CÓDIGO DE
PLANEAMIENTO URBANO
Disposiciones particulares para distritos R1 y C2
ZONIFICACION EN DISTRITOS Y DELIMITACION
Distrito comercial C2 C2: Zonas de conformación lineal
Distritos correspondiente a parcelas frentistas a avenidas que se
COMERCIALES caracterizan por sus valores funcionales y ambientales
(C) destinadas a la localización de equipamientos, servicios de
jerarquía y viviendas.
• Comercio
• Residencial
• Servicios
• Equipamiento
urbano
Distrito residencial exclusivo R1
R1: Máxima restricción a
Distritos actividades de servicios e industrias molestas, nocivas y
RESIDENCIALES peligrosas. Se admite el asentamiento de éstas solo cuando
(R) sean complementarias a la vivienda y no produzcan molestias
a la misma.
• Residencial
ZONIFICACION EN DISTRITOS Y DELIMITACION
DEFINICION Y CONFORMACION DEL ESPACIO
URBANO
Espacio aéreo abierto capaz de garantizar buenas
ESPACIO URBANO condiciones de habitabilidad en función de
requerimientos ambientales de iluminación, ventilación,
Considerado a partir asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión de
de la cota cielo, visuales exteriores, vegetación y otros elementos
-1,50 m de la parcela. coadyuvantes del saneamiento ambiental.
1 VÍA PÚBLICA
2 ESPACIO QUE SE INTEGRA A LA VÍA PÚBLICA
Elementos 3 CENTRO DE MANZANA
Espacio entre el paramento vertical del contra frente del edificio y la
4 línea de fondo de parcela
5 PATIOS PRINCIPALES Y APENDICULARES
RELACION DEL ESPACIO URBANO Y LOS
LOCALES HABITABLES Y NO HABITABLES
VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN
- Dormitorios - Biblioteca - Sala Conectados
CLASE A
- Comedor - Escritorio - Habitación de servicio DIRECTAMENTE
CLASIFICACIÓN DE LOCALES
- Sala de estar - Oficina - Cuartos para internación al espacio
- Aulas - Local de comercio urbano
- Cocina Conectados
CLASE B
- Lavadero DIRECTAMENTE
- Consultorios al patios
- Sala de espera anexas a oficinas o consultorios auxiliares
- Baños
HABITABLES
- Office Ventilación por
NO
- Depósitos CONDUCTOS
- Subsuelos
Aquellos que por características de uso y función requieran Conexión DIRECTA
ESPECIALES
iluminación artificial, higiene, asepsia, etc. que solo pueda o INDIRECTA al
obtenerse de forma artificial o mecánica. espacio urbano o
patio auxiliar
Altura MÍNIMA de locales habitables y no habitables: 2,70 m
RELACION DEL ESPACIO URBANO Y LOS
LOCALES HABITABLES Y NO HABITABLES
Situación 1 Situación 2
CLASE A
Local Habitable
Clase A
Local Habitable
Clase A
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
Su delimitación será coincidente con las LM de ambas aceras.
1) VÍA PÚBLICA
Cuando las LE no coincidan con las LM por tener Retiro
Obligatorio u Optativo, el espacio definido por las LM y las LE
LM: Línea municipal
LE: Línea de edificación de cada acera pasará a formar parte del Espacio Urbano
vinculándose al espacio de la Vía Pública.
2) CENTROS DE
Se trazará mediante líneas paralelas a las Líneas municipales ,
MANZANA a una distancia que dependerá de las dimensiones de la
manzana.
1
MAYORES a 160m : Distancia = 3 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒 𝐿𝑀 𝑜𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠
ENTRE 120 a 160m : Distancia = 35𝑚
Para 1
manzanas ENTRE 75 a 120m : Distancia = 3 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑑𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒 𝐿𝑀 𝑜𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠
con lados Distancia NO mayor a 35m
MENORES a 75m : Ver disposiciones para la distancia de línea divisoria de
fondo de parcela
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
TRAZADO DEL ESPACIO DE CENTRO DE MANZANA
Situación 1: Para manzanas con lados mayores o iguales a 120 m y menores o iguales a 160 m
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
TRAZADO DEL ESPACIO DE CENTRO DE MANZANA
Situación 2: Para manzanas con lados mayores o iguales a 75 m y menores o iguales a 120 m
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
3) SUPERFICIE EDIFICABLE R1 C2
Sup. COCHERAS (Subsuelo)
SUP. EDIF = ( SUP. PARCELA x FOT ) + Sup. BALCONES que sobresalgan
Instalaciones complementarias
Parcelas de ESQUINA Sup. Edificable = 100% Sup. Parcela x FOT
Hasta 40m : Sup. Edificable = 100% Sup. Parcela x FOT
Parcelas MEDIALES Entre 40 y 60m: Sup. Edificable = 0,60 Sup. Parcela x FOT
(Según su Más de 60m: Sup. Edificable = 0,20 Sup. Parcela x FOT
profundidad)
Para edificios de VIVIENDA COLECTIVA u OFICINAS
Si superan en planta baja los 4.50 m. de altura y en niveles superiores los 3.50 m, la
superficie calculada de locales o la parte de locales con altura mayor a las mencionadas, se
computará doble.
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
4) DISTANCIA DE LOS PARAMENTOS DE LA EDIFICACION A LAS LINAES DIVISORIAS DE PARCELA
EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS R1 C2
RETIRO A FONDO DE PARCELA: Es considerado como tal cuando se realiza sobre el ancho de la
parcela. Si no es así se considera como patio (principal o auxiliar, depende que locales ventilen)
PARCELAS AFECTADAS POR PULMÓN DE MANZANA: Distancia entre paramento de fondo del
edificio y la línea divisoria de fondo de parcela NO será menor a:
6 m: Si a estos ventilan locales clase A
3 m: Si a estos ventilan locales clase B
PARCELAS NO AFECTADAS POR PULMÓN DE MANZANA: Cuando hacia el fondo de parcela
ventilen locales habitables clase A, la distancia mínima a la línea divisoria de fondo será:
1
En parcelas de + de 45 m: 𝑙𝑜𝑛𝑔𝑖𝑡𝑢𝑑 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑝𝑎𝑟𝑐𝑒𝑙𝑎 𝒉
4 Respetando: = 2,5
profundidad: - de 45 m: 6 m mínimo 𝒅
Cuando hacia allí ventilen locales habitables clase B, la separación mínima será de 3m.
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
4) DISTANCIA DE LOS PARAMENTOS DE LA EDIFICACION A LAS LÍNEAS DIVISORIAS DE PARCELA
EDIFICIOS DE PERIMETRO Y SEMIPERIMETRO LIBRE
La distancia ´d´ a los ejes divisorios laterales y de fondo de parcela deberá ser resultante de la
𝒉
relación = 2,5 (d mínimo: 6 m).
𝒅
EN PARCELA MEDIAL y DE ESQUINA:
Retiro OBLIGATORIO mínimo a líneas divisorias de fondo de parcela: Se rige por lo establecido
para edificios entre medianeras.
Retiro OPTATIVO mínimo a Líneas divisorias laterales: 6m
EN PARCELA MEDIAL CON EDIFICACION DE PERIMETRO LIBRE:
La suma de ambos retiros a líneas divisorias laterales debe ser como mínimo el 35% del frente
de la parcela.
R1 Los retiros a líneas divisorias de parcela se efectuarán desde la cota de planta baja.
Los retiros a líneas divisorias de parcela se efectuarán desde la cota de planta baja o el
C2 basamento.
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
5) RETIRO DE LINEA DE EDIFICACION
La Línea de Edificación (LE) coincidirá con la línea municipal salvo en los casos de retiro obligatorio de
la Línea de Edificación fijado para cada distrito.
PARA EDIFICIOS ENTRE MEDIANERAS Retiro OPTATIVO
PARA EDIFICIOS DE PERIMETRO Y SEMIPERIMETRO LIBRE Retiro OBLIGATORIO
Hasta 12 niveles: 5m
EN PARCELA MEDIAL
+ de 12 niveles: 8m
Hasta 12 niveles: 5m
EN PARCELA DE ESQUINA + de 12 niveles: 8m
Sobre frente mayor: 2m
R1 Los retiros a líneas divisorias de parcela se efectuarán desde la cota de planta baja.
Los retiros a líneas divisorias de parcela se efectuarán desde la cota de planta baja o el
C2 basamento.
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
6) PATIOS PRINCIPALES
La relación entre la altura de un paramento y la distancia a otro paramento de distintos cuerpos o del
mismo cuerpo que se enfrenten dentro de la misma parcela y cuando sobre dichos paramentos se
abren locales habitables clase A, será igual a la siguiente relación:
rrp: relación patio principal
𝒉
rpp = = 2
𝒅
h: altura de un paramento
d: distancia a otro paramento (mínimo 5m)
Para paramentos de diferentes alturas: h = Semisuma de las alturas
MÍNIMO 5m: Cuando sobre el o los paramentos del lado (d) se abran
locales habitables clase A
Ancho del patio: d´
MÍNIMO 4m: Cuando sobre el o los paramentos del lado (d) NO se
abran locales habitables clase A.
Edificios de perímetro libre ubicados dentro de una misma parcela y no enfrentados: deberán tener
𝒉
una separación mínima de = 2,5 y nunca menor a 5 m.
𝒅
Balcones: la distancia mínima será considerada desde las proyecciones de los mismos sobre el patio.
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
R1 C2 DIMENSIONES DEL PATIO PRINCIPAL: Las medidas mínimas se establecen por rangos
los cuales se fijan , a partir de la cota de PB, según niveles o número de pisos.
Entre un rango y el siguiente d se puede
distribuir proporcionalmente en cada piso,
aterrazando la edificación.
MÍNIMO 5m: Cuando sobre el o los paramentos del lado (d) se abran
d´ locales habitables clase A
MÍNIMO 3m: Cuando sobre el o los paramentos del lado (d) se abran
locales habitables clase B
≥ 2,5 m
ABERTURA DEL PATIO APENDICULAR AL ESPACIO URBANO Profundidad Max: la mitad de la
medida adoptada
Sup. Min: 4 m2
1 planta
Lado Min: 2 m
CONDICIONES MINIMAS DE ILUMINACION Y VENTILACION PARA
LOCALES HABITABLES CLASE A PERTENECIENTES A UNA SOLA UNIDAD Varias Sup. Min: 6 m2
plantas Lado Min: 2 m
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS
ELEMENTOS DEL ESPACIO URBANO Y DEL EDIFICIO
7) LINEA DE EDIFICACION (LE)
Coincidirá con la LM salvo en los casos de RETIRO OBLIGATORIO de la LE fijado para
cada distrito.
Cuando en parcelas frentistas a pasajes se localicen edificación en altura la LE
será coincidente con LM, con una altura máxima de 12 m.
R1 Para alcanzar la altura máxima permitida para el distrito el cuerpo alto deberá
𝒉
respetar la relación 𝒅 = 𝟐 medida desde el eje de la calzada.
EN PARCELAS DE ESQUINA : Para acceder a la máxima altura el retiro deberá
materializarse sobre ambos frentes, previa donación sin cargo a la Municipalidad del
espacio de retiro.
TRAZADO Y DELIMITACIÓN DE PATIOS AUXILIARES
PATIOS AUXILIARES Áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes construidos que
por sus dimensiones NO son aptas para conformar el espacio
𝒉
d= no menor a 3m urbano. A estos pueden iluminar y ventilar los locales habitables
𝟓
d´ = 2m Clase B de distintas unidades, y los no habitables
PARA PARAMENTOS DE DIFERENTES ALTURAS h = Semisuma de las alturas
AVENTANAMIENTO SOBRE d DE LOCALES HABITABLES
CLASE B HACIA OTRA UNIDAD O LINDERO
d' = Mínimo 3m
CUANDO ILUMINEN Y VENTILEN LOCALES HABITABLES Sup. Min: 3,20 m2
CLASE B PERTENECIENTES A UNA SOLO UNIDAD Lado Min: 1,60 m
DIMENSIONES DEL PATIO AUXILIAR: Las medidas mínimas se establecen por rangos
R1 C2 los cuales se fijan , a partir de la cota de PB, según niveles o número de pisos.
d´ mínimo para los paramentos = 2 m
TRAZADO Y DELIMITACIÓN DE PATIOS AUXILIARES
TRAZADO Y DELIMITACIÓN DE PATIOS AUXILIARES
TRAZADO Y DELIMITACIÓN DE PATIOS AUXILIARES
MEDICIÓN DEL ESPACIO URBANO Y PATIOS AUXILIARES:
INICIO DE LAS ÁREAS DESCUBIERTAS
MEDICION DEL ESPACIO URBANO Y PATIOS AUXILIARES
Se hará a partir de un plano horizontal virtual a nivel del piso del primer local que recibe
iluminación y ventilación.
La cota del plano del inicio se consignará en el proyecto.
DIMENSIONES REQUERIDAS PARA AREAS DESCUBIERTAS
Se determinan teniendo en cuenta la proyección horizontal de voladizos de salientes
mayores que 0,10 m
Si es lindera a otra parcela, la medida se tomará desde el eje divisorio de ambas
parcelas y fijadas a 0,15 m del eje divisorio.
Si constituyen espacio urbano o patios auxiliares dentro de la parcela: no podrán
cubrirse con elementos fijos
Salvo lo establecido para aleros de
protección de carpinterías en el artículo 30º.
FORMAS DE OCUPACIÓN DE LA MANZANA
MANZANA CON CENTRO DE MANZANA
FRANJA PERIMETRAL EDIFICABLE (FPE): Superficie que puede ser ocupada con
edificación y que queda comprendida entre las LM o LE y las LFI (Líneas de frente interno).
LINEA DE FRENTE INTERNO (LFI): Se define por un polígono interior a las manzanas que lo
contienen y se obtiene trazando líneas paralelas a LM de cada manzana, con las distancias
y medidas fijadas según la norma.
Se podrá sobresalir desde la LFI con BALCONES (Abiertos) de 1,20m máximo
BASAMENTO (según el distrito)
Ningún paramento, o la proyección virtual o real de éstos podrá sobrepasar la LFI
LFI a 35m de la LM
En caso de retiros de la LE: LFI a 40m de la LM
R1 C2 𝟏
LFI a 𝟑 Long. de la manzana
Perímetro Libre o Semi perímetro Libre:
LFI a 40m
FORMAS DE OCUPACIÓN DE LA MANZANA
2) EDIFICACION EN EL CENTRO DE MANZANA
Ocupación Máxima: 25% Sup. de parcela
Altura máxima de edificación: 4,50m
Estacionamiento de vehículos en el espacio libre
R1 Ocupación por debajo de la cota de parcela: 50% de Sup. con subsuelo, siempre que a
nivel de cota de parcela se mantenga el parquizado en el resto.
Ocupación Máxima: 100% Sup. de parcela
C2 Altura máxima de edificación: 10m
Ocupación por debajo de la cota de parcela: 100% de Sup. con subsuelo
3) BASAMENTO (B) 4)FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO (FOS)
Posibilita la ocupación total o La determinación del FOS se rige por las Planillas de
parcial de la parcela la cual Disposiciones Particulares Relativas a la Edificación
estará regulada por el FOS y las para cada Distrito
alturas establecidas para cada
distrito. Para R1 y C2 elimínese el FOS
PLANOS LÍMITES HORIZONTALES QUE REGULAN LAS
ALTURAS MÁXIMAS PARA CADA DISTRITO
PLANOS LIMITES HORIZONTALES
Están definidos por las alturas máximas permitidas para cada distrito y las tipologías adoptadas que
figuran en las Planillas de Disposiciones Particulares para cada Distrito.
CONSTRUCCIONES PERMITIDAS SOBRE PLANOS HORIZONTALES O SOBRE EL ULTIMO PISO DE LA EDIFICACION
a) INSTALACIONES - Antenas
Las instalaciones mencionadas que
ESPECIALES NECESARIAS - Pararrayos
requieran de locales cerrados deberán
EN EDIFICIOS EN ALTURA - Conductos y balizamientos
ubicarse alejado 5m mínimo de la
- Tanques de agua
fachada ppal. y 2m de la LFI
- Sala de maquinas
b) PISCINAS – ASADORES - PERGOLAS
ALTURAS DE EDIFICIOS EN CASOS ESPECIALES
EDIFICIOS EN ESQUINA:
Si las vías públicas concurrentes autoricen distintas alturas de edificación, se toma la altura MAYOR
Si tuviera retiro obligatorio de LE se respetará éste sobre las vías que así lo exija, o sobre ambas si fuera el caso.
EDIFICIOS EN PARCELA MEDIAL CON FRENTE A 2 O MÁS CALLES:
La altura sobre cada frente se hará independientemente hasta la LFI respectivo.
SALIENTES PERMITIDAS RESPECTO DE LOS PLANOS
LÍMITES VERTICALES
CUERPOS SALIENTES EN PARCELAS MEDIALES R1 C2
NO SE PERMITE : Cuerpos salientes que invadan los espacios o distancias mínimas establecidas
para los espacios urbanos, tales como:
• Centro de manzana
• Espacio entre paramentos laterales y las líneas divisorias de parcelas en los edificios de
perímetro y semiperímetro libre
• Espacio entre paramentos vertical y línea divisoria de fondo de parcela
• Patios principales, apendiculares y auxiliares.
CUERPOS SALIENTES EN PARCELAS DE ESQUINA
SI SE PERMITE:
• Cuerpos salientes por encima de los 3m sobre la cota de la parcela en toda la longitud del
frente hasta la intersección de la línea municipal y la línea municipal de esquina.
• También se admite cuerpo saliente en el espacio comprendido entre la línea municipal de
esquina y la prolongación de las líneas municipales hasta su intersección.
En edificios en altura a partir del 4º nivel inclusive, es obligatorio instalar ascensor
SALIENTES PERMITIDAS RESPECTO DE LOS PLANOS
LÍMITES VERTICALES
SALIENTES DE BALCONES EN PARCELAS DE ESQUINA R1 C2
En esquinas con veredas iguales o mayores a 3,00 m de ancho y, a partir de los 3,00 m. medidos desde
la cota de la parcela, podrán sobresalir balcones.
Medida máxima : hasta una paralela a la línea municipal de esquina, definida por la intersección de
esta paralela con la proyección de la medida máxima establecida para balcones en el presente capítulo
SALIENTES DE MARQUESINAS
NO SE PERMITE : En veredas menores a 3 m
• Una marquesina distará 3 m por encima de la cota de la parcela pudiendo sobresalir de la LM como
máximo 1,50 m salvo disposiciones especiales para cada distrito.
SALIENTES DE ALEROS DE PROTECCION DE CARPINTERIAS
SI SE PERMITE: En el espacio urbano y en los patios auxiliares para protección de carpintería con la
condición de que sean inaccesibles.
• No se consideran como superficie cubierta para la definición de medidas de patios auxiliares y
espacio urbano, ni para el cómputo del F.O.S., salvo en viviendas colectivas.
• La medida de volado de los aleros no podrá superar la establecida para balcones.
R1 C2 PLANILLAS DE EDIFICACIÓN (FOS - FOT)
