Derechos Reales I

Tema: Copropiedad o Condominio.

Carrera: Derecho
IV Cuatrimestre.

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 Introducción
La copropiedad, también conocida como condominio o comunidad, se refiere
a una forma de dominio donde solo hay un dominio, pero la cuota se divide
entre varios propietarios. El efecto neto es que dos o más personas comparten
la propiedad de una cosa. También se le llama estado de indivisión, pues las
cuotas de los copropietarios se presumen iguales.

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 Copropiedad
Se conoce como copropiedad y condominio, en los casos, que, por distintas
razones, los derechos de propiedad de una cosa no pertenecen a una sola
persona, sino a dos o más personas. Esta unión de intereses en un mismo
objeto, cuando no implica una corporación o una asociación, sino una simple
relación comunal.

ARTÍCULO 270.- Cuando una cosa pertenezca simultáneamente a dos o más

personas, los dueños ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario
singular, en proporción a la parte que cada uno tenga en la propiedad común.

El condueño no puede, sin embargo, disponer de una parte determinada de la

cosa, sin que antes le haya sido adjudicada en la respectiva división.

Características
-Pluralidad de sujetos

-Unidad del bien

-El copropietario posee una cuota indivisible del bien, de la que puede hacer
uso libremente.

Formas en que se produce la copropiedad.

-Legado o Herencia

-Por determinación de la Ley, según art 509 y 515 del código civil.

Tipos de Copropiedad.
Existen dos tipos de copropiedad:

-Copropiedad voluntaria: Es cuando alguno de los condueños pide la

disolución de la copropiedad, siempre que esto sea posible.

-Copropiedad Forzosa: El bien sea indivisible o no se permita su venta y, por

tanto, se vean obligados a seguir siendo parte.
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Por ejemplo: condición Física u otra.
Las mencionadas anteriormente pueden ser temporales o permanentes.

Derechos y obligaciones de la Copropiedad.

Cada copropietario tiene derechos y obligaciones.

Derechos:
-Participación en los beneficios de la propiedad

-Uso y disfrute del bien común

-Propiedad sobre la parte alícuota como si fuera individual

-La solicitud de dividir la cosa común cuando no se trate de una

copropiedad con indivisión

Obligaciones:

-Participación en las cargas del bien

-Participación en los gastos de conservación y en las contribuciones

-Conservar, reparar o reconstruir el bien común de ser necesario

La propiedad en condominio.

Cuando los diversos pisos, departamentos o locales de un edificio pertenezcan

a diversos dueños, estaríamos en presencia de los que hoy se conoce con el
nombre de propiedad horizontal o propiedad en condominio. (Brenes
Córdoba, Tratado de los Bienes, 2022. P.137)

En este caso estamos hablando también, de una finca matriz que es el

inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas
filiales y sus correspondientes áreas comunes.
Naturaleza Jurídica

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Una propiedad especial que participa de las características de los derechos de
dominio, respecto de la exclusividad en el uso, goce y disposición de los
bienes demarcados, conteniendo al mismo tiempo los elementos de la
copropiedad, respecto de todos los bienes comunes de la propiedad
horizontal, como terrenos, terrazas, ascensores, electricidad, etc., tienen la
particularidad de que estos llamados bienes comunes no son susceptibles de
dividir.

Características o condiciones.
-Propiedad de Carácter exclusivo y bienes comunes.

-Existencia de un Reglamento, Administrador y Asamblea de propietarios.

Cada condominio debe tener un reglamento, un administrador representante
que actúe a nombre de la comunidad y una asamblea de propietarios donde se
llegará a acuerdos.

-Acceso a la vía pública. (Art 7, Ley Reguladora de Propiedad en

Condominio)
El piso o departamento deben tener un acceso a la vía pública.

Derechos sobre el piso.

En nuestra ley de propiedad horizontal.

Artículo 17.- Cada piso, departamento o local pertenece en forma exclusiva a
su propietario, quien tendrá derecho, como condueño, de aprovechar conforme
a su destino y sus necesidades, las cosas comunes.

Comprendiendo de esto que cada propietario tiene derecho a realizar

modificaciones o reparaciones en el interior de su piso siempre y cuando no se
afecte la estructura o paredes maestras.

Artículo 27.- Los propietarios del piso bajo o primero y los del superior o
último, no tendrán por esa circunstancia más derechos que los restantes
propietarios. Salvo que el Reglamento de Condominio y Administración lo
establezca así, los propietarios de la planta baja no podrán ocupar para sí con
exclusividad los vestíbulos, jardines, patios y similares de aquélla, ni los
sótanos ni el subsuelo, ni hacer excavaciones u otras obras en los lugares
dichos. Con igual salvedad, los propietarios del último piso no podrán ocupar

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la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las
mismas restricciones se aplicarán a los demás propietarios del edificio.

Cada propietario podrá efectuar obras y reparaciones en el interior de su piso,

departamento, vivienda o local, pero le estará prohibida toda innovación o
modificación que afecte la estructura, paredes maestras u otros elementos
esenciales del edificio. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones
generales, deberán abstenerse de todo acto, aun en el interior de su propiedad,
que impida o haga menos eficaz su operación.

Derechos sobre las partes comunes

Se distinguen de esta manera, las partes de uso general y que son comunes
para una cantidad de propietarios. Son dos primeramente el terreno, los
cimientos y paredes maestras, por segundo están las que por diferentes casos
los propietarios han establecido una copropiedad entre ellos.
Estos son inherentes al departamento o piso e inseparables a la propiedad.

Consorcio de Propietarios

Es el consorcio de Propietarios y propietarias de los diferentes pisos o

departamentos que deciden por votación sobre las partes comunes del edificio.

En el siguiente artículo, nuestra ley nos expresa la función del consorcio de

propietarios y lo que influye en la toma de decisiones.

Artículo 35.- Las resoluciones sobre asuntos de interés común no

comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del Administrador, serán
de competencia de la Asamblea de Propietarios. Esta asamblea se celebrará de
acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento de Condominio y Administración;
deberá realizarse cuando menos una vez al año.

Los acuerdos de la asamblea se tomarán por mayoría de votos presentes

conforme a las normas de cómputo que aquí se establecen, excepto los casos
en que esta ley o el reglamento, exijan una mayoría especial.

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El quórum para la Asamblea de Propietarios lo formarán los votos que
representen no menos de dos tercios del valor del edificio. En la segunda
convocatoria para una misma asamblea, los votos que representen el cincuenta
por ciento de ese valor formarán quórum, y en tercera convocatoria éste
quedará formado con cualquier número de asistentes.

Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que

el valor de su propiedad represente en el total del edificio. Pero cuando un
solo propietario represente más del 50% de ese valor, se requerirá además del
33% de los votos restantes para la validez de los acuerdos.

En este artículo se clara como funciona estas asambleas entre propietarios

El Administrador

Es el representante de la comunidad o consorcio de propietarios, en el art 45

de la Ley de Propiedad Horizontal, indica que el reglamento del condominio y
administración o reglamento interno debe nombrar el administrador para el
primer período y aceptación del cargo por la persona nombrada, así como
también las facultades y obligaciones de este, periodo de nombramiento y las
causas para removerlo, como la remuneración que devengará.
A este le corresponde facultades, tales como el cobro de las cuotas por parte
de los copropietarios en los gastos comunes, también gestionar la imposición
de infracciones aquel que no utilice la propiedad como corresponda.

A este se le obliga llevar un libro legalizado de caja y su personería la prueba

con certificación del Registro Público de la parte conducente del reglamento
interno, debidamente inscrito, en que costa su nombramiento y la aceptación.
(Brenes Córdoba, Tratado de los Bienes, 2022. P.166)

Artículo 43.- El Administrador del edificio deberá llevar por lo menos un

libro de caja legalizado, en el cual consignará diariamente los egresos que
tuviere por concepto de gastos comunes, y los ingresos provenientes de los
aportes de los propietarios o de cualquier otro concepto.

Para probar su personería le bastará al Administrador una certificación de la

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parte del reglamento interno debidamente inscrito, en que se haga constar su
nombramiento y la aceptación del cargo.

Esta certificación la extenderá el Registro Público.

Artículo 45.- De conformidad con el artículo 9º de la presente ley, el

Reglamento de Condominio y Administración o Reglamento Interno, deberá
contener disposiciones sobre los siguientes puntos:

a) Formas de designar y sustituir al Administrador y facultades y obligaciones

de éste. Período del nombramiento, causas para removerlo y remuneración que
devengará;
b) Forma y periodicidad de las aportaciones de los propietarios a los gastos
comunes;
c) Frecuencia con que se reunirá la Asamblea de Propietarios; forma de
convocarla; persona que presidirá las reuniones y número de votos necesarios
para adoptar resoluciones, con excepción de las que están determinadas por
esta ley;
d) Uso de las cosas comunes, limitaciones a éste, condiciones en que se
ejercerá, y en general derechos y obligaciones de cada propietario,
especificando con claridad las partes del edificio que sean de uso común;
e) Nombramiento de Administrador para el primer período y aceptación del
cargo por la persona nombrada.

El reglamento

La ley exige en la escritura constitutiva la formulación de un reglamento de

condominio y administración esto en el art 8 y 9.
(La escritura constitutiva del Régimen de Propiedad de condominio es, en
simples palabras, como el acta de nacimiento de un condominio que
deberá estar inscrita en el Registro Público de la Propiedad pues es a
través de ella que el propietario original del condominio se compromete al
cumplimiento de las formalidades legales dentro de la Ley de Propiedad
de Condominio)
Un reglamento es el instrumento jurídico que complementa y especifica las
disposiciones de la ley y de acuerdo a las características de cada condominio.

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Este reglamento debe estar aprobado primeramente por la mayoría de votos
que representen no menos de dos tercios del valor total del edificio y una vez
que este se encuentre vigente se podrá modificar por un acuerdo unánime de
los propietarios.

Artículo 8º.- El propietario que se proponga construir en su terreno un

edificio dividido en pisos o departamentos, puede, mediante declaración ante
notario en ese sentido, hacer que el edificio proyectado se regule por el
régimen establecido en esta ley, desde el momento en que el terreno y el
edificio por construir se den en garantía de un crédito o desde que se venda o
se prometa vender cualquiera de las divisiones proyectadas.

Cuando se termine la edificación, se hará constar así en el Registro, dando fe

el Notario de ese hecho con vista de la constancia que expedirá la
Municipalidad correspondiente.

En la escritura se consignarán, en lo pertinente, los requisitos exigidos por el

artículo anterior.

Artículo 9º.- En la escritura a que se refiere el párrafo final del artículo

anterior se incluirá el Reglamento de Condominio y Administración o
Reglamento Interno, a que se refiere el Capítulo V de esta ley.

Obligaciones de los ocupantes

-Respetar el destino general del edificio y el especial de cada piso,

departamento o local del edificio
-Permitir uso y goce racional de las cosas comunes, sin extralimitarse en su
derecho.
-Evitar la perturbación de la tranquilidad de los demás propietarios.
-Acatar lo resuelto en la Asamblea de Propietarios.
-Impedimento de innovar o modificar todo lo que afecte la estructura o
paredes maestras.

Impuestos
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La ley ha señalado como gastos comunes, con relación a los impuestos que
deben pagarse al físico y a la municipalidad, tal como lo indica el art 19.

ARTÍCULO 19.- Son gastos comunes:

a) Los impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la propiedad

común, así como los cánones correspondientes a los derechos administrativos
de concesión, en su caso, y cualquier otra carga obligatoria. Sin embargo, las
oficinas nacionales o municipales encargadas del cobro de impuestos o tasas,
deberán llevar una cuenta independiente para cada filial.
También es importante recalcar lo que dice el art 20 de la ley de propiedad en
condominio
Artículo 20.-La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma
preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones
pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio.

Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los

propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un
gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen
referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado
expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos
conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario

Terminación del régimen

Únicamente en el caso de que la totalidad de propietarios en unánime acuerdo

así lo dispusiera, podría finalizarse el régimen y en el art 49 de la Ley de
Propiedad Horizontal indica que:
Artículo 49.- En caso de destrucción total o parcial del edificio, si la mayoría
de los propietarios deciden reconstruirlo, el monto del seguro se destinará a
ese fin y si fuere insuficiente, todos los propietarios deberán contribuir en la
proporción establecida en la escritura constitutiva. Los que se negaren a
hacerlo crearán en favor de los otros propietarios el derecho de comprarles su
propiedad a justa tasación de peritos; y caso de que los otros propietarios no
tuvieren interés, los derechos de los disidentes serán rematados en subasta
pública.

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 Bibliografía
Brenes Córdoba, Tratado de los Bienes. 9° edición.

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http://www.pgrweb.go.cr/scij/Busqueda/Normativa/Normas/
nrm_texto_completo.aspx?
param1=NRTC&nValor1=1&nValor2=6201&nValor3=6596&strTipM=TC

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