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Concepto de los derechos reales

El derecho real es el derecho sobre una cosa. Este derecho es representado por el conjunto de
normas, teorías y principios que rigen las relaciones jurídicas que conciernen a los bienes
materiales e inmateriales que son susceptibles de apropiación. Se apoya en la relación de una
persona y una cosa, la cual es apreciable económicamente y susceptible de apropiación.

Los derechos reales son aquellos que regulan los grados de dominio que las personas pueden
ejercer sobre los bienes, el derecho real es un derecho de carácter patrimonial el cual le permite a
su titular, dueño de un bien, disponer y disfrutar de el sin más limitaciones que las que marca la
2ley, en esto también va incluido obtener aquellas ventajas económicas que por la naturaleza del
bien sea posible. Este derecho recae inmediatamente y directo sobre la cosa, generando así una
relación entre el sujeto y la cosa.

Un buen ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad de una vivienda ya que esta permite
utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos

De esta manera surge una relación entre el sujeto y el objeto en la que el Derecho ofrece una
regulación normativa por medio de facultades, limites, atributos y formas de configuración.
Entonces las cosas pasan a formar parte de la vida del sujeto, exigiendo una regulación legal de un
mecanismo jurídico que establezca su ámbito (surgimiento, trasmisión y extinción), composición
(características y elementos) y delimitación (alcances y efectos)

¿Cuáles cosas interesan a los derechos reales?

- Un predio
- Un vehículo
- Los recursos y fuerzas naturales
- Los títulos valores y los derechos
- Las cosas que satisfacen las necesidades

Este derecho crea entre el sujeto y la cosa una relación que puede ser directa o indirecta, que
manera que el sujeto pueda obtener provecho o beneficiarse del objeto, sin necesidad de la
intervención o participación de un tercero

Teorías sobre la concepción de los derechos reales

- La teoría clásica

Según está tesis, el derecho real recae directa e inmediatamente sobre una cosa y genera una
relación directa de la persona con la cosa. Concluye que en el derecho podemos encontrar a una
persona que ejerce un derecho sobre la cosa, sin que exista la necesidad del concurso de terceras
personas, a las que se les opone tal derecho.

- Teorías no clásicas

Teoría monista personalista u obligacionista

Postula que es desacertado aceptar que una persona tiene una relación sinalagmática con una
cosa. Las relaciones jurídicas se establecen entre personas, por lo que esta tesis critica a la tesis
clásica por no considerar en la relación real al sujeto pasivo. El sujeto pasivo se refiere a las
personas que se encuentran obligadas de realizar actos o abstenerse de hacerlo, es decir, en
omisiones que pueda perturbar el disfrute de la cosa por parte del titular del derecho real.

Teoría monista unitaria realista

Esta tesis postula que la obligación no se manifiesta entre los sujetos, sino en lugar, entre los
patrimonios de los sujetos.

En síntesis, la teoría clásica postula una relación sujeto-cosa, mientras que estas postulan una
relación entre los sujetos o entre los patrimonios de los sujetos.

Características generalizadas de los derechos reales

Los derechos reales tienen muchas y muy diversas características que nos permiten a tener un
conocimiento más amplio de su definición, seguidamente se desarrollaran

Directo e inmediato
Absoluto, oponibilidad y publicidad
Inherencia (adherencia)
Derecho de exclusión
Derecho de persecución
Prioridad
Disposición por transformación y enajenación
Adquision por usucapión
Determinación y existencia actual del bien

- Directo e inmediatez

El carácter directo, la inmediatez y la inherencia implican que el sujeto titular del derecho
desarrolla las facultades y deberes sobre la cosa sin que sea necesaria la participación de un
tercero. Cuando se dice que el derecho real es directo se hace referencia a la facultad de
realización directa del interés del titular del derecho real, sin que se necesite a un tercero para
eso.

Por ejemplo: se reconoce al usufructuario el derecho real de hacer suyos los frutos de la cosa
usufructuada por el solo hecho de ser titular del derecho real de usufructo. En este sentido se
hace referencia al artículo 287 del Código Civil el cual explica que todos los frutos ya sean
naturales, industriales o civiles que se generen ordinaria o extraordinariamente a causa del
derecho real de usufructo son pertenecientes al titular del derecho.

Entonces, en el derecho real la voluntad de la persona es dirigida o puede ser dirigida de manera
directa al objeto y actuar sobre su derecho.
 - Absoluto

El derecho real es ejercido por su titular frente a todos los demás sujetos, es decir, es erga omnes.
El derecho real puede ejercitarse contra cualquier persona que posea el objeto con la finalidad de
someter a esta persona al ejercicio del derecho que en él se tiene.

Estos derechos son absolutos, no por el hecho de que no puedan sufrir restricciones sino porque
toda la sociedad se encuentra en el deber de abstenerse (es decir, es una obligación de no hacer)
de realizar actos que puedan limitar el derecho del sujeto activo

- Oponibilidad y publicidad

Los derechos reales son oponibles erga omnes, lo cual permite a su titular poder ejercerlo de
forma plena, de esta manera, imponiendo a las demás personas el deber de respetar el ejercicio
de su derecho real.

La oponibilidad es manifestada en algunos casos con la sola publicidad social, eso quiere decir, por
el simple reconocimiento de terceros o percepción social, y en otros casos, por una publicidad
registral.

Para poder garantizar seguridad y eficacia absoluta a los derechos reales resulta necesaria la
notoriedad, de esta manera permitiendo que las demás personas, el medio y la sociedad tengan
conocimiento de su existencia, lo cual se lleva a cabo por la publicitación de los derechos vía
registro.

Ejemplo: en la regulación del artículo 267 del Código Civil, al exigir que “Para que la propiedad
sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en
el Registro General de la Propiedad”; de esta manera el titular del derecho real de propiedad
podrá oponer a terceros su derecho.

Al titular de los derechos reales se le brindan los servicios del Registro Nacional para la publicidad
registral, en el número 1 de la Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público 3883/1967,
el cual indica que su principal objetivo es poder garantizar la seguridad de los bienes y los
derechos debidamente inscritos con respecto a terceros, lo cual se llevaría a cabo por medio de la
publicidad (registral en este caso) de los bienes y derechos, haciendo referencia a la tramitación
de los documentos que deben ser inscritos.

- Inherencia

La cosa, como objeto inmediato del derecho real, nunca deja su calidad. El transcurso o paso del
tiempo ni el cambio de titular afectan al derecho real, esto debido a que la cosa es parte del
derecho real, la cual no puede ser desligada o separada de él, lo que la lleva a ser existente, cierta
y determinada.
Hay derecho real cuando el poder del titular del derecho se incorpora o en este caso se adhiere al
bien, de esta manera formando parte de su naturaleza, perteneciendo a él y persiguiéndolo
jurídicamente, aun cuando no exista contacto físico entre el titular del derecho real y el bien.
Partiendo de eso se puede decir que el derecho real afecta de manera inherente y estable a un
bien específico.

Como resultado de la inherencia o de la incorporación es que el titular del derecho real ejerce un
poder directo e inmediato sobre el bien, sin ser necesaria la participación de terceros. La
concreción normativa de la inherencia se encuentra en el artículo 259 del Código Civil.

Por ejemplo: el propietario de un bien, por su propia voluntad y sin tener que pedirle autorización
a nadie, puede usar, vender, arrendar el bien, pero, sin embargo, el arrendatario para poder
subarrendar el bien que conduce tiene que pedir la autorización al propietario arrendador.

De la inherencia surge la adherencia debido a que el derecho real se adhiere a la cosa, incluso
cuando estos derechos circulan de mano en mano y se trasmiten a terceros, pues el derecho real
sigue a la cosa en poder de en quien se encuentre.

- Derecho de exclusión

Al titular del derecho real se le confiere la posibilidad de poder evitar la intromisión o perturbación
de terceros o de poner fin a esa intromisión o perturbación cuando se han materializado. El primer
aspecto es preventivo y el segundo es represivo.

Un ejemplo de derecho de exclusión del derecho real de propiedad se puede encontrar en el

artículo 295 del Código Civil, el cual explica que: “El propietario tiene derecho a gozar de su cosa,
con exclusión de cualquier otra cosa, y a emplear para ese fin todos los medios que las leyes no
vedan”

En el mismo código en el artículo 305 establece lo siguiente: “El propietario y el poseedor de

cualquier cosa que sean, pueden defender su propiedad repeliendo la fuerza con la fuerza o
recurriendo a la autoridad competente”.

Un ejemplo de la posibilidad de evitar la intromisión o perturbación o que es lo mismo, del

aspecto preventivo es el regulado en el artículo 302 del Código Civil referente al derecho de
cerramiento que le asiste al titular del derecho real de propiedad, el cual dice lo siguiente: “Todo
propietario o poseedor tiene el derecho de cerrar su propiedad o posesión con paredes, zanjas o
de cualquier otro modo que le convenga, salvo las servidumbres constituidas en favor del otro
predio y lo que dispongan los reglamentos de la policía”:

Otro ejemplo del derecho de exclusión corresponde al 344 del mismo código el cual contiene lo
siguiente: “El usufructuario puede usar de todos los medios que competen al propietario para
mantener su derecho”.

- Derecho de persecución o ius persequendi

Se trata de perseguir a la cosa para reivindicarla de quien la tiene, la posee o detenta. La cosa está
subordinada y sometida a la persona, como consecuencia de la adherencia y de la inherencia. El
derecho de persecución implica seguimiento. Esta característica se encuentra dirigida contra la
sociedad y encuentra fundamento en que, correspondiendo a su titular, este tiene todo el derecho
de perseguir a la cosa donde y con quien esté.

Entonces el titular de derecho real tiene la posibilidad legalmente admitida de poder perseguir o
buscar la cosa donde esté y contra la persona que la detente, cuando ha sido desposeído de
aquella. El titular tiene el derecho de reclamar y recuperar la cosa, con la opción de repeler la
fuerza con la fuerza (razonablemente)

El derecho de persecución da al titular el derecho de recuperar la cosa de manos de un poseedor

que se hubiese apoderado de ella sin título o con un título sin valor.

Como ejemplo del reconocimiento de la posibilidad de perseguir, el artículo 316 del Código Civil
indica lo siguiente con respecto al derecho real de propiedad: “Todo propietario tiene la facultad
de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad, y el libre goce de todos y cada uno de los
derechos que esta comprende.

- Ius preferendi o prioridad

Se trata de derecho de preferencia, de prevalencia o de exclusión.

Este derecho otorga a su titular una mejor posición frente a los demás, de esta manera
otorgándole la facultad de negar el ejercicio o titularidad de un derecho a un tercero. Implica un
privilegio del titular del derecho real y se materializa con la posibilidad de dejar de lado uno y
prevalecer otro derecho real de fecha posterior.

Los derechos reales que se constituyen primero prevalecen sobre cualquier otro derecho
establecido con posterioridad. Es decir que, el adquirido anteriormente prevalece y de esta
manera excluye al que fue adquirido de manera posterior. Esto sirve para poder solventar la
situación patológica que podría implicar la colisión de derechos reales.

- Disposición por transformación y enajenación

La disposición por transformación en los derechos reales se puede dar respecto del elemento
objetivo, ya que la cosa puede ser modificada por el titular del derecho real que posea la facultad
en su elemento funcional.

Esto se encuentra regulado en el artículo 290 del Código Civil el cual dice lo siguiente: “El derecho
de transformación comprende la facultad que tiene el propietario de una cosa para modificarla,
alterarla y hasta destruirla en todo o en parte”.

Así como tambien en el artículo 292 del mismo código: “Los derechos de transformación y
enajenación son inherentes a la propiedad y ningún propietario puede ser obligado a transformar
o no transformar, enajenar o no enajenar, sino en los casos y en la forma que la ley lo disponga…”.

En el caso del derecho real del usufructo, se puede señalar que el usufructuario puede hacer las
modificaciones que no impliquen de ninguna manera un cambio en la esencia de la cosa, pues si se
producen esas modificaciones, podría generarle un perjuicio al titular del derecho de propiedad
sobre esa cosa.
Ejemplo de lo anterior se encuentra en el artículo 342 del Código Civil: “El usufructuario puede
hacer en la cosa usufructuada los mejores útiles y de recreo que tenga a bien, con tal que no altere
la forma o sustancia de ella…”:

- Adquision por usucapión

El paso del tiempo puede ser un factor que afecte la titularidad del bien, ya los derechos reales son
los únicos que pueden ser usucapidos, o que es lo mismo, adquiridos por usucapión.

La prescripción positiva o usucapión es la forma por medio de la cual un sujeto se transforma en el

titular debido al transcurso del tiempo y por la conducta manifestada durante ese mismo.

- Determinación del bien

El bien debe existir, además de ser cierto y determinado, no cabe la indeterminación del bien.

Diferencias entre el derecho real y el derecho de crédito o personal

- Concepto

El derecho de crédito es la facultad de poder exigir de otro una prestación; el derecho real es un
poder inmediato y directo sobre una cosa que concede al titular un señorío pleno o parcial y que
somete a la cosa.

Ejemplo del derecho de crédito: A tiene la facultad de que B le pinte las paredes la casa, o de que
B no establezca un negocio como el de A, o que le entregue una cantidad de dinero.

Ejemplo del derecho real: A tiene la facultad de gozar y disponer de la finca X.

- Objeto

El derecho real tiene por objeto una cosa, mientras que el derecho de crédito tiene por objeto
la conducta de una persona.

El derecho de crédito también puede otorgar el poder de exigir conductas que recaigan sobre
cosas.

Por ejemplo: María (sujeto comprador) adquiere (por medio del contrato de compraventa)
contra el vendedor el derecho de crédito a que este le entregue la cosa vendida (es decir, la
conducta o la prestación que consiste en entregar o trasmitir una cosa).

En este caso como no se tiene un señorío directo sobre la cosa, pero sí sobre la conducta de la
persona obligada.

Ejemplo del derecho real: en este caso como sí se tiene el poder sobre la cosa y si este nos la
quitan o nos la arrebatan, podemos pedirle a quien sea que tenga la cosa que nos la entregue,
puede ser la persona que nos la quitó o quien la tenga después de eso, ya que tenemos el
poder directo que nos permite pretender que nos devuelva la cosa.
 Dicho esto, se puede decir que el derecho real implica un poder directo sobre la cosa el cual se
puede hacer valer frente a cualquier persona, mientras que el derecho de crédito solo se hace
valer frente al deudor.

- Eficacia del derecho

Los derechos reales generan eficacia erga omnes (tiene efecto para todas las personas)

Mientras que los derechos de crédito por otro lado existen únicamente un sujeto pasivo obligado
frente al titular del derecho, en este caso el deudor, en este caso producen eficacia inter partes.

- Efectos prácticos

Los derechos reales pueden ser adquiridos por usucapión, por otro lado, los de crédito no. En los
derechos reales, en caso de que se genere una colisión prevalece el derecho real más antiguo, en
los de crédito la antigüedad es irrelevante. Los derechos reales se pueden extinguir si se destruye
la cosa, por el otro lado en los de crédito, en los que se tiene por objeto una conducta, aunque
esta haga imposible, ya sea por destrucción del objeto, no en todos los casos se extinguen, ya que
debido a que cuando la responsabilidad corresponda al obligado, subsisten los derechos por
medio del deber de pagar los daños y perjuicios. Finalmente, en los derechos reales hay un solo
sujeto, en este caso el titular, por el otro lado en los de crédito, existen dos, el acreedor y el
deudor.