TASACIÓN COMERCIAL DE PREDIO RUSTICO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

Tasación comercial de predio del Centro Educativo N° 32995 – Nivel primaria-

secundaria.

1.1. OBJETO DE LA PERICIA:

El objeto de la pericia, es valorizar un predio rústico.

1.2. METODOLOGIA EMPLEADA

Las acciones previas a la tasación han sido las siguientes:

a. Acopio de información.
b. Verificación ocular de inmueble.
c. Elaboración de la Tasación en oficina.

La tasación de los predios urbanos se realiza por el Método de la tasación directa,

empleándose como referencia el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL
PERU, el mismo que fue aprobado con Resolución Ministerial N°469-99-MTC. /15.04
Publicada en el Diario Oficial el "PERUANO" el 17-12-99.

1.3. ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO:

El predio urbano se encuentra ubicado en el distrito de Churubamba, Provincia y

departamento Huánuco de la localidad de Vilcabamba, en la Comunidad Campesina
de Cascay, zona netamente EDUCATIVA según el plan director de Huánuco del año
2019. Comprende una edificación de 02 niveles de material noble.

1.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.

La zona donde se ubica el inmueble no cuenta con obras de habilitación urbana

tales como red de desagüe, calzadas pavimentadas, veredas de concreto y teléfono.

A. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

El predio en consulta se encuentra ubicado en el distrito de Churubamba, Provincia

y departamento Huánuco de la localidad de Vilcabamba, en la Comunidad
Campesina de Cascay con P.E N°11031810.

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B. LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO DE LOS VERTICES DEL PREDIO RURAL
a) Datum Horizontal utilizado : WGS84
b) Fecha : MARZO del 2021
c) Zona : 18 SUR

C. COORDENADAS UTM DE LOS VERTICES DEL PREDIO

1.5 ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
Por el NORTE : Con 33.80ml y 35.00ml con la carretera de Tingo Loma.
Por el SUR : Con 67.00ml con la propiedad de Francisca Tarazona
Orbezo.
Por el ESTE : Con 31.52ml y 21.80ml con la comunidad de Vilcabamba.

Por el OESTE : Con 17.30ml, 8.60ml y 26.08ml con la propiedad de

Arnaldo Trinidad Encarnación.
Área: 3,594.32M2, PERIMETRO: 241.10ML.

*Según la Quinta Disposición Complementaria. – Supuesto excepcional de

independización: Tratándose de independización de predios en los que no sea
factible determinar el área, los linderos o medidas perimétricas del predio remanente,
no se requerirá el plano de éste, bastará con presentar el plano del área materia de
independización.

 Según informe técnico N°009005-21-ZRVIII-SHYO/UREG-CAT-ORHCO.

La partida N°11031810, fue materia de posteriores independizaciones como
se detalla:
 As.12440 del 21/06/2010 con una extensión de 2,714.57 m2
 As.14334 del 21/07/2010 con una extensión de 9,588.60 m2
 As.36308 del 30/12/2014 con una extensión de 1,524.16 m2
 As.36306 del 30/12/2014 con una extensión de 1,177.51 m2

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  As.2414206 del 28/12/2016 con una extensión de 60.00 m2
 As.1876970 del 04/09/2017 con una extensión de 7,294.00 m2.
Por lo tanto:

Área matriz Comunidad Campesina de Cascay 22,493 600.00 m2

Total de lotes independizados 22,358.84 m2.
Área del centro educativo a independizar 3,594.32 m2.

 El cálculo de área remanente es de 22,467 646.84 m2

1.6 Área del terreno

El área encerrada dentro de los linderos y medidas perimétricas descritas, es de

Área: 3,594.32M2, Perímetro: 241.10ML.

1.6.1 Descripción y Distribución de la Edificación

Se trata de un inmueble de uso de EDUCACIÓN, ubicado en el mismo distrito de
Churubamba, Provincia y departamento Huánuco de la localidad de Vilcabamba,
en la Comunidad Campesina de Cascay, cuenta con las siguientes características:

Planta Primer Piso: 02 aulas del nivel primaria, 01 Servicio higiénico.

Planta Segundo Piso:02 aulas del nivel secundaria.

1.6.2 Características técnicas de la Edificación

El aula presenta las diferentes características en su construcción.

Estructura:

Cuenta con material noble, techo de calamina con cielo raso.

Acabados:

El piso es de cemento pulido, las paredes son de material noble, las puertas y
ventanas son de metal que dan a la calle.
Los revestimientos de los muros y cielos rasos no tienen tarrajeo.

Instalaciones eléctricas y sanitarias:

Las instalaciones eléctricas y sanitarias no se encuentran totalmente empotradas.

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 1.6.3 Área construida
CONSOLIDADO POR PISO

NIVEL ÁREA OCUPADA ÁREA TECHADA ÁREA LIBRE

Primer Piso 3,594.32 M2 75.00 M2 3,519.32 M2

Segundo Piso 75.00 M2

TOTAL 150.00 M2

Área: 3,594.32M2, Perímetro: 241.10ML.

1.6.4 Fecha a la cual está referida la tasación

La Tasación está referida al mes de Julio del año 2022

1.6.5 Antigüedad
De acuerdo al autovalúo, se tiene que la antigüedad de la construcción es de
aproximadamente 30 años.

1.6.6 Estado de Conservación y Depreciación

De la inspección ocular efectuada al inmueble se califica el estado de
conservación de la construcción como malo correspondiéndole una
depreciación de 30 % de acuerdo a la tabla de depreciaciones del
Reglamento.

1.6.7 Propietario:
Propiedad del MINISTERIO DE EDUCACIÓN.

1.7. Inscripción

El inmueble se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 11031810 del Registro

de la Propiedad Inmueble de Huánuco.

1.7.1 Panel Fotográfico

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5
6
1.8 VALORIZACION
1.8.1. CONSIDERACIONES GENERALES

Para efectos de la Valorización del inmueble se han tenido en cuenta los

siguientes factores:

 Estructura Urbana.
 Zonificación.
 Redes Viales.
 Servicios Comerciales Circundantes.
 Equipamiento Urbano adecuado.
 Rentabilidad en el Mercado inmobiliario.
 Consolidación Urbana en el entorno.

1.8.2. VALOR DEL TERRENO (VT)

Del banco de datos del Mercado Inmobiliario, de las investigaciones

efectuadas en la zona donde se ubica el inmueble y teniendo en
consideración lo siguiente:

 Ubicación dentro de la zona y facilidad de acceso peatonal y vehicular.

 Localización, dimensión y condición del terreno comercial.
 Estado y calidad de los servicios públicos de agua, desagüe y
electricidad.
Analizando las operaciones inmobiliarias en el sector, se le asigna un
valor unitario de US $30.00 por M2 de terreno

VT = 3,594.32 M2x US$ 30.00 = US $ 107,829.60

US $ 107,829.60 X S/3.84 = S/. 414,065.66

VALOR TOTAL S/. 414,065.66.

1.8.3. VALOR DE LA EDIFICACION (VE)

Teniendo en consideración las características de la edificación, los

acabados y los materiales predominantes empleados en la misma, así como
los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de la
construcción, se ha recurrido al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de
Edificaciones para la Sierra al 31 de octubre de 2021.

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 VALORIZACION DE LA EDIFICACION
Elementos Código Costo Unitario

Muros y Columnas F 240.55

Techo F 37.48

Pisos H 26.88

Puertas y Ventanas F 53.27

Revestimientos I 0.00

Baños H 0.00

Inst. Eléctricas y
Sanitarias G 20.07

Total S/. 378.25 x M2

V.E. PRIMER PISO 28,368.75

V.E. SEGUNDO PISO 28,368.75

TOTAL VALORIZACIÓN 56,737.50

VALORIZACIÓN DE LA EDIFICACION (V.E.) S/. 56,737.50

DEPRECIACIÓN 30%(V.E) = S/. 17,021.25

VALOR TOTAL: 39,716.25

1.9. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

Valor del terreno S/. 414,065.66

Valor de las Edificaciones S/. 39,716.25

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 VALOR TOTAL DEL INMUEBLE S/. 453,781.91

TIPO DE CAMBIO
El tipo de cambio a la fecha es de US $ 1.00 = S/. 3.84

FUENTE: Diario el Peruano con fecha 06/07/2022.

1.10. CONCLUSION

VALOR EN SOLES

El Valor del predio es de CUATROSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL

SETECIENTOS OCHENTA Y UNO CON 91/100 Nuevos Soles.

VALOR EN DOLARES

El Valor del predio es de CIENTO DIECIOCHO MIL CIENTO SETENTA Y DOS

CON 37/100 DOLARES AMERICANOS.

Churubamba, Julio 2022.