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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - 1-:}g _ 2013 - SUNARP- TR-L
Lima
, 1 O MAYO 2013
APELANTE JUAN BÉLFOR ZÁRATE DEL PINO
TíTULO N° 1163460 del 27/1212012.
RECURSO H.T.D N° 466 del 22/3/2013.
REGISTRO Registro de Predios de Lima
ACTO (s) Prescripción adquisitiva.

SUMILLA
INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO
"No constituye acto previo o simultáneo para la inscripción de la prescripción adquisitiva
de dominio de un predio que no tenga acceso a la vía pública la inscripción de la
servidumbre de paso. "

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN PRESENTADA

Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

prescripción adquisitiva notarial otorgada a favor de la Asociación Club Centro
Social San Sebastián, tramitada ante Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino,
sobre parte del predio inscrito en la ficha N" 31182 que continúa en la partida N"
42189952 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

Parte notarial de la escritura de prescripción adquisitiva de dominio del

4/5/2012 expedido por el Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino.
Copia legalizada por Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino de la
memoria descriptiva.
Copia legalizada por Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino del plano
perimétrico.
Escrito de subsanación del 19/2/2013, suscrito por el Notario de Lima Juan
Bélfor Zárate del Pino.
Solicitud de subsanación suscrita por el Ingeniero Máximo Paulet Vera.
Copia legalizada por Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino de la
memoria descriptiva.
Copia legalizada por Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino del plano
perimétrico.
Copia legalizada por Notario de Lima Juan Bélfor Zárate del Pino del plano
ubicación y localización.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima José Enrique Huarniz

Castillo, formuló la observación en los siguientes términos:

"Señor(es):
El Registrador que suscribe ha procedido a catificar el reingreso de conformidad
con el artículo 31' del T.UO. del Reglamento General de los Registros Públicos, el
cual establece que la calificación registral .es la evaluación integral de los títulos
presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su
inscripción.
 REINGRESO: En el escrito presentado en el reingreso se cita la resolución del
Tribunal Registral N" 123-2010-SUNARP-TR-L, al respecto cabe precisar que
dicha resolución no es un precedente de observancia obligatoria y el supuesto de
hecho que se resuelve es diverso al del presente caso, por lo que se procede a
reiterar el ítem 2 de la observación formulada el 08/02/2013, en su caso como acto
previo o simultáneo, deberia ingresar los documentos que qen mérito a la
inscripción de la servidumbre de paso al que se hace referencia para su
calificación, en tal sentido se reitera:

"2. A efectos de su independización, el área de prescripción deberá tener un

acceso por la via pública; lo que no se cumple en el presente caso, pues el
inmueble prescrito limita por el frente con el área remanente, no teniendo acceso a
la via pública. (...)"

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante solicita se revoque la observación fundamentando su recurso en los

siguientes términos:

- El Tribunal Registral mediante Resolución N" 123-2010-SUNARP-TR-L, ha

señalado que no resulta indispensable la inscripción previa de la servidumbre de
paso para inscribir un predio que no tiene acceso directo a la via pública, criterio
que hace extensivo a otras solicitudes de inscripción como primeras de dominio y a
las transferencias de predios, es decir establece una pauta de carácter general
aplicable a casos similares.
- La intervención de los titulares de dominio del área remanente que se sugiere
para constituir la servidumbre de paso, contraviene el articulo 5.5 de la Directiva N°
013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución N" 490-2003-SUNARP/SN, pues
dicha nombra establece que la desmembración del área materia de la declaración
de propiedad mediante prescripción adquisitiva se efectúa por el sólo mérito del
instrumento que la contenga "sin que sea necesaria la intervención de los titulares
registrales del área remanente", más aún cuando los actuales titulares no se
encuentran individualizados y los iniciales fueron dos empresas que a la fecha han
desaparecido.
- No se ha tomado en cuenta en este caso que la fonmalización y eventual
inscripción ulterior de la servidumbre se encuentra plenamente garantizada, pues
ya existe un pasaje interior graficado en el plano perimétrico y de localización -
ubicación que se encuentran visados por el ente generador de catastro previa
inspección, cuya existencia ha sido constatada en el acta de presencia notarial
pues el Notario no ha tenido ningún inconveniente en ingresar de la vía pública al
predio enclavado materia de prescripción a través de una pasaje interior que es
propiamente una pequeña calle a cuyos bordes se alinean casas ya construidas.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio matriz denominado lote 13 de la manzana "W", está ubicado con frente a
la calle 16 de la urbanización La Campiña Quinta Zona, del distrito de Chorrillos, y
se encuentra inscrito en la ficha N° 311182, que continúa en la partida N°
42189952 del Registro de Predios de Lima, siendo su titular registral la Compañia
Inmobiliaria La Campiña SA

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

Para inscribir la independización de un predio que no tiene acceso a la via

pública, ¿constítuye acto previo o simultáneo la inscripción de una servidumbre
de paso?
 RESOLUCiÓN N°-11~- 2013- SUNARP-TR-L

VI. ANÁLISIS

1. La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad por medio de la

posesión continua, pacifica y pública, a título de propietario, y por el plazo fijado
por la ley. El artículo 950 del Código Civil establece dos clases de prescripción
ínmobiliaria: a) la corta o abreviada, que exige un plazo de posesión de 5 años
además de justo título y buena fe; y b) la larga o decenal, en que sólo se requiere
la posesión por un período de 10 años, como único requisito. Como se puede
apreciar, en ambos casos, el elemento común es la posesión.

2. En sede notarial, el trámite de la prescripción adquisitiva de dominio constituye,

uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley W 27157 con la
finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia
de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de
fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación legal.
De conformidad con el artículo 7 concordado con el artículo 21 del mencionado
dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el
poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a
nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión
continua, pacifica y pública como propietario durante 10 años.

3. Dicho trámite, regulado inicialmente 1 por los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley W
27157, aprobado por D.S. W 008-2000-MTC2, fue precisado por el articulo 5 de la
Ley W 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de
propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la
Ley W 27157 se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y
se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N° 26662, en
todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley N° 27157 y en la norma citada.

4. Asimismo, mediante la Ley N° 27333 se amplió el ámbito de aplicación de la

prescripción adquisitiva notarial, estableciendo que puede recaer sobre terrenos
ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones, se@ún se señala en
su literal k) del artículo 5.

Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°

490-2003-SUNARP/SN se aprobó la Directiva N° 013-2003-SUNARP-SN. Esta
norma, como señala en su parte considerativa, fue expedida a efectos de
uniformizar los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de
competencia notarial, especifica mente en lo que concierne, entre otros, al
procedimiento de declaración de prescripción adquisitiva de dominio regulado por
la Ley W 27157, su Reglamento y la Ley W 27333, referidas en los puntos
precedentes.

Conforme a ello, el numeral 5.2 de la mencionada directiva establece que: "El

Registrador calificará los títulos referidos a la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio ( ..) como asuntos no contenciosos de competencia notarial,
teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General de los
Registros Públicos ( ..j", precisando que "( ..) no será materia de calificación la
validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N°
27333 Y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o
motivación de la declaración notarial".

Lo expresado se sustenta en el artículo 5 de la Ley W 27333 y el. artículo 12 de la

Ley W 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos), en

'Artículo 21 de la Ley N" 27157:

La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a
solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el articulo 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el articulo 5
de la presente Ley."
2 El TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 ha sido aprobado mediante D.S. N° 035-2006-
VIVIENDA.
virtud de los cuales el documento notarial en el que obra la declaración notarial de
prescripción adquisitiva de dominio es auténtico y produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez.

5. En aplicación de la norma antes señalada, que es de obligatorio cumplimiento

según se señala en el punto VI de la misma, no corresponde a las instancias
registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos
a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o
motivación de la misma. Sin embargo, si corresponde a las instancias registrales
verificar la adecuación del título presentado con los asientos de inscripción de la
partida registral, asi como también de manera complementaria con los
antecedentes registrales (títulos archivados), según se señala en el literal a) del
artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.

6. Mediante el título venido en apelación se solicita la inscripción de la

prescripción de parte del predio denominado lote 13 de la manzana "W' ubicado
con frente a la calle 16 de la urbanización La Campiña Quinta Zona, distrito de
Chorrillos inscrito en la ficha W 311182 que continúa en la partida electrónica W
42189952 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador formula observación solicitando que, como acto previo o simultáneo

a la independización de la parte materia de prescripción, se inscriba la
correspondiente servidumbre de paso, a efectos que aquella tenga acceso a la vía
pública.

7. Sobre el tema, esta instancia, mediante Resolución N° 123-2010-SUNARP-TR-

L de 29/1/2010, ha señalado que no resulta indispensable ni constituye acto previo
la inscripción de la servidumbre cuando se solicite la inmatriculación, transferencia
o inscripción de adquisición por prescripción adquisitiva de los predios que no
tienen acceso a la vía pública; la mencionada resolución señala entre sus
fundamentos:

"La persona que haya adquirido un predio que no tenga acceso a la vía pública
puede solicitar y obtener el acceso invocando el artículo 1051 del Código Civil, que
establece: "La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios
que no tengan salida a los caminos públicos. Esta servidumbre cesa cuando el
propietario del predio dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre
un camino que de acceso inmediato a dicho predio".

Esto es que existe consagrada la servidumbre legal de paso para todos los predios
sin importar su naturaleza o 'itularidad a los efectos de obtener acceso a la via
pública. Ahora bien, ¿ existirían personas interesadas en adquiri( predios que no
tengan acceso directo a la vía pública? Como cualquier transacción inmobiliaria
sujeta a la negociación correspondiente, es factible que se produzcan estas
adquisiciones fijándose el precio que según las partes contratantes sea el
adecuado atendiendo a la situación del predio (con o sin servidumbre previamente
establecida).

Admitir exclusívamente la inscripción de los predios insulares que tengan

establecida e inscrita previamente una servídumbre de paso o exigir la inscripción
previa o simultánea de dicha servidumbre, constituiría un obstáculo en ei tráfico
jurídico de los bienes inmuebles, al cual el registro no puede prestarse. (. . .r
En ese sentido, la mencionada resolución señala que la exigencia de la
constitución de la servidumbre de paso previa o simultáneamente a la inscripción o
independización de un predio sin acceso a la vía pública, deviene en
improcedente, basándose principalmente en el peligro que tal requerimiento
constituiría para el tráfico jurídico de bienes y en lo señalado en el articulo 1051
del Código Cívil; sin embargo, existen otros factores que pueden contribuir a esa
conclusión como son el efecto declarativo de la inscripción registral en el Perú y lo
establecido en la Directiva W 013-2003-SUNARP/SN.

Por el efecto declarativo de la inscripción, el Registro tan solo declilra la existencia,

transmisión, modificación o extinción de un derecho ocurrido fuera de él y
 RESOLUCiÓN N°-11'l - 2013- SUNARP-TR-L
contenido en ellítulo o documento que se le presenta, con el fin que sea oponible
frente a terceros; en ese sentido, se tiene que la falta de inscripción de la
servidumbre no conlleva necesariamente su inexistencia fisica, por el contrario, en
el presente titulo, se ha manifestado que el acceso al predio materia de usucapión
se realiza por un pasaje debidamente delimitado en la realidad fisica, situación que
se ve confirmada por lo señalado en los planos perimétrico y ubicación-
localización, los que cuentan con la visación municipal respectiva. Por tanto, exigir
la inscripción de la servidumbre, en este caso, haría suponer que esta no es tal si
:10 consta inscrita, dotando al Registro de un efecto constitutivo, el mismo que, en
el Perú, no es permitido, salvo excepciones (hipoteca y patrimonio familiar).

De otro lado, se debe tener en cuenta que el artículo 5.5 de la Directiva W 013-
2003-SUNARP/SN señala:

(. . .)5. 5 Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el articulo 7. 2 de la

Ley 27333, la segregación o desmembración del área materia de declaración de
propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo mérito del
instrumento que la contenga. En dicho instrumento se indicará el área remanente
luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesaria la intervención
de los titulares registrales de tal área remanente. La instancia de calificación
registral solicitará los planos y memorias descriptivas que permitan la verificación
catastral de la segregación o desmembración. (. ..)". (El subrayado es nuestro).

En ese sentido, lo dispuesto por la directiva sostiene que, en el caso específico de

prescripción adquisitiva, la inscripción de la segregación o desmembración se
realizará por el sólo mérito del instrumento que contiene la declaración, no siendo
exigible documentación adicional, diferente de la señalada en el citado articulo.

Por tanto, en virtud de lo expuesto corresponde revocar la observación.

8. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011 , se ha

derogado la parte del articulo 156 del RGRP que establecía que el Tribunal
Registral debía pronunciarse respecto a los derechos registra les. Por lo tanto,
compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los derechos
que correspondan.

Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de

Lima al título señalado en el encabezamiento conforme a los fundamentos
expresados en el presente análisis, y DISPONER su inscripción, previo pago de
los derechos que correspondan.

,--- h

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::' 1ra. Sala
-
.;¿.'?:\ e'g~tr~se y comuníquese.

""y-
POMA ORALES
la entede la Primera Sala
del Tribunal Registral

ATIERRA VAL DIVIA MARTHA D CARMEN SILV DIAZ

nal Registral Vocal del Tribunal Regist I
Tribunal/Resoluciones 2013f11634SQ-2012.doc
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