente inscribe sus actos puesto que el Registro
otorga confianza a los terceros que realizan transacciones con el titular
del derecho inscrito (…) C. (…) y desde el punto de vista del titular del
bien, le es útil registrarlo, pues ello le permite tener un medio de prueba,
adicional y muy importante, respecto de su derecho”.
Por si fuera poco, el artículo 3° de la Ley 26366 que crea el Sistema
Nacional de los Registros Públicos establece las garantías de dicho sistema:

“a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones

registrales; b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales,
salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; c) La
seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
Registro; y d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de
las demás responsabilidades que correspondan conforme a ley”.

No obstante, si bien la política legislativa en Perú es a favor de la

inscripción, es necesaria la divulgación de los beneficios y/o ventajas
descritos que pueden obtener los ciudadanos al inscribir su derecho, y es
que aún no es masiva su concurrencia a los Registros Públicos, tal como se
puede desprender del Boletín Estadístico Nro. 38 de la SUNARP que indica
que la cifra de demandas registrales atendidas en el Registro de Propiedad
Inmueble durante los meses de enero y febrero en el 2015 disminuyó en un
9%, ya que en el año pasado se presentaron 127 378 títulos mientras que en
el año 2014 140 236 títulos.

Algo que guarda relación con lo explicado es lo sostenido por Roger Merino
citado por Ninamancco (Op. Cit.: 59) quien tras destacar el rol clave que
desempeña la seguridad que otorga el registro dentro de las operaciones
económicas indica que la propiedad no inscrita tiene una “oponibilidad”
debilitada que no garantiza su prevalencia en situaciones de conflictos.

De modo similar, Luperdi (Op. Cit.: 65) respecto a la posesión como

mecanismo de publicidad señala que:

“(...) no siempre nos otorga certeza sobre quien es titular del bien,
requiriendo para estos casos información adicional. Es por ello que (…)
se creó al registro que (…) es el mecanismo de seguridad más seguro y
eficiente (…)”
Por último, pese a que la Corte Suprema estableció tres reglas que deben
cumplirse para dar preferencia a la propiedad no inscrita, Gunther Gonzales
Barrón (2008:308) sostiene que: “La práctica enseña que los deudores
utilizan infinidad de artificios para frustrar la medida (…)”.

Por ello Ronquillo (Op. Cit.: 232) de forma acertada indica que para que el
derecho de propiedad no inscrito por el tercerista (nuevo propietario)
prevalezca sobre el embargo inscrito:

“No será suficiente que aquel pruebe su titularidad sobre el bien

embargado, sino que deberá probar que su derecho de propiedad es
oponible al derecho del acreedor embargante, y ello se conseguirá
acreditando que su titularidad se inscribió con anterioridad a la
inscripción del embargo (…) o acreditando que el acreedor que inscribió
el embargo lo hizo de mala fe”

Sobre la buena fe en la inscripción, Freddy Escobar (2015:322) menciona:

“En el contexto registral, la buena fe cobra una relevancia particular,

pues en base a un procedimiento poco costoso, como es el de revisión de
la información registral de un activo, permite oponer, a quien actúa
diligentemente, el derecho adquirido en base a la referida información”

Por lo tanto, es evidente la necesidad de una lege ferenda que zanje tanto el
conflicto estudiado como a los futuros conflictos de derechos de distinta
naturaleza, que erradique la posibilidad de los magistrados de apartarse del
criterio dirimente y que promueva la inscripción dadas las ventajas que
ofrece. Por ello el autor propone la siguiente reforma legislativa en el
segundo párrafo del artículo 2022° del Código Civil: “Si se trata de
derechos de diferente naturaleza prevalece el que se inscriba primero, la
inscripción debe ser de buena fe”
VI. CONCLUSIONES

1. El conflicto no se refiere a propiedad no inscrita versus una medida

judicial provisional ya que el embargo representa al derecho de crédito,
el cual se encuentra comprendido entre los derechos patrimoniales que
protege el derecho de propiedad entendido en su acepción constitucional
y no civil.

2. La doctrina y jurisprudencia contemporánea establecen que todos los

derechos subjetivos en general tienen tutela aquiliana por lo que ya no es
correcto afirmar que la propiedad no inscrita debe prevalecer porque esta
tiene oponibilidad erga omnes y el derecho de crédito oponibilidad inter
partes

3. El conflicto en cuestión se trata de una oponibilidad de derechos y no de

probar si existen o no la propiedad o el derecho de crédito. Dicho
conflicto debe ser resuelto por las normas sustantivas y no por las
normas procesales. En este punto la doctrina y la jurisprudencia no
encuentran discrepancias.

4. La frase “derecho común” del segundo párrafo del artículo 2022° del
Código Civil debe ser interpretada a la luz de la interpretación
sistemática, la misma que permite colegir que la política legislativa civil
es privilegiar a la inscripción registral. No es aplicable la analogía ya que
no hay un vacío normativo.

5. El sentido común que se encuentra en otras normas que resuelven

conflictos de derechos determina que el acreedor embargante no tuvo
forma de conocer la transferencia de propiedad del inmueble de su
deudor ya que dicha transferencia no fue publicitada en el Registro
Público.
6. La frase “derecho común” sí incluye a las normas registrales, ya que el
artículo 2012 del Código Civil (una norma registral) que consagra el
Principio de Publicidad resuelve el primer supuesto conflictivo del
segundo párrafo del artículo 2022° del Código Civil (cuando el embargo
es anterior a la transferencia de propiedad) al determinar que el acreedor
sí puede cobrar su deuda con un bien que ya no es de su deudor

7. El derecho de crédito inscrito cumple un rol principal en la economía

contemporánea puesto que esta depende de las relaciones contractuales y
ya no de la mera tenencia de cosas. Ello se manifiesta en el PBI y el PEA
en el Perú donde las relaciones obligatorias constituyen el eje de las
actividades económicas

8. El VII Pleno Casatorio Civil no resuelve en forma definitiva el conflicto

en cuestión dado que en virtud del artículo 22° de la Ley Orgánica del
Poder Judicial y una interpretación contrario sensu del artículo 386° del
Código Procesal Civil los jueces pueden apartarse de la jurisprudencia
vinculante siempre que ello esté debidamente motivado.

9. Se requiere de una lege ferenda que zanje tanto el conflicto mencionado

y a los futuros conflictos de derechos de distinta naturaleza. Además
debe darse a conocer a los ciudadanos los diversos beneficios de inscribir
en el Registro Público.

10. La reforma legislativa que el autor propone para el segundo párrafo del
artículo 2022° del Código Civil se refiere a que en el caso de conflictos
de derechos de distinta naturaleza deba prevalecer el derecho que se haya
inscrito primero y de buena fe.
VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1. Castillo, M. (2012) “Transferencia de propiedad, concurrencia de

acreedores y Registros Públicos”, pp. 97-123. En: Calderón, C. y
Agurto, C. (coordinadores). Derechos Reales. Lima: Motivensa.

2. Escobar, Freddy (2015) "La muerte de la buena fe registral". En:

Themis Revista de Derecho 67, Lima, Pp. 321-332

3. Gonzáles, Gunther (2008) “Contribución a la reforma del proceso

civil”. En: Jus. Doctrina & Práctica N° 1. Lima: Grijley, p. 308.

4. Ledesma, Marianella (2008) Código Procesal Civil Comentado

Tomo III. Lima: Gaceta Jurídica

5. Lohmann, Juan Guillermo (2015) “El derecho inscrito del

embargante”. En: Jurídica N° 561, Lima: Suplemento de Análisis
Legal de El Peruano, Pp. 4-5

6. Luperdi Gamboa, César Ernesto. “Tercería de Propiedad vs.

Ejecución de Garantías. Un Atentado contra los Acreedores y un
desincentivo para el otorgamiento de créditos”. En: Normas Legales
Vol. 2, Nº 340 (2004) Pp. 59 – 80

7. Ninamancco, Fort (2013) Embargo inscrito y tercería de propiedad.

Su oponibilidad en la jurisprudencia. Lima: Gaceta Jurídica. P. 5

8. Ninamancco, Fort (2015) “Por la supremacía del crédito inscrito”.

En: Jurídica N° 561, Lima: Suplemento de Análisis Legal de El
Peruano, P. 6

9. Ronquillo Pascual, Jimmy (2015) Tercería de propiedad contra

embargo e hipoteca. Lima: Gaceta Jurídica.

10. Tord Velasco, Álvaro. “Acumulación y tercería de propiedad en el

proyecto de ley de celeridad y modernización procesal”. En: Revista
jurídica del Perú Nº 142 (Dic. 2012) Pp. 19 – 25
VIII. Referencias Electrónicas

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https://www.sunarp.gob.pe/data/BOLETINES/762.pdf

2. Pasco Arauco, Alan (2015) “La Corte Suprema contra el Código Civil y el
sentido común. A propósito del VII Pleno Casatorio”. Recuperado de:
http://enfoquederecho.com/civil/la-corte-suprema-contra-el-codigo-civil-
y-el-sentido-comun-a-proposito-del-vii-pleno-casatorio/

3. Pasco Arauco, Alan (2015) “VII Pleno Casatorio: La norma que los
defensores del crédito han ignorado”. Recuperado de:
http://www.ius360.com/privado/civil/vii-pleno-casatorio-la-norma-que-
los-defensores-del-credito-han-ignorado/

4. Pasco Arauco, Alan (2016) “¿La ley del embudo en el VII pleno
casatorio? ancho para el propietario y angosto para el acreedor”.
Recuperado de: http://enfoquederecho.com/civil/la-ley-del-embudo-en-el-
vii-pleno-casatorio-ancho-para-el-propietario-y-angosto-para-el-acreedor/

5. Pasco Arauco, Alan (2016) “Sentencia del VII Pleno Casatorio Civil: Y
ahora, ¿quién podrá defendernos?” Recuperado de:
http://laley.pe/not/3033/sentencia-del-vii-pleno-casatorio-civil-y-ahora-
quien-podra-defendernos-

6. Sección Noticias de la página web de la SUNARP en la que se encuentran

los últimos acontecimientos relacionados con dicha institución. En:
https://www.sunarp.gob.pe/PRENSA/inicio/category/NOTICIAS

7. Servicios en Línea para los ciudadanos, en los que se encuentran Alerta

Registral, SID (Sistema de Intermediación Digital), SPRL (Sistema de
Publicidad Registral en Línea) así como Consultas Gratuitas entre otros.
En: https://www.sunarp.gob.pe/seccion/servicios/ciudadanos.html

8. Servicio Habla facil donde se puede encontrar información sobre el

trámite para comprar una casa:
https://www.sunarp.gob.pe/Infografia/INFO_inmuebles.pdf