Proteccin a los propietarios por defectos o falla de la construccin.

Profesor: Javier Oliveros. Integrantes: Alan Gonzlez. Rodrigo Macaya. Jean Salas. Daniel Salinas. Simn Tello.

Fecha: 04/10/2011.LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION

Introduccin Hoy en da en Chile, el rubro de la construccin en su parte legal tiene un gran alcance en las tomas de decisiones de los profesionales de la construccin, ya sea ingenieros civiles, ingenieros constructores, arquitectos etc. Ya que una mala decisin durante de la ejecucin del proyecto puede traer consecuencias legales como persona natural encargada del proyecto en un periodo corto o largo de tiempo. Analizaremos los plazos, las responsabilidades y muchos ms alcances de estas medidas.

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Plazos de responsabilidad que establece la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Desde que se recibe la propiedad, esta cuenta con el respaldo de la Asistencia Posventa, creado para cumplir con la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que considera la reparacin de eventuales fallas o defectos de construccin que pudieran presentarse en las viviendas conforme a las normativas vigentes y especificaciones del proyecto, en los siguientes plazos:

10 aos: En el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble tales como cimientos, sobrecimientos, fundaciones, muros soportantes, losas, vigas, cadenas, pilares, estructura de techumbres y entramados horizontales o verticales de carcter estructural. 5 aos: Cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, tales como cubiertas de techumbres, ventanas, estructuras no soportantes de muro y de cielo, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, impermeabilizaciones, aislamiento trmico y acstico, o de las instalaciones elctricas, de corrientes dbiles, de calefaccin, de climatizacin, de gas, sanitarias, redes hmedas, y secas de incendio, sistemas de evacuacin de basuras, instalaciones y equipos elctricos mayores como, ascensores, equipos de presurizacin, calderas colectivas y grupos electrgenos. 3 aos: Si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras tales como, cielos, pisos, puertas, revestimientos y pinturas exteriores e interiores, barnices, alfombras, cermicos, quincallera, muebles adosados o empotrados a la construccin.

En los casos de fallas o defectos no incorporados expresamente en los puntos anteriores o que no sean asimilables o equivalentes a los mencionados en stos, las acciones prescribirn en el plazo de cinco aos. Los plazos de prescripcin se contarn desde la fecha de recepcin definitiva de la obra por parte de la Direccin de Obras Municipales, con excepcin del nmero 3, que se contar a partir de la fecha de inscripcin del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Races respectivo.

Esta asistencia ser otorgada por un equipo de profesionales, tcnicos y especialistas quienes una vez evaluada la falla notificada por el cliente, programarn los trabajos de correccin, si es que stos corresponden.

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Es indispensable que como usuario de la propiedad cumpla con la debida conservacin de los componentes de su vivienda y que el propietario haya efectuado las mantenciones y/o servicios tcnicos especificados en el Manual de Uso de la Vivienda de La Cmara Chilena de la Construccin (anexado en la carpeta de entrega de su inmueble). Igualmente es obligacin del propietario leer los correspondientes manuales e instructivos tcnicos del proveedor o fabricante en caso de presentar dudas de uso o mantenimiento de algn artefacto o elemento de la vivienda. Por lo mismo, deber archivar en su carpeta los comprobantes que confirmen los servicios de mantenimiento contratados, pues le sern solicitados por nuestros especialistas al convocar un servicio de Asistencia Posventa. Esta asistencia no se har extensiva al arrendador, por lo que en el caso de arrendamiento del inmueble, se entender exclusivamente con el propietario para realizar las inspecciones, visitas tcnicas o trabajos dentro de los plazos de responsabilidad legal.

Responsables de los defectos. Una vez que hemos detectado el defecto, hemos comprobado que cabe incluirlo alguna de las tres categoras anteriores y hemos comprobado que el defecto se presentado dentro del plazo de garanta correspondiente, lo siguiente que hemos hacer es considerar quin, de entre todos los que intervienen en el proceso edificacin, es el responsable. en ha de de

La ley establece que en todo proceso de edificacin participan el Promotor, el Constructor, el Proyectista, el Director de Obra, el Director de Ejecucin, los Laboratorios de Control de Calidad y los Suministradores de Productos. Esta informacin aparece reflejada, aunque slo parcialmente, en parte de la documentacin del contrato de compraventa pues generalmente slo se trata con el Promotor. No obstante, explicamos cmo averiguar quines son los profesionales y empresas que han participado en la edificacin de nuestra vivienda. La Ley de Ordenacin de la Edificacin indica cuales son las obligaciones que cada uno de ellos debe cumplir para que una edificacin sea realizada correctamente. Cada uno es responsable de su trabajo. Si dentro del plazo aparece un defecto garantizado por ley, hay que averiguar cul es la causa de dicho defecto para a continuacin establecer quin o quienes, de entre todos ellos, son los responsables de dicha causa. Por ley, el Promotor responde en todo caso. No obstante, es aconsejable dirigirnos tambin a los dems intervinientes responsables para que todos se vean implicados en la solucin del problema. Como determinar quin o quienes son responsables es una cuestin eminentemente tcnica, lo ms aconsejable es solicitar a un profesional tcnico de la edificacin que nos realice un Dictamen Pericial por escrito.

LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION El Dictamen El Dictamen no es ms que un Informe, en el que un profesional cualificado da su opinin tcnica sobre las cuestiones que sometamos a su consideracin. El Dictamen puede hacerlo un Arquitecto Superior, un Aparejador o incluso un Ingeniero o un Perito Industrial, pero lo ms aconsejable es que lo haga un Arquitecto Superior, pues slo l tiene la cualificacin tcnica suficiente para considerar todos los aspectos del problema, para realizar un diagnstico adecuado y para proponer una solucin al mismo. Cuando encarguemos el Dictamen, para que sea realmente til, hay que dejarle muy claro al profesional que queremos que se pronuncie expresamente sobre los siguientes puntos:

Descripcin de los defectos constructivos observados. Causa de los defectos constructivos observados. Agente o agentes de la Edificacin responsables de la causa de los defectos (si es posible determinarlos, y en caso contrario, que explique por qu no es posible determinarlos). Posible solucin tcnica a los defectos constructivos. Presupuesto de ejecucin de la solucin tcnica propuesta.

Y que queremos que el Dictamen lo someta a Visado de su Colegio Profesional. El Visado es un trmite por el cual el Colegio de Arquitectos, en su caso, supervisa el Dictamen y comprueba que la opinin del Arquitecto es razonable y conforme con la ciencia y el arte de la Arquitectura. Al visarlo, el Colegio digamos que avala la profesionalidad con la que se hizo. Insistimos en que es muy importante que en el Dictamen se pronuncie por escrito sobre todos esos puntos as como que est visado por el Colegio correspondiente, pues esta ser la principal prueba y argumento que utilizaremos tanto si intentamos un acuerdo amistoso con los responsables como si los llevamos a los Tribunales. La realizacin del Dictamen es, desde nuestra experiencia, absolutamente aconsejable desde el primer momento. Su coste no es alto, salvo que haya que hacer pruebas complejas, y queda de sobras compensado por el tiempo que ganamos al disponer de l. En la prctica, en nuestra experiencia, los Promotores, Arquitectos, Constructores y dems intervinientes en la edificacin, ante la existencia de un defecto tienen la mala costumbre primero, de negar la existencia del defecto, segundo, de intentar parchearlo con una solucin inadecuada, y tercero, de demorar la solucin del problema todo lo posible con la esperanza de que terminen los plazos de garanta.

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Con el Dictamen en la mano ya no tenemos por qu discutir con ellos si el defecto existe o no, pues ya lo ha comprobado un tcnico imparcial. No tenemos que aceptar ninguna discusin al respecto. Cualquier negativa por parte del Promotor, Constructor etc a reconocer su existencia ya nos pone sobre la pista de que no van a colaborar. No merece la pena perder el tiempo intentando convencerles de que solucionen los problemas por las buenas.

Con el Dictamen en la mano, ya sabremos exactamente qu reparacin exigirle al Promotor, Constructor, etcNo tenemos por qu aceptar ninguna otra solucin, ya que probablemente sea un parche para evitar temporalmente el dao hasta que pase el plazo de garanta. Hay que exigir la reparacin que nos sugiere nuestro perito. Con el Dictamen en la mano podemos ofrecer a los responsables una alternativa. O reparan los defectos ellos mismos conforme a la solucin propuesta por nuestro perito, o bien pagan por adelantado el importe presupuestado para ello, tambin por nuestro perito.

Comunicacin a los responsables Gracias al Dictamen, ya sabremos quines, de entre todos los que intervinieron en la edificacin, son los responsables de que hayan aparecido los defectos. Ya hemos dicho que el Promotor es responsable en todo caso por imperativo de la ley. Pero adems, el Dictamen nos dir quines son responsables desde el punto de vista tcnico. A todos y cada uno de ellos tenemos que dirigirnos para poner en su conocimiento la existencia de los defectos as como nuestra exigencia de que o bien los reparen o bien paguen su reparacin. A cada comunicacin hemos de acompaar una copia del Dictamen, para ahorrarnos discusiones estriles. Tambin es aconsejable que les sealemos un plazo razonable para que resuelvan el problema, transcurrido el cual es mejor acudir directamente a los Tribunales. La comunicacin hay que realizarla por escrito y por algn medio fehaciente, es decir, que permita dejar constancia de la comunicacin y de su contenido. El medio ms adecuado es el Burofax certificado y con acuse de recibo.

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Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE)

Es una norma que es aplicable a los edificios de nueva construccin o existentes con licencias de edificacin que fueron solicitadas a partir del 6 de mayo del ao 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley. La LOE recoge las distintos tipos de defectos y los plazos de garanta para interponer las reclamaciones. A este respecto, distingue entre:

1. Los daos materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos que

afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, contarn con un plazo de diez aos. 2. Los daos materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, contarn con un plazo de tres aos. 3. Los daos materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras, contarn con un plazo de un ao. Como vemos, se corresponde con el denominado plazo de caducidad, un periodo de garanta que empieza a contar desde la recepcin de la obra, teniendo que aparecer los defectos en los plazos de uno, tres o diez aos. A partir de la aparicin del defecto constructivo en los tiempos sealados, nos encontramos con los plazos de reclamacin, que sern de dos aos.

A quin debe dirigir la reclamacin? Aunque la LOE cita a los distintos agentes que intervienen en todo proceso constructivo, recomendamos hacer las reclamaciones a la promotora, constructora, arquitecto y arquitecto tcnico o aparejador, dado que puede existir una responsabilidad mancomunada (la comunidad solo puede dirigirse contra el responsable de estos defectos en la cuota correspondiente de responsabilidad, no por el total). Para iniciar la reclamacin va judicial (siempre de forma fehaciente con certificado de contenido) la comunidad de propietarios necesitar que previamente se haya adoptado un acuerdo por parte de la junta, en el que conste que se da autorizacin al presidente (como responsable legal) para demandar a los agentes por los defectos constructivos que existan tanto en la comunidad como en las viviendas de cada propietario.

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Y si ha pasado el plazo de garanta de diez aos y no se puede hacer reclamacin alguna a la promotora y/o constructora? En este caso, como propietario afectado, podr solicitar a la comunidad de vecinos el arreglo de las grietas visibles en el exterior e interior de su vivienda, dado que la fachada tiene la consideracin de elemento comn y es obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble, y de sus servicios, de modo que rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

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La responsabilidad civil del constructor segn el "Cdigo Civil" Para que proceda la responsabilidad civil del constructor debe verificarse un defecto en la estructura, constructivo o de terminaciones. Esta nomenclatura la recoge en forma explcita la Ley de urbanismo y construcciones. El origen de la responsabilidad radica en un problema de calidad de la obra. No se trata de un anlisis en clave de culpa de la conducta del constructor. Por lo mismo, es irrelevante la evaluacin de su conducta, siendo el elemento de imputacin el defecto en la obra. La obligacin del constructor ameritara ser calificada como aquellas de resultado, siendo ste la necesidad de excluir todo defecto en la respectiva obra. No hay una imputacin a la conducta del constructor, sino al resultado de la cosa construida. La calidad deficitaria o efecto daoso puede originarse en un vicio, en conformidad al artculo 2003 N 3 CC., ya sea de naturaleza constructiva, de los materiales o el suelo o en aplicacin del artculo 18 LGUC. Bajo estos parmetros se construye la responsabilidad del constructor. En primer lugar comparece el artculo 2003 N 3 CC., que ofrece dos cuestiones relevantes. Por una parte la distincin entre garanta y responsabilidad derivada de vicios constructivos, del suelo o de los materiales; y, por otra, la nocin de ruina y vicios que utiliza el referido artculo.

Garanta e indemnizacin de perjuicios. Este precepto alude a vicios de construccin, de materiales o del suelo, cuyo resultado es la ruina del edificio. Todos estos defectos originan responsabilidad del constructor, an el caso de materiales, salvo que hayan sido provistos por el dueo de la obra y el artfice haya podido ignorarlos en atencin a su oficio. Estos defectos o alguno de ellos debe estar al origen del resultado de destruccin del edificio o que ste amenace ruina. Una distincin relevante a considerar en este precepto es que contempla la garanta por el constructor y el arquitecto. No es una regla de responsabilidad, sino a consecuencia del defecto que presente la obra. Dicho de otra manera, la garanta a favor del dueo de la obra estriba en su derecho a exigir que la obra no perezca o amenace ruina por vicios constructivos, del suelo o los materiales. Si eso ocurre, quedar en condiciones de exigir la reparacin, ya sea en naturaleza o cumplimiento forzado por el mismo artfice o un tercero o la indemnizacin de perjuicios. Slo en esta ltima hiptesis se ejercer una accin indemnizatoria propiamente tal. En los otros dos casos se exigir la ejecucin de la obra en trminos correctos por el empresario o un tercero. Esta alternativa es coincidente con lo dispuesto en el artculo 1553 CC., pues el dueo de la obra es un tpico acreedor de una obligacin de hacer. Por consiguiente, frente a un edificio que perece o amenaza ruina por los vicios ya individualizados, el adquirente o propietario podr escoger entre reclamar la reparacin del bien -cumplimiento en naturaleza, que dicho cumplimiento sea ejecutado por un tercero con cargo al artfice o empresario o, por ltimo, el pago por equivalencia o indemnizacin de perjuicios. En materia de construccin la eleccin no

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es anodina, pues la hiptesis de reparacin por la misma constructora suele generar problemas en la ejecucin. Existiendo dificultades entre la constructora y los adquirentes que llevaron a un litigio, la reparacin del bien por la propia demandada suele no satisfacer a los demandantes, perpetuando el conflicto. De ah que suele sugerirse la indemnizacin de perjuicios o cumplimiento por equivalencia como remedio ms apropiado en los litigios de daos constructivos.

La responsabilidad civil del constructor, del propietario primer vendedor y de otros profesionales de la construccin segn la "Ley general de urbanismo y construcciones"

El artculo 18 LGUC. Presenta la regla principal sobre daos en materia de construccin aplicable al constructor. Esta norma es ms amplia al considerar cualquier defecto y no slo la ruina derivada de vicios ya especificados. El artculo 18 inciso 2 LGUC. Contempla, sin perjuicio del artculo 2003 N 3 CC., la responsabilidad del constructor por las fallas, errores o defectos en la construccin, ya sea por obras ejecutadas por s mismo o a travs de terceros mediante subcontratacin, tambin responde por los materiales e insumos defectuosos. El mismo precepto reconoce la accin de repeticin contra proveedores, fabricantes y subcontratistas. Aqu se requiere para desencadenar la responsabilidad del constructor que el demandante -adquirente- pruebe el defecto, falla o error en la construccin. Este es el factor de imputacin objetivo contra el constructor, en trminos que se trata de una obligacin de resultado. La construccin debe estar exenta de defectos, siendo responsable por los mismos y otros daos que puedan derivarse, pudiendo exonerarse de responsabilidad slo invocando la fuerza mayor o el caso fortuito. El constructor responde as de los defectos que puedan estar bajo su control, y no puede entenderse que sea una responsabilidad a todo evento o riesgo. Una vez ms, al igual que en el caso del artculo 2003 N 3, el propietario tiene la accin de cumplimiento forzado o en naturaleza o el cumplimiento por equivalencia -pago del valor de las reparaciones- y, adems, la indemnizacin de perjuicios que pueda acreditar por concepto de dao emergente, lucro cesante y dao moral. El propietario primer vendedor El artculo 18 LGUC. Incluye una responsabilidad calificada del denominado propietario primer vendedor, en quien se concentra la responsabilidad por defectos o fallas que presente la obra. Este sujeto pasivo corresponde al empresario inmobiliario, quien construye para vender unidades de un edificio. Su responsabilidad se extiende desde la ejecucin de la obra hasta una vez terminada en los plazos que determina la propia ley. La Ordenanza general de urbanismo y construcciones lo define como "el titular del dominio del inmueble en que se ejecut una obra y que realiza, a cualquier

ttulo, despus de su recepcin definitiva, la primera enajenacin de la totalidad o de cada una de las unidades vendibles".

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Al igual que el constructor, se trata de una responsabilidad centrada en la calidad de la obra. Una vez determinado el defecto, falla o error, cuya prueba corresponde al demandante, es irrelevante la conducta que lo origin. Incluso estamos en una hiptesis de responsabilidad estricta por el hecho de otro y otros, pues dichos defectos, fallas o errores sern imputables al constructor, al arquitecto, al calculista u otros subcontratistas. De ah el derecho a repetir contra ellos a favor del propietario primer vendedor.

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Conclusin El mayor aprendizaje ms que nada, es ser un profesional correcto y con buenos principios, ya que una negligencia o vicios constructivos nos pueden afectar de manera incidente en nuestra vida profesional y civil. Por tanto debemos seguir las normas de la construccin y apegarnos fielmente a ellas para as tener la tranquilidad de que nuestro trabajo fue bien ejecutado.